2-14-25115/48 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

21425115

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. detsember 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu Lundet hagi Osaühingu ECOBER vastu

5606 euro ja 50 sendi suuruse võla saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Lundet kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

6187 eurot 30 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja osaühing Lundet, esindaja vandeadvokaat Marit Toom

Kostja Osaühing ECOBER, esindaja vandeadvokaat Margo

Põbo

Asja läbivaatamise kuupäev

4. detsember 2017, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 21425115 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Lundet (hageja) esitas 24. juulil 2014 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse Osaühingult ECOBER (kostja) 5605 euro 58 sendi saamiseks. Kostja esitatud vastuväite

tõttu lõpetas Pärnu Maakohus 21. augusti 2014. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ning andis

nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas 29. septembril

2014 oma nõude kostja vastu hagiavalduse vormis, paludes mõista kostjalt välja hageja kasuks

põhivõla 5606 eurot 50 senti, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise

955 eurot 25 senti, viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lgs 1 sätestatud määras alates

30. septembrist 2014 kuni põhivõla tasumiseni ning võla sissenõudmise kulud 40 eurot.

2-14-25115

1.1. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hageja, kostja ja R. Minumets Pärnu linnas

Supeluse 14 asuvate korteriomandite omanikud. Kostjale kuulub kaks korteriomandit, mille

mõttelised osad moodustavad kokku 3064/4218 osa Supeluse 14 kinnistust. Pärnu Linnavolikogu

18. mai 2006 määrusest nr 23 „Heakorraeeskirja ja koormise kehtestamine“ (edaspidi ka määrus)

tulenevate kinnistuomaniku kohustuste täitmiseks sõlmis hageja 5. jaanuaril 2008 ISS Eesti AS-iga

teenuse osutamise lepingu, mille alusel osutas ISS Eesti AS Supeluse 14 aadressil

välikoristusteenust. Koristamise eest tasus hageja ISS Eesti AS-ile 7718 eurot 9 senti. Hageja pidi

ISS Eesti AS-iga lepingu sõlmima, kuna Pärnu Linnavalitsus algatas 2008. a talvel menetluse

Supeluse tn 14 heakorra puuduste tõttu (libedustõrje oli tegemata). Kostja ei ole Supeluse 14

heakorraga kunagi tegelenud. Hageja teavitas kostjat sõlmitud lepingust ja nõudis kulutuste

hüvitamist nii 2012. a kui ka 2013. a. Kostja ei võtnud hageja kirju vastu. Kostja ei ole kinnistu

heakorraga tegelenud ka pärast seda, kui ta hagi esitamisest teada sai. Hageja on palunud kostjal

hüvitada osa koristamisteenusele tehtud kulutustest vastavalt kostja kaasomandiosa suurusele.

Kostja ei ole hagejale kulutusi mitte mingis osas hüvitanud.

1.2. Hagejal on nõue kostja vastu esimese õigusliku alternatiivina korteriomandiseaduse (KOS) § 13

lgte 1 ja 2 alusel, kuna määrusega on kinnistu omanikele kehtestatud koormis tagada kinnistu

heakord. Hageja viitas ka asjaõigusseaduse (AÕS) §le 75, millest tulenevalt kannab kaasomanik

vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühise asjaga seotud kulutusi. Alternatiivse õigusliku alusena

toetus hageja käsundita asjaajamisest tulenevale nõudele, paludes hagi rahuldada VÕS § 1018 lg 1

pde 1 ja 2 ning VÕS § 1023 alusel. Viimase õigusliku alternatiivina tugines hageja VÕS §dele 1041

ja 1042. Hageja nõue tuleneb seadusest, kohaldada tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 149, aegumistähtaeg on kümme aastat.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt ei vaidlusta ta lepingu sõlmimist, kuid

teenuse tegelik osutamine ja kulutuste kandmine on tõendamata. Supeluse 14 maja esimesel

korrusel asub kostjale kuuluv Lonkava Konna Kõrts. Kõrtsi töötajad on hoidnud kõrtsi väliterrassi

ja sellega külgnevad jalgteed puhtad prahist ja liivast, talvel ka lumest ja jääst. Osa majas asuvaid

ruume on kostja andnud raamatupoe pidaja kasutusse, kellel on kostjaga sõlmitud kokkuleppe

kohaselt kohustus teha hoolduskoristustöid. Isegi juhul, kui ISS Eesti AS on välikoristusteenust

osutanud, on see kostja tegevust dubleerinud ja seetõttu tarbetu. Hageja ei teavitanud kostjat

välikoristusteenuse lepingu sõlmimise kavatsusest ega teavitanud kostjat ka lepingu sõlmimisest

esimesel võimalusel. Kostja sai lepingust teada alles 2014. a juulis. Põhjendamatult kuluka lepingu

sõlmimine ilma kostja teadmata on vastuolus hea usu põhimõttega. Kulutuste hüvitamise nõude

välistab VÕS § 1023 lg 3. Ka ei ole kostja alusetult rikastunud. Hageja ei ole temast tulenevate

asjaolude tõttu kostjale kulutuste tegemise kavatsusest õigel ajal teatanud. Kaasomandi

majandamise kulud ei hõlma KOS tähenduses kulusid, mille hüvitamist hageja nõuab.

Nõue on osaliselt aegunud, kuna teenuse osutamise leping nägi ette perioodilised maksed.

Kohaldada tuleb TsÜS § 154.

3. Harju Maakohus rahuldas 13. jaanuari 2017. a otsusega hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja

kasuks välja 5730 eurot ja 37 senti ning viivise põhinõude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses alates 29. septembrist 2014 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis

rahuldamata viivise nõude 871 euro 38 sendi ulatuses. Menetluskuludest jättis maakohus 13,2%

hageja kanda ja 86,8% kostja kanda ning mõistis tasaarvestamise tulemusena kostjalt hageja kasuks

välja menetluskulud 1700 eurot 58 senti ning viivise VÕS § 113 lgs 1 ettenähtud ulatuses.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on KOS § 13 lgs 1 nimetatud avalik-õiguslik

reaalkoormatis ja kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud

2(9)

2-14-25115

koormis samasisulised mõisted. Seetõttu on koormise täitmiseks kulutusi teinud korteriomanikul

õigus nõuda ülejäänud korteriomanikelt kulutuste hüvitamist võrdeliselt neile kuuluvate

kaasomandiosade suurusega.

3.2. Hageja on tõendanud väärteomenetluse alustamise Supeluse 14 kinnistu puuduliku heakorra

tõttu 2008. a jaanuaris. Nähtuvalt tunnistaja ülekuulamise protokollist ja sündmuskoha vaatluse

protokollist oli Supeluse 14 maja esine kõnnitee libe, jäine ja sellel ei olnud kasutatud

puistematerjali. Sellega on tõendatud linna heakorraeeskirja rikkumine ja koormise täitmata

jätmine. Kuivõrd heakorraeeskirja ja koormisi tuleb täita kogu aeg, oli hagejal kui kaasomanikul nii

õigus kui ka kohustus võtta tarvitusele abinõud, et heakorraeeskirja edaspidi ei rikutaks ning

koormised õigel ajal täidetaks. Seetõttu oli hageja ja ISS Eesti AS-i lepingu sõlmimine vajalik ning

põhjendatud.

3.3. Hageja avaldas, et ta on maksnud ISS Eesti AS-ile kokku 7718 eurot 9 senti. Hageja on raha

tasumist ja seega ka teenuse osutamist tõendanud pangakontode väljavõtetega. Kostja on kohustatud

hagejale hüvitama nimetatud summast kostja kaasomandiosa suurusele vastava osa, st 5606 eurot

50 senti.

3.4. Kuna hageja ei ole tõendanud, et kostja sai kätte nõudest teatavad kirjad, ei saa hageja nõuda

kostjalt viivist maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisele eelneva aja eest.

3.5. Korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui

kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes. KOS § 13 lgst 2 tulenev nõue on korteriomanike ühisusest

tulenev nõue, mis tuleb lugeda seadusest tulenevaks nõudeks. Seetõttu kohaldub asjas TsÜS § 149.

TsÜS § 149 järgne aegumistähtaeg saaks mööduda 2008. a sissenõutavaks muutunud nõuete osas

kõige varem 2018. aastal, pärast 2008. a sissenõutavaks muutunud nõuete osas veelgi hiljem.

Hageja pöördus kohtusse 24. juulil 2014, st igal juhul enne nõuete aegumist. Kaasomaniku

kulutuste hüvitamise korral ei ole tegemist korduvate kohustustega TsÜS § 154 lg 1 mõistes.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

osas, millega hagi rahuldati, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Hageja leidis vastuses kaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. juuni 2017. a otsusega maakohtu otsuse hagi osalise

rahuldamise osas ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. Menetluskulude rahaline suurus jäi maakohtu

otsustada.

5.1. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja on korteriomanikud kolme korteriga elamus. Pooled

ei ole esile toonud, et majas oleks asutatud korteriühistut või korteriomanikud oleks valinud valitseja.

Nimetatust saab järeldada, et hageja ja kostja sisesuhtes on tekkinud korteriomandi omandamisega

automaatselt eriline seadusest tulenev isikute ühendus, korteriomanike ühisus (KOS § 8 lg 1).

5.2. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu otsuse põhjendustega, mille kohaselt on KOS § 13 lgs 1

nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud koormis samasisulised

mõisted ja et seetõttu on koormise täitmiseks kulutusi teinud korteriomanikul õigus nõuda ülejäänud

korteriomanikelt kulutuste hüvitamist võrdeliselt neile kuuluvate kaasomandiosade suurusega.

3(9)

2-14-25115

KOKS § 36 lgs 2 sätestatu kohaselt on koormis kohustus, mis seaduse alusel kehtestatakse volikogu

määrusega füüsilistele või juriidilistele isikutele kohustuslike tööde tegemiseks valla või linna

territooriumil kehtestatud heakorraeeskirjade täitmiseks. Sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt

võib koormise kehtestada füüsilistele ja juriidilistele isikutele nende omandis või valduses oleva

kinnistu või muu nende kasutuses oleva territooriumi ning sellega vahetult piirneva üldkasutatava

territooriumi heakorra tagamiseks.

Koormise erinevus AÕS § 230 lgs 1 sätestatud reaalkoormatisest seisneb eelkõige selles, et seda võib

kehtestada seadusest madalamal seisvate õigusaktidega. Oma sisult on koormis tõepoolest sarnane

avalik-õigusliku reaalkoormatisega, kuna ka viimane paneb kinnisasja igakordsele omanikule

kohustuse osal juhtudel teha mingeid tegusid või tasuda makseid, mis on vajalikud mh üldise heakorra

tagamiseks. Reaalkoormatisi kehtestatakse eriseadustega, nii on õiguskirjanduses viidatud

jäätmeseaduse §st 69 tulenevale kohustusele liituda jäätmeveoga. Puudub aga alus tõlgendada

KOS § 13 lgs 1 sätestatut laiendavalt ja asuda seisukohale, et avalik-õiguslikud reaalkoormatised kui

seaduse alusel juriidilistele või füüsilistele isikutele kehtestatud kohustused hõlmavad koormisi, mis

praegusel juhul on kehtestatud Pärnu Linnavolikogu 18. mai 2006 määrusega heakorraeeskirjade

kehtestamiseks.

5.3. KOS § 12 eeldab, et korteriomanike otsused on konsensuslikud ja häälteenamusega

otsustatakse tavakasutuse piiridesse jäävaid küsimusi. Kuidas korraldada kaasomandi eseme

korrasolek, on küsimus, mis jääb igapäevase tavakasutuse piiresse. Selline otsus võetakse vastu

korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega (KOS § 17 lg 1). Hageja ei ole tuginenud asjaolule,

et korteriomanikud oleksid võtnud kas konsensuslikult või häälteenamusega vastu otsuse, mis

reguleeriks kaasomandi korrashoidu sellisel viisil, et seda teostaks hageja valitud ISS Eesti AS.

5.4. Korteriomanike ühisuse otsuse võib vastu võtta ka ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui

otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Viimast praegusel juhul ei ole. Hageja

väidab, et kolmas korteriomanik on temale kulutused hüvitanud. Nimetatust ei saa teha järeldust, et

korteriomanike otsus on KOS § 17 lgs 3 nimetatud viisil vastu võetud. Praegusel juhul ei saa hageja

poolt lepingu sõlmimist vaadelda ka ilma volituseta kõigi kaasomanike nimel lepingu sõlmimisena

ISS Eesti AS-iga, sest vastava lepingu poolteks on hageja ja ISS Eesti AS. Seega puudub vajadus

hinnata, kas teised korteriomanikud on kiitnud lepingu sõlmimise heaks. Puuduvad ka muud

asjaolud (nt majanduskava kinnitamine, mille raames kiidetaks heaks ISS Eesti AS-iga sõlmitud

lepingu täitmine), mida oleks võimalik käsitada korteriomanike tahtena hoida kaasomand korras

ISS Eesti AS-iga sõlmitud lepingu abil. Seega ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet KOS-i alusel.

5.5. Võimaliku käsundita asjaajamisest tuleneva nõude kohta leidis ringkonnakohus järgmist.

Käsundita asjaajamisega oleks tegemist juhul, kui hageja oleks hoidnud korras vaidlusaluseid

kaasomandi osi ja kostja poleks seda üldse või vajalikul määral teinud. Nii hagejat kui kostjat oleks

ähvardanud kõnnitee puhastamata jätmise korral väärteomenetluses karistamine heakorraeeskirjade

täitmata jätmise tõttu.

5.5.1. Kohtule esitatud tõenditest saab teha järelduse, et 2008. aasta 14. jaanuaril oli vaidlusaluse

kinnistu kõnnitee ohtlikult libe. Nimetatust tulenevalt ei saa teha aga üldistavat järeldust, et

kaasomanikud ei teinud midagi kaasomandi vastava osa korrashoiuks, sellest tulenevalt oleks

hagejat karistatud väärteoasjas ja seetõttu oli hageja õigustatud sõlmima lepingu välikoristusteenuse

osutamiseks. Arvestades Eestis valitsevaid ilmastikuolusid, võivad kõnniteed muutuda kiiresti

lumesaju tõttu libedaks ja ohtlikuks, samas võib selline olukord ka iseenesest paremuse poole

muutuda. Nagu nähtub käesolevas asjas esitatud väärteomenetluse lõpetamise määrusest, muutusid

ilmastikuolud päeva jooksul järsult ka 14. jaanuaril 2008 ja libedus kadus iseenesest.

4(9)

2-14-25115

5.5.2. Hageja on selgitanud, et hageja ja ISS Eesti AS-i sõlmitud leping kehtis märtsini 2013.

Jaanuaris 2015 pöördus Pärnu Linnavalitsus uuesti hageja poole, sest Supeluse 14 kinnistu heakord

ei olnud tagatud (kõnnitee oli puhastamata ning libedustõrje tegemata). Nimetatu tõendamiseks

esitas hageja Pärnu Linnavalitsuse 16. jaanuari 2015. a kirja, millest nähtub, et hagejat on

informeeritud asjaolust, et 15. jaanuaril 2015 käisid linnavalitsuse töötajad Supeluse 14 heakorda

kontrollimas ja selgus, et kõnniteel oli libedustõrje tegemata. Ka nimetatud tõendist ei järeldu, et

kostja on jätnud süstemaatiliselt korrashoiu kohustuse täitmata.

5.5.3. Samuti ei saa väita, et kostja pole libedusega seotud olukordade ennetamiseks ja

välistamiseks midagi teinud. Ühekordne munitsipaalpolitsei alustatud väärteomenetlus ei ole selle

kinnituseks. Hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud, et kostja ei hoidnud korras vaidlusaluseid

kaasomandi osasid.

Kostja tõi esile, et talle kuulub Lonkava Konna Kõrts. Nimetatust saab järeldada, et kostja on kõrtsi

pidava äriühingu osanik. Kostja väitis, et kõrts tegutseb ajast, mil kostja korteriomandi omandas, ja

kõrtsi töötajad hoolitsevad kõrtsi territooriumi (Auli ja Supeluse tänava ala) korrashoiu eest nii

kõrtsi avamisel kui ka sulgemisel, vajaduse korral ka muul ajal. Kostjale ei ole tehtud mitte ühtegi

etteheidet Supeluse 14 heakorra kohta. Samuti väidab kostja, et ISS Eesti AS-i lepingulised

kohustused kattuvad sisuliselt kõrtsi töötajate kohustustega. Kostja põhistas, miks ei ole võimalik

kõrtsi pidada ilma korrashoiukohustust täitmata. Kostja väitis, et on sõlminud samas majas asuvate

ruumide kasutamiseks kokkuleppe raamatupoe pidajaga, mis sisaldab muuhulgas ka raamatupoe

pidaja kohustust teha hoolduskoristustöid. Nimetatu tõendamiseks esitas kostja ruumide kasutamise

kokkuleppe. Eelnimetatud tõendiga saab lugeda tõendatuks, et kostja oli võtnud tarvitusele abinõud

hoolitsemaks kaasomandiosa korrashoiu eest. Arvestades, et seitsme aasta jooksul (ajavahemikul

2008−2015) on munitsipaalpolitsei ühel korral algatanud väärteomenetluse ja ühel korral juhtinud

kinnistu omaniku tähelepanu libedustõrje kohustuse täitmata jätmisele, ja arvestades Eestis

valitsevate kiiresti muutuvate ilmastikuoludega, ei ole asjas esitatud tõenditest võimalik teha

järeldust, et kostja jättis määruse pst 14 tuleneva kohustuse täitmata või tegi seda niivõrd

ebapiisavalt, et hageja asjaajamine oli õigustatud.

5.5.4. Käsundita asjaajamisele tuginemise välistab seega asjaolu, et hageja ei ole esile toonud ega

tõendanud, et esineks vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 loetletud asjaolu. Asja materjalidest

nähtub, et kostja ei kiitnud asjaajamist heaks, kuna tegevus oli dubleeriv ja tarbetu; ei saa väita, et

asjaajamine oleks olnud oluline avalikes huvides (hageja õigusrikkumise ärahoidmiseks ja

väärteomenetluse raames karistamise vältimiseks) ning asjaajamine ei vastanud soodustatu huvile ja

tema tegelikule või eeldatavale tahtele.

5.6. Võimaliku alusetust rikastumisest tuleneva nõude kohta leidis ringkonnakohus järgmist.

Kui ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 nimetatud eeldustest ei esine, kuid hageja osutas kostjale

teenust kostja soodustamise tahtlusega (VÕS § 1018 lg 2), tuleks hageja nõue kvalifitseerida

VÕS § 1024 lg 4 järgi. Samas oleks kostjale VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 sätestatule mittevastav

teenuse osutamine õigustamatu ja pahauskne VÕS § 1020 lg 1 ja § 1024 lg 1 järgi, mistõttu on

sellisel juhul välistatud hageja alusetust rikastumisest tulenevad hüvitisnõuded VÕS § 1024 lg 4

järgi. VÕS § 1041 kohaselt võib isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks

õigustatud ega kohustatud, nõuda isikult, kelle kohustuse ta täitis, täitmiseks tehtud kulutuste

hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema

vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi.

5(9)

2-14-25115

Teise isiku kohustuse täitmine, mis vabastab senise võlgniku täitmise kohustusest, on võimalik

VÕS § 78 lgtes 1−3 sätestatud eeldustel, st esmaseks eelduseks on võlgnikul täitmata kohustuse

olemasolu võlausaldaja vastu. Kui pidada määrusest tulenevalt võlausaldajaks Pärnu linna, ei ole

hageja tõendanud, et kostja oli jätnud täitmata enda heakorraeeskirjast tuleneva kohustuse. Kui

käsitada võlausaldajatena teisi korteriomanike ühisuse liikmeid nende sisesuhtes, siis said kostja

kohustused tuleneda korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsusest ning sellise otsuse

puudumise tõttu pole võimalik väita, et kostjal oli selline kohustus korteriomanike ühisuse vastu.

Seega ei ole täidetud ka VÕS § 1041 eeldused.

5.7. Hageja nõude rahuldamata jätmise tõttu puudub vajadus hinnata nõude aegumist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu

otsuse. Hageja palub kostjalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja mõista 509 eurot 67 senti ja

seadusjärgse viivise sellelt.

Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust – KOKS § 36 lgd 2 ja 3, KOS § 13 lgt 1

ning AÕS § 72 lgt 4, § 74, § 75, § 229 lgt 1 ja § 230 lgt 1. Pärnu linna KOKS § 36 alusel

kehtestatud koormis, mis paneb kinnisasja omanikule kohustuse tagada kinnisasja heakord, on

KOS § 13 lgs 1 nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis. Isegi kui tegemist ei ole avalik-õigusliku

reaalkoormatisega, tuleb selle kohustuse täitmiseks tehtud kulutuste suhtes siiski analoogia korras

kohaldada KOS § 13 lgd 1 ja 2. Võrreldes KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 sätestatud koormist AÕS § 229

lgs 1 ja § 330 lgs 1 sätestatud avalik-õigusliku reaalkoormatise mõistega, tuleb asuda seisukohale, et

tegemist on kattuvate õiguskontseptsioonidega. Reaalkoormatis ja koormis kattuvad osas, millega

pannakse seaduse alusel kinnistu igakordsele omanikule kohustus teha teatud tegusid kohaliku

omavalitsuse kasuks. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et heakorra tagamiseks kehtestatud

koormised ei ole kehtestatud seadusega. Koormised on kehtestatud KOKS §ga 36, koormise täpsem

ulatus on kehtestatud madalamal seisvate õigusaktidega.

Ringkonnakohus on menetlusnorme rikkudes jätnud käsitlemata hageja väited AÕS §de 74 ja 75

kohta. Analoogia korras saaks kohaldada ka AÕS § 72 lgt 4.

Mitmete ringkonnakohtu järelduste puhul ei nähtu, et need rajaneksid asjas kogutud tõenditel.

Ringkonnakohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja täitis ka ise KOKS § 36 lgs 2

nimetatud koormist. Ringkonnakohus oleks pidanud arvestama ka seda, et hageja ei saa tõendada

negatiivset asjaolu (kostja heakorrakohustuse täitmata jätmist). Seega oli selles küsimuses

tõendamiskohustus kostjal.

7. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsus muutmata. Kui kassatsioonkaebus siiski rahuldatakse, tuleb kohaldada aegumist hageja nende

nõuete osas, mis muutusid sissenõutavaks enne 1. jaanuari 2011 (4289 eurot 71 senti). Kostja palub

hagejalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja mõista 1045 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ning asi tuleb saata uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

6(9)

2-14-25115

9. Ringkonnakohus on tuvastanud, et kolme korteriga majas on hageja ja kostja sisesuhtes tekkinud

korteriomanike ühisus KOS § 8 lg 1 kohaselt. Majas ei ole tuvastatud asjaoludel asutatud

korteriühistut ega valitud valitsejat. Kolleegium lähtub neist asjaoludest.

10. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et asjas ei saa kohaldada korteriomandiseaduse sätteid.

KOS § 13 lg 1 esimese lause kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab

avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi

majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 2 järgi on

korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele

korteriomanikele hüvitama KOS § 13 lgs 1 nimetatud suuruses.

10.1. Ringkonnakohus on leidnud KOS § 13 lg 1 kohta, et selles nimetatud avalik-õiguslik

reaalkoormatis on sisult sarnane KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud koormisega, aga KOS § 13 lgt 1

ei saa siiski tõlgendada laiendavalt. Ringkonnakohus leidis veel, et viidatud kahe institutsiooni

erinevus on selles, et koormist võib kehtestada seadusest madalamal seisvate õigusaktidega.

10.2. Erinevalt ringkonnakohtust leiab kolleegium, et KOS § 13 lgt 1 saab käesoleval juhul

kohaldada. Esmalt tuleb vastata küsimusele, kas KOS § 13 lg 1 üldse annab ühele korteriomanikule

nõudeõiguse teise korteriomaniku vastu, sest primaarselt sätestab lg 1 üksnes kaasomanike

kaasomandiga seotud kulutustes ja viljades osalemise proportsiooni. Kolleegium tugineb sellele

küsimusele jaatavalt vastates eelkõige Riigikohtu varasemale lahendile, mis on tehtud AÕS § 75

lg 1 kohta. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud

kahju ja kulutusi. Seega on AÕS § 75 lg 1 sisuliselt väga sarnane KOS § 13 lg 1 esimesele lausele.

Riigikohus on leidnud, et AÕS § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse

nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises, sellise nõude võib vajadusel ka

kohtusse esitada (vt lähemalt Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32110505, pd 27,

28). Samuti tugineb kolleegium analoogia alusel KOS § 13 lgle 2, mis sätestab sõnaselgelt

korteriomaniku nõudeõiguse teiste korteriomanike vastu kaasomandi eseme korrashoiu ja

valitsemise kulude hüvitamiseks. Viimati nimetatud kulud võivad olla tekkinud ka nt sellest, et üks

korteriomanik tellib kaasomandi eseme korrashoiuks vajalike toimingute tegemise kolmandalt

isikult. Kolleegium lisab, et KOS § 13 lgte 1 ja 2 kohaldamise korral tuleb silmas pidada KOS § 13

lgs 3 sätestatut, st et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks

korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.

10.3. Kolleegiumi hinnangul on KOS § 13 lgs 1 sätestatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja

KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 sätestatud koormis piisavalt sarnase sisuga, et oleks võimalik järeldada

KOKS § 36 lgte 2 ja 3 koormise hõlmatust KOS § 13 lg 1 järgse avalik-õigusliku reaalkoormatise

mõistega.

10.3.1. AÕS § 229 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik

peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras

või tegema teatud tegusid. Õiguskirjanduses on toodud selliste tegude näideteks naaberkinnisasjade

vahelise aia korrashoiukohustus, teeservituudi alusel kasutatava tee korrashoiukohustus

(Asjaõigusseadus II, Kommenteeritud väljaanne, Juura 2014, AÕS § 229 komm. 3.3. c). AÕS § 230

lg 1 järgsel avalik-õiguslikul reaalkoormatisel võib olla sarnane sisu, see seatakse aga seaduse

alusel riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku juriidilise isiku kasuks. Senises Eesti

õiguspraktikas ei ole avalik-õigusliku reaalkoormatise kinnistusraamatusse kandmist kasutatud,

sellelaadsed kohustused kehtestatakse avalike normidena. Kinnistute ja sellega vahetult piirneva

üldkasutatava territooriumi heakorda puudutava koormise või heakorraeeskirja täitmiseks koormise

7(9)

2-14-25115

kehtestamise võimaluse sätestavad KOKS § 36 lgd 2 ja 3. Heakorra tagamine KOKS § 36 lgte 2, 3

ja 4 alusel kehtestatava õigusakti alusel on väga sarnane nt tee korrashoiu kohustusega

reaalkoormatise alusel.

10.3.2. KOS § 13 lg 1 annab seega korteriomanikule nõudeõiguse teise korteriomaniku vastu, kui ta

on täitnud kaasomandil KOKS § 36 alusel kehtestatud koormisest tulenevad kohustused, tehes

selleks vajalikke kulutusi rohkem, kui seda näeb ette tema kaasomandiosa suurus. Piisav ei ole

ringkonnakohtu tuginemine reaalkoormatise seadusest tulenevale ja koormise seadusest madalamal

seisvast õigusaktist tulenevale iseloomule. KOKS § 36 lg 4 kehtestab koormise määramist

võimaldava delegatsiooninormi.

Kolleegium märgib täiendavalt, et alates 1. juulist 2015 on sarnane avalik-õiguslik koormis

kehtestatud ka otse seaduse tasandil. Nimelt näeb ehitusseadustiku § 97 lg 6 ette, et linnas, alevis ja

alevikus on teega külgneva maatüki omanik kohustatud korraldama sõidutee ja tema kinnisasja

vahel asuval kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje, tasemel, mis võimaldab kõnniteel

ohutult liigelda.

11. Kuna asjas on võimalik kohaldada eriregulatsioonina KOS § 13 lgt 1 (või lgt 2, kui tuvastataks,

et korrashoitav territoorium või osa sellest kuulus kaasomandi eseme hulka), ei ole võimalik ega

vajalik analüüsida hageja õiguslikke väiteid AÕS § 75 jt sätete kohta ning käsundita asjaajamise ja

alusetu rikastumise kohta.

12. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja asi saata uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul analüüsida

KOS § 13 lg 1 kohaldamise võimalikkust eelkõige selles tähenduses, kas hageja tehtud kulud olid

vajalikud. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et TsMS § 229 lg 2 esimese lause tähenduses ei saa

tõendiks lugeda menetlusosalise senises menetluses esitatud väiteid selle kohta, et Supeluse 14

asuva kõrtsi töötajad on täitnud territooriumi korrashoiukohustust. Selliseid väiteid tuleks tõendada

TsMS § 229 lg 2 esimeses lauses nimetatud tõenditega. Ringkonnakohtul tuleb mh hinnata ka seda,

kas kostja korrashoiukohustuse väidetavat täitmist tõendab asjaolu, et kostja sõlmis ruumide

kasutamise lepingu raamatupoe pidajaga, kui raamatupoe pidaja ainus tasu Pärnu kesklinnas asuvate

ruumide kasutamise eest seisnes territooriumi korrashoidmise kohustuses (I kd, tl 168), ning seda

olukorras, kui territooriumi hoidsid kostja enda väidete kohaselt korras kostjale kuuluva kõrtsi

töötajad.

Rahuldada ei saa kassatsioonkaebuse taotlust jätta jõusse maakohtu otsus, sest maakohus ei ole

hinnanud kostja vastuväiteid ja esitatud tõendit (leping raamatupoe pidajaga), sellele rikkumisele on

tuginetud ka kostja apellatsioonkaebuses (II kd, tl 2 jj).

13. Kolleegium leiab, et nõude aegumisele tuleb eelduslikult (tuvastatud on korteriomanike ühisuse

olemasolu) kohaldada TsÜS § 149, mille esimese lause kohaselt on seadusest tuleneva nõude

aegumistähtaeg üldjuhul kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. Riigikohus on

leidnud, et korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui

kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas

nr 32112913, p 19). Hageja nõue kostja vastu ei põhine tehingul, kuigi hageja paneb maksma

nõudeid tehingust, mille ta sõlmis välissuhtes ISS Eesti AS-iga.

13.1. Kolleegium märgib, et maakohus on rahuldanud hageja nõude KOS § 13 lg 1 alusel

(maakohtu otsuse põhjendava osa p 4), kuid aegumist lahendades on lähtunud KOS § 13 lgst 2

(maakohtu otsuse põhjendava osa p 14). Ainuüksi see asjaolu ei toonud siiski kaasa ebaõiget

8(9)

2-14-25115

lahendit, sest nii KOS § 13 lgst 1 kui ka lgst 2 tulenev nõue on korteriomanike ühisuse võlasuhtest

tulenev nõue.

13.2. Kostja on vastuses hagile (I kd, tl 67 jj) esitanud ka väiteid selle kohta, et hageja ei ole teda

lepingu sõlmimisest esimesel võimalusel teavitanud. Kostja on viidanud VÕS § 1023 lgle 3, mille

kohaselt, kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal

kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis tal ka ei ole selliseid

nõudeõigusi. Kuigi praeguses asjas käsundita asjaajamise sätteid ei kohaldata, väljendab

VÕS § 1023 lg 3 üldist heas usus käitumise põhimõtet (vt TsÜS § 138), olles selle üks eraldi

reguleeritud juhtum. Hageja on hagis viidanud sellele, et tema üritas kostjale lepingust teada anda

alates 2012. aastast. Lepingu ISS Eesti AS-iga sõlmis hageja aga juba 2008. a jaanuaris. Selliselt ei

pruugi hageja käitumine lepingu sõlmimisel ja sellest pikka aega teavitamata jätmisel kolleegiumi

arvates vastata mõistliku isiku käitumisele, arvestades ka seda, et hageja pidi eelduslikult olema

teadlik sellest, et lepingu sõlmimisega kaasnevad kulud langevad suures osas just kostjale, kelle

kaasomandiosa on hageja kaasomandiosast oluliselt suurem.

Samas on Riigikohus korduvalt viidanud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab

pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 10. detsembri

2014. a otsus tsiviilasjas nr 32112814, p 11 ja seal viidatud varasemad lahendid). Viidatud otsuses

on ka leitud, et eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline

käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud.

Kolleegiumi eespool antud eelduslik ja seni tuvastatud ning esitatud asjaoludel põhinev hinnang

hageja käitumisele lepingu sõlmimisest teavitamata jätmisel ning sellele järgnenud haginõude

esitamine alles 2014. a ei tähenda TsMS § 688 lgte 3−5 tõttu seisukohta selle kohta, et tegemist on

erandliku asjaoluga, mis annab aluse takistada hageja nõude maksmapanekut. Küll on kolleegiumi

arvates pooltel vaidluse kõiki asjaolusid arvestades mõistlik sõlmida asjas kompromiss.

14. Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu

otsustada.

15. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kaebuselt tasutud kautsjon.

Henn Jõks

Peeter Jerofejev

Tambet Tampuu

9(9)