2-16-13738/67 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. oktoober 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-13738

Tsiviilasi

T.P. hagi A.K. ja K.S. vastu kaasomandi lõpetamiseks

ning A.K. vastuhagi T.P. ja K.S. vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot; 3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T.P. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

26. september 2017

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): T.P. (isikukood XXX), esindaja riigi

õigusabi korras vandeadvokaat Nikolai Kõiv

Vastustajad (kostjad): A.K. (isikukood XXX) ja K.S.

(isikukood XXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsus ja

teha asjas osaliselt uus otsus.

2. Kohustada A.K. t ja K.S. andma nõusolek sulgeda T.P.

le, A.K. le ja K.S. le kuuluvate Viljandi maakonnas Abja

vallas

Abja-Paluoja

linnas

XXX

korteriomandite

registriosad

nr

XX,

XX,

XX

(Tartu

Maakohtu

kinnistusosakond)

ja

kinnistusregistris

suletud

korteriomandite asemel avada uus kinnistusregistriosa

katastritunnustega XXX, elamumaa, asukohaga XXX

Abja-Paluoja linn Abja vald Viljandi maakond ning

registriosa teise jakku kanda kinnistu kaasomanikena T.P.

(mõttelise osa suurus 924/1690 kinnistust), A.K.

(mõttelise osa suurus 350/1690 kinnistust) ja K.S.

(mõttelise osa suurus 416/1690 kinnistust).

3. Saata T.P. hagi A.K. ja K.S. vastu kaasomandi

lõpetamiseks ning A.K. vastuhagi T.P. ja K.S. vastu

kaasomandi

lõpetamiseks

maakohtule

uueks

läbivaatamiseks.

4. Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise

otsustab maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. T.P. (hageja) esitas 12. septembril 2016 Tartu Maakohtule hagi A.K. (kostja I) ja K.S. (kostja

II) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada pooltele kuuluvate korteriomandite

sulgemise tagajärjel tekkinud kinnistu kaasomand selliselt, et jätta kinnistu hageja ainuomandisse

ning kohustada teda maksma kostjatele rahalist hüvitist. Hageja palus tuvastada ka kostjate

nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning asendada kostjate sellekohane tahteavaldus

kohtuotsusega.

Hagiavalduse kohaselt on poolte kaasomandis kinnistu, asukohaga XXX Abja-Paluoja linn Abja

vald Viljandimaa. Kinnistu kuulub kaasomanikele järgmiselt: T. P 924/1690, A. K 350/1690 ja

K. S 416/1690 kaasomandist. Kinnistul asus varem kolme korteriga elamu, mis on tulekahjus

hävinenud. Riikliku ehitusregistri andmetel on elamu kohta väljastatud 22.06.2004 teatis ehitise

likvideerimiseks.

Hageja on aastaid hoolitsenud kinnistu ja seal asuva abihoone eest ning kasutanud seda

suvekoduna. Kostjad ei ole käinud oma kinnisvara hooldamas. Hageja on valmis tasuma kostjatele

hüvitist lähtudes kinnistu turuväärtusest. Domus Kinnisvara poolt 17.02.2016 koostatud

ekspertarvamuse alusel on kinnistu turuväärtuseks 5900 eurot. Seega on kostja I mõttelise osa

maksumus 1222 eurot ja kostja II mõttelise osa maksumus 1452 eurot.

Hageja esitas 16. jaanuari 2017 menetlusdokumendis alternatiivnõude kinnistu reaalosades

jagamiseks. Alternatiivselt taotles hageja kinnistu jagada reaalosadeks, millest 54,67% jätta hageja

ainuomandisse ja ülejäänud kostjate omandisse.

2. Kostja I vaidles hagile vastu ja esitas 25. novembril 2016 vastuhagi, milles palus jätta kogu

kinnistu tema omandisse. Kostja I on nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma

lähtudes turuhinnast. Kostja I pakub kinnistu väärtuseks 10 000 eurot. Alternatiivselt taotles

kostja I müüa kinnistu avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole kostja I arvates võimalik, sest hageja ei ole esitanud ühtegi

asjasse puutuvat plaani või muud dokumenti. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki

olemust ja maakorralduse nõudeid.

3. Kostja II oli nõus talle kuuluva korteriomandi sulgemisega ja kinnistu kaasomandi lõpetamisega

müügi kaudu võimalikult kasumlikult. Kostja II soovib tagasi saada vähemalt kinnistu

soetamisraha 1661 eurot 47 senti, mis on suurem kui hageja poolt talle pakutud summa.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 27. veebruari 2017 otsusega T. P hagi osas, milles hageja taotles

sulgeda korteriomandite registriosad ja avada uus kinnistusregistriosa ning jättis rahuldamata

kaasomandi lõpetamise nõude hageja taotletud viisidel.

Maakohus rahuldas A. K vastuhagi, milles ta taotles lõpetada kaasomand kaasomanikevahelise

enampakkumise teel, jagades saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus leidis, et kinnistu jätmine ühele kaasomanikule ei arvestaks kõigi kaasomanike

huvidega. Hagejale kuulub küll suurem osa kinnistust ja tal on aastatepikkusest kinnistu

kasutamisest tekkinud sellega emotsionaalsem side kui kostjatel, kuid see ei ole kohtu hinnangul

nii ülekaalukas huvi, et oleks põhjendatud jätta kinnistu hagejale. Hageja väide elukohast

ilmajäämise kohta on alusetu, sest kinnistul ei ole ühtegi elamut. Kinnistul asuvat abihoonet

kasutab hageja suvituskohana ning see ei ole talvel elukohana kasutatav. Hageja tegelik elukoht

on XXX Valga linn. Hageja on võtnud enda valdusse osa kaasomandist, kinnistu kasutuskorda ei

ole kokku lepitud. See, et abihoone asub hageja poolt kasutataval kinnistu osal, ei anna alust seda

tunnistada hageja vallasvaraks. Tõendamata on asjaolu, et vaidlusaluse kinnistu maatükk tagastati

omandireformi kohaselt hagejale, mistõttu kohus ei saa sellele tugineda.

Poolte vahel on vaidlus kinnistu turuväärtuse osas. Maakohus leidis, et hageja esitatud

kinnisvarabüroo hinnang kinnistu turuväärtuse kohta ei ole usaldusväärne tõend. Selles esitatud

järeldused on üldised. Võrdluse aluseks on võetud portaalides olevad 4 elamumaa

pakkumishinnad, mitte müügihinnad. Kuna nii hageja kui kostja I soovivad kinnistut enda

omandisse, on kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel õiglane ja kõige

enam kaasomanike huve arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Enampakkumise kaudu on

kaasomanikele tagatud õiglane hüvitis oma osa eest.

Hageja esitas 16. jaanuari 2017 menetlusdokumendis alternatiivnõude kinnistu reaalosades

jagamiseks. Kohus muudetud kujul hagi ei menetlenud, sest kostja I vaidles sellele vastu ning

kohus ei tuvastanud hagi muutmiseks mõjuvat põhjust. Kohus märkis, et kinnistu reaalosadeks

jagamine ei oleks esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt õiguslikult võimalik. Abja Vallavalitsuse

16.01.2017 seisukohast nähtuvalt on kinnistu kaheks reaalosaks jagamine võimalik läbi

detailplaneeringu. Detailplaneeringut ei ole aga koostatud. Samuti ei ole tõendatud, kas pärast

kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist säilitaksid osad oma komplekssuse ning

kasutusotstarbe. Arvestades poolte suhteid ja senist läbisaamist ei oleks kinnistu jagamine

kooskõlas kaasomanike huvidega.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega hagi rahuldatakse või saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et

kostjad on omandanud korteriomandid ajal, mil elamu ja selles asuvad korterid olid täielikult

hävinenud. Hageja leiab, et tehingud on tehtud ebaõigete dokumentide alusel ning mõlemad

kostjad teadsid või pidid teadma, et tehingu tegemisel puudus müügiobjekt. Kuna korteriomandeid

faktiliselt ei olnud, on tegemist tühiste tehingutega.

Seoses elamu hävinemisega muutusid endised korteriomanikud kinnistu kaasomanikeks. Hagejal

oli kinnistu mõttelise osa ostueesõigus AÕS § 73 lg 2 alusel. Hagejal on õigus omandada antud

kinnistu eesõigusega tasudes kostjatele eksperdi poolt määratud kinnistu turuhinna või summa,

millega kostjad omandasid 2006. aastal ja 2008. aastal kinnistu mõttelised osad. Kostjad ei ole

vaidlustanud hageja esitatud ekspertarvamust ega ole taotlenud viia läbi täiendavat kinnistu

turuväärtuse hindamise ekspertiisi.

Maakohus jättis menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata hageja alternatiivse nõude

jagada kinnistu reaalosadeks. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei

ole võimalik. Kaasomandi reaalosadeks jagamise otsustamisel ei pea olema detailplaneeringut.

Enne kohtulahendit ei ole võimalik algatada detailplaneeringut, kuna detailplaneeringu

algatamiseks peavad kõik kinnistu kaasomanikud esitama oma tahteavaldused. Kaasomandi

jagamine reaalosadeks on antud juhul tunduvalt õiglasem kui kaasomandi lõpetamine

enampakkumisel, kus juba algusest peale on teada hageja ja kostja I erinevad rahalised

võimalused. Hageja majanduslik seisund ei võimalda tasuda kinnistu mõttelise osa eest üle selle

keskmise turuväärtuse.

Maakohus jättis alusetult arvestamata, et hagejal on sissekirjutus kinnistu aadressil ning hageja

elab regulaarselt kevadest kuni sügiseni kinnistul asuvas kõrvalhoones.

Kohtuotsuse resolutsioon on ebaselge ega ole täidetav. Maakohus jättis tähelepanuta hageja

taotluse tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning

asendada kostjate sellekohane tahteavaldus kohtuotsusega. Ebaselge on ka kohtuotsuse

resolutsiooni p 4, millest ei nähtu, kuidas toimub kaasomanikevaheline enampakkumine ja kes

kannab sellega seotud kulud.

6. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, leides, et maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei

ole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada. Ringkonnakohus

tühistab TsMS § 657 lg 3 alusel Tartu Maakohtu 27. veebruari 2017 otsuse ja teeb asjas osaliselt

uue otsuse, millega rahuldab hageja nõude kohustada andma kostjaid nõusolek korteriomandite

registriosade sulgemiseks ja uue registriosa avamiseks. Hageja hagi kostjate vastu kaasomandi

lõpetamiseks ning kostja I vastuhagi hageja ja kostja II vastu kaasomandi lõpetamiseks tuleb saata

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

8. KOS § 6 lg 1 kohaselt lõpeb korteriomand kinnistusraamatu kande kustutamisega või

korteriomandite registriosa sulgemisega. Sama paragrahvi lg 2 järgi korteriomandite registriosad

võib sulgeda üksnes üheaegselt. Kõik registriosad suletakse järgmistel juhtudel: 1) kõigi

korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel; 2) enamiku korteriomanike

notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, kui hoone on täiesti kasutamiskõlbmatuks

muutunud; avaldusele tuleb lisada kohaliku omavalitsuse asjakohane õiend; 3) isiku notariaalselt

tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid.

Vastavalt KOS § 6 lg-le 3 korteriomandi registriosade sulgemise korral avatakse kinnisasja kohta

uus registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras. KOS § 6 lg 2

p-des 1 ja 2 sätestatud alustel jääb kinnisasi endiste korteriomanike kaasomandisse.

Kaasomandiosa suurus on võrdeline korteriomanikule kuulunud korteriomandi kaasomandi

mõttelise osa suurusega, kui korteriomanike kokkuleppel ei ole määratud teisiti.

9. Õige on hageja väide, et maakohus on jätnud tähelepanuta hageja taotluse tuvastada kostjate

kohustus anda nõusolek korteriomandite registriosade sulgemiseks ja kinnisasja kohta uue

registriosa avamiseks. Kohtulahend ei ole iseseisvaks kandealuseks, vaid sellega üksnes

asendatakse puututatud isiku nõusolekut kande tegemiseks ning kande tegemiseks on vajalik ka

kinnistamisavaldus. Kohtule ei ole üldjuhul antud kinnistamisavalduse esitamise õigust.

Maakohus on vaidlustatud kohtuotsuses ise sulgenud korteriomandite registriosad ja avanud uue

kinnistusregitriosa ning selliselt sõnastatud kohtuotsuse resolutsioon ei ole täidetav. Maakohus

saab kohustada kostjaid andma vastavad nõusolekud ning sel juhul esitab hageja

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse koos jõustunud kohtulahendiga.

10. Asja materjalide kohaselt ei ole kostjad vastu vaielnud hageja väitele, et korteriomandid on

hävinenud ning 22.06.2004 on väljastatud riikliku ehitusregistri andmetel teatis ehitise

likvideerimise kohta, s.o kostjad ei ole iseenesest vastu vaielnud korteriomandite registriosade

sulgemisele ja kinnisasja kohta uue registriosa avamisele. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust

kaasomandi mõtteliste osade suuruses. Samas aga kuna hageja ja kostjad ei olnud hagiavalduse

esitamise ajaks kinnistusosakonnale esitanud KOS § 6 lg 1 p-de 2 ja 3 kohast notariaalselt

tõestatud kinnistamisavaldust ning kaasomandit ei ole võimalik enne jagada, kui on suletud

korteriomandite registriosad ja avatud kinnisasja kohta uus registriosa, siis peab ringkonnakohus

võimalikuks rahuldada hageja nõue, milles taotletakse kohustada hagejaid andma nõusolek

korteriomandite registriosade sulgemiseks ja kinnisasja kohta uue registriosa avamiseks.

Nimetatud nõudes teeb ringkonnakohus ise otsuse, millega kohustab kostjaid andma nõusolek

sulgeda hagejale ja kostjatele kuuluvate Viljandi maakonnas Abja vallas Abja-Paluoja linnas XXX

korteriomandite registriosad nr XX, XX, XX ja kinnistusregistris suletud korteriomandite asemel

avada uus kinnistusregistriosa katastritunnustega XX, elamumaa, asukohaga XXX Abja-Paluoja

linn Abja vald Viljandi maakond ning registriosa teise jakku kanda kinnistu kaasomanikena

hageja (mõttelise osa suurus 924/1690 kinnistust), kostja I (mõttelise osa suurus 350/1690

kinnistust) ja kostja II (mõttelise osa suurus 416/1690 kinnistust).

11. Asja materjalidest nähtuvalt esitas hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kinnistu jääb

tema ainuomandisse ning alternatiivselt taotles kinnistu reaalosadeks jagamist (tl 66 – 68). Kostja

I vastuhagis taotles kaasomandi lõpetamist ja kinnistu tema ainuomandisse jätmist või

alternatiivselt kinnistu müümist kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

Maakohus on vaidlustatud otsuses (p-d 12, 13) ennatlikult asunud seisukohale, et kinnisasja

reaalosadeks jagamine hageja poolt alternatiivselt taotletud viisil ei ole õiguslikult võimalik.

Eelkõige nõustb ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et hageja poolt 16.01.2016 esitatud

taotlus kaasomandi lõpetamisel jagada kinnistu reaalosadeks on käsitletav hagi muutmisena

(täiendamisena) TsMS § 376 lg 1 mõttes. Samas aga hagi esemeks on kaasomandi lõpetamine ja

kuna kaasomandi lõpetamine korral on tegemist põhiseadusliku omandiõiguse tugeva riivega, siis

seetõttu oleks kohus pidanud lubama hagejal täiendada kaasomandi lõpetamise nõuet alternatiivse

jagamise viisiga jagada kaasomand reaalosadeks. Lisaks eeltoodule ei ole kostjad vastu vaielnud

sellele, et kohus ei arutaks hageja alternatiivnõuet lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamise teel.

Kostja I on küll reaalosadeks jagamisele vastu vaielnud, kuid ei ole vastu vaielnud jagamise viisi

arutamisele kohtumenetluses.

12. Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et kuna hageja poolt esitatud kinnisasja alternatiivse

jagamise viisi juures ei ole taotletud kostjatelt kinnisasja jagamise läbiviimiseks ning jagamise

kinnistamiseks vajalikke tahteavaldusi, siis ei ole kaasomandi lõpetamine ja reaalosadeks

jagamine õiguslikult esitatud avalduse alusel võimalik. Kinnistut ei ole võimalik jagada üksnes

kohtuotsuse alusel. Kui kohus on teinud otsuse kinnistu jagamiseks, peavad pooled läbima vastava

menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnistu

jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35

nõutud dokumendid, kinnistu jagamisel ka katastriüksuse plaani koopia (KRS § 36). Käesolevas

asjas tehtava kohtuotsusega ei saa määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel

kindlaks kinnistute piire, vaid kohtuotsus saaks üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu

vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitul kujul.

Kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda

taotlenud. Käeolevas asjas ei ole aga hageja alternatiivnõude esitamisel üldse märkinud, kuidas ta

soovib jagada kinnisasja reaalosadeks, s.o kinnisasja jagamiseks reaalosadeks ei piisa ainuüksi

Abja Vallavalitsuse vastusest päringule (tl 71), et kinnistu kaheks reaalosaks jagamine on võimalik

läbi detailplaneeringu, vaid hageja peab ise esitama kohtule, millisel viisil ta soovib kinnisasja

jagada reaalosadeks (asjakohane plaan). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja

maakorralduse nõudeid. Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise

tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole

võimalik moodustada katastriüksust.

Kuna hageja ei ole esitanud kohtule vastavat plaani, siis ei ole võimalik otsustada, kas kinnisasja

jagamine reaalosadeks on võimalik hageja soovitud viisil.

13. Antud juhul ei ole hageja poolt esitatud alternatiivnõue kaasomandi jagamiseks reaalosadeks

selge (avaldus on esitatud puudustega) ja seetõttu oleks maakohus pidanud andma hagejale TsMS

§ 3401 lg 1 kohaselt tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Maakohus ei ole juhtinud hageja tähelepanu

puudustele avalduses ega andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Sellega on kohus oluliselt

rikkunud selgitamiskohustust (TsMS § 392; § 351 lg 1,2) ja seetõttu saadab ringkonnakohus hagis

ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõude maakohtule uueks läbivaatamiseks.

14. Kuna ringkonnakohus saadab hagi ja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes maakohtule

uueks läbivaatamiseks, siis otsustab maakohus menetluskulude jaotuse ja

rahalise

kindlaksmääramise asjas tehtavas lõpplahendis.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Viivi Tomson