3-16-459/23 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiina Pappel, Einar Vene ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. detsember 2017, Tartu

Haldusasja number

3-16-459

Haldusasi

OÜ

Nauvitsman

kaebus

Maksu-

ja

Tolliameti

30. novembri 2015. a maksuotsuse nr 12.2-3/030413-4

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 30. novembri 2016. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Nauvitsman apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant OÜ Nauvitsman

esindaja v.adv Rene Varul

Vastustaja Maksu- ja Tolliamet

esindaja Indrek Lind

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ Nauvitsman apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu

30. novembri 2016. a otsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 15. jaanuar 2018.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliameti 30. novembri 2015. a maksuotsusega nr 12.2-3/030413-4 suurendati

OÜ Nauvitsman 2014. aasta juuni 20% määraga maksustatavat käivet 98 333,33 euro võrra ning

kohustati äriühingut tasuma sellelt käibelt täiendavat käibemaksu 19 666,67 eurot. Maksuotsuse

andmise tingis Elamufond OÜ-lt Tartumaa Ülenurme vald Õssu küla XXX korteriomandi

soetamise ja kaebaja juhatuse liikmele hilisema müümise tehingute ebaõige kajastamine äriühingu

maksuarvestuses.

2. 5. veebruari 2016. a vaideotsusega nr 6-1/3158-4 jättis MTA rahuldamata OÜ Nauvitsman vaide

maksuotsuse kehtetuks tunnistamiseks.

3. 3. märtsil 2016. a esitas OÜ Nauvitsman Tartu Halduskohtule kaebuse MTA

30. novembri 2015. a maksuotsuse nr 12.2-3/030413-4 tühistamiseks.

Kaebuse kohaselt oli vaidlusalune korteriomand LK Vara OÜ omandis, kes müüs selle

SP Arendus OÜ-le

31. jaanuaril

2014.

SP

Arendus

OÜ

võõrandas

korteriomandi

Elamufond OÜ-le äriühingu jagunemislepingu alusel 4. veebruaril 2014. Viimane müüs

korteriomandi OÜ-le Nauvitsman (esindaja Marko Kutman) 17. aprillil 2014 ning 15. juulil 2014

ostsid selle OÜ-lt Nauvitsman (esindaja M. Kutman) M. Kutman ja Ave Tihane (hilisem

Kutman) kaasomandisse. 23. aprillil 2015 tühistati müügileping ja toimus korteriomandi

tagasiostmine.

Kaebaja on seisukohal, et korter võeti kasutusse enne selle müümist OÜ-le Nauvitsman, mistõttu

ei tekkinud selle võõrandamisel maksustatavat käivet ning kaebajale on alusetult maksuotsusega

pandud kohustus täiendava käibemaksu tasumiseks. Maksuhaldur on ebaõigesti lugenud käibe

tekkimise ajaks 2014. aasta juuni, sidudes käibe tekkimise korteri valduse üleandmisega

M. Kutmanile. Korteri teiseks kaasomanikuks sai A. Tihane, kes ei ole seotud OÜ-ga Nauvitsman.

Maksuotsuses ei ole temaga seotud asjaolusid arvestatud ega tuvastatud millal A. Tihane sai

eluruumide valduse. Kaebaja hinnangul ei saa asjas üldse rääkida kogukäibe tekkest, kuna korter

anti üle üksnes 50% ulatuses.

Maksuhaldur oleks pidanud kontrollima, kas keegi varasematest omanikest ja müüjatest on lisanud

müügihinnale käibemaksu või mitte.

4. MTA vaidles kaebusele vastu, leides, et kogutud dokumentidest ei nähtu, et korteri esmane

kasutuselevõtt oleks toimunud juba enne selle OÜ-le Nauvitsman müümist. Tegemist oli uue

korteriga ning kasutusluba väljastati ajal, mil korteriomand oli juba OÜ Nauvitsman omandis.

M. Kutmani ja A. Tihane on elukaaslased, kes hiljem abiellusid. Müügilepingu tsiviilõiguslik

tühistamine ei ole keelatud, kuid see peab olema reaalne. Müügilepingu alusel üleantut ei ole senini

nõuetekohaselt tagastatud. Lisaks koormab korteriomandit endiselt hüpoteek Nordea Pank AB

kasuks, mis on seatud perekond Kutmani poolt. Korter oli algusest peale mõeldud müümiseks

M. Kutmanile ja tema abikaasale. OÜ Nauvitsman soetas eluruumi, mida polnud varem kasutusele

võetud ning seetõttu tuli korteri edasimüügil tasuda käibemaks.

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

5. Tartu Halduskohtu 30. novembri 2016. a otsusega jäeti OÜ Nauvitsman kaebus rahuldamata.

6. Eluruumi müük on käibemaksuvaba, kuid erandina maksustatakse veel kasutusele võtmata

eluruumide võõrandamine. Käesolevas asjas on vaidlus selles, kas kaebaja on ostnud varem

kasutusele võetud eluruumi või mitte. Halduskohus leidis, et maksuhaldur on tuvastanud, et

müügitehingu käive tekkis ehk kinnistu anti üle M. Kutmanile enne kinnistu esmast

kasutuselevõttu. M. Kutman on tunnistanud, et esialgselt oligi plaan korter soetada talle endale.

Seega on OÜ Nauvitsman soetanud korteri eesmärgiga see edasi müüa.

Vastustaja on asjaolude kontrollimise järel 17. novembril 2016 esitanud selgituse, et LK Vara OÜ

on olnud kõnealuse hoone (ridaelamuboksi) ehitaja/arendaja. SP Arendus OÜ on LK Vara OÜ-lt

korteri soetanud 31. jaanuaril 2014, kajastades seda põhivara soetusena ning arvestanud tasutud

käibemaksu oma sisendkäibemaksu arvestuses. Elamufond OÜ on omandanud korteri

SP Arendus OÜ-lt 4. veebruaril 2014 jagunemislepinguga. Elamufond OÜ võõrandas korteri

kaebajale ilma käibemaksuta põhjusel, et Elamufond OÜ ei olnud käibemaksukohustuslane.

7. Elamufond OÜ valduses oli korter 4. veebruarist kuni 17. aprillini 2014, mil see võõrandati

kaebajale. Vastustaja on pidanud ebatõenäoliseks korteri kasutamist sellel ajavahemikul, kuna

selleks ajaks oli toimunud Elamufond OÜ osanike kokkulepe ühingu tegevuse lõpetamiseks ja

äriühing reaalselt enam ei tegutsenud. Samuti ei ole usutav ega tõendatud, et korter oleks olnud

üürile antud.

Seega ühestki tõendist ei nähtu, et korteri esmane kasutuselevõtt oleks toimunud enne selle

müümist OÜ-le Nauvitsman.

8. Vastustaja on viidanud õigesti 2. juuli 2014. a eksperthinnangule, milles on tuvastatud, et korter

oli hindamise ajal elamiseks valmis ja sisustatud. Tulenevalt fotode vaatlusest võib kinnitada, et

korterit on kasutatud pikemaajaliselt, piltidelt nähtuvad ka esmatarbeesemed, mida kasutatakse

igapäevaselt elamiseks ja ei paigutata selleks, et oleks näiliselt korter sisustatud. Seega on

tõendatud, et korter oli eluruumina sisustatud enne 2. juulit 2014 ning pole usutav, et

OÜ Nauvitsman on selle soetanud endale ja kasutanud ettevõtluse huvides kontoriruumidena.

9. Tulenevalt KMS §-dest 24 ja 29 on käibemaksukohustuslane kohustatud maksustatava käibe

puhul lisama arvele käibemaksu olenemata sellest, kas ta soetas hiljem edasimüüdud kauba

käibemaksuga või mitte.

10. Tehingu tühistamise korral peavad pooled tagastama tehinguga saadu vastavalt alusetult

rikastumise sätetele. Perekond Kutman kasutab korterit endiselt edasi ning pole seda kaebajale

tagastanud. Ka on korteriomand endiselt koormatud hüpoteegiga Nordea Bank AB kasuks, kust

laenu on võtnud perekond Kutman. Samuti ei ole OÜ Nauvitsman vormistanud perekond

Kutmaniga korteri kasutamise lepingut, mis tõendaks korteri seaduslikku kasutamist. Tagastamata

on ka enamus summast. Kohus nõustus, et 23. aprillil 2015 müügilepingu tühistamine on näiline

ja tehtud selleks, et käibemaksu tasumisest vabaneda. Korteriomandit vajas M. Kutman oma

perekonna tarvis, mistõttu tehti vastavad tehingud selleks, et ära hoida KMS § 16 lg 2 p 3

rakendamine.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

11. OÜ

Nauvitsman

esitas

apellatsioonkaebuse,

milles

taotleb

Tartu

Halduskohtu

30. novembri 2016. a otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldada.

12. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli korteriomand kasutusele võetud juba enne seda,

kui kaebaja selle ostis. LK Varad OÜ (algne omanik) ja SP Arendus OÜ vahelises notariaalses

korteriomandi müügilepingu p.-s 4.2. on fikseeritud, et müüja annab lepingu eseme koosseisu

kuuluva korteri ostjale üle lõplikult viimistletuna. Seega sai juba esimene ostja endale valmis

korteri, see oli kasutatav 31. jaanuari 2014 seisuga.

4. veebruaril 2014 läks korteriomandi omandiõigus üle OÜ-le Elamufond. Asja juurde esitatud

Tõnis Veltmanni (SP Arendus OÜ ja Elamufond OÜ juhatuse liige) kirjalikust vastusest nähtub,

et Elamufond OÜ kasutas nimetatud kinnisasja omanikuks saamisest kuni Nauvitsman OÜ-le

müümiseni äripinnana (kontor ja laopind). Vaadeldav korter on maaküttega, sellel oli

OÜ Elamufond omandi saamise ajal elektriliitumine ja veevarustus. Seega oli vastav pind

kasutatav äripinnana ja oli ka tegelikus kasutuses.

13. OÜ Elamufond müüs korteri kaebajale ega lisanud müügihinnale käibemaksu. Juhul, kui

Elamufond OÜ oleks võõrandanud kasutusele võtmata korteri, oleks ta pidanud lisama

müügisummale käibemaksu, olenemata sellest, et Elamufond OÜ ei ole olnud registreeritud

käibemaksukohustuslasena. Ka see asjaolu kinnitab, et Nauvitsman OÜ ostis juba esmaselt

kasutusele võetud korteri ega pidanud selle edasimüügil samuti hinnale enam käibemaksu lisama.

14. Kaebaja müüs korteri 15. juuli 2014. a lepinguga kahele ostjale – M. Kutmanile ja A. Tihasele,

mõlemale ½ kaasomandi mõttelist osa korterist. Maksotsusest nähtuvalt on peetud ostjaks ainult

M. Kutmani. Tähtis on arvestada, et ostjad said valduse erineval ajal, M. Kutman varem ja A.

Kutman alles korteri müügilepinguga. Vähemalt A. Tihase puhul on korter ostetud (ja valdus

saadud) kindlasti pärast korteri esmast kasutuselevõttu, mistõttu on maksuotsus ikkagi

põhjendamatu. Asja puuduvad tõendid, et A. Tihane (Kutman) ja M. Kutman oleksid enne korteri

ostu moodustanud perekonna või koos elava leibkonna. Halduskohus pidas valduse üleandmist

ühele pereliikmele ühtlasi valduse üleandmiseks kogu perekonnale. Kohtu järeldus ei vasta

seadusele – valduse saamine tuleb tuvastada iga isiku puhul eraldi ja valduse saamist ei saa

omistada kogu perekonnale (sh lastele, vanematele jne).

15. Maksu- ja Tolliamet vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

16. Vastustaja osutab, et ei näe asjas jätkuvalt ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et korteriomandi

esmane kasutuselevõtt oleks toimunud juba enne selle OÜ-le Nauvitsman võõrandamist.

Arvestades, et 1. oktoobril 2013 esitas LK Vara OÜ kohalikule omavalitsusele ehitise teatise, ei

ole eluliselt usutav, et LK Vara OÜ-l oli vähem kui 4 kuu jooksul arvates ehituse alustamisest

kõnealust korterit võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.

Teise omaniku, SP Arendus OÜ, poolt korteri faktiline kasutamine selle omamise 4 päeva jooksul

on eluliselt mitteusutav. Kolmanda omaniku, Elamufond OÜ valduses oli korter seega alates

4. veebruarist 2014 kuni kaebajale võõrandamiseni. Eelnimetatud äriühing kanti äriregistrisse

20. jaanuaril 2014 ja 3. juuliks 2014 olid osanikud juba otsustanud lõpetada ühingu tegevuse ja

kustutada see registrist ilma likvideerimismenetluseta. Eelkirjeldatu viitab, et tegemist ei olnud

reaalset tegevust omava äriühinguga.

17. 25. oktoobril 2016 toimunud kohtuistungil väitis kaebaja esindaja, et Elamufond OÜ üüris

korteri välja. 18. novembril 2016 esitas OÜ Nauvitsman halduskohtule e-kirja kinnitusega, et

Elamufond OÜ kasutas korterit hoopis kontori ja laopinnana. Vastuolu ei ole juhuslik, vaid viitab

sihipärasele soovile kajastada asjaolusid endale soodsamatena ning seab seetõttu kahtluse alla

mõlema väite usutavuse.

18. Asjaolu, kas korteriomandi varasem müüja müüs selle käibemaksuvabalt ning jättis

käibemaksu lisamata põhjendatult või põhjendamatult, ei oma käesoleval juhul tähtsust.

19. Eluliselt usutav ei ole väide, mille kohaselt A. Tihane (hilisem Kutman) sai korteriomandi

valduse kõige varem 15. juulil 2014 ning selleks hetkeks oli korter vaieldamatult juba varasemalt

kasutusele võetud ja sellega tehtavad tehingud käibemaksuvabad. Kaebaja väide, mille kohaselt

M. Kutman ja A. Tihane ei moodustanud enne korteri ostu perekonda või koos elavat leibkonda,

on tagantjärele otsitud ja kantud eesmärgist vabaneda äriühingu täiendavast maksukohustusest.

Arvestades, et tegemist oli elukaaslaste ja hilisemate abikaasadega, on eelduslik ja ka usutav, et

A. Tihane sai valduse samaaegselt M. Kutmaniga. Sellele viitab ka M. Kutmani

18. veebruari 2015. a seletuste protokolli vastus nr 21: „Me enne elasime üürikorteris ja oli vaja

suuremat elukohta. Eelmisest elukohast kolisime välja umbes kuu aega enne Nauvitsman OÜ-lt

minule kui eraisikule korteri edasi müümist.“

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

20. Halduskohus

on

põhjendatult

jätnud

OÜ

Nauvitsman

kaebuse

rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu seisukohtade ja järelduste muutmiseks.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega, järgib neid ning jätab nad kordamata

tulenevalt HKMS § 201 lg-st 4.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

21. Kaebaja põhiväideteks on, et XXX, Õssu külas, Ülenurme vallas, Tartumaal asuva

korteriomandi võõrandamisel ei pidanud ta müügihinnale käibemaksu lisama ja tasuma, kuna

võõrandamine toimus pärast korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi esmast kasutuselevõttu.

Eelnevast sõltumata oli käibemaksuvaba käive korteriomandi poole mõttelise osa võõrandamine

A. Tihasele, kuna tema puhul ei ole tõendatud, et ta sai eluruumi valduse enne müügilepingu

sõlmimist samaaegselt M. Kutmaniga ja olukorras, kus M. Kutman oli juba asunud eluruumi

kasutama, võõrandati A. Tihasele eluruum pärast selle esmast kasutuselevõttu.

22. Kaebaja võõrandatud korteriomandi reaalosaks olev eluruum asub 2014. aastal valminud

uusehitises. Korteriomandi esimeseks omanikuks oli LK Vara OÜ, kes võõrandas selle

SP Arendus OÜ-le 31. jaanuaril 2014. Kaebaja hinnangul võttis eluruumi kasutusele

Elamufond OÜ, kes omandas selle 4. veebruaril 2014 ja võõrandas kaebajale ca kaks ja pool kuud

hiljem, 17. aprilli 2014. Oma seisukohas tugineb kaebaja eelkõige Elamufond OÜ juhatuse liikme

Tõnis Veltmani 16. novembri e-kirjale, milles viimane väidab, et Elamufond OÜ kasutas korterit

kontori ja laopinnana.

23. Käibemaksuseaduse § 16 lg 2 p 3 kohaselt muu hulgas ei maksustata käibemaksuga

kinnisasjade käivet. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis

ehitusseadustiku tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast

kasutuselevõttu.

Olukorras, kus kinnisasja võõrandamise tehingu ega selle tingimuste osas vaidlust ei ole, sõltub

kaebaja maksukohustus tõepoolest sellest, kas tehingu objektiks olnud korteriomandi reaalosana

eluruum oli selleks ajaks kasutusele võetud või mitte. Kehtiv õigus ei sätesta kriteeriume, mille

alusel otsustada, kas ehitis on kasutusele võetud või mitte. Seega on tegemist määratlemata

õigusmõistega, mis tuleb sisustada maksuhalduril maksuotsuse tegemisel ning vaidluse korral

kohtul maksuotsuse kontrollimisel.

Ringkonnakohus peab mõiste määratlemisel silmas seaduslikkuse ja kontrollitavuse põhimõtet,

leides, et mõistet tuleb sisustada viisil, mis võimalikult enam tagab maksukohustuslase arusaamise,

kas tehingu tegemine toob kaasa käibemaksu tasumise kohustuse ning teisalt annab

maksuhaldurile tegeliku võimaluse kontrollida maksukohustuse aluse esinemist. Seetõttu tuleb

esmase kasutuse all mõista eluruumi tahtlikku otstarbekohast kasutamist. Juhuslikku laadi kasutus

ei ole käsitatav esmase kasutuselevõtuna KMS § 16 lg 2 p 3 tähenduses ega too vastavalt kaasa

käibemaksuvabastuse kohaldamist.

24. Käesoleval juhul ei ole T. Veltmanni kinnitus (I kd, tl 174) piisav eluruumi kasutuselevõtu

tuvastamiseks. T. Veltmann ei ole selgitanud eluruumi kasutamise asjaolusid. Arvestades, et

Elamufond OÜ oli korteri omanikuks suhteliselt lühikese aja jooksul, äriühing tekkis jagunemise

teel 20. jaanuaril 2014, kujundati 2. juulil 2014 ümber usaldusühinguks ja kustutati äriregistrist

25. juulil 2014 likvideerimismenetluseta, vaidlusalune korteriomand oli ainus jagunemisel

Elamufond OÜ-le üle antud vara, puuduvad andmed äriühingu tegevuse või töötajate olemasolu

kohta ning äriregistris märgiti Elamufond OÜ tegevuskohaks Ülikooli 6A-610, Tartu linn, nõustub

ringkonnakohus vastustajaga, et korteri tegelik otstarbekohane kasutamine Elamufond OÜ poolt

ei ole tõendatud. Samuti kinnitab eeltoodut asjaolu, et Elamufond OÜ ei sõlminud korteri

kasutamiseks vajalikke teenuselepinguid (elekter, side, vesi).

Asjaolud kogumis viitavad võimalusele, et Elamufond OÜ loodi üksnes korteri võõrandamise

tehingu tegemiseks eesmärgiga jätta käibemaks tasumata. Igal juhul ei saa korteri kasutamist

eeldada ega jaatada üksnes äriühingu juhatuse endise liikme e-kirjas antud väite alusel, kui puudub

alus arvata, et äriühingul üldse oli vajadus (täiendava) kontori- või laopinna järele ega ole esitatud

korteri kasutuse kontrollimist võimaldavaid andmeid või selgitatud kasutuse täpsemaid asjaolusid

ja põhjusi.

25. Lisaks on kaebaja väitnud, et ta ise võttis korteri kontorina kasutusele enne selle M. Kutmani

valdusse andmist.

Maksuhaldur on korteri väidetavat kasutamist Nauvitsman OÜ poolt põhjalikult analüüsinud

22. oktoobri 2015. a kontrollakti nr 12.2-3/030413-3 punktis 1.2.1.9. Ringkonnakohus nõustub

siinkohal maksuhalduri põhjendustega ega korda neid. Maksumenetluses tuvastatud asjaolud

kogumis on piisavad, et lükata ümber kaebaja väide eluruumi kasutamisest kontorina. Oluline on

nii kaebaja seadusliku esindaja selgitus korteri omandamise eesmärgist (edasimüümine

M. Kutmanile, mitte vajadus kontoripinna järele), korteri sisustamise või kasutamisega seotud

kulutuste puudumine, teenuslepingute sõlmimata jätmine, samuti andmete olemasolu üksnes

M. Kutmani ja A. Tihase poolt korteri tegeliku kasutamise kohta. Olukorras, kus kaebaja omandas

korteri sisustuseta, ei olnud võimalik selle kohene kasutamine kontorina selleks kulutusi tegemata.

Tähelepanuväärne on ka maksuhalduri väljatrükk kaebaja võrgulehekülje ajaloolistest andmetest

(I kd, tl 97-98) 2013. aasta septembri seisuga, millelt nähtub, et kaebaja kontor juba nimetatud ajal

asus nn Agrilandi majas, Tüki 3. Tõrvandi alevikus, Tartumaal. Kuna kaebaja võrgulehekülje

andmetel on äriühingu tegevuskoht jätkuvalt sama, puudus tal vajadus korteri kasutamiseks

kontorina. Kaebaja väite tõepärasust vähendab veelgi, et kaebaja juhatuse liikmed olid teadlikud,

et korter võõrandatakse esimesel võimalusel M. Kutmanile ning kaebaja valduses oligi korter

üksnes ca kahe kuu jooksul.

Kasutusse võtmise jaatamist ei tingi ka see, et korter võis olla eluruumina kasutatav juba selle

esmasel võõrandamisel SP Arendus OÜ-le. Kasutusse võtmine eeldab eluruumi sihipärast

ekspluateerima asumist. Ringkonnakohus rõhutab veelkord, et eluruumi kasutuselevõtuks

KMS § 16 lg 2 p 3 mõttes ei ole selle juhuslik ühekordne kasutamine.

26. Tulenevalt KMS § 11 lg 1 p-dest 1 ja 2 on käive tekkinud päeval, mil kaup ostjale

kättesaadavaks tehti või kauba eest osalise või täieliku makse laekumisel.

Maksuhaldur on tuvastanud, et kaebaja tegi korteri M. Kutmanile kättesaadavaks 2014. aasta

juunis, kui viimane asus korterit omanikuna kasutama, sõlmides enda nimel erinevaid lepinguid

teenuste saamiseks, mis seonduvad korteri kasutamisega. Näiteks on M. Kutman sõlminud

Elektrilevi OÜ võrgulepingu (I kd, tl 71) elektrienergia saamiseks, kusjuures ükski äriühing, kes

oli korteriomandi omanik pärast selle esmast võõrandamist ja enne M. Kutmanile üleandmist,

võrguteenuse lepingut ei sõlminud (I kd, tl 66).

27. Kaebaja ei ole maksuhalduri seisukohale vastu vaielnud, vaid leiab, et kuna M. Tihasele

valduse üleandmine 2014. aasta juunis ei ole tuvastatud, siis tuleb temale müüdud korteriomandi

poole mõttelise osa suhtes käibe tekkimise ajaks lugeda notariaalse müügilepingu sõlmimise aega,

s.o 15. juulit 2014 ning vastavalt oli tegemist juba kasutusele võetud eluruumi võõrandamisega,

millele laieneb käibemaksuvabastus.

Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et maksuhaldur ei ole maksuotsuses ega kontrollaktis

tuvastanud, millal asus M. Tihane korterit valdama. Ringkonnakohtu hinnangul ei too see aga

kaasa järeldust, et temale kaasomandi osa võõrandamine ei olnud käibemaksuga maksustatav.

28. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 ls-le 1 kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist

asja kokkuleppel. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused

(AÕS § 71 lg 4).

Seega on seadusest tulenevalt igal kaasomanikul õigus kolmandalt isikult asja valduse

vastuvõtmiseks tervikuna ning sellekohase kokkuleppe puudumisel ei ole nõutav, et

võõrandamisel antaks valdus üle igale kaasomanikule eraldi. Seetõttu tuleb ka KMS § 11 lg 1 p-s 1

käibe tekkimise aja määratlust seonduvalt kauba ostjale kättesaadavaks tegemisega mõista

selliselt, et kauba kättesaadavaks tegemisega ühele kaasomanikest on tingimus täidetud ja käibe

tekkimise aeg kõigile kaasomanikele võõrandatavate asja mõtteliste osade suhtes on sama.

Kaasomanikule kuulub mõtteline osa asjast, kuid valduse, kui asja üle tegeliku võimu teostamine,

on võimalik üksnes asja kui terviku või selle reaalosa suhtes. Kaasomanike vahelise kokkuleppe

puudumisel ei olegi üksnes kaasomandi osa suurusest tuletatav, millise osa valdamise õigus igale

kaasomanikule kuulub. Korteri puhul on kaheldav seegi, kas korteri ühe osa valduse üleandmine

üldse on võimalik, kuna võtmete üleandmisega saadakse juurdepääs eluruumile tervikuna.

Kaasomanikele asja võõrandamisel asja kättesaadavaks tegemise aja määramine ühele

kaasomanikule valduse üleandmise ajaga on põhjendatud ka maksustamise asjaolude selguse

tagamiseks. Kaebaja tõlgenduse korral võib käibe tekkimise aja määratlemine olla problemaatiline

nii maksukohustuslase kui ka maksuhalduri jaoks, sest võib sõltuda kaasomanike omavahelistest

kokkulepetest, mis ei ole kolmandatele isikutele teada.

Käesoleval juhul on vähemalt kaheldav seegi, et A. Tihane sai valduse korterile hiljem kui

M. Kutman. Kaebaja ei ole vastu vaielnud maksuhalduri väitele, et M. Kutman ja A. Tihane on

elukaaslased, kes hiljem abiellusid. Juba sellest võib eeldada, et uue ühise elukoha vastuvõtmine

ja sisustamine toimus samuti ühiselt, s.t ka valdus saadi samal ajal. Ringkonnakohus nõustub, et

ühise majapidamise olemasolule viitab Uus Maa Tartu büroo OÜ 2. juuli 2014. a eksperthinnangus

(I kd, tl 82-93) esitatud korteri kirjeldus ja fotod. Ka 15. juulil 2014 sõlmitud korteriomandi

müügilepingust (I kd, tl 40-44) nähtuvalt on mõlemad ostjad oma elukohana märkinud ostetava

korteri ning lepingu punktis 3.1 on pooled kinnitanud valduse üleandmist enne lepingu sõlmimist.

Kaebaja ise ei ole samuti väitnud, et ta oleks korteri valduse veel eraldi ka A. Tihasele üle andnud

korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal.

Ringkonnakohtu hinnangul oleks KMS § 16 lg 2 p-ga 3 kehtestatud käibemaksuvabastuse

mõttega ka ilmses vastuolus olukord, kus maksuvabastuse tingimus saabuks maksustatava

tehinguga võetud kohustuste täitmise kaudu, sõltuvalt kohustuste täitmise ajast igale tehingu

teiseks pooleks olevale isikule eraldi.

29. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga ka selles, et kaebaja maksukohustus ei

sõltu sellest, kas kaebajale korteriomandi võõrandanud Elamufond OÜ jättis müügihinnale

käibemaksu lisamata õiguspäraselt või mitte. KMS-st ei tulene, et käibemaksu tasumise kohustus

oleks sellisel viisil kauba soetamise asjaoludega seotud. Samuti ei tulene KMS § 16 lg 2 p-st 3, et

maksuvabastuse kohaldamine sõltuks korteriomandi omandamise tehingult käibemaksu

tasumisest.

30. Samuti on halduskohus põhjendatult leidnud, et vastustaja on õigesti jätnud 23. aprillil 2015

kaebaja ja M. Kutmani ja A. Kutmani (end Tihane) sõlmitud müügilepingu tühistamise

kokkuleppe (I kd, tl 113-116) maksustamisel arvestamata. MKS § 84 järgi, kui tehingu või

toimingu sisust ilmneb, et see on tehtud maksudest kõrvalehoidumise eesmärgil, kohaldatakse

maksustamisel sellise tehingu või toimingu tingimusi, mis vastavad tehingu või toimingu

tegelikule majanduslikule sisule.

31. Maksuhalduri ja M. Kutmani e-kirjavahetusest (I kd, tl 124-132) nähtub, et müügilepingu

tühistamine on toimunud reaktsioonina maksuhalduri selgitusele, et Nauvitsman OÜ-l on kohustus

tasuda käibemaksu M. Kutmanile ja A. Tihasele korteriomandi võõrandamise tehingult.

Kohtumenetluses ei ole kaebaja ümber lükanud maksuhalduri järeldust, et tegelikkuses ei ole

müügilepingu tühistamine kaasa toonud restitutsiooni müügilepinguliste kohustuste täies või isegi

olulises ulatuses. Maksuotsuse andmise ajal M. Kutman ja A. Kutman valdasid endiselt

korteriomani reaalosaks olevat eluruumi, kaebaja oli tagastanud üksnes väikese osa (7500 eurot)

müügihinnast, korteriomandit koormas endiselt M. Kutmani ja A. Kutmani kohustuste täitmise

tagamiseks seatud hüpoteek Nordea Bank AB kasuks. Lisaks on kaebaja ning M. Kutman

sõlminud üürilepingu (I kd, tl 100-102), milles nähakse ette igakuiselt tasutava üüri summa

tasaarveldamine müügihinna tagastamise kohustusega.

Toodud asjaoludel on ilmne, et maksukohustuse ilmnemiseta ei oleks müügilepingu tühistamise

kokkulepet sõlmitud ning selle kokkuleppe eesmärgiks on vältida maksuotsusega määratud

käibemaksu tasumise kohustust. Seega on tuvastatud maksudest kõrvale hoidmise eesmärk

müügilepingu tühistamisel ning sõltumata sellest, et poolte suhetes on kokkulepe kehtiv, tuleb see

jätta arvestamata maksustamisel. Poolte tegelikuks tahteks näib olevat siiski korteriomandi

omandiõiguse üleandmine M. Kutmanile ja A. Kutmanile või sellega sarnase õigusliku olukorra

loomine tulevikus. M. Kutmani ja A. Kutmani nõustumine müügilepingu tagasitäitmise pika

perioodiga (üüri- ja müügihinna tasaarveldamise kaudu on tähtaeg enam kui 20 aastat),

finantseerides seda Nordea Bank AB ees võetud laenukohustuse arvel, samas laenukohustuse

täitmise tulemusel korteriomandi omanikuks saamata, on selges vastuolus M. Kutmani ja

A. Kutmani huvidega. Laenu tasumine pika perioodi jooksul toob kaasa intressikulu, mille

hüvitamist ei ole kaebajaga sõlmitud kokkulepetes ette nähtud. Nordea Bank AB ees võetud

laenukohustuse tõttu võib samal ajal olla takistatud mõne muu eluaseme omandamiseks laenu

saamine. Seetõttu on põhjendatud arvata, et müügilepingu tühistamise kokkulepe ja üürileping ei

kajasta poolte tegelikku tahet vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse ega kasutamise tingimuste

kohta.

32. Eeltoodud

põhjustel

jääb

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

Tartu

Halduskohtu

30. novembri 2016. a otsus muutmata.

33. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja ei ole esitanud kohtule taotlust menetluskulude väljamõistmiseks kaebajalt ega

menetluskulude nimekirja. Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 kolmandast lausest vastustaja

kasuks menetluskulusid välja ei mõisteta.

Tiina Pappel

Einar Vene

Tanel Saar

allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt