2-15-17137/31 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-15-17137

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. oktoober 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants

Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OÜ Ratsionaal hagi AKTSIASELTSI TALLINNA VESI

vastu reoveepumpla omandiõiguse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2016. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Ratsionaal kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

70 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Ratsionaal, esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik

Kostja AKTSIASELTS TALLINNA VESI, esindajad juhatuse

liikmed Riina Käi ja Aleksandr Timofejev

Asja läbivaatamise kuupäev

11. september 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-17137 ja saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Osaühingule Ratsionaal.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Ratsionaal (hageja) esitas 13. novembril 2015 Harju Maakohtule AKTSIASELTSI

TALLINNA VESI (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et Tallinnas Taludevahe 106b asuval

kinnisasjal (kinnisasi) paikneva reoveepumpla (pumpla) omand kuulub hagejale. Menetluskulud

palus hageja jätta kostja kanda.

2-15-17137

Hagiavalduse kohaselt on kinnisasi alates 7. maist 2012 hageja omandis. Kinnisasja oluliseks osaks

on sellel paiknev pumpla. 12. veebruaril 2015 müüs hageja mõttelise osa kinnisasjast Süda

Invest OÜ-le. Müügilepingus lepiti kokku kaasomandi valdamise ja kasutamise kord, millega müüja

ainukasutusse jäi pumplaga osa kinnisasjast. Kostja kasutab pumplat hageja nõusolekuta ja hagejal

on õigustatud huvi pumpla omandiõiguse tuvastamiseks.

Pumpla on hageja kinnisasja oluline osa ja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53

lg-st 2 ja § 54 lg-st 1 hageja omandis. Pumpla kui tehnorajatis saaks olla kostja omandis vaid juhul,

kui see oleks ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või kui hageja peaks seda taluma tulenevalt

seadusest. Kostja või mõne teise isiku kasuks ei ole kinnisasjale seatud asjaõigust. Kuna Tallinna

Linnavalitsus ei ole kinnisasjale sundvalduse seadmiseks haldusakte vastu võtnud ega

haldustoiminguid teinud, pole hagejal kui kinnisasja omanikul tekkinud ka sundvaldusest tulenevat

talumiskohustust. Talumiskohustus ei saa tekkida õigusliku aluseta.

Kostja ei ole saanud pumpla omanikuks OÜ-ga Artig KV (Artig, arendaja) 4. juulil 2005 sõlmitud

arenduskokkuleppe (arenduskokkulepe) alusel. Pumpla rajas Artig kui kinnisasja tolleaegne omanik

oma kinnisasjale ja see võiski jääda arendaja omandisse. Kanalisatsioonitorustiku kasutusloa

taotluse kohaselt oli torustiku omanik Artig ja kostja tegi ainult ehitusjärelevalvet.

Arenduskokkuleppega ei antud torustiku omandit üle, vaid selles lepiti kirjalikult kokku poolte

toimingud, mille tegemise järel läheb torustiku omand kostjale üle (arenduskokkuleppe p-d 4 ja 5).

Torustiku omandi kostjale ülemineku eeldus oli nii seaduse kui ka arenduskokkuleppe p 5 kohaselt

isikliku kasutusõiguse seadmine, kuid seda ei ole seatud. Samuti ei ole torustiku üleminekuks

vormistatud üleandmis-vastuvõtmisakti. Arenduskokkuleppes ei ole pumplat üldse käsitletud.

Kostja ei ole tõendanud arendaja tahet või nõustumist pumpla omandi üleandmisega. Lisaks ei oleks

arenduskokkuleppega saanud pumpla omandit üle anda. Selleks tulnuks sõlmida notariaalselt

tõestatud kokkulepe ja teha kinnistusraamatusse kanne. Seda ei ole tehtud ja järelikult on pumpla

hageja kinnisasja oluline osa ega saa olla kellegi teise omandis.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda.

Kostja ja Artig leppisid arenduskokkuleppega kokku, et Artig ehitab välja ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooni, mis oli vajalik Rannamõisa tee 50c ja 50d kinnistute liitumiseks veevärgiga.

Arenduskokkuleppe sõlmimise ajal oli hageja kinnisasi veel Rannamõisa tee 50c kinnisasja osa.

Kinnistusraamatu kohaselt eraldati ja kanti hageja kinnisasi registrisse 20. juulil 2005. Kinnisasja

omanik oli Artig. Arenduskokkulepe hõlmas seega ka vaidlusalust hageja kinnisasja.

Arenduskokkuleppega kohustus Artig tehnorajatised omal kulul välja ehitama ja andma pärast

kasutusloa saamist tasuta kostja omandisse. Omanikujärelevalvet tegi kostja. Pumpla sai 3. juulil

2007 kasutusloa ja see kanti ehitisregistrisse. Praegu teenindab pumpla kolmel kinnistul asuvaid

kortermaju, kus on kokku 93 korteriomandit.

Pumpla ei kuulu hagejale, sest see ehitati arenduskokkuleppe alusel kostjale. Arendaja pidi andma

pumpla tasuta üle kostjale kui vee-ettevõtjale. Ilma pumplata ei saaks kostja osutada ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooniteenust. Pumpla omandamine oli seotud kasutusloa väljastamisega.

Kostja on Tallinna linnas vee-ettevõtja ja osutab ühisveevärgi ning -kanalisatsiooniteenust kui

avalikku teenust. Pumpla on avalikes huvides vajalik tehnorajatis, selle kaudu osutatakse reovee

ärajuhtimise avalikku teenust. Pumpla teenindab ligikaudu 93 elanikku ja seega on pumpla

ühiskanalisatsiooni hulka kuuluv rajatis ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) mõttes.

2(11)

2-15-17137

Pumplale laieneb seadusest tulenev talumiskohustus asjaõigusseaduse (AÕS) § 158¹ lg 1 esimese

lause järgi. Kostja omandit ei välista see, et servituuti ega sundvaldust ei ole seatud. Alternatiivselt

võib talumiskohustus tuleneda detailplaneeringust. Pumpla ja torustikud ehitati arendaja nõusolekul

talle kuulunud maale ja arenduskokkuleppe järgi sai nende omanikuks kostja. Sundvaldust ei olnud

vaja seada ja lisaks ei näinud pumpla rajamise ajal kehtinud seadus sundvalduse seadmise võimalust

ette. Sundvaldust sai seada vaid nende rajatiste suhtes, mida hakati ehitama alates 26. märtsist 2007,

sest siis jõustus AÕS § 158¹, mille lg 1 sundvalduse seadmise ette näeb. Pumpla sai kasutusloa küll

3. juulil 2007, kuid ehitama hakati seda palju varem. Pumpla rajamise ajal oli kinnisasja omanikul

seadusest tulenev talumiskohustus mistahes tehnorajatise suhtes, mis tema kinnisasjal paiknes.

3. Harju Maakohus jättis 9. mai 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda,

märkides, et kostja ei ole menetluskulusid kandnud.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja kinnisasjal asuv pumpla tehnorajatis AÕS § 158

lg 1 mõttes. TsÜS § 54 lg 2 teise lause järgi ei ole pumpla hageja omandis vaid juhul, kui kostja

tõendab, et talle kuulub pumpla suhtes asjaõigus, või kui hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev

talumiskohustus. Kinnistusraamatu väljavõttest ei nähtu, et kinnisasjale oleks pumpla suhtes seatud

kostja kasuks piiratud asjaõigust, seega ei saa sel alusel kostja omandit tuvastada.

Pumpla võiks kostjale kuuluda ka omandiõiguse alusel, sest arenduskokkuleppe p 4 kohaselt võis

kostjal tekkida pumpla omand, kui Artig andis pumpla omandi kostjale üle. Kostja ei ole seda

tõendanud.

Kinnisasjal paiknev tehnorajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes

kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole kinnisasja osa. Pumpla rajamise ajal kehtinud

AÕS § 1581 lg 1 järgi pidi kinnisasja omanik taluma oma kinnisasjal tehnorajatist, kui see oli vajalik

avalikes huvides ja ei olnud muud tehniliselt ning majanduslikult otstarbekamat võimalust

tehnorajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks või tehnorajatise arendamiseks.

Tehnorajatis oli ehitatud avalikes huvides, kui selle kaudu osutati avalikku teenust ja see kuulus vee-

ettevõtjale ÜVVKS § 7 lg 1 mõttes.

Kostja on vee-ettevõtja ja pumpla kaudu osutatakse avalikku teenust. Ei ole tõendatud, et kostja

saaks rajada uue pumpla muule lähedal asuvale kinnisasjale. Hageja kinnisasjal paiknev pumpla ei

ole selle osa, kuigi sundvaldust ei ole seatud. Kostja ei pidanud nõudma sundvalduse seadmist, sest

pumpla rajamise ajal oli kinnisasja omanik Artig. Kostja on tõendanud, et ta sõlmis Artigiga

torustike väljaehitamise kokkuleppe ja Artig oli nõus tehnorajatise ehitamisega kinnisasjale. Lisaks

hakati pumplat ehitama 2005. a ja sel ajal ei näinud seadus sundvalduse seadmist ette. Seega oli

pumpla avalikes huvides ehitatud tehnorajatis AÕS § 1581 lg 1 mõttes ega ole hageja kinnisasja osa.

Hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt, saata asja uueks läbivaatamiseks

maakohtule. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. detsembri 2016. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata, kuid muutis otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata.

3(11)

2-15-17137

Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda ja märkis, et kostjal ei ole

kindlaksmääratavaid menetluskulusid.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ekslik maakohtu järeldus, et asjas ei ole tõendatud,

et kostjal tekkis pumplale omandiõigus. Kinnisasja tolleaegse omaniku ja kostja vahelise kirjaliku

tehinguga on tõendatud kokkulepe, et kinnistu omanik ehitab torustiku välja ja annab selle omandi

peale kasutusloa saamist kostjale üle. AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand seaduses sätestatud

juhtudel. Pumpla on vallasasi TsÜS § 50 lg 2 mõttes koosmõjus § 54 lg-ga 2, kuna tegemist ei ole

kinnisasja ega selle osaga, vaid ühiskanalisatsioonitorustiku teenindamiseks vajaliku ehitisega.

AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja

valduse omandajale üle ja nad on kokku leppinud, et omand läheb omandajale üle.

Arenduskokkuleppe p 4 järgi leppisid kinnisasja tolleaegne omanik ja vee-ettevõtja kokku torustiku

ja pumpla omandi üleminekus. Asjaolu, et pooled ei vormistanud kirjalikku üleandmis-

vastuvõtuakti, ei tähenda, et pumpla omand ei oleks saanud kostjale pärast kasutusloa saamist üle

minna. Vallasomandi üleandmise asjaõiguskokkuleppele ei ole seaduses vorminõuet ja piisav on

mistahes tegu, milles väljendub ühe poole tahe anda omand üle ja teise poole tahe asi omandada.

Kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 158 järgi ei olnud teisele isikule kuuluval kinnisasjal

paiknev tehnovõrk või -rajatis kinnisasja oluline osa. Seega said lepingupooled kirjalikult kokku

leppida, et ehitatav tehnovõrk kuulub vallasasjana kostjale ja kostja omandiõiguse tekkimist ei

takistanud see, et kasutusloa saamise ajaks oli seadus muutunud. Samuti ei tulene seadusest, et kui

tehnorajatise suhtes jäetakse asjaõigus seadmata, kaotab tehnorajatise omanikuks olnud isik omandi

ja rajatise omandab kinnisasja omanik. Lisaks on pumpla ühiskanalisatsioonisüsteemi oluline osa

(TsÜS § 53 lg 1). Seega on kostja pumpla omanik ja maakohus jättis hagi õigesti rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt jättis ringkonnakohus tuvastamata, millal ja kuidas tekkis

kostja omand pumplale ning millised tõendid seda kinnitavad. Muu hulgas jättis ringkonnakohus

tuvastamata, kas arenduskokkuleppes peeti silmas omandi automaatset üleminekut vee-ettevõtjale

või tuli omandi üleminekuks sõlmida täiendav kokkulepe. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et

pumpla teenindamiseks vajalik ehitis ei saa olla kinnisasja oluline osa ja võib vallasasjana kuuluda

kostjale. Samuti jättis ringkonnakohus kohaldamata asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 13 lg 6, mille järgi tuli ehitise kui vallasasja võõrandamisleping sõlmida notariaalselt

tõestatud vormis. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehing seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise

korral tühine.

Ringkonnakohus ei ole otsuses analüüsinud hageja väiteid arenduskokkuleppe kohta. Kokkulepe ei

käsitle pumplat, vaid üksnes torustikke. Lisaks ei näe kokkuleppe p 4 ette torustike omandi

automaatset üleminekut, vaid üksnes viitab nende üleandmisele ja vastava akti sõlmimisele

tulevikus. Maakohus leidis, et pumpla omandi üleandmine ei ole tõendatud. Ringkonnakohus asus

seisukohale, et üleandmise dokumentide puudumine ei välista omandi üleminekut. Samas ei selgu

otsusest, millal ja kuidas pumpla omand ringkonnakohtu arvates kostjale üle läks.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pumpla omandiõiguse hindamisel tuleb kohaldada enne

26. märtsi 2007 kehtinud seadust.

Kui omandi üleandmiseks tuli sõlmida täiendav

asjaõiguskokkulepe, tulnuks see sõlmida pärast 3. juulit 2007. Kui omand pidanuks minema üle

4(11)

2-15-17137

automaatselt pärast kasutusloa saamist, siis oleks tegu edasilükkava tingimusega lepinguga ja

tingimus (kasutusloa väljastamine) saabus 3. juulil 2007. Eeltoodust tulenevalt ei oleks kummalgi

juhul saanud õigussuhtele kohaldada enne 26. märtsi 2007 kehtinud seadust.

Nii enne 26. märtsi 2007 kui ka alates sellest ajast kehtinud seaduse järgi võis tehnorajatis olla

vallasasi vaid juhul, kui see oli ehitatud teise isiku kasuks seatud asjaõiguse alusel või kui selle

suhtes kehtis seadusest tulenev talumiskohustus. Ühiskanalisatsiooni eri osade kuulumine eri

isikutele on praktikas tavaline. Asjas ei ole vaidlust, et pumpla kasuks ei ole seatud piiratud

asjaõigust. Hagi rahuldamata jätmiseks oleksid kohtud pidanud tuvastama vähemalt

talumiskohustuse olemasolu. Ringkonnakohtu lahendis seda analüüsi ei ole ja ringkonnakohus ei

saanud selles osas nõustuda ka maakohtuga, sest maakohus lähtus eeldusest, et pumpla ei kuulu

kostjale.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub

kostja jätta hageja kanda.

8. Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 29. mai 2017. a määrusega asja

lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, et ühtlustada kohtupraktikat TsÜS § 54 lg 2

ning AÕS §-de 158 ja 1581 kohaldamisel.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tuvastatud asjaoludele väära

õigusliku hinnangu andmise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks

samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Kolleegium käsitleb esmalt asja lahendamise seisukohast olulisi ja vaidlustamata asjaolusid,

vaidluse eset ja asjas kohalduvaid õigusnorme (I). Seejärel analüüsib kolleegium AÕS §-de 158

ning 1581 ja AÕSRS § 152 seoseid (II), tehnorajatise õiguslikku olemust (III) ning vaidlusaluse

pumpla suhtes talumiskohustuse tekkimise võimalusi (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium

menetluslikud otsustused (V).

I

11. Hageja on hagiavalduses palunud tuvastada, et talle kui kaasomanikule kuuluval kinnisasjal

paikneva pumpla omand kuulub talle. Kohtute tuvastatu kohaselt on hageja kinnisasja kaasomanik,

seega on tal õigus esitada tuvastushagi, sest AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja

suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kolleegium juhib siiski tähelepanu, et

olukorras, kus kinnisasja kaasomanik palub tuvastada, et kaasomandis oleval kinnisasjal asuv rajatis

on tema omandis, saab kohus hagi rahuldamisel tuvastada üksnes selle, et hagejale kui

kaasomanikule kuulub vastav mõtteline osa rajatisest.

12. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamise seisukohast oluliste asjaolude üle:

•

kostja sõlmis Artigi kui arendaja ja hilisema kinnisasja omanikuga 4. juulil 2005

arenduskokkuleppe;

•

arenduskokkuleppe p 4 nägi ette, et arendaja annab torustikud peale valmimist ja kasutusloa

saamist tasuta üle vee-ettevõtja omandisse 15 päeva jooksul arvates kasutusloa

väljastamisest;

5(11)

2-15-17137

•

arenduskokkuleppe p 5 kohaselt kohustus arendaja tagama, et torustike asukoha kinnistute

omanikud seaksid torustike suhtes hiljemalt omandi ülemineku tähtajaks tähtajatu tasuta

isikliku kasutusõiguse torustike omaniku kasuks, tagades selliselt vee-ettevõtjale torustike

kasutamise võimaluse;

•

pumplale anti kasutusluba 3. juulil 2007;

•

hageja omandas vaidlusaluse kinnisasja 7. mail 2012;

•

kinnistusraamatusse ei ole kostja kasuks seatud piiratud asjaõigust, samuti ei ole hageja

kinnisasjale seatud sundvaldust.

Vaidluse all ei ole ka see, et kostja on vee-ettevõtja ÜVVKS § 7 tähenduses, et pumpla on

tehnorajatis TsÜS § 54 lg 2 teise lause mõttes, et kostja kasutab pumplat reovee ärajuhtimise

teenuse osutamiseks paljudele isikutele ja et pumpla on osa kostja kui vee-ettevõtja kasutuses

olevast süsteemist ÜVVKS § 2 lg 1 mõttes.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale kaasomanikuna kuuluval kinnisasjal paiknev pumpla on

selle kinnisasja oluline osa ja seega hageja kaasomandis või mitte.

14. Maakohus asus seisukohale, et hageja kinnisasjal paiknev pumpla ei ole selle oluline osa, sest on

tõendatud, et kostja sõlmis Artigi kui arendajaga torustike väljaehitamise kokkuleppe ja Artig oli

nõus tehnorajatise ehitamisega kinnisasjale. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pumpla

avalikes huvides ehitatud tehnorajatis AÕS § 1581 lg 1 mõttes ega ole hageja kinnisasja osa ja

seetõttu on hagejal pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus. Ringkonnakohus nõustus

maakohtuga, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuid leidis, et hageja ei ole saanud pumpla omanikuks

seetõttu, et pumpla oli käsitatav vallasasjana, mille arendaja andis üle kostja kui vee-ettevõtja

omandisse.

15. Kolleegium leiab, et kohtud on ebaõigesti tõlgendanud TsÜS § 54 lg-t 2 koostoimes

AÕS §-dega 158 ja 1581 ning jätnud tähelepanuta AÕSRS § 152 ja see on viinud asja ebaõige

lahendamiseni. Nii AÕS § 158 kui ka § 1581 lähtuvad eeldusest, et tehnorajatist ei ole veel ehitatud,

vaid seda alles hakatakse võõrale kinnisasjale rajama. Vaidlustamata asjaoludel on hageja praegusel

juhul aga omandanud kinnisasja koos tehnorajatisega. Seega on kohtud lahendanud hageja nõude

valede materiaalõiguse normide alusel.

II

16. Vaidlustamata asjaolude kohaselt sai pumpla kasutusloa 3. juulil 2007. Nii sel ajal kehtinud kui

ka praegu kehtiva TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud

asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Sama paragrahvi teise lõike teise

lause järgi ei ole kinnisasja oluline osa sellel paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud

kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus.

17. Ajal, mil pumplale anti kasutusluba ehk 3. juulil 2007 reguleerisid rajatavate tehnovõrkude ja

-rajatiste õiguslikku seisundit AÕS §-d 158 ja 1581.

Viidatud ajal kehtinud AÕS § 158 esimese lõike kohaselt oli kinnisasja omanik kohustatud taluma

tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi

(mh kanalisatsioonitorustikku) ja selle teenindamiseks vajalikke ehitisi, kui need on teiste

kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole

kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustaks ülemääraseid kulutusi.

6(11)

2-15-17137

Sama paragrahvi teine lõige nägi ette, et eelnimetatud juhul võis kinnisasja omanik nõuda teise

kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga.

18. Avalikes huvides vajalike tehnovõrkude ja -rajatiste kohta nägi pumplale kasutusloa

väljaandmise ajal kehtinud AÕS § 1581 redaktsioon ette erisätted ja viidatud paragrahvi esimese

lõike järgi oli kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ning

lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis oli vajalik avalikes huvides ja puudus

muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrgu või -rajatisega liituda sooviva

isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrgu või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise

arendamiseks. Tehnovõrk või -rajatis loeti avalikes huvides ehitatuks, kui selle kaudu osutati

avalikku teenust ja see kuulus isikule, kellele laienes mh ÜVVKS § 7 lg-s 1 sätestatud kohustus.

Talumiskohustus ei lõppenud universaalteenuse osutamise lepingu lõppedes, kui tehnorajatise kaudu

osutati kõigile isikutele pakutavat teenust üldistel alustel edasi. Seejuures nägi AÕS § 1581 lg 1

neljas lause selgelt ette, et talumiskohustus tekkis sundvalduse seadmisega kinnisasja

sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras.

Põhimõtteliselt samasugused sätted sisalduvad ka praegu kehtiva AÕS § 1581 lg-tes 1 ja 11.

19. Seega ei näinud 3. juulil 2007 kehtinud ega näe ka praegu kehtivad AÕS §-d 158 ega 1581 ette

üldist seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid andsid üksnes õiguse nõuda teatud olukorras

piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmist.

20. Kolleegium märgib, et AÕS §-d 158 ja 1581 reguleerisid ja reguleerivad talumiskohustust

olukorras, kus tehnovõrk või -rajatis soovitakse rajada võõrale maale, kuid nendest sätetest ei ole

võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnorajatis on hageja kinnisasjale juba rajatud.

Varem rajatud tehnorajatiste õiguslikku seisundit reguleerib AÕSRS § 152.

20.1. AÕSRS § 152 lisati seadusesse 17. veebruaril 1999 vastu võetud ja 1. aprillil 1999 jõustunud

asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse, kinnistusraamatuseaduse ja täitemenetluse

seadustiku muutmise seadusega. Esialgu nähti viidatud sättega ette tähtaeg, mille jooksul tuli kõigi

enne 1. aprilli 1999 võõrale maale rajatud tehnorajatiste ja -võrkude talumiskohustuse tagamiseks

seada piiratud asjaõigus. Seda sätet on hiljem korduvalt muudetud. 26. märtsil 2007 jõustunud

tsiviilseadustiku üldosa seaduse, asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse,

ehitusseaduse, planeerimisseaduse ja kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muutmise seaduse

eelnõu seletuskirjast (1067 SE I) nähtuvalt oli muutmise põhjuseks mh see, et praktikas osutus

ebareaalseks kõigi enne 1. aprilli 1999 püstitatud tehnorajatiste ja -võrkude kohta piiratud asjaõiguse

seadmise lepingute sõlmimine.

20.2. Käesoleva asja lahendamise seisukohast on oluline küsimus, kas AÕSRS §-st 152 võis pumpla

rajamise ajal tuleneda või võib praegu tuleneda seadusjärgne talumiskohustus, mis ei vajanud ega

vaja eraldi piiratud asjaõiguse ega sundvalduse seadmist.

20.3. Pumplale kasutusloa väljastamise ajal ehk 3. juulil 2007 kehtinud AÕSRS § 152 lg 1 sätestas,

et kinnisasja omanik on kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud

enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1999. a 1. aprilli. Samuti pidi

kinnisasja omanik viidatud lõike kohaselt tehnovõrku või -rajatist taluma juhul, kui esinevad

AÕS § 1581 lg-s 1 sätestatud eeldused või muu talumiskohustus. Sama paragrahvi teine lõige nägi

lisaks esimeses lõikes sätestatud talumiskohustusele ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma

ka sellist tehnovõrku või -rajatist, mis kuulub võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul

7(11)

2-15-17137

enne 1999. aasta 1. aprilli, kui seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes

huvides. Viidatud sätted kehtisid sellisel kujul kuni 30. juunini 2015.

20.4. Kolleegiumi arvates võib AÕSRS § 152 eri ajal kehtinud redaktsioonidest järeldada, et

seadusest sai ja saab ka praegu talumiskohustus tuleneda vaid selliste tehnorajatiste suhtes, mis olid

võõrale maale püstitatud enne 1. aprilli 1999. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et pumpla

sai kasutusloa 3. juulil 2007. Kolleegium märgib siiski, et seaduseelnõu, millega AÕSRS § 152

seadusesse lisati, seletuskirjas (694 SE) märgiti, et varem püstitatud tehnovõrguks sai pidada ka

enne nimetatud tähtpäeva välja antud tehnovõrgu ehitamise luba. Seega vaid juhul, kui pumpla

rajamiseks anti ehitusluba välja enne 1. aprilli 1999, võis muude eelduste täidetuse korral kinnisasja

omanikul ja sellest tulenevalt hiljem ka hagejal tekkida pumpla suhtes seadusest tulenev

talumiskohustus.

20.5. Vaatamata AÕS-i ja AÕSRS-i pidevale muutmisele on seadusest tuleneva talumiskohustuse

olemasolu kindlaksmääramise peamised põhimõtted olnud samad. AÕS-i ja AÕSRS-i sätete

süsteemse analüüsi tulemusel on võimalik järeldada, et olukorras, kus 2007. a juulis valmis ja sai

kasutusloa pumpla, mis ehitati selleks, et sellest saaks vee-ettevõtja tehnovõrgu osa, tulnuks selleks,

et pumpla suhtes tekiks kinnisasja järgmiste omanike jaoks siduv talumiskohustus, kinnisasjale

seada ja kinnistusraamatusse kanda vastav piiratud asjaõigus või seada kinnisasjale sundvaldus.

Vaid selliselt oleks olnud tagatud kinnisasja igakordse omaniku kohustus taluda kinnisasjal pumplat

kui tehnorajatist. Kinnisasja tulevaste omanike talumiskohustus ei saanud tekkida Artigi

nõusolekust. Ka arenduskokkuleppe sätted, millele menetlusosalised menetluse vältel on viidanud,

kinnitavad, et selle kokkuleppe pooled pidasid silmas piiratud asjaõiguse seadmist vee-ettevõtja

kasuks.

20.6. Kui kinnisasja omanik ja vee-ettevõtja lepivad kokku, et edaspidi seatakse tehnorajatise suhtes

vee-ettevõtja kasuks piiratud asjaõigus ja lepingupooleks olnud kinnisasja omanik keeldub piiratud

asjaõiguse seadmise kokkulepet sõlmimast, saab vee-ettevõtja esitada kinnisasja omaniku vastu hagi

ja paluda kohustada kinnisasja omanikku sõlmima piiratud asjaõiguse seadmise kokkulepet ja

asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel kinnisasja omaniku tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks

kohtulahendiga.

Kolleegium selgitab, et kokkuleppel kinnisasja omanikuga on võimalik seada piiratud asjaõigus ka

praegu.

21. Maakohus on muu hulgas märkinud, et ajal, mil pumplat ehitama hakati, ei näinud AÕS ette

sundvalduse seadmise võimalust. Kolleegium märgib, et kuigi AÕS § 1581 jõustus 26. märtsil 2007,

ei tähenda see, et enne viidatud sätte jõustumist kehtinud seadus oleks näinud ette mingi üldise,

seadusest tuleneva talumiskohustuse kõigi tehnorajatiste suhtes, mis olid selleks ajaks võõrale maale

ehitatud. Samuti ei saa seadusest tuleneda tehnorajatise talumise kohustust üksnes põhjusel, et

tehnorajatist kasutab vee-ettevõtja avaliku teenuse osutamiseks. Enne 26. märtsi 2007 kehtinud

KASVS § 6 reguleeris sundvalduse seadmist ja isegi juhul, kui sundvaldust ei oleks seada saanud,

saanuks siiski seada ja kanda kinnistusraamatusse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse.

22. Ka 1. jaanuarist 2003 kuni 25. märtsini 2007 kehtinud ehitusseaduse § 14 lg 1 nägi ette, et

kinnisasja omanik peab lubama ehitada oma kinnisasjale tehnovõrke ja -rajatisi (sh veevarustus- või

kanalisatsioonitorustikku ja selle teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui nende ehitamine ei ole

kinnisasja kasutamata võimalik või kui nende ehitamine teises kohas põhjustaks ülemääraseid

kulutusi. Kolleegium märgib, et ka see säte ei näinud ette seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid

sätestas üksnes talumiskohustuse tekkimiseks vajaliku piiratud asjaõiguse seadmise nõude aluse.

8(11)

2-15-17137

23. Ka praegu kehtiv AÕSRS § 152 lg 1 näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma vaid

sellist olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui

esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999. Kinnisasja omanik peab taluma tehnovõrku või

-rajatist ka juhul, kui esinevad AÕS §-s 1581 sätestatud eeldused või muu talumiskohustus. Sama

paragrahvi teise lõike kehtiv redaktsioon näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma ka

tehnovõrku või -rajatist, mille suhtes ei ole AÕS § 1581 lg-s 1 sätestatud talumiskohustust, kui see

tehnovõrk või -rajatis kuulub võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1. aprilli

1999 ning seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides.

24. AÕS § 1581 lg 1 kehtiv redaktsioon näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma oma

kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis

on vajalik avalikes huvides ja ei ole muud tehniliselt ning majanduslikult otstarbekamat võimalust

tehnovõrgu või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrgu või

-rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Kui universaalteenuse osutamise leping lõpeb,

ei lõpe talumiskohustus, kui vastava tehnorajatise kaudu kõikidele isikutele pakutavat teenust

üldistel alustel edasi osutatakse. Kõnealune talumiskohustus tekib kinnisasja sundvõõrandamise

seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. AÕS § 1581 lg 11 järgi on tehnorajatis ehitatud

avalikes huvides mh juhul, kui selle kaudu osutatakse avalikku teenust ja see kuulub vee-ettevõtjale

ÜVVKS-i tähenduses.

Seega ei näe ka praegu kehtivad AÕS-i ega AÕSRS-i sätted ette seadusest tulenevat

talumiskohustust selliste tehnorajatiste suhtes, mis on ehitatud pärast 1. aprilli 1999.

III

25. Järgmiseks selgitab kolleegium tehnorajatise õiguslikku olemust.

25.1. Kuigi TsÜS § 54 lg 2 teise lause järgi ei ole kinnisasjal asuv tehnovõrk või -rajatis kinnisasja

oluline osa, ei tähenda see, et tegu oleks tsiviilkäibes iseseisvalt liikuva vallasasjaga. Eeldusel, et

tehnovõrk või -rajatis on rajatud võõrale kinnisasjale pärast 1. aprilli 1999, ei ole tehnorajatis või

-võrk kinnisasja oluline osa üksnes juhul, kui selle talumiseks on vee-ettevõtja kasuks seatud

piiratud asjaõigus või sundvaldus. Kui tehnovõrgu või -rajatise talumiseks on kinnisasjale seatud

piiratud asjaõigus, siis on tehnovõrk või -rajatis piiratud asjaõiguse oluline osa ja liigub tsiviilkäibes

koos sellega.

25.2. ÜVVKS § 2 lg 1 kohaselt on ühisveevärk ja -kanalisatsioon ehitiste ja seadmete süsteem, mille

kaudu toimub kinnistute veega varustamine või reovee ärajuhtimine ning mis on vee-ettevõtja

hallatav või teenindab vähemalt 50 elanikku. Sama paragrahvi teise lõike järgi loetakse sademe-,

drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimise ehitisi ja seadmeid ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooni süsteemi kuuluvaiks, kui kohalik omavalitsus ei ole teisiti otsustanud. ÜVVKS § 2

lg 3 kohaselt võib ühisveevärk ja -kanalisatsioon olla avalik-õigusliku või eraõigusliku isiku

omandis ning ühisveevärgile ja -kanalisatsioonile kohaldatakse AÕS §-s 158 sätestatut.

25.3. Kuigi AÕSRS § 152, ÜVVKS § 2 lg 3 ja AÕS § 1581 sõnastusest võiks järeldada, et

tehnorajatis võib kuuluda vee-ettevõtjale, ei tähenda eelnimetatud sätted seda, et tehnorajatis võiks

olla vee-ettevõtja omandis eraldiseisva vallasasjana. Eeltoodu tähendab üksnes seda, et tehnorajatis

ei ole kinnisasja, millel ta paikneb, oluline osa, vaid on võrguettevõtja kasuks kinnisasjale seatud

piiratud asjaõiguse (reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse) oluline osa.

9(11)

2-15-17137

25.4. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et tulenevalt arenduskokkuleppe sõlmimise ajal

kehtinud AÕS §-st 158, mis sätestas, et teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või

-rajatis ei ole kinnisasja oluline osa, said lepingupooled kirjalikult kokku leppida, et ehitatav

tehnovõrk antakse vallasasjana üle kostjale. Viidatud seadusesäte ei reguleerinud omandi tekkimist

ja ka selle sätte hilisemad redaktsioonid näevad ette üksnes nõudeõiguse tekkimise alused. Nende

sätete järgi oli ja on võrguettevõtjal seaduses sätestatud eelduste esinemisel õigus nõuda, et rajatava

tehnovõrgu talumiskohustuse tagamiseks seataks ja kantaks tema kasuks kinnistusraamatusse

piiratud asjaõigus.

25.5. Samuti on ekslik ringkonnakohtu järeldus, et seadusest ei tulene, et kui tehnorajatise suhtes

jäetakse asjaõigus seadmata, kaotab tehnorajatise omanikuks olnud isik omandi ja rajatise omandab

kinnisasja omanik. Kolleegium märgib, et pärast 1. aprilli 1999 teise isiku kinnisasjale ehitatud

tehnorajatised, mille suhtes ei ole seatud piiratud asjaõigust ega sundvaldust, on kinnisasja olulised

osad.

25.6. Õige on küll maakohtu seisukoht, et pumpla oli avalikes huvides ehitatud tehnorajatis

AÕS § 1581 lg 1 mõttes, kuid sellest ei järeldu veel automaatselt, et see ei saaks mingil juhul olla

hageja kinnisasja osa. Ekslik on maakohtu järeldus, et hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev

talumiskohustus. Seadusest tulenev talumiskohustus saab kinnisasja omanikul AÕSRS § 152 lg 2

järgi olla tekkinud üksnes nende tehnorajatiste suhtes, mis kuuluvad võrguettevõtjale ja on

püstitatud omaniku nõusolekul enne 1999. a 1. aprilli, kui tehnovõrku või -rajatist kasutatakse

eesmärgipäraselt ja avalikes huvides (vt ka otsuse p 20.4).

26. Kuna kohtud lahendasid käesoleva vaidluse valede materiaalõiguse normide alusel, siis tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb asja lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastada ja asi Riigikohtu lahendis

viidatud õigusnormide alusel uuesti lahendada.

IV

27. Kehtiv seadus ei näe ette õiguslikku alust selleks, et kinnisasja omanik, kelle maal paikneb vee-

ettevõtja kasutuses olev tehnorajatis, mida vee-ettevõtja kasutab avaliku teenuse osutamiseks, kuid

mille talumiseks ei ole seatud sundvaldust ega piiratud asjaõigust vee-ettevõtja kasuks ja millele ei

laiene ka seadusest tulenevat talumiskohustust, oleks kohustatud seadma vee-ettevõtja kasuks

piiratud asjaõiguse. Seega ei anna kehtiv seadus vee-ettevõtjale ka õigust nõuda, et kohus kohustaks

kinnisasja omanikku andma tahteavalduse piiratud asjaõiguse seadmiseks vajaliku kokkuleppe

sõlmimiseks.

28. Kolleegium märgib, et olukorras, kus võõral kinnisasjal paikneb tehnovõrk või -rajatis, mis on

vajalik avalikes huvides, võib olla põhjendatud sundvalduse seadmine kinnisasjale. Isikul, kelle

õigusi rikutakse, on õigus taotleda, et kohalik omavalitsus algataks kinnisasjale tehnorajatise

kasutamiseks vajaliku sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetluse. Ka ÜVVKS § 12

näeb ette, et üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest on omavalitsusel õigus teostada

sundvaldust või -võõrandamist seaduses sätestatud alusel sellise ehitise kasutamiseks või

omandamiseks, mis on vajalik ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks ja arenguks.

29. Sundvalduse seadmist reguleerib kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS), mille § 6 lg 1

kohaselt võib kinnisomandit üldistes huvides kitsendada sundvalduse seadmisega, kui kinnisasja

sundvõõrandamine ei ole otstarbekas. Seejuures kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja

sundvõõrandamise sätteid niivõrd, kuivõrd KASVS-ist ei tulene teisiti. KASVS § 6 lg 2 kohaselt

10(11)

2-15-17137

võib sundvalduse seadmine mh seisneda AÕS §-s 1581 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kehtestamises. KASVS § 6 lg 4 näeb ette, et kui kinnisasja koormamine

sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul

õigus sundvalduse seadmise taotlejalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa. Sundvaldus

seatakse AÕS §-st 1581 lähtudes KASVS 81. ptk-s ette nähtud korras haldusmenetluses (vt ka

nt Riigikohtu 12. novembri 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-08, p 10).

Kolleegium märgib, et sundvalduse seadmise võimalus ei välista tehnorajatiste säilimise tagamise

eesmärgil kinnistu sundvõõrandamist KASVS-i alusel (vt ka Riigikohtu 11. märtsi 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14, p 22).

V

30. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt

asja lahendamise tulemusest.

31. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu

11(11)