3-16-812/39 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. november 2017, Tallinn

Haldusasja number

3-16-812

Haldusasi

AS

TTP

kaebus

Maa-ameti

28.03.2016

otsuse

tühistamiseks

ning

Maa-ameti

ja

Keskkonnaministeeriumi

kohustamiseks

kinnisasja

omandamise menetluse läbiviimiseks ja Vabaõhukooli

tee

17a

ning

17b

kinnistute

omandamiseks

esmajärjekorras LKS § 20 lg 1, alternatiivselt LKS § 21

lg 11 p 1 alusel

Menetlusosalised

Kaebaja – AS TTP, volitatud esindajad v.adv Mikk

Lõhmus ja volikirja alusel Martin Laasma

Vastustajad – Maa-amet ja Keskkonnaministeerium,

volitatud esindaja Toomas Kutti

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 30. jaanuari 2017. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS TTP apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

6. novembri 2017. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada AS TTP apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 30.

jaanuari 2017. a otsus haldusasjas nr 3-16-812 osaliselt.

2. Teha haldusasjas nr 3-16-812 uus otsus, millega rahuldada AS TTP kaebus osaliselt

ja kohustada Keskkonnaministeeriumi tegema Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade

omandamise otsustamiseks vajalikud toimingud ning keskkonnaministrit otsustama

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamine või sellest keeldumine 1 aasta

jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata.

3. Mõista Keskkonnaministeeriumilt välja AS TTP esimese ja teise kohtuastme

menetluskulud 12 000 (kaksteist tuhat) eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.12.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-16-812

2(15)

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ajaloolise maaüksuse „Iru kõrts A-11/12/13“, mis kuulus tagastamisele omandireformi

käigus, osadeks olid järgmised kinnistud: 1) Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 (pindala 77

560 m2; katastritunnus 78402:208:0052, registriosa nr 20255301); 2) Vabaõhukooli tee 17a

(pindala 10 350 m2; katastritunnus 78402:208:0049, registriosa nr 20255401); 3)

Vabaõhukooli 17b (pindala 11 080 m2; katastritunnus 78402:208:0051, registriosa nr

20255301). Kuni 2006. a-ni oli Vabaõhukooli tee 17b kinnistu osa Vabaõhukooli tee 19/Narva

mnt 157 kinnistust.

2. HP, VP, AP, AP2, TA, MP kui müüjad ja AS TTP kui ostja sõlmisid 24.10.2003

võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu Narva mnt 157 maaüksuse 7/8 suuruse mõttelise

osa kohta, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri 7918 all (tl 12–18).

Kinnistu ülejäänud mõttelise osa (1/8) ostis AS TTP samal päeval sõlmitud võlaõigusliku

tagastatava maa müügilepingu alusel JP käest (leping nr 7915, tl 19–24).

3. JP ja AS TTP sõlmisid 09.03.2005 maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse

loovutamise lepingu, millega JP loovutas AS-le TTP 3/56 suuruse mõttelise osa endisest Iru

kõrts A-11/12/13 maaüksusega seonduvast maa tagastamise või kompenseerimise

nõudeõigusest (leping nr 1436, tl 25–29). Selle lepingu alusel omandas AS TTP täiendavalt

JP-lt nõudeõigust endise Iru kõrts A-11/12/13 maaüksusele lisaks 24.10.2003 sõlmitud

lepingule nr 7915, sealjuures 2/56 maaüksuse loovutatavast osast moodustas Vabaõhukooli

tee 17b kinnistu, mis moodustas 1/8 osa Narva mnt 157 kinnistust (88640/8 = 11 080 m2).

Ülejäänud osa, 1/56 moodustas aga hiljem moodustatud Vabaõhukooli tee 17a kinnistu.

4. Lepingu nr 1436 p-s nr 1.5.4 on viidatud, et lepingu esemeks olev maa-ala asub Pirita

Jõeoru maastikukaitsealal Iru piiranguvööndis ning nimetatud maa-ala valdamise ja

kasutamise piirangud on toodud Vabariigi Valitsuse 10.02.1999 määrusega nr 57 kinnitatud

maastikukaitseala kaitse-eeskirjas (1999. a kaitse-eeskiri).

5. AS TTP sõlmis 17.06.2005 omandireformi õigustatud subjektidega kokkuleppe endise

maaüksuse Iru kõrts nr A-11/12/13 tagastamiseks. Kokkuleppe sõlmimisel juhindusid pooled

eelnimetatud lepingutest nr 7918, 7915, 1436 ning nendes toodud tingimustest, samuti

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kruntide piiride jaotusettepanekust. Vastavalt 17.06.2005

kokkuleppele kuulus maa tagastamisele järgmiselt: 1) Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157

3-16-812

3(15)

moodustatav kinnistu jääb HP, VP, AP, AP2, TA ning MP kaasomandisse; 2) Vabaõhukooli

tee 17a kinnistu jääb AS TTP ainuomandisse; 3) Vabaõhukooli tee 17b kinnistu jääb AS TTP

ainuomandisse.

6. Vabariigi Valitsuse 15.12.2005 määrusega nr 312 kehtestati uus Pirita jõeoru

maastikukaitseala kaitse-eeskiri (2005. a kaitse-eeskiri), mis jõustus 08.01.2006. Sellega

laiendati kaitseala piiri nii, et kaitseala koosseisu kuulusid tervikuna kõik kinnistud:

Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157, Vabaõhukooli tee 17a ja Vabaõhukooli tee 17b. Ühtlasi

muutusid looduskaitselised piirangud sisuliselt rangemaks: kui 1999. a kaitse-eeskirjaga oli

ette nähtud, et kaitsealal on uute ehitiste püstitamine keelatud ning lubatud on vaid

puhkeotstarbeliste rajatiste püstitamine, siis 2005. a kaitse-eeskirja järgi asusid kinnistud

piiranguvööndis, kus uute hoonete ja rajatiste ehitamine on täielikult keelatud ning samuti on

keelatud maa sihtotstarbe muutmine.

7. Tallinna Linnavalitsus võttis 11.01.2006 vastu korralduse nr 23-k „Narva mnt 180,

Vabaõhukooli tee 15, Vabaõhukooli tee 17, Vabaõhukooli tee 17a, Vabaõhukooli tee 17b,

Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ja Vabaõhukooli tee 108 maa osaline tagastamine“ (tl

65–66). Korralduse alusel otsustas Tallinna Linnavalitsus tagastada endise kinnistu Iru kõrts

nr A-11/12/13 AS TTP ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud 24.10.2003, 09.03.2005 ja

17.06.2005 kokkulepete alusel alljärgnevalt: 1) Vabaõhukooli tee 17a kinnistu tagastati AS-le

TTP; 2) Vabaõhukooli tee 17b kinnistu tagastati AS-le TTP; 2) Vabaõhukooli tee 19/Narva

mnt 157 kinnistu tagastati õigustatud subjektidele, kelleks olid HP, VP, AP, AP2, TA ja MP.

Tagastamise korralduse p-s 26.3 oli toodud, et maa taotlejatel tuleb järgida 2005. a kaitse-

eeskirjaga kehtestatud kitsendusi Pirita jõeoru maastikukaitseala säilitamisel ning et

tagastatavad kinnistud asuvad kaitseala ehituskeeluvööndis.

8. AS TTP kanti 21.06.2006 kinnistusraamatusse Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute

omanikuna. HP, VP, AP, AP2 kui müüjad ja AS TTP kui ostja sõlmisid 25.10.2006

asjaõiguslepingu Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu mõttelise osa 12/14

omandiõiguse üleandmise kohta, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri

7292 all (tl 68–70). Ülejäänud, 2/14 osas sõlmisid TA ja MP kui müüjad ja AS TTP kui ostja

asjaõiguslepingu 28.12.2006, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri all

8780 (tl 71–73). AS TTP kanti 01.02.2007 Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse.

9. AS TTP taotles 09.03.2006 Maa-ametilt Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ning

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute vahetamist. Maa-amet teatas 29.09.2008, et

looduskaitseseaduse (LKS) § 19 kehtetuks tunnistamise tõttu ei saa maaüksusi enam vahetada

ning vahetamismenetlused viiakse lõpule omandamise menetlusena LKS § 20 alusel.

10. AS TTP taotles 16.01.2009 2005. a kaitse-eeskirja piiride muutmist nii, et kaitsealast

oleks välistatud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 maaüksus tervikuna ja Vabaõhukooli tee

17b maaüksus osaliselt. Keskkonnaministeerium keeldus 19.04.2010 kaitseala piiride

muutmisest.

11. Eesti Vabariik omandas 22.12.2015 AS-lt TTP Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157

kinnistu. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamisest riik keeldus. Maa-amet teatas

13.06.2013 kirjas AS-le TTP, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud on omandatud pärast

nende kaitse alla võtmist ja tagastamise korraldus sisaldas teavet kaitstava loodusobjekti

kohta. Seetõttu ei kuulu nende kinnistute suhtes kohaldamisele LKS § 20 lg 1, vaid juhinduda

tuleb LKS § 20 lg-st 11 ja § 91 lg-st 15 ehk kinnistud kuuluvad tagastamisele n-ö teises

järjekorras.

3-16-812

4(15)

12. AS TTP esitas 02.02.2016 Maa-ametile taotluse Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute

omandamiseks esmajärjekorras vastavalt LKS § 20 lg-le 1. Maa-amet keeldus 28.03.2016

kirjas 02.02.2016 taotluse rahuldamisest, jäädes 13.06.2013 kirjas esitatud seisukohale ja

leides, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamise menetlused viiakse lõpuni

avalduste laekumise järjekorras pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on

omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad LKS § 20 lg 11 p-des 1–4 toodud

eranditele.

13. AS TTP esitas 27.04.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Maa-

ameti 28.03.2016 otsuse, millega Maa-amet keeldus Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute

omandamisest esmajärjekorras LKS § 20 lg 1 alusel ning kohustada Maa-ametit ja

Keskkonnaministeeriumi läbi viima menetlust kinnisasja omandamiseks ja omandama

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud esmajärjekorras LKS § 20 lg 1, alternatiivselt § 20 lg

11 p 1 alusel. Kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud LKS § 20 lg 11 mõttes

lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 alusel ning need lepingud ei sisaldanud teavet kaitstava

loodusobjekti kohta, mistõttu ei kuulu LKS § 20 lg 11 kaebaja suhtes kohaldamisele.

Lepingute nr 7918 ja 7915 lisa 1 p-s 1.6 on toodud müüjate kinnitus, et kinnistute suhtes

looduskaitsepiiranguid ei kehti. Lepingus nr 1436 on toodud viide 1999. a kaitse-eeskirjale,

mille järgi oli kaitseala piir tunduvalt kitsam ja laienes vaid osale kinnistutest, lisaks kehtis

võrreldes 2005. a kaitse-eeskirjaga oluliselt leebem kaitsekord, mis võimaldas ka ehitamist.

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute kaitse alla võtmine toimus LKS § 20 lg 11 mõttes just

2005. a kaitse-eeskirjaga, mitte 1999. a kaitse-eeskirjaga ega varem. Kinnistud paiknesid

suuremas osas väljaspool 1999. a kaitse-eeskirjaga kaitstud maa-ala. Lisaks oli 1999. a kaitse-

eeskirja järgi kaitsekord oluliselt leebem, võimaldades nii ehitamist kui ka maaüksuste

sihtotstarbe muutmist. Juhul, kui kohus leiab, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud võeti

LKS § 20 lg 11 mõttes kaitse alla mitte 2005. a kaitse-eeskirjaga, vaid varem, tuleb kohaldada

LKS § 20 lg 11 p-i 1, kuna 2005. a kaitse-eeskirjaga muutus kinnistute kaitsekord rangemaks.

LKS § 20 lg 11 eesmärgist tulenevalt tuleb looduskaitsepiirangutest teavitamise hetk määrata

kindlaks võlaõiguslike lepingute sõlmimise aja järgi, mitte aga siis, kui kinnistud tagastati

haldusorgani korraldusega või kaebaja kanti omanikuna kinnistusraamatusse. Sätte eesmärk

on kaitsta kinnistute omandamismenetluses isikuid, kes ei olnud looduskaitsepiirangutest

teadlikud ajal, mil nad tegid otsuse kinnistu omandamise kasuks (Tallinna Ringkonnakohtu

02.03.2011 otsus nr 3-10-1814, p 20). Isiku valik kinnistu omandamise kasuks peab olema

teadlik ja informeeritud, st ta peab teadma, et kinnistul lasuvad looduskaitsepiirangud.

Piirangutest teadasaamisel 2005. a kaitse-eeskirja jõustumisel 08.01.2006 ei olnud kaebajal

võimalust jätta lepinguid nr 7918, 7915 ja 1436 täitmata. Kaebaja ei oleks saanud isegi

nendest lepingutest taganeda, kuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 3 välistab sellises

olukorras tuginemise sellistele avalikust õigusest tulenevatele puudustele, millest müüjad (ehk

õigustatud subjektid) ei saanud lepingu sõlmimisel kuidagi teada. Kui kaebaja oleks maa

tagastamisest loobunud, ei oleks see teda vabastanud müügilepingutest tulenevate kohustuste

täitmisest ostjate (ehk maareformi õigustatud subjektide) ees.

Kuigi lepinguga nr 1436 müüs omandireformi õigustatud subjekt kaebajale mitte kinnistute

omandiõiguse, vaid nõudeõiguse maa tagastamiseks või kompenseerimiseks, on ka see leping

käsitatav võõrandamistehinguna LKS § 20 lg 11 mõttes. Maareformi seadus (MaaRS)

võrdsustab läbivalt maa tagastamise nõudeõiguse loovutamist maaüksuse enda müügiga

(MaaRS § 5 lg 1 p 4, § 191 lg-d 1 ja 3). Faktiliselt valdas kaebaja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b

kinnistuid juba enne lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimist. Lepingute sõlmimisel tekkis

kaebajal kindel ootus, et ta saab kinnistute omanikuks. Sellest lähtuvalt asus kaebaja 2003. a

3-16-812

5(15)

lõpus kinnistuid arendama ja taotles vastava detailplaneeringu algatamist. Seega mõjutas

kaebaja faktilist võimu kinnistute üle lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimine, mitte

kinnistute tagastamine.

Lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimise ajal ei saanud kaebaja olla teadlik

looduskaitselistest piirangutest, mis seati kinnistute suhtes 2005. a detsembris kaitse-

eeskirjaga. Kaitse-eeskirja menetlemisel avalikustati algne kaitseala plaan ajalehe „Postimees“

14.02.2005 numbris (tl 45). Oluline on ka see, et kaebaja jäeti kaitse-eeskirja menetlusse

kaasamata, st temal ei olnud võimalust kavandatud piirangutega tutvuda ega esitada nende

suhtes vastuväiteid. Saanud teada, et 2005. a kaitse-eeskiri muudab kinnistud sisuliselt

kasututeks, üritas kaebaja olukorra lahendamiseks avaliku võimu suhtes kasutada kõiki

võimalusi (taotledes nii kinnistute vahetamist kui ka kinnistute välistamist 2005. a kaitse-

eeskirjaga kaitstavast alast), kuid riik keeldus sellest. Alles siis, kui kõik võimalused

kinnistuid arendada ammendusid, taotles kaebaja riigilt kinnistute omandamist.

Tagastamise korraldus ei tohi LKS § 20 lg 11 kohaldamisel kaebaja looduskaitsepiirangutest

teavitamise seisukohalt omada tähendust, kuna korralduse tegemise aeg sõltus avalikust

võimust ning korraldus põhines varasematele kinnistute müügilepingutele ja viitas nendele.

Tagastamise korraldus ei ole eraldiseisev dokument, vaid kujutab endast varasemate

müügilepingute jätku. Vastustaja tegevus on vastuolus nii lepinguõigusliku privaatautonoomia

kui ka haldusmenetluse põhimõtetega (nt põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguspärase ootuse

põhimõttega).

Praeguses asjas ei ole kohaldatav Maa-ameti 28.03.2016 otsuses viidatud Tallinna

Ringkonnakohtu seisukoht asjas nr 3-09-1921, mille järgi võib ka korraldus maa

tagastamiseks olla käsitatav võõrandamistehinguna LKS § 20 lg 11 mõttes. Asjas nr 3-09-1921

tulenesid kõik kinnistu omandamise tingimused vaid maa tagastamise korraldusest ning enne

seda ei olnud müügilepinguid sõlmitud. Praeguses asjas põhineb maa tagastamise korraldus

varasematel müügilepingutel ning tagastamisega seotud kokkulepetel, mis sisaldavad maa

omandamise üksikasjalikke tingimusi. Tagastamise korraldus ei ole LKS § 20 lg 11 mõttes

võõrandamistehing. Võõrandamistehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 2

ja VÕS § 208 lg 1 mõttes mitmepoolne tehing, milleks on vaja mõlema poole tahteavaldust.

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamise võõrandamistehinguna LKS § 20 lg 11

mõttes ei saa käsitada kinnistute kandmist kinnistusraamatusse, mis toimus 21.06.2006.

Kinnistusraamatusse kandmine on avaliku võimu ühepoole toiming, mis ei sõltu kaebajast ega

saa olla määrav selleks, et hinnata kaebaja teadlikkust looduskaitsepiirangutest.

Kinnistusraamatusse kandmisel ei toimu ka ostja teavitamist looduskaitsepiirangutest.

Vastustaja on analoogses olukorras omandanud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu

kaebaja soovitud viisil esmajärjekorras. Kinnistud on omavahel tihedalt seotud. Samuti soovis

kaebaja arendada kolme kinnistut ühtse tervikuna. LKS § 20 lg 11 eesmärgist tulenevalt ei ole

sätte kohaldamisel määrav mitte omandi üleminek, vaid aeg, millal kaebaja langetas otsuse

kinnistute omandamiseks. Seda tegi kaebaja Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu

suhtes 24.10.2003. 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud teevad 24.10.2003

lepingule mitte üksnes otsese viite (mõlema lepingu 1. ptk pealkiri on „Lepingu ese ja varem

sõlmitud leping“), vaid sõnaselgelt kordavad, et kõik 24.10.2003 lepingus sisalduvad andmed

ja tingimused kehtivad ka asjaõiguslepingutele (p 1.4.1), sh on varasema lepingu järgi tasutud

ostuhind (p 1.5). Seega ei sisalda 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud

Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omandamise seisukohalt uusi tingimusi ning

kõik toimus 24.10.2003 lepingus kokku lepitud tingimustel. Kaitse-eeskirja kohaldamisest

Narva mnt 157 kinnistu suhtes sai kaebaja teada tagastamise korralduses tehtud viitest. Seega

3-16-812

6(15)

oli kaebaja Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu suhtes kohaldatavatest

looduskaitsepiirangutest teadlik enne 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikke lepinguid ning

vastava viite puudumine neis lepingutes ei saanud Narva mnt 157 kinnistu omandamise viisi

mõjutada. Vastustaja on kaebajas tekitanud õiguspärase ootuse selles, et vastustaja ei kohtle

kaebajat Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamismenetluses võrreldes

Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omandamismenetlusega meelevaldselt erinevalt.

14. Maa-amet ja Keskkonnaministeerium palusid jätta kaebuse rahuldamata. Kinnisasja

omandamiseks on vajalik nii võlaõiguslepingu kui ka asjaõiguslepingu sõlmimine ning kande

tegemine kinnistusraamatusse. Võlaõigus- ja asjaõiguslepingu sõlminud isik saab kinnisasja

omanikuks kinnistusraamatusse kande tegemise hetkest. Järelikult ei teki võlaõigusliku

lepingu sõlmimisega omandiõigust maale, vaid sellega luuakse üksnes eeldused omandiõiguse

tekkimiseks tulevikus. Seega lepingute nr 7915 ja nr 7918 puhul ei ole tegemist maaüksuste

võõrandamistehingutega. Tegemist on õigustatud subjektide ja AS TTP vahelise

kokkuleppega, mis peab tagama, et kokkulepitud tingimuste täitmisel kohustuvad õigustatud

subjektid pärast neile õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist ja kinnistusraamatusse

kandmist võõrandama maa AS-le TTP. Viidatud lepingud on eellepingud VÕS § 33

tähenduses.

Ka lepingu nr 1436 puhul ei ole tegemist maaüksuse võõrandamistehinguga, vaid lepinguga

loodi eeldus selleks, et kohalik omavalitsus saaks otsustada, millis(t)ele maa tagastamise

õigustatud subjekti(de)le saab ja tuleb omandireformi objektiks olev õigusvastaselt

võõrandatud maa tagastada. Kaebaja saab maa omanikuks tulevikus, s.o pärast seda, kui

kohaliku omavalitsuse tagastamisotsuse alusel on maa kaebajale tagastatud ning kantud

kaebaja nimele kinnistusraamatusse. Lepingu nr 1436 puhul on tegemist nõude loovutamise

lepinguga VÕS § 164 tähenduses, millega nõude omandaja omandab kõik loovutaja õigused

ja kohustused.

Et kaebaja ei saanud lepingute nr 7915, 7918 ja 1436 sõlmimise tulemusena maa omanikuks,

nähtub ka 17.06.2005 sõlmitud kokkulepetest, milles õigustatud subjektid on üksteisega ja

AS-ga TTP kokku leppinud tagastamisele kuuluva õigusvastaselt võõrandatud endise kinnistu

Iru kõrts nr A-11/12/13 tagastamises. Tagastamise korralduse p 26.3 sisaldas informatsiooni

kaitstava loodusobjekti kohta. AS TTP on Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade

omanikuna kinnistusraamatusse kantud 21.06.2006. Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157

kinnisasja omanikena kanti 13.06.2006 kinnistusraamatusse kaasomanikud HP, VP, AP, AP2,

TA ning MP. Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnisasja võõrandamine AS-le TTP

toimus lepingute nr 7292 ja 8780 alusel, mis ei sisaldanud informatsiooni kaitstava

loodusobjekti kohta ning AS TTP on nimetatud kinnisasja ainuomanikuks alates 01.02.2007.

Maa tagastamise õigustatud subjekt ei saa maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist

ja kinnistusraamatusse kandmist. Samuti ei saa väita, justkui tagastamise korraldus võis

sisaldada üksnes ühe poole tahteavaldust, sest kohalik omavalitsus ei saa tagastada maad, kui

selle tagasisaamiseks pole esitatud vastavat avaldust.

Maareformi

käigus

tagastatud

maa

omandiõiguse

tekkimise

alus

on

sätestatud

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10 lg-s 1. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993

määrusega nr 36 kinnitatud “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord” p 63 kohaselt

läheb omandiõigus tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb

maa kinnistusraamatusse kandmise päevast. Seadusandja ei ole eelviidatust erinevat

regulatsiooni LKS-s sätestanud. Seega on maa tagastamise kohta antav haldusakt käsitatav

võõrandamistehinguna, mis lõpeb kinnistusraamatusse tehtava kandega, millega läheb

tagastatava maa omandiõigus üle õigustatud subjektile. Haldusakt, millega maa õigustatud

3-16-812

7(15)

subjektile tagastatakse, sisaldab käsutust omandi üleandmiseks. Tagastatud maa kandmisel

kinnistusraamatusse on aluseks maa tagastamise korraldus. Seega ei ole õige väide, mille

kohaselt maa tagastamine haldusakti alusel ei ole võõrandamistehing. Võõrandamistehinguks

LKS § 20 lg 1¹ tähenduses on igasugune omandi üleminek, sh ka õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamine. LKS § 20 lg 1¹ sätestab erandid, millistel juhtudel sätet ei kohaldata. Maa

tagastamine nende erandite hulka ei kuulu.

Kaebaja väited Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b

maaüksuste kavandatud kinnisvaraarenduse kohta ei ole puutumuses praeguse vaidluse

esemega. Vastustaja ei ole kohustanud kaebajat enne nimetatud maaüksuste omanikuks

saamist võtma endale riisikot ning tegema toiminguid ja kandma kulusid maaüksuse

arendamiseks, vaid see oli kaebaja vaba valik. Tähelepanuta tuleb jätta ka kaebaja väited tema

mittekaasamisest 2005. a kaitse-eeskirja menetlusse. Kaebaja ei ole 2005. a kaitse-eeskirja

kohtus vaidlustanud.

MaaRS alusel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise ja LKS § 20 alusel maa riigile

võõrandamise menetlused on kaks teineteisest sõltumatut menetlust. LKS § 20 alusel maa

riigile omandamise otsustamisel ei oma tähendust asjaolu, mis tingis õigusvastaselt

võõrandatud maa tagastamise viibimise kaebajale. Haldusakti andmisel ei saanud maa riigi

poolt omandamise otsustaja jaoks kohaldatavast normist tulenevalt omada tähtsust

tagastamismenetluse lahendamise pikkus. Küsimus sellest, kas vara tagastamise menetluses

esines õigusvastane viivitus, võib tuua kaasa kahju hüvitamise nõude, ent ei saa tuua kaasa

maa riigi poolt omandamist.

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjad on omandatud pärast nende kaitse alla võtmist ja

võõrandamistehing

sisaldas

informatsiooni

kaitstava

loodusobjekti

kohta.

Kuivõrd

kinnisasjade omandamise hetkeks oli 2005. a kaitse-eeskiri jõustunud, siis ei ole nende suhtes

kohaldatav kaitsekord muutunud rangemaks. Kinnisasjad ei vasta ühelegi LKS § 20 lg 11 p-

des 1–4 sätestatud erandile. Järelikult tulenevalt LKS § 91 lg-st 15 saab Vabaõhukooli tee 17a

ja 17b kinnisasjade omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorda kantud avalduste

menetlused lõpuni viia avalduste laekumise järjekorras alles pärast nende kinnisasjade riigile

omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad LKS § 20 lg 11 p-

des 1–4 toodud eranditele.

LKS § 20 lg 11 ei ole kaalutlusnorm ning näeb siduvalt ette alused, mille esinemise korral

tuleb riigil kinnisasja omandamisest keelduda. Praegusel juhul on mõlemad omandamisest

keeldumise tingimused täidetud (vt Tallinna Ringkonnakohtu otsused 3-09-1921; p 7 ja 3-10-

1814, p 7; Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294, p 7).

15. Tallinna

Halduskohus

jättis

30.01.2017

otsusega

kaebuse

rahuldamata

ja

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

LKS § 20 lg-s 11 sätestatud kinnisasja riigi poolt omandamise piirangu kohaldamiseks peavad

samaaegselt esinema kaks tingimust: isik on kinnisasja omandanud pärast selle kaitse alla

võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta.

Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute osas on nimetatud tingimused täidetud.

Kinnisasja omandamine LKS § 20 lg 11 mõttes tähendab selle omanikuks saamist, st

omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Maareformi käigus ei saanud maa tagastamise

õigustatud subjekt maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist ja kinnistusraamatusse

kandmist. Tagastatud maa omandiõiguse tekkimise alus on sätestatud AÕSRS § 10 lg-s 1.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 63 kohaselt läheb omandiõigus

tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb maa

3-16-812

8(15)

kinnistusraamatusse kandmise (kinnistusregistriosa avamise) päevast. Seadusandja ei ole

eelviidatust erinevat regulatsiooni LKS-s sätestanud. Seega omandas kaebaja Vabaõhukooli

tee 17a ja 17b LKS § 20 lg 11 mõttes 21.06.2006, ehk ajast, mil ta kanti nimetatud

kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse (tl 10, 11). Selleks ajaks oli jõustunud 2005. a

kaitse-eeskiri. Ka kohtupraktikas on kinnisasja omandamise all LKS § 21 lg 11 tähenduses

mõistetud vastava kinnistusraamatu kande tegemise aega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu

02.03.2011 otsus nr 3-10-1814, p 14).

Maa omandamist ei toimu pelgalt maareformi õigustatud subjektiks tunnistamisega, maa

tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamisega, nõndasamuti tagastatava maa

müügilepingu sõlmimisega. Ei tagastatava maa müügileping ega maa tagastamise või

kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise leping taga nõudeõiguse omandajale maa

tagastamist, ammugi mitte ei kujuta need lepingud endast maa omandamise alust. Riik võib

maa tagastamisest ka keelduda (vt MaaRS § 6 lg 2 p 4). Kaebaja ja õigustatud subjektide

vahel sõlmitud võlaõiguslikud lepingud omasid riigi jaoks tähtsust üksnes aspektis, et

vaidlusalused kinnistud omandab kaebaja, kui riik maa tagastab (tagastamise korralduses ongi

viidatud üksnes lepingule nr 1436, mitte lepingutele nr 7918 ja 7915). Kindlasti ei saa

nimetatud lepingud tekitada kaebajale subjektiivset õigust riigi vastu, nõudmaks, et maa

tagastamine toimub samadel tingimustel kui võlaõiguslikes lepingutes kokku lepiti.

LKS § 21 lg 11 kohaldamisel ei oma tähtsust see, millised olid sõlmitud võlaõiguslike

lepingute tingimused, kas või kui suures ulatuses ning millal maksti tasu, millised olid

lepingutest taganemise alused, millal anti üle valdus, kas tagastamise korralduses oli

võlaõiguslikele lepingutele viidatud jms. Tähtsust ei oma ka see, kas nimetatud võlaõiguslikud

lepingud sisaldasid looduskaitselisi piiranguid või kas selliste piirangute laiendamine

vaidlusalustele kinnistutele pidi kaebajale olema ettenähtav. Kaebajale ei saanud võlaõiguslike

lepingute sõlmimise tõttu tekkida õiguspärast ootust, et tema kinnistutele uus kaitse-eeskiri ei

laiene.

Asjaolust, et MaaRS võrdsustab maa tagastamisel nõudeõiguse loovutaja ja loovutuse saaja, ei

tulene, et loovutuse saaja omandab tagastatava maa müügilepingu või maa tagastamise või

kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel maareformi objektiks oleva maa.

Nõudeõiguse omandamine ja tagastatava maa omandamine on erinevad kategooriad.

Maareformi õigustatud subjekt ei ole kaitstud õigusliku olukorra muutumise eest

tagastamismenetluse kestel iseäranis siis, kui tagastamise protsess venib aastate pikkuseks.

Kaebaja kui tagastatava maa nõudeõiguse omandaja õiguste maht ei saa olla suurem kui

õigustatud subjektil. Ka kohtupraktikas on leitud, et LKS § 20 lg 11 kohaldamisel ei oma

tähtsust, kes, millal või kuidas omandas maa tagastamise nõudeõiguse, vaid tähtsust omab

üksnes kinnisasja omandamise aeg (Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294, p

7). Lepingutes nr 7918 (vt p 1.5.2) ja 7915 (vt p 1.5.2) on kaebaja ostjana kinnitanud, et on

teadlik asjaolust, et müüjad ei ole lepingu sõlmimise hetkel maa omanikud ning pärast maa

kandmist kinnistusraamatusse müüjate nimele on vajalik müüjatega sõlmida asjaõigusleping

kinnistu omandi üleandmiseks ostjale. Lepingu nr 1436 p-s 3.3 on notar selgitanud, et

loovutuse saaja saab maa omanikuks siis, kui kohaliku omavalitsuse tagastamisotsuse alusel

on maa loovutuse saajale tagastatud ning kantud loovutuse saaja nimele kinnistusraamatusse.

Kuna Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud tagastati otse kaebaja omandisse, ei saa ka

teoreetiliselt tõusetuda küsimus, nagu oleks kaebaja nimetatud kinnistud omandanud

võlaõiguslike lepingute alusel maareformi õigustatud subjektidelt. Vastustaja on õiguspäraselt

asunud seisukohale, et kaebaja omandas vaidlusalused kinnistud pärast nende kaitse alla

võtmist LKS § 20 lg 11 tähenduses.

3-16-812

9(15)

Kohtupraktikas on leitud, et võõrandamistehing omandireformi kontekstis tähendab maa

tagastamise korraldust (vt asjad nr 3-10-3294, 3-10-1814). Võõrandajaks maa tagastamise

menetluses tuleb lugeda riiki, mitte õigustatud subjekti. Olemuslikult ei ole maa tagastamise

korraldus kui haldusakt käsitatav küll tehinguna tsiviilõiguse mõttes, kuid puudub põhjus

kahelda, et seadusandja on LKS § 20 lg 11 omandamise piiranguid soovinud laiendada ka

juhtudele, kus maa omandatakse maareformi käigus. Sellele viitab otseselt LKS § 20 lg 11 p 4

sõnastus. Looduskaitselistest piirangutest teadasaamise aeg võib olla erinevatel juhtudel

erinev, kuid LKS § 20 lg 11 kohaldamisel ei oma subjektiivsed asjaolud tähtsust. Seega ei

kuulu LKS § 20 lg 11 kohaldamisel tuvastamisele ka see, kas kaebaja kaasati nõuetekohaselt

2005. a kaitse-eeskirja vastuvõtmise menetlusse ja kas ta sisuliselt oli looduskaitselistest

piirangutest teadlik.

Praeguses asjas puuduvad ka asjaolud, mis annaksid aluse tugineda LKS § 20 lg 11 p-des 1–4

toodud eranditele. Kuna vaidlusaluste kinnisasjade omandamine toimus pärast 2005. a kaitse-

eeskirja jõustumist, ei ole kinnisasja suhtes kohaldatav kaitsekord muutunud rangemaks (sh

Vabaõhukooli tee 17b osas, millele eelnevalt laienes 1999. a kaitse-eeskiri). Asjaolu, et riik

omandas Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu LKS § 20 lg 11 alusel, ei anna

subjektiivset õigust nõuda sarnastel asjaoludel omandatud Vabaõhukooli tee 17a ja 17b

kinnistute riigi poolt omandamist, kuna LKS § 20 lg 11 seda ei võimalda. Riigi varasem

käitumine ei saa luua õiguslikku alust Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute

võõrandamiseks, kui seadus selleks võimalust ei anna. Sellist alust ei saa luua ka kaebaja

kahtlus, et kohalik omavalitsus on tagastamise protsessiga tahtlikult venitanud.

Vastustaja ei ole ümber lükanud kaebaja väidet, et viimane sai looduskaitselistest piirangutest

vaidlusaluste kinnistute puhul teada alles tagastamise korraldusest. Seega ei ole võimalik

väita, et looduskaitseliste piirangutega kinnistu omandamine olnuks kaebaja teadlik valik.

Kaebajal oli 2006. a kehtinud LKS redaktsiooni kohaselt õigus taotleda vaidlusaluste

kinnistute osas nii maade vahetamist kui ka riigi poolt omandamist. Kaebaja esitaski

28.06.2006 taotluse vaidlusaluste kinnistute vahetamiseks (tl 75 ja 76). Tollal kehtinud LKS

regulatsioon ei kehtestanud maa vahetamisele ega maa riigi poolt omandamisele nõuet, et maa

pidi olema omandatud enne selle kaitse alla võtmist. Maade vahetamise võimalus kaotati

01.08.2008 jõustunud LKS muudatustega. LKS § 20 lg 11 klausel jõustus esmakordselt

01.04.2007, kuid LKS § 91 lg 9 kohaselt ei kohaldatud piiranguid enne 01.04.2007 omandatud

kinnisasjade (sh ka kaebaja kinnisasjade) suhtes. Kaebaja olukord muutus 15.04.2013

jõustunud LKS muudatustega, mil kaebaja taotlus läks teise järjekorda ning sellest ajast on

tema väljavaated võõrandada looduskaitseliste piirangutega kinnisasjad riigile muutunud

ebaselgeks. Kaebaja langeb isikute gruppi, kelle puhul on seadusandja nende avalduste

menetluse jooksul muutnud kahel korral menetlusreegleid (vt õiguskantsleri 5.11.2012 kiri nr

18-1/121561/1205530 „Arvamus seaduseelnõude 287 SE ja 289 SE kohta, p-d 37, 39).

Ulatuslike looduskaitseliste piirangute talumine kujutab endast intensiivset PS §-s 32

sätestatud omandipõhiõiguse riivet. Riive intensiivsust suurendab see, kui omanik ei saanud

piirangute kohaldumist ära hoida ning puuduvad reaalsed kompenseerivad meetmed.

Põhimõtteliselt ei saa välistada nõuet riigivastutuse seaduse § 14 alusel, kuid praeguse

menetluse raames ei kuulu hindamisele, kas viidatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud,

sh nt see, kas kaebaja oleks saanud kahju tekkimist võlaõiguslikest lepingutest taganemisega

vältida. Kaebaja esitatud tühistamis- ja kohustamiskaebus tuleb aga jätta rahuldamata, sest

vastustajad täidesaatva riigivõimu asutustena on seotud LKS regulatsiooniga.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-16-812

10(15)

16. AS TTP palub 01.03.2017 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

30.01.2017 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus. Menetluskulud palub

kaebaja jätta vastustaja kanda.

Halduskohtu otsus on vastuolus LKS § 20 lg-ga 11, kuna kohus on kohtuotsuse tegemisel

ebaõigesti juhindunud tagastamise korralduse, mitte aga võlaõiguslepingu sõlmimise hetkest.

Viimases määrati kindlaks kõik vaidlusaluste Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute

omandamise tingimused, kuid viidet looduskaitsepiirangutele need ei sisaldanud. Kaebaja

omandas heauskselt looduskaitsepiiranguteta kinnistud ja hakkas neid ka arendama, kuid

seejärel välistas riik looduskaitsepiirangute kehtestamisega sisuliselt kinnistute igasuguse

kasutamise ning on seejärel ka viivitanud üle 10 aasta kinnistute väljaostmisega. Kaebaja

kinnistud asuvad väljaostetavate kinnistute nimekirjas 126. ja 131. kohal ning paiknevad

tabeli lõpuosas n-ö teises järjekorras. Mõeldamatu oleks olukord, kus kaebaja peaks ootama

veel ligi 10 aastat. Arvestades, et kinnistud on tagastatud 2006. a-l, võtaks kinnistu riigipoolne

omandamine kokku ligi 20 aastat.

Õiguslikult põhjendamatu on halduskohtu seisukoht, et kaebaja omandas Vabaõhukooli tee

17a ja 17b kinnistud LKS § 20 lg 11 mõttes 21.06.2006 ehk ajal, mil ta kanti nimetatud

kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse. Ka võõrandamistehingu mõiste on kohus

põhjendamatult sisutanud kinnistute tagastamise korralduse, mitte võlaõigusliku lepingu

sõlmimisega. Seaduse seletuskiri ja kohtupraktika näitab, et LKS § 20 lg 11 eesmärk on kaitsta

isikut, kes ei olnud teadlik kinnistute suhtes kohaldatavatest looduskaitsepiirangutest siis, kui

ta otsustas kinnistud omandada. Kaebaja tegi lõpliku valiku kinnistute omandamiseks

24.10.2003 ja 09.03.2005, mil ta sõlmis võlaõiguslikud lepingud (seejuures tuleb VÕS § 208

lg 3 järgi kinnistu omandamisega võrdsustada ka nõudeõiguse omandamist kinnistu suhtes).

Sellel hetkel ei olnud kaebaja looduskaitselistest piirangutest teadlik ega saanudki seda olla,

kuna piirangud ei olnud veel vastu võetud. Pärast valiku tegemist kinnistute omandamise

kasuks ei olnud kaebajal mõistlikku võimalust omandamisest loobuda.

Võõrandamistehinguks LKS § 20 lg 11 mõttes ei saa lugeda 11.01.2006 korraldust kinnistute

tagastamise kohta. Võõrandamistehing saab VÕS § 208 järgi olla vaid võlaõiguslik

müügileping, mis sisaldab müügitingimuste kogumit. Korraldusega toimus üksnes

müügilepingute täitmine. Korralduse tegemise hetk sõltub vaid avalikust võimust ning

seetõttu saaks halduskohtu tõlgenduse puhul riik LKS § 20 lg 11 kohaldamise eeldusi

meelevaldselt muuta. Praegusel juhul ongi korraldus antud vaid 3 päeva pärast

looduskaitsepiirangute jõustumist (08.01.2006).

Halduskohtu ja vastustajate seisukohad ei ole kooskõlas Maa-ameti praktikaga. Vaidlusalused

Vabaõhukooli 17a ja 17b kinnistud on osad ajaloolisest Iru kõrtsi kinnistust. Kõik muud

endise Iru kõrtsi kinnistu osad on riik omandanud eelisjärjekorras. Sealjuures olid kõik

eelisjärjekorras omandanud kinnistud märgitud ka 11.01.2006 korralduses, mida kohus luges

võõrandamistehinguks. Vabaõhukooli 17a ja 17b kinnistud olid seega samas olukorras ning

nende jätmine teise järjekorda ei ole põhjendatud.

Halduskohtu otsuses toodud seisukoht riivab intensiivselt kaebaja omandipõhiõigust ja

ettevõtlusvabadust, samuti koheldakse kaebajat mitmel viisil põhjendamatult ebavõrdselt.

Seejuures on kaebaja õiguste ulatuslikku riivet möönnud ka halduskohus, samuti on

põhiseaduslikke probleeme korduvalt tunnistanud õiguskantsler. Ometi ei ole halduskohus

pidanud võimalikuks tõlgendada LKS § 20 lg-t 11 kaebajat soodustavalt, kuigi mis tahes

õiguslik takistus selleks puudub. Juhul, kui halduskohtu tõlgendus LKS § 20 lg-st 11 oleks

õige, on see säte põhiseadusvastane ning tuleb jätta kohaldamata.

3-16-812

11(15)

17. Maa-amet ja Keskkonnaministeerium paluvad 10.04.2017 kirjalikus vastuses jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata. Lepingud nr 7915, 7918 ja 1436 ei ole käsitatavad

võõrandamistehingutena. Võõrandamistehinguna on käsitatav üksnes 11.01.2006 korraldus,

millega otsustati maa tagastamine kaebajale ja mille p 26.3 sisaldas informatsiooni kaitstava

loodusobjekti kohta. Kaebaja sai Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omanikuks

kinnistusraamatusse kannete tegemisega 21.06.2006. LKS § 20 lg 11 tähenduses omab tähtsust

üksnes omandamise hetk, mitte otsese ega kaudse valduse saamise hetk. Lepingu nr 1436

puhul ei ole tegemist maaüksuse võõrandamistehinguga, millega kaebaja väidab end olevat

maad juurde ostnud ja saanud nimetatud maaüksuste omanikuks, vaid nõude loovutamise

lepinguga VÕS § 164 tähenduses. Leping nr 1436 ei sisalda asjaõiguslepingut, mille alusel

läks üle ka kinnistu omand.

LKS § 20 lg-t 11 ei saa mõista selliselt, et selles sättes ei peeta silmas juhtumeid, kus maa on

omandatud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise teel. Selline tõlgendus oleks vastuolus

sätte sõnastuse ja mõttega. Nimetatud sättes toodud võõrandamistehingute all tuleb mõista

kõiki tehinguid, mille käigus kinnisasja omand läheb ühelt isikult üle teisele isikule.

Kaebaja on omandanud kinnisasjad pärast 2005. a kaitse-eeskirja kehtestamist, mis muutis

nende kinnisasjade suhtes kohaldatava kaitsekorra rangemaks ja ta ei kasutanud MaaRS-s

antud võimalust loobuda looduskaitseliste piirangutega maa omandamisest. Kui õigustatud

subjekti on õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel teavitatud looduskaitselistest

piirangutest, s.t võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, ning

sõltumata sellest soovib ta selle maa tagastamist, siis ei saa tal tekkida õigustatud ootust maa

kasutamiseks muul viisil, kui see on õigusaktidega lubatud. Põhjendatud ei ole ka maa suhtes

kehtivate piirangute kompenseerimine. LKS § 20 lg 11 sõnastusest nähtub selgelt, et

seadusandja tahe on välistada LKS alusel selliste looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade

omandamine, mis on omandatud eesmärgiga need hiljem riigile võõrandada.

Kinnisasjad ei vasta ühelegi LKS § 20 lg 11 p-des 1‒4 sätestatud erandile. Täidetud on

mõlemad LKS § 95 lg-s 15 toodud alused, mille esinemise korral tuleb riigil kinnisasja

omandamisest keelduda. Kaebaja suhtes haldusakti andmisel on õigesti kohaldatud LKS § 95

lg-t 15 ja § 20 lg-t 11. Kuivõrd võõrandamislepingud nr 7292 ja 8780, millega AS TTP

omandas õigustatud subjektilt Vabaõhukooli tee 19/Narva maantee 157 kinnisasja, ei

sisaldanud informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, siis järgides LKS § 91 lg 15

sõnastust, omandas riik AS-lt TTP nimetatud kinnisasja 22.12.2015 hoonestamata kinnistu

müügi- ja asjaõiguslepinguga nr 3743.

LKS § 20 lg 11 ei ole põhiseadusega vastuolus. Ainuüksi asjaolu, et kaebaja oli

omandipiiranguga nõus omandi soetamisel, välistab omandipõhiõiguse riive esinemise.

Piiranguga kinnisasja omandamist saab käsitada isiku nõusolekuna tema omandiõiguse

riiveks.

18. AS TTP esitas 25.10.2017 kirjaliku vastuse Maa-ameti ja Keskkonnaministeeriumi

seisukohale. Vastustajad käsitlevad olukorda ebaõigesti omandi tekkimise vaatenurgast.

Võõrandamistehing on osa LKS § 20 lg-s 11 toodud õigusnormi koosseisust. Isiku

looduskaitselistest piirangutest teadlikkuse hindamisel on asjakohane just võõrandamistehingu

sõlmimise hetk. Kaebaja ei ole 11.01.2006 sõlminud kinnistute võõrandamistehinguid ega ka

kinnistuid teadlikult omandanud. Vastustajad ja halduskohus on LKS § 20 lg 11 alast

kohtupraktikat rakendanud vastuolus sätte eesmärgiga. 24.10.2003 lepingud ei ole

eellepingud, ka notar on lepingute pealkirjaks pannud „müügilepingud“. 24.10.2003 lepingute

punkt valduse kohta ei ole tühine. Kaebaja peab valduse all silmas seda, et ta sai kinnistutel

viibida, tutvuda nende seisukorraga, teha ettevalmistusi, mõõdistusi jne kinnistute

3-16-812

12(15)

arendamiseks. 09.03.2005 leping on kinnistute võõrandamistehing ja seda on möönnud ka

vastustajad (vastuse p 24). 09.03.2005 lepingu sõlmimise ajal vastas kaebaja MaaRS § 191 lg

1 nõuetele. Lepingu p-s 3.7 on sõnaselgelt toodud, et seda käsitatakse ka moodustatava

kinnistu müügilepinguna. Seega oli leping suunatud sellele, et kaebajal tekiks Vabaõhukooli

21 kinnistu omand. LKS § 20 lg 11 mõttes on määrav see, millal isik on langetanud valiku

kinnistu omandamise kasuks, ning omandireformi puhul on see seotud õigustatud subjekti

staatuse omandamisega. Pärast võõrandamistehingute sõlmimist ei saanud kaebaja maa

omandamisest mõistlikult loobuda. LKS § 20 lg 11 sõnastus lähtub eeldusest, et isik on

kinnistu võõrandamistehinguga (võlaõigusliku lepinguga) seotud ja hilisemad ajahetked ei

oma tähtsust. Vastustajad ja halduskohus on sätet tõlgendanud kaebaja kahjuks nii, et

määravaks osutus võõrandamistehingust hilisem ajahetk.

Vastustajate käsitlus võrdsest kohtlemisest on ebaõige. Vastustajad on moodustanud

võrreldavad

grupid

lähtuvalt

kinnisasja

omandamise

hetkest,

jättes

kõrvale

võõrandamistehingu mõiste ja LKS § 20 lg 11 eesmärgi kaitsta isikuid, kes kinnistu

omandamise otsustamisel ei olnud looduskaitsepiirangutes teadlikud. Kaebaja ei ole

11.01.2006 korralduse andmisel ega omanikuna kinnistusraamatusse kandmisel andnud

nõusolekut oma õiguste riiveks. Kaebaja ei ole tegutsenud eesmärgiga riigi arvelt rikastuda.

Vastustaja käitumine on vastuoluline, kuna analoogses olukorras olnud Vabaõhukooli tee

19/Narva mnt 157 kinnistu omandas riik esmajärjekorras. Olukord, kus seaduse eesmärkidega

kooskõlas käituvat isikut koheldakse ebasoodsamalt, on vastuolus PS §-st 12 tuleneva

võrdsuspõhiõigusega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

19. AS TTP apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus

põhjendab oma seisukohti järgmiselt.

20. Materiaalõiguslikult on Maa-ameti 28.03.2016 kirjas (I kd tl 92-93) ja halduskohtu otsuses

asutud õigele seisukohale, et kaebaja suhtes ei saa kohaldada LKS § 20 lg-t 1, tuleb kohaldada

LKS § 20 lg-t 11 ning LKS § 20 lg-s 11 sätestatud erandid kaebaja suhtes ei kohaldu. LKS §

20 lg 11 kohaselt ei omanda riik kinnisasja LKS §-s 20 sätestatud korras, kui isik on kinnisasja

omandanud pärast selle kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni

kaitstava loodusobjekti kohta. Maa-amet ja halduskohus on õigesti tuvastanud kinnisasja

omandamise hetke (kanne kinnistusraamatus) ning õigusvastaselt võõrandatud maa

võõrandamistehingu (maa tagastamise korraldus) ning järeldanud, et kuna:

- Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade suhtes kohalduv Pirita jõeoru

maastikukaitseala kaitse-eeskiri võeti vastu Vabariigi Valitsuse 15.12.2005 määrusega

nr 312 ja jõustus 08.01.2006;

- Tallinna Linnavalitsuse 11.01.2006 korralduse nr 23-k (I kd tl 65-67) Vabaõhukooli tee

17a ja 17b tagastamise kohta p-s 26.3 teavitati kaebajat vajadusest järgida Vabariigi

Valitsuse 15.12.2005 määruses nr 312 sätestatud tingimusi ja §-s 7 sätestatud

kitsendusi maaüksusel asuva Pirita jõeoru maastikukaitseala roheala säilitamisel ja

LKS

§-des

ja

sätestatud

nõudeid.

Tagastatavad

krundid

asuvad

ehituskeeluvööndis, kus on uute hoonete ja rajatiste ehitamine ning määratud

sihtotstarvete muutmine keelatud;

- kaebaja

kanti

Vabaõhukooli

tee

17a

ja

17b

kinnisasjade

omanikuna

kinnistusraamatusse 21.06.2006 (I kd tl 10-11),

3-16-812

13(15)

omandas AS TTP Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjad pärast nende kaitse alla võtmist

ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta (LKS § 20 lg

11), mistõttu tuleb riigil nende kinnisasjade omandamine otsustada LKS § 91 lg 15 alusel

pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või

mis vastavad LKS § 20 lg 11 p-des 1–4 toodud eranditele. Ringkonnakohus nõustub kõigi

halduskohtu eelviidatud järeldust põhistavate seisukohtadega ega korda neid HKMS § 201 lg

4 alusel. Ringkonnakohus jääb ka oma 1. novembri 2010 otsuses nr 3-09-1921 ja 2. märtsi

2011. a otsuses nr 3-10-1814 väljendatud seisukohtadele LKS § 20 lg 11 tõlgendamise osas

ning sättes kasutatud mõistete „kinnisasja omandamine“ ja „võõrandamistehing“ sisustamise

osas ega korda neid. Seega on Maa-amet 28.03.2016 kirjas jõudnud lõppjäreldusena õigele

seisukohale, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamise küsimus tuleb riigil

otsustada LKS § 91 lg 15 alusel n-ö teises järjekorras.

21. Ringkonnakohus ei pea LKS regulatsiooni, mis näeb looduskaitseliste piirangutega

kinnisasjade omandamise riigi poolt ette n-ö kahes järjekorras sõltuvalt sellest, kas kinnisasi

on omandatud enne või pärast looduskaitseliste kitsenduste kehtestamist ning omandajal oli

võõrandamistehingust tulenevalt olemas info piirangute kohta, iseenesest PS-ga vastuolus

olevaks eeldusel, et ka n-ö teises järjekorras olevad isikud saavad oma taotlusele lahenduse

mõistliku aja jooksul. Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu 289

SE seletuskirjast nähtuvalt oli LKS § 91 lg-ga 15 täiendamise eesmärk kaitsta nende isikute

õigusi, kelle omandiõiguse riive on intensiivsem (kelle kinnisasja suhtes on piirangud

kehtestatud pärast omandamist), luues eeldused, et nad saaksid hüvitise esmajärjekorras. Kui

kinnisasi on omandatud looduskaitsepiirangutest teadlik olles, siis on omandajal võimalik

kinnisasja kasutamist planeerides nendega arvestada. Seevastu juhul, kui kinnisasja suhtes

kehtestatakse piirangud pärast omandamist, ei ole maaomanikul võimalik nendega arvestada.

Ehkki praeguse vaidluse asjaoludest ja sündmuste kronoloogiast nähtub, et Vabaõhukooli tee

17a ja 17b kinnisasjade suhtes kehtestati looduskaitselised piirangud vahetult enne

võõrandamistehingut (vara tagastamise korraldust), mistõttu tuleb kaebaja poolt kinnistute

kasutamise planeerimisel selle asjaoluga arvestamise võimalust pidada pigem näilikuks, ei

oleks ringkonnakohtu arvates ka kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piiratud juhul,

kui tema avaldused kinnisasjade omandamiseks riigi poolt oleks lahendatud mõistliku (ehkki

pikema kui n-ö esimeses järjekorras olevatel isikutel) tähtaja jooksul, võttes arvesse, et

looduskaitselise piirangu olemasolu kinnisasjal ei ole kunagi piiranud maaomaniku õigust

temale kuuluvat maad vabalt käsutada. Kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et õigusvastane ja

kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piirav on olukord, kus kaebaja on pidanud ootama

oma 28.06.2006 ja 12.09.2006 esitatud taotluste (I kd tl 75 ja 76-78) lahendamist riigi poolt

üle 11 aasta.

22. Kaebaja on esitanud halduskohtule kaebuse nõuetega Maa-ameti 28.03.2016 otsuse

tühistamiseks ning Maa-ameti ja Keskkonnaministeeriumi kohustamiseks kinnisasja

omandamise menetluse läbiviimiseks ja Vabaõhukooli tee 17a ning 17b kinnistute

omandamiseks esmajärjekorras LKS § 20 lg 1, alternatiivselt LKS § 21 lg 11 p 1 alusel.

HKMS § 2 lg 4 kohaselt tõlgendab kohus menetlusosaliste avaldusi ja lähtub nende

lahendamisel esitaja tegelikust tahtest. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja tegelikuks

eesmärgiks ei ole mitte see, et tema taotlus kinnisasjade omandamiseks lahendataks nn

esmajärjekorras LKS § 20 lg 1 alusel, vaid et taotlused lahendataks mõistliku aja jooksul.

Arvestades, et maade riigi poolt omandamise otsustamine on LKS § 20 lg 2 ja Vabariigi

Valitsuse 08.07.20014 määrusega nr 242 (määrus nr 242) kinnitatud „Kaitstavat loodusobjekti

sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning

kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt

piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ § 11 alusel keskkonnaministri

3-16-812

14(15)

pädevuses, tegemist on diskretsiooniotsusega ning määruse nr 242 2. ptk-s sätestatud

omandamise ettevalmistavad toimingud on tegemata, ei saa kohus kohustamiskaebuse

rahuldamisel kohustada riiki omandama kaebaja kinnistuid, vaid üksnes lahendama kaebaja

taotlused kinnistute omandamiseks.

Nagu ringkonnakohus otsuse p-s 21 osutas, on üle 11-aastane menetlusaeg ka nn teise

järjekorra taotluste menetlemisel õigusvastaselt ja ebamõistlikult pikk. LKS § 6 kohaselt

kohaldatakse LKS alusel korraldatavale haldusmenetlusele HMS sätteid, arvestades LKS

erisusi. HMS § 5 lg 2 sätestab, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt,

samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

LKS ei näe ette, et n-ö teises järjekorras olevate taotluste menetlemisel ei tuleks lähtuda

HMS-s sätestatud mõistliku menetlusaja põhimõttest. Ringkonnakohus märgib, et kaebaja

taotluste suhtes ei ole läbi viidud isegi määruse nr 242 2. ptk-s sätestatud omandamise

ettevalmistavaid toiminguid (sh ei ole välja selgitatud, kas kinnistute kaitsekord on jätkuvalt

põhjendatud ning selle küsimuse jaatamisel, milline on kinnisasjade väärtus). Ei LKS ega

määruse nr 242 regulatsioon ei sätesta, et kinnisasja omandamise menetluse eeltoiminguid ei

võiks alustada enne, kui vastav kinnistu on jõudnud järjekorras esimesele kohale.

Õiguskantsler on 07.09.2016 ettepaneku Riigikogule LKS § 20 põhiseadusega kooskõlla

viimiseks (I kd tl 179-184) p-s 32 leidnud, et põhiseaduspäraseks ei saa pidada 8‒9 aasta

pikkust ooteaega, kasutamaks hüvitismeetmena ette nähtud võimalust kinnisasi riigile

võõrandada. Nii pikk ooteaeg on liiast mis tahes isiku puhul, kelle maa ja metsa kasutamist

looduskaitselised kitsendused olulises mahus piiravad.

Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu 289 SE seletuskirjas

märgiti

nn

teise

järjekorra

menetlusaja

kohta,

et

lähtudes

riigieelarves

looduskaitsepiirangutega kinnisasjade riigile omandamiseks ettenähtud vahendite mahust,

võib menetlusaeg pikeneda kuni 10 aastani, kuid riigi majandusliku olukorra stabiliseerumisel

ja rahaliste võimaluste suurenemisel võib see aeg oluliselt lüheneda. Tänaseks on kaebaja

puhul ka eelnõus ennustatud 10-aastane aeg ületatud, mistõttu on ringkonnakohus seisukohal,

et kaebaja taotluste suhtes tuleb Keskkonnaministeeriumi kohustada tegema kinnistute

omandamise ettevalmistavad toimingud ja keskkonnaministrit otsustama kinnistute

omandamine või omandamata jätmine 1 aasta jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest

arvates.

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldatud

osaga. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg

6). Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks

arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Vastustajad

menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole.

Kaebaja taotles halduskohtus menetluskulude hüvitamist 16 281 eurot (I kd tl 193-212) ning

ringkonnakohtus 12 327 eurot (II kd tl 65-75). Menetluskulude kandmine ja seotus praeguse

haldusasjaga on dokumentaalselt nõuetekohaselt tõendatud kokku summas 25 422 eurot.

02.11.2017 arve nr 172308 (II kd tl 74) summas 3186 eurot tasumist tõendavat dokumenti ei

ole ringkonnakohtule esitatud.

Kui tegemist pole rahas hinnatava nõudega, on kaebuse rahuldamise osakaal alati

hinnanguline. Praegusel juhul on ilmne, et kaebaja esmane eesmärk oli kohustamisnõude

rahuldamine. Selles osas on kaebus rahuldatud osaliselt, vastustajat on kohustatud kaebaja

taotlusi lahendama, mitte rahuldama.

3-16-812

15(15)

Ringkonnakohus leiab, et õigusabikulu on põhjendamatult suur. Kaebajale ei saa iseenesest

ette heita vajalikust kulukama ning ehk põhjalikuma õigusabi kasutamist, ent sellega seotud

kulud jäävad sel juhul kaebaja enda kanda. Arvestades kohtusse pöördumise eesmärki,

vaidluse õiguslikku ja faktilist keerukust, asja mahtu ning kohtulahendi sisulist tulemuslikkust

kaebaja jaoks, on ringkonnakohtu hinnangul kahes kohtuastmes kokku põhjendatud mõista

Keskkonnaministeeriumilt

(kuna

kaebus

rahuldatakse

Keskkonnaministeeriumi

ja

keskkonnaministri kohustamise nõudes) välja kaebaja menetluskulud õigusabiteenuse eest

kokku summas 12 000 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Riigikohtu 12.11.2018 otsus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Keskkonnaministeeriumi ja Keskkonnaameti kassatsioonkaebus.

2. Jätta AS TTP vastukassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2017. a otsus osas, millega kaebus

rahuldati. Jätta tühistatud osas jõusse Tallinna Halduskohtu 30. jaanuari 2017. a otsus.

4. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Arvata AS TTP tasutud kautsjon riigituludesse.