2-16-8456/31 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-16-8456

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. november 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn

Jõks

Kohtuasi

Konstantin Akimovi hagi osaühingu KORBETT vastu

10 000 euro saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. aprilli 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu KORBETT kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

10 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Konstantin Akimov

Kostja osaühing KORBETT, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kai Amos

Asja läbivaatamise kuupäev

30. oktoober 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 12. aprilli 2017. a otsuse (tsiviilasi nr 2-16-8456)

resolutsioon muutmata.

2. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud osaühingu KORBETT kanda.

4. Arvata kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Konstantin Akimov (hageja) esitas 30. mail 2016 Harju Maakohtule hagiavalduse ja 15. juunil

2016 hagi täpsustuse osaühingu KORBETT (kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista

10 000 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid hageja, kostja ja DE Kodu OÜ 27. aprillil 2016 lepingueelsete

läbirääkimiste protokolli nr 02022016 (protokoll). Hageja ja kostja kinnitasid protokollis, et

2-16-8456

sõlmivad tulevikus kinnistu (asukoht Männi tee 10, Järveküla, Rae vald) notariaalselt tõestatud

müügi- ja asjaõiguslepingu. Protokolli kohaselt pidi kostja müüma kinnistu hagejale. DE Kodu OÜ

oli kinnistu müügi vahendaja ja kinnistule seatud hüpoteegi pidaja, kes finantseeris eramu ehitamist.

Kostja kinnitas, et on kinnistu omanik, kuid tegelikult ei olnud. Kinnistusraamatu kohaselt on

kinnistu ühisomanikeks V. ja J. Jakovlev. Kostja seaduslik esindaja selgitas, et kinnistu omanikud

on tema sugulased, kostja tegeleb kinnistul asuva eramu ehitustöödega ja kavatseb kinnistu

sugulastelt omandada ja hagejale võõrandada. 27. aprillil 2016 tasus hageja kostja ülesandel ja

protokolli p 4 alusel DE Kodu OÜ-le sularahas tagatisraha 10 000 eurot, mis on protokolli p-de 3

ja 4.1 järgi müügihinna osa.

Tehing pidi toimuma notari juures 11. mail 2016, kuid jäi ära, sest kinnistu omanik tehingu

tegemisele ei ilmunud. Selleks ajaks oli pooltel tekkinud ka teisi erimeelsusi lepingu objektiks oleva

kinnistu osas ning hageja otsustas kavandatud tehingut mitte sõlmida. Hiljem sai hageja teada, et

protokoll pidanuks olema vormistatud notari juures ja olema notariaalselt tõestatud.

Hageja pöördus DE Kodu OÜ kui vahendaja poole 10 000 euro tagastamiseks, kuid DE Kodu OÜ

keeldus kostja nimel summat tagastamast. DE Kodu OÜ teatas 12. mai 2016. a e-kirjas, et ei tagasta

tagatisraha, kuna võõrandamisleping jäi sõlmimata hageja süül. Edaspidised läbirääkimised kostja ja

DE Kodu OÜ-ga ei andnud samuti tulemust. Kostja ja DE Kodu OÜ keeldusid tagatisraha

tagastamast, viidates protokolli p-le 5.2, mille kohaselt juhul, kui huvitatu loobub kavatsusest

kinnistu osta, siis ei tule protokolli p-s 4 fikseeritud tagatisraha huvitatule tagastada.

17. mail 2016 esitas hageja DE Kodu OÜ-le kui isikule, kellele hageja on tasunud tagatisraha,

kirjaliku ettepaneku lepingueelsetel läbirääkimistel tasutud 10 000 euro tagastamiseks, tuginedes mh

sellele, et tegemist on tühise lepingu alusel tasutud ettemaksega. 26. mai 2016. a vastuses

DE Kodu OÜ hageja nõudega ei nõustunud ja keeldus raha tagastamast. Vastuse p-s 7 märkis

DE Kodu OÜ mh, et tagatisraha on üle antud kostjale.

Märgitud protokoll on müügi eelleping ja kuna see ei ole notariaalselt tõestatud, siis on see tühine

võlaõigusseaduse (VÕS) 33 lg-te 1 ja 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ning tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 ja § 84 lg 1 järgi. Kuna pooled sõlmisid lepingu, mis on TsÜS § 83

lg 1 alusel tühine, ei tekkinud hagejal lepingust tulenevat kohustust VÕS § 1028 lg 1 mõistes. Kuna

DE Kodu OÜ kinnitas 26. mai 2016. a vastuses hageja nõudele, et hageja tasutud 10 000 eurot on

kostjale üle antud, on hagejal õigus nõuda kostjalt protokolli alusel tasutud raha tagasimaksmist. Kui

kostja eitab DE Kodu OÜ-lt tagatisraha kättesaamist, tekib kostjal kohustus hageja ees tulenevalt

VÕS §-st 1029. Seega palus hageja kostjalt VÕS § 1028 lg 1 ja § 1029 alusel välja mõista kostjale

tasutud 10 000 eurot.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja ega DE Kodu OÜ ei ole kinnistu omanikud. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli puhul

ei ole tegemist eellepinguga. Eellepingu võib sõlmida üksnes kinnistu omanik, kellel on õigus

kinnistut käsutada, seda teadis hageja algusest peale. Kostja seaduslik esindaja selgitas lepingu

sõlmimisel, et kinnistu kuulub tema sugulastele. Pooled allkirjastasid lepingueelsete läbirääkimiste

protokolli, mis sisaldas kokkuleppeid kinnistu müümise tingimuste loomiseks. Sellisele

dokumendile ei ole seaduses ette nähtud kohustuslikku vormi. Leping on kehtiv. Õiguslikult on

tegemist broneerimislepinguga. Kinnistu müügileping jäi sõlmimata hageja süül, kes ei ilmunud

13. mail 2016 notari juurde. Kostja kandis kulusid müügi ettevalmistamiseks. Lepingueelsete

läbirääkimiste protokolli p 5.1 järgi on kahju suurus võrdne tasutud 10 000 euroga ja käsitletav

leppetrahvina (VÕS § 158 lg 1). Seega ei ole kostjal kohustust 10 000 eurot tagastada.

2(9)

2-16-8456

3. Harju Maakohus rahuldas 30. jaanuari 2017. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 10 000 eurot. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja menetluskulude katteks 1458 eurot (õigusabikulud 858 eurot (sh käibemaks) ja riigilõiv

600 eurot).

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja, kostja ja DE Kodu OÜ

sõlmisid kirjalikult 27. aprillil 2016 läbirääkimiste protokolli, mille järgi kinnitasid hageja ja kostja,

et sõlmivad tulevikus kinnistu notariaalselt tõestatava müügi- ja asjaõiguslepingu. Samuti ei vaidle

pooled selle üle, et hageja tasus vahendaja DE Kodu OÜ kontole 10 000 eurot, mis pidi olema

kinnistu müügihinna osa. Pooled ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kinnistu müügi- ega

asjaõiguslepingut.

Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on kinnisasja müügi

eelleping või mitte. Lepingueelsete läbirääkimiste protokollist nähtub, et hageja ja kostja on

soovinud sõlmida 10. mail 2016 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu (p-d 1, 3) ning näidanud ära

müüdava kinnistu hinna 295 000 eurot. Protokolli p-st 4 nähtub, et 10 000 eurot, mille hageja tasub

vahendajale, kantakse üle kostjale (pakkujale) pärast notariaalse lepingu sõlmimist. Protokolli p-st 4

on võimalik järeldada, et 10 000 eurot on osa müügihinnast. Protokolli p-s 7 on sätestatud ka

ülejäänud kinnistu hinna tasumine ositi (50 000 eurot võlaõigusliku lepingu sõlmimisel ja

235 000 eurot asjaõiguslepingu sõlmimisel). Hinnates protokolli punkte 1, 2, 3, 4 ja 7, tuleb asuda

seisukohale, et kostja kavatseb müüa hagejale protokollis nimetatud kinnistu 295 000 euro eest ja

seega on hageja ja kostja määranud protokollis kindlaks müügilepingu olulised tingimused: müüdav

asi, selle hind, tasumise kord. Hageja on tõendanud esitatud protokolliga, et pooled saavutasid

kokkuleppe kõigis olulistes tingimustes müügilepingu sõlmimiseks: hageja kavatseb osta ja kostja

kavatseb müüa konkreetse kinnistu, võõrandatava kinnistu hind on 295 000 eurot, müügi- ning

asjaõigusleping sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis. Seega vastavad poolte protokollis

väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu tunnustele. Kuivõrd

protokolli järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja

asjaõiguslepingu, siis kohtu tuvastatud asjaoludest järeldub, et protokoll on vaadeldav kinnistu

müügi eellepinguna.

Kinnistu müügi eelleping peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 lg 2). Kuna

eelleping (lepingueelsete läbirääkimiste protokoll) ei vasta seaduses sätestatud kohustuslikule

vorminõudele, on tegemist tühise tehinguga, millel ei ole õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 83 lg 1, § 84

lg 1).

Ebaõige on kostja väide, et vaid kinnistu omanik võib sõlmida eellepingu ja seetõttu on protokoll

kehtiv. VÕS § 12 lg-st 1 tulenevalt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et selle täitmine oli

sõlmimise ajal võimatu või lepingu poolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu

esemeks olevat asja või õigust. VÕS § 12 lg 1 mõttest tulenevalt võivad kinnistu müügilepingut ja

eellepingut sõlmida ka isikud, kes ei ole kinnistu omanikud. See aga ei tähenda, et märgitud

eelleping võis olla sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Leping tuli sõlmida VÕS § 33 lg-test 1 ja 2 ning

AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt notariaalselt tõestatud vormis. Seega ei ole tähtsust ka asjaolul, kas

hageja teadis, et kostja ei ole kinnistu omanik ning et kinnistu omanikud on kostja seadusliku

esindaja sugulased.

Eellepingu (protokolli) punktides 5.1 ja 5.2 sätestatu, mille järgi ei saa hageja 10 000 eurot tagasi

üksnes siis, kui tema tõttu jääb müügitehing sõlmimata, on otseselt seostatav sellega, et pooled

kavatsesid tulevikus sõlmida kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu. Punktides 5.1 ja 5.2 nimetatud

3(9)

2-16-8456

tingimused ei ole eraldiseisvad ega müügi- ning asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatud

TsÜS § 85 järgi. Seega on ka need tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi.

Kuna VÕS § 11 lg 3 alusel peavad tagatised ja kõrvalkohustused (ka leppetrahv) olema sõlmitud

samas vormis kui leping ja kuna eelleping on tühine, siis ei ole punktides 5.1 ja 5.2 nimetatud

tingimused rakendatavad ka leppetrahvina.

Eeltoodu tõttu ei saa kostja tugineda VÕS § 76 lg-tele 1, 2 ja §-le 158 kui kehtivatele lepingu

tingimustele ning jätta hagejale eellepingu p-de 5.1 ja 5.2 alusel 10 000 eurot tagasi maksmata ning

käsitleda seda kui leppetrahvi. Seda, et kostjal oleks tekkinud kahju selle tõttu, et müügileping jäi

poolte vahel sõlmimata, ei ole kostja esile toonud ning ei ole teinud ka hageja nõudega tasaarvestust

(tl 54–55). Seetõttu ei ole tähtust väidetel, kelle tõttu ja mis põhjusel jäid müügi- ja asjaõigusleping

sõlmimata.

VÕS § 1028 lg 1 järgi, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või

tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei olemas,

kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Asjas ei ole tähtsust sellel, et hageja tasus

10 000 eurot vahendaja kontole, sest vaidlusaluse protokolli kui tühise eellepingu järgi oli

võlausaldajaks kostja ning VÕS § 1029 alusel on hagejal kui üleandjal õigus nõuda üle antud

10 000 eurot tagasi kostjalt. Kuna kostja ei ole seda hagejale tagastanud, siis rikub kostja seega

seadusest tulenevalt saadu tagastamise kohustust ning hagejal on õigus VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108

lg 1, § 1028 lg 1, § 1029 ja TsÜS § 84 lg 1 alusel nõuda kostjalt 10 000 euro tagastamist.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja

saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. aprilli 2017. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus

kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja ringkonnakohtu menetluses kantud

menetluskulude hüvitamiseks 435 eurot 60 senti.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 tulenevalt. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on

maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud.

Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha

tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus

maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse

tühistamiseks.

Kostja põhjendab oma seisukohta sellega, et ta ei kavatsenud sõlmida kinnistu müügilepingut

hagejaga, kuna ta ei olnud kinnistu omanik, kuna vaid kinnistu omanik saab sõlmida eellepingu.

Maakohus on need põhjendused ümber lükanud. Asjaolu, et pooled on nimetanud kokkuleppe

lepingueelsete läbirääkimiste protokolliks ja märkinud selle eesmärgiks asjaolude väljaselgitamise ja

4(9)

2-16-8456

fikseerimise, mille vastu on pooltel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi, ei välista

seda, et kokkulepe on sisult siiski käsitatav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Pakkuja eesmärk

oli konkreetne kinnistu kokkulepitud hinnaga müüa ja huvitatu eesmärk see kokkulepitud

tingimustel osta, kusjuures pooled leppisid kokku kõigis müügilepingu ja asjaõiguslepingu

sõlmimise olulistes tingimustes. Asjaolu, et kostja ei olnud kokkuleppe sõlmimise ajal kinnistu

omanik, ei muuda iseenesest lepingu olemust ega vabasta pooli kohustusliku notariaalse vormi

järgimise kohustusest. Kostja ei saa tugineda protokollile kui kehtivale lepingule ja selle alusel raha

endale jätta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega

jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti VÕS § 12 lg-t 1,

§ 33 lg-d 1 ja 2, mida tuleb kohaldada eellepingu sõlmimise suhtes. Kostja on väitnud kogu

menetluse käigus, et protokollis toodud poolte tegelikud tahteavaldused olid suunatud tuleviku

tehingu asjaolude väljaselgitamiseks ja fikseerimiseks ning kinnistu broneerimiseks hageja jaoks,

mitte müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, milleks polnud kostjal mingeid volitusi.

VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingut tõlgendada, lähtudes lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest.

Kostja arvates ei selgitanud kohtud välja poolte tegelikku ühist tahet. Kostja seaduslik esindaja

soovis vande all kinnitada, et ei saanud kinnistut hagejale müüa, kuna kostja ei olnud kinnistu

omanik. Sellest asjaolust oli teadlik ka hageja, kes väitis hagiavalduses, et „kostja kavatses kinnistu

sugulastelt omandada ja hagejale võõrandada“. Kostja leiab, et mõlemad kohtud keeldusid

põhjendamatult kostja kui poole vande all ülekuulamisest ja see asjaolu mõjutas oluliselt asja

lahendamise tulemust. Juhul, kui hageja teadis protokolli allakirjutamisel kindlalt, et kostja ei ole

kinnistu omanik, siis ei saa hageja väita, et protokoll on müügi- ja asjaõiguslepingu eelleping, kus

müüjaks on kinnistu omanik.

Hageja soovis broneerida kinnistut enda nimele. Kostja tegeles kinnistul elamu väljaehitamisega ja

oli huvitatud ainult sellest, et leppida tulevase ostjaga (hageja) kokku elamu siseviimistluse valikus

ja ehitustööde lõpetamises. Kostja eesmärgiks oli leida ostja, kes tagaks ehitustööde eest õigeaegse

tasumise. Läbirääkimiste eesmärgiks oli leida kindel ja teadaolev ostja, kes saaks planeerida tehingu

sooritamise aega ja selleks ajaks ette valmistada rahalised vahendid. Kostja kinnitab, et tema

arusaamise järgi kõik läbirääkimistel osalenud ja protokollile allakirjutanud isikud teadsid kindlalt,

et nad ei sõlmi kinnistu võõrandamise eellepingut, vaid tagavad oma huve kinnistu broneerimisel

ostjale.

Väär on ringkonnakohtu järeldus, et asjaolu, et kostja ei olnud kokkuleppe sõlmimise ajal kinnistu

omanik, ei muuda iseenesest lepingu olemust ega vabasta pooli kohustusliku notariaalse vormi

järgimise kohustusest. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult hindamata kostja väite, et kostjal

polnud võimalust kinnistu võõrandamise eellepingut notariaalselt tõestada, kuna kostja ei olnud

kinnistu omanik. Ükski notar ei tõesta sellist eellepingut, kuna see oleks vastuolus AÕS § 68

lg-ga 1, mille kohaselt on ainult omanikul õigus asja käsutada. Hageja teadis sellest protokolli

allakirjutamisel, sest ta avaldas hagiavalduses, et „kostja kavatses kinnistu sugulastelt omandada ja

hagejale võõrandada“. Seetõttu kohaldasid ringkonnakohus ja maakohus ekslikult VÕS § 12 lg-s 1

sätestatut, leides, et eellepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et selle täitmine oli sõlmimise ajal

võimatu. Tegelikult oli lisaks eellepingu täitmisele võimatu ka VÕS § 33 lg-te 1 ja 2 ning

AÕS § 119 lg 1 kohaselt sellise eellepingu notariaalselt tõestatud vormis sõlmimine.

5(9)

2-16-8456

Tegemist on broneerimislepingu sõlmimisega potentsiaalse ostja (hageja), kinnisvara arendaja

(DE Kodu OÜ) ja ehitaja (kostja) vahel. Broneerimislepingule ei ole seadusega kohustuslikku vormi

ette nähtud ja seega võib see olla sõlmitud läbirääkimiste protokollina. Kohtud ei andnud hinnangut

kostja väidetele, et pooled ei sõlminud mitte kinnistu võõrandamise eellepingut, vaid

broneerimislepingu.

8. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsuse resolutsioon muutmata.

10. TsMS § 688 lg 1 järgi kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes

osas, mille peale on kaevatud.

Kostja tugineb kassatsioonkaebuses üksnes sellele, et kohtud lugesid hageja, kostja ja DE Kodu OÜ

vahel 27. aprillil 2016 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli vääralt kinnistu

võõrandamise eellepinguks, mis on notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu tühine. Kostja leiab, et

poolte sõlmitud leping on broneerimisleping, millele ei ole seadusega kehtestatud kohustuslikku

vorminõuet. Poolte tahteavaldused olid suunatud tuleviku tehingu asjaolude väljaselgitamiseks ja

fikseerimiseks ning kinnistu broneerimiseks hageja jaoks. Kostja ei olnud kinnistu omanik, hageja

teadis seda ning seega ei saanud pooled kostja arvates sõlmida ka kinnistu müügi eellepingut. Seega

kohaldasid kohtud kostja arvates vääralt VÕS § 12 lg-t 1 ja § 33 lg-d 1 ja 2.

11. VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima

lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb

leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja

omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud.

Samasugune vorminõue kehtib seega VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta.

Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt Riigikohtu 8. mai

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15).

12. Kolleegium leiab, et kohtud on lepingueelsete läbirääkimiste protokolli kvalifitseerinud

põhjendatult kinnistu võõrandamise eellepinguks. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli järgi

soovisid hageja ja kostja sõlmida konkreetse protokollis määratletud kinnistu notariaalse müügi- ja

asjaõiguslepingu hiljemalt 10. mail 2016 (protokolli p 1), protokolli p-s 3 on märgitud kinnistu

müügihind 295 000 eurot. Protokolli p 4 järgi pidi hageja kandma esmalt 10 000 eurot vahendajale,

kes pidi selle omakorda notariaalse lepingu sõlmimise järel kandma edasi kostjale. Protokolli p-s 7

on sätestatud kinnistu ülejäänud hinna tasumine ositi (50 000 eurot võlaõigusliku lepingu

sõlmimisel ja 235 000 eurot asjaõiguslepingu sõlmimisel). Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus

põhjendatult, et protokolli p-dest 3, 4 ja 7 võib järeldada, et 10 000 eurot on osa kinnistu

müügihinnast. Kolleegiumi arvates on kohtud põhjendatult leidnud, et pooled saavutasid

kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes – hageja kavatses osta ja kostja

kavatses müüa konkreetselt määratletud kinnistu hinnaga 295 000 eurot. Asjaolu, et pooled on

nimetanud kokkuleppe lepingueelsete läbirääkimiste protokolliks ja märkinud selle eesmärgiks

asjaolude väljaselgitamise ja fikseerimise, mille vastu on osapooltel lepingu eesmärki arvestades

äratuntav oluline huvi, ei välista seda, et kokkulepe on sisu osas käsitatav kinnistu müügilepingu

6(9)

2-16-8456

eellepinguna. Kuna lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on käsitatav kinnistu müügi

eellepinguna, pidi see olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

13. Kostja tugines kassatsioonkaebuses ka sellele, et pooled ei saanud kinnistu müügi eellepingut

sõlmida, kuna kostja ei olnud kinnistu omanik ning hageja teadis seda. Kostja seaduslik esindaja

soovis väidetavalt eelnevat vande all kinnitada, kuid kohtud keeldusid teda vande all üle kuulamast.

Kolleegium nõustub maa- ja ringkonnakohtu põhjendusega, et asjaolu, et kostja ei olnud kokkuleppe

sõlmimise ajal kinnistu omanik, ei muuda lepingu olemust. VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu

kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud

lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Samuti ei vabasta see

pooli lepingule seadusega ettenähtud kohustusliku notariaalse vormi järgimise kohustusest. Kuna

asjaolul, et kinnistu müügi eellepingu sõlmimise ajal ei olnud kostja kinnistu omanik, ei ole lepingu

olemuse tõlgendamisel tähendust, keeldusid kohtud õigustatult kostja seadusliku esindaja vande all

ülekuulamisest.

Ekslik on kostja arusaam, et eellepinguga käsutati vaidlusalust kinnisasja. Kinnisasja ei käsutata ei

müügi eellepinguga ega müügilepinguga. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida

müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi

üleminek ostjale (VÕS § 208 lg 1) ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Kinnisasja

käsutamise kohta vt nt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-14, p 26. Seega on

asjakohatu kostja viide AÕS § 68 lg-le 1.

14. Lisaks eelmärgitud olulistele tingimustele sisaldas lepingueelsete läbirääkimiste protokoll ka

punktis 4 kolmandat lauset, mille kohaselt tagastab vahendaja kostja loobumise korral hageja

tasutud 10 000 eurot hagejale ning hageja loobumise korral kannab raha edasi kostjale. Lisaks

leppisid pooled protokolli p-s 5.1 kokku, et kostja lõpetab protokollis fikseeritud tahteavaldustest

lähtuvalt kinnistu müügiläbirääkimised teiste huvitatud isikutega. Seetõttu tekib hageja lepingu

sõlmimisest loobumise korral kostjal täiendavaid kulusid seoses müügiprotsessi taaskäivitamisega.

Analoogilised kulud võivad tekkida teistel osapooltel kostja loobumise korral. Kuna kahju tegelik

suurus on raskesti määratletav, leppisid pooled kokku leppetrahvi rakendamises (p 5.2 ja 5.3),

millega loetakse võimalikud kahjud kaetuks. Nii sätestati protokolli p-s 5.2, et juhul, kui hageja

loobub kavatsusest kinnistut osta ning protokollis fikseeritud tingimustel ja tähtajaks lepingut

sõlmimast, siis ei kuulu protokolli punktis 4 fikseeritud tagatisraha hagejale tagastamisele.

Tekib küsimus, kas nimetatud tingimused saavad kehtida sõltumata sellest, et leping on loetud

kinnistu müügilepingu eellepinguks. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste

osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

15. Kolleegium on oma varasemas praktikas selgitanud, et AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2

tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja

notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise

eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud

müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse

siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele (vt Riigikohtu 8. mai

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16).

16. Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise

eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi

tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel

broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise

7(9)

2-16-8456

eest. TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud

tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe

(vt Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14).

Erandina saab seega broneerimisleping kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes

kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul

kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem

kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise

broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja

kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et

tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema

notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte

müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda

sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja

omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete

(nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu 19. juuni 2007. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14, 15; 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16;

17. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21). Sellest seisukohast järeldub, et kui

samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja

eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka

ilma tühise eellepingu osata (Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 15).

Kolleegium jääb eelnimetatud seisukohtade juurde.

17. Eelnevat arvestades on kolleegiumi arvates kohtud lugenud õigesti tühiseks kogu eellepingu, sh

selle p-d 4, 5.1 ja 5.2. Kohtud ei tuvastanud, et hageja oleks tasunud 10 000 eurot üksnes kinnistu

broneerimise eest. Kohtud leidsid, et hageja tasutud 10 000 eurot oli osa müügihinnast. Lisaks on

protokollis kokku lepitud nimetatud summa jäämine kostjale müügilepingu sõlmimata jäämisel, kui

hageja loobub lepingu sõlmimisest ehk kokku on lepitud sanktsioonid juhuks, kui müügileping jääb

sõlmimata. Lisaks tulenes lepingust kostja kohustus müüa ja hageja kohustus osta kinnistu. See

kinnitab omakorda, et kokkulepe oli suunatud kinnisasja omandamisele. Tegemist polnud ka

lepinguga, mille põhiesemeks oleks olnud ehitamine. Lepingu p-s 6.1.4 on küll märgitud, et kostja

kohustub tegema kinnistu ruumides siseviimistluse, kuid sellest ei järeldu, et lepingu põhiesemeks

oleks ehitamine, mitte müük. Eeltoodut arvestades ei saa eeldada, et protokolli p-d 4, 5.1 ja 5.2

oleks kokku lepitud ilma tühise eellepingu osata. Nagu maakohus põhjendatult märkis, ei ole

nimetatud tingimused eraldiseisvad ega müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatud

TsÜS § 85 järgi. Seega on ka need tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi.

18. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu

alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kuna poolte sõlmitud leping on tervikuna tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada

VÕS § 1028 järgi. Üleantu võib tagasi nõuda isikult, kes oli soorituse saajaks, st isikult, kelle kasuks

tagatisraha 10 000 eurot maksti (vt ka nt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06,

p 19). Protokolli p 4 sätestas, et kinnitamaks seda, et lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevad

protokollis fikseeritud õiguslikud tagajärjed, kohustub huvitatu (hageja) tasuma tagatisraha

10 000 eurot vahendaja (DE Kodu OÜ) pangakontole kolme pangapäeva jooksul alates protokolli

allkirjastamise päevast. Notariaalse asjaõigusliku tehingu toimumisel pidi vahendaja kandma selle

raha edasi pakkujale (kostjale) kolme pangapäeva jooksul pärast notariaalset tehingut. Pakkuja

(kostja) loobumise korral pidi vahendaja tagastama raha huvitatule (hagejale) ning huvitatu (hageja)

loobumise korral pidi vahendaja kandma raha edasi pakkujale (kostjale).

8(9)

2-16-8456

Maakohus tuvastas, et vaidlusaluse protokolli kui tühise eellepingu järgi oli võlausaldajaks kostja,

mistõttu võib hageja nõuda 10 000 euro tagastamist kostjalt VÕS § 1028 lg 1 ja § 1029 alusel.

Sisuliselt on maakohus leidnud, et soorituse saajaks oli kostja. Maakohtu põhjendustest tuleb välja

jätta aga viide VÕS §-le 1029. VÕS § 1029 olukorraga võiks olla tegemist siis, kui kostjal oleks

olnud kohustus vahendaja ees ning selle kohustuse täitmiseks annaks kostja hagejale korralduse täita

hagejal lasuva kohustuse kostja asemel vahendajale. Selliseid asjaolusid pole asjas esitatud.

Kolleegium saab lähtuda vaidlustamata asjaolust, et hageja makstud 10 000 eurot on antud edasi

kostjale, kes oli soorituse saajaks VÕS § 1028 lg 1 järgi. Seega on hagi põhjendatult rahuldatud

VÕS § 1028 lg 1 alusel ja kostjalt hageja kasuks välja mõistetud 10 000 eurot on kooskõlas

VÕS § 1032 lg 1 esimese lausega.

19. Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. Kuna hageja ei ole

kassatsioonkaebusele vastanud ega seega ka menetluskulusid kassatsiooniastmes kandnud, ei ole

kolleegiumil vajalik määrata kindlaks ka kostjalt kassatsiooniastmes väljamõistetavate

menetluskulude rahalist suurust.

20. Kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvata

TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Tambet Tampuu

Peeter Jerofejev

Henn Jõks

Eriarvamus: 2-16-8456/32

9(9)