2-16-14828/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

17. november 2017, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-14828

Tsiviilasi

XX hagi YY (endise perekonnanimega Y) vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 6. veebruari 2017 otsus (maakohtu

otsuses ekslikult märgitud aastaarv 2016)

Kaebuse esitaja ja liik

YY apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja advokaat Anu Toomemägi

Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepingulised esindajad advokaadid Kadri Härginen ja

Triin Toom

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 30. oktoobril 2017, millel osalised hageja

lepinguline esindaja Anu Toomemägi ning kostja YY ja

tema lepinguline esindaja Triin Toom

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 6. veebruari 2017 otsus (ekslikult dateeritud aastaga

2016) ja saata asi samale maakohtule uuesti läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

2 (5)

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 3. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule hagi YY (endise perekonnanimega

Y, kostja) vastu Pärnus aadressil XXX asuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa

nr XXXXXX, edaspidi „kinnistu“) kaasomandi lõpetamiseks.

Hageja palus hagiavalduses:

 lõpetada kaasomand kinnistu osas ja jätta see kostja ainuomandisse hagejale õiglase

hüvitise (42 150 eurot) tasumise kohustusega asendades hageja vastavasisuline

tahteavaldus kohtuotsusega;

 või alternatiivselt lõpetada kaasomand ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel,

millest saadud tulust määrata ½ hagejale ja ½ kostjale, asendades hageja

vastavasisuline tahteavaldus kohtuotsusega.

Maakohtu istungil täpsustas hageja, et ta taotleb siiski kostja tahteavalduste kohtulahendiga

asendamist, aga ei avaldanud, millised tahteavaldused peaks kostja tegema.

Hagi alusena tõi hageja esile järgmised asjaolud:

 pooled abiellusid 1988. aastal ja lahutasid abielu 2002. aastal;

 13. märtsi 2000 ühisvara jagamise lepinguga jäi kinnistust hagejale ½ suurune

mõtteline osa ja kostjale ½ suurune mõtteline osa, st kinnistu on poolte kaasomandis;

 hageja on üritanud kinnisasja jagada kokkuleppel, kuid kostja peab kinnistut enda

omaks ega isegi luba hagejat kinnistule;

 Domus Kinnisvara OÜ hinnangul on kinnistu turuhind 84 300 eurot, sellest summast

soovib hageja poole suurust hüvitist.

2. Kostja ei vaielnud sisuliselt vastu kaasomandi lõpetamisele ja hageja taotlusele jätta

kinnistu kostjale. Kostja ei olnud nõus nõutava hüvitise suurusega ja leidis, et lähtuda tuleb

ühisvara jagamise lepingus näidatud kinnistu väärtusest. Kostja on kinnistut oma vahendite

arvelt parendanud ja hooldanud, mistõttu tuleb kaasomanike osade võrdsusest kõrvale

kalduda. Kostja viitas, et tal võib olla hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue.

Kostja arvates tuleb eelkõige siiski lähtuda poolte kokkuleppest ühisvara jagamise ajal, kui

pooled avaldasid kinnistu väärtuseks 300 000 krooni, st 19 173,50 eurot. Kostja oli nõus

maksma hüvitiseks sellest summast pool, st 9 586,75 eurot. Siiski esitas kostja ka alternatiivse

hindamisakti, mille kohaselt kinnistu turuhind on 77 000 eurot.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 6. veebruari 2017 otsusega (vaidlustatud otsus, otsuses ekslikult

märgitud aastaarvuks 2016) ja lõpetas poolte kaasomandi kinnistu suhtes selliselt, et kinnistu

jääb kostja ainuomandisse ja kostja on kohustatud maksma hagejale hüvitise summas

40 000 krooni. Maakohus asendas otsusega kostja tahteavaldused kinnistu kohta avatud

registriosas kannete tegemiseks.

Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

4. Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-le 2 ja leidis, et mõlema poole huvidele

vastab, kui kinnistu antakse kostja ainuomandisse ja kostja maksab hagejale tema omandiosa

väärtusele vastava rahalise hüvitise. Kinnistu on kostja ja tema pere alaline elukoht.

3 (5)

Hüvitise suuruse väljamõistmisel lähtus maakohus Riigikohtu seisukohast 9. veebruari 2006

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb

võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ning kaasomanik

peab saama rahalise hüvitise võimalikult samal ajal omandi kaotusega. Maakohus järeldas

eeltoodust, et ühisvara jagamise lepingus näidatud kinnistu hinnast lähtuda ei ole võimalik.

Maakohus leidis, et kinnistu väärtus on hindamisaktide keskmine ümardatud hind

80 000 eurot ( (84 300 + 77 000) : 2 = 80 650). Poolte esitatud hindamisaktides antud kinnistu

turuväärtuste vahe on väiksem kui 10% ehk kahe hindamise vahelisel ajal kinnistu hind

sisuliselt ei muutunud. Sel juhul ei ole alust eeldada kinnistu turuväärtuse oluliselt muutumist

ka teisest hindamisest otsuse tegemise ajaks möödunud kolme kuu jooksul ja kinnistu otsuse

tegemise aegset väärtust on võimalik määrata esitatud hindamisaktide alusel. Kostjal tuleb

hagejale hüvitada pool ümardatud hinnast, st 40 000 eurot.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus vaidlustatud otsuse

tühistada hüvitise suuruse osas ja määrata hüvitise suuruseks 9 586,75 eurot. Menetluskulud

palus kostja jätta poolte endi kanda.

Hagejale 40 000 euro suuruse hüvitise väljamõistmine on ebaõige. Hageja lahkus Eestist juba

1995. aastal. Alates 1998. aastast elab ja töötab ning tema alaliseks elu- ja töökohaks sai

alates Ameerika Ühendriigid. Seega ei ole hageja alates 1995. aastast kuni 2016. aasta lõpuni

kaasomandisse kuulunud kinnistusse midagi panustanud. Samas on kinnistu väärtus kostja töö,

rahaliste kulutuste ja hoolitsuse tagajärjel nüüdseks ca 80 000 eurot.

Hüvitise väljamõistmisel tuleks aluseks võtta 13. märtsi 2000 ühisvara jagamise lepingus

väljendatu, et hageja lahusvaraks jääva kinnistu ½ mõttelise osa maksumuseks on

150 000 krooni (9 586, 75 eurot).

Kostja esitas 20. oktoobril 2017 kaebuse täienduse, milles taotles maakohtu otsuse tühistamist

ja asja maakohtule uuesti arutamiseks saatmist. Samas menetlusdokumendis esitas kostja

tasaarvestuse avalduse juhuks, kui kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et kohane hüvitis

hagejale on 9 586,75 eurot.

6. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata asi maakohtule uuesti läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis.

8. Hageja esitas kaasomandi lõpetamise nõude, mille lahendamisel juhindus maakohtus

õigesti AÕS § 77 lg-st 2. Samas rikkus maakohus asja läbivaatamisel menetlusnorme sellisel

määral, mis võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi ja mida ei saa kõrvaldada apellatsiooni-

menetluses.

9. TsMS § 392 lg 1 p 1 sätestab, et eelmenetluses selgitab kohus välja hageja nõuded ja

menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes. Hageja nõudis kaasomandi lõpetamist kahel

alternatiivsel viisil, st kinnistu jätmist kostjale või võõrandamist avalikult enampakkumisel.

Lisaks palus hageja algses hagis tema enda tahteavalduste asendamist kohtulahendiga, mille

kohtuistungil suuliselt asendas taotlusega asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused.

Kummalgi juhul ei sõnastanud hageja tahteavaldusi, mida tuleks kohtulahendiga asendada.

10. Tulenevalt TsMS § 5 lg-st 1 ja §-st 439 lahendab kohus hagiasjas üksnes need nõuded,

mis hageja esitab. Kui hageja nõuab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja

täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 alusel tahteavalduse andmiseks kohustamist, siis peab

4 (5)

hageja ka sõnastama selle tahteavalduse, mis tema arvates tuleks anda, samuti valima selgelt

isiku, kelle vastu ta oma nõude suunab.

Kuna hageja nõudis esimese võimalusena kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb

tervikuna kostjale, siis ei olnud hagejal vajadust nõuda kostja tahteavalduse kohtulahendiga

asendamist. Kinnistamisavalduse esitamise õigus on nii isikul, kelle õigusi kanne puudutab,

kui ka isikul, kelle kasuks kanne tehakse (kinnistusraamatuseaduse § 34 lg 1, Riigikohtu

12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 15 teine lõik). Kui kostja pidi kohtu-

otsusega kaasomandi lõpetamise tulemusel saama kinnistu omanikuks, siis puudub üldjuhul

mõistlik põhjus kohustada teda tegema talle endale soodsaid tahteavaldusi.

Samuti ei saanud hageja nõuda enda tahteavalduse kohtulahendiga asendamist (Riigikohtu

27. jaanuari 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09, p 16 neljas lõik).

Lisaks ei saanud hageja muuta nõuet suuliselt kohtuistungil, sest TsMS § 376 lg 3 esimese

lause alusel kohaldatakse hagi muutmise avaldusele hagiavalduse kohta sätestatut. TsMS

§ 376 lg 6 sätestab, et sama paragrahvi lg-s 4 nimetatud taotluse või täienduse võib hageja

esitada ka hagiavaldusele vastavas vormis avaldust esitamata, mh suuliselt kohtuistungil.

Hagiga nõutava tahteavalduse andmiseks kohustatud isiku muutmine ei ole ükski TsMS § 376

lg-s 4 loetletud avaldustest, mida ei peeta hagi muutmiseks. Seega muutis hageja oma algse

hagi eset, kui nõudis tema enda tahteavalduse asemel kostja tahteavalduse kohtulahendiga

asendamist.

Maakohus rikkus TsMS § 435 lg 1 kui tegi otsuse olukorras, kus asi ei olnud lõpliku lahendi

tegemiseks valmis mh põhjusel, et hageja nõue oli välja selgitamata.

11. Kui hageja nõuab kaasomandis oleva asja jätmist kostjale, siis saab sellise nõude

rahuldada üksnes teatavatel eeldustel. Eelkõige peab kosja olema nõus asja tervikuna endale

võtmisega, aga samuti ei saa kostjale panna suurema hüvitise maksmise kohustust kui summa,

mida kostja on nõus ja võimeline maksma (Riigikohtu 25. oktoobri 2017 otsus tsiviilasjas

nr 2-14-18828, p 14 kolmas lõik, ning selles viidatud 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-14-17, p-d 23 ja 25). Maakohus ei ole vaidluse kõnealusele aspektile piisavalt tähelepanu

pööranud ega seda pooltega arutanud.

Ringkonnakohtu menetluses avaldas kostja esiteks, et tal on rahaline vastuväide hageja

hüvitisnõudele, mida ta soovib panna maksma menetlusliku vastuväitena, ja teiseks, et ta on

teatavatel tingimustel nõus maksma ka suuremat hüvitist kui algselt märgitud 9 586, 75 eurot.

Sisuliselt tugines kostja kinnistule tehtud kulutustel rajanevale vastunõudele juba maakohtu

menetluses (kostja 8. novembri 2016 vastuse lk 3; 18. jaanuari 2017 istungiprotokolli lk 1–2),

aga sellele ei pööranud maakohus piisavat tähelepanu. Maakohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p 3,

sest kostja vastuväidete faktiline ja õiguslik tähendus jäi välja selgitamata.

12. Maakohus asus vaidlustatava otsuse p-s 8 seisukohale, et kostjal võib olla hageja vastu

rahaline nõue, aga kostja ole esitanud selles nõudes vastuhagi.

Ringkonnakohtu hinnangul saab kostja esitada menetlusliku tasaarvestuse vastuväite ka

praegusega sarnases olukorras, st juhul, kui hageja nõuab kaasomandi lõpetamisel asja jätmist

kostjale ja soovib selle eest saada rahalist hüvitist. Puudub mõistlik põhjendus, miks ei peaks

kaasomandi lõpetamise nõude kostja saama kasutada samu menetluslikke instrumente, mis on

kättesaadavad teistele kostjatele rahalisele nõudele vastu vaidlemisel (vt üldiselt tasaarvestuse

vastuväite kohta nt Riigikohtu 12. märtsi 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 10 teine

lõik; 5. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 44; 10. mai 2004 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-58-04, p 11).

TsMS §-dest 348 ja 351 tuleneva selgitamiskohustusega oli käesolevas asjas järelikult ka

hõlmatud kostja võimalik tasaarvestus, selle aluseks olevad asjaolud ja neid käsitlevad poolte

5 (5)

väited. Maakohus rikkus viidatud norme ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust, kui jättis

kostja võimaliku tasaarvestuse tähelepanuta.

13. Lisaks eelnevas käsitletud olulistele menetlusnormide rikkumisele on maakohus

vaidlustatud otsuse tegemisel rikkunud veel tõendite analüüsimise ja otsuse põhjendamise

kohustust.

Hinnates kinnistu turuhinnaks poolte esitatud asjatundjate arvamustes märgitud hindade

keskmise, rikkus maakohus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud tõendite analüüsimise kohustust.

TsÜS § 65 järgi on asja väärtus selle harilik turuväärtus, mitte poolte esitatud tõenditest

nähtuv keskmine turuväärtus. Kui poolte esitatud dokumentaalsetel tõenditel on märgitud

kinnistu erinevad turuhinnad, siis ei saa kohus määrata kinnistu väärtust kindlaks poolte

esitatud dokumentaalsest tõendist nähtuvate turuhindade ligikaudse keskmisena (Riigikohtu

3. oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-07, p 14 viies lõik).

Vaidlustatud otsuse resolutsioon ja põhjendav osa ei ole omavahel kooskõlas. Maakohus

leidis, et kostja peaks hagejale hüvitama 40 000 eurot, aga kohustas kostjat tasuma summa

40 000 krooni. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.

Kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla

vastuoluline (nt Riigikohtu 17. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-17, p 9 koos seal

viidatud varasema praktikaga).

14. Koosmõjus on eespool p-des 9–13 käsitletud maakohtu menetluslikud rikkumised asja

läbivaatamisel sellised, mis võisid tuua kaasa ebaõige kohtulahendi ning tingivad vaidlustatud

otsuse tervikuna tühistamise TsMS § 656 lg 1 p 5, lg 2 teise lause ja lg 4 alusel. Kuigi pooled

ei ole otsesõnu vaidlustanud kaasomandi lõpetamise viisi, ei saa siiski ka selles osas jätta

maakohtu otsust muutmata, sest kinnistu kostjale jätmise eeldused ei olnud eelmenetluses

piisavalt välja selgitatud. Eelmenetluse ülesannete olulises osas täitmata jätmine ja selgitamis-

kohustuse rikkumine toob kaasa asja maakohtule tagasisaatmise eelmenetluse staadiumis

(Riigikohtu 28. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-16, p 10; 12. oktoobri 2016 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-92-16, p 17 neljas lõik)

15. Asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus

ja mõistlik põhjendus hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid (vt nt Riigikohtu

10. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-14, p 28 esimene lõik). Asja uuel

läbivaatamisel tuleb maakohtul viia läbi kohane eelmenetlus võttes mh arvesse käesolevas

otsuses märgitut. Kostjale tuleb anda võimalus oma tasaarvestuse vastuväide selgelt avaldada

ja sisustada, samuti tõendada ulatuses, milles poolte vahel kujuneb vaidlus. Samuti tuleb

maakohtul selgitada välja kostja tahe küsimuses, kas ja kui suure hüvitise eest on ta nõus ja

võimeline kogu kinnistu enda omandisse saama.

16. Vastavalt TsMS § 173 lg 3 teisele lausele jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada

sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm