2-16-7891/65 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 07.07.2017 otsuse resolutsioon muutmata, arvestades

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud XX kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

12.12.2017, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-7891

Kohtuasi

BC

OÜ

hagi

XX

(X)

vastu

võlgnevuse

väljamõistmiseks ning XX vastuhagi BC 28 OÜ vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.07.2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

468 125 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuhagis kostja) BC 28 OÜ (registrikood

12072832), esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma

Kostja

(vastuhagis

hageja)

XX

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Priit Lantin

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Hageja nõue ja vastuväited kostja vastuhagile

1. BC 28 OÜ (hageja) esitas 19.05.2016 hagi maakohtule XX (kostja) vastu võlgnevuse 250

000 eurot, intressi 3 850 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 71 500

eurot ja lisanduva viivise põhivõlgnevuselt 0,1% päevas alates hagi esitamisest kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni väljamõistmiseks. Alternatiivselt palus hageja välja mõista

müügilepingu kehtivuse ajal arvestatud intress 3 850 eurot, viivis 38 500 eurot, hüvitis 250 000

eurot, hüvitiselt viivis alates müügilepingust taganemisest kuni hagi esitamiseni 33 000 eurot

ja lisanduv viivis hüvitiselt 0,1% päevas alates hagi esitamisest kuni hüvitise tasumiseni.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Vastuhagi palus hageja jätta rahuldamata.

Hageja ja kostja sõlmisid 07.07.2015 kolme korteriomandi (registriosa numbritega 23820801,

23820901 ja 23821001) notariaalselt tõestatud müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Korterid

asusid majas aadressil Vesivärava 12, Tallinn. Sellega andis hageja kostjale üle korterite

omandiõiguse. Müügilepinguga kohustus kostja tasuma hagejale korterite eest kokku 600 000

eurot, s.t esimese korteri eest 221 760 eurot, teise eest 228 720 eurot ja kolmanda eest 147 520

eurot. Kostjal tuli summa tasuda osade kaupa selliselt, et 350 000 eurot tuli kostjal maksta

müügilepingu sõlmimisel notari deposiidi kaudu, 100 000 eurot hiljemalt 01.11.2015 ja

150 000 eurot hiljemalt 02.02.2016. Lisaks kohustus kostja tasuma müügihinna maksmata

osadelt kord kuus intressi 20% aastas. Ühtlasi oli lepingus määratletud, et kui kostja viivitab

mistahes intressi, osamakse või viivise tasumisega rohkem kui kolm päeva, muutuvad kõik

müügihinna osad koos tasumata intressidega viivitamatult sissenõutavaks kolmepäevase tähtaja

möödumisel. Kostja jättis tähtaegselt (03.08.2015) tasumata intressimakse, mistõttu muutusid

lisaks intressidele alates 07.08.2015 sissenõutavaks ka kõik müügihinna tasumata osamaksed

kokku 250 000 eurot. Kostja ei olnud hagi esitamiseni oma kohustusi täitnud.

Kostja poolt 17.12.2015 hagejale esitatud müügilepingust taganemise avaldusel puudusid

õiguslikud tagajärjed, sest korteritel ei olnud avalduses kirjeldatud puudusi (vähemalt ei olnud

tegu varjatud puudustega) ja isegi kui need esinesid, välistas müügileping võimaluse kostjal

puudustele tugineda ja hageja ei vastutanud puuduste esinemise eest. Täiendavalt märkis

hageja, et omandas korterid pankrotimenetluses toimunud avalikul enampakkumisel, kusjuures

need olid koormatud üürilepinguga ja korterid ei ole kunagi olnud hageja otseses valduses.

Samas olid need rohkem kui üks aasta enne kirjeldatud müügilepingu sõlmimist, s.o hiljemalt

01.07.2017 kostja otseses valduses, kusjuures korterite valduse ei andnud kostjale üle mitte

hageja, vaid hageja teadmata endine korterite üürnik JP. Seetõttu ei andnud hageja kostjale

lepingus kinnitusi korterite seisundi, eritunnuste ja võimalike puuduste olemasolu või

puudumise kohta ning kostja võttis enda kanda kõik korteritega seotud riskid. Kostja ei

sõlminud müügilepingut tarbijana, vaid ettevõtjana, millele viitas asjaolu, et ta ostis enam kui

ühe korteri.

Alternatiivselt, kui kohus tuvastab, et kostja taganemine lepingust oli kehtiv, ei mõjutanud see

enne lepingust taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Seega kehtiva lepingust

taganemise korral oli hagejal õigus kostjalt nõuda kuni 07.01.2016 intressi- ja viivisenõudeid.

Seega kohustus kostja jätkuvalt hagejale tasuma intressi 3 850 eurot ja viivist 38 500 eurot, sest

ostuhind 250 000 eurot muutus sissenõutavaks 07.08.2015 ja oli seda kuni 07.01.2016.

Taganemise korral tekib lepingupoolte vahel tagasitäitmise võlasuhe ja saadu tuleb tagastada.

Seega tuleb hagejale tagastada korterid ja kostjale 350 000 eurot. Kuivõrd Hüpoteeklaen OÜ

nõude alusel alustati korterite suhtes täitemenetlust ja nendele seati keelumärge, ei olnud kostjal

võimalik hagejale kortereid tagastada, mistõttu tuli nende väärtus hagejale hüvitada. Arvestades

lepingutes kokku lepitud korterite ostu-müügi hinda ja juba tasutud 350 000 eurot, tuli selle

käsitluse puhul kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 250 000 eurot.

Kostja vastuhagi ja vastuväited hageja nõudele

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

07.12.2016 esitas kostja vastuhagi ja palus hagejalt kostja kasuks välja mõista 350 000 eurot,

intressi 90 125 eurot või alternatiivselt 36 050 eurot ja alates vastuhagi esitamisest kuni nõude

täimiseni viivise seadusjärgses määras.

Hagejal ei olnud õigust nõuda lepingu täitmist, sest kostja oli lepingust kehtivalt taganenud.

Taganemise põhjuseks oli asjaolu, et korterites olevad ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega

(niiskussisaldus 58%-66%) ja kohati oli märgata hallitusseente kolooniaid, s.t korterid olid

olulise varjatud puudusega. Puudusi tajus kostja pärast lepingu sõlmimist, kui tekkisid

terviseprobleemid. Asjaolu, et tegu oli varjatud puudusega, kinnitas ehitustehnilise ekspertiisi

läbiviinud ekspert KP. Niiskuskahjustused võisid olla tingitud pideva vee või reovee

läbijooksust või veeavariist, nt majaaluse magistraalkanalisatsiooni pikaajalisest lekkest.

Hageja kostjat lepingu sõlmimisel sellest ei teavitanud, kuigi korteri valduse sai kostja hagejalt

pärast müügilepingu sõlmimist. Kuivõrd praegusel juhul oli korterite ostja tarbija, esines

eeldus, et puudused olid olemas lepingu üleandmise ajal ning hageja ei saanud tugineda

võlaõigusseaduse (VÕS) § 221 lg 2 järgi kokkuleppele, millega välistati või piirati ostja õigusi

seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Asjaolu, et hagejal ei olnud võimalik

korterite soetamisel enampakkumiselt nendega tutvuda ning ta ei olnud teadlik korterite

tegelikust seisundist, oli tõendamata.

Eelnevalt kirjeldatud põhjustel ei olnud hageja õigustatud kostjalt nõudma 250 000 eurot,

intressi ja viiviseid ning rahuldada tuli kostja vastuhagi VÕS § 189 lg 1 alusel. Viidatud

õigusnorm sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt

lepingu alusel üleantu tagastamist ja saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab

kõik üleantu. Kuivõrd kostja võttis korterite ostusumma 350 000 euro tasumiseks laenu

Hüpoteeklaen OÜ-lt, kellele kostja lõpetas laenumaksete tasumise pärast korteritel puuduste

avastamist, oli kostjal võimalik hagejale korterid tagastada. Kostja tasus lepingu alusel 350 000

eurot, mis tuli temale tagastada ning lisaks tuli hagejal maksta kostjale sellelt summalt intressi

määraga 20% aastas, s.o 90 125 eurot. Alternatiivselt palus kostja hagejalt välja mõista intressi

seadusjärgses määras, s.o 36 050 eurot. Samas puudus lepingust taganemise korral hagejal

õigus nõuda kostjalt intressi ja viivise tasumist.

Maakohtu otsus

3. Kohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kokku 325 350 eurot, millest

250 000 eurot oli põhivõlgnevus, 3 850 eurot intress ja 71 500 eurot viivis. Ühtlasi mõistis

kohus välja põhivõlgnevuselt viivise 0,1% päevas alates 19.05.2016 kuni põhivõlgnevuse

tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.

Poolte vahel ei olnud vaidlust, et nad sõlmisid 07.07.2015 notariaalselt tõestatud

korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs kostjale

kolm korterit ning kostja esitas 17.12.2015 hagejale müügilepingust taganemise avalduse.

Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja ütles kehtivalt lepingu üles.

VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Lepingust

taganemiseks peavad olema täidetud nii materiaalsed eeldused kui taganemise formaalsed

nõuded. VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi on olulise lepingurikkumisega tegu eelkõige siis, kui

kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta

õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse

rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge

samadel asjaoludel samuti ette näinud.

Kostja ütles lepingu üles põhjusel, et korteritel oli oluline varjatud puudus (niiskuskahjustus),

millest hageja kostjat ei teavitanud ja millele lepingus ei viidatud. Kohtule esitatud

eksperthinnangu nr 2846/1115 järgi olid mitmed ruumid niiskuskahjustusega ja esines

hallitusseente kolooniaid. Ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 järgi esinesid hoone

keldrikorrusel ja fassaadil varikatuse piirkonnas tugevad niiskuskahjustused, mida ei olnud

võimalik eriteadmisteta ja -seadmeteta tuvastada. Seega esinesid korteritel varjatud puudused,

sest ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega, mille ulatust ei olnud võimalik eriteadmisteta

ja -seadmeteta tuvastada.

Samas ei olnud tõenditest sedastatav, millal kirjeldatud puudused tekkisid. VÕS § 218 lg 21

järgi eeldatakse müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand

või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud

majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, et kahe aasta jooksul

ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli

olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse

olemusega. Kostja oli müügilepingut sõlmides tarbija VÕS § 1 lg 5 järgi. Kuivõrd kostja

märkis, et ta avastas puudused pärast müügilepingu sõlmimised, tuli eeldada, et

lepingutingimustele mittevastavus oli olemas enne müügilepingu sõlmimist.

Järgnevalt tuli hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 220 lg-le 1. Kostjal oli sõlmitud lepingute järgi korterite

otsene valdus alates 01.07.2014, s.o rohkem kui aasta enne müügilepingu sõlmimist.

Vastupidine menetluses tõendamist ei leidnud. Korteriomandite müügileping sõlmiti

07.07.2015 ja kostja esitas hagejale taganemisavalduse 17.12.2015. Kuivõrd ekspertiisiaktist nr

2846/1115 nähtus, et ekspertiis teostati mh visuaalse vaatluse meetodil ja ekspertiis nr RTE

31/16 koostati alles 28.07.2016, mistõttu ei olnud võimalik seal toodud asjaoludega praegusel

juhul arvestada, pidid puudused olema kostjale osaliselt märgatavad. Seega oli mõistlik aeg

lepingust taganemiseks möödunud. Lisaks märkis kohus, et teatamata jätmine ei olnud ka

mõistlikult vabandatav VÕS § 220 lg 3 mõttes. Seega tuli järgnevalt kontrollida, kas ostja võis

siiski lepingutingimustele mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 järgi. Kostja ei tõendanud,

et lepingutingimustele mittevastavus oli tekkinud hageja tahtluse või raske hooletuse tõttu või

et hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest.

Vastuseks kostja väitele, et hagejal ei olnud võimalik kokkuleppega välistada enda vastutust

asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, kui hageja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud, märkis kohus järgmist. Varjatud

puuduste eest on võimalik vastutuse välistada, kuid vastutuse välistamise kokkuleppele seab

piirangu VÕS § 221 lg 2. Praegusel juhul sisaldusid müügilepingus nii kostja kinnitus asja

ülevaatamise kohta koos erialaspetsialistidega kui ka eraldi hageja vastutuse piiramise

kokkulepe. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel ei taganenud kostja lepingust kehtivalt.

VÕS § 208 järgi on müüja kohustus anda asi ostjale üle ja ostja peab tasuma ostuhinna rahas ja

võtma asja vastu. Müügilepingus lepiti kokku, et hageja müüb kolm korterit koguhinnaga

600 000 eurot, millest 350 000 tasub kostja lepingu sõlmimise hetkel ja ülejäänud summad

vastavalt maksegraafikule. Lisaks lepiti kokku igakuises intressi tasumise kohustuses ja

määrati, et kui kostja viivitab mistahes müügilepingu p 5.3, 5.4, 5.5 ja 5.7 tuleneva müügihinna,

intressi või viivise tasumisega rohkem kui kolm kalendripäeva, muutub p 5.3 ja 5.4 nimetatud

müügihinna tasumata osa koos intressidega sissenõutavaks. Kostja kohustus tasuma hagejale

müügihinna veel tasumata osalt hiljemalt 03.08.2015 intressid perioodi 07.07.2015-03.08.2015

eest kokku 3 850 eurot. Seega alates 07.08.2015 muutusid sissenõutavaks mõlemad tasumata

müügihinna osad koos intressidega. Kostja ei vaielnud vastu hageja väitele, et kostja ei ole

tasunud 250 000 eurot ja hageja intressiarvutusele. Seega tuli kostjalt hageja kasuks välja

mõista põhivõlgnevus 250 000 eurot ja intressid 3 850 eurot.

Rahalise kohustusega viivitamise korral on VÕS § 113 lg 1 järgi õigus nõuda viivist alates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määr on VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas, kui lepingus ei ole ette nähtud

kõrgem intressimäär. Pooled leppisid kokku, et müügihinna tasumisega viivitamisel on hagejal

õigus nõuda kostjalt viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

Müügihinna osamaksed muutusid sissenõutavaks alates 07.08.2015. Hageja esitas

viivisearvestuse, millele kostja vastu ei vaielnud ja seisuga 19.05.2016 oli kostja

viivisevõlgnevus 71 500 eurot. Viidatud summa tuli kostjalt välja mõista. Samuti tuli TsMS

§ 367 alusel välja mõista lisanduv viivis 0,1% päevas põhinõudelt alates 19.05.2016 kuni

põhinõude kohase täitmiseni.

Vastuhagi osas märkis kohus, et kuivõrd kostja ei taganenud müügilepingust kehtivalt, puudus

kostjal õiguslik alus ostuhinna tagastamise nõudmiseks ja vastuhagi tuli jätta rahuldamata.

Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning

rahuldada vastuhagi ja mõista hagejalt kostja kasuks välja 350 000 eurot, intressi 90 125 eurot

või alternatiivselt 36 050 eurot ja viivise seadusjärgses määras alates vastuhagi esitamisest kuni

nõude täitmiseni. Maakohus tuvastas asjaolusid ekslikult, mistõttu jõudis ebaõige lahendini.

Kohus tuvastas ebaõigesti, et kostja ei esitanud avaldust müügilepingust taganemiseks

mõistliku aja jooksul. Kostja taganes lepingust viie kuu möödumisel müügilepingu sõlmimisest

ja tugines 09.11.2015 eksperthinnangu nr 2845/1115 tulemustele. Kohus tugines ebaõigesti

faktile, et kostja sai korterite valduse 01.07.2014. Kostja selgitas korduvalt, et ei saanud korteri

valdust nimetatud kuupäeval. Hageja tunnistas müügilepingus, et korterite müümise hetkel olid

korterid kolmandate isikute valduses endise üürniku ja OÜ Euroopa Rahastamise Agentuuri

vahel sõlmitud üürilepingu alusel. Kostja sai valduse pärast müügilepingu sõlmimist. Isegi kui

kostja oleks saanud korterite valduse 01.07.2014, ei selgitanud hageja, missugusel õiguslikul

alusel kostja neid valdas. Pealegi ei oleks ka sellisel juhul pruukinud korteri varjatud puudused

ilmneda enne korterite ostmist. Korteri kahjustused muutusid nähtavaks 2015. aasta sügisel, kui

õhuniiskus oluliselt suurenes, mistõttu tekkis tal allergiline reaktsioon ja ruumides hakkas

levima ebameeldiv hais. Kuivõrd VÕS § 218 lg 1 järgi eeldatakse kahe aasta jooksul ehitise

üleandmisest, et puudus oli olemas üleandmise ajal, oli kostjal aega kaks aastat puudusest

teavitamiseks.

Kohtul tuli lahendi tegemisel arvestada ehitustehnilise ekspertiisiga nr RTE 31/16. See laiendas

ja täpsustas 09.11.2015 eksperthinnangus nr 2846/1115 tuvastatut ning tugines 2015. aasta

novembri andmetele. Viidatud hinnangus avaldati, et korterite puudused oli võimalik tuvastada

eriseadmetega eriteadmistega isiku poolt. Müügilepingu objekti ülevaatamine ei välistanud

võimalust taganeda müügilepingust varjatud puuduste tõttu. Pealegi ei välistanud lepingu

p 2.2.1 vastutuse varjatud puuduste eest. Praegusel juhul ei olnud võimalik niiskuse-, hallituse-

ja seenkahjustustest tulenevalt eluruume mõistlikult kasutada.

Kuigi mõistlik aeg müügilepingu objekti puudustest teatamiseks ei olnud möödas, märkis

kostja, et praegusel juhul esines alus VÕS § 221 lg 1 p 1 või p 2 kohaldamiseks, sest hageja oli

raskelt hooletu. Paljasõnaline oli hageja väide, et ta omandas korterid pankrotivara

enampakkumisel ilma võimaluseta lepingu esemega vahetult tutvuda. See ei olnud ka eluliselt

usutav, sest kinnisvara alal tegutsev ettevõtja ei osta kortereid kogumaksumusega 500 000 eurot,

tundmata huvi vara seisukorra kohta. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel tuli tuvastada, et kostja taganes

lepingust kehtivalt, hagi jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsuse resolutsioon muutmata ja

menetluskulud apellatsioonimenetluses kostja kanda. Samas märkis hageja, et ei nõustu

maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus tuvastas, et hageja rikkus müügilepingut

ja kostja oli lepinguid sõlmides tarbija.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu

otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel. Kostja apellatsioonkaebuses

esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebuses ja selle vastuses märgitule selgitab ringkonnakohus

järgmist.

Pooltel puudus vaidlus, et nende vahel oli sõlmitud kolme korteri müügileping VÕS § 208 mõttes

ja asjaõigusleping. Samuti ei esitanud kostja vastuväiteid sellele, et tal oli osa ostuhinnast (s.o

250 000 eurot) tasumata ning maksmata oli lepingus kokkulepitud intress. Lepingust saadi ühte

moodi aru ka selles, et hagejal oli õigus nõuda põhinõude tasumisega viivitamisel viivitusintressi

20% aastas. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja oli lepingu sõlmimisel tarbija ja kas kostjal oli

õigus keelduda nimetatud summade maksmisest, tuginedes lepingust taganemisele.

Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha selles, kas kostja oli tarbija ja kas tarbijakaitselised

sätted müügilepingu peatükis tulevad praegusel juhul kohaldamisele. Pooled ei vaielnud selle üle,

et hageja sõlmis lepingu oma majandus- ja kutsetegevuse raames, kuid eriarvamusel oldi osas,

kas kostja sõlmis lepingu tarbijana. Hageja arvates ei olnud eluliselt usutav, et kostja ostis kolm

korterit isiklikul otstarbel. Pigem oli tehing kantud ärilistest eesmärkidest. Kostja oli

veendumusel, et tema sõlmis lepingud tarbijana, sest ostetud kolm korterit oli võimalik

renoveerida üheks korteriks ning need olid soetatud enda ja oma perekonna tarbeks.

Õiguskirjanduses on avaldatud, et tarbijakaitselased normid kuuluvad kohaldamisele nt siis, kui

füüsiline isik teeb tehingu erahuvides, mida ei saa seostada iseseisva ettevõtlusega või teise isiku

töötajana töölepingu alusel tehtavate tehingutega. Kusjuures VÕS-i seletuskirja kohaselt tuleb

tarbijaks lugeda ka need füüsilised isikud, kelle tehtud tehing on väiksemas osas seotud ka isiku

iseseisva majandus- või kutsetegevusega. Kahtluse korral tuleb eeldada, et füüsiline isik sõlmib

lepingu väljaspool oma majandus- või kutsetegevust (vt nt Riigikohtu 28.02.2007 otsust asjas nr

3-2-1-1-07, p 22).

Eelnevalt kirjeldatud põhjustel nõustub ringkonnakohus kostja ja maakohtuga selles, et kostja oli

lepingu sõlmimisel tarbija ja vastupidise järelduse tegemiseks tõendid puudusid. Ühe

lepingupoole paljasõnalise kahtluse alusel teise lepingupoole tehingu sõlmimise motiivides ei saa

jätta tarbijakaitselised normid kohaldamata. Kusjuures tarbijakaitseliste sätete kohaldamiseks ei

pea lepingupartner olema teadlik sellest, et sõlmib lepingu tarbijaga. Samas ei kuulu praeguses

asjas kohaldamisele tarbijalemüüki reguleerivad sätted, sest VÕS § 208 lg 4 näeb ette, et

tarbijalemüük on asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja,

kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Praegusel juhul olid müügilepingu

objektideks kinnisasjad, mis välistasid tarbijalemüüki reguleerivate sätete kohaldamise.

Kostja apellatsioonkaebuse väitele, et tal oli õigus lepingust taganeda ja keelduda nimetatud

summade maksmisest, vastab ringkonnakohus järgmiselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga

selles, et praegusel juhul puudusid eeldused lepingust taganemiseks, mistõttu ei olnud lepingust

taganemise avaldusel õiguslikke tagajärgi. Maakohus märkis õigesti, et taganemise kehtivuseks

peavad esinema nii taganemise formaalsed kui materiaalsed eeldused. Ringkonnakohus lähtub

taganemise eelduste esinemise kontrollimisel vastuseks apellatsioonkaebuses ja selle vastuses

esitatud väidetele, et kontrollib esmalt, kas esinesid taganemise materiaalsed eeldused ja seejärel

vajadusel õiguskaitsevahendi formaalsete eelduste esinemist.

Taganemise materiaalsed eeldused on sätestatud peamiselt VÕS §-s 116. Vaid mõned üksikud

müügilepingule eripärased sätted taganemise kohta tulenevad eriosast (nt VÕS § 223). Selleks,

et ostjal oleks õigus lepingust taganeda, peab müüja olema oma kohustusi rikkunud, kusjuures

rikkumine peab olema oluline. Müüja esmane kohustus on sätestatud VÕS § 208 lg-s 1 ja selleks

on anda asi ostjale üle ning teha võimalikuks omandi üleminek ostjale. Ostjale üleantav asi peab

vastama lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 järgi

lepingutingimustele mh siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi (p 1), kokkuleppe puudumisel

ei sobi see teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajas ja mida müüja teadis või pidi

teadma, muul juhul otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2) vms.

Pooled ei tuginenud menetluses sellele, et korteril ei ole kokkulepitud omadusi. Vastupidi, pooled

otsustasid sõlmida lepingu selliselt, et müüja ei anna ostjale mistahes kinnitusi lepingu eseme

seisundi, eritunnuste ega võimalike puuduste olemasolu või nende puudumise kohta (lepingu

p 2.1.4). Kostja ei ole menetluses tuginenud sellele, et müügilepingu objekt ei sobi teatud

eriliseks otstarbeks, kuid avaldas, et see ei olnud keskmise kvaliteediga, sest korteriomandite

koosseisu kuuluvad ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega, s.t kostja leidis, et asi ei vastanud

lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 teise alternatiivi mõttes. Võlgnik peab vastavalt VÕS

§ 77 lg 1 teisele lausele olukorras, kus lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust

või seadusest, täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Toimikusse lisatud piltidest (I kd lk 151-153) ja eksperthinnangust nr 2846/1115 (I kd lk 81-85),

mille koostamisel osalesid ehitusinsener KP ja laborant Siiri Vessmann, nähtus, et mitmed korteri

ruumid olid ulatuslike niiskuskahjustustega ja mitmel puhul võis sedastada hallitusseeni.

Korteritel niiskuskahjustuse olemasolu tuvastamisel ei omanud eraldiseisvat tõendiväärtust

hiljem koostatud ehitustehniline ekspertiis nr RTE 31/16, sest selle tegi sama ekspert, kes teostas

esimese ekspertiisi ja ta tugines järelduste tegemisel esimesele ekspertiisile. Ringkonnakohus on

seisukohal, et nimetatud kirjeldustele vastav korter ei ole keskmise kvaliteediga. Seega rikkus

hageja müügilepingut, kuivõrd asi ei vastanud lepingutingimustele.

Selleks, et taganemine oleks võimalik, peab lepingutingimuste rikkumine olema oluline. VÕS

§ 116 lg 2 p 1 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb

kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja

arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja

temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud.

Riigikohus on lugenud lg 2 p 1 kohaldamiseks piisavaks, kui kinnistu hind vastas keskmisele

sama piirkonna samaväärse kinnistu väärtusele, kuid ehitis oli ulatuslike varjatud puudustega (vt

nt Riigikohtu 12.10.2010 otsust asjas nr 3-2-1-80-10, p 11). Kuivõrd pooled ei ole väitnud, et

korterite müügihind ei vastanud keskmisele sama piirkonna samaväärsete kinnistute väärtusele,

lähtub ringkonnakohus eeldusest, et kinnistutele nende võimaliku kvaliteedinihke tõttu

hinnaalandust ei tehtud. Toimikusse lisatud piltidest (I kd lk 151-153) ja eksperthinnangust nr

2846/1115 (I kd lk 81-85) nähtuvalt olid niiskuskahjustused ruumides ulatuslikud.

Järgnevalt tuleb kontrollida, kas puudused olid varjatud. Varjatud puudusteks on

lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava

hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 30.09.2015 otsus asjas nr 3-2-1-100-15,

p 31). Tegu on õigusliku hinnanguga, mille tuvastamisel tuleb lähtepunktiks võtta eriteadmisteta

isiku poolt tajutu. Seepärast ei ole selles osas ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 aktis

väljendatud seisukohad kohaldatavad. Kostja tõi lepingueseme puudustena välja asjaolud, et

kinnisasja mitmed ruumid olid ulatusliku niiskuskahjustusega, mis viis üksikute hallitusseente

kolooniate tekkimiseni ruumides. Eelnevalt on ringkonnakohus märkinud, et mitmete ruumide

ulatuslikud niiskuskahjustused olid tõendatud mh toimikusse lisatud piltidega, mis tehti

ekspertiisi nr 2846/1115 läbiviimisel ning kust nähtus, et ruumide põrandad ja seinte alaosad olid

pideva liigniiskuse või veeavarii tõttu muutunud oranžikas-pruunikaks (vt nt I kd lk 82-85, 151-

153). Samas ei ole kumbki pooltest viidanud sellele, et müüja püüdis puudusi varjata nt

kahjustusega piirkondi üle värvides või muul moel neid peites. Kuna muutused ruumide

väljanägemises olid tingitud pidevast läbijooksust või veeavariist, pidid ruumide

niiskuskahjustused olema asja müügilepingu objekti üleandmisel visuaalsel vaatlusel nähtavad

ka ehitusvaldkonna eriteadmisi mitteomavatele isikutele. Kahjustused olid avastatavad asja

eeldatava hoolsusega üle vaadates, mistõttu ei olnud puudused varjatud. Kuigi hallitusseente liik

ja niiskussisalduse määr oli võimalik kindlaks teha üksnes eriteadmiste ja -seadmetega, ei

mõjutanud see lõpphinnangut, et visuaalse vaatlusega olid tuvastatavad ostetud kinnisasja

ruumides esinevad niiskuseprobleemid. Seega ei olnud korteri puudused varjatud.

Olulise lepingurikkumisega on tegu ka juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse

tõttu. Eelneva puhul on võimalik lepingust taganeda ka juhul, kui rikuti kohustust, mis ei olnud

lepingu kui terviku suhtes oluline või kui kohustust ei rikutud oluliselt. Oluline on üksnes see,

missugune oli lepingu rikkuja enese suhtumine rikkumisse (tahtlus) või hooletus olulisel määral

lepingu täitmisel (raske hooletus). Kostja väitis menetluses läbivalt, et ei pea usutavaks, et hageja

ei tutvunud korteritega enne nende ostmist enampakkumiselt ning kostja seesugune versioon oli

kantud pahatahtlikust eesmärgist vältida vastutust kinnisasja puudustega müümisel. Tõendeid

oma versiooni kinnitamiseks kostja ei esitanud, kuid tõendatud olid hageja väited, et tema

müüdud kortereid ise ei näinud, sest ostis need pankrotipesast ja kuna kohe pärast korterite

soetamist ilmnes, et nendes elas sees üürnik, kes keeldus hagejat korteritesse lubamast, puudus

tal võimalus ka hiljem korterite seisukorraga tutvuda. Pärast seda müüs hageja korterid lühikese

aja jooksul kostjale, kellele oli teadmata asjaoludel korterite otsene valdus vahepeal üle läinud.

Eelnevat tõendasid endise üürniku JP kiri hagejale, millega ta teatas üürilepingu olemasolust ja

keelas hagejal korteritesse sisenemast (I kd lk 133-134) ning poolte vahel 07.07.2015 sõlmitud

lepingud (I kd lk 11-40), mille p-s 2.1.4 kinnitas hageja, et omandas vara pankrotivara

enampakkumisel võimaluseta lepingu esemega kohapeal vahetult tutvuda. Lepingu ese oli

omandamise ajal kolmandate isikute valduses ning on käesoleval ajal kolmandate isikute

valduses väidetavalt 02.01.2009 sõlmitud üürilepingu alusel (I kd lk 17). Kostja kinnitas lepingu

p-s 2.2.1, et oli lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014 (I kd lk 18). Endine üürnik JP

avaldas ja kinnitas, et tema üürileping Euroopa Rahastamise Agentuur OÜ-ga oli lõppenud ja ta

andis 01.07.2014 lepingu eseme valduse üle kostjale (I kd lk 20). Asjaolu, et teada ei olnud,

missugusel õiguslikul alusel kostja enne müügilepingu sõlmimist kortereid valdas, ei olnud

praegusel juhul oluline. Seega oli tõendatud, et hageja ei teadnud korterite puudustest, mistõttu

ei esinenud ka VÕS § 116 lg 2 p-s 3 nimetatud olulist lepingurikkumist.

Eelnevalt kirjeldatud põhjustel puudus kostjal materiaalõiguslik eeldus lepingust taganemiseks,

mistõttu ei olnud taganemisel õiguslikke tagajärgi. Seega puudub reeglina vajadus asuda

analüüsima, kas müüja rikkumiste eest vastutas.

Vastuseks ülejäänud kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et reeglina vastutab müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg

1). Seda sõltumata asjaolust, kas müüja ise teadis puudusest või mitte. VÕS § 218 lg 21 järgi

eeldatakse müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või

piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud

majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, et kahe aasta jooksul ehitise

tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas

ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Sellest

tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kostja istungil antud selgituste kohaselt

ilmnesid kinnisasja puudused pärast lepingute sõlmimist (müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti

07.07.2015) ning enne taganemisavalduse esitamist (hageja sai selle kätte 17.12.2015), millest

andis esimesena märku terviseprobleemide teke ja kanalisatsiooni ülejooksmine. Põhjuste

tuvastamiseks korraldas kostja ekspertiisi ja esitas kohtule 09.11.2015 eksperthinnangu nr

2846/1115, kus fikseeriti lepingu objekti puudused. Kuivõrd kinnisasi anti müügilepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimise tulemusena üle 07.07.2015, ilmnesid kostja versiooni kohaselt

puudused perioodil, kus eeldati, et mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal.

Eelnevalt

kirjeldatud

eelduse

esinemise

analüüsimisel

ei

lähtunud

kohus

alles

apellatsioonkaebuses kostja poolt avaldatust, et 2015. a sügisel tekkisid suurenenud õhuniiskuse

ja lepingutingimuste rikkumise tõttu allergilised reaktsioonid ja levis ebameeldiv hais, sest tegu

oli uute väidetega, millega ringkonnakohus vastavalt TSMS §-le 652 arvestada ei saa.

Kuigi ajaline tingimus müüja vastutuseks justkui esines, ei vastutanud hageja siiski

lepingutingimustele mittevastavuse eest, sest kostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel

asja lepingutingimustele mittevastavust vastavalt VÕS § 218 lg-le 4. Kuivõrd 07.07.2015

lepingutega oli tõendatud, et kostjal oli korterite otsene valdus juba umbes aasta enne nende

omandamist ja kinnisasja puudused ei olnud varjatud ning kostja kinnitas lepingus, et ta on teadlik

lepingu eseme seisundist, tutvunud põhjalikult ja selleks vastava ala asjatundjate abi kasutades

korteriomandi reaalosadeks olevate eluruumidega jms (leping p 2.2.1), teadis kostja või pidi

teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust. Mistõttu ei vastutanud

hageja korteril olnud puuduste eest. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et kostja pidi olema

puudustest teadlik juba enne müügilepingu sõlmimist, muutub ebausaldusväärseks kostja

versioon, et ta sai kinnisasjade puudusest teada vahemikus 07.07.2015-17.12.2015.

Kuivõrd praegusel juhul ei esinenud taganemise materiaalseid eeldusi, puudus vajadus

analüüsida taganemise formaalsete eelduste esinemist ja hinnata, kas kostja teatas asja

lepingutingimustele mittevastavusest hagejale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Seepärast jätab

ringkonnakohus maakohtu põhjendustest välja p-d 3.4-3.7.

Põhjendustega, miks tuli kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõue 250 000 eurot, intress

3 850 eurot, viivis kuni hagi esitamiseni 71 500 eurot ja edasiulatuv viivis alates 19.05.2016 kuni

põhinõude täitmisena, n.o maakohtu otsuse p-d 4.1-4.4, ringkonnakohus nõustub ja TsMS § 654

lg 6 alusel neid ei korda.

Kuivõrd maakohus rahuldas hagi tervikuna, oli põhjendatud menetluskulude jätmine kostja

kanda.

Menetluskulud

7. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude

jaotuse. Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. TsMS § 174 lg 4 järgi määrab

menetluskulud kindlaks tsiviilasja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Mati Maksing