2-15-18582/47 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

21518582

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. november 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Malle Seppik

Kohtuasi

Madis Kerge ja Sirle Kerge hagi Virve Kikase vastu

11 000 euro saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Madis Kerge ja Sirle Kerge kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

11 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Madis Kerge ja Sirle Kerge, nende esindaja

vandeadvokaat Keijo Lindeberg

Kostja Virve Kikas, esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela

Asja läbivaatamise kuupäev

23. oktoober 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 21518582 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Madis Kergele kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Madis Kerge ja Sirle Kerge (hagejad) esitasid 10. detsembril 2015 Harju Maakohtule Virve

Kikase (kostja) vastu hagi, milles palusid kohustada kostjat tagastama hagejatele müügilepingu

alusel üle antud 11 000 eurot. Ühtlasi palusid hagejad hagi tagamiseks seada kohtulik hüpoteek

kostja korteriomandile.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 29. juulil 2015 kinnistu notariaalselt tõestatud

müügi- ja asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping), mille järgi kostja võõrandas hagejatele Lääne-

Virumaal Vihula vallas Võsu alevikus asuva Külaotsa kinnistu (edaspidi kinnistu). Müügikuulutuse

ja kinnistusraamatu andmete järgi on kinnistu elamumaa ja hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga

rajada sinna suvekodu. Hagejad pöördusid pärast müügilepingu sõlmimist Keskkonnaameti poole

ehitusloa saamiseks. Keskkonnaamet asus oma 11. septembri ja 15. oktoobri 2015 vastustes

seisukohale, et kinnistu on täies ulatuses metsamaa kõlvik ning metsamaale ei tohi Vabariigi

Valitsuse 19. veebruari 2015. a määruse nr 18 „Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri“ (edaspidi

2-15-18582

kaitse-eeskiri) § 23 lg 1 p 1 järgi hooneid püstitada. Hagejad teadsid müügilepingu sõlmimise ajal,

et kinnistu asub Lahemaa rahvuspargi territooriumil, kuid ei osanud ette näha ehituspiiranguid.

Hagejad esitasid 9. novembril 2015 kostjale müügilepingust taganemise avalduse, paludes tagastada

müügilepingu alusel üle antud ostuhinna 11 000 eurot. Kostja keeldus ostuhinda tagastamast.

Kinnistu ei vasta müügilepingu tingimustele ja tegemist on olulise lepingurikkumisega:

1) müügilepingu esemel ei ole kokkulepitud omadusi (võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 1), sest

tegemist pole elamukrundiga (kuhu saab ehitada), nagu oli märgitud müügikuulutuses;

2) müügilepingu ese ei sobi otstarbeks, milleks hagejad seda vajasid ja mida kostja müügilepingu

sõlmimise ajal teadis, samuti otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217

lg 2 p 2); 3) müügilepingu eseme kasutamist takistavad õigusakti (kaitse-eeskiri) sätted, mida kostja

pidi lepingu sõlmimisel teadma (VÕS § 217 lg 2 p 3).

Kostjal tuleb tagastada hagejatele müügilepingu alusel üle antud 11 000 eurot. Hagejad on

müügilepingust taganenud ja neil on õigus nõuda lepingu tagasitäitmist. Alternatiivselt on hagejatel

õigus müügileping tühistada olulise eksimuse tõttu, sest lepingueelsetel läbirääkimistel avaldas

kostja, et müüb kinnisasja, kuhu on võimalik ehitada. Hagiavaldus tuleb lugeda ühtlasi

müügilepingu tühistamise avalduseks, mille tegemise ajaks tuleb lugeda hagiavalduse kostjale

kättetoimetamise aeg.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, sest

kinnistu vastab lepingutingimustele. Müügilepingu ese vastab müügilepingu pdele 1.4 ja 1.5.2

(VÕS § 217 lg 2 p 1). Asjas ei kohaldu VÕS § 217 lg 2 p 2, sest pooled on lepingu eseme omadustes

müügilepingus kokku leppinud (sel juhul kohaldub VÕS § 217 lg 2 p 1). Hagejate väited, et kostja

teadis müügilepingu sõlmimisel, et hagejad soovivad ehitada kinnistule suvekodu, on paljasõnalised.

Hagejad ostsid kinnistu, teades selle kitsendustest. Kaitse-eeskirja sätted müügilepingu eseme

kasutamist ei takista (VÕS § 217 lg 2 p 3), sest kinnistu sihtotstarve on elamumaa. Keskkonnaameti

õiguslikud hinnangud ei ole käsitatavad õigusaktidena.

Ka juhul, kui kinnistu ei vasta müügilepingu tingimustele, ei vastuta kostja selle eest, sest hagejad

teadsid müügilepingu sõlmimise ajal kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest või pidid sellest

teadma. Samuti ei ole täidetud müügilepingu tühistamise materiaalsed eeldused ning hagejate

tühistamisavaldus on tagajärjetu.

Kostja palus hagi rahuldamise korral määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et kostja

on kohustatud ostuhinna tagastama üksnes müüdud kinnisasja omandiõiguse tagasisaamise korral

ning samal ajal omandiõiguse tagasisaamisega.

3. Harju Maakohus rahuldas 21. detsembri 2015. a määrusega hagi tagamise taotluse ja seadis kostja

korteriomandile Tallinnas Paasiku 14–19 (registriosa nr 14945401) hagejate kasuks 11 000 euro

suuruse kohtuliku hüpoteegi.

4. Harju Maakohus jättis 22. novembri 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas 21. detsembri

2015. a määrusega kohaldatud hagi tagamise. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda ja mõistis hagejatelt kostja kasuks välja menetluskulud 3741 eurot 60 senti. Samuti mõistis

maakohus hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

2(9)

2-15-18582

Maakohtu otsuse järgi on hagejad esitanud kostja vastu müügilepingu alusel üle antud 11 000 euro

tagastamise nõude VÕS § 217 lg 2 pde 1–3, § 116 lg 1, § 188 lg 1 ja § 189 lg 1 järgi. Alternatiivselt

tugineb hageja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lgle 1 ja § 92 lg 3 ple 1.

Tuvastatud asjaoludel on kinnistul müügilepingus kokkulepitud omadused (VÕS § 217 lg 2 p 1).

Lepingueelseid läbirääkimisi pidas kostja poeg Robert Kikas ning läbirääkimistest ega ka sõlmitud

lepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et müüakse kinnistut, millele on

võimalik ehitada hoone. Müügilepingu ps 1.4 on kokku lepitud, et müüakse kinnisasi pindalaga

1994 m2, sihtotstarbega 100% elamumaa. Müügikuulutuses on kirjas, et müüakse maatükk, krunt

1994 m2, ning täpsustavalt on märgitud: „elamukrunt Võsu alevikus, juurdepääs asfaltteelt, vee ja

elektriga liitumata, võrgud naabruses olemas“. Tuvastatud asjaoludel on kostja müünud hagejatele

eelnimetatud omadustega kinnistu. Hagejad ei ole avaldanud, et eeltoodud teave oleks osutunud

ebatäpseks või valeks. Kuigi hagejate vande all antud ütluste ning tunnistajate ütlustega on

tuvastatud, et hagejad käisid enne müügilepingu sõlmimist kinnistut üle vaatamas ning seejuures

räägiti ka kinnistule maja ehitamisest, ei tähenda see, et kostja on andnud kinnituse, et kinnistule

saab ehitada. Ei ole tuvastatud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kinnistule peaks saama

hooneid püstitada. Kostja ei saanud hagejaid ehitustegevuse piirangutest teavitada, kui ta seda ka ise

ei teadnud. Müüja pidanuks eeltoodust teadma juhul, kui ta oleks müüdavat asja enne pikema aja

jooksul omanud. Praeguses asjas on tuvastatud, et kinnistu oli kostja omandis alates 12. novembrist

2013. Ei ole tuvastatud, et kostja pidi teadma või tal oleks olnud kohustus ette näha kõiki

võimalikke takistusi kinnistu kasutamisel.

VÕS § 217 lg 2 p 2 asjas ei kohaldu. VÕS § 217 lg 2 pdest 1 ja 2 tuleneb üheselt, et kui pooled on

müügilepingus leppinud kokku müüdava asja omadustes, nagu pooled on praegusel juhul teinud

müügilepingu pdes 1.4 ja 1.5, siis VÕS § 217 lg 2 p 2 ei kohaldu ning asja lepingutingimustele

vastavust hinnatakse üksnes VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel.

Kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 ei takista kinnistu kasutamist hagejate soovitud viisil (VÕS § 217 lg 2

p 3). Muid õigusakti sätteid ei ole kohtu ette toodud. Müügilepingu ps 1.5.2 on müüja kinnitanud, et

lepingu ese asub Lahemaa rahvuspargi territooriumil ning II kategooria kaitsealuste liikide elupaiga

alal. Hagejad on avaldanud, et olid sellest teadlikud. Kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 järgi on

piiranguvööndis keelatud hoonete püstitamine metsamaal. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 2 p 9

kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud

katastriüksuse kasutamise otstarve. Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruse nr 155

“Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” § 6 pst 1 tulenevalt tähendab

katastriüksuse sihtotstarve elamumaa, et tegemist on mh alaliseks või perioodiliseks elamiseks

ettenähtud maaga. Müügilepingu esemeks oleva kinnistu sihtotstarve on elamumaa, järelikult on

kinnistule võimalik püstitada ka elamu. Metsaseaduse (MS) § 3 lg 3 sätestab üheselt, et elamumaa ei

ole metsamaa ning seda sõltumata mistahes asjaoludest (sh kinnistul kasvavate puude arvust vms).

Kuivõrd kinnistu ei ole viidatud sätte järgi metsamaa, ei ole sellele hoonete püstitamine keelatud.

Keskkonnaameti ja kohaliku omavalitsuse vastuskirjad ei ole tõenditeks, mis kinnitavad

ehitustegevuse keeldu kinnistul. Viidatud kirjades ei ole antud keelduvat otsustust vaidlusalusele

kinnistule ehitamiseks, tegemist on vaid ametnike õigusliku hinnanguga. Ei ole tõendatud, et kostja

teadis vaidluse all olevast võimalikust takistusest, s.o sellest, et elamumaale ei anta luba

ehitamiseks.

Kostja ei ole müügilepingut oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 1), mistõttu on hagejate

taganemisavaldus tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Tõenditest ei tulene, et kostja nägi või

pidi ette nägema võimaliku kohustuse rikkumise tagajärge, st seda, et kinnistule ei ole võimalik

3(9)

2-15-18582

ehitada. Kinnistusraamat ja maaregister on avalikud registrid ning looduskaitseseadus ja kaitse-

eeskiri on avalikud õigusaktid, millega oli hagejatel kinnistu ostmisel võimalik tutvuda. Seega ei

saanud omistada kostjale suuremat teavitamiskohustust sellest, mida hagejatel endil oli võimalik

enne müügilepingu sõlmimist teada saada või täiendavalt uurida. Ei ole alust tühistada müügileping

TsÜS § 92 lg 3 p 1 järgi.

5. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. mai 2017. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja hagejate

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellatsioonimenetluse menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda, mõistis hagejatelt kostja kasuks välja apellatsioonimenetluse

menetluskulud 1056 eurot ning märkis, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et hagi on jäetud õigesti rahuldamata, sest müügilepingu

esemele suvila ehitamine ei ole õigusaktidest tulenevalt välistatud. Ringkonnakohus ei korranud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel selles osas maakohtu põhjendusi. Kuna

hagi tuleb ainuüksi sellel alusel jätta rahuldamata, vastas ringkonnakohus vaid ehitamise välistatust

puudutavatele väidetele ega pidanud vajalikuks vastata apellatsioonkaebuses esitatud muudele

etteheidetele.

Maakohus lähtus õigesti sellest, et kuigi kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 kohaselt on piiranguvööndis

keelatud hoonete püstitamine metsamaal, ei saa sellest järeldada, et suvila ehitamine oleks välistatud

ka vaidlusalusel kinnisasjal. Müügilepingu esemeks oleva kinnisasja maa sihtotstarve on elamumaa

ning maakohus leidis õigesti, et sellest tulenevalt on oluline, kuidas tuleb sisustada metsamaa

mõistet viidatud kaitse-eeskirja tähenduses. Kuivõrd kaitse-eeskirjas ega looduskaitseseaduses,

mille alusel kaitse-eeskiri kehtestati, ei ole metsamaa mõistet avatud, lähtus maakohus õigesti MSst

ja MaaKatSst. Õige ei ole käsitlus, et MS-s sätestatut tohib rakendada rangelt üksnes sama seaduse

kontekstis. Isegi kui MS ei peaks praegusel juhul kohalduma, tuleb lähtuda MaaKatS-st, milles

reguleeritakse maa sihtotstarbeid. Maakohus leidis õigesti, et metsamaa ei saa olla elamumaa ning

elamumaa on mõeldud selleks, et sinna püstitada elamuid.

Maakohtu otsuse tühistamist ei tingi asjaolu, et kaitse-eeskirja eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb

metsamaana kaitse-eeskirja tähenduses käsitleda sihtotstarbest sõltumata ka seda maad, millel asub

mets. Seletuskirjas on seletatud metsamaa mõiste lahti unikaalsel viisil, mis erineb olulisel määral

ülalviidatud mitmete õigusaktide loogikast. Olulised legaaldefinitsioonid kehtestatakse

õigusaktidega, mitte seletuskirjadega. Kaitse-eeskiri ega selle andmise aluseks olev seadus

metsamaa legaaldefinitsiooni ei ava. Sellest tuleks järeldada, et seadusandja ei soovinud kaitse-

eeskirjaga luua õiguskorda uut mõistet, vaid soovis kasutada metsamaa mõistet selles tähenduses,

nagu see kehtivas õiguses eksisteerib. Oluline on ka see, et praegu lahendatav küsimus puudutab

omandiõiguse kitsendust, mida saab põhiseaduse §st 32 tulenevalt kehtestada üksnes seadusega,

mitte seadusest madalamal seisva määrusega (kaitse-eeskirjaga), seda enam, mitte määruse eelnõu

seletuskirjaga. Kui õiguskorras tuleneb metsamaa mõiste sisu ühtemoodi mitmest seadusest, aga

kaitse-eeskirja eelnõu seletuskirjaga tahetakse anda mõistele seadusest tulenevast oluliselt erinevat

sisu, millega kaasneksid ka omandi põhiõiguse olulised kitsendused, oleks selline olukord

põhiseaduse vastane.

4(9)

2-15-18582

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses maa- ja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

arutamiseks samale ringkonnakohtule.

Kohtud leidsid valesti, et vaidlusalusele kinnistule ehitamine ei ole võimatu. Selline järeldus on

vastuolus MS § 3 lgga 2, looduskaitse üldpõhimõtete ja seadusandja tahtega, mis on väljendatud

kaitse-eeskirja eelnõu seletuskirjas. Metsamaa puhul tuleb aluseks võtta looduses eksisteeriv

olukord. Keskkonnaameti ja kohaliku omavalitsuse vastused on piisavad kinnistule ehitamise

võimatuse tõendamiseks.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata ka hagejate väiteid selle kohta, et maakohus

on ekslikult leidnud, et kinnistule ehitamise võimatuse näol ei ole tegemist lepingu rikkumisega.

Maakohus ei hinnanud selle järelduse tegemisel nõuetekohaselt tõendeid (VÕS § 217 lg 1 p 1

kohaldamine), samuti on kohaldatud valesti VÕS § 217 lg 1 p 2.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 pde 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise

tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus

rahuldatakse.

10. Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendus ei ole omavahel

kooskõlas. Nii jättis ringkonnakohus resolutsiooniga maakohtu otsuse muutmata, põhjenduse

kohaselt jäi maakohtu otsus muutmata aga hagi rahuldamata jätmise osas (ringkonnakohtu otsuse

p 6). Ringkonnakohus märkis põhjenduses, et hagejate poolt kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud

tõendite alusel ei saa järeldada, et vaidlusalusele kinnisasjale ehitamine on õigusaktidest tulenevalt

välistatud. Selles osas nõustus ringkonnakohus maakohtu põhjendusega ega korranud seda ning hagi

jäi rahuldamata ainuüksi sel alusel. Muudele apellatsioonkaebuse väidetele vastamist ei pidanud

ringkonnakohus vajalikuks. Sellest võib järeldada, et maakohtu otsusest jäid välja kõik muud

põhjendused, kuigi ringkonnakohus oma otsuses seda selgelt ei väljendanud. Resolutsiooni võib

samas mõista nii, et ka maakohtu põhjendused on saanud ringkonnakohtu otsuse osaks. Ei ole selge,

kas ringkonnakohus kohaldas TsMS § 657 lg 1 p 1 (jättes maakohtu otsuse muutmata) või lgt 21

(muutes maakohtu otsuse põhjendusi ja jättes otsuse resolutsiooni muutmata), ning ei ole üheselt

mõistetav, millised maakohtu otsuse põhjendused on saanud otsuse osaks.

Riigikohus on varem korduvalt selgitanud, et TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema

seaduslik ja põhjendatud, TsMS § 654 lg 1 teise lause alusel laieneb see nõue ka ringkonnakohtu

otsusele. Kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla

vastuoluline (vt nt Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3211317, p 15; Riigikohtu

25. veebruari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 32118812, p 14; 13. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 32111708, p 12). Ringkonnakohtu otsus sellele nõudele ei vasta.

11. Kassatsioonimenetluses vaieldakse selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, st kas

kinnisasi vastas müügilepingu tingimustele ja kas kostja vastutab selle eest.

5(9)

2-15-18582

VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1

järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2

järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi

teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või

pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul

juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi ei vasta

asi lepingutingimustele ka siis, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu

sõlmimise hetkel teadis või pidi teadma. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4

järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

12. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuli esmalt tuvastada, millistele

tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Ringkonnakohtu otsusest sellist

tuvastust ei nähtu. Käsitlemata VÕS § 217 kohaldamise eeldusi, põhjendas ringkonnakohus hagi

rahuldamata jätmist üksnes sellega, et hagejad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid, mille

alusel saaks järeldada, et vaidlusalusele kinnisasjale suvila ehitamine on õigusaktidest tulenevalt

välistatud. Nii ei ole mõistetav, millise õigusnormi koosseisu elementidele vastavaid asjaolusid

kohus silmas pidas. Lisaks on selle järeldusega loogilises vastuolus ringkonnakohtu tõdemus, et

vaidluse lahendamiseks ei ole tähtsust sellel, kas kostja pidi müügilepingu järgi andma üle

kinnisasja, millele saab ehitada, või kumb müügilepingu pool pidi kandma ehitamise võimaluse

puudumise riski. Kui kinnisasjale ehitamise võimalusel on asja lahendamiseks tähtsus, nagu

ringkonnakohus leidis, siis on VÕS § 217 lgtest 1 ja 2 tulenevalt tähtis ka see, kas müüja andis

ostjale üle kinnisasja, millele saab ehitada, samuti see, kumb lepingupool kannab ehitamise

võimaluse puudumise riski. Ringkonnakohus ei ole ka selgitanud, miks ei ole nimetatud asjaoludel

müügilepingu eseme lepingutingimustele vastavuse vaidluses tähtsust, arvestades VÕS § 217 lgtes 1

ja 2 sätestatut. Ka selles osas on otsus vastuoluline ja ebaselge ega vasta otsuse põhjendusele

esitatavatele nõuetele (vt praeguse otsuse p 10).

Lisaks ei ole ringkonnakohus otsuses ka märkinud, millised on need faktilised asjaolud, millele

tuginemata jätmise tõttu ei saa hagi juba iseenesest rahuldada. Kuigi ringkonnakohus märkis

otsuses, et nõustub selles osas maakohtuga, ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks teinud

hagejatele etteheiteid hagi alusena esiletoodud asjaolude puudulikkuse kohta.

13. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et ei ole tõendatud, et vaidlusalusele

kinnisasjale suvila ehitamine on õigusaktidest tulenevalt välistatud.

Kuigi hagejad olid apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu hinnangu selle asjaolu kohta

esitatud tõenditele – Keskkonnaameti ja Vihula Vallavalitsuse vastustele –, ei vastanud

ringkonnakohus neile apellatsioonkaebuse väidetele, rikkudes seega TsMS § 654 lgt 5, milles

sätestatud põhimõtte kohaselt peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi

esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta.

14. Maakohtu otsusest nähtub, et hagejad esitasid kohtule Keskkonnaameti 11. septembri ja

15. oktoobri 2015. a kirjad (I kd, tl 27–33). Esimeses kirjas selgitati, et vaidlusaluse kinnistu

moodustab metsamaa kõlvik, kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 kohaselt on piiranguvööndis metsamaal

hoonete püstitamine keelatud ning lähtudes viidatud sättest, ei ole kinnistul alasid, kus kaitseala

6(9)

2-15-18582

valitseja saaks kaaluda kinnistu hoonestamist. Teises kirjas jäi Keskkonnaamet oma seisukoha

juurde, märkides, et kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 sätestab üheselt hoonete püstitamise keelu

metsamaal ning kaitseala valitsejal ei ole kaalutlusõigust ehitustegevuse kaalumiseks. Samuti

esitasid hagejad kohtule Keskkonnaameti 16. juuli 2016. a kirja, milles mh anti ülevaade

sellekohastest õigusnormidest ja kinnitati, et hoonete püstitamine metsamaal on kaitse-eeskirja § 23

lg 1 p 1 järgi keelatud (I kd, tl 117–119). Kohtutoimikus on ka Vihula Vallavalitsuse 1. septembri

2016. a kiri, milles vastuseks pöördumisele selgitati, et kinnistule ei saa ehitada, sest tegemist on

täies ulatuses metsamaaga (I kd, tl 121).

15. Ülaltoodust järeldub, et hagejad on esitanud kohtule dokumendid, milles haldusorgan on

kinnitanud, et kaitse-eeskirja § 23 lg 1 pst 1 tulenevalt on vaidlusalusel kinnistul ehitamine võimatu.

Kohtud neid tõendeid ei hinnanud. Maakohus on piirdunud tõdemusega, et kuna tegemist ei ole

ehitusloa andmisest keeldumise otsusega, siis ei saa eespool nimetatud tõenditest järeldada, et

pädevad asutused oleksid keeldunud kinnisasjale ehitamist lubamast. Ringkonnakohus seda

seisukohta ei muutnud. Lisaks järeldasid kohtud asjaolust, et kinnistusraamatusse on vaidlusaluse

kinnisasja kasutusotstarbena märgitud elamumaa, MS § 3 lgst 3, mille järgi mh ei loeta metsamaaks

elamumaad, ja kaitse-eeskirja § 23 lg 1 pst 1, mille järgi metsamaale ei või ehitada, et isegi kui

vaidlusalune kinnistu moodustab metsamaa kõlviku, peab sellele kui elamumaale saama ehitada ja

kaitse-eeskirja sätted ei saa seda takistada. Kolleegium nende seisukohtadega ei nõustu.

15.1. Ei ole õige, nagu saaks vaidluses müügilepingu rikkumise üle üksnes ehitusloa andmisest

keeldumise otsusega tõendada, et kinnisasjale ehitamine on võimatu. Kui pädev organ, vastates

huvitatud isiku selgitustaotlusele kinnisasjale ehitamise võimalikkuse kohta, põhjendab, millest ta

lähtuks, kui tuleks otsustada ehitusloa kooskõlastamise üle, on tema vastus halduse toiming, mis

kujutab endast haldusorgani loamenetlusele eelnevat hinnangut ehitusloa taotluse eduväljavaadete

kohta. (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 8. juuni 2016. a määrus haldusasjas nr 3311216, p 9).

Sellele on kohtul võimalik anda sisuline hinnang. Tuleb arvestada, et ehitusloa taotlemine ja selleks

ehitusprojekti koostamine on seotud märkimisväärsete rahaliste kulutustega ning ei ole mõistlik

sundida huvitatud isikut neid kulutusi tegema, kui väljavaade haldusorganilt ehitusloa saamiseks

suure tõenäosusega puudub (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 8. juuni 2016. a määrus haldusasjas

nr 3311216, pd 10–11). Kolleegium leiab, et kui pädevate haldusorganite selgituste kohaselt oli

selge, et need ei kavatse hagejatele ehitamiseks luba anda, siis ei pidanud hagejad läbima ehitusloa

taotlemise protsessi, et selles veenduda.

15.2. Kinnistusraamatu kanne loob eelduse kande õigsuse kohta (asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1).

Maakohus tuvastas, et müügilepingu esemeks on kinnisasja jagamise tulemusel tekkiv Külaotsa

kinnistu pindalaga 1994 m2 ja sihtotstarbega 100% elamumaa. MaaKatS § 2 p 9 järgi on

katastriüksuse sihtotstarve õigustaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud

katastriüksuse kasutamise otstarve. Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruse nr 155

“Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” § 6 pst 1 tulenevalt on elamumaa

alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa; elamu, sh

korterelamu, suvila, aiamaja alune ja selle juurde kuuluva majapidamis- ja abiehitise alune ja neid

ehitisi teenindav maa. Kolleegium märgib, et kui müügilepingu järgi on ostetud asi kinnistu

sihtotstarbega 100% elamumaa, saab ostja lähtuda sellest, et ostetud kinnisasi on mõeldud elamiseks

(st tegemist ei olnud eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kinnisasja kasutamine

elamiseks eeldab, et sellele oleks võimalik rajada eluase. Kui kinnisasjale ei saa rajada eluaset, on

tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 ps 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma

vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist

ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32112912, p 23 ja 26).

7(9)

2-15-18582

Samas ei saa ainuüksi kinnistusregistriosa esimesse jakku „Kinnistu koosseis“ riigi maakatastri

pidaja esitatud andmete alusel kantud kinnistu sihtotstarbest järeldada, kas kinnistusraamatusse

kantud maatükile saab ehitada või mitte. Selle võimaluse üle otsustamisel tuleb mh arvestada

avaliku õiguse norme, praeguses asjas ka kaitse-eeskirja nõudeid. Riigikohtu varasema seisukoha

järgi saab maakohus tsiviilasja läbivaatamisel täiendavalt kohaldada avaliku õiguse norme

(vt Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsus asjas nr 3311501, p 16).

15.3. Kolleegium leiab, et asja kasutatavus vastavalt kokkulepitud lepingutingimustele ei või olla

ostjale ebamõistlikult koormav. Kui kinnisasja müügilepingu kohaselt pidi saama sellele ehitada, siis

ei vasta kinnisasi lepingutingimustele mitte üksnes siis, kui sellele ehitamine ei ole välistatud, vaid

ka siis, kui sellele ehitamine eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi. Kolleegiumi hinnangul võib

selliseks ebamõistlikuks pingutuseks pidada vajadust võtta ette kohtutee selleks, et kinnisasjale

ehitamise õigust oleks võimalik faktiliselt teostada. Eelduslikult täidab haldusorgan seadust ja kui

pädev haldusorgan on teavitanud hagejat sellest, et ehitusloa väljastamine ei oleks selle taotlemise

korral võimalik, ei saa hagejaks olevalt ostjalt oodata, et ta halduse toimingu kohtus vaidlustaks.

Sellisel juhul jääb ehitamise võimalikkuse risk müüja kanda.

16. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltoodut arvestades poolte väidete ja esitatud

tõendite alusel tuvastada, kas kostja on müügilepingut rikkunud. Kui ringkonnakohus asub

seisukohale, et kinnisasja kasutamine on õigusaktide sätete järgi takistatud, tuleb VÕS § 217 lg 2 p 3

kohaldamisel anda hinnang ka sellele, kas kostja müügilepingu sõlmimise hetkel kõnealusest

takistusest teadis või mitte. Riigisisestest õigusaktidest tulenevate piirangute korral tuleb eeldada, et

müüja nendest teadis või pidi teadma.

17. Juhul, kui tuvastatud asjaoludel ei ole kostja rikkunud müügilepingut VÕS § 217 lg 2 p 3 alusel,

kuid ringkonnakohus on tõendeid hinnates järeldanud, et kinnistule ei saa suvilat ehitada, tuleb

ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata ka apellatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et

kinnistu ei vasta müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 2 pde 1 ja 2 järgi. Kui ehitamise võimatus

ei ole kokkulepitud omaduseks (VÕS § 217 lg 2 p 1), tuleb kinnistu lepingutingimustele vastavuse

üle otsustada, hinnates VÕS § 217 lg 2 ps 2 sätestatud asjaolusid. Nimetatud säte eeldab esmalt

kontrollimist, kas kinnistu sobis otstarbeks, milleks hagejad seda vajasid (suvekodu ehitamiseks),

kui kostja sellest teadis või pidi teadma. Kui ringkonnakohus tuvastab tõendite alusel, et hagejad ei

avaldanud müügilepingu sõlmimisel, et vajavad kinnistut suvekodu ehitamiseks, siis tuleb

kontrollida, kas müüdud kinnisasi oli sobiv tavapäraselt kasutatavaks otstarbeks.

18. Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et kostja on müügilepingut rikkunud ja

vastutab selle eest, tuleb hinnata, kas lepingurikkumine andis aluse müügilepingust taganeda

(VÕS § 116). VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Lepingust taganemisega muutub lepingu täitmise

võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tgasitäitmise võlasuhteks (vt nt Riigikohtu 20. juuni 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3215711, p 31; Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3212906, p 27).

19. Kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud, tuleb

ringkonnakohtul otsustada ka selle üle, kas on alust müügileping tühistada.

20. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja

rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu

otsustada.

8(9)

2-15-18582

21. Hagejate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonikautsjon tagastada. Hagejad on palunud tagastada kassatsioonikautsjon Madis Kergele.

Villu Kõve

Peeter Jerofejev

Malle Seppik

9(9)