2-16-6505/38 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

03. jaanuar 2018 Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-6505

Tsiviilasi

Xxxhagi Xxx, Xxxja Xxxvastu kaasomandi

lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

Hagihind 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Xxx(isikukood xxx), tehinguline esindaja

Tarko Tuisk

Kostja 1 Xxx (isikukood xxx1), tehinguline esindaja

Ene Mõtte

Kostja 2 Xxx(isikukood xxx)

Kostja 3 Xxx(isikukood xxx)

Kostjate volitatud esindaja xxx

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 21.08.2017 ja 19.10.2017

RESOLUTSIOON

1. Hagiavaldus rahuldada esmase nõude osas.

2. Lõpetada Xxxja Xxx kaasomand ja müüa xxx ja Xxxle kuuluv kaasomandi

mõtteline osa suurusega ½ kinnisasjast Xxx(registriosa nr xxx) avalikul

kirjalikul enampakkumisel.

3. Kaasomandiosa müügist saadud raha tuleb jagada Xxxja Xxx vahel võrdsetes

osades.

4. Määrata

kaasomandis

oleva

kinnisasja

müümisel

avalikul

kirjalikul

enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000,00 eurot.

5. Kohustada kostjaid Xxxd, xxx ja xxx andma tahteavaldus, millega nad

nõustuvad Xxxja Xxxkaasomandi ½ osa võõrandamiseks täitemenetluses

avalikul kirjalikul enampakkumisel.

6. Jätta hagiavaldus rahuldamata alternatiivnõude osas.

Menetluskulude jaotus

7. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Xxx(edaspidi hageja) palub kohtule 25.04.2016 esitatud hagiavalduses lõpetada hageja ja

Xxx (edaspidi kostja 1) vahel kehtiv kaasomandi suhe xxx asuva kinnisasja ja selle oluliseks

osaks oleva paarismaja osa suhtes aadressiga xxx.

2. Hagejale ja kostjale 1 kuulub kaasomandina ½ mõttelist osa xxx paarismajaga hoonestatud

kinnisasjast. Ülejäänud ½ mõttelise osa kinnisasja kaasomanikud on Xxx(kostja 2) ja

Xxx(kostja 3), kellele kuulub ühisomandina ½ xxx paarismajaga hoonestatud kinnisasjast.

Kinnistu kasutamiseks on sõlmitud notariaalne kasutuskord. Hagejale ja kostjale 1 kuulub xxx

asuvast kinnisasjast kaasomandina ½ ja nende kasutuses on eluruum nr 2 ning kostjatele 2 ja

3 kuulub nimetatud kinnisasjast ühisomandina ½ ja nende kasutuses on eluruum nr 1.

Hagejale kuulub ¼ kinnisasja kaasomandist ja kostjale ¼ kinnisasja kaasomandist. Kinnisasja

½ kaasomand koos selle oluliste osadega on tasuta kostja 1 ainuvalduses. Kinnisasja

kaasomand on koormatud AS Nordea Bank kasuks hüpoteegiga kogusummas 130 284 eurot.

Hüpoteegi seadmise aluseks oleva laenulepingu kogujääk on hagiavalduse esitamise seisuga

44 432,00 eurot. Hüpoteegi seadmise aluseks olev laenuleping on sõlmitud hageja nimele

ning kaasomandi tarbeks võetud laenu on teenindanud ja teenindab hageja ainuisikuliselt.

Hageja on teinud hagiavalduse seisuga makseid kaasomandi soetamiseks võetud laenu

teenindamiseks summas 74 000 eurot. Hageja poolt detsembris 2015 tellitud hindamisakti

järgi on kaasomandi turuväärtus 167 000 eurot.

3. Hagejal lasub ainuisikuliselt kohustus kaasomandi soetamiseks võetud laenu

teenindamiseks, mis oluliselt halvendab hageja krediidivõimet uue eluasemelaenu võtmiseks.

Kaasomandi kehtiv faktiline jaotus ja sellega leppimise motivatsioon hageja jaoks seisnes

selles, et hageja ja kostja 1 ühine laps jäi vahetult pärast abielu lahutamist elama koos

kostjaga 1 poolte kaasomandis olevasse paarismaja osasse. Hetkel elab kaasomanike ühine

laps osa ajast hageja juures. Kaasomandi ühine kasutamine hageja ja kostja 1 poolt on

välistatud ning see ei ole majanduslikult otstarbekas. Samuti on hageja huvitatud kaasomandi

lõpetamisest olulistel majanduslikel kaalutlustel, kuna kaasomandi osa müügist saadava raha

arvelt soovib hageja osaliselt finantseerida uue kodu rajamist. Eksisteerib ka reaalne ja

eluliselt usutav oht kinnisasja väärtuse olulise vähenemise suhtes, kuna avalikult kättesaadava

informatsiooni kohaselt rajatakse kaasomandi vahetuse lähedusse lähitulevikus raudteetrass

Rail Baltic ning raudtee trassikoridor on planeeritud mööduma vahetult kinnisasjast.

4. Hageja palub kohtul lõpetada kaasomand hageja ja kostja 1 Xxxvahel jagamise teel

kaasomandi müümise kaudu selliselt, et hagejale ja kostjale 1 kuuluv mõtteline osa suurusega

kokku ½ Xxxkinnistust ja neile kuuluv mõtteline osa kinnistul asuvast paarismajast müüakse

avaliku kirjaliku enampakkumise vormis selliselt, et müügist saadud raha jagatakse hageja ja

kostja 1 vahel võrdselt. Määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul

enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000,00 eurot. Kohtuotsusega asendada kostja 1,

kostja 2 ja kostja 3 nõusolek kaasomandi müümiseks. Määrata, et avalik kirjalik

enampakkumine viiakse läbi täitemenetluse korras. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et

hagiavalduse punktis 13.1. taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole põhjendatud, siis

lõpetada kaasomand kinnisasja suhtes selliselt, et kostja Xxxmaksab kolme kuu jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest hageja xxx välja tema osa rahas 83 500,00 eurot ja sellega loetakse

kinnisasja suhtes kaasomand lõppenuks. Kohustada hagejat 14 päeva jooksul, alates kostja 1

poolt rahalise kohustuse kohasest täitmisest arvates andma nõusoleku kinnistusraamatu kande

muutmiseks selliselt, et omanikuna jäävad kinnistusraamatusse kostja 1 (kelle kaasomandi

suuruseks kinnistusraamatus märgitakse ½), kostja 2 (kandeid ei tehta) ja kostja 3 (kandeid ei

tehta). Hageja omandiõigust tõendav kanne kustutatakse. Lisaks kohustub hageja tagama

kinnisasjal lasuva hüpoteegi kustutamise kolme kuu jooksul alates kostja 1 poolt rahalise

kohustuse täitmisest.

5. Hageja leiab 04.01.2017 kohtule esitatud seisukohas, et tegemist ei ole ühepereelamuga.

Tulenevalt sellest, et ehitusprojekt, mille alusel väljastati ehitusluba xxx kinnisasjale on

koostatud kahe korteriga väikeelamule, ehitusluba on väljastatud kahe korteriga väikeelamule

ja kasutusluba on väljastatud kaksikelamule, siis tuleb kaasomandi lõpetamisel niisamuti

lähtuda sellest, et tegemist on kaksikelamuga, millest ½ kuulub kaasomandina hagejale ja

kostjale 1. Kaasomandi müük avalikul enampakkumisel on ilmselgelt ka hinna mõttes

objektiivseim lahendus kuna hind kujuneb reaalse tehingu, mitte erinevate eksperthinnangute

alusel. Olukord, kus kaasomand jäetakse lõpetamata vaatamata ühe kaasomaniku nõudele, ei

ole kindlasti kooskõlas AÕS § 76 lõige 1 mõttega, mis imperatiivselt annab kaasomanikule

õiguse nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, eeldusel, et puudub seda välistav eelnev

kaasomanike kokkulepe. Selline kokkulepe kaasomanike vahel puudub.

6. 29.10.2017 esitas hageja kohtule täiendava tõendina xxx mõttelise osa hindamisakti.

Hageja palub hagiavalduses asendada läbivalt Xxxhageja ja kostja 1 kaasomandisse kuuluva

kinnisasja turuväärtus 167 000 eurot turuväärtusega 182 000 eurot. Tulenevalt asja turuhinna

muutusest palub hageja asendada hagejale määratava hüvitise suurust, asendades hüvitise

suuruse 83 500,00 eurot hüvitise suurusega 91 000 eurot.

KOSTJA 1 VASTUVÄITED HAGILE

7. Kostja 1 palub jätta rahuldamata kaasomandi lõpetamise nõue hageja poolt toodud viisidel

ja hinnaga. Kostja 1 ei nõustu kinnistu turuväärtusega ning vaidleb sellele vastu. Hageja poolt

kohtule esitatud eksperthinnang ei saa olla kehtiv, kuna üks selle kehtivuse eeldustest –

hüpoteegi puudumine, pole täidetud. Samuti nähtub eksperthinnangust, et hindamistulemus

kehtib eeldusel, et riiklikus ehitisregistris on tehtud paranduskanne kinnistu sihtotstarbe

muutmiseks üksikelamust paariselamu osaks. Ehitisregistri järgi on kinnistu kasutamise

otstarve „üksikelamu“, samuti on kasutusluba antud ainult kinnistu kasutamiseks

üksikelamuna. Kinnisasi jääb Rail Balticu planeeritava trassi koridori sisse, mis avaldab otsest

negatiivset mõju kinnistule ja selle turuväärtusele. Kostjale 1 jääb arusaamatuks, et

vaidlusaluse kaasomandi puhul on tegemist paarismaja osaga, mis asub aadressil Xxx.

Kinnistusraamatu väljavõte tõendab, et tegemist on ühe tervikliku kinnistuga, mida ei ole

jagatud korteriomanditeks ning mille aadressiks on xxx, kus ehitisregistri andmetel asub

ühepereelamu.

8. Kostja 1 leiab, et hageja nõue jagada kaasomand selliselt, et kaasomand müüakse avalikul

enampakkumisel

ning

kohtuotsusega

asendatakse

kostja

I

nõusolek

kaasomandi

enampakkumisel müümiseks, on perspektiivitu ning tuleb jätta rahuldamata. Nimetatud nõuet

ei saa rahuldada ainuüksi seetõttu, et hageja ja kostja 1 kaasomandeid koormab hüpoteek, mis

seati hageja ainuisikulise laenu tagamiseks. Hageja ei ole selgitanud ega põhistanud, mis

alusel saaks kohus määrata, et enampakkumisel saadud raha peaks jagatama hageja ja kostja 1

vahel võrdselt, kui sellega on seotud tema ainuisikuline laen. Seega tuleks enampakkumisel

saadud raha jagamisel hageja laenujääk lahutada hageja osast mitte kostja 1 osast, mistõttu ei

saaks kuidagi jagada saadud summa hageja ja kostja 1 vahel võrdsetes osades. Vastasel juhul

rikastuks hageja kostja 1 arvel. Samuti on kostaja 1 seisukohal, et kaasomandit ei ole võimalik

enampakkumise teel lõpetada üksnes osaliselt. AÕS §-st 77 ei tulene võimalust müüa

enampakkumisel üksnes osadele kaasomanikele kuuluvaid kaasomandi osi, vaid müüa saab

asja tervikuna.

9. Juhul kui kohus eeltoodud käsitlusega ei nõustu ning leiab, et kaasomandit on võimalik

lõpetada ka selliselt, et enampakkumisel müüakse üksnes kaasomandi osa ühepereelamust,

märgib kostja 1, et kaasomandi müümine enampakkumisel ei vastaks absoluutselt tema

õigustatud huvidele. Esiteks on vaidlusaluse kinnistu puhul tegemist kostja 1 koduga ning

kostja 1 soovib seda säilitada. Teiseks on oluline rõhutada, et olukorras, kus kinnistu väärtus

on rajatava Rail Balticu trassi tõttu ilmselt äärmiselt madal, oleks kinnistu müügist saadav

summa sedavõrd väike, et ei võimaldaks kostjal 1 midagi võrdväärset asemele osta.

Olukorras, kus kostja 1 soovib oma elukohta säilitada ning hageja soovib oma omandi

kaotamise eest raha, ei tohiks müük enampakkumisel olla lubatud, kuivõrd kostja I kaotaks

oma kodu, kuid hageja õigus saada omandi kaotamise eest õiglast hüvitist oleks ka

kaasomandi jätmisega kostja 1 ainuomandisse tagatud. Lisaks sellele kaasnevad avaliku

enampakkumise läbiviimisega täiendavad kulud.

10. Hageja poolt toodud alternatiivne jagamise viis ei pruugi olla täidetav. Kostja 1 leiab, et

isegi juhul, kui sätestada hageja kohustus hüpoteegi kustutamiseks kohtulahendi

resolutsioonis, ei ole selline kohustus sundtäidetav. Kostjal 1 puuduks igasugune kindlus ja

tagatis, et hageja hüpoteegi ka päriselt kustutab. Kostja 1I hinnangul tuleks hüpoteek

kustutada juba koos kaasomandi lõpetamisega.

11. Kostja 1 leiab 21.12.2016 kohtule esitatud seisukohas, et kostjal 1 puuduvad käesoleval

hetkel rahalised võimalused, mis võimaldaksid hagejale tema kaasomandi osa kaotuse eest

hüvitist maksta. Pank on keeldunud kostjale 1 sedavõrd suurt laenu andmast. Seega ei ole

võimalik ka hageja alternatiivse nõude rahuldamine, sest kostjale 1 ei saa panna

kohtuotsusega kohustust, millise puhul on selle täitmise võimatus juba ette teda.

12. Kostja möönab kohtule 20.11.2017 seisukohas, et on saanud samalt hindajalt hagejaga

samaväärse hindamisakti, millega seonduvalt ta nõustub turuväärtusega 182 000 eurot ega pea

vajalikuks sama hindaja poolt sama hindamisakti uuesti esitada. Kostja 1 on korduvalt

selgitanud, et temal puudub ainuisikuliselt võimalus laenu saamiseks. Kostjal 1 on võimalik

laenu saada koos oma elukaaslase xxx. Hageja ja kostja 1 mõttelist osa koormab hageja laenu

tagatiseks seatud hüpoteek Nordea Bank AS kasuks summas 2 038 500,00 krooni, mis tuleks

kaasomandi lõpetamisel kas siis kustutada või kostja 1 poolsele laenuandjale üle anda.

Hüpoteegi kustutamine või siis üleandmine Swedbank AS-ile saab toimuda üksnes mõlema

panga nõusolekul.

KOSTJA 2 ja KOSTJA 3 SEISUKOHT

13. Kostjad 2 ja 3 ei oma sisulisi vastuväiteid nendele mittekuuluva osa osas. Kostjad 2 ja 3

nõustuvad hageja seisukohaga. Enda mõttelist osa kostjad 2 ja 3 müüa ei soovi.

MENETLUSE KÄIK

14. Hageja esitas 04.01.2017 kohtule taotluse hagi õigusliku aluse täiendamiseks ilma, et

muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid selliselt, et oleks võimalik rakendada

analoogia korras kaasomandi lõpetamisel seltsingu likvideerimise sätteid. Hageja soovis

täiendada hagiavalduse punkti 11.1 järgmises sõnastuses: „Lõpetada Xxxkinnistu osas

kaasomand jagamise teel müümise kaudu selliselt, et hagejale ja kostjale 1 kuuluv mõtteline

osa suurusega kokku ½ Xxxkinnistust ja neile kuuluv mõtteline osa kinnistul asuvast

paarismajast, müüakse avaliku kirjaliku enampakkumise vormis selliselt, et müügist saadud

raha jagatakse hageja ja kostja 1 vahel jaotuskava järgi, mille kohaselt müügist saadud rahast

arvatakse esimeses järjekorras maha müügi hetkel kehtiv laenu jääk, seejärel tagastatakse

poolte panused ja seejärel jaotatakse ülejääk hageja ja kostja 1 vahel vastavalt panustele

selliselt, et hagejale kuulub väljamaksmisele 93,23% ja kostjale 1 kuulub väljamaksmisele

6,77% ülejäägist. Määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul

enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000 eurot. Kohtuotsusega asendada kostja 1,

kostja 2 ja kostja 3 nõusolek kaasomandi müümiseks. Määrata, et avalik kirjalik

enampakkumine viiakse läbi täitemenetluse korras“.

15. Kohus jättis 29.03.2017 määrusega rahuldamata hageja taotluse õigusliku aluse

täiendamiseks ning jätkas hageja nõude menetlemist selle menetluse võtmise hetkel olnud

kujul. Kohus jättis 16.05.2017 määrusega rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele,

millega kohus jättis rahuldamata hageja taotluse hagi õigusliku aluse täiendamiseks.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

16. Kohus, hinnanud kõiki kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid kogumis ning kuulates

kohtuistungil ära pooled, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada kostjate vastu esmase nõude

osas. Alternatiivnõue tuleb jätta rahuldamata.

17. Hageja soovib eelistatult hageja ja kostja 1 kaasomandi lõpetamist selliselt, et hagejale ja

kostjale 1 kuuluv mõtteline osa Xxxkinnistust koos sellel asuva ja hagejale ning kostjale 1

kaasomandina kuuluv paarismaja mõtteline osa müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud

raha jagatakse nende vahel võrdselt. Kostjate 1, 2 ja 3 osas palub hageja kohtuotsusega

asendada kostjate nõusolek kaasomandi müümiseks. Alternatiivselt palub hageja jätta

kaasomand kostja 1 omandisse ja kohustada kostjat 1 maksma hagejale 83 500 eurot. Kostja 1

hageja poolt pakutud kaasomandi jagamise viisidega ei nõustu. Kostjad 2 ja 3 ei oma sisulisi

vastuväiteid neile mittekuuluva osa osas. Kostjad 2 ja 3 on menetluses üksnes seetõttu, et

vaidlusalune kinnisasi on poolte kaasomandis.

18. Hageja nõue kostja 1 vastu on esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 77 lg 2

alusel, mille kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele

kaasomanikele

välja

nende

osad

rahas,

või

müüa

asi

avalikul

või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele.

19. Kohus tuvastas asja lahendamisel järgmised asjaolud. Hageja ja kostja 1 on kinnisasja

asukohaga xxx ½ mõttelise osa (paariselamuboks) kaasomanikud ning kumbki omab ¼

kaasomandist. Ülejäänud mõttelise osa kinnisasja kaasomanikud on kostja 2 ja kostja 3,

kellele kuulub ühisomandina ½ Xxxpaarismajaga hoonestatud kinnisasjast. Kinnisasja

kasutamiseks on sõlmitud notariaalne kasutuskord. Hagejale ja kostjale 1 kuulub xxx asuvast

kinnisasjast kaasomandina ½ ja nende kasutuses on eluruum nr 2 ning kostjatele 2 ja 3

kuulub nimetatud kinnisasjast ühisomandina ½ ja nende kasutuses on eluruum nr 1.

Käesoleval ajal kasutab hageja ja kostja 1 kaasomandis olevat mõttelist osa kostja 1. Hageja

ja kostja 1 ei ole kokkuleppega kaasomandi lõpetamist välistanud. Samuti ei ole hageja ja

kostja 1 kaasomandi lõpetamise viisi osas kokkuleppele jõudnud.

20. Kaasomanik võib igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, välja arvatud siis, kui see on

kokkuleppega välistatud või see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus on kaasomandi

lõpetamisel seotud hagis või vastuhagis nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega (vt nt

Riigikohtu otsused nr 3-2-1-143-04, p 17 ja 3-2-1-45-06, p 19). Riigikohus on ka märkinud, et

kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid

arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab

valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-

139-17, p 10). Seega kohus ei pea tuvastama kaasomandi nõude lõpetamise põhjust ning

samuti ei ole kaasomandi lõpetamata jätmine üldjuhul lubatav.

21. Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas müüa kinnistu avalikul

enampakkumisel või jätta kinnistu kostjale 1 mõistes kostjalt hagejale välja õiglase hüvitise.

Kohus kaalub kaasomandi lõpetamise viisi valikul hageja ja kostja 1 huve vastavalt poolte

esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja olemust ja poolte esile toodud asjaolusid arvestades

peab kohus põhjendatuks hinnata esmalt alternatiivset nõuet kaasomandi lõpetamiseks ja

seejärel esmast nõuet.

22. Nii kinnisasja mõttelise osa avalikul enampakkumisel müümine kui ka kinnisasja

mõttelise osa kostjale 1 jätmine on mõlemad käesoleval juhul oma olemuse tõttu teostatavad

variandid. Kohus on seisukohal, et ei pea lõpetama kogu xxx kinnisasja kaasomandit, vaid on

võimalik lõpetada hageja ja kostja 1 kaasomand kinnisasja ½ mõttelise osa suhtes.

23. Kohus kaalub poolte huve ja hindab, millisel viisil kaasomandi lõpetamine vastab kõige

paremini kaasomanike huvidele. Samuti peab kohus lähtuma õiglusest ja hea usu põhimõttest.

Kohtu hinnangul riivaks kostja 1 huve vaidlusaluse kinnisasja mõttelise osa avalikul

enampakkumisel võõrandamine, sest kinnisasja mõtteline osa on käesoleval juhul kostja 1 ja

tema pere koduks. Kostja 1 soovib kinnisasja mõttelist osa ka tulevikus kasutada elukohana.

Hageja huve ei riivaks vaidlusaluse kinnistu jätmine kostjale 1, sest hageja ei soovi kinnisasja

mõttelist osa endale. Sellise kaasomandi jagamise viisi eelistamine, mis võib tähendada

kaasomandis olevat asja seni kasutanud kaasomanikule kasutamise võimaluse kaotamist,

vajab kohtu hinnangul erilisi põhjendusi. Kohus leiab, et hageja ja kostja 1 kaasomandit ei ole

võimalik jagada nii, et asi jäetakse kostjale 1 ja hagejale makstakse omandi kaotamise eest

hüvitist. Selleks, et kaasomandit oleks võimalik sel viisil lõpetada, peab ta soovima asja

endale ja tal peab olema võimalik tasuda omandi kaotanud poolele õiglane hüvitis.

24. Sellele kaasomanikule, kes jääb kaasomandi osast ilma, tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel tagada

kohene ja õiglane hüvitis. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osast ilma jäävatele

kaasomanikel tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks

tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtus tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada

tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Lähtuda tuleb seejuures

kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest (vt

Riigikohtu otsus nr 3-2-1-102-05, p 16). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on võimalik

teistsugune kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemise viis, s.o lähtumine kaasomandi osa

väärtusest. Tulenevalt sellest, et tegemist on paarismajaga ning kaasomanike vahel on

kindlaks määratud kaasomanike vaheline kasutuskord, mille kohaselt kasutavad hageja ja

kostja 1 eluruumi nr 2 ning kostjad 2 ja 3 eluruumi nr 1, on võimalik hagejale ja kostjale 1

kuuluva ½ kaasomandi väärtuse kindlakstegemine lähtuvalt neile kuuluva ½ osa väärtusest.

25. Kuna omandi väärtus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja

seisuga, siis võtab kohus ½ kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemisel arvesse hageja poolt

kohtule 29.10.2017 esitatud eksperthinnangu nr 4217/1017 MT, mille kohaselt on hagejale ja

kostjale 1 kuuluva paariselamuboksi turuväärtus 26.09.2017 seisuga 182 000 eurot (tl 30-43,

II kd). Kostja 1 nõustub eeltoodud hinnanguga ja sellest tulenevalt hagejale omandi kaotuse

eest makstava hüvitise väärtusega 91 000 eurot. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle

jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud

ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-

139-17, p 13).

26. Käesoleval juhul on kostja 1 huvitatud kaasomandi osa omandamisest ning on ka nõus

hagejale makstava hüvitise suurusega 91 000 eurot. Sellele vaatamata ei saa kohus lõpetada

hageja ja kostja 1 vahelist kaasomandit selle jätmisega kostjale 1, kuna kostjal 1 puuduvad

selleks rahalised vahendid. Kostja 1 on kohtule selgitanud, et temal puudub ainuisikuliselt

võimalus laenu saamiseks. Kirjalikke tõendeid pank selle kohta väljastanud ei ole. Kostja 1 ei

ole ka kohtule esitanud tõendeid selle kohta millises summas on pank nõus kostjale 1 laenu

andma. Kohtule esitatud 10.11.2017 vastusest laenutaotlusele nähtub, et AS Swedbank on

nõus pakkuma kostjale 1 ja tema elukaaslasele Andres Samarüütlile kodulaenu summas

91 000 eurot (tl 48 pöördel, II kd).

27. Sellest tulenevalt ei saa kostja 1 üksinda 91 000 euro tasumiseks pangast laenu ja kohus ei

saa jätta kaasomandi osa kostjale 1 pannes talle kohustust välja maksta hagejale omandi

kaotuse eest hüvitist 91 000 eurot. Kohus nõustub kostja 1 seisukohaga, et sellise lahendi

olemasolul puudu kostjal 1 võimalus pangalaenu saamiseks ning summa tasumiseks, sest

positiivne laenuotsus on tehtud kostja 1 ja Andres Samarüütlile ühiselt tingimusel, et nad on

kaaslaenu saajad ja ostaksid kinnistu mõttelise osa ühisomandisse. Kostja 1 tahab kinnisasja

½ mõttelist osa endale, kuid ta ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta. Seetõttu ei ole

kaasomandi lõpetamine kaasomandi osa kostjale 1 jätmisega võimalik. Eeltoodust tulenevalt

tuleb hageja alternatiivnõue jätta rahuldamata. Kuna nimetatud nõue jääb rahuldamata, siis ei

tule analüüsida hüpoteegi kustutamise või üleandmise asjaolusid.

28. Järgmisena analüüsib kohus hageja esmast nõuet lõpetada hageja ja kostja 1 kaasomand

selliselt, et kaasomand müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja 1 on seisukohal, et

nimetatud nõuet ei saa rahuldada ainuüksi seetõttu, et hageja ja kostja 1 kaasomandeid

koormab hüpoteek, mis seati hageja ainuisikulise laenu tagamiseks. Kostja 1 hinnangul tuleks

enampakkumisel saadud raha jagamisel hageja laenujääk lahutada hageja osast mitte kostja 1

osast, mistõttu ei saaks kuidagi jagada saadud summa hageja ja kostja 1 vahel võrdsetes

osades. Samuti leiab kostja 1, et enampakkumisel saaks müüa üksnes tervet kinnistut. Kohus

nimetatuga ei nõustu. Kohus leiab, et enampakkumisel on võimalik müüa ka kinnisasja

mõttelist osa. Samuti ei takista hüpoteegi olemasolu kaasomandi lõpetamist ja kinnisasja

müüki avalikul enampakkumisel. Hüpoteegipidaja nõusolek ei ole vajalik kaasomandis oleva

asja jagamiseks kaasomandi lõpetamisel AÕS § 77 alusel.

29. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja ja kostja 1 vaheline kaasomand tuleb lõpetada

korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel. Selline kaasomandi lõpetamise viis on

käesolevaid asjaolusid arvestades ainuvõimalik kaasomandi lõpetamise viis. Kohus nõustub

kostjaga 1, et käesoleval juhul on õiglane, et hagejale ja kostjale 1 kuuluva kaasomandi

enampakkumisel saadud raha arvelt tasutakse esmalt hagejale ettenähtud summa arvelt

hüpoteegiga seotud laen. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kinnisasja registriosa

neljandasse jakku 1. kohale kantud hüpoteek summas 2 038 500 krooni kostjale 1 ja hagejale

kuuluvatele mõttelistele osadele Nordea Bank AB kasuks. Pooled ei vaidle selle üle, et laenu

tagastamine on hageja kohustus. Riigikohus on märkinud, et kaasomandi lõpetamine asja

müügiga avalikul enampakkumisel on võimalik otsustada nii, et kaasomanikele pannakse

kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter

võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab

arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks

ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on

tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi

kandmist enda nimele või selle kustutamist (vt Riigikohtu otsus 3-2-1-139-17, p 12).

30. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja esitatud esmane nõue tuleb

rahuldada ning hageja ja kostja 1 kaasomand tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel lõpetada viisil, mille

kohaselt kinnisasja ½ mõtteline osa asukohaga Xxx müüakse avalikul enampakkumisel.

Müümise tulemusel saadud raha jagatakse hageja ja kostja 1 vahel vastavalt nende

ühisomandi suurusele, s.o nii hageja kui kostja saavad ½ müügitulust. Samuti on põhjendatud

määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul enampakkumisel

kaasomandi alghinnaks 167 000,00 eurot.

31. Õiguskirjanduse kohaselt, kui kohus otsustab kaasomaniku taotlusel müüa asi kas avalikul

enampakkumisel

või

kaasomanikevahelisel

enampakkumisel,

on

kohtuotsus

täitedokumendiks ning asi müüakse täituri poolt täitemenetluses (vt Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne, 2014, § 77 komm, lk 349).

32. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi

lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel

kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend,

millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta.

TSÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab

tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et

käesoleva kohtulahendiga tuleb asendada kostjate 1, 2 ja 3 nõusolekud kinnisasja ½ mõttelise

osa asukohaga Xxx mõttelise osa avalikul enampakkumisel müümiseks.

MENETLUSKULUD

33. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda,

kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes

äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et käesoleval juhul on õiglane jätta

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus võtab arvesse, et kaasomandi lõpetamise

otsus tehakse kõigi kaasomanike huvides (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-70-10, p 14),

käesoleval juhul küll hageja ja kostja 1 huvides. Samuti arvestab kohus asjaoluga, et

käesolevas asjas on nii hageja kui kostja 1 tasunud kandnud esindajakulusid. Kostjatel 2 ja 3

menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik