2-15-19530/16 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. september 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-19530

Tsiviilasi

Olga Tammeoru hagi korteriühistu Pärnaõis Tartu vastu

2967 euro 60 sendi suuruse põhivõla ja viivise

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3313 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 23. veebruari 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Pärnaõis Tartu apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): korteriühistu Pärnaõis Tartu (registrikood

80149207), lepinguline esindaja Tiina Saluste

Vastustaja (hageja): Olga Tammeorg (isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 23. veebruari 2017 otsus

muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus korteriühistu Pärnaõis Tartu kanda.

3. Välja mõista korteriühistult Pärnaõis Tartu Olga Tammeoru kasuks menetluskulud

ringkonnakohtus 396 eurot.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Olga Tammeorg (hageja) esitas 30. detsembril 2015 korteriühistu Pärnaõis Tartu (kostja) vastu

hagi, milles palus välja mõista kostjalt hageja kasuks 2967 eurot 60 senti, viivise 107 eurot ja

viivise põhivõlalt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni.

Hagi asjaolude kohaselt kuulub hagejale korteriomand hoones, mille haldamiseks on moodustatud

kostja. Ajavahemikus 14.-16. märts 2015 leidis aset kanalisatsioonisüsteemi ummistus, millest

lähtunud reovesi kahjustas hageja korteri sisustust. Asjatundja hinnangu ja kahjukalkulatsiooni

alusel tekkis hagejale kahju kokku 2967 eurot 60 senti. Kostja keeldus kahjude vabatahtlikust

hüvitamisest. Kostjal on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid. Kostja on jätnud

kanalisatsioonitorustiku korrasoleku kontrollimata. Kostja oleks saanud torustiku korrapärase

kontrollimise kaudu avarii ära hoida ja vältida hagejale kahju tekkimist. Samuti on tänapäeval

kasutusel tehnilised vahendid selliste kahjude vältimiseks, näiteks tagasilöögiklapid.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja selgituste kohaselt ei ole kahju põhjustatud tema tegevusest

või tegevusetusest. Kahju põhjustas kanalisatsioonivee väljavoolu torustikus tekkinud ummistus.

Kostjal puudub võimalus kontrollida elanike tegevust kanalisatsiooni kasutamisel või ennetada või

vältida kanalisatsiooni visatud ebasobivate esemete tõttu tekkinud ummistusi. Kaasomandisse

kuuluv kanalisatsioonisüsteem renoveeriti täielikult 2007. aastal. Nii enne kui pärast konkreetset

ummistust ei ole kanalisatsioonisüsteemis tõrkeid olnud. Kostja on hoidnud hoone

kanalisatsioonisüsteemi toimivana – torustik ei ole amortiseerunud, purunenud ega valesti ehitatud

või ümberehitatud. Tagasilöögiklappide paigaldamist ei saa pidada niivõrd levinuks ja

iseenesestmõistetavaks, et kostja oleks pidanud sellise otsuse tegema tavapärase elamu hooldamise

raames ilma üldkoosoleku otsuseta. Võimalik, et klapid tuleks üldse paigaldada korteriomandi

eseme reaalosasse kuuluva torustiku osasse, mis oleks iga korteriomaniku enda valik.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 23. veebruari 2017 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 3074 eurot 60 senti (sh põhivõlg 2967 eurot 60 senti ja viivis 107 eurot) ja alates

31. detsembrist 2015 kuni põhivõla tasumiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras tasumata põhivõlalt. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja menetluskulu 1092 eurot.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on kostjal kui korteriühistul korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg 1

ja korteriomandiseaduse (KOS) 15 lg-te 5 ja 6 järgi mh kohustus tagada kaasomandi eseme

korrashoid. Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide

korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine.

Maakohus selgitas, et kostja on omaks võtnud asjaolu, et elamu kaasomandiosasse kuuluvas

kanalisatsioonitorustikus esines ummistus ning ei ole vastu vaielnud sellele, et hagejal tekkis

seetõttu kahju. Kaasomandi esemeks oleva kanalisatsioonitoru ummistus näitab seda, et

kaasomandi ese ei olnud toimivas korras. Sellises olukorras on korteriühistu kohustus välja tuua

ja tõendada asjaolud, millest nähtub, et ta on oma korrashoiukohustust täitnud või, et kahju

tekkimine ei ole põhjuslikus seoses kohustuse rikkumisega. Kostja vastutus võib olla välistatud ka

VÕS § 103 alusel kohustuse rikkumise vabandatavuse tõttu. Kostja ei esitanud tõendeid selle

kohta, et ta oleks regulaarselt tegelenud kanalisatsioonitorustiku hooldamisega või, et kohustuse

rikkumine oli vabandatav. Sellest, et kanalisatsioonitorustik renoveeriti 2007. aastal, ei saa

järeldada, et see peaks ka 8 aastat hiljem toimima ilma korrapärase hoolduse ja kontrollita. Kostja

väide, et toru ummistas kellegi poolt kanalisatsiooni visatud ebasobiv ese, on oletuslik.

Maakohus leidis, et kuna kostja ei ole tõendanud enda korrashoiukohustuse täitmist või vastutust

välistavaid asjaolusid, peab kostja VÕS § 115 lg 1 alusel hüvitama kohustuse rikkumisega

tekkinud kahju. Asja parandamise kulud on praegusel juhul tõendatud OÜ Ehitusseire arvamusega.

Kostja ei ole kahju suurusele vastu vaielnud ega esitanud seda ümber lükkavaid tõendeid, mistõttu

tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis summas 2967 eurot 60 senti. Hagile lisatud

avalduse kohaselt palus hageja kostjalt kahju hüvitamist 17. juulil 2015 esitatud avaldusega, seega

võis hageja alates sellest ajast viivist nõuda. Maakohus leidis, et hageja viivisenõue on

põhjendatud ja tuleb rahuldada.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 23. veebruari 2017 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palus jätta menetluskulud

hageja kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) ei ole õige järeldada sellest, et kanalisatsioonis tekkis teadmata põhjusel ummistus, kostja

korteriühistu seadusest tuleneva tehnosüsteemide hooldamise kohustuse teostamata jätmist;

2) tugineb kostja Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-61-14 ning Tallinna Ringkonnakohtu lahendile

nr 2-13-4018. Hageja ei ole välja toonud ühtegi kostja rikkumist, millest otseselt põhjustatuna on

hagejale kahju tekkinud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja rikkus oma kohustust, st et hageja jättis

täitmata üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks ning selle tagajärjel sai

hageja korter veekahjustusi. Kostja ei kanna riskivastutust igasuguse elamu tehnosüsteemidest

lähtuva kahju suhtes;

3) on maakohus jaganud tõendamiskoormuse valesti;

4) ei saanud kanalisatsioonisüsteem olla amortiseerunud, valesti ehitatud või valesti

ümberehitatud, kuna tegemist oli nii enne kui ka pärast 16. märtsi 2015 ummistuse kõrvaldamist

toimiva süsteemiga.

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist ning

menetluskulude kostja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) soovib kostja kitsendada korteriühistu vastutust ühistu üldkoosoleku otsuse mittetäitmisega;

2) peab korteriühistu lisaks sellele, et kontrollida süsteemi ehituslikku seisu ja amortisatsiooni,

tagama selle, et tehnosüsteem funktsioneeriks ja oleks igapäevaselt korras (Riigikohtu otsus

nr 3-2-1-6-17). Antud juhul tekkis kanalisatsioonisüsteemi ummistuse tõttu kahju, mis näitabki

seda, et süsteem ei olnud korras ja korteriühistu rikkus oma kohustusi. Tähtis ei ole see, millest

ummistus on alguse saanud või kes on torustiku ummistanud;

3) peab korteriühistu looma tingimused süsteemi korrasoleku kontrollimiseks või lahendama

süsteemi toimimise läbi tehniliste lahenduste (nt tagaslilöögiklappide);

4) pidi just korteriühistu tõendama võimalikku rikkumise vabandatavust;

5) esindab kostjat vaidluses oma liikmega ja apellatsioonkaebuse on koostanud Salva Kindlustuse

AS-i jurist, mistõttu võib olukorras näha huvide konflikti.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

23. veebruari 2017 otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata.

Kuna Tartu Maakohtu 23. veebruari 2017 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes

esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6

vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.

Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme

ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise

aluseks.

Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu otsusega väljamõistetud põhivõla ja viivise

suurust ning ringkonnakohus ei kontrolli maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud

osas.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja nõue on kvalifitseeritav KÜS § 2

lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel esitatud nõudena.

KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste

ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Seega on korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks korteriomanike ühise omandi

majandamine (hooldamine), sh ka korterelamu kanalisatsioonitorustiku korrashoidmine.

Võlaõiguslikud kohustused võivad isikutele VÕS § 3 p 6 kohaselt tuleneda mh ka seadusest

tulenevast alusest ning antud juhul tuleneb kostja kui korteriühistu kohustus korteriomandite

eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks seadusest.

KÜS § 2 lg-st 1 tuleneva võlaõigusliku ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse

täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Hageja on korteriühistu liige, kelle

suhted korteriühistuga väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist (otsustel või juriidilise isiku

põhikirjal põhinevad suhted on tehingulised suhted) tuleb korteriühistu eesmärkide tõttu lugeda

tehingulaadseteks suheteks.

Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema

tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata

jätmine ning kirjeldatud olukorras saab nõude aluseks olla võlaõigusseaduse VÕS § 115 lg 1

(vt nt Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 30; Riigikohtu 11. detsembri

2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51).

Seega antud juhul kostja vastutab elamu kanalisatsioonitorustiku korrasoleku tagamata jätmisega

tekitatud kahju eest KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel.

8. Praegusel juhul heidab hageja kostjast korteriühistule ette seadusest tulenevate ülesannete

rikkumist, kuna korteriühistu tegevusetusest tingituna tekkis elamu kanalisatsioonitorustikus

ummistus, mille tõttu kahjustas reovesi hageja korterit.

Kostja vastutus on KÜS § 2 lg-st 1 ja VÕS § 115 lg-st 1 tulenevalt võimalik, kui on täidetud ka

VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused.

VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist,

välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest

tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Sama paragrahvi lg 2 järgi kohustuse täitmise asemel võib

kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist

ning lg 3 sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega

määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti käesoleva

seaduse § 116 lõike 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe

hüvitamine muul põhjusel mõistlik.

Ringkonnakohtu arvates on antud juhul täidetud VÕS § 115 lg 3 eeldused, sest kostja on rikkunud

seadusest tulenevat kohustust (kanalisatsioonitorustiku korrashoid) ja asjaolude kohaselt on

mõistlik, et hageja võib nõuda koheselt (ilma täiendavat tähtaega andmata) kostjalt kohustuse

rikkumisega kaasnenud kahju hüvitamist. Samuti ei ole kostja maakohtus väitnud, et ta soovib ise

hagejal tekkinud kahju kõrvaldada, vaid on olnud seisukohal, et tema ei ole rikkunud seadusest

tulenevat kohustust ega hagejale kahju tekitanud.

9. Kostja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et tema vastutuse tekkimise eelduseks saab olla

mingi konkreetne korteriomanike ja ühistu vahelisest suhtest tuleneva tegevuse läbiviimine või

läbiviimata jätmine, mille tulemusena ei oleks kanalisatsioonitorustiku ummistust toimunud, kuid

mitte KÜS-st tulenev kohustus elamu tehnosüsteemide hooldamiseks. Siinkohal tugineb kostja

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-14 p-le 30.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-61-14 p-s 30 asunud seisukohale, et „Korteriomanik võib

KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse

korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike

huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15

lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi

kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja

ülesanded, seega ka kohustused./…/Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu või

valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku

kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata

jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51)./…/Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. VÕS § 115 lg 2

järgi tuleks kahju hüvitamise nõudmiseks täitmise asemel anda ühistule üldjuhul täitmiseks

täiendav tähtaeg.“

Eelviidatud Riigikohtu seisukohast tuleneb, et korteriühistul on kohustus valitseda korteriomandi

eset korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike

huvidest lähtudes, s.o korteriühistu kohustused korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ei tulene mitte ainult korteriomanike

kokkulepetest ja üldkoosoleku otsustest, vaid ka seadusest.

10. Alusetu on kostja väide, et maakohus on jaganud tõendamiskoormuse ebaõigesti. Pooled ei

vaielnud selle üle, et 16.03.2015 tekkis kanalisatsioonis ummistus. Hageja esitas seoses

kanalisatsioonitoru ummistusega tekkinud kahjuhüvitise nõude ja tõendas tekkinud kahju suurust,

samuti põhistas hageja kostjapoolset kaasomandi eseme korrashoiu kohustuse rikkumist. Kostja

pidi omakorda tõendama seda, et ta ei ole rikkunud kaasomandi eseme korrashoiu kohustust või,

et kohustuse rikkumine oli vabandatav. See, et kanalisatsioonisüsteem ei olnud amortiseerunud,

valesti ehitatud või valesti ümberehitatud ning, et nii enne kui pärast 16. märtsi 2015 ummistust

on süsteem toiminud, ei tõenda, et kostja ei ole oma kohustust rikkunud ning ei anna alust asuda

ka seisukohale, et kostjapoolne kohustuse rikkumine on vabandatav.

Kostja rikkus kaasomandi eseme korrashoiu kohustust, mille tagajärjel sai võimalikuks

kanalisatsioonitorustiku ummistus, mis tekitas hagejale kahju, seega on olemas põhjuslik seos

kostjapoolse kohustuse rikkumise ja hagejal kahju tekkimise vahel (VÕS § 127 lg 4).

11. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS

§ 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Hageja on esitanud taotluse välja mõista kostjalt menetluskulud ringkonnakohtus summas

396 eurot (õigusabi 3 h x tunnihind 110 eurot = 330 eurot + käibemaks 20% 66 eurot = 396 eurot).

Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Vastavalt

TsMS § 175 lg-le 1 mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus

ulatuses. Hageja lepingulise esindaja õigusabikulu 396 eurot on vajalik ja põhjendatud ning tuleb

välja mõista kostjalt hageja kasuks.

Hageja ei ole esitanud ringkonnakohtule TsMS § 177 lg 4 kohast taotlust hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivise tasumiseks lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Viivi Tomson