3-13-2323/40 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

11.09.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-13-2323

Haldusasi

Risti 1 PRKT OÜ kaebus Rapla Vallavalitsuse

ehituslubade väljastamisega viivitamise õigusvastasuse

tuvastamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Risti 1 PRKT OÜ, esindaja Tuulikki

Laesson

Vastustaja – Rapla vald, esindaja v.adv Mikk Lõhmus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 20.12.2016 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Rapla valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

15.08.2017 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Rapla valla apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 20.12.2016 otsus haldusasjas nr 3-13-2323 osas,

millega tunnistati õigusvastaseks Rapla Vallavalitsuse viivitus kaubanduskeskuse

reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehituslubade väljastamisel perioodil 06.11.2012-

31.07.2015 (resolutsiooni p-d 1.2 ja 1.3 osaliselt). Teha tühistatud osas uus otsus, millega

jätta Risti 1 PRKT OÜ kaebus selles osas rahuldamata.

Halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1.2 jääb kehtima järgmises sõnastuses:

„1.2 Tunnistada viivitus kaubanduskeskuse reoveekanalisatsiooni ehitusloa väljastamisel

perioodil 01.08.2015-24.04.2016 õigusvastaseks.“

Halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1.3 jääb kehtima järgmises sõnastuses:

„1.3 Tunnistada viivitus kaubanduskeskuse veetorustiku ehitusloa väljastamisel

perioodil 01.08.2015-24.04.2016 õigusvastaseks.“

3. Mõista Rapla vallalt Risti 1 PRKT OÜ (registrikood 12046088) kasuks välja

esimese ja teise astme menetluskulud summas 2592,18 eurot (kaks tuhat viissada

üheksakümmend kaks eurot ja 18 senti). Muus osas jätta menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-13-2323

2(15)

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.10.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rapla Vallavolikogu kehtestas 26.06.2008 otsusega nr 41 Rapla valla Uusküla külas

asuva Koguduse kinnistu, Väljamäe, Jaanilda ja Kopli kinnistute, nendega piirnevate

reformimata riigimaade ning T-15 Tallinn-Rapla-Türi ja T-20141 Rapla-Varbola maantee

vahelise ala detailplaneeringu (Koguduse detailplaneering), millega määrati muu hulgas

ehitusõigus Uusküla külas Risti tn 1 kinnistule (hoonestusõigus seatud Risti 1 PRKT OÜ

kasuks) kahe kuni kolmekorruselise ärihoone ehitamiseks koos ärihoone teenindamiseks

vajalike rajatistega.

2. Rapla Vallavalitsus väljastas 28.02.2011 korraldusega nr 59 Risti 1 PRKT OÜ-le

projekteerimistingimused Risti tn 1 kinnistule kavandatava kaubanduskeskuse ehitusprojekti

koostamiseks.

3. Rapla

Vallavolikogu

kehtestas

25.08.2011

otsusega

nr

Põhjakeskuse

detailplaneeringu, mille eesmärgiks on kaubanduskeskuse rajamiseks vajalike tingimuste

seadmine ja selleks muu hulgas krundipiiride muutmine, ehitustingimuste määramine,

juurdepääsuteede lahendamine, parkimise ja liikluse organiseerimine ning tehnovõrkudega

varustamise lahendamine. Juurdepääsuteede rajamine Risti tn 1 kinnistule nähti ette samast

kohast, kust Koguduse detailplaneeringuga, ning täiendavalt loodekülje läänepoolsest otsast.

4. Risti 1 PRKT OÜ esitas Rapla Vallavalitsusele 16.10.2012 taotlused ehituslubade

saamiseks.

5. Risti 1 PRKT esitas Tallinna Halduskohtule 04.11.2013 kaebuse (hiljem korduvalt

täiendatud), milles palus tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse (viivituse) õigusvastasus

kaubanduskeskuse, reoveekanalisatsiooni, veetorustiku, parkla ja tankla ehituslubade taotluste

menetlemisel ning kohustada Rapla Vallavalitsust viima ehituslubade taotluste menetlused

kohtu määratud tähtajaks lõpule.

6. Rapla

Vallavalitsus

väljastas

21.07.2014

korraldusega

nr

ehitusloa

kaubanduskeskuse

püstitamiseks,

04.08.2014

korraldusega

nr

automaattankla

püstitamiseks, 30.11.2015 korraldusega nr 484 sissesõiduteede rajamiseks, 01.02.2016

3-13-2323

3(15)

korraldusega nr 34 parkla rajamiseks, 25.04.2016 korraldusega nr 146 veetorustiku rajamiseks

ja 25.04.2016 korraldusega nr 147 kanalisatsioonitorustiku rajamiseks.

7. Tallinna Halduskohus lõpetas 30.03.2016 määrusega menetluse kaubanduskeskuse,

parkla ja tankla ehituslubade väljastamiseks kohustamise nõuete osas ning 20.12.2016

määrusega veetorustiku ja kanalisatsioonitrassi ehituslubade väljastamiseks kohustamise

nõuete osas.

Viivitus sissesõiduteede rajamiseks ehitusloa taotluse menetlemisel oli vaidluse esemeks

haldusasjas nr 3-11-2290. Riigikohus jättis 06.09.2017 määrusega Risti 1 PRKT OÜ ja Rapla

valla kassatsioonkaebused selles asjas menetlusse võtmata, mille tulemusel jõustus Tallinna

Ringkonnakohtu 14.06.2017 otsus, millega muudeti Tallinna Halduskohtu 15.07.2016 otsust

ja tunnistati Rapla Vallavalitsuse viivitus kinnistule Risti tn 1 sisse- ja väljasõidu ehitamiseks

ehitusloa taotluse menetlemisel ajavahemikul 01.08.2015-30.11.2015 õigusvastaseks.

8. Risti 1 PRKT OÜ põhjendas tuvastamisnõuet järgmiselt.

1) Vastustaja oli õigusvastases viivituses ehitusloa taotluse menetlemiseks seaduses

ettenähtud tähtaja (kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS v.r) § 23 lg-s 8 sätestatud 20

päeva) lõppemisest kuni lubade väljastamiseni. Viivituse õigusvastasuse tuvastamine on

vajalik seetõttu, et vastustaja on tekitanud kaebajale varalist kahju. Kaebaja ei ole saanud

kinnistut sihipäraselt kasutada ja tegeleda ettevõtlusega. Kaebaja lähtus majandusotsuste

tegemisel 2008. a-l kehtestatud detailplaneeringust, kuid ta ei saa kehtivat detailplaneeringut

ellu viia. Varaliseks kahjuks on hoonestusõiguse tasu, intressid, tagasimaksetähtaegade

pikendamise kulu ja saamata jäänud tulu, sh juba eelnevalt sõlmitud lepingutest tekkinud

kahju. Kaebajal on ka preventiivne huvi, et vastustaja ei viivitaks edaspidi ehituslubade

andmisega. Kaebaja on huvitatud Rapla vallas arendus- ja ehitustegevusest.

2) Ebaõige on vastustaja seisukoht, et viivituse ehituslubade väljastamisel tingis avalike

teedena määratletud teede aluste maade omanike kooskõlastuste puudumine. Kooskõlastuse

nõudmine ei olnud õiguspärane. Risti tn 1 kinnistu kasutamiseks vajalikud juurdepääsuteed on

Põhjakeskuse detailplaneeringuga määratud avalikeks teedeks, mis kuuluvad vastustajale

üleandmisele. Kaebajal on õigustatud ootus, et nimetatud teid on võimalik kasutada, ning kui

teemaa omanik ei anna teemaa kasutamiseks nõusolekut, siis lähtub vastustaja planeeringus

olevast lahendusest. Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on teemaa omanikud kohustatud

lubama teelt juurdepääsu nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga

kavandatud kinnistu omanikele, samuti lubama detailplaneeringu järgsete tehnovõrkude

rajamist. Kohalikul omavalitsusel endal on kohustus küsida kooskõlastust ehitusprojektile, kui

selline kooskõlastus on vajalik. Vastustaja oli haldusasjast nr 3-12-213 teadlik Rappeli Keskus

OÜ seisukohast projekti osas ning sellest, et tegemist on kaebaja konkurendiga. Sellele

vaatamata nõudis vastustaja kaebajalt kooskõlastuse, mitte seisukoha küsimist.

3) Vastustaja pole kordagi selgitanud, miks on vajalik teemaa omanike kooskõlastus

kaubanduskeskuse ja seda teenindavate rajatiste ehitusprojektile, mis asuvad kaebaja

kinnistul. Rapla Vallavalitsuse 21.07.2014 istungi protokollis, kus otsustati kaubanduskeskuse

ehitusloa väljastamine, leiti, et kuna teealuste maade omanik ei anna kooskõlastust, saab seda

käsitada negatiivse kooskõlastusena ja teha otsus kaalutlusõiguse alusel.

4) Veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni ehituslubade taotluste järgi toimuks ehitamine

olulises osas ka kaebajale kuuluval Risti tn 1 kinnistul. Isegi kui nõustuda vastustaja

seisukohaga, et ehitusloa väljastamine ei olnud võimalik, oleks saanud anda ehitusloa välja

osaliselt.

9. Rapla vald palus jätta tuvastamisnõuded rahuldamata.

3-13-2323

4(15)

1) Kaebaja esitas 15.10.2012 ehitusprojekti, milles kajastati Risti tn 1 kaubanduskeskust koos

keskust teenindavate rajatiste ning tanklaga, Kagu tänava-Risti põik-Risti tänava kõnniteid,

välisvõrkusid ja Risti tn 1 kinnistule sissesõiduteid. Kaebaja esitas 16.10.2012 ka taotlused

ehituslubade väljastamiseks kaubanduskeskuse ja selle juurde kuuluvate rajatiste,

ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumiseks vajaliku kanalisatsiooni ning veetorustiku

ehitamiseks. Vastustaja algatas koheselt menetluse, mille käigus selgus, et kaebaja ei ole

projekteerimisel arvestanud Rapla Vallavalitsuse 28.02.2011 korraldust nr 59, millega määrati

kaebajale täiendavad projekteerimistingimused Risti tn 1 kaubanduskeskuse ja sellega seotud

infrastruktuuri

ehitamiseks.

Projekteerimistingimuste

juurde

oli

esitatud

ka

nõue

kooskõlastada projekt tehnovõrkude valdajate ja kinnistute omanikega, kelle kinnistuid

rajatava kaubanduskeskuse infrastruktuur läbis. Vastustaja juhtis kaebaja tähelepanu ka

asjaolule, et kanalisatsioonivesi oli ette nähtud juhtida Rappeli Keskus OÜ poolt rajatud ja

viimasele kuuluvasse pumplasse Suve ja Risti tänavate ristumiskohal, kuid kaebajal puudus

Rappeli Keskus OÜ kooskõlastus. Kaebaja projektil puudusid vajalikud kooskõlastused

kaubanduskeskust teenindavate (rajatavate) teede ja nende aluste maade omanike EELK Rapla

Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli Keskus OÜ-ga.

Vastustaja ehitusosakonna 22.11.2012 töökoosolekul jõuti seisukohale, et kuna projektidel

puudusid vajalikud kooskõlastused, siis oli võimalik ehitusluba väljastada üksnes sidekaabli

kanalisatsiooni

rajamiseks.

Vastustaja

väljastas

29.11.2012

kaebajale

ehitusloa

kaubanduskeskuse sidekaabli kanalisatsiooni ehitamiseks, loa väljastamise aluseks oli Rapla

Vallavalitsuse 26.11.2012 korraldus nr 501. Kokkuvõttes asus vastustaja seisukohale, et kui

taotleja on projektdokumentatsiooni kooskõlastanud EELK Rapla Maarja-Magdaleena

Koguduse ja Rappeli Keskus OÜ-ga, on võimalik menetlusega jätkata, arutada kaebaja

ülejäänud ehituslubade taotlusi veel samal aastal vallavalitsuse 17. detsembri istungil ning

väljastada ehitusload. Kuna projektdokumentatsiooni koosseisus puudusid maaomanike

kooskõlastused ja ehituslubade taotlus ei olnud esitatud maaomaniku poolt (EhS v.r § 23 lg

11), peatati ehituslubade taotluse menetlus kuni kooskõlastuste saamiseni. Kaebaja ei

kõrvaldanud 12.12.2012 kirjas toodud puudusi kooskõlastuste osas ning pöördus selle asemel

erinevate kaebustega aastatel 2012-2013 halduskohtusse.

2) Kaebaja põhietteheide vastustajale on läbivalt kõigis kohtuasjades seotud sellega, et ta ei

saa kasutada Risti tänavalt mahasõitu enda kinnistule, kuna Põhjakeskuse detailplaneeringus

ei ole kindlaks määratud tähtaega, millal peab olema avalikult kasutatav tee ja vajaminevad

tehnovõrgud välja ehitatud ning seetõttu ei ole kaebajale tagatud juurdepääs talle

hoonestusõiguse alusel kuuluvale Risti tn 1 kinnistule ning sellega seotud avalikult

kasutatavale teele. Enne 01.07.2015 kehtinud planeerimisseadusest (PlanS v.r) ei tulenenud

kohustust määrata detailplaneeringus planeeringukohaste avalikult kasutatavate objektide

valmimise tähtajad. Sellist kohustust ei tulenenud ka EhS v.r §-st 13.

Nii Koguduse kui ka Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on kaebaja kinnistule

juurdepääsude ja kinnistu teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks EELK Rapla

Maarja-Magdaleena Kogudusele ja Rappeli Keskus OÜ-le kuuluv Risti tänav L1. See

tähendab, et sõltumata Põhjakeskuse detailplaneeringu lahendusest puudub kaebajal

formaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kaebaja kinnistu ei piirne vahetult avalikult

kasutatava teega ja kaebaja peab saama juurdepääsu rajamiseks maaomaniku nõusoleku, et

vahepealset ala kasutada. Seega ei oleks kaebaja saanud väljastatud ehituslubade alusel

alustada reaalselt kaubanduskeskuse ehitustegevusega, kuna tal puudub juurdepääs oma

kinnistule. Risti tn 1 kinnistule juurdepääsu saamine ja tehnovõrkude väljaehitamine on

kaebajale olnud tagatud tulenevalt asjaõigusseadusest. Kaebaja oleks pidanud juba ammu

esitama vastava nõude tsiviilkohtusse. Vastustaja ei saa sellist nõuet kohtusse esitada ja

sõlmida kokkuleppeid kinnistu omanikega ning seetõttu ei saa vastustaja vastutada ka selle

3-13-2323

5(15)

eest, et kaebaja ei ole saanud alustada kaubanduskeskuse ehitamisega. Asjaolu, et kaebaja ei

ole soovinud eeltoodud õigusi kasutada, ei tähenda, et vastustaja tegevus ehituslubade

väljastamisel oleks õigusvastane ning seotud kaebajale väidetava kahju tekkimisega.

Vastustajal ei ole võimalik ise teid ja tehnovõrke ehitada, kuna eramaa omanikud ei ole

andnud vastustajale õigust nende maal ehitada ning kinnisasja üleandmise kohustus on seotud

avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega Rappeli Keskus OÜ poolt. Vastustajal puudub

seadusest tulenev õigus kohustada kolmandat isikut ehitama lisaks sõiduteele välja ka

juurdepääsuteed kaebaja kinnistule.

Kaebaja oli hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel teadlik, et tal puudub avalikult teelt

juurdepääs Risti tn 1 kinnistule. Kaebaja on ise oma tegevuse ja tegevusetusega tekitanud

olukorra, kus ta ei ole suutnud realiseerida oma eesmärki seoses kaubanduskeskuse

ehitamisega.

Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku

kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kitsendus.

3) Põhjendamatu on kaebaja seisukoht, et vastustaja on rikkunud ehituslubade menetlemisel

EhS v.r sätteid ning on õigusvastaselt viivitanud ehituslubade väljastamisega. Vastustaja ei

saanud väljastada kaubanduskeskuse infrastruktuuri objektiga seotud ehituslubasid, kuna

selleks oli kuni 30.06.2015 kehtinud seadusandluse kohaselt vajalik kinnistu omaniku

kooskõlastus. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 44 lg 1 p 1 kohaselt uuendab haldusorgan

menetlusosalise taotluse alusel haldusmenetluse, kui taotluse esitaja õigusi kestvalt piirava

haldusakti andmise aluseks olnud asjaolu või õigusnorm on ära langenud. Kaebaja oleks

pidanud pöörduma alates 01.07.2015 ehk pärast ehitusseadustiku (EhS) jõustumist vastustaja

poole selleks, et uuendada haldusmenetlus seoses ehituslubadega. Praegusel juhul uuendas

vastustaja haldusmenetluse enda initsiatiivil, mis veelkord tõendab, et vastustaja ei ole

viivitanud õigusvastaselt ehituslubade väljastamisega. Alates EhS jõustumisest on vastustaja

pidanud vajalikuks küsida kõigi osapoolte arvamust ning seisukohtade saamine, korralduste

eelnõude ettevalmistamine ja kooskõlastamine on võtnud samuti täiendavalt aega. Vastustaja

on võtnud arvesse ka asjaolu, et iga uue ehitusloa väljastamine võib tuua kaasa uue kohtuasja

lisaks olemasolevale kuuele kohtuasjale, kuna kaebaja ja Risti tänav L1 omanikud ei ole

tänaseni saavutanud kokkulepet juurdepääsu küsimuses.

4)

Tuvastamiskaebuse

esitamine

tulevikus

esitatava

kahjunõude

ühe

eelduse

kindlakstegemiseks ei ole praegusel juhul lubatav. Kaebaja ei ole tõendanud ega näidanud,

kuidas on vastustaja tegevus ehituslubade menetlemisel tekitanud talle kahju. Vastustaja

tegevus ei ole kuidagi põhjuslikus seoses sellega, et kaebaja ei saa realiseerida oma

investeeringuid kaubanduskeskuse ehitamise kaudu ning vastustaja ei ole tekitanud kaebajale

kahju.

10. Tallinna Halduskohus rahuldas 20.12.2016 otsusega kaebuse ning tunnistas

õigusvastaseks viivituse ehitusloa väljastamisel kaubanduskeskusele perioodil 06.11.2012-

20.07.2014, reoveekanalisatsioonile perioodil 06.11.2012-24.04.2016, veetorustikule perioodil

06.11.2012-24.04.2016, parklale perioodil 06.11.2012-31.01.2016 ning automaattanklale

perioodil 11.12.2012-03.02.2014.

1) Viivituse õigusvastasuse tuvastamine preventiivsel eesmärgil ei ole praegusel juhul lubatav,

kuid kahju hüvitamise nõude ühe eelduse kindlakstegemiseks on tuvastamisnõue lubatav.

Kohtupraktikas väljakujunenud seisukoha järgi ei kontrolli kohus tuvastamisnõude esitamisel

sisuliselt kõigi kahjunõude eelduste esinemist. Kuigi kohus ei pea kahjunõuet

perspektiivikaks, kuna kaebajal võis olla võimalik vältida kahju tsiviilõiguslike

õiguskaitsevahenditega, ei ole praegusel hetkel alust väita kahjunõude ilmselget

perspektiivitust kogu väidetava viivituse perioodi osas. Kaebajale ei saa ette heita seda, et ta

3-13-2323

6(15)

mingi perioodi jooksul eeldas heauskselt taristu õigeaegset väljaehitamist ja vallale tasuta

üleandmist, misjärel puudunuks tal vajadus kolmandat isikut juurdepääsuõiguse saamiseks

hageda. Samas ei välistanud Risti tn 1 kinnistule juurdepääsuõiguse puudumine iseenesest

kinnistu siseseks ehitamiseks ehituslubade väljastamist, kuna juurdepääsuõiguse küsimuse

saanuks lahendada ka nende väljastamise järgselt, arvestades, et nii Koguduse kui ka

Põhjakeskuse detailplaneeringus oli juurdepääsutee märgitud ning Risti tn 1 kinnistule

kavandatava osas sai kohalik omavalitsus nõuda selle haakuvust naaberkinnistu ehitusprojekti

ja selle alusel valminuga (eelkõige infrastruktuuri osas). Kohalik omavalitsus ei pea ära

ootama naabrite tsiviilõiguslike vaidluste lahendamist maakohtus või nende algatamist, kui

see ei ole lubade väljastamiseks vältimatult vajalik. Kuna viivitus tuleb lugeda jätkuvaks

toiminguks ja esimene ehitusluba (kaubanduskeskusele) väljastati 2014. a suvel, siis ei ole

tõenäoliselt ka alust lugeda kahjunõude esitamise tähtaega möödunuks ja sellest tulenevalt

kahjunõuet ilmselgelt perspektiivituks.

2) Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle. Risti tn 1 kinnistul ei

toimunud kohtuistungi aja seisuga mingit ehitustegevust ja kaebaja ei ole saanud kohtu kaudu

oma kinnistule juurdepääsuõigust. Risti tn 1 kinnistu külgneb kolmest küljest Rappeli Keskus

OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse kaasomandis oleva kinnistuga ning

neljandast küljest Tallinn-Rapla maanteega, millelt liiklusohutusnõuded ei võimalda ligipääsu.

Risti tn 1 kinnistu ei külgne vahetult avalikult kasutatava tänavaga ning kinnistule

pääsemiseks on vajalik juurdepääs üle Rappeli keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-

Magdaleena Koguduse kaasomandis oleva kinnistu. Risti tn 1 kinnistule juurdepääsuks ja selle

teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks on Risti tn L1, mis kuulub jätkuvalt Rappeli

Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse kaasomandisse. Risti tn 1 kinnistu

kanalisatsioonivesi oli ette nähtud juhtida Rappeli Keskus OÜ pumplasse Suve tn ja Risti tn

nurgal ning selleks puudus pumpla kinnistu omaniku nõusolek. Vaidlusaluses piirkonnas on

kohaliku omavalitsuse poolt alates 2010. a-st määratud vee-ettevõtjaks AS Rapla Vesi.

09.10.2014 tehnorajatiste müügilepingu kohaselt müüs Rappeli Keskus OÜ AS-le Rapla Vesi

kanalisatsioonitorustiku, surveveetorustiku ja veetorustiku (pumplat nimetatud leping ei

kajasta). 22.08.2011 notariaalse lepinguga (p 4.1) on ette nähtud Risti tänava tasuta

võõrandamine vallale (väljaehitatud infrastruktuur, millele on väljastatud kasutusluba). Rapla

Vallavalitsus on praeguseks väljastanud kõik taotletud ehitusload.

3) Menetlustoimingute ja kirjavahetuse kronoloogia on järgnev.

Kaebaja esitas 15.10.2012 vastustajale TÜ Vaino Arhitektuuribüroo koostatud ehitusprojekti

arhitektuurse osa eelprojekti „Risti kaubanduskeskus“, töö 03-12 (I kd, tl 44-45) ja E. Jahhu

Projektbüroo koostatud väliala, teede, platside, kõnniteede eelprojekti (I kd, tl 56-73, 177-

191). Kaebaja esitas vastustajale 16.10.2012 ehitusloa taotluse kaubanduskeskuse hoone,

reoveekanalisatsiooni, parklate ja kõnniteede, tankla, sadeveekanalisatsiooni ja veetorustiku

ehitamiseks (I kd, tl 74-138).

Valla ehitusnõunik tegi 20.11.2012 kaebajale ettepaneku vormistada eraldi taotlus parklale ja

kõnniteedele kui rajatistele, samuti küsis selgitavaid küsimusi esitatud projekti kohta (I kd, tl

223). Kaebaja esitas 20.11.2012 eraldi taotlused ning edastas maksekorraldused riigilõivu

tasumise kohta (I kd, tl 224-241).

Ehitusnõunik märkis 22.11.2012 e-kirjas, et projekteerimistingimuste p 10.2 ei ole täidetud

(kooskõlastused tehnovõrkude valdajatega). Väljastada saab sidekaabli kanalisatsiooni

ehitusloa, kuid ülejäänud taotluste menetlus tuleb peatada. Kaebaja teavitas 27.11.2012, et ta

on esitanud Elektrilevi OÜ ja AS Rapla Vesi seisukohad ega saa aru, mis nõuded on täitmata

(I kd, tl 247).

3-13-2323

7(15)

Rappeli Keskus OÜ juhatuse liige S. Mihailov edastas 30.11.2012 haldusasjas nr 3-12-213

kohtule seisukoha projektis esinevate puuduste ja maaomaniku nõusoleku puudumise kohta (I

kd, tl 248), mida kaebaja käsitab kolmanda isiku arvamuse (negatiivse kooskõlastuse)

vastustajale teatavakstegemise kõige hilisema võimaliku ajana.

Vastustaja selgitas 12.12.2012 kaebajale kirjalikult puuduseid: tehnovõrkude valdajate

kooskõlastuste puudumine; kanalisatsioonivee juhtimine Rappeli Keskus OÜ pumplasse,

milleks puudub omaniku kooskõlastus; pumpla jõudluse suurendamiseks vajalike tehniliste

projekteerimistingimuste puudumine; kaubanduskeskust teenindavate teede aluste maade

omanike kooskõlastuste puudumine; projektdokumentatsioonil vastavate spetsialistide

allkirjade puudumine. Lisaks teatas vastustaja kaebajale, et juhul, kui kaebaja on oma

ehitusprojekti kooskõlastanud Rappeli Keskus OÜ-ga ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena

Kogudusega, siis on võimalik ehituslubade taotluste menetluse jätkamine ja nende

väljastamise taotlusi on võimalik arutada vallavalitsuse 17.12.2012 korralisel istungil (I kd, tl

249, 252).

Kaebaja märkis 11.02.2013 kirjas, et tal on olemas piirkonna sideettevõtja, võrguettevõtja ja

vee-ettevõtja kooskõlastused. Valla ja arendaja vahelise 22.08.2011 lepingu kohaselt on

kohustus sõlmida infrastruktuuri tasuta üleandmise leping 1 kuu jooksul kasutusloa

väljastamisest. Seoses 21.01.2013 kasutusloa väljastamisega (Risti tn, Suve tn, Kagu tn,

survekanalisatsioon, reoveepumpla, tarbeveetorustik) soovis kaebaja teada, millal sõlmitakse

põhileping, mis võimaldaks kaebajal juurdepääsu Risti tn 1 kinnistule (I kd, tl 257). Kaebaja

esitas 26.02.2013 korduva teabenõude (I kd, tl 255).

Kaebaja esitas praeguses asjas 04.11.2013 kohtule tuvastamis- ja kohustamiskaebuse.

21.07.2014 väljastati ehitusluba kaubanduskeskuse ehitamiseks ja 04.08.2014 automaattankla

ehitamiseks. Vastustaja küsis 28.01.2016 taotluste osas arvamust välisvõrkude aluste maade

omanikelt, selgitades, et nende kooskõlastuse puudumine on seni takistanud taotluste

menetlemist (II kd, tl 46-47). 01.02.2016 väljastati ehitusluba parkla rajamiseks ning

25.04.2016 ehitusload veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni rajamiseks.

4) Kinnistule juurdepääsu puudumine ning hinnang, kas kaebaja oleks saanud

juurdepääsuõiguse vastava hagi esitamisel, omavad olulist tähtsust tulevikus esitatava

kahjunõude puhul. Ehituslubade väljastamise ja nende realiseerimise võimalikkust tuleb

vaadata eraldi, kusjuures praeguse asja lahendamisel omab tähtsust ehituslubade väljastamise

võimalikkus. Seega tuleb tuvastada, kas EhS v.r ja EhS võimaldasid vastustajal väljastada

ehitusload Risti tn 1 kinnistul ehitamiseks ning eraldi tuleb hinnata, kas kehtiv regulatsioon

võimaldas reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku osas esitada loataotlust olukorras, kus Risti tn

1 kinnistu siseste trasside ühendamine toimuks võõral kinnisasjal asuvate trassidega ning kas

need load oleks saanud väljastada üksnes osas, mis hõlmas Risti tn 1 kinnistul asuvaid trasse

(torustiku ehitamiseks kinnistu piirini). Samuti tuleb hinnata, millised tingimused seati

projekteerimistingimustega ja kas need olid kaebaja poolt täidetud.

5) 28.02.2011 projekteerimistingimused (II kd, tl 177-178) näevad p-s 10.2 ette

kooskõlastamise

Lääne-Eesti

Päästekeskuse

ja

tehnovõrkude

valdajatega.

Projekti

kooskõlastamise lisalehe (II kd, tl 179-180) p 7 kohaselt on tehnovõrkude valdajad Rapla

Vesi, Jaotusvõrk, Elion; lisaks leitakse, et kooskõlastus tuleks küsida ka Maanteeametilt ja

kõrvalkinnistu valdajatelt. Lisalehe p-st 7 nähtuvalt ei saa olla vaidlust, kes on

projekteerimistingimuste p 10.2 kohaselt tehnovõrkude valdajad. Kooskõlastamise nõue käis

lisaks ka päästekeskuse kohta. Muudelt isikutelt nn kooskõlastuste küsimise nõue tulenes valla

arhitekti seisukohast, mis kohtu hinnangul tulenes seadusest. Projekteerimistingimustega ei

ole muude isikutega kooskõlastamist ette nähtud.

3-13-2323

8(15)

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas naaberkinnistu omanike (Rappeli Keskus OÜ ja EELK

Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse) kooskõlastus oli vajalik ning kes pidi selle küsima.

Puudub vaidlus, et kaebajal oli kooskõlastus päästekeskuselt, AS-lt Rapla Vesi ja Elion AS-lt.

Isegi kui nõustuda sellega, et tehnovõrgu valdajana tulnuks käsitada ka Rappeli Keskus OÜ-d

kuni tehnovõrgu võõrandamiseni ja võtta temalt kooskõlastus trasside (veetrassi ja

reoveekanalisatsiooni) ehituslubade osas, ei välistaks see vastustaja viivituse õigusvastasust,

kuna vastustajal oli võimalik anda trasside luba välja osaliselt (kaebaja kinnistu piirini).

Naaberkinnistu omanikelt tuli küsida arvamus. Tegemist ei ole kooskõlastusega HMS § 16

mõttes. Kolmandad asjast puudutatud isikud ei ole haldusorganiks, vaid on menetlusosalised

HMS § 11 lg 1 p 3 mõttes, kelle kaasamine ja arvamuse esitamise võimaluse andmine on

kohustuslik (HMS § 40). Rappeli Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse

õigusi puudutasid otseselt loataotlused, mille rahuldamise korral toimub reovee ärajuhtimine

ja veevarustus nende kinnistul (Kagu tänava ääres) olevate trassidega ühendamise ja

käesoleva ajani Rappeli Keskus OÜ-le kuuluva pumpla kaudu. Samuti võib naabrite õigusi

puudutada parkla, tankla ja kaubanduskeskuse ehitus, arvestades nendega seotud

liiklusohutust,

tankla

ehitamise

ja

kasutamisega

seotud

ohutusküsimusi

ning

kaubanduskeskuse mõjusid. Seega oli arvamuse küsimise nõue õiguspärane. Rappeli Keskus

OÜ-lt pidi arvamuse küsima menetleja, kuid arvestades 22.11.2012 menetluse peatamist, on

eluliselt usutav, et vastustajale oli Rappeli Keskus OÜ keelduv seisukoht juba teada. Lisaks

esitati see 30.11.2012 kirjalikult ka haldusasja nr 3-12-213 raames.

Praeguseks puudub poolte vahel vaidlus selles, et mittenõustuv arvamus (nn negatiivne

kooskõlastus) ei võta haldusorganilt loa väljastamisel kaalutlusõigust. Kuna haldusmenetluse

läbiviimine on haldusorgani kohustus, siis ei saa teha kaebajale etteheiteid, et ta ei ole küsinud

vajalikke kooskõlastusi või arvamusi. Haldusorgan võib juhul, kui see võimaldaks kiiremat

menetlust, anda kooskõlastuste ja arvamuste küsimise üle kaebajale (HMS § 5 lg-d 1 ja 2),

kuid nende saamise eest vastutab lõppastmes ikkagi haldusorgan. Haldusorgan saab määrata

tähtaja arvamuse esitamiseks ning teha pärast seda (muude nõuete täidetuse korral)

kaalutlusotsuse. Kui haldusorgan saab tähtajaks nn negatiivse kooskõlastuse või arvamuse, on

tal kohustus otsustada kaalutlusõiguse alusel, kas ehitusloa saab väljastada või mitte.

6) EhS v.r § 23 lg 8 kohaselt väljastab ehitusloa väljastaja ehitusloa või keeldub selle

väljastamisest 20 päeva jooksul ehitusloa taotluse ja ehitusprojekti ning vastava nõude

olemasolu korral ehitusprojekti ekspertiisi esitamise päevast arvates. Erinevalt varem

kehtinust, võimaldab 01.07.2015 jõustunud EhS esitada ehitusloa taotluse isikul, kes ei ole

maaomanik, kuid ei võimalda jätkuvalt alustada ehitustegevust võõral kinnisasjal ilma

kinnisasja omaniku loata. EhS § 42 lg 5 kohaselt annab pädev asutus ehitusloa 30 päeva

jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Pädev asutus annab kooskõlastamiseks või

arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. EhS § 42 lg 6 kohaselt kaasab pädev asutus

menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral

kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku.

Kui vastustaja oli arvamusel, et kaebaja peab saama naaberkinnistu omanike kooskõlastuse

või arvamuse ning seda menetlustähtaja jooksul ei esitatud või esitati nn negatiivse

kooskõlastusena hiljemalt 30.11.2012, oleks vastustaja saanud teha loa väljastamisest

keelduva otsuse, mille kaebaja oleks saanud kohtus vaidlustada. Selle asemel on vastustaja

viivitanud taotluste lahendamisega ning peatanud õigusvastaselt taotluste menetlemise.

Vastustaja vastusest nähtub, et kuna projektdokumentatsiooni koosseisus puudusid

maaomanike kooskõlastused ja ehituslubade taotlus ei olnud esitatud maaomaniku poolt (EhS

v.r § 23 lg 11), peatati menetlus kuni kooskõlastuste saamiseni. Vastustaja kinnitas ka

kohtuistungil, et projektis ei esinenud sisulisi puudusi ning taotluste lahendamist takistas

3-13-2323

9(15)

üksnes kooskõlastuste puudumine. Vastustaja viidatud EhS § 23 lg 11 kohaldamise välistab

see, et load oleks saanud väljastada kaebaja kinnistu piires ehitamiseks.

Ehitatavad objektid asusid Risti tn 1 kinnistul. Veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni osas

oleks saanud põhimõtteliselt otsustada lubade väljastamise osaliselt (kuni kinnistu piirini),

kuigi sellist lahendust ei saa pidada tavapäraseks. Vastustaja ei ole väitnud, et sellise otsuse

tegemiseks oleks esinenud mingid faktilised või õiguslikud takistused (keeld väljastada

ehituslube kinnistu piirini trasside ehitamiseks). Antud juhul puudus alus arvata, et kaebaja ei

saa tulevikus liituda ühisveevärgiga ja välja ehitada või lasta vee-ettevõtjal (AS Rapla Vesi)

ehitada trassid kuni liitumiseni. Vee-ettevõtja oli vaidlusaluses piirkonnas alates 2010. a-st AS

Rapla Vesi, kes on omandanud tehnovõrgud 09.10.2014 lepinguga Rappeli Keskus OÜ-lt.

Tavapäraselt on mõistlik käsitada kaubanduskeskust kui tervikut koos tehnovõrkude ja muude

rajatistega ning tavapäraselt taotleb huvitatud isik lubade väljastamist olukorras, kus tal on

reaalselt võimalik alustada lühikese aja jooksul ehitustegevust. Siiski võib tulla ette ka

tavapäratuid olukordi, kus lubade väljastamine võib olla vajalik erinevatel aegadel ja isegi

osaliselt. Haldusorganil on võimalik vältida viivitusse langemist ka keelduva otsuse

tegemisega, kui ta leiab, et selleks on seadusest tulenev alus. Praegusel juhul ei ole tehtud

õigeaegselt kumbagi. Vastustaja ei pea jääma ootama eraõiguslike vaidluste lahendamist või

algatamist ning lisaks esines võimalus, et vastustaja võtab kaebajale juurdepääsu saamiseks

vajaliku taristu arendajalt üle. Vastustaja on aga ekslikult lähtunud eeldusest, et kuna kaebaja

ei saa nagunii enne Risti tn 1 kinnistule juurdepääsu saamist ehitama hakata, ei pea ka

ehituslube väljastama. Selline eeldus ei ole kehtiva õigusega kooskõlas.

Kuna vastustaja ei väida alates 2012. a lõpust muude puuduste olemasolu kui üksnes

naaberkinnistu

omanike

kooskõlastuste

puudumine,

oli

ehituslubade

väljastamine

kaalutlusotsusega võimalik. Nn positiivsete kooskõlastuste ja nõustuvate arvamuste

puudumine ei olnud õiguslikuks takistuseks lubade väljastamisel (Ehs v.r § 24 lg 1).

7) Kuna vastustaja pidi ehitusload väljastama juba EhS v.r kehtivuse ajal ja menetluse

peatamine oli õigusvastane, ei vaja pikemat käsitlemist 2015. a sügisel menetluse

uuendamisega seonduv. Õigusvastasele viivitusele ei saa järgneda õiguspärast viivitust.

Vastustaja oli kuni lubade väljastamiseni õigusvastases viivituses. Lubade väljastamise ajal

kehtinud EhS ei välistanud lubade väljastamist, kuna kõik load on käesolevaks ajaks

väljastatud. Kaebaja ei pidanud tegema selleks mingeid täiendavaid toiminguid.

8) Kompromissläbirääkimised või kohtumenetlus ei võta vastustajalt kohustust teha seaduses

ettenähtud toimingud ega muuda sellel ajal vastustaja viivitust õiguspäraseks.

9) Kuna viivitus ehituslubade väljastamisel on tuvastatud, puudub vajadus käsitleda seda,

milleks Põhjakeskuse detailplaneering vastustajat kohustas või ei kohustanud, sellega seotud

lepinguid ega poolte muid väiteid.

10) Kaebaja poolt tasutud riigilõiv 75 eurot tuleb vastustajalt välja mõista. Kaebaja taotletud

õigusabikulust summas 2935,26 eurot on kohus kohustamisnõuetega seoses mõistnud

määrustega välja 381,50 eurot. Vaidluse keerukust ja mahtu arvestades on põhjendatud kuluks

2000 eurot. Vastustajalt tuleb seega kaebaja kasuks välja mõista menetluskuluna kokku 2075

eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. Rapla vald palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 20.12.2016 otsus ja jätta

kaebus läbi vaatamata või lõpetada menetlus või jätta kaebus rahuldamata.

3-13-2323

10(15)

1) Vastustaja ei nõustu halduskohtu seisukohtadega, et naaberkinnistute omanikelt tuli küsida

arvamus, tegemist ei ole kooskõlastusega HMS § 16 mõttes, puudutatud isikud tuli kaasata

menetlusosalisena ning kui tehnovõrkude valdajana tulnukski käsitada ka Rappeli Keskus

OÜ-d kuni tehnovõrgu võõrandamiseni ja võtta temalt kooskõlastus trasside ehituslubade

osas, ei välistaks see vastustaja viivituse õigusvastasust, kuna vastustajal oli võimalik anda

trasside luba välja osaliselt (kaebaja kinnistu piirini).

Projekteerimistingimuste p 10.2 nägi ette kooskõlastamise tehnovõrkude valdajatega.

Kanalisatsioonivesi oli ette nähtud juhtida pumplasse Suve ja Risti tänavate ristumiskohal,

kuid puudus kooskõlastus pumpla kinnistu omanike EELK Rapla Maarja-Magdaleena

Koguduse ja Rappeli Keskus OÜ-ga. Kaebaja projektil puudusid ka kooskõlastused

kaubanduskeskust teenindavate (rajatavate) teede ja nende aluste maade omanikega. Kuna

Rappeli Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Kogudus olid nii 2012. a-l kui ka

kohtuotsuse tegemise ajal pumpla omanikud, oleks kaebaja pidanud kooskõlastama

ehitusprojekti ka nimetatud isikutega. Isegi kui kaebajal oli 2012. a sügisel olemas

kooskõlastus AS-lt Rapla Vesi kui piirkonna vee-ettevõtjalt, oli tal igal juhul vaja esitada

kooskõlastus

pumpla

omanikelt,

kelle

pumpla

kaudu

oleks

hakanud

toimuma

kanalisatsioonivee ülepumpamine.

Halduskohus ei ole arvestanud pumpla kuuluvusega seotud asjaolusid ning asus ekslikult

seisukohale, et vastustajal oli võimalik anda trasside luba välja ka osaliselt, st kuni kaebaja

kinnistu piirini. Vee- ja kanalisatsioonitrassid koos pumplaga moodustavad ühtse terviku ning

pumpla

kui

tehnovõrkude

valdajate

kooskõlastus

oli

üheselt

ette

nähtud

ka

projekteerimistingimustes. Kuna projektdokumentatsiooni koosseisus puudusid tehnovõrkude

ja maaomanike kooskõlastused ning ehituslubade taotlus ei olnud esitatud maaomaniku poolt

(EhS v.r 23 lg 11), peatati menetlus kuni kooskõlastuste saamiseni. EhS v.r § 23 lg 11 nägi ette

ehitusloa taotluse esitamise maaomaniku poolt, vastustaja pidi sellest normist juhinduma ja tal

puudus loa väljastamisel võimalus teostada kaalutlusõigust. Antud olukorras oli menetluse

peatamine põhjendatud.

2) Halduskohus leidis, et kaebajale ei saa ette heita seda, et ta mingi perioodi jooksul eeldas

heauskselt taristu väljaehitamist ja vallale tasuta üleandmist. Samuti asus kohus seisukohale,

et Risti tn 1 kinnistule juurdepääsuõiguse puudumine ei välistanud kinnistu siseseks

ehitamiseks ehituslubade väljastamist, kuna juurdepääsuõiguse saanuks lahendada ka nende

väljastamise järgselt, ning kohalik omavalitsus ei pea ära ootama naabrite tsiviilõiguslike

vaidluste lahendamist maakohtus. Vastustaja ei nõustu ka halduskohtu nende seisukohtadega.

Vastustaja kordab halduskohtus esitatud ja käesoleva otsuse p-s 10.2 refereeritud väiteid ning

leiab, et olukorras, kus kaebajal puudus Rappeli Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-

Magdaleena Koguduse kui juurdepääsutee kinnistu omanike kooskõlastus, ei oleks vastustaja

kuidagi saanud lahendada tekkinud olukorda ehituslubade väljastamise järgselt ja väljastada

kaebajale ehitusluba juurdepääsu väljaehitamiseks, kuna sellise haldusakti andmine oleks

toonud vastustajale kaasa uue kohtuasja. Juurdepääsutee ehitusloa andmine oleks olnud

vastuolus ka EhS v.r § 23 lg-ga 11. Kui kinnistu ei piirne vahetult avalikult kasutatava teega,

tuleb juurdepääsu küsimus lahendada kinnistu omanike vahel kokkuleppe alusel ning

kokkuleppe mittesaavutamise korral määrab juurdepääsu tingimused kohus. Kaebaja

seisukoht, et vastustaja oleks pidanud tagama talle juurdepääsu Risti tn 1 kinnistule, on

põhjendamatu.

2014. a juulis pidasid kaebaja, vastustaja ja Rappeli Keskus OÜ erinevates pooleliolevates

kohtuasjades

läbirääkimisi

kõikide

kohtuasjade

lõpetamiseks

kompromissiga

ning

kompromissile suunas menetlusosalisi ka kohus, asudes seisukohale, et juurdepääsutee

kinnistu omaniku mittenõusolekut saab käsitada kui negatiivset kooskõlastust ning sellest

3-13-2323

11(15)

lähtuvalt on vallal võimalik rakendada kaalutlusõigust ehitusloa väljastamisel. Juhindudes

kohtu suunistest, otsustas vastustaja 21.07.2014 väljastada ehitusloa kaubanduskeskuse hoone

püstitamiseks ning 04.08.2014 automaattankla püstitamiseks. Vastustaja lähtus ehituslubade

väljastamisel ka asjaolust, et nii kaubanduskeskus kui automaattankla asusid kaebaja kinnistul

ning need ehitised ei olnud otseselt seotud teistele isikutele kuuluvate kinnistutega.

Olukorras, kus kaebaja ja Rappeli Keskus OÜ vahel olid juba pooleli erinevad vaidlused, oli

menetluse peatamine 2012. a seisuga põhjendatud. Vastustajal ei olnud vaja kaebaja taotletud

ehituslubasid menetleda, sest kaebajal puudusid juurdepääsutee kinnistu ja pumpla kinnistu

omanike kooskõlastused ning seega ei oleks ta saanud reaalselt ehitustegevust alustada.

3) Vastustaja ei nõustu halduskohtu seisukohtadega, mis seonduvad veetorustiku ja

reoveekanalisatsiooni osas lubade osalise väljaandmisega (kuni kinnistu piirini). Vastustaja on

algusest peale käsitanud kogu kaebaja kaubanduskeskusega seotud ehitusprojekti kui tervikut

ning lähtunud lubade väljastamisel eeldusest, et kaebajal on võimalik alustada võimalikult

lühikese aja jooksul ehitustegevust. Tänaseks on väljastatud kõik ehitusload, kuid kaebaja ei

ole ikkagi saanud alustada reaalse ehitustegevusega, kuna puuduvad kokkulepped kaebaja ja

juurdepääsutee kinnistu ning pumpla kinnistu omanike vahel.

4) Kaebaja tuvastamisnõude esitamine ei ole õiguslikult põhjendatud ja halduskohus pidanuks

jätma selle läbi vaatamata või lõpetama menetluse. Halduskohus leidis ka otsuses, et

kahjunõue ei ole perspektiivikas. Kaebaja ei ole kohtumenetluses tõendanud ega välja toonud

neid asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada vastustaja poolt kahju tekitamine

ehituslubade menetlemisel. Kaebaja on üldsõnaliselt viidanud oma investeeringutele,

intressidele ja saamata jäänud tulule, kuid on jätnud täpsustamata, kuidas on see põhjuslikus

seose vastustaja tegevusega.

12. Risti 1 PRKT OÜ palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Väidetavalt ei ole halduskohus arvestanud asjaolusid seoses pumpla kuuluvusega. Kaebaja

ei nõustu seisukohaga, et vastustaja ei saanud ehitusluba väljastada põhjusel, et kaebajal

puudus kanalisatsioonivee Suve ja Risti tänava pumplasse juhtimiseks kinnistu omanike

nõusolek. Kaebaja ehitusloa taotlus koos projektiga oli projekteerimistingimustega kooskõlas,

kaebajal olid olemas kõik projekteerimistingimustes nõutud kooskõlastused. Halduskohus

leidis põhjendatult, et naaberkinnistute omanike kooskõlastuse puhul on tegemist arvamuse,

mitte kooskõlastusega HMS § 16 tähenduses, samuti et Rappeli Keskus OÜ-lt pidi arvamuse

küsima menetleja ning eluliselt on usutav, et vastustajale oli keelduv seisukoht teada.

Piirkonnas on vee-ettevõtjaks üksnes AS Rapla Vesi, mistõttu ei oma tähtsust, et

kanalisatsioonivee pumpla omanikuks on Rappeli Keskus OÜ.

2) Halduskohus leidis põhjendatult, et asja lahendamisel tuleb eraldi vaadata ehituslubade

väljastamise ja nende realiseerimise võimalikkust ning asja lahendamisel omab tähtsust

ehituslubade väljastamise võimalikkus. Kaebaja nõustub halduskohtu seisukohaga, et

ehitusloa taotluste esitamise aegne juurdepääsu puudumine ei ole asjaolu, mis takistaks

ehituslubade väljastamist.

Põhjakeskuse detailplaneering määras kindlaks Risti tn 1 kinnistule juurdepääsutee ja kinnistu

teenindamiseks vajalike tehnovõrkude paiknemise asukoha. Samuti on Risti tn 1 kinnistut

ümbritsevad teed määratud detailplaneeringuga avalikeks teedeks. Vastustaja on nii

Põhjakeskuse detailplaneeringus kui ka Rappeli Keskus OÜ-ga sõlmitud halduslepingus

määranud tähtaja, millel teed peavad olema vastustajale tasuta üle antud. Detailplaneeringu

seletuskirjas on vastustaja määranud, et planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb ühes etapis

välja ehitada kõik kavandatud juurdepääsud ning pärast tänavate ja taristu väljaehitamist tuleb

tänavad tasuta üle anda Rapla vallale. Detailplaneeringuga määratud teemaa omanikud on

kohustatud lubama teelt juurdepääsu Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistute

3-13-2323

12(15)

omanikele. Enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele ehitusloa saamist peab olema

väljastatud neid teenindavate tänavate ja tehnovõrkude ehitusluba ning enne ehituskruntidele

kavandatud ehitistele kasutusloa saamist peab olema tänavate ja tehnovõrkude kasutusluba.

Seega nägi detailplaneering ette, et enne ehituskruntide väljaehitamist peavad olema välja

ehitatud planeeringualal asuvad teed ja tänavad. Vastavalt Rappeli Keskus OÜ-ga sõlmitud

lepingutele oli vastustajal kohustus võtta detailplaneeringujärgne taristu ja selle juurde kuuluv

maa valla omandisse ühe kuu jooksul pärast taristule kasutusloa väljastamist. Kasutusluba

teedele ja tänavatele, samuti survekanalisatsioonile ja sellega seotud rajatistele väljastati

21.01.2013. Seega sai kaebajal tekkida õigustatud ootus vastustaja poolt teede ja tänavate (sh

Risti tänava) valla omandisse üle võtmiseks, mida vastustaja ei ole siiani teinud. Rapla

Vallavalitsuse 29.12.2016 korraldusega on otsustatud võtta tasuta Rapla valla omandisse Suve

tänav ja Risti tänav. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu, samuti tehnorajatiste kohase

kasutamise tagamine on kohalikule omavalitsusele seadusega ette nähtud avalik ülesanne.

Kaubanduskeskus, reoveekanalisatsioon, veetorustik, parkla ja automaattankla asuvad Risti tn

1 kinnistul, mistõttu on arusaamatu vastustaja viide EhS v.r § 23 lg-le 11. Ehitusloa taotluse

ongi esitanud maaüksuse omanik ehk kaebaja.

Seega on seaduslik ja põhjendatud halduskohtu seisukoht, et juurdepääsu võimaluse

puudumine ei välistanud kinnistu siseseks ehitamiseks ehituslubade väljastamist, kuna

juurdepääsuõiguse saanuks lahendada ka nende väljastamise järgselt. Kinnistusiseste

ehituslubade väljastamiseks ei saanud juurdepääsuõiguse olemasolu olla taotluste esitamise

ajal vältimatult vajalik, arvestades, et detailplaneeringuga oli Risti tänav määratud avalikku

kasutusse ja vastustaja oli sõlminud halduslepingu, millega kohustus võtma tänava avalikku

kasutusse. Seadusega vastuolus on vastustaja seisukoht, et kuna kaebaja ei saa nagunii

ehitustegevust alustada, ei pea ka ehituslube väljastama.

3) Kaebaja ei pea asuma põhjendama esitatavat kahju hüvitamise nõuet. Kaebaja hilisema

hüvitamiskaebuse esitamise kavatsuse võib kohus põhjendatud huvina kõrvale jätta üksnes

juhul, kui hüvitamiskaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu. Kaebaja ei ole saanud vastustaja

õigusvastase viivituse tõttu rajada oma kinnistule kaubanduskeskust ja seda teenindavaid

rajatisi õigeaegselt. Kaebaja on esitanud kahjunõude tõendamiseks üürilepingud. Seega ei ole

kahjunõue ilmselgelt perspektiivitu. Kahjunõuet ei muuda ilmselgelt perspektiivituks ka

vastustaja

väide,

et

kaebajal

oleks

olnud

võimalik

kasutada

tsiviilõiguslikke

õiguskaitsevahendeid, kuna see võib olla üksnes üheks hüvitise vähendamise aluseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebuse

väited

ei

anna

alust

halduskohtu

otsuse

tühistamiseks

kaubanduskeskusele, parklale ja tanklale ehituslubade väljastamisega viivitamist puudutavas

osas, kuid reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehituslubade väljastamisega viivitamise osas

on apellatsioonkaebus osaliselt põhjendatud.

14. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et tuvastamisnõuded on kahju

hüvitamise ühe eelduse kindlakstegemiseks praegusel juhul lubatavad. HKMS § 201 lg-le 4

tuginedes ei pea vajalikuks halduskohtu sellekohaseid põhjendusi korrata.

15. Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu seisukohaga, et vastustaja viivitas

õigusvastaselt ehituslubade väljastamisel kaubanduskeskusele, parklale ja tanklale alates

06.11.2012 kuni kõnealuste lubade väljastamiseni. Tegemist on Risti tn 1 kinnistule

kavandatud ehitistega. Nende ehitiste ehitamiseks esitatud taotluste puhul ei ole EhS v.r § 23

lg 11 õigusnormiks, mis saanuks takistada ehituslubade väljastamist, sest taotlused esitas

maaüksuse omanik. Naaberkinnistute omanike ja teiste võimalike asjast puudutatud isikute

3-13-2323

13(15)

menetlusse kaasamise, nende arvamuse ja vastuväidete välja selgitamise kohustus oli HMS §-

st 11 lg 1 p-st 3 ja §-st 40 tulenevalt vastustajal ning seda tuli teha ehitusloa taotluse

menetlemiseks EhS v.r-s ettenähtud tähtaja jooksul. Küsimus sellest, kas 28.02.2011

projekteerimistingimustes silmas peetud tehnovõrkude valdajatena tuleks käsitada ka pumpla

kinnistu omanikke, ei ole kaubanduskeskuse, parkla ja tankla ehituslubade taotluste puhul

oluline, kuna tehnovõrkude (reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku) osas on esitatud eraldi

ehitusloa taotlused. Asjaolu, et kaebajal puudus avalikult teelt juurdepääs Risti tn 1 kinnistule,

ei ole ehitusloa väljastamisel õiguslikuks takistuseks ega anna alust pidada viivitust

õiguspäraseks. See ei ole olnud ka praktiliseks takistuseks, sest juurdepääsu puudumisele

vaatamata on vastustaja taotlejale tänaseks kõik soovitud ehitusload väljastanud. Halduskohus

leidis õigesti, et kinnistule juurdepääsu puudumise küsimus võib omada tähtsust hilisema

kahjunõude lahendamisel.

16. Reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku taotluste puhul on aga ringkonnakohtu hinnangul

olukord erinev, võrreldes kaebaja kinnistu siseste ehitistega, sest reoveekanalisatsioon ja

veetorustik paiknevad osaliselt kaebajale mittekuuluval maal – Rappeli Keskus OÜ-le ja

EELK Rapla Maarja-Magdaleena Kogudusele kuuluval Risti tänav L1 kinnistul

(katastritunnus 66904:001:0295). Kõnealuste ehitiste paiknemine kahel kinnistul nähtub

kanalisatsioonitorustiku ehitusloa taotlusest (I kd, tl 175-175p; II kd, tl 165), veetorustiku

ehitusloa taotlusest (I kd, tl 174p-175; II kd, tl 172) ja ka ehitusprojekti välisvõrkude

koondplaanilt (I kd, tl 220).

17. Tallinna Ringkonnakohus lahendas tänaseks jõustunud 14.06.2017 otsusega nr 3-11-

2290 samade poolte vahelist sarnast vaidlust kaebaja kinnistule sisse- ja väljasõidutee

ehitamiseks ehitusloa andmisega viivitamise õiguspärasuse üle. Ka viidatud asjas oli tegemist

olukorraga, kus osa maa-alast, kuhu kaebaja soovis sissesõiduteed rajada, asus Rappeli

Keskus OÜ-le ja EELK Maarja-Magdaleena Kogudusele kuuluval maa-alal katastritunnusega

66904:001:0295.

Ringkonnakohus asus viidatud lahendis järgmistele seisukohtadele:

„Halduskohus on põhjendatult hinnanud väidetavalt õigusvastast ehitusloa väljastamisega

viivitamist eraldi perioodi osas kuni 30.06.2015 ja pärast 01.07.2015, s.o ehitusseaduse (EhS

v.r) ja ehitusseadustiku (EhS) kehtivuse ajal, sest neil perioodidel oli ehitusloa taotlemise ja

väljastamisega seonduv õiguslik regulatsioon erinev.

EhS v.r § 23 lg 11 kohaselt võis ehitusloa taotluse esitada maaüksuse omanik. EhS sellist

nõuet ei sisalda, vaid näeb ette kinnisasja omaniku ehitusloa andmise menetlusse kaasamise,

kui taotlust ei ole esitanud omanik (EhS § 42 lg 6). Regulatsioonide erinevust selgitatakse ka

EhS eelnõu seletuskirjas, mille kohaselt ei ole eelnõus seotud omaniku nõusolekut ehitamise

õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei

peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid ning seega on

eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning asendada need näiteks

kaasamiskohustusega (seletuskirja lk 73). Samas seletuskirjas on peetud EhS v.r üheks

põhimõtteliseks probleemiks § 23 lg-t 11, mis reguleerib ehitusloa taotluse esitamise õigust,

ning selgitatud, et eelnõust on nimetatud säte välja jäetud (lk 81).

EhS v.r kehtivuse ajal oli ehitusloa taotluse esitamise õigus siiski maaüksuse omanikul.

Vaidlust pole selles, et kaebaja esitas ehitusloa taotluse, ilma et ta oleks olnud maaüksuse

omanik, tal olnuks ehitamist võimaldav asjaõigus või vähemalt maaüksuse omanike nõusolek

ehitusloa

taotlemiseks.

Sellises

olukorras

pidas

vastustaja

põhjendatult

ehitusloa

menetlemiseks vajalikuks maaüksuse omanike Rappeli Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-

Magdaleena Koguduse nõusolekut. Ehitusloa menetlemist takistav probleem ei seisnenud teise

haldusorgani kooskõlastuse või arvamuse küsimises või haldusaktist puudutatud isiku

3-13-2323

14(15)

seisukoha ja vastuväidete ärakuulamiseks haldusmenetlusse kaasamises, mida saab tõepoolest

pidada haldusorgani ülesandeks, vaid ehitusloa taotluse puuduses, mille vastustaja palus

kõrvaldada, kuid kaebaja seda ei teinud. Asjaolu, et vastustaja ei kasutanud õigust jätta

ehitusloa taotlus läbi vaatamata või rahuldamata, vaid peatas taotluse menetluse, ei saanud

iseenesest rikkuda kaebaja õigusi ega tekitada talle kahju. Kaebaja peab oma õiguste

rikkumiseks võimatust ehitada ehitusloa alusel juurdepääsuteed, kuid selline võimalus ehitada

teiste isikute eraomandis olevale kinnistule puudus tal sõltumata ehitusloa väljastamise

viibimisest. Detailplaneeringuga peeti sobivaks juurdepääsuks Risti tn 1 kinnistule

juurdepääsu Risti tänav L1 kinnistu kaudu, kuid detailplaneering ei asenda poolte asja- või

võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne

kinnisasja kitsendus. Enne transpordimaade Rapla vallale üleandmist (sellisel juhul muutub

tee avalikult kasutatavaks teeks) saanuks kaebaja nõuda oma kinnistule juurdepääsu

ehitamiseks servituudi seadmist tsiviilkohtumenetluses. Ka ringkonnakohtu hinnangul ei ole

praeguses vaidluses asjakohased kaebaja väited selle kohta, et juurdepääsutee rajamise

kohustus oli hoopis Rappeli Keskus OÜ-l ning vald pidanuks järgima detailplaneeringus

sätestatud kohustust Risti tänava avalikult kasutatavaks teeks määramise kohta. Olukorras, kus

teealused maad ei olnud arendaja poolt veel vallale üle antud, ei saanud vald kaebajale teise

isiku eraomandis olevale maale ehitamiseks taotletud ehitusluba väljastada. Kui vald on

kaebaja arvates põhjustanud talle kahju eraomandis olevatele teemaadele sundvalduse

seadmise või nende sundvõõrandamisega viivitamisega, on kaebajal võimalus esitada vastav

kahjunõue.“

18. Ringkonnakohus jääb eeltoodud seisukohtade juurde ja leiab, et need on asjakohased ka

praeguse vaidluse lahendamisel. Kaebaja ei olnud kogu maa omanik, millele ehitamiseks ta

reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehituslube taotles ning tal ei olnud selleks ka maa

omanike nõusolekut. Ringkonnakohus märgib oma varasematele seisukohtadele lisaks, et EhS

v.r § 23 lg 5 kohaselt väljastatakse ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu

või –rajatise ehitamiseks kinnisasja omaniku nõusolekul ning kinnisasja omaniku nõusolek ei

ole vajalik, kui ehitusloa taotleja kasuks on seatud sundvaldus. Ka viidatud säte näitab, et

Rappeli Keskus OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse nõusolek nende omandis

olevale maale trasside rajamiseks ehituslubade väljastamiseks oli EhS v.r kehtimise ajal

vältimatult vajalik. Kaebaja on ka ise osutanud sellele sättele, kuid leidnud, et vastustajal oli

õiguslik alus kaebajale veetorustike ja reoveekanalisatsiooni ehituslubade väljastamiseks,

võttes arvesse detailplaneeringus sätestatud nõudeid ja kolmandate isikute kohustust lubada

detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist (02.05.2016 menetlusdokumendi p-d 1.5-1.7

ja 1.10). Ringkonnakohus jääb seisukoha juurde, et detailplaneering ei asenda poolte asja- või

võlaõiguslikke kokkuleppeid ega ole kinnisasja seadusjärgne kitsendus. Olukorras, kus teemaa

ei olnud vallale üle antud, ei saanud vastustaja maaomanike nõusolekuta EhS v.r kehtivuse

ajal ehituslube väljastada.

19. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et vastustaja oli kanalisatsiooni ja

veetorustiku ehituslubade väljastamisega õigusvastases viivituses põhjusel, et põhimõtteliselt

olnuks võimalik ehituslube väljastada ka osaliselt (kaebaja kinnistu piirini). Kaebaja taotles

ehituslube nii enda kui ka võõrale maale ehitamiseks ega palunud vastustajal kaaluda

ehituslubade väljastamist üksnes osaliselt. Oma alternatiivse käsituse, et kuna trassid on

olulises osas kaebajale kuuluval kinnistul, olnuks vastustajal võimalus anda ehitusluba välja

ka osaliselt, esitas kaebaja kohtumenetluses alles pärast ehituslubade väljastamist (kaebaja

02.05.2016 menetlusdokumendi p 1.4, II kd, tl 156p). Vastustajale ei saa ette heita, et ta

käsitas reoveekanalisatsiooni ja veetorustikku terviklike rajatistena ega osanud arvata, et

kaebajat rahuldanuks ka ehitusloa väljastamine ehitise osale.

3-13-2323

15(15)

20. Eelnenu tõttu leiab ringkonnakohus, et vastustaja ei olnud reoveekanalisatsiooni ja

veetorustiku taotluste lahendamisega kuni 30.06.2015 õigusvastases viivituses.

21. Nagu eespool märgitud, ei nõua EhS enam ehitusloa taotluse esitamist maaüksuse

omaniku poolt, vaid näeb ette kinnistu omaniku haldusmenetlusse kaasamise, kui omanik ei

ole ehitusloa taotleja. Kõik vajalikud kooskõlastused ja arvamused kogub EhS kohaselt pädev

asutus. Seega langes 01.07.2015 ära varasem takistus reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku

ehituslubade menetlusega jätkamiseks.

22. Ringkonnakohus

leiab,

et

vastustaja

oli

perioodil

01.08.2015-24.04.2016

reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehitusloa väljastamise otsuse langetamisel õigusvastases

viivituses. Selles osas ei ole alust halduskohtu otsuse tühistamiseks. Vastustaja ei ole esitanud

kaalukaid argumente, mis põhjendaksid vajadust menetleda haldusorgani initsiatiivil jätkatud

haldusmenetluses kaebaja ehitusloa taotlust kauem kui EhS § 42 lg-s 5 toodud 30-päevane

tähtaeg, mille sätestamisel on juba arvestatud vajadusega kuulata ära muu hulgas kinnistu

omanik, kui omanik ei ole ehitusloa taotleja, ning teha muud haldusakti andmiseks vajalikud

toimingud. Ringkonnakohus jääb ka praeguses asjas oma 14.06.2017 otsuses viidatud ja

Tallinna Ringkonnakohtu 17.08.2016 määruses nr 3-16-734 samade poolte vahel toimunud

vaidluses võetud seisukohale, et kaebajal ei olnud õiguslikku kohustust teavitada Rapla

Vallavalitsust 01.07.2015 jõustunud õigusnormidest; haldusmenetluse seaduslikkuse pidi

tagama haldusorgan, kelle menetluses oli lahendamata ehitusloa taotlus; HMS § 44 lg 1 p 1

kuulub kohaldamisele üksnes lõpetatud haldusmenetluse uuendamise taotlemise korral.

Vastustaja on vee- ja kanalisatsioonitorustike ehituslubade osas pöördunud Rappeli Keskus

OÜ ja EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse poole arvamuse saamiseks alles

28.01.2016, edastades ka vastavate korralduste eelnõud (II kd, tl 46-48). Vastustaja ei ole

toonud esile asjaolusid, mis õigustaksid EhS-s toodud tähtajast pikemat menetlust.

23. Halduskohtu otsuse muutmise tõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust (HKMS §

109 lg 4). Esimese astme kohtus tasus kaebaja riigilõivu 75 eurot ning kaebaja esindaja

põhjendatud kuluks luges halduskohus 2000 eurot. Ringkonnakohtu otsuse tulemusena

rahuldatakse kaebus osaliselt (3/4 ulatuses), mistõttu on kaebajal selles proportsioonis õigus

menetluskulude hüvitamisele. Rahuldatud osale vastab kaebaja esimese astme kuludest

1556,25 eurot (sh riigilõiv 56,25 eurot ja esindaja kulu 1500 eurot). Apellatsioonimenetluses

kandis kaebaja esindaja kulu 1386,24 eurot. Kulu kandmine on tõendatud ja kulude suurus

põhjendatud. Kaebuse rahuldamise proportsioonile vastav kulu on sellest 1039,68 eurot.

Esimese ja teise astme kuludest on kaebajal õigus kokku 2595,93 euro hüvitamisele.

Ehkki ringkonnakohus teeb osaliselt otsuse kaebaja kahjuks, jäävad vastustaja mõlema

kohtuastme esindaja kulud (esimeses astmes 11 745,60 eurot ja teises astmes 3981,60 eurot)

täies ulatuses kaebajalt välja mõistmata ja vastustaja enda kanda, sest praegune vaidlus ei

välju valla põhitegevuse raamidest (HKMS § 109 lg 6). Vastustajal on õigus

apellatsioonimenetluses tasutud 15 euro suurusest riigilõivust ¼ hüvitamisele summas 3,75

eurot. Selle summa arvab ringkonnakohus kaebajale HKMS § 108 lg 2 alusel vastustajalt välja

mõistmisele kuuluvast summast maha. Seega mõistab ringkonnakohus kaebaja kasuks

vastustajalt välja menetluskulu 2592,18 eurot. Muus osas jäävad kaebaja menetluskulud tema

enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets