3-17-1567/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KO HT U O T S US

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

6. oktoober 2017, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1567

Haldusasi

Hooneühistu Juhkentali kaebus Tallinna Linnavolikogu

01.06.2017 otsuse nr 74 „Toonela

tee 4 kinnisasja

sundvõõrandamine“ tühistamisnõudes

Menetlusosalised

Kaebaja – Hooneühistu Juhkentali, volitatud esindaja v. adv

Paavo Paas;

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Inge Lumiste.

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Hooneühistu Juhkentali kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 06.11.2017 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-17-1567

2(9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hooneühistule Juhkentali kuulub Tallinnas Toonela tee 4 asuv kinnistu (katastritunnus

78401:116:0570). Kinnistul paikneb garaažikompleks, mida Hooneühistu Juhkentali liikmed

kasutavad vastavalt sihtotstarbele.

2. Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusega nr 74 „Toonela tee 4 kinnisasja

sundvõõrandamine“ otsustati sundvõõrandada Toonela tee 4 kinnisasi koos selle oluliste

osadega Tallinna linnale (p 1). Nimetatud otsuse punkt 4 kohaselt on sundvõõrandamise

eesmärk Toonela tee rekonstrueerimine ja Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee ehitamine

ning sundvõõrandatava kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg on viis aastat kinnisasja

omandiõiguse Tallinna linnale ülemineku hetkest.

3. Hooneühistu Juhkentali esitas 27.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna

Linnavolikogu 01.06.2017 otsuse nr 74 tühistamisnõudes.

KAEBAJA SEISUKOHAD

4. Vaidlustatud haldusakt on õigusvastane ning tuleb tühistada. Tallinna Linnavolikogu

01.06.2017 otsus nr 74 rikub kaebaja omandiõigust, kuna näeb ette kaebaja omandis oleva

kinnisasja sunniviisilise võõrandamise.

5. Käesoleval ajal ei ole selge, kas ja millisel viisil Kalevi Keskstaadion rekonstrueeritakse.

Seega pole selge ka asjaolu, kus saab tulevikus asuma juurepääsutee staadionile. Staadioni tn 3

kinnistu rekonstrueerimine saab toimuda üksnes kehtiva detailplaneeringu alusel. Samas ei ole

vastava maa-ala detailplaneeringut käesoleval ajal kehtestatud, vaid detailplaneeringu menetlus

on pooleli. Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2015 korraldusega nr 776-k on algatatud Staadioni tn

3 detailplaneering. Muu hulgas hõlmab planeeringuala ka Toonela tee 4 kinnistut. Kavandatav

Staadioni tn 3 detailplaneering on vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Staadioni tn 3

detailplaneeringu eskiislahenduse avalikul väljapanekul esitleti planeeringu varianti, mis ei

näinud ette uue juurdepääsutee rajamist Toonela tee kaudu. Samuti avaldati 25.05.2017 ajalehes

„Postimees“ info Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimislahenduse leidmiseks läbiviidud

arhitektuurikonkursi tulemuste kohta. Nimetatud artikli viimaselt fotolt on näha, et juurdepääs

staadionile on lahendatud viisil, et kaebajale kuuluval kinnistul olevaid garaaže ei lammutata.

Juhul, kui planeeringut ei kehtestata või kehtestatakse teistsugusel kujul, langeb ära ka soov

rajada Toonela tee 4 kinnistule tee ning sellega ka sundvõõrandamise alus.

6. Juhul kui Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimise kavatsus siiski realiseeritakse ning selle

juurdepääsutee peaks asuma kaebajale kuuluval kinnistul, siis ka sellisel juhul ei saa väita, nagu

see tingiks kaebaja kinnistu sundvõõrandamise vajaduse.

7. Kaebaja hinnangul on sundvõõrandamine ebaseaduslik, kuivõrd sundvõõrandamisega

taotletavat eesmärki on võimalik saavutada ka ilma kaebaja kinnistu omandamiseta (kinnisasja

sundvõõrandamise seadus (KASVS) § 3 lg 3). Tallinna linna poolt kavandatav tee võiks asuda

kaebaja omandis oleval kinnisasjal kas hoonestusõiguse, servituudi või mõnel muul õiguslikul

alusel. Õigusaktidest ei tulene nõuet, justkui peaks avalikult kasutatav tee olema tingimata

kohaliku omavalitsuse omandis. Ehitusseadustiku (EhS) § 94 käsitleb olukorda, kus avalikult

kasutatav tee paikneb teise isiku kinnisasjal. Vaidlustatud haldusaktist ei selgu, millised on need

õigused, mida Tallinna linnale ei saaks garanteerida piiratud asjaõiguse seadmise lepinguga.

Kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel, ei saa kinnisasja omanik esitada linnale

mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse

3-17-1567

3(9)

õigussuhte alguses sõlmitavas kahepoolses lepingus. Asjassepuutuv ei ole ka vastustaja viide

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 76 sätestatud käsutusõiguse piiramise välistusele.

Nii hoonestusõiguse kui ka reaalkoormatise võib kinnistule seada selliselt, et selle sisu

võimaliku kinnistu omaniku vahetumise korral ei muutuks. Omandiõiguste teostamine võib

seisneda ka kinnisasja otsese valduse loovutamises ja selle eest perioodilise hüvitise saamises,

nagu on tavapärane hoonestusõiguse seadmise lepingu puhul.

8. Kaebaja on vastustajale pakkunud alternatiivse variandina võimalust garaažide viimist maa

alla ja tee rajamist maa peale. Vaidlustatud haldusakti kohaselt ei sobivat selline variant

põhjendusel, et tegemist on kunagise Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alusesse garaaži

kitsendaks juurdepääsutee maapealse osa kasutamist ning garaaži peale ei oleks võimalik rajada

kõrghaljastust. Kaebaja vastustaja seisukohaga ei nõustu. Toonela tee 4 naaberkinnistule

Võistluse tn 6 on Tallinna Linnavolikogu 19.06.2008 otsusega kehtestatud detailplaneering,

mis näeb ette kuni kolme 14-korruselise hoone ehitamise, sh maa-aluse parkimiskorruse. Seega

ei ole maa-ala paiknemine kunagise Härjapea jõe sängis takistuseks maa-aluse garaaži

rajamisele. Samuti on võimalik erinevate ehitus-dendroloogiliste lahendustega lahendada

haljastuse

küsimus

ning

projekteerida sissesõit

garaaži selliselt,

et see ei takistaks

märkimisväärselt kinnistu maapealse osa kasutamist.

9. Juhul kui vastustaja hinnangul tuleb kaebajale kuuluv kinnistu sundvõõrandada ka

põhjusel, et olemasolevad garaažid ei sobi eeldatava esindusliku staadioni sissekäigu juurde,

on kaebaja valmis korraldama oma kinnistu müügi kinnisvaraarendajale.

10. Vastustaja poolt kaebajale pakutud hüvitis kinnistu sundvõõrandamise eest, ei vasta

kinnistu harilikule väärtusele. Seega ei ole vastustaja täitnud KASVS § 3 lg-t 31.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

11. Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu ja palub jätta see rahuldamata.

12. Kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse eeldused on täidetud. KASVS § 3 lg 4 kohaselt

on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud

projekteerimistingimuste

alusel.

Tallinna

Kommunaalamet

on

07.12.2016

andnud

projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise

Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise

lahendamine“. Seega ei oma kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse aspektist tähtust asjaolu,

et detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud.

13. Väär on kaebaja seisukoht, et Kalevi Keskstaadioni arhitektuurivõistluse võidutööst

tulenevalt ei ole staadionile kavandatud uue juurdepääsutee rajamist Toonela tee kaudu.

Arhitektuurivõistluse

korraldamise

eesmärk

oli

Kalevi

Keskstaadionile

arhitektuurse

eskiislahenduse leidmine. Konkursiala hõlmas üksnes staadioni arhitektuurset lahendust.

Seetõttu on ebaõige ka kaebaja arvamus, et juurdepääsud staadionile on lahendatud viisil, et

Toonela tee 4 garaaže ei lammutata. Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistluse

võidutöö järgi täpsustatud. Täpsustatud planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus

moodustada transpordimaa krunt Toonela tee rekonstrueerimiseks ja rekonstrueeritavale Kalevi

Keskstaadionile uue juurdepääsutee ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis

oleva Filtri tee T1 // Toonela tee kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja

Toonela tee 4c kinnisasjad.

14. KASVS § 3 lg 4 kohaselt ei mõjuta kehtiva detailplaneeringu puudumine või asjaolu, et

kaebaja ei ole nõus menetluses oleva detailplaneeringu lahendustega, avalikult kasutatava tee

3-17-1567

4(9)

ehitamiseks kinnisasja sundvõõrandamise lubatavust. Juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta

jooksul sundvõõrandatud

kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima

ja staadionile

uut

sissepääsuteed ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt

KASVS § 43 lg 1 ja vaidlustatud otsuse p 4).

15. Eesmärki, milleks sundvõõrandamist taotletakse, ei ole võimalik saavutada kinnisasja

sundvõõrandamiseta. Vaidlustatud otsuses on vastustaja selgitanud, et on kaalunud kinnisasja

omaniku jaoks sobivamaid võimalusi. Otsuse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt on Tallinna

linn kaalunud alternatiivseid võimalusi staadionile juurdepääsude kavandamiseks ning leidnud,

et seatud eesmärki on võimalik saavutada üksnes selliselt, et kavandatud rajatised ehitatakse

Toonela tee 4 kinnisasjale, mille eelduseks on tee ehituse alla jääva kinnisasja omandamine

Tallinna linnale. Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, et staadioni uue kavandatava

juurdepääsu alla maa-aluste garaažide rajamisega ei ole Tallinna linn nõus, kuna tegemist on

Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alustesse garaažidesse kitsendaks juurdepääsutee maapealse

osa kasutamist ning garaažide peale ei ole võimalik rajada kõrghaljastust, mis on staadioni

peasissepääsule pidulikkuse loomiseks vajalik.

16. Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et Tallinna linn kohtleb ebavõrdselt naaberkinnistute

omanikke, lubades Võistluse tn 6 kinnistule rajada maa-aluse parkimiskorruse, samal ajal

väites, et Toonela tee 4 kinnistule maa-aluste garaažide ehitamine ei ole lubatud. Tallinna linn

selgitab, et Härjapea jõe säng ei asu Võistluse tn 6 maa-alal, vaid kulgeb just Toonela tee 4

kinnisasja vahetus läheduses. Maa-aluste garaažide rajamine kavandatava juurdepääsu alla ja

garaažide sihtotstarbeline kasutamine sellel alal pole sobiv ka seetõttu, et staadioni juurdepääs

peab olema esinduslik ning tagama massiürituste ajal piisavad ja turvalised hajumisalad ning

liikumisvõimalused. Lisaks on kavandatav juurdepääsutee peasissepääs Siselinna kalmistule,

tee avardamine aitab paremini eksponeerida ehitismälestisena kaitse all olevat kalmistu väravat

ja tähistada Härjapea jõe sängi.

17. Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, mis põhjusel ei nõustu Tallinna linn rajama

juurdepääsuteed Toonela tee 4 kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel. Piiratud asjaõigus ei anna

Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle. Samuti jääb linn sellisel juhul

seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla kooskõlas avaliku huvi ajas

muutuvate vajadustega. Samuti ei ole TsÜS § 76 kohaselt võimalik avaliku huvi tagamiseks

välistada kinnisasja omaniku kinnisasja käsutamise õigust. Tee ehitamine ei ole kinnisasjale

piiratud asjaõiguse alusel otstarbekohane ja eesmärgipärane, kuivõrd tee avalik kasutamine ei

võimalda kaebajal oma kinnisasja otstarbekohaselt kasutada. Arusaamatu on kaebaja väide, et

ta on nõus oma kinnisasja võõrandama arendajale uushoonestuse ehitamiseks, kui kinnistule

ehitatakse staadioni juurdepääsutee.

18. Ebaõige on kaebaja arvamus, et Tallinna linn ei ole täitnud KASVS § 3 lg-s 31 sätestatud

nõuet teha kinnisasja omanikule pakkumine kinnisasja omandamiseks vähemalt turuhinnaga.

Tallinna linn tegi pakkumuse tuginedes RE Kinnisvara AS koostatud eksperthinnangule, mille

kohaselt on Toonela tee 4 kinnisasja hüvitusväärtus 124 000 eurot. Kuna vaidlustatud otsusega

ei määrata sundvõõranditasu ja hüvitise suurust, siis ei saa see olla ka käesoleva vaidluse

esemeks.

KOHTU PÕHJENDUSED

19. Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning

kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

3-17-1567

5(9)

20. Käesoleval juhul on menetlusosaliste

vahel vaidlus

selles, kas Tallinna linn

on

õiguspäraselt sundvõõrandanud kaebajale kuuluva kinnistu asukohaga Tallinn, Toonela tee 4.

Eelkõige, kas kinnistu sundvõõrandamiseks eesmärgiga ehitada avalikult kasutatav tee peab

olema kehtiv detailplaneering

või piisab selleks projekteerimistingimustest

ning

kas

sundvõõrandamisega

taotletava

eesmärgi

saavutamiseks

oleks olnud

kaebajat vähem

koormavaid lahendusi.

21. Kinnisasja sundvõõrandamist reguleerib KASVS, mille § 2 lg 1 kohaselt on kinnisasjade

sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja

kohese hüvitamise eest.

22. Käesoleval juhul on vaidlustatud haldusakti kohaselt selliseks üldiseks huviks avalikult

kasutatava tee ehitamine. Nähtuvalt Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusest nr 74 andis

Tallinna Kommunaalamet 07.12.2016 projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee

rekonstrueerimise,

uue

juurdepääsu

rajamise

Rahvusstaadionile

koos

parklatega,

tänavavalgustuse,

haljastuse

ja

sademevee

ärajuhtimise

lahendamine“

(edaspidi

projekteerimistingimused). Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et projekteerimistingimuste

kohaselt projekteeritakse Toonela tee rekonstrueerimine ning Kalevi Keskstaadioni uue

sissepääsutee asukoht Toonela tee 4 kinnisasjale; projekteeritud tee on ette nähtud avalikult

kasutatavaks kohalikuks teeks ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 5 mõistes (tlk 6). KASVS § 3 lg

1 p 7 kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada eesmärgiga ehitada avalikult

kasutatav tee (riigimaantee ja kohalik tee, v.a talitee). Seega puudub vaidlus, et käesoleval juhul

oli sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine.

23. Ekslik on kaebaja seisukoht, et kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamine ei ole

lubatav, kuivõrd selle maa-ala osas puudub kehtiv detailplaneering.

24. KASVS § 3 lg 4 esimese lause kohaselt on sundvõõrandamine KASVS § 3 lg 1 p-des 1-7

ja 9-15 nimetatud

juhtudel

lubatud

planeerimisseaduse

tähenduses

detailplaneeringu

koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel või detailplaneeringu

koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Sama lõike viimase lause

kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku

raudtee ehitamiseks

lubatud projekteerimistingimuste, riigi

või kohaliku

omavalitsuse

eriplaneeringu alusel.

25. Vaidlust

ei

ole

selles,

et Tallinna

Kommunaalamet

on

07.12.2016 andnud

projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise

Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise

lahendamine“ (tlk 27). Sellest tulenevalt on vastustaja kohaselt viidanud KASVS § 3 lg 4

viimasele lausele, kui kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise õiguslikule alusele.

26. Kohus selgitab, et kuigi KASVS § 3 lg 4 esimene lause viitab, et sundvõõrandamise

lubatavuse eelduseks on kehtiv detailplaneering, siiski on sama lõike viimane lause erinorm

selle sätte esimese lause suhtes. Ka Riigikohus on märkinud, et sundvõõrandamise lubatavust

olemasoleva tee omandamiseks käsitlevad KASVS § 3 lg 4 esimene ja teine lause; sama lõike

kolmas lause ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 22

näevad ette sundvõõrandamise tingimused uue tee ehitamiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi

14.06.2017 otsus nr 3-3-1-6-17, p 11). Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul on

sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine, mistõttu ei kohaldu KASVS

§ 3 lg 4 esimene lause, vaid selle lõike viimane lause.

27. Kuigi Staadioni tn 3 detailplaneeringut

ei ole kehtestatud, siis leiab kohus, et

projekteerimistingimuste väljastamisel tuli vastustajal arvestada ka Staadioni tn 3 veel

3-17-1567

6(9)

kehtestamata, kuid algatatud detailplaneeringuga. Küsimus sellest, kuidas on lahendatud

algatatud detailplaneeringu

juurdepääsuteed

Kalevi Keskstaadionile

seondub käesoleva

vaidlusega üksnes niipalju, et hinnata, kas kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise

eesmärgiks oli avalikult kasutatava tee ehitamine.

28. Vastustaja on selgitanud, et Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistluse

võidutöö

järgi

täpsustatud

(viimane

versioon

seisuga

17.07.2017) ning

täpsustatud

planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus moodustada transpordimaa krunt Toonela tee

rekonstrueerimiseks

ja rekonstrueeritavale

Kalevi

Keskstaadionile

uue juurdepääsutee

ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis oleva Filtri tee T1 // Toonela tee

kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c kinnisasjad (tlk 24

pöördel – 25). Vastustaja sellekohaseid väiteid kinnitab kohtule esitatud Staadioni tn 3

detailplaneeringu põhijoonis – liiklusskeem (tlk 32). Nimetatud jooniselt nähtub, et Toonela tee

4 kinnistu jääb alale, kuhu on planeeritud rajada juurdepääsutee Kalevi Keskstaadionile. Seega

ei ole asja materjalist nähtuvalt projekteerimistingimused vastuolus algatatud Staadioni tn 3

detailplaneeringu lahendusega seonduvalt juurdepääsutee rajamisega Toonela tee 4 kinnistule.

29. Kohus nõustub vastustajaga, et juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta jooksul

sundvõõrandatud kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima ja staadionile uut sissepääsuteed

ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt KASVS § 43 lg

1 ja vaidlustatud otsuse p 4).

30. Kohus ei nõustu kaebajaga, et käesoleval juhul oleks eesmärk, milleks sundvõõrandamist

taotletakse, olnud saavutatav ilma kaebaja omandis oleva kinnisasja omandamiseta.

31. KASVS § 3 lg 3 kohaselt kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on

saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine

lubatud. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest

haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). KASVS § 3 lg 4 kehtiv

redaktsioon on kehtestatud EhSRS-ga, mille eelnõu (572 SE) seletuskirja kohaselt on „[i]siku

seisukohast … oluline, et avalik võim, kaaludes sundvõõrandamist, on selle piisavalt

põhjendanud endapoolses otsuses, mille alusel asutakse sundvõõrandama“ (§ 47, lk-d 16-17).

Käesoleval

juhul

on vaidlustatud

otsuses esitatud

põhjendused

sundvõõrandamisega

taotletavast eesmärgist (avalikult kasutatava tee ehitamine), alternatiivide puudumisest ning

sundvõõrandatud kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg (HMS § 56 lg-d 1-3; KASVS

§ 12 lg 1 p 5).

32. Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et Tallinna linn on kaalunud Hooneühistu

Juhkentali ettepanekuid Staadioni tn 3 staadionile juurdepääsude kavandamiseks

ning

alternatiivseid võimalusi juurdepääsutee kavandamiseks (tlk 6 pöördel, viimane lõik).

Seejuures on vastustaja selgitanud, miks ei saa Toonela tee 7, Toonela tee 4b või Võistluse tn

6 kinnisasjale juurdepääsuteed planeerida. Samuti on vaidlustatud otsuses märgitud, et üksnes

Staadioni tänavalt ja Püssirohu tänavalt staadionile juurdepääsu kavandamine ei sobi

turvalisuse aspektist; kavandatav juurdepääsutee on ka peasissepääs Siselinna kalmistule, tee

avardamine aitab paremini eksponeerida ehitismälestisena kaitse all olevat kalmistu väravat ja

tähistada Härjapea jõe sängi; ettepanekuga kavandada juurdepääsutee alla maa-alused garaažid

ei saa nõustuda, sest tegemist on Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alusesse garaaži kitsendaks

juurdepääsutee

maapealse osa kasutamist ning garaaži peale ei ole võimalik

rajada

kõrghaljastust, mis on staadioni peasissepääsule pidulikkuse loomiseks vajalik (tlk 6 pöördel,

viimane lõik).

33. Ühtlasi on vaidlustatud otsuses käsitletud küsimust, miks ei oleks taotletava eesmärgi

saavutamine

võimalik

kaebaja

kinnistu

koormamisega

piiratud

asjaõigusega

(nt

3-17-1567

7(9)

hoonestusõigus, servituut vms). Nimelt on vaidlustatud haldusaktis märgitud selles osas

järgmist:

„Kuna Toonela tee 4 kinnisasja sundvõõrandamise

eesmärk on staadionile

juurdepääsu ehitamine sellele kinnisasjale ning selle juurdepääsu (sh teerajatised, parklad,

tänavavalgustus, sademeveekanalisatsioon jms) rajatiste avalik kasutamine, ei ole seda

eesmärki

võimalik

saavutada kõnealuse

kinnisasja

omandamiseta.

Piiratud

asjaõigus

(hoonestusõigus, servituut jms) ei taga seatud eesmärgi saavutamist, sest see ei anna Tallinna

linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on vajalik kinnisasjale ehitatavate ehitiste

avaliku kasutamisega seotud kohustuste täitmiseks. Ehitiste ehitamine Toonela tee 4

kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel pole otstarbekohane ja eesmärgipärane ka seetõttu, et

eelnimetatud ehitiste ehitamine ning nende avalik kasutamine ei võimalda Hooneühistul

Juhkentali oma kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada.“ (tlk 7, eelviimane lõik). Seega

on Tallinna linn esitanud piisavad põhjendused, miks sundvõõrandamisega taotletavat eesmärki

ei ole võimalik saavutada Toonela tee 4 kinnisasja omandamiseta läbi piiratud asjaõiguse.

34. On tõsi, et piiratud asjaõigusega kinnistu koormamine ei ole nii intensiivne omandiõiguse

riive kui kinnisasja sundvõõrandamine. Samas, ka piiratud asjaõigusega koormamisel ei oleks

kaebaja saanud oma kinnistut samal otstarbel edasi kasutada, kuivõrd linna poolt taotletava

eesmärgi saavutamine eeldab kaebaja kinnistul asuvate garaažide lammutamist. Kuigi kaebaja

on märkinud, et vastustaja ei ole huvi tundnud, kas kaebaja jaoks on ilmtingimata vajalik

kinnistul olevate ehitiste senise kasutusotstarbe jätkumine, siis on selline kaebaja seisukoht

vastuoluline. Kaebuses on mh märgitud, et vastustaja poolt soovitavat juurdepääsuteed on

võimalik rajada ka sellisel viisil, et kaebaja kinnistule rajatakse maa-alused parkimiskohad.

Seega on kaebaja huviks jätkuvalt kasutada oma kinnistut senisel otstarbel (parkimiseks).

35. Vastustaja on piisavalt põhjendanud, miks Toonela tee 4 kinnistule ei ole võimalik maa-

aluseid parkimiskohti rajada. Seejuures ei ole vastustaja toonud põhjenduseks mitte üksnes

asjaolu, et Toonela tee 4 kinnistu all asub Härjapea jõe säng, vaid ka asjaolu, et selline lahendus

ei ole võimalik turvalisuse ja piisavate liikumisvõimaluste tagamise kaalutlustel (tlk 6 pöördel

ja tlk 7 pöördel). Asjaolu, et kaebaja ei nõustu vastustaja põhjendustega, ei tähenda, et

vaidlustatud otsus oleks nimetatud osas õigusvastane.

36. Kaebaja

on

viidanud

võimalusele

sõlmida

hoonestusõiguse

seadmise

leping.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle

kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada

kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Seega on hoonestusõigus tähtajaline õigus. Asja

materjalist nähtuvalt ei ole vastustaja eesmärgiks ehitada kaebaja kinnistule ajutine avalikult

kasutatav tee, mistõttu ei täidaks hoonestusõiguse seadmine sama eesmärki, kui asja

sundvõõrandamine.

37. Kaebaja on toonud ühe alternatiivina välja ka servituudi seadmise. Servituut on

asjaõiguslik kasutusõigus (P. Pärna, „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“, 2004, lk

304). Arvestades asjaolu, et vastustaja eesmärgiks ei ole mitte üksnes kinnisasja kasutamine,

vaid sellel olemasolevate hoonete lammutamine ning uue tee rajamine, siis ei täidaks ka

servituudi seadmine sama tõhusalt oma eesmärki, kui kinnisasja sundvõõrandamine.

38. Riigikohus on selgitanud, et kohaliku omavalitsuse üksuse kui juriidilise isiku kasuks

piiratud asjaõiguse seadmine kas lepinguga või sundvaldusega kujundab vaid kinnisasja

omaniku

ja

kohaliku

omavalitsuse

üksuse

kahepoolset

õigussuhet

(Riigikohtu

halduskolleegiumi 09.11.2016 otsus nr 3-3-1-57-16, p 14). Seega on linn õigesti märkinud, et

piiratud asjaõigus ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on

vajalik avalikult kasutatava tee rajamiseks ning piiratud asjaõiguse alusel kinnisasja kasutamise

3-17-1567

8(9)

korral jääb Tallinna linn seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla

kooskõlas avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega.

39. Kaebaja on küll õigesti märkinud, et kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel,

ei saa kinnisasja omanik esitada linnale mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid

vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse õigussuhe

alguses sõlmitavas

kahepoolses

lepingus. Teisalt on vastustaja kohaselt selgitanud, et algselt sõlmitavad tingimused, ei pruugi

hiljem avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega kooskõlas olla. See tähendab, et kõiki

võimalikke olukordi ei saa paratamatult prognoosida, mistõttu kaasneb linnale piiratud

asjaõiguse seadmisel suurem risk saavutada soovitud eesmärk ning kasutada kinnisasja

eesmärgipäraselt, kui kinnisasja sundvõõrandamisega.

40. Kaebaja on viidanud ka EhS §-le 94. Viidatud sättes on tegemist käesolevaga erineva

olukorraga. Nimelt on selles silmas peetud olemasoleva tee kasutamist avalikes huvides.

Käesoleval juhul ei ole küsimus olemasoleva tee kasutamises avalikul otstarbel, vaid linna

eesmärgiks on rajada uus avalikult kasutatav tee, mis mh eeldab kinnisasjal olemasolevate

hoonete lammutamist ning uue tee ehitamist. Seega muutuks avalikult kasutatava tee

rajamisega

ka sundvõõrandatavate

kinnistute

faktiline

olukord ning

vajadus sekkuda

omandiõigusesse oleks suurem, kui eratee muutmisel avalikult kasutatavaks teeks. Viimasel

juhul võib olla sundvõõrandamise asemel otstarbekas seada kinnistule sundvaldus (KASVS §

6 lg 1).

41. Asjakohatu on kaebaja väide, et kaebaja on valmis, kokkuleppel linnaga, korraldama oma

kinnistu

müügi

kinnisvaraarendajale,

kes ehitab

kõnesolevale

kinnistule

esindusliku

uushoonestuse. Vastustaja eesmärgiks kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamisel on

sellele avalikult kasutatava tee rajamine, mistõttu ei oleks uushoonestuse rajamine samale

kinnisasjale võimalik ega täidaks sama eesmärki, mida on kinnisasja sundvõõrandamisega

taotletud.

42. Sellest tulenevalt ei nõustu kohus kaebajaga, et sundvõõrandamisega taotletav eesmärk

oleks olnud saavutatav ka ilma kaebaja kinnistu omandamiseta.

43. Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleva vaidluse raames ei saa lahendada küsimust, kas

hooneühistule kuuluva kinnistu võõrandamise eest pakutud hind on õiglane või mitte, kuivõrd

KASVS § 27 lg 1 kohaselt teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse kohaliku tee

ehitamiseks linnavalitsus, kui sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas

hüvitises kokkuleppele ei jõuta. Kaebaja vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017

otsusega nr 74 ei ole sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsust tehtud, mistõttu ei saa see

olla ka vaidlusaluseks küsimuseks. Järelikult väljub õiglase tasu küsimus käesoleva vaidluse

raamidest ning kohus jätab kaebaja sellesisulised väited tähelepanuta.

44. Samuti on linn õigesti märkinud, et vastustaja on järginud KASVS § 3 lg-t 31 ning teinud

kaebajale pakkumuse lähtudes RE Kinnisvara AS koostatud eksperthinnangust, mille kohaselt

on Toonela tee 4 kinnisasja hüvitusväärtus 124 000 eurot. Nimetatud asjaolu nähtub ka

vaidlustatud haldusaktist (tlk 6 pöördel, 3. lõik). Kohtu hinnangul on asjakohatud kaebaja väited

Staadioni tn 3 detailplaneeringu väidetavast vastuolust üldplaneeringuga, kuivõrd see ei ole

käesoleva vaidluse ese. Sellest tulenevalt jätab kohus tähelepanuta kaebaja sellekohased väited.

45. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata.

46. Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Kohtuotsus on tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu

jäävad kaebaja

menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja

3-17-1567

9(9)

ega kuludokumente, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda

(HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Maria Brenner

kohtunik