2-15-7908/71 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. oktoober 2017. a

Tsiviilasja number

2-15-7908

Tsiviilasi

Maimu Liivamäe ja Vassili Liivamäe hagi Marko

Ründva,

Roomet

Kahari

ja

Ruti

Kikase

vastu

reaalservituudi tingimuste muutmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

639 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. mai 2017. a otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liik

Maimu Liivamägi ja Vassili Liivamägi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

21. september 2017. a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant I (hageja I): Maimu Liivamägi (isikukood XXX)

Apellant II (hageja II): Vassili Liivamägi (isikukood XXX)

esindajad vandeadvokaat Tarmo Pilv, advokaat Toomas

Metsma

Vastustajad: (kostja I) Marko Ründva (isikukood XXX)

(kostja II) Roomet Kahar (isikukood XXX)

(kostja III) Ruti Kikas (isikukood XXX)

Vastustajate esindaja Sergei Desjatnikov

(puudutatud isik) Rannar Mägi (isikukood XXXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Maimu Liivamäe ja Vassili Liivamäe

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 5. mai 2017. a otsus muutmata.

Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi.

3. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus muutmata ning

ringkonnakohtus kantud menetluskulud Maimu Liivamäe

ja Vassili Liivamäe kanda.

Rahuldada Marko Ründva, Roomet Kahari ja Ruti

Kikase

avaldus

menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks ringkonnakohtus ja mõista Maimu

Liivamäelt ja Vassili Liivamäelt solidaarselt Marko

Ründva, Roomet Kahari ja Ruti Kikase kasuks välja

menetluskuluna

õigusabikulu

eurot

(koos

käibemaksuga).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Maimu Liivamägi (hageja I) ja Vassili Liivamägi (hageja II) esitasid 25. mail 2015 Tartu

Maakohtule hagi Marko Ründva (kostja I), Aleksander Kodenko (kostja II) ja Anastassia

Kodenko (kostja III) vastu, milles palusid muuta notari poolt 10. mail 2010 tõestatud

reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2 alapunkti 2.3. ja määrata uueks

sõnastuseks: “2.3. Teeservituut annab valitseva kinnistu I ja valitseva kinnistu II igakordsele

omanikule ja valitsevate kinnistute õiguslikul alusel kasutajale õiguse tähtajatult ja tasu eest

kasutada kolme (3) meetri laiust teeservituudi ala piki teeniva kinnistu II maatüki piiri teena,

mida võib läbida jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi.

Reaalservituudi tasu kokku on 500 eurot aastas, mis tasutakse valitseva kinnistu I igakordse

omaniku poolt summas 250 eurot ja valitseva kinnistu II igakordse omaniku poolt summas

250 eurot teeniva kinnistu II igakordsele omanikule iga aasta 10. jaanuariks.” Hagejad palusid

jätta kõik menetluskulud kostjate kanda.

Tartu Maakohus asendas 23. oktoobri 2015 määrusega hagejate avalduse alusel kostja II ja

kostja III uute kostjatega Roomet Kahari (kostja II) ja Ruti Kikasega (kostja III) seoses

esialgsete kostjate II ja III poolt kinnistu müümisega Roomet Kaharile ja Ruti Kikasele.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 8. juunil 2010 OÜ-ga ABV Linnaarendus (pankrotis)

notariaalse lepingu, millega omandasid X. Räni külas Ülenurme vallas korteromandi

(reaalosana korter X). Lepingu punkti 1.1.3 alapunkti 3 kohaselt on hagejate omandatud

korteriomand koormatud reaalservituudiga kinnistute nr XXX (kostja I korteriomand

aadressiga X.X. ) ja XXX (kostjate II ja III korteriomand aadressiga XXX. ) igakordsete

omanike kasuks. Reaalservituudiga on kaaskoormatud korteriomand kinnistusregistri

numbriga XXX (korteriomand aadressiga X ). Reaalservituudiks on teeservituut. Punkti 2.3.

alusel annab teeservituut valitseva kinnistu igakordsele omanikule ja valitseva kinnistu

õiguslikul alusel kasutajatele õiguse tähtajatult ja tasuta kasutada kolme (3) meetri laiust

teeservituudi ala piki teeniva kinnistu maatüki piiri teena, mida võib läbida jalgsi ja igat liiki

transpordivahendiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi.

Hagejad soovivad muuta reaalservituudi tingimusi, kuna 10. mai 2010 leping ei vasta

praegusele olukorrale. Võrreldes reaalservituudi seadmise ajaga on lepinguliste kohustuste

vahekord oluliselt muutunud. Hagejatel ei olnud võimalik reaalservituudi tingimustes kaasa

rääkida ning leping sõlmiti kostja I huve arvestades. Kostjatel oli enne reaalservituudi

seadmist olemas avalikult teelt juurdepääs oma kinnistule ja puudus vajadus reaalservituuti

seada. Reaalservituudi seadmise lepingu täpsed tingimused ja ulatus ei olnud hagejatele

kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimisel teada. Hagejad ei saanud ette näha tänaseks tekkinud

olukorda. Reaalservituudi alusel rajatud tee ei olnud hagejate kinnistu ostmisel valmis.

2010. aasta juunis oli reaalservituudi kasutamise intensiivsus valitsevate kinnistute poolt

väike, XX korteriomand oli müümata. Pärast XX korteriomandi müüki on teenivate

kinnistute omanike reaalservituudi talumise koormus oluliselt tõusnud ja seetõttu on

hagejatele kuuluva kinnistu väärtus oluliselt vähenenud. Valitsevate kinnistute külalised

pargivad sõidukid tihti hagejate muruplatsile, hagejatel tekivad murukamara parandamise

kulud. Reaalservituudi alusel rajatud tee tõttu ei liigu vihmavesi hagejate kinnistult ära, kuna

tee on rajatud üldisest pinnast veidi kõrgemale. Sademetest tekkiva liigvee tõttu on elamu

välisseinad tihti niisked, niiskuse eemaldamiseks on vaja maja seinu õhutada. Liigniiskus on

tekkinud alates 2013. aastast. Hagejad ei saa teeservituudi alla jäävat maad kasutada, samas

peavad nad tasuma pangalaenu kogu kinnistu eest.

Hagejad soovivad reaalservituudi muutmist tasuliseks, tasuga 500 eurot aastas. Hagejate

kulutused maja esteetilise välimuse säilitamiseks olid 2010. aastal 1523 eurot 18 senti, lisaks

tekivad tulevikus fassaadi uuendamise kulud 221 eurot 19 senti. Alates hagi esitamisest ei ole

hagejate kinnistule autosid pargitud.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt on X. paarismaja ning maja

juurde kuuluv maa korteriomanike kaasomandis. Hagejad ei saa üksinda muuta kaasomandi

õiguslikku režiimi. Hagejatel ei ole keelatud reaalservituudiga koormatud ala kasutamine ning

viide pangalaenu tasumisele ei ole asjakohane. Kinnistusraamatu kanded on avalikud,

hagejatel oli võimalik tutvuda servituudi sisuga. Servituudi seadmise hetkel puudus kostjatel

juurdepääs enda kinnistule.

Kostjad leiavad, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 eeldused ei ole täidetud, kuna lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud. Hagejate väide kostjate ja nende külaliste

intensiivse liikumise kohta on asjakohatu. Kostjad ei pargi hagejate haljasalal. Liigniiskuse

põhjuseks on asjaolu, et hagejad lõhkusid 2010. aastal maakütet paigaldades oma kinnistul

drenaažitorustiku, mistõttu koguneb sadevesi hagejate krundil. Sademevesi hagejate

kinnistule tuleb avalikult kasutatavalt teelt. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjate kinnistule

viiv tee tekitab nende kinnistul liigniiskust. Liigniiskuse probleem on kogu XX tänaval, s.h ka

kostjate krundil.

Kostjad leiavad, et hagejate nõue saada reaalservituudi kasutamise eest tasu 500 eurot aastas

on ebamõistlik. Hagejatel ei ole kohustust hooldada ega hoida korras servituudialust maa-ala,

hagejatele ei kaasne seoses teeservituudiga kulutusi.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 5. mai 2017 otsusega hagejate hagiavalduse rahuldamata ja

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis hagejatelt välja kostja I menetluskulu

600 eurot, kostja II ja III menetluskulu 300 eurot ja kõigi kostjate menetluskulu 700 eurot

Maakohus luges tõendatuks, et: 1) 10. mail 2010 sõlmisid OÜ ABV Linnaarendus (pankrotis)

ja kostja I reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Reaalservituudiga koormati

korteriomandid kinnistusregistri numbriga XXX (aadress X ) ja X (aadress X ). Reaalservituut

on seatud kinnistute nr XXX (kostja I korteriomand aadressiga X.X. ) ja XXX (kostjate II ja

III korteriomand aadressiga XXX. ) igakordsete omanike kasuks; 2) reaalservituudiks on

teeservituut. Punkti 2.3. alusel annab teeservituut valitseva kinnistu igakordsele omanikule ja

valitseva kinnistu õiguslikul alusel kasutajatele õiguse tähtajatult ja tasuta kasutada kolme (3)

meetri laiust teeservituudi ala piki teeniva kinnistu maatüki piiri teena, mida võib läbida jalgsi

ja igat liiki transpordivahendiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi (I kd, tl 22-29);

3) 8. juuni 2010 notariaalse lepinguga ostsid hagejad OÜ-lt ABV Linnaarendus (pankrotis) X.

korteromandi (reaalosana korter X, kinnistusregistri number XXX, I kd, tl 9-21); 4) kostjale I

kuulub korteriomand XX (registriosa nr XX , I kd, tl 35); 5) kostjale II ja kostjale III kuulub

korteriomand XX (registriosa nr XX, I kd, tl 102)

Hagejad on esitanud nõude reaalservituudi tasu muutmiseks. Tulenevalt asjaõigusseaduse

(AÕS) § 172 lg-st 1 kuuluvad reaalservituudi sisusse teeniva kinnisasja kasutamise

tingimused. Reaalservituudi seadmise kokkulepe ning selle kasutamise viis ja koht on

asjaõiguslikud kokkulepped. Riigikohus selgitas 19. novembri 2008 määruses nr 3-2-1-106-

08, et seadus annab pooltele võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse

aluseks oleva võlaõigusliku lepinguga ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks

kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes. Sama põhimõtet

saab AÕS § 228 kaudu kohaldada ka reaalservituudi osas. Võlaõigusliku lepinguga saab

kujundada reaalservituudi sisu, s.t ka servituudi eest tasu maksmise kohustust. Ühestki

asjaõiguse sättest ei tulene tasu maksmise kokkuleppe asjaõiguslik toime.

Maakohus selgitas, et 10. mail 2010 sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe servituudi tasu kohta

kehtib antud juhul lisaks lepingupooltele ka kolmandate isikute (s.t kinnistute uute omanike)

suhtes, kuna see on kantud kinnistusraamatusse (I kd, tl 34). Kinnistusraamatusse on

hagejatele kuuluva korteriomandi III jakku tehtud kanne teeservituudi kohta ning viide

10. mai 2010 lepingu punktile 2. Seega on nimetatud lepingupunkt siduv ka hagejatele.

Maakohus leidis, et reaalservituut on seatud eraldi iga korteriomandi registriosale, s.t ka

võlaõiguslik leping on sõlmitud eraldi iga kaaskoormatud kinnistu omanikuga. Maakohtu

arvates ei ole servituudi tasu oma olemuselt asjaõiguslik kokkulepe, vaid võlaõiguslik,

mistõttu ei ole vaja teise kinnisasja omaniku nõusolekut tasu kokkuleppe muutmiseks.

Hagejad ei soovi muuta asja õiguslikku režiimi ja asjaõiguslik kokkulepe reaalservituudi osas

jääb muutmata.

Hagejate viide, et nad peavad maksma pangalaenu ka servituudi aluseks oleva maa eest, ei ole

asjakohane. Servituudi aluseks olev maa kuulus lepingu sõlmimise ajal ning kuulub ka praegu

teeniva kinnistu juurde ning selle eest tasumise viis ei ole teeservituudi seisukohalt oluline.

Servituudi tasulisust ei saa mõjutada see, mil moel hagejad kinnistu eest maksavad.

Maakohus asus seisukohale, et hagejate väide kostjate sõidukite parkimise kohta ei ole

tõendatud. Hagejad on möönnud, et alates hagi esitamisest ei ole kostjad seal parkinud.

Hagejad on esitanud kahe erineva sõiduki parkimise tõendamiseks fotod, kuid kostjate

vastuväitest nähtuvalt on vähemalt ühel juhul olnud tegu X. omaniku tuttavale kuuluva

sõidukiga. Hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Maakohus leidis, et ühe sõiduki parkimine ei

ole selline tegu, mille alusel saaks tuvastada lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude

muutuse. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjad pargivad pidevalt hagejate maale.

Maakohus selgitas, et ei analüüsi poolte esitatud fotosid juurdepääsutee ning X krundi kohta,

kuna lähtub esitatud ekspertarvamusest.

Eksperdi hinnangul võib teatud ilmastikutingimuste korral X. krundi osa, mis külgneb

servituudi aluse teega, olla koormatud liigse sadevee hulgaga (II kd, tl 40). X tee üldine

planeeringuala ega X. vertikaalplaneering ei taga sadevee normaalset äravoolu või kokku

kogumist. Ekspert ei tuvastanud niiskuskahjustusi X hoone perimeetril, mis külgneb X tee 10

juurdepääsuteega ega liigniiskuse olemasolu (II kd, tl 47-48). Ekspertiisiaktist nähtub, et

isegi kui teatud ilmastikuolude juures võib X krundil olla vaidlusaluse tee kõrval lomp, siis

see on tekkinud pigem terve piirkonna ja ka X. planeeringust. Ekspertiisist ei selgu, et

hagejate krundil oleks ebatavaliselt palju sadevett X juurdepääsutee tõttu.

Maakohus asus seisukohale, et hagejad ei ole tõendanud, et lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolud oleksid muutunud ning hagejate kulutused seoses lepinguga on oluliselt suurenenud.

Maakohus ei muutnud poolte vahel kehtivat 10. mail 2010 sõlmitud võlaõiguslikku lepingut,

mille kohaselt teeservituuti saab kasutada tasuta.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada Tartu Maakohtu 5. mai 2017

otsus, millega maakohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja teha asjas uus otsus, millega

hagiavaldus rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus vääralt tõlgendanud VÕS § 97 lg-t 1.

Hagejate hinnangul on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutnud, kostjad pargivad

tihti oma sõidukeid hagejatele kuuluval kinnistul.

Hagejad ei nõustu maakohtuga, et liigniiskuse tekkimine hagejate kinnistul ei ole tõendatud.

Kostjate teel puudub ehitusprojekt ning rikutud on ehitusnorme, mistõttu valgub vesi tee

kõrvale hagejate kinnistule. Ebaseadusliku ehituse tõttu on tekkinud liigniiskus, mis on

toonud hagejatele lisakoormuse elamu fassaadi parandamisel ja piirab nende kinnistu

kasutusõigust. Liigniiskus võib tekkida tulevikus. Ekspert Kaarel Sahk on asunud

seisukohale, et XX tee üldine planeeringuala ega X. vertikaalplaneering ei taga sadevee

normaalset äravoolu või kokku kogumist.

Hagejad peavad pidevalt hooldama liigniiskusest tekkinud kahjustusi, mistõttu on hagejate

kohustuste täitmise kulud oluliselt suurenenud.

Hagejate hinnangul on kostjate menetluskulud paisutatud ja liiga suured. Menetluskulud

tuleks jätta kostjate kanda või neid oluliselt vähendada.

5. Kostjad hagejate apellatsioonkaebusega ei nõustunud ja palusid jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda ja mõistja hagejatelt kostjate kasuks välja

menetluskuludena 360 eurot.

Maakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud eeldused ei ole täidetud, mistõttu

puudus alus reaalservituudi lepingutingimuste muutmiseks. Kostjad ega ka nende külalised ei

pargi servituudi alusele teele või hagejate haljasalale. Selliseks tegevuseks puudub vajadus

kuna majaesine parkla mahutab vähemalt 5 autot selliselt, et ükski neist ei oleks servituudi

alusel teel. Asjaolu alusel, et ühel korral on parkinud sissesõiduteele ehitajate buss, ei saa

tuvastada lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude muutust. Ehitajad olid võõrad isikud ja

kostjad palusid ehitajatel buss ümber parkida kostjate maja ette.

Hagejad ei ole eluliselt usutavalt selgitanud, kuidas sissesõidutee väidetav parkimiseks

kasutamine on mõjutanud poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu. Kohane õiguskaitsevahend

oleks rikkumise lõpetamise ja kahju hüvitamise nõue.

Hagejad on ekslikult tuletanud liigniiskuse olemasolu väitest, et teel puudub ehitusprojekt.

Ekspert ei ole eksperthinnangus tuvastanud liigniiskuse olemasolu ega kahjustusi hagejate

maja fassaadil. Kostjate hinnangul ei saa tugineda väitele, et tulevikus võib tekkida

liigniiskus. Eksperthinnangu kohaselt ei taga sadevee normaalset äravoolu maatüki

vertikaalplaneering. Sadevee ärajuhtimise seisukohalt ei ole probleemne mitte tee alune maa-

ala vaid maatükk tervikuna. Kui tulevikus peaks hagejate maatükil tekkima liigniiskus

olulises ulatuses, oleks äärmiselt ebaõiglane panna hagejate kulutused kostjate kanda.

Hagejate väide, et neil tuleb pidevalt hooldada liigniiskusest tekkinud kahjustusi, on

põhjendamatu ja tõendamata. Hagejad, paigaldades oma maatükile maakütte torustikku,

rikkusid maatükil asunud drenaažisüsteemi.

Kostjate menetluskulude ulatust on mõjutanud hagejate käitumine kohtumenetluses, kus

sõltuvalt menetluslikust olukorrast on hagiavalduses esitatud väiteid ja põhjendusi täiendatud

ja muudetud, kostjad on olnud sunnitud uutele väidetele ja põhjendustele vastama.

Kostjad on alates korteriomandi ostmisest olnud valmis kokkulepeteks. Kostjad on soovinud

paigaldada teeservituudi alale tänavakivid ja tee äärde äärekivid, et ala oleks visuaalselt

ilusam vaadata, kuid hagejad ei ole sellega nõustunud ning on esitanud igal kohtumisel

ebareaalseid nõudmisi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu

otsuse resolutsiooni tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse

TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, ringkonnakohus

muudab maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse esitamisega

kaasnenud menetluskulud hagejate kanda.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lahendanud asja vales menetlusliigis. Hageja on

esitanud nõude avalikult kasutatavale teele juurdepääsu jaoks seatud teeservituudi tingimuste

muutmiseks, soovides muuta servituuti tasuliseks. Maakohus lahendas asja hagimenetluses.

TsMS § § 475 lg 1 p 131 kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad hagita

asjad (vt Riigikohtu 24. september 2012. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-105-12, p 16).

Riigikohus on 11. märtsi 2015. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12 p-s 27 leidnud, et

tehnorajatiste talumisega seotud asju lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi

hagita menetluses. TsMS § 6181 lg 1 järgi lahendatakse hagita menetluses mh tehnorajatise

talumise kohustuse kohta esitatud avaldusi (AÕS § 158 lg 1 ja AÕSRS § 152). Riigikohtu

arvates hõlmab see ka talumiskohustusega seotud tingimuste, mh tasu määramise asju.

Ringkonnakohus leiab, et nimetatud Riigikohtu seisukoht kehtib ka avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu võimaldamiseks kohustamise asjades. Hagimenetluses võinuks avalduse

TsMS § 6181 lg 2 järgi läbi vaadata, kui see oleks esitatud vastuhagina või koos nõudega, mis

tuleb läbi vaadata hagimenetluses. Seda ei ole praeguses asjas tehtud.

Kui kohus on vaadanud juurdepääsu tasu määramise asja läbi hagimenetluses, tuleb selle asja

läbivaatamisel järgida hagita menetluse reegleid, mh menetlusosaliste kohta sätestatut.

TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi on hagita menetluses kohtul kohustus kaasata

menetlusosalised omal algatusel. TsMS § 6182 lg 1 järgi on avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu menetlusosalisteks avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse

lahendamine puudutab. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et X asuv kinnisasi on

kaasomandis, kinnistul asuv ehitis on jaotatud korteriomanditeks. Kostja juhtis sellele kohtu

tähelepanu vastuses hagile (I kd, tl 69). KOS § 15 lg 1 alusel valitsevad korteriomanikud

kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud

teisiti.

Ringkonnakohus kaasas menetlusse puudutatud isikuna R. Mägi, kelle omandis on

korteriomand X. ning 1454/2713 mõttelist osa X. kinnistust. R. Mägi ei pea hagejate nõuet

põhjendatuks, tema seisukoha järgi ei koorma juurdepääsutee kinnisasja.

Riigikohtu 19. aprilli 2017 määruse tsiviilasjas 3-2-1-27-17 p-i 16 järgi on igal

korteriomanikul õigus saada juurdepääsu talumise eest tasu, mis vastab tema korteriomandi

osale. Tasu tuleb määrata iga korteriomandi kohta eraldi. Praegusel juhul ei ole kaasomandis

oleva kinnisasja teine kaasomanik nõus juurdepääsu eest tasu nõude esitamisega ning ei pea

tasu põhjendatuks (vt korteriomanike kui ühisvõlausaldajate suhtes Riigikohtu 29. aprilli 2015

otsus tsiviilasjas 3-2-1-12-15, p 10. Riigikohus leidis nimetatud lahendis, et ka nõude

esitamiseks on vajalik teiste korteriomanike nõusolek). Ringkonnakohus leiab, et AÕS § 71 lg

4, mille järgi on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku

õigused, annab praegusel juhul hagejatele küll õiguse esitada nõue, kuid igale kaasomanikule

määratav tasu peab Riigikohtu seisukoha järgi vastama tema kaasomandi osale.

7. Hagejad nõuavad tasu juurdepääsutee eest valitsevate kinnistuste omanikelt VÕS § 97

alusel. Lepingupool võib taotleda lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 järgi järgmiste sisuliste

eelduste täidetuse korral (vt Riigikohtu 5. mai 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15, p 33):

lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist; asjaolude

muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe

poole kohustuste täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava

väärtus oluliselt vähenenud; kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult

arvata, et asjaolud võivad muutuda; kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist

mõjutada; asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt

kahjustatud pool; kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud

või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Ringkonnakohus leiab, et hagejate nõue ei ole hagejate nimetatud õiguslikul alusel

põhjendatud. Reaalservituut hagejate kinnistule on seatud 10. mail 2010. aastal (I kd, tl 22 jj).

Hageja I leidis ringkonnakohtu istungil, et ta ei teadnud kinnisasja omandades teeservituudi

olemasolust. Tegemist ei ole asjaoluga, mis oleks VÕS § 97 kohaldamise eelduseks. Hagejad

omandasid korteriomandi 8. juuni 2010 korteriomandi müügi ja asjaõiguslepinguga (I kd, tl 9

jj), lepingu p 1.1.3. järgi on korteriomand koormatud reaalservituudiga. Kanne teeservituudi

kohta oli tehtud ka kinnistusraamtusse (I kd, tl 178). Seega oli lepingu sõlmimise aja ja

praegused asjaolud püsinud muutumatuna. AÕS § 55 lg 2 järgi ei või keegi end vabandada

kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega.

Hagejad ei ole tuginenud ka muule alusele, mis oleks VÕS § 97 kohaldamise eelduseks.

Hagejad ei olnud reaalservituudi seadmise lepingu pooleks, hagejad omandasid

juurdepääsuteega

koormatud

kinnistu

(ringkonnakohtu

istungil

kinnitas

kinnisasja

kaasomanik ja X korteriomanik R. Mägi, et talle oli teada, et tema kinnisasi on koormatud).

Tingimused, mille alusel tema kinnisasi oli koormatud, pidid olema hagejale teada.

8. Ringkonnakohtu hinnangul võiks põhimõtteliselt hagejate nõue tuleneda AÕS § 156 lg 1 ja

TsMS § 459 lg 1 analoogiale tuginedes. TsMS § 459 lg 1 järgi on poolel õigus juhul, kui

pärast otsuse jõustumist, millega kostjalt mõisteti välja perioodilised maksed või kohustati

kostjat täitma muid korduvaid kohustusi, uues hagis nõuda maksete suuruse ja tähtaegade

muutmist otsuses, kui: 1) oluliselt on muutunud maksete suurust või kestust mõjutavad

asjaolud, mille alusel on tehtud nõude rahuldamise otsus ja 2) hagi esitamise aluseks olevad

asjaolud on tekkinud pärast asja arutamise lõpetamist, mille kestel oleks võinud haginõuet

suurendada või vastuväiteid esitada. TsMS § 459 lg 1 kohaldamine eeldab küll jõustunud

kohtulahendit, kuid olukorras, kus AÕS § 156 lg 1 võimaldab kohtul määrata juurdepääsu

eest tasu ning kui seda ei ole teeservituudi seadmisel tehtud, peaks teeniva kinnisasja

omanikul olema siiski võimalus asjaolude muutumisel (juurdepääsutee puhul nt selle

kasutama asumisel ärilisel otstarbel) nõuda tasu tee kasutamise eest.

Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul ei ole hagejad menetluses toonud esile asjaolusid,

millest nähtuks teeservituudi kasutamise olulised muudatused. Reaalservituudi seadmise

lepingu p-i 2.1 järgi leppisid kinnisasja omanikud kokku mõlema teeniva kinnistu

koormamiseks teeservituudiga valitseva kinnistu igakordse omaniku kasuks. Teeservituut on

seatud tasuta (lepingu p 2.3), valitseva kinnistu omanik on kohustatud teed hooldama omal

kulul ja hoidma korras. Valitseva kinnisasja omanikul on õigus rajada teeservituudi alale

kruusa- või muu kattega tee ning teha seoses tee hooldamisega/ehitamisega teeservituudi alal

vajalikke ehitus-, mulla- ja pindamistöid (lepingu p 2.6).

Maakohus viis tsiviilasjas läbi ehitustehnilise ekspertiisi (II kd, tl 2 jj), et selgitada välja, kas

liigniiskus hagejatele kuuluval kinnistus on tekkinud juurdepääsutee tõttu. Ekspertiisiaktist

selgub, et selle koostamise hetkel ei olnud hagejatele kuuluval kinnisasjal kasutusõigust.

Ekspert leidis, et visuaalselt on tuvastatav X. (hagejatele kuuluv korteriomand) vundamentide

ehituskonstruktiivse valmiduse osaline puudulikkus. Eksperdi hinnangul ei taga X tee üldine

planeeringuala ega X. vertikaalplaneering sadevee normaalset äravoolu või kokku kogumist.

Ekspert ei tuvastanud niiskuskahjustusi X hoone perimeetril, mis külgneb XX

juurdepääsuteega ega liigniiskuse olemasolu (II kd, tl 47-48).

Perioodilise juurdepääsutee talumise tasu eesmärgiks on hüvitada maamaks, juurdepääsutee

korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive. Juurdepääsutee eest

maksvata tasu eesmärk ei ole ehituslike puuduste või elamumaa detailplaneeringus tehtud

vigade kõrvaldamine, mille tõttu on kinnisasjal kogunenud niiskus. Maakohus on põhjendatult

leidnud, et servituudi tasulisust ei saa mõjutada see, mil moel hagejad kinnistu eest maksavad.

Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguse vaidluse esemeks ei ole hagejate kahju

hüvitamise nõuded kostjate vastu. Samuti ei ole praeguse menetluse esemeks sobiva teekatte

valik või praeguse teekatte kõrvaldamine.

Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid,

muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 27. septembri 2017 otsus tsiviilasjas 2-15-18478, p 11).

Ringkonnakohus on seisukohal, et teatatud juhtudel võib tasu juurdepääsu kasutamise eest

olla väljendatud ka kinnisasja müügihinnas: koormatud kinnisasja madal hind põhjendab ka

koormatise talumise kohustuse selle eest tasu saamata.

Ringkonnakohus märgib lisaks, et hageja I väljendas ringkonnakohtu istungil selgelt ja

üheselt arusaadavalt, et ta ei soovi tasu tee kasutamise eest. Tasu ei soovi saada ka R. Mägi.

Hageja I selgitas, et ta ei soovi juurdepääsuteed üldse ning ei teadnud selle olemasolust

korteriomandit omandades. Praeguses menetluses ei ole aga vaidluse all hagejate ja OÜ ABV

Linnaarendus (pankrotis) vaheline vaidlus müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise asjaolude

suhtes või võimalikud kahju hüvitamise nõuded või muud õiguskaitsevahendid (sh hinna

alandamise nõue).

9. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on kostjate menetluskulude kindlaksmääramisel

järginud diskretsioonipiire ning määranud kostjate menetluskulud kindlaks põhjendatud ja

vajalikus ulatuses. Hagejad ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, mis annaks aluse

väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse muutmiseks.

TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg-st 3 tulenevalt kui maakohus

määrab kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalise

suuruse ja kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse peale kaevatakse edasi, määrab

kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude

rahalise suuruse. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude

jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja ajakulu 3 tunni ulatuses ringkonnakohtus

vajalik ja põhjendatud. Ringkonnakohus peab kostjate esindaja tunnitasu 120 eurot (koos

käibemaksuga) põhjendatuks. Kokku on kostjate menetluskulu ringkonnakohtus 360 (3×120)

eurot (koos käibemaksuga). Kostjad on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslased (Kd II,

tl 168, p 9).

Ringkonnakohus rahuldab kostjate taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks

ja mõistab hagejatelt kostjate kasuks solidaarselt välja menetluskulu ringkonnakohtus 360

eurot (koos käibemaksuga).

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/