2-16-19282/17 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Vallo Kariler

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.november 2017.a, Tallinn Tsiviilasja number 2-16-

19282

Tsiviilasi

Osaühing GMPP Disain hagi Tellis 49 OÜ vastu kahju

hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

16 324,77 eurot

Menetlusosalised ja nende Hageja: Osaühing GMPP Disain (registrikood esindajad

10347549), lepinguline esindaja Oliver Ennok

Kostja: Tellis 49 OÜ (registrikood 12851950), lepinguline

esindaja advokaat Sulev Tammemäe

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 05.09.2017, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista kostjalt Tellis 49 OÜ-lt (registrikood 12851950) hageja Osaühingu GMPP

Disain (registrikood 10347549) kasuks välja 7132,21 eurot.

3. Jätta hageja nõue kostja vastu ülejäänud nõude osas summas 9192,56 eurot

rahuldamata.

4. Menetluskulud jätta poolte enda kanda ja mitte määrata kindlaks menetluskulusid.

5. Rahuldada

kostja

07.09.2017

taotlus

05.09.2017

kohtuistungi

protokolli

parandamiseks ja asendada kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses „Kohtulik

hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna

„kasutamise“ sõnaga „käsutamise“ ning lugeda õigeks lauseks järgmine lause

„Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu käsutamise

õigus“.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse

2-16-19282

2 (14)

lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 200 eurot.

Hageja nõuded ja seisukohad

1. Osaühing GMPP Disain (hageja) esitas hagi Tellis 49 OÜ (kostja) vastu kahju

hüvitamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja

kahjusumma 16 324,77 eurot.

2. Hageja märgib hagiavalduses, et Tellis 49 OÜ esitas 17.02.2016 kohtule hagiavalduse

OÜ GMPP Disain vastu 10 055,60 euro kahju hüvitamise nõudes koos hagi tagamise

avaldusega. Kohus rahuldas 19.02.2016 kohtumäärusega hagi tagamise taotluse ning hagi

tagamiseks seadis OÜ-le GMPP Disain kuuluvale kinnistule asukohaga Telliskivi tn 49, Tallinn

(edaspidi Kinnistu) kohtuliku hüpoteegi summas 12 743,60 eurot Tellis 49 OÜ kasuks. OÜ

Tellis 49 poolt oli hagi tagamise abinõu kohaldamiseks tasutud 637,19 eurot tagatisena kohtu

deposiitkontole.

3.

17.03.2016 kohtumäärusega kohus asendas 19.02.2016 määrusega seatud hagi tagamise

abinõu raha tasumisega summas 12 743,60 eurot, mis tasuti OÜ GMPP Disain poolt 09.03.2016

Rahandusministeeriumi arveldusarvele ning tühistas 19.02.2016 määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõu. Harju Maakohus jättis 12.09.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-2603

Tellis 49 OÜ hagi GMPP Disain OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata. Kohtuotsus jõustus

01.11.2016. 08.11.2016 laekus kohtu deposiitkontolt raha hagejale.

4. Hageja väitel tekitati hagi tagamisega hagejale kahju. Hagejal oli sõlmitud laenuleping

OÜga Omalaen, kes oli andnud hagejale 14.10.2015 laenu 200 000 eurot. Laenu esialgne

tagastamise tähtaeg oli 14.01.2016 ning seda pikendati poolte kokkuleppel kuni 14.03.2016.

Laenu tagatiseks oli seatud Kinnistule hüpoteek summas 400 000 eurot Omalaen OÜ kasuks.

Hagejal oli plaanis Kinnistu võõrandada veebruaris 2016 OÜ-le PERTON EHITUS, mh

põhjusel, et tasuda laen ja laenuintressid Omalaen OÜ-le. Seoses kostja poolt esitatud alusetu

hagi ja hagi tagamise abinõu kohaldamisega osutus võimatuks tehingu vormistamine.

Kohtuliku hüpoteegi tõttu ei saanud pooled sõlmida asjaõiguslikku lepingut Kinnistu omandi

üleandmise osas ning 08.03.2016 sõlmisid pooled võlaõigusliku lepingu, mille alusel tasuti

hagejale 112 743,60 eurot. Lisaks kohtuliku hüpoteegi asendamiseks tasutud rahale tasus hageja

15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi 131 000 eurot osas

sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni 14.07.2016. Kohtuliku hüpoteegita oleksid

hageja ja OÜ PERTON EHITUS saanud veebruaris 2016, kuid hiljemalt

08.03.2016, sõlmida asjaõigusliku lepingu ning hagejale oleks laekunud kogu Kinnistu

müügihind 830 000 eurot.

5. Tehingu toimumata jäämise tõttu oli hageja sunnitud tasuma Omalaen OÜ-le

täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts kuni aprill 2016 eest ning lisaks

täiendavat tasu lepingu pikendamise eest. Kui hageja oleks saanud 08.03.2016 sõlmida lõpliku

(asjaõigusliku) müügitehingu, siis oleks hageja tasunud Omalaen OÜ-le lisaks kogu laenu jäägi

131 000 eurot.

6. Hagejale OÜ PERTON EHITUS poolt tasutud ettemaksust tasus hageja 12 743,60 eurot

hagi tagamise asendamiseks. Hagi rahuldamata jätmise järel sai hageja oma raha kohtu

deposiidist tagasi 08.11.2016. Seega oli raha deposiidis täpselt 8 kuud ehk 245 päeva

2-16-19282

3 (14)

(08.03.2016 kuni 08.11.2016). Raha deposiiti maksmata jätmise korral oleks hageja rahalt

teeninud tulu ca 12-18 % aastas. Kostja omandas enampakkumiselt kinnistu Kirilase 6 Tallinn

ning finantseeris ostutehingut www.estateguru.ee investeerimisplatvormi kaudu. Vastavalt

investeerimisprojektile võttis kostja laenu investoritelt aastase intressiga 11,50%. Hageja

hinnangul tõendab antud juhul kostja enda käitumine ja laenu võtmine, millist intressi on kostja

nõus äritegevuses olevalt rahalt tasuma. Seega tuleks analoogset intressi arvestada rahale mille

käsutamine kostja tegevuse tõttu oli hagejal takistatud. Seega arvestusega 11,50% intressi

aastas on hageja nõue kostja vastu 983,48 eurot.

7. Hagi tagamise tõttu venis tehingu sõlmimine OÜ-ga PERTON EHITUS kuni

22.04.2016, mil sõlmiti Kinnistu müügileping ja hüpoteekide loovutamise leping, mille alusel

hageja võõrandas Kinnistu OÜ-le PERTON EHITUS. Lepingu kohaselt tasuti Omalaen OÜ-le

138 132,21 eurot.

Hagejal oli hagi tagamise tõttu seetõttu ajavahemikul 08.03.2016-22.04.2016 (kokku 45 päeva)

saamata 579 124,19 eurot. Lähtudes intressist 11,50% osas on hageja nõue kostja vastu antud

alusel 8209,08 eurot.

8. Hageja hinnangul esitas kostja 17.02.2016 teadlikult ja pahatahtlikult hagi koos hagi

tagamise avaldusega ainuüksi eesmärgiga, et takistada hagejal Kinnistu võõrandamist. Kostja

soovis ise Kinnistut omandada, kuid ei suutnud välja pakkuda hagejat rahuldavat ostusummat.

Hageja on seisukohal, et kostja ei toiminud oma õiguste teostamisel heas usus ning esitas

tahtlikult alusetu nõude, millega rikkus hageja õigusi oma vara käsutamisele. Tellis 49 OÜ

esitas kohtule valeväiteid, kui väitis, et tehingu hinnale lisandus ootamatult 44 000 eurot; et

hageja pidas läbirääkimisi tahteta sõlmida leping ja et hageja poole pöörduti kohtuväliselt

pretensiooni ja rahalise nõudega. Antud alusetute ja ebaõigeta väidete esitamisega suutis kostja

luua mulje hagejast, kes on pahauskselt oma kohustusi rikkunud ning ei täida tulevikus

võimalikku kohtulahendit. Hea usu põhimõtte rikkumiseks peab hageja seda, et kostja kasutas

ära hagejalt saadud informatsiooni kinnistu müügitingimuste, üürnikke ja muude asjaolude

suhtes. Hageja ei oleks talle avaldanud seda infot, v.a kui kinnistu ostjale. Hea usu põhimõtte

rikkumine oli ka see, et kostja esindaja ei ilmunud notari juurde, andis katteta lubadused,

avaldas informatsiooni, mida tavapäraselt ei avaldata.

9. Hageja hinnangul on kostja tegevus vastuolus ka heade kommetega, kuna alusetu hagi

esitamist koos võltsitud andmetega hagi tagamise abinõu saavutamiseks ei saa kindlasti pidada

moraalseks ja taunitavaks ning ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja

väärtushinnangutega kooskõlas olevaks. Kostja pidi teadma, et tema tegevus põhjustab hagejale

otsest rahalist kahju nii täiendavalt tasumisele kuuluvate intressimaksete kui saamata jäänud

tulu näol. Heade kommete vastaseks käitumiseks peab hageja seda, et Kristjan Sild Tellis 49

nimel, lõi kõigepealt olukorra, kus hageja jäi uskuma, et kostja soovib Kinnistut omandada,

lubades finantseerida tehinguga oluliselt seotud hoonestusõiguse väljaostmist, kuid hiljem

Kristjan Sild teadlikult taganes lubadustest, jättis täitmata oma lubadused finantskohustused

täita, aidata välja osta seda hoonestusõigust, teiseks jättis ilmumata notari juurde ja täitmata

kinnistu ostuga seotud kohustused ja hiljem selgus see, et ta oli teadlikult loonud olukorra, kus

ta viis hageja sellisesse seisu, et hageja oleks sunnitud olnud tema tingimustel kinnistu odavalt

võõrandada. Hagejale saabusid erinevate laenude, kohustuste tähtajad ja kostja sundis sel hetkel

peale enda tingimusi Kinnistu ostmiseks. Kui hageja sellele ei allunud ja otsustas nö

kolmandate isikute abiga tehingu lõpuni viia ja seetõttu pidi kandma kahjusid ja kulusid, siis

kahjuks kostja selle tulemusena ei loobunud hageja eksitamisest, vaid tekitas teadlikult

võltsitud andmete alusel hagi, millega hageja tehinguid takistada. Heade kommete vastane on

ka see, et teises rahuldamata jäänud kohtuasjas kostja väitis, et esitas kohtuväliselt mingi

pretensiooni hagejale, mis on vale ja pahatahtlik väide, mis ka tuvastati. See esitati seetõttu, et

2-16-19282

4 (14)

luua kohtule ekslik mulje, et oleks võlga nõutud ja et saavutada hagi tagamine. Samuti esitas

kostja ka valeväiteid, et tehing jäi ära hageja viimase hetke hinnamuutuse tõttu ja hinnale

lisandus ootamatult 44 000 eurot. Sisuliselt oli kostja, esitades hagi, kogu oma käitumise

baseerunud valeväidetele, et takistada tehingut.

Kostja vastuväited hagile

10. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.

11. Kostja leiab, et hageja väide, et kohtulik hüpoteek takistas müügitehingu lõpuleviimist ja

seeläbi raha laekumist, ei ole põhjendatud. Kohtuliku hüpoteegi erisus seisnebki selles, et

see ei takista koormatud kinnistu käsutamist. Kohtulikust hüpoteegist olenemata alustasid

hageja ja PERTON EHITUS OÜ kinnistu ostu-müügi protsessi, sõlmisid selleks

võlaõigusliku kohustustehingu ning toimus ka suure ettemaksu tasumine OÜ PERTON

EHITUS poolt.

Sellest aga järeldub, et kohtulik hüpoteek ei saanud ei õiguslikult ega ka faktiliselt

müügitehingut takistada. Ei saa järeldada, et 112 743,60 euro suuruses ettemaksus kokku

leppimine oli tingitud just kohtulikust hüpoteegi olemasolust.

12. Hageja ei oleks saanud intressitulu teenida ka olukorras, kus kohtuliku hüpoteeki poleks

olnud. Nimelt kui kohtulikku hüpoteeki poleks olnud, siis oleks hageja pidanud selle raha

osa, mida ta tasus kohtu deposiiti kohtuliku hüpoteegi asendamiseks, maksma Omalaen

OÜ-le rahaliste kohustuste täitmiseks. Järelikult ei oleks hageja nii ehk nii intressitulu

saanud teenida.

13. Kostja kinnitas kohtuistungil, et hageja poolt esitatud intressitulu suuruse osas ei oska ta

midagi vastata, kuid leiab, et see on pigem kõrge intress.

14. Kostja väitel on tõendamata jäänud hageja kavatsus tulu teenida. Hageja on vaid

üldsõnaliselt viidanud, et tal oli investeerimisvõimalus olemas ning et see oleks tootnud

talle teatud rahasumma. Kostja hinnangul ei ole hageja toodud asjaoludel saamata jäänud

tulu tekkimine üldse võimalik, sest hageja pole isegi ära näidatud, milline oli see tulu, mis

saamata jäi.

Hageja vastuväited kostja vastuväidetele

15. Hageja märgib, et kostja väited, et kohtulik hüpoteek iseenesest ei takistanud poolte

vahelist omandi üleandmisega seotud tehingut, ei tugine reaalsele elule ja kinnisvara tehingute

praktikale. Loomulikult oli ostja tahe omandada tundmatute kolmandate isikute koormatisest

vaba kinnisasi ning seega oli 08.03.2016 põhjendatud ainult osaline tasumine ja eelmärke

seadmine ning omandi ülekandmise tehingu edasilükkamine kuni müüja (hageja) on täitnud

omapoolsed kohustused üle anda võõrastest koormatistest vaba kinnisasi. Kostja arvamus, et

hageja oleks võinud küsida ostjalt suurema summa on spekulatiivne. Hageja poolt

võlaõigusliku lepingu alusel esitatud suurema nõude puhul oleks võimalik tehingu toimumata

jäämine põhjustanud veelgi suurema kahju.

16. Hageja pidev soov oli kinnistu võõrandada, mitte see ei tekkinud veebruaris 2016 pärast

Omalaen OÜ-lt laenu võtmist. Kinnistul asuva hoonestusõiguse omandamiseks OÜ Amelbah

(pankrotis) pankrotivarast oli hageja sunnitud võtma 200 000 eurot laenu Omalaen OÜ-lt ning

laenu tagastamise ainuke võimalus oli algusest peale kinnisasja müük. Kostja enda seaduslik

esindaja Krisjan Sild oli samuti huviline kinnistu ostmise osas ning oli algselt lubanud ise raha

hoonestusõiguse ostmiseks laenata, kuid ei täitnud oma lubadusi.

Kostja tegi ise pakkumise kinnistu ostuks 720 000 eest, kuigi varem oli kokkulepe 850 000 osas

(kinnistu müüdi reaalselt 830 000 euroga). Kuna hageja jaoks oli kostja oma usalduse kaotanud

2-16-19282

5 (14)

eelnevate kokkulepete rikkumise tõttu, siis hageja kostjaga läbirääkimised lõpetas, kuid kostja

otsustas seejärel ette võtta väljapressimise tee – ostis kostja juhataja elukoha Kirilase 6 Tallinn

kinnistu ning seejärel tegi ettepaneku neid kinnistuid vahetada.

17. Kostja on ekslikult leidnud, et hageja poleks saanud ka kohtuliku hüpoteegita

intressitulu teenida, kuna pidi selle raha tasuma Omalaen OÜ-le. Hageja ei ole kunagi

arvestanud saamata intressitulu osas summaga, mille hageja pidi tasuma Omalaen OÜ-le.

KOHTU PÕHJENDUSED

18. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab

kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada

ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

19. Hageja nõuab kostjalt hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist. TsMS § 391 lg 1 p 1

kohaselt peab hagi tagamist taotlenud pool hüvitama hagi tagamisega teisele poolele

tekitatud kahju, kui jõustub kohtulahend, millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata.

Riigikohus on leidnud, et esialgse õiguskaitsega kahju tekitamist saab pidada

õigusvastaseks vaid siis, kui sellega on täidetud kahju õigusvastase tekitamise eeldused.

Arvestades, et esialgse õiguskaitse taotluse esitamisel tekib kahju kaudselt esialgse

õiguskaitse määruse täitmise tõttu, saab ka omandi kahjustumisel olla kahju tekitamine

õigusvastane eelkõige vaid seadusest tuleneva kohustuse rikkumise või tahtliku heade

kommete vastase käitumise tõttu (vt Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-

16, p 15). Samas on Riigikohus viidatud kohtulahendis märkinud, et TsMS § 391 sätestab

hagi tagamist taotlenud poolele kohustuse hüvitada hagi tagamisega teisele poolele tekitatud

kahju. HKMS § 254 lg 3 teeb sellest erisuse, mistõttu ei saa öelda, et halduskohtumenetluses

oleks nõude tagamisel kahju hüvitatav analoogselt TsMS §-ga 391 (vt Riigikohtu

12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1132-16, p 12). Seega on halduskohtumenetluse

seadustikus ja tsiviilkohtumenetluse seadustikus kohtu hinnangul hagi tagamisega tekitatud

kahju hüvitamine erinevalt reguleeritud ja Riigikohtu seisukohast järeldub, et

tsiviilkohtumenetluses hagi tagamisel ei pea tuvastama eraldi kahju tekitamise

õigusvastasust VÕS § 1043 ja VÕS § 1045 järgi.

20. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas: - Tellis 49 OÜ esitas 17.02.2016

kohtule hagiavalduse OÜ GMPP Disain vastu 10 055,60 euro kahju hüvitamise nõudes koos

hagi tagamise avaldusega.

-

Kohus rahuldas 19.02.2016 kohtumäärusega hagi tagamise taotluse ning hagi

tagamiseks seadis OÜ-le GMPP Disain kuuluvale kinnistule asukohaga Telliskivi tn 49,

Tallinn kohtuliku hüpoteegi summas 12 743,60 eurot Tellis 49 OÜ kasuks.

-

17.03.2016 kohtumäärusega kohus asendas 19.02.2016 määrusega seatud hagi tagamise

abinõu raha tasumisega summas 12 743,60 eurot, mis tasuti OÜ GMPP Disain poolt

09.03.2016 Rahandusministeeriumi arveldusarvele ning tühistas 19.02.2016 määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõu.

-

Harju Maakohus jättis 12.09.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-2603 Tellis 49 OÜ

hagi GMPP Disain OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata. Kohtuotsus jõustus

01.11.2016.

-

08.11.2016 laekus kohtu deposiitkontolt raha summas 12 743,60 eurot hagejale.

2-16-19282

6 (14)

-

Hagejal oli sõlmitud laenuleping OÜ-ga Omalaen, kes oli andnud hagejale 14.10.2015

laenu 200 000 eurot. Laenu esialgne tagastamise tähtaeg oli 14.01.2016 ning seda

pikendati poolte kokkuleppel kuni 14.03.2016. Laenu tagatiseks oli seatud Kinnistule

hüpoteek summas 400 000 eurot Omalaen OÜ kasuks.

-

08.03.2016 sõlmisid OÜ PERTON EHITUS ja hageja võlaõigusliku lepingu, mille

alusel tasus OÜ PERTON EHITUS hagejale 112 743,60 eurot.

-

Hageja tasus 15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi

131 000 eurot osas sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni

14.07.2016.

-

Hageja tasus Omalaen OÜ-le täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts

kuni aprill 2016 eest.

-

22.04.2016 sõlmiti OÜ PERTON EHITUS ja hageja vahel Kinnistu müügileping ja

hüpoteekide loovutamise leping, mille alusel hageja võõrandas Kinnistu OÜ-le

PERTON EHITUS ja lepingu kohaselt tasuti Omalaen OÜ-le 138 132,21 eurot.

21. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli Kinnistu võõrandamine takistatud 19.02.2016

tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega seatud hagi tagamise abinõu tõttu, kas selle tõttu

tekkis hagejale kahju Omalaen OÜ-le tasutud täiendavate intresside näol. Samuti, kas

hagejale tekkis hagi tagamise abinõu kohaldamise tõttu kahju summalt 12 743,60 eurot

perioodil 08.03.2016 kuni 08.11.2016 saamata jäänud intresside näol ning summalt 579

124,19 eurot perioodil 08.03.2016-22.04.2016 saamata jäänud intressi näol. Samuti, kas

kostja on käitunud heade kommete vastaselt ja/või hea usu põhimõttega vastuolus olevalt

ning kas selle tõttu tekkis hagejale kahju.

22. Kuna kohtulahend, millega on tagatud hagi jäetud rahuldamata, on jõustunud, tuleb TsMS

§ 391 lg 1 p 1 kohaldamiseks tuvastada, kas hagejale on hagi tagamisega tekitatud kahju.

TsMS § 391 lg 1 alusel nõude esitamisel peab hageja tõendama kahju tekkimise.

23. Hageja väitel takistas 08.03.2016 Kinnistu võõrandamiseks asjaõiguslepingu sõlmimist

asjaolu, et 19.02.2016 oli tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega Kinnistule seatud hagi

tagamise abinõuna kohtulik hüpoteek. Asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise tõttu kaasnes

hageja väitel hagejale kahju.

24. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 333 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul

õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda

koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud

juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. AÕS § 363 lg 1 kohaselt võib

kohus hagi tagamiseks seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema

kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. AÕS § 364 kohaselt kohaldatakse

kohtulikule hüpoteegile hüpoteegi kohta käivaid sätteid. Seega ei takista iseenesest ka

kohtuliku hüpoteegi seadmine koormatava kinnisasja käsutamist, sealhulgas selle

võõrandamist.

08.03.2016 Osaühing GMPP Disain kui müüja ja Osaühing PERTON EHITUS kui ostja vahel

sõlmitud Kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p 3.1. kohaselt müüb müüja lepingu esemeks

oleva Kinnistu ostjale hinnaga 830 000 eurot, millest p 3.2. kohaselt 112 743,60 eurot on enne

lepingu sõlmimist hoiustatud notarikontole ja millest 717 256,40 eurot kohustub ostja

hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise

hetkeks (p 3.3.). Lepingu p 5.1 kohaselt leppisid ostja ja müüja kokku, et sõlmivad

2-16-19282

7 (14)

asjaõiguslepingu hiljemalt 10.07.2016 tingimusel, et ostja on tasunud ostuhinna või taganud

selle tasumise. Lepingu p 5.5 kohaselt kohustub müüja viivitamatult peale omandiõigust tagava

eelmärke kinnistamiseks kinnistusosakonnale avalduse esitamist avaldama tsiviilasja nr 2-16-

2603 menetlevale kohtule, et hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi asendamiseks on

deponeeritud 12 743,60 eurot Rahandusministeeriumi arvelduskontole ja taotlema hagi

tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi tühistamist ja hüpoteegi asendamist deposiidiga.

Lepingu p 7.2.4 kohaselt leppisid ostja ja müüja kokku, et ostjal on õigus lepingust taganeda

kui asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud müüja tegevuse või tegevusetuse tulemusena hiljemalt

10.07.2016. Lepingu p 7.4 kohaselt on müüjal ostja poolse lepingust taganemise korral kohustus

ostjale tagastada ostja poolt müüjale tasutud ostuhinna osa ning lisaks kohustus tasuda

leppetrahvi summas 22 000 eurot. (tl 135-140).

Tunnistaja XXX ütluste kohaselt oli tal OÜ-ga PERTON EHITUS kokkulepitud Telliskivi 49

kinnistu müügitehing perioodil 2016. aasta veebruari lõpuks, äärmisel juhul märtsi alguseks.

„Sellisel kujul nagu oli kokkulepitud - asjaõigusleping sõlmida ning GMPP Disain OÜ saaks

soovitud finantsvahendid- sellisel kujul tehingut ei toimunud. Algselt oli Pertoniga kokkulepitud

tehingutingimused. Sel hetkel, kui neid kokku leppisime, ei olnud Telliskivi 49-le seatud

kohtulikku hüpoteeki. See oligi põhjus, miks sellisel kujul asjaõiguslepingut sellel perioodil ei

sõlmitud. Sõlmiti ainult võlaõiguslik leping 08.03.2016. Sellist ettepanekut, et omandada

kinnistu koos kohtuliku hüpoteegiga, ei saanud teha, kuna algselt oli GMPP ja Pertoni vahel

teistmoodi kokku lepitud.“ Lisaks märgib tunnistaja, et ta ei käsitleks OÜ PERTON EHITUS

poolt tasutud summat ei ettemaksu ega käsirahana, vaid võlaõigusliku lepinguna, kus pooled

avaldavad huvi omandada tulevikus kinnistu ja võlaõiguslikus lepingus on kirjas ka

sanktsioonid. „Kui üks pool ei täida tingimusi, siis selle eest saab karistada. See pole ettemaks

ega käsiraha, vaid tahteavaldus teatud tingimuste saabumisel sõlmida asjaõigusleping.“ (tl 192

pöördel-193).

Kohus leiab, et ehkki AÕS § 333 kohaselt ei ole põhimõtteliselt hüpoteegi olemasolu sellega

koormatud kinnisasja võõrandamise takistuseks, on käesolevas asjas tõendatud, et antud juhul

takistas 19.02.2016 tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega seatud hagi tagamise abinõuna

seatud kohtulik hüpoteek 08.03.2016 kuupäeva seisuga asjaõiguslepingu sõlmimist hageja ja

OÜ PERTON EHITUS vahel. Kohtu hinnangul järeldub nii 08.03.2016 võlaõiguslikust

müügilepingust kui ka tunnistaja XXX ütlustest, et OÜ PERTON EHITUS poolseks sooviks

oli osta kinnisasi, millel ei oleks kohtulikku hüpoteeki. Sellele viitavad üheselt lepingu punktid

3.2 ja 3.3, mille kohaselt pooled leppisid kokku selles, et osaliselt jäeti kinnisasja ostuhind

08.03.2016 tasumata ning tasumata osa, summas 717 256,40 eurot, tasub ostja alles pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist, mille eelduseks on lepingu punktis 5.5 sätestatu, mille kohaselt

kohustub müüja viivitamatult peale omandiõigust tagava eelmärke kinnistamiseks

kinnistusosakonnale avalduse esitamist avaldama tsiviilasja nr 2-16-2603 menetlevale kohtule,

et hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi asendamiseks on deponeeritud 12 743,60 eurot

Rahandusministeeriumi arvelduskontole ja taotlema hagi tagamiseks seatud kohtuliku

hüpoteegi tühistamist ja hüpoteegi asendamist deposiidiga. Lisaks viitab OÜ PERTON

EHITUS tahtele omandada kinnisasi vabana kohtulikust hüpoteegist ka asjaolu, et pooled

leppisid 08.03.2016 võlaõiguslikus müügilepingus punktides 7.2.4 ja 7.4 kokku selles, et juhul

kui müüja ei täida punktis 5.5. sätestatud kohustus, on ostjal õigus müügilepingust taganeda ja

müüja peab ostjale tagastama 12 743,60 eurot ning lisaks

22 000 eurot leppetrahvi. OÜ PERTON EHITUS soovi omandada kinnisasi vabana kohtulikust

hüpoteegist kinnitab ka tunnistaja XXXpoolt öeldu, et just kohtulik hüpoteek oli põhjuseks,

miks 08.03.2016 Kinnistu asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Kohtu hinnangul puudus 08.03.2016

2-16-19282

8 (14)

müügilepingus vajadus viidatud kokkulepete sõlmimiseks kui OÜ PERTON EHITUS oleks

soovinud Kinnistut omandada koos kohtuliku hüpoteegiga.

25. Kohus leiab, et Kinnistu müügi soov oli hagejal olemas juba enne kohtuliku hüpoteegi

seadmist. 20.04.2015 Kristja Silla poolt XXXMullerile saadetud e-kirjas märgib Kristjan Sild,

et Sild Capital OÜ on nõus omandama Telliskivi 49 kinnistu hinnaga 850 000 eurot (tl 164).

22.10.2015 e-kirjas märgib Kristjan Sild, et uus pakkumine oleks 720 000 eurot (tl 165).

Tunnistaja XXX ütluste kohaselt pakkus K. Sild 720 000 eurot Telliskivi 49 eest. Tunnistaja

kinnitab, et neil oli varasemalt kokkulepitud 850 000 eurot K. Sillaga Telliskivi 49 eest ja poole

aasta läbirääkimiste käigus kinnitas K. Sild korduvalt, et on huvitatud Telliskivi 49

omandamisest (tl 192 pöördel-193). Seega on kinnitust leidnud asjaolu, et hageja proovis pikka

aega enne Kinnistu tegelikku müüki Kinnistut müüa ja hageja sooviks oli Kinnistu müüa

hinnaga 850 000 eurot. Kohtu hinnangul saab e-kirjavahetusest ja XXX ütlusest järeldada, et

sellise võimaluse realiseerumine hageja jaoks tehingu näol OÜ-ga PERTON EHITUS oli hageja

jaoks äärmiselt oluline.

26. Kohtu hinnangul ei saa eeldada, et kinnisasja müüjal oleks alati võimalik

müügitingimusi oma suva järgi dikteerida. Samuti ei saa eeldada, et hageja oleks võinud OÜ-lt

PERTON EHITUS nõuda osalist ostuhinna tasumist suuremas summas kui see, mis oli

08.03.2016 lepingus kokku lepitud. Hageja sooviks oli kinnisasi müüa 850 000 euroga,

kokkulepe OÜ-ga PERTON EHITUS saavutati 830 000 euro ulatuses. Seega oli tegemist

hageja jaoks ligilähedaselt soovitud olukorraga. Tunnistaja XXX ütlused tõendavad seda, et

kokkulepe Kinnistu ostu-müügi tehingutingimuste osas OÜ-ga PERTON EHITUS osas

saavutati juba enne kohtuliku hüpoteegi seadmist. Seega antud olukorras ei saa järeldada, et

hageja saanuks olla 08.03.2016 seisuga positsioonis, kus ta oleks saanud nõuda ostjalt rohkem

raha või muid soodsamaid tingimusi võrreldes sellega, mida ta tegelikult saavutas.

27. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal esines 08.03.2016 takistus Kinnistu osas

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja seega kogu müügihinna saamiseks 830 000 euro suuruses

summas.

28. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli sõlmitud laenuleping Omalaen OÜ-ga ja hageja

tasus Omalaen OÜ-le täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts kuni aprill

2016 eest. Hageja väitel tekkis hagejal vajadus tasuda täiendavat intressi tulenevalt sellest, et

08.03.2016 jäi Kinnistu asjaõigusleping sõlmimata ning seetõttu jäi tal Omalaen OÜ-le laen

summas

131 000 eurot tagastamata. Kostja väitel sai Kinnistu müük olla vaid üheks alternatiiviks

rahaliste vahendite saamisel laenu tagastamiseks.

Kohus leiab, et tähtsust ei oma see, millistest rahalistest vahenditest lootis hageja Omalaen OÜ-

lt võetud laenu tagastada, vaid tähtsust omab see, kas Kinnistu müügist saadavad rahalised

vahendid olid 08.03.2016 seisuga ainukeseks allikaks laenu tagastamisel. Kohtu hinnangul saab

seda antud juhul järeldada. 08.03.2016 OÜ PERTON EHITUS ja hageja vahel sõlmitud

võlaõigusliku lepingu alusel tasus OÜ PERTON EHITUS hagejale 112 743,60 eurot. Selle

järgselt tasus hageja 15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi

131 000 eurot osas sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni 14.07.2016. Nimetatud

asjaoludest nähtuvalt ei olnud hagejal muid allikaid laenu tagastamiseks kui Kinnistu müügist

saadav raha. Kohtu hinnangul oleks ebaloogiline järeldada, et hageja, vaatamata muude

rahaliste vahendite olemasolule, ei tasunud krediidiandjale laenu tagasi, riskides sellega jätkuva

intressi tasumisega ja seega oma vara vähenemisega. Lisaks nähtub 14.10.2015 ja 14.01.2016

Omalaen OÜ ja hageja vahel sõlmitud laenulepingust nr 20151014, et laenu intressi määraks

oli 24% aastas (tl 122-126) ning 15.03.2016 laenulepingu muudatusest, et intressimääraks oli

2-16-19282

9 (14)

20% laenusummast aastas (tl 4950). Kohtu hinnangul võib 20-24% aastas pidada pigem väga

kõrgeks intressimääraks, mille puhul võib iga mõistlikult käituva isiku sooviks pidada eesmärki

saavutada võimalikult lühike laenu tagastamise periood ja üritada võimalikult kiiresti laen

tagasi maksta. Tunnistaja XXXütluste kohaselt oli GMPP huvi saada lühiajalist laenu.

XXXsõnade kohaselt „Selliselt sai ka laenuandjale edastatud soov võimalikult lühikeseks ajaks

pikendada laenulepingut, millega aga laenuandja ei nõustunud. Tal olid omad ärihuvid ja

protsent oli üle 20% aastas. Ta teenis sellega kopsaka intressi. Laenu oleks saanud tasuda, kui

ei oleks olnud kohtulikku hüpoteeki ja Pertoniga oleks sõlminud veebruari lõpus, märtsi alguses

asjaõiguslepingu ja Perton oleks tasunud vastavalt meie kokkuleppele kogu summa. Seega oleks

ära langenud laenu pikendamine, kuna laenu tähtaeg saabus märtsis ja enne seda oleks saanud

teha tehingu ära.“ (tl 192 pöördel-193).

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et laenu tagastamata jätmine ja sellega täiendava intressi

tasumise kohustuse tekkimine oli põhjuslikus seoses 08.03.2016 Kinnistu asjaõiguslepingu

sõlmimata jäämisega.

29. Vaidluse all ei ole, et hageja oli kohustatud Omalaen OÜ-le tasuma intressi kuni

täiendavate rahaliste vahendite tekkimiseni, so kuni 22.04.2016 hageja ja OÜ PERTON

EHITUS vahel asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja sellest tulenevalt OÜ PERTON EHITUS poolt

ülejäänud Kinnistu ostuhinna tasumiseni. Samuti ei ole vaidluse all, et hageja tasus intressi

summas 7132,21 eurot. Eeltoodust tulenevalt on ka hagejal tekkinud kahju ja kostja käitumise

vahel olemas põhjuslik seos.

Seega saab kohus hageja nõude summas 7132,21 eurot TsMS § 391 lg 1 p 1 alusel rahuldada.

30. Hageja nõuab kostjalt ka saamata jäänud tulu. Kohtu hinnangul saab TsMS § 391 lg 1 p

1 alusel kuuluda hüvitamisele otsene varaline kahju. Hageja on tuginenud täiendavalt sellele,

et tegemist on heade kommete vastase teoga.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju

tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või

vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 8 alusel on võimalik

nõuda heade kommete vastase käitumisega tekitatud kahju hüvitamist. Heade kommete vastase

käitumise kaitse eesmärgiks on muuhulgas ka kannatanu kaitsmine puhtmajandusliku kahju

tekkimise eest. Seega siis saaks antud sätte alusel hüvitada ka saamata jäänud tulu. 31. Kahju

õigusvastasest tekitamisest tuleneval süül põhineva deliktilise vastutuse kohaldamiseks peab

hageja üldjuhul tõendama kostja teo, kahju, põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo

õigusvastasuse. Kui hageja on tõendanud, et kostja on põhjustanud õigusvastaselt kahju, siis

vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab oma süü puudumise (Riigikohtu 2. novembri 2016.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-16, p 15; 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-16, p

11; 16. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-16, p 14). Kostja teo VÕS § 1045 lg 1 p 8

järgi õigusvastasuseks teoks lugemiseks piisab sellest, et kostja käitus heade kommete vastaselt

ja möönis, et see tegevus võib hagejale kahju tekitada (Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-132-16, p 17). Hageja peab seega tõendama, et kostja pidi aru saama, et tema tegu võib

hagejat kahjustada.

32. Kõigepealt peab kohus hindama, kas kostja on käitunud heade kommete vastaselt,

seejärel, kas hagejale on tekkinud kahju ja kas kostja teo ja kahju vahel on põhjuslik seos.

33. Kuna hageja on kohtusse pöördunud hagi tagamise abinõu kohaldamisega tekitatud

kahju hüvitamiseks, peab kohus asjakohaseks kaaluda, kas kostja on tsiviilasjas nr 2-16-2603

hagi ja hagi tagamise taotluse esitamisel käitunud heade kommete vastaselt, kas sellise

käitumise eesmärk oli hagejale kahju tekitamine.

2-16-19282

10 (14)

Seetõttu ei pea kohus asjakohaseks hageja väiteid selle kohta, et Kristjan Sild lõi Tellis 49 OÜ

nimel kõigepealt olukorra, kus hageja jäi uskuma, et kostja soovib Kinnistut omandada, lubades

finantseerida tehinguga oluliselt seotud hoonestusõiguse väljaostmist, kuid hiljem Kristjan Sild

teadlikult taganes lubadustest, jättis täitmata oma lubadused finantskohustused täita, aidata

välja osta seda hoonestusõigust, teiseks jättis ilmumata notari juurde ja täitmata kinnistu ostuga

seotud kohustused ning hiljem selgus see, et ta oli teadlikult loonud olukorra, kus ta viis hageja

sellisesse seisu, et hageja oleks sunnitud olnud tema tingimustel kinnistu odavalt võõrandada.

Nimetatud kostja käitumiste osas ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada,

et need mõjutasid kohut võtma tsiviilasjas nr 2-16-2603 hagiavaldust menetlusse ja tegema

19.02.2016 hagi tagamise määrust kostja (tsiviilasjas nr 2-16-2603 hageja) kasuks. Seetõttu

jätab kohus hindamata ka nimetatud asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid.

34. Hageja väitel esitas Tellis 49 OÜ tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtule valeväiteid, kui väitis,

et tehingu hinnale lisandus ootamatult 44 000 eurot; et hageja pidas läbirääkimisi tahteta

sõlmida leping ja et hageja poole pöörduti kohtuväliselt pretensiooni ja rahalise nõudega.

Kostja väitel pidasid pooled läbirääkimisi ja , neil ei tulnud midagi sellest välja, kuid seda ei

saa pidada heade kommete vastaseks.

19.02.2016 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-16-2603 on kohus märkinud oluliste asjaoludena

järgmist. „Hagiavalduse kohaselt alustasid pooled 2015. a kevadest läbirääkimisi Tallinnas

Telliskivi 49 asuva kinnistu ja kinnistut koormava hoonestusõiguse võõrandamiseks. Hageja

soovis omandada kinnistu ja hoonestusõiguse. Pooled olid tingimustes ja hinnas kokkuleppele

jõudmas, kui kostja lisas ootamatult hinnale 44 000 eurot, mistõttu jäi tehing sõlmimata. Kostja

omandas ise hoonestusõiguse ja kinnistu on internetisportaalis www.uusmaa.ee müügis. Kõik

kulud seoses läbirääkimistega on jäänud hageja kanda ning hageja soovib, et kostja need

hüvitaks.“ (tl 11-14).

12.09.2016 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-16-2603 on kohus märkinud oluliste asjaoludena

järgmist. „Hagiavalduse kohaselt alustasid pooled 2015. a kevadel läbirääkimisi Tallinnas

Telliskivi 49 asuva kinnistu ja kinnistut koormava hoonestusõiguse võõrandamiseks. Hageja

leiab, et kostja katkestas pahatahtlikult kinnistu müügilepingu läbirääkimised. Pooled olid

olulistes tingimustes kokku leppinud ning kokku oli lepitud notariaalse tehingu vormistamise

aeg. Kostja lisas ootamatult kinnistu ostuhinnale 44 000 eurot ja hageja kinnistut ei

omandanud. Kostja omandas ise kinnistu ning asus seda müüma. See näitab, et kostjal ei olnud

huvi kinnistut hagejale võõrandada. Kõik kulud seoses läbirääkimistega on jäänud hageja

kanda. Kuna kostja käitus hageja suhtes tehingu tegemata jätmisel pahauskselt, siis nõuab

hageja kostjalt kulude hüvitamist.“ (tl 18-23).

Eeltoodust tulenevalt järeldab kohus, et tsiviilasjas nr 2-16-2603 oli kohtuasja algatamise

põhiliseks ajendiks väide, et hageja (tsiviilasjas nr 2-16-2603 kostja) justkui pahatahtlikult

katkestas poolte vahelised läbirääkimised Kinnistu ostu-müügi osas, lisades ootamatult kinnistu

hinnale 44 000 eurot.

35. Kohus leidis 12.09.2016 otsuses, et „Kohtu hinnangul ei näita ükski kohtu ette toodud

asjaolu, et kostja ei soovinud kinnistut võõrandada või et tal ei olnud tahet müügilepingut

sõlmida. Käesolevaks ajaks on kostja kinnistu võõrandanud kolmandale isikule (tl 180. Hageja

ei ole tõendanud, et pooled saavutasid kokkuleppe olulistes lepingutingimustes, ennekõike

ostuhinna tasumises.“ „Käesoleval juhul pole põhjendatud järeldada, et hagejas tekitati

usaldus, et jõutakse hageja poolt pakutud tingimustel lepingu sõlmimiseni. Kostja vaikimist ei

saa esitatud asjaoludel lugeda nõusoleku või heakskiidu andmiseks.“ „Tõendamata on hageja

väide, et kostja tõstis ootamatult ostuhinda, et takistada hageja poolt kinnistu ostmine.

Käesoleval juhul puudusid hagejal rahalised vahendid kogu ostuhinna tasumiseks (tl 169,

2-16-19282

11 (14)

lepingu projekti p 4, tl 17). Ühestki maakohtule esitatud tõendist ei nähtu, et kostja andis

hagejale kinnituse, et on nõus kinnistut müüma hageja poolt välja toodud maksetingimustel.

Kõik sellised pakkumised on tehtud ühepoolselt hageja enda poolt (tl 170-171). Hagejale oli

teada, et kostja soovib kinnistut müüa ning saadud ostuhinna eest tasuda võlgnevused (tl 153).

Seega teadis hageja, kui oluline oli kostjale ostuhinna täies ulatuses tasumine. Samuti ei saa

lugeda pahauskseks seda, et kostja ei jätkanud läbirääkimisi pärast 22.10.2015 hagejapoolset

pakkumist, sest kostja huviks oli kogu ostuhinna saamine (tl 156-157).“ (tl 18-23).

Tunnistaja XXX ütluste kohaselt tegi Tellis 49 pakkumise Kinnistu ostuks. XXX sõnade

kohaselt „Läks mõni aeg mööda ja siis ilmus K. Sild oma OÜ Tellis 49-ga eetrisse ja pakkus

720 000 eurot kohest raha mingi aja jooksul Telliskivi 49 eest. Meil oli varasemalt kokkulepitud

850 000 eurot K. Sillaga Telliskivi 49 eest. K. Sild koos oma Tellis 49-ga on kaotanud usalduse.

Sellise ettevõtte juhtkonda ei saa teine pool kunagi usaldada. GMPP käsitleb Tellist 49 ja K.

Silda kui petturit, ebausaldusväärset isikut. Selle poole aasta läbirääkimiste käigus kinnitas K.

Sild korduvalt, et on huvitatud Telliskivi 49 omandamisest.“ (tl 192 pöördel-193).

Kostja pahatahtlikkuse tõendamiseks esitas hageja veel 20.04.2015 Kristja Silla poolt XXX

saadetud e-kirja, milles Kristjan Sild märgib, et Sild Capital OÜ on nõus omandama Telliskivi

49 kinnistu hinnaga 850 000 eurot (tl 164). 20.04.2015 kirjas märgib Kristjan Sild, et soovib

vormistada kinnisasja ostu-müügi summas 850 000 eurot kirjalikuks kokkuleppeks

(tl 164). Samuti esitas hageja 22.10.2015 e-kirja, milles märgib Kristjan Sild, et senised

pakkumised on maas ja nende juurde tagasi ei tule ning uus pakkumine oleks 720 000 eurot (tl

165).

36. Kohus leiab, et maakohus on teises tsiviilasjas poolte esitatud tõendeid hinnates tuvastanud

asjaolu, et hageja (teises asjas kostja) ei ole ootamatult kinnisasja hinda tõstnud ja seetõttu

läbirääkimisi pahatahtlikult katkestanud. Teises asjas tehtud kohtuotsus saab olla

dokumentaalseks tõendiks (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2016 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-29-16, p 20). Hinnangu andmine, kas varasemas tsiviilasjas tehtud lahendiga on mingi

asjaolu tuvastatud, tähendab varasema asja lahendi kui dokumentaalse tõendi (TsMS § 272 jj)

sisu hindamist (Riigikohtu 13.11.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-13, p 8). Seega on

asjaolu näol, et hageja (teises asjas kostja) ei ole ootamatult kinnisasja hinda tõstnud ja seetõttu

läbirääkimisi pahatahtlikult katkestanud, tegemist teises tsiviilasjas tuvastatud asjaoluga, mida

saab tõendatuks lugeda tõendina esitatud kohtulahendi alusel.

20.04.2015 Kristja Silla poolt XXX saadetud e-kirjast nähtuvalt tegi kostja lepinguline esindaja

hagejale pakkumise kinnisasja omandamiseks 850 000 euro suuruses summas, kuid hiljem

22.10.2015 loobus varasemast pakkumisest ja tegi pakkumise madalamas summas.

Kostja ei ole ei tsiviilasjas 2-16-2603 ega ka käesolevas asjas esitanud tõendeid selle kohta, et

hageja oleks teinud kinnisasja müügi läbirääkimistel kõrgemaid, sealhulgas ootamatult

kõrgemaid pakkumisi. Hageja esitatud tõendite kohaselt tegi pakkumisi kostja esindaja ja seda

hoopis ise ootamatult madalama hinnaga. Tunnistaja XXX sõnul oli kostja varasemalt teinud

pakkumise 850 000 euro suuruses summas, kuid ootamatult tegi pakkumise 720 000 euro

suuruses summas. Esitatud tõenditest saab teha järelduse, et kostja esindaja on hoopis ise

hagejat läbirääkimistel üllatanud ja seega põhjustanud kinnistu müügi läbirääkimiste katkemise.

Kohus leiab, et kostja pidi sellises olukorras kohtusse hagi esitamisel teadma, et hageja ei ole

läbirääkimisi katkestanud. Olukorras, kus kostja lepinguline esindaja on põhjustanud

läbirääkimiste katkemise ja on esitanud seejärel kohtusse hagi koos hagi tagamise taotlusega

teadmises, et tegelikult hageja pole läbirääkimisi pahauskselt katkestanud, on kohtu hinnangul

tegemist tahtlikult hagejale kahju tekitamise sooviga. Kahju tekkimise teadmiseks piisab sellest

2-16-19282

12 (14)

kui kahju tekitaja seda möönab. Hagi tagamise taotluse esitamisel saab järeldada isiku

möönmist, et hagi tagamise tagajärjed võivad olla teisele poolele kahjulikud.

Riigikohus on leidnud, et vastuolu heade kommetega seisneb eksimises ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Tehingu

heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe

poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata

kogumis (vt ka Riigikohtu 24. mai 2001. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01).

Kohtu hinnangul ei ole valeväidetel põhineva hagi esitamine kooskõlas ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangutega.

37. Hageja on tuginenud ka sellele, et hagejale on kahju tekkinud kostja poolse hea usu

põhimõtte rikkumisega. Hea usu põhimõtte rikkumiseks peab hageja seda, et kostja kasutas ära

hagejalt saadud informatsiooni kinnistu müügitingimuste, üürnikke ja muude asjaolude suhtes.

Samuti seda, et kostja esindaja ei ilmunud notari juurde, andis katteta lubadused, avaldas

informatsiooni, mida tavapäraselt ei avaldata.

Hea usu põhimõte ei ole VÕS § 1045 lg 1 p 7 mõttes kaitsenorm (vt Riigikohtu 12.12.2016

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-16, p 17). Hea usu põhimõtte vastane võib olla mingi käitumine

iseenesest. Hea usu põhimõtte vastasest käitumisest ei teki üldjuhul kahju hüvitamise

nõudeõigust. Ainult siis kui on rikutud kohustust, mis on tuletatud hea usu põhimõttest.

Üldjuhul võib selline kohustus seisneda mingis teavitamiskohustuses. Kui seda on rikutud, võib

tekkida VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude õigus. Nimetatud sätte alusel on võimalik

nõuda ka saamata jäänud tulu hüvitamist.

Kohtu hinnangul ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada hagejale kahju

tekkimist hageja poolt viidatud kostja esindaja käitumise tagajärjel. Hageja ei ole põhjendanud,

kuidas seondub hageja poolt viidatud kahju tekkimisega asjaolu, et kostja lepinguline esindaja

ei ilmunud notari juurde. Sellist seost ei saa kohtu hinnangul käesolevas asjas järeldada. Samuti

ei saa järeldada seost hageja viidatud kahju ja väidetava informatsiooni ärakasutamise osas.

38. Hageja leiab, et talle on tekkinud kahju saamata jäänud intresside näol. Hageja väitel oli

hagejal hagi tagamise tõttu seetõttu ajavahemikul 08.03.2016-22.04.2016 (kokku 45 päeva)

saamata 579 124,19 eurot. Lähtudes intressist 11,50% osas on hageja nõue kostja vastu antud

alusel 8209,08 eurot. Hagi rahuldamata jätmise järel sai hageja oma raha kohtu deposiidist

tagasi 08.11.2016. Seega oli raha deposiidis täpselt 8 kuud ehk 245 päeva (08.03.2016 kuni

08.11.2016), mistõttu arvestusega 11,50% intressi aastas on hageja nõue kostja vastu 983,48

eurot.

39. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju

hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu

saamise võimaluse kaotamises.

Saamata jäänud tulu kui kahju hüvitamine VÕS § 128 lg 4 mõttes põhineb tõenäosusel, kuna

reeglina ei ole võimalik täpselt hinnata, millist kasu või kahju oleks pool saanud, kui lepingut

oleks ettenähtud ajani kohaselt täidetud. Hinnata tuleb asjaoludest lähtuvalt enne rikkumist

lepingu alusel teenitud kasu, alternatiivseid kasusaamis võimalusi muude isikutega tehtud

sarnaste tehingute alusel, poole investeeringuid kasu saamiseks jms. VÕS § 128 lg 4 teine lause

rõhutab, et saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

Riigikohus on mh leidnud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja

tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu 21. juuni 2011. a otsus

2-16-19282

13 (14)

tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12; Riigikohtu 08. jaanuar 2013.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17312,

p 20).

Seega on hageja tõendada asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, et tal oli kavatsus ja

võimalus intressitulu teenida.

Tunnistaja XXX ütluste kohaselt oleks ta saanud kinnistu koheselt võõrandada OÜ-le

PERTON EHITUS ja saada kätte kogu müügihinna märtsi alguses, mistõttu oleks ta saanud

ülejäänud raha vabade vahenditena investeerida ning oleks saanud teenida intressitulu, 1012 %

aastas (tl 192 pöördel-193).

40. Kohus leiab, et XXX ütlustest ei nähtu, milles pidi seisnema hageja võimalus intressitulu

teenida. Kohtu hinnangul on tegemist selles osas konkretiseerimata ja üldsõnaliste ütlustega.

Muid tõendeid hageja kohtule esitanud ei ole. Kohtul ei teki tunnistaja ütluste alusel

veendumust, et tegelikult oleks olnud hagejal mingi võimalus kinnisasja müügist saadavat raha

või deposiidis hoitavat raha kuhugi investeerida ja oleks olnud võimalus sellest tulu saada.

Pelgalt hüpoteetiline võimalus raha investeerida, ei ole aluseks saamata jäänud tulu

väljanõudmisele.

VÕS § 128 lg 4 teise lause kohaldamiseks peab kasu saamise võimaluse puudumine olema

samuti seotud tõenäosusega tulu teenida ning seda sätet ei saa mõista selliselt, et igasugune raha

kinnipidamine või kasutamisvõimaluse puudumine tähendaks kasu saamise võimaluse

kaotamist.

41. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja nõude summas 8209,08 eurot ja summas

983,48 eurot rahuldamata.

42. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja

ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Kohus lahendab ka varem

lahendamata taotlused.

Hageja esitas käesolevas asjas hagiavalduses taotluse kostja poolt tasutud tagatise kostjale

tagastamata jätmiseks. Kohus tuvastas, et kostja on tasunud tsiviilasjas nr 2-16-2603 hagi

tagamisel tagatise summas 637,19 eurot ja see asub käesoleval hetkel kohtu deposiidis. TsMS

§ 391 lg 2 kohaselt hagi tagamisega tekkida võiva kahju hüvitamiseks hagi tagamist taotlenud

isikult sisse nõutud tagatis tagastatakse hagi tagamist taotlenud poolele, kui teine pool ei ole

esitanud hagi kahju hüvitamiseks kahe kuu jooksul käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

ajast alates. Kuna hagiavaldus kahju hüvitamiseks esitati hageja poolt TsMS § 391 lg 2 märgitud

tähtaja piires, jätab kohus tulenevalt TsMS § 391 lg-st 2 kostjale hagi tagamise taotluse

esitamisel tasutud tagatise summas 637,19 eurot tagastamata. Ehkki hageja on sellekohase

taotluse esitanud, märgib kohus, et TsMS § 391 lg-t 2 rakendab kohus ka ilma taotluseta.

Hagejal on võimalus käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumisel esitada kohtule taotlus tagatise

summa välja maksmiseks.

43. Kostja esitas 07.09.2017 taotluse 05.09.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks

selliselt, et asendada kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses „Kohtulik hüpoteek on selleks,

et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna „kasutamise“ sõnaga „käsutamise“

ning lugeda õigeks lauseks järgmine lause „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul

säiliks kinnistu käsutamise õigus“. Hageja ei ole vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et kostja

taotlus on põhjendatud ja rahuldab selle ning asendab kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses

„Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna

„kasutamise“ sõnaga „käsutamise“ ning loeb õigeks lauseks järgmise lause „Kohtulik hüpoteek

on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu käsutamise õigus“.

2-16-19282

14 (14)

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

44. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

45. Lähtudes hageja kogunõudest summas 16 324,77 eurot, rahuldab kohus käesoleva

otsusega hagi 44% ulatuses.

Ehkki hagi rahuldamata ja rahuldatud osa ei ole täpselt võrdsed, ei pea kohus vajalikuks

menetluskulusid jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Riigikohus on leidnud, et hagi

rahuldamise proportsioon ei pruugi menetluskulude jagamisel olla siiski määrav, kuivõrd

arvesse tuleb võtta kõiki menetluse asjaolusid, sealhulgas kompromissettepanekutega

seonduvat (vt Riigikohtu 27.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 17).

46. TsMS § 163 lg 2 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu

on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud

tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Ehkki käesolevas

asjas pooled kompromissettepanekut ei esitanud, arutas kohus pooltega 07.09.2017 toimunud

kohtuistungil võimalikku kompromissi. Hageja väitel ei ole kostja talle ettepanekut teinud.

Kostja kinnitas kohtuistungil ühemõtteliselt ja konkreetselt, et tema välistab selles asjas

igasuguse kompromissi. Arvestades kostja äärmiselt jäika positsiooni kompromissi osas ja

arvestades nõude rahuldatud ulatust, peab kohus õiglaseks mitte jätta osaliselt kostja

menetluskulusid hageja kanda, vaid jätta menetluskulud täielikult poolte enda kanda. Seetõttu

ei määra kohus kindlaks menetluskulusid.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler kohtunik