3-17-470/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KO HT U O T S US

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. august 2017, Tallinn

Haldusasja number

3-17-470

Haldusasi

Korteriühistu

Kreutzwaldi

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

11.10.2016

toimingu

õigusvastasuse tuvastamiseks ja toimingu õigusvastaste

tagajärgede kõrvaldamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Korteriühistu Kreutzwaldi 12, volitatud esindaja

v. adv Tõnu Tuulas

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb

ja Silver Sarapuu

Kolmas isik – Black Dog Jooga OÜ, volitatud esindaja adv

Raul Keba

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Korteriühistu Kreutzwaldi 12 kaebus rahuldamata.

2. Mõista Korteriühistult

Kreutzwaldi

12 Black Dog Jooga OÜ kasuks välja

menetluskulud summas 1040 eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda

kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 25.09.2017 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-17-470

2(11)

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD

1. Aadressil Harju maakond, kesklinna linnaosa, F. R. Kreutzwaldi tn 12 asuva korteriomandi

(mitteeluruum nr 22) omanik Black Dog Jooga OÜ (endise ärinimega Soul Company OÜ) esitas

10.08.2016 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) kasutusteatise mitteeluruumi

nr 22 kasutusotstarbe muutmisest. Kasutusloas märgitud kasutusotstarbe büroohoone (koodiga

12201) asemel taotles Black Dog Jooga OÜ ruumile nr 22 kasutusotstarvet muu teenindushoone

(koodiga 12339). Taotleja eesmärk on hakata ruumis nr 22 osutama joogastuudio teenust.

2. TLPA algatas kasutusteatise alusel menetluse

nr 71815 ning edastas 15.08.2016

sellekohase teate Korteriühistule Kreutzwaldi 12. Teate kohaselt oli Korteriühistul Kreutzwaldi

12 võimalik seoses ehitise kasutamisega esitada kirjalik arvamus või vastuväited kuni

25.08.2016.

3. Korteriühistu Kreutzwaldi 12 esitas TLPA-le 25.08.2016 omapoolsed seisukohad, milles

ei nõustunud kasutusotstarbe muutmisega.

4. Korteriühistu Kreutzwaldi 12 pöördus 15.09.2016 TLPA poole päringuga, millele vastati

16.09.2016, et menetlus nr 71815 on tehnilistel põhjustel lõpetatud ja menetluse uus number on

76016. Lisaks teatas TLPA, et on kasutusteatise koos kaebaja vastuväidetega edastanud

kooskõlastamiseks Päästeametile, Tallinna Kesklinna linnaosavalitsusele ja Tallinna Kesklinna

piirkonna arhitektile. Korteriühistule Kreutzwaldi 12 kinnitati, et antud küsimus lahendatakse

peale eelnimetatud ametkondade seisukohtade saamist.

5. Ehitisregistri andmetel on 11.10.2016 muudetud mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks

muu teenindushoone.

6. Korteriühistu Kreutzwaldi 12 esitas 28.02.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA

11.10.2016 toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ja toimingu õigusvastaste tagajärgede

kõrvaldamiseks.

KAEBAJA SEISUKOHAD

7. Black Dog Jooga OÜ-l puudus õiguslik alus kasutusteatise alusel mitteeluruumi nr 22

senise kasutusotstarbe (büroohoone) muutmiseks (kasutusotstarbeks muu teenindushoone).

TLPA-l puudus õiguslik alus riikliku ehitisregistri andmete muutmiseks, mistõttu on tegemist

õigusvastase toiminguga ning selle tagajärjed tuleb kõrvaldada. Black Dog Jooga OÜ esitatud

kasutusteatise andmed ning taotlus kasutusotstarbe muutmiseks on vastuolus maja teiste

kaasomanike õiguste ja huvidega. Samuti on need andmed vastuolus Korteriühistu Kreutzwaldi

12 üldkoosoleku 28.07.2016 otsusega. Viidatud otsusega otsustas üldkoosolek, et ühistu

nõustub üksnes mitteeluruumi nr 22 senise kasutusotstarbega, milleks on büroohoone.

Korteriühistu ei nõustu selle ruumi kasutusotstarbe muutmisega teenindushooneks, mis

võimaldab seda ruumi kasutada joogastuudiona. Viidatud üldkoosoleku otsuse punkti 3 ei ole

vaidlustatud ja selles osas on kaebetähtaeg möödas. Ehitisregistri andmete muutmisel on

kahjulikud tagajärjed hoone teistele kaasomanikele ning võimalus kaitsta oma õigusi

teistsuguse nõudega tsiviilasjas ei võta kaebajalt kaebeõigust kohaliku omavalitsuse toimingu

peale (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 25.11.2015 määrus nr 3-3-1-52-15). Korteriühistu

3-17-470

3(11)

Kreutzwaldi 12 kaebeõigus tuleneb ühistu 29.11.2016 üldkoosoleku otsusest, 28.07.2016

üldkoosoleku otsusest ja korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1.

8. Mitteeluruumi nr 22 kasutamine teenindushoone otstarbel ei ole võimalik ilma kaasomandi

mõtteliste osade (trepikoda, koridor, lift, sisehoov) kasutamiseta. Mitteeluruumile nr 22 ei ole

eraldi sissepääsu tänavalt ning seetõttu häirib ja rikub mitteeluruumi nr 22 kasutamine

klientidele teenuse osutamiseks oluliselt kõigi hoone kaasomanike huve. Korteriühistu

Kreutzwaldi

12 liikmete

üldkoosolek

võttis 28.07.2016 vastu otsuse, mille

kohaselt

üldkoosolek

aktsepteerib

mitteeluruumi

nr 22 kasutamist

üksnes büroohoonena

(vt

korteriomandiseadus (KOS) § 8 lg-d 1, 11, 2, 3, 4; § 12 lg 3; asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg 5).

Lisaks esitasid F. R. Kreutzwaldi tn 12 kõigist 22-st korteriomanikust 19 TLPA-le oma isikliku

seisukoha, mille järgi nad ei nõustu korteri nr 22 kasutusotstarbe muutmisega. Ruumi

kasutamine büroona ei sega kaasomanikke, kuid selle kasutamine teenuste osutamiseks

tagahoovi kaudu on tehniliselt välistatud ja see segab kaasomanikke. Ruumini nr 22 pääseb ka

maja tänavapoolse välisukse (hoone peasissepääsu) kaudu, kuid selleks tuleb sisuliselt läbida

terve maja.

9. Mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe teenindushooneks muutmise mõju ei ole kooskõlas

eluruumide omanike mõistlike ja tavapäraste huvidega ega ka antud maja ehitusliku ja

arhitektuurilise omapäraga. Ruumi nr 22 kasutus teenindushoonena tekitab olukorra, kus

hoonesse pääseb päeva jooksul mitmekümneid üha uusi võõraid inimesi, mis ei ole kooskõlas

suurema enamusega korteriomanike huvidega ega nende turvalisusega. Kuna majas hakkab

pidevalt viibima palju võõraid inimesi, siis suureneb oluliselt maja kasutuskoormus. Seeläbi

kiireneb maja amortisatsioon, misjärel väheneb kaasomanike omandi väärtus ja suurenevad

maja ülalpidamiskulud. Ruumi kasutamine büroona oleks eelduslikult passiivsema olemusega

kui eluruumide kasutamine, sest ei toimu aktiivset teenuse osutamist klientidele tänavalt ning

eelduslikult tööaja välisel ajal ei toimu üldse kasutamist. Mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe

muutmine ei saa toimuda lihtsustatud teavitamise menetluses, kuna antud kasutusotstarbe

muutmine riivab kõikide hoone korteriomanike omandit. Kasutusotstarvet saaks muuta üksnes

korteriühistu üldkoosoleku otsusega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-15).

10. Ehitisregistri andmed mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe kohta on vastuolus ehitisele

väljastatud kehtiva kasutusloaga. Ehitusseadustiku (EhS) § 50 lg 2 kohaselt saab üksnes

kasutusloaga muuta ehitise kasutamise otstarvet. Vastustaja toiming on õigusvastane, kuna

mitteeluruumi nr 22 kasutamise otstarbe muutmiseks teenindushooneks puudub kehtiv

kasutusluba. Ehitisregistris olev vale info mõjutab nii korteriomandite reaalosade kui ka

mõtteliste osade käsutamist (mh võõrandamist).

11. Kolmas isik on kasutusteatises esitanud teadvalt valeandmeid, kui märkis kaaskirjas

kasutusteatisele, et mitteeluruumile nr 22 on ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone

tagahoovi kaudu. Sellest tulenevalt oleks TLPA pidanud keelduma kasutusteatise alusel

ehitisregistris kasutusotstarbe muutmisest vastavalt EhS § 55 p-le 10.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

12. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ja palub asja menetlus lõpetada ning kaebus tagastada

või alternatiivselt jätta kaebus terves ulatuses rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

13. Kaebajal puudub kaebeõigus. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks

korteriomandite esemete osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine

ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg-st 1 ei tulene, et ühistul oleks

3-17-470

4(11)

liikmete ühiste huvide esindamise õigus kohtus. Veelgi vähem tuleneb KÜS § 2 lg-st 1, et

korteriühistu võiks valikuliselt esindada kohtus ühtede korteriühistu liikmete huve teiste

korteriühistu liikmete huvide vastu. Ka ei ole korteriühistu oma esindusõigust muul viisil

tõendanud.

Vaidlused

korteriühistu

ja tema liikmete

vahel

kuuluvad

lahendamisele

tsiviilkohtus.

14. Vastustajal puudus alus kasutusteatise ehitisregistris registreerimata jätmiseks. EhS § 47 lg

1 kohaselt tuleb ehitise kasutusotstarbe muutmisest pädevat asutust eelnevalt teavitada. Seda

kolmas isik tegigi. Kasutusteatise registreerimata ehk heakskiitmata jätmiseks saab pädev

asutus lähtuda üksnes kasutusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 48 lg 6). EhS §-s 55 on

sätestatud ammendav loetelu kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Ühtegi nimetatud alust

kasutusteatise registreerimisest ehk heakskiitmisest keeldumiseks ei esinenud. Kasutusotstarbe

muutmist lubava korteriühistu otsuse puudumine ei ole kasutusteatise registreerimisest

keeldumise aluseks. Kolmas isik taotles endale kuuluva mitteeluruumi ärilise kasutamise

otstarbe muutmist ilma, et sellega kaasneks mingeid ehitusloa või -teatise kohustuslikke

ehitustöid. Kõik kaasomanikud on olnud teadlikud, et korter nr 22 on mitteeluruum ja sellel on

äriline otstarve. Ka ei esinenud EhS § 55 p-s 8 nimetatud keeldumise alust, kuivõrd Tallinna

Kesklinna Valitsus jättis põhjendamatult kasutusteatise kooskõlastamata. Kuna kasutusotstarbe

muutmisega ei kaasnenud ehitusloa või -teatise kohustuslikke ehitustöid, siis puudus Tallinna

Kesklinna Valitsusel õigus nõuda projektdokumentatsiooni.

15. Kaasomanike huvide õigusvastane rikkumine on tõendamata. Väide, et ärilise kasutamise

otstarbe

muutmine

büroohoone

otstarbest

muu

teenindushoone

otstarbeks,

riivab

ebaseaduslikult teiste korteriomanike huve, ei ole kaebaja millegagi tõendanud. Korteriühistu

liikmete üldkoosoleku protokoll ei ole asjakohane dokument tõendamaks kasutusotstarbe

muutmise ebaseaduslikkust. Joogakool ei kuulu ilu- ja isikuteenuste hulka sotsiaalministri

20.12.2000 määruse nr 86 „Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele“ § 1 lg 1

tähenduses. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku 29.11.2016 protokoll sisaldab paljasõnalisi

väiteid, et sihtotstarbe muutmine rikub korteriühistu liikmete rahu ja loob omandi väärtuse

hinnalanguse ohu; seoses joogatundide läbiviimisega võivad levima hakata mittesobivad

aroomid ning kiiremini määrduvad ja kuluvad ühiskasutuses olevad pinnad.

16. Kasutusotstarve

„muu teenindushoone“

ei too kaasa suuremat huvide riivet, kui

kasutusotstarve „büroohoone“. Ka büroohoone kasutusotstarve võib olla ja sageli ongi seotud

klientide teenindamisega – nt advokaadibürood või notaribürood külastavate klientide arv võib

eelduslikult olla suurem, kui joogastuudiol. Arusaamatu on kaebaja väide, et teenust hakatakse

osutama korteriühistu liikmete kaasomandi mõttelistel osadel (trepikojas, koridoris, liftis ja

sisehoovis). Joogastuudio kliendid, nagu see oli varasemalt võimalik büroo klientidele,

hakkavad nimetatud

mõttelisi

osi kasutama sihipäraselt

hoonesse ja joogastuudiosse

sisenemiseks ning sealt väljumiseks samamoodi, kui korteriühistu liikmed.

17. Kreutzwaldi tn 12 hoone oli varasemalt tervikuna ärihoone, mille kasutamise otstarve oli

büroohoone.

Alles

17.09.2010

kinnitatud

ehitusprojekti

„Büroohoone

taastamine

kortermajaks“ ja antud ehitusloa nr 45372 alusel ehitati hoonesse 21 korterit ja 3 büroopinda.

Ehitusluba ei kohustanud ehitama büroopindu, kus kliendid ei käi. Seega on kohatu kaebaja

väide, et Kreutzwaldi tn 12 hoone ei sobi klientide teenindamiseks.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD

18. Black Dog Jooga OÜ palub haldusasja menetlus kaebeõiguse puudumise tõttu lõpetada

ning alternatiivselt, jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

3-17-470

5(11)

19. Kaebajal puudub kaebeõigus, mistõttu tuleks menetlus lõpetada. KÜS § 2 lg-st 1 ja

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 27 lg-st 1 ei tulene korteriühistule õigust oma

liikmete huvides kohtusse pöörduda. Halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 16 viitab

erandlikule seadusest tulenevale kaebeõigusele, mistõttu peab vastavast seadusest ilmnema

selgelt seadusandja tahe lubada ühendusel oma liikmete huvides kohtusse pöörduda.

20. Alates 2011 on kinnistu sihtotstarve 90% elamumaa ja 10% ärimaa, mistõttu ei saa

korteriomanikud eeldada, et tegemist on vaid korterelamuga ning nad peavad arvestama

äripindade kasutamisest tulenevate erisustega. Taotletud kasutusotstarbel äripinna kasutamine

ei too kaasa majaelanik tavapäraste ja mõistlike huvide kahjustamist, võrreldes olukorraga, kui

mitteeluruumi kasutada büroo kasutusotstarbel. Kaebaja ei ole viidanud, et joogastuudio tooks

kaasa kahjulikud mõjutused nagu suits, aur, tahm, soojus, müra, põrutused või ebameeldiv lõhn

(mis võiks olla võimalik iluteenuste puhul). KOS § 10 lg-t 1 ja § 12 lg-t 3 tuleb kohaldada

koosmõjus KOS § 11 lg-ga 1, milles sätestatakse mõjutuste piirid, mida korteriomanikud

üksteise suhtes peavad taluma. Ka KOS § 11 lg 1 on norm, millele vastavat korteriomandi

kasutamist võib üks korteriomanik teiselt sama seaduse § 10 lg-s 1 ja § 12 lg-s 3 sätestatu

kohaselt nõuda. Arvestades, et kõnealuse korteriomandi näol on tegemist mitteeluruumiga, ei

ületa taotletud kasutusotstarbega kaasnev kaasomandi osa kasutus tavakasutusest tekkivaid

mõjusid ning on seetõttu korteriomanikele talumiseks kohustuslik. Kaasomanikul on kohustus

käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ning hoiduda teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest (asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg-d 3 ja 5).

21. Büroo kasutusotstarve võimaldab mitteeluruumis nii klassikalise kontori pidamist, kui ka

klientidele avatud büroo ja sellega seonduvate teenuste osutamist, sh klientide äripinnale

juurdepääsu võimaldamist ning nende teenindamist mitteeluruumis. Kolmandale isikule

kuuluva mitteeluruumi ametlik sissekäik/sissepääs on -1 korruselt, st iseseisva sissepääsu kaudu

maja hoovist, mis ei ole seotud majas asuva ühegi teise korteriomandiga. Kaebaja jätab

märkimata, et kolmas isik on viimase aasta jooksul korduvalt taotlenud juurdepääsus läbi

sisehoovi, pakkudes välja lahenduse, et laseb enda kulul teha kangialuse raudvärava ühele

poolele jalgvärava, mille kaudu saavad mitteeluruumi külastajad siseneda stuudiosse maja

tagumisest sissepääsust, kasutamata trepikoda ega lifti (sissepääs toimuks äriruumi eraldi

sissepääsust fonolukuga). Kaebaja tegevusest tulenevalt ei ole kolmandal isikul muud

võimalust, kui teenindada enda kliente hoone peaukse, esimese korruse trepikoja ja lifti kaudu.

22. Alusetud on kaebaja viited majaelanike rahu rikkumise ja varguse ohu suhtes. Kaebaja on

alates 01.03.2017, kui kolmas isik alustas majandustegevusega, korduvalt häirinud kolmanda

isiku kliente. Kolmas isik on majaelanike õiguste tagamiseks sisse seadnud korra, et kõik

kliendid kinnitavad ankeedis allkirjaga, et kohustuvad hoidma majas rahu, korda ja puhtust.

Lisaks palkas kolmas isik heakorra eest seisma turvafirma ning alates 08.03.2017 liigub koos

kolmanda isiku klientidega Kreutzwaldi tn 12 fuajees mehitatud valve. Turvafirma kohalolek

välistab võimalikud majaelanike häiringud ja võimaliku varguse ohu.

23. Taotletud uue kasutusotstarbe mõju ei erine oluliselt varasemast büroo kasutusotstarbest,

ei ehituslikult ega ka mõju poolest teistele korteriomanikele. Kuivõrd kasutusotstarbe

muutmisega ei kaasnenud teavitus- ega loakohustuslikke ehitustöid, siis puudub ka ehituslik

mõju. Nii büroo kui ka muu teenindushoone kasutusotstarve võimaldavad osutada teenust.

Samuti on mõlema puhul

loomulik,

et kliendid

külastavad äripinda. Arvestades, et

mitteeluruumil nr 22 on eraldi sisse- ja väljapääs, siis on võimalik hoone peasissepääsu ja

trepikoja kasutust ning seega ka majaelanike häirimist vältida. Kui varasemalt (s.o enne

01.07.2015 kehtinud regulatsiooni kohaselt) toimus kasutusotstarbe muutmine läbi kasutusloa

menetluse, siis EhS sellist nõuet enam ei esita. EhS näeb kasutusotstarbe muutmiseks ette

teavitamismenetluse – tegemist on avaliku huvita menetlusega, mille käigus on pädeva asutuse

3-17-470

6(11)

ülesanne kontrollida kasutusotstarbe vastavust ehitisele esitatavatele nõuetele. Mõistetamatuks

jääb, milline seos on kasutusotstarbe muutmisel hoone arhitektuurse lahenduse ja fassaadiga

ning kuidas on see seotud küsimusega, kas hoones tegutseb büroo või joogastuudio. Nii ühe kui

teise korral on võimalik teenuste müük, samuti klientide füüsiline teenindamine.

24. TLPA-l puudus alus kasutusotstarbe muutmisest keeldumiseks, kuivõrd EhS §-s 55

loetletud aluseid ei esinenud. Kõik kaebaja poolt välja toodud vastuväited puudutavad

kaasomandi mõtteliste osade kasutamise reguleerimist ning ei ole seotud ehitisele esitatud

nõuetega (EhS § 11). Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse

(EhSRS)

§ 26 lg-le

7 on

alates

01.04.2017 ehitisregistrisse

kantud

taotlustel,

projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutusel õiguslik tähendus.

Seejuures ei oma tähtsust asjaolu, et hoone kasutusluba ei ole osaliselt kehtetuks tunnistatud.

Kehtiva õiguse kohaselt toimub ehitise kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise alusel ning

registrisse kantud kasutusteatises märgitud kasutusotstarve tuleb lugeda õiguslikult siduvaks.

Kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud kaasomanikele püsivaid negatiivseid mõjusid, mis

oleks üleliia koormavad ja mida ei oleks võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seetõttu

ei anna kaebaja väited alust lugeda vastustaja toimingut õigusvastaseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

25. Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus

tuleb jätta rahuldamata.

26. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas TLPA toiming (ehitisregistris

mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmine büroohoonest muuks teenindushooneks) on

õiguspärane. Samuti on menetlusosaliste vahel vaidluse all kaebeõiguse küsimus.

Kaebeõigus

27. Kohus ei nõustu vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal puudub kaebeõigus. Kolmanda

isiku viidatud HKMS § 16 lauses 2 on silmas peetud HKMS § 44 lg-s 3 nimetatud juriidiliseks

isikuks mitteoleva ühenduse kaebeõigust. Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud

korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks

olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine (KÜS § 2 lg 1). Järelikult on korteriühistu juriidiline isik.

28. Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, ei

korralda nad kaasomandi valitsemist ühiselt ega korteriühisuse üldkoosoleku, valitseja ega

majandusnõukogu

kaudu,

vaid

läbi

korteriühistu

vastavate

organite

(Riigikohtu

halduskolleegiumi 18.11.2005 otsus nr 3-3-1-36-05, p 10; tsiviilkolleegiumi 16.09.2004 otsus

nr 3-2-1-83-04). KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärk ka korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine; kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad

korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus

esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

14.06.2004 otsus nr 3-2-1-76-04, p 26). Kohtu hinnangul võib korteriühistu liikmete ühiseks

huviks olla ka hoones asuva mitteeluruumi kasutusotstarve. Veelgi enam, käesoleval juhul on

korteriühistu 29.11.2016 üldkoosoleku protokolli p 3 kohaselt korteriomanike enamus

otsustanud pöörduda kohtusse seoses mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega (tl 42

pöördel). Eeltoodust tulenevalt on kohus jätkuvalt seisukohal, et korteriühistul Kreutzwaldi 12

on kaebeõigus. Alljärgnevalt kontrollib kohus TLPA toimingu õiguspärasust.

TLPA 11.10.2016 toimingu õiguspärasus

3-17-470

7(11)

29. EhS §-s 47 sätestatud juhul tuleb ehitise kasutamisest või selle kasutusotstarbe muutmisest

pädevat asutust eelnevalt teavitada (EhS § 47 lg 1). Kasutusteatis tuleb esitada, kui ehitis on

valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud

ehitise kasutamisele esitatavad nõuded (EhS § 47 lg 2). Ehitusseadustiku eelnõu (555 SE)

seletuskirja

kohaselt on kasutamisest teavitamise

instituudi loomise

eesmärk sarnane

ehitusteatise omaga, kus eesmärk on: 1) vähendada halduskoormust; 2) võimaldada isikutel

vähem ohtlikke või avaliku huvita ehitisi kasutada kasutusloata ning 3) võimaldada

haldusorganil saada ehitise kohta käivat teavet loamenetluseta (eelnõu seletuskiri, lk 91). Seega

on kasutusteatise menetlus lihtsustatud menetlus. Seejuures võib kasutusotstarvet muuta EhS

lisas 2 toodud juhtudel ning kasutusotstarbe muutmisega ei tohiks kaasneda ehitustegevust

(eelnõu seletuskiri, lk 91). EhS lisa 2 kohaselt toimub elamu, mille ehitisealune pind on üle 60

m2 kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise esitamisega.

30. Käesoleval juhul on kolmas isik esitanud TLPA-le elektrooniliselt ehitisregistri kaudu

kasutusteatise F. R. Kreutzwaldi tn 2 hoones asuva mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe

muutmisest. Kasutusteatise kohaselt on hoone ehitisealune pind üle 60 m2 ning mitteeluruumi

nr 22 kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitustegevust. Järelikult on kasutusteatise

esitamiseks eeldused täidetud ning kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise esitamisega oli

lubatav.

31. EhS § 48 lg 5 p 3 kohaselt kontrollib pädev asutus vajadusel, kas seoses kasutusteatises

märgitud ehitise kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb kaasata kinnisasja

omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud

alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sealhulgas kasutusloa andmise menetluse tähtajast,

ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 48 lg 6). Kontrolli tulemusel esitatavad

nõuded annab pädev asutus haldusaktina (EhS § 48 lg 6 ls 2). Selles, et TLPA on menetlusse

kaasanud kaebaja ja F. R. Kreutzwaldi hoone 12 korteriomanikud ning andnud neile võimaluse

omapoolsete seisukohtade esitamiseks (tl 9), menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole.

32. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on sätestatud EhS §-s 55 ning pädev haldusorgan

saab keelduda kasutusteatise teavitatuks lugemisest juhul, kui esineb üks eelnimetatud sättes

viidatud asjaolu. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kasutusotstarbe muutmisest

keeldumiseks ühtegi EhS §-s 55 loetletud alust ei esine. Vastustaja on õigesti märkinud, et

Tallinna Kesklinna Valitsuse kooskõlastuse puudumine ei saanud olla aluseks kasutusteatisest

keeldumisele, kuivõrd tegemist oli põhjendamatu kooskõlastamata jätmisega. Asja materjalist

nähtub, et mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitustegevust,

mistõttu puudus vajadus esitada projektdokumentatsioon.

33. Riigikohus on selgitanud, et kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes

ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt (Riigikohtu

halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 32). Vaatamata ehitusseaduse v.r §-s 34

sõnaselge sätte puudumisele, tuleb kasutusloa väljastamise otsustamisel hinnata ka seda, kas

kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel

ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist (Riigikohtu

halduskolleegiumi 18.10.2007 otsus nr 3-3-1-60-07, p 16). Ka käesoleval juhul on viidatud

Riigikohtu seisukoht kohaldatav. Seega tuli pädeval asutusel (TLPA-l) kontrollida, kas

kasutusotstarbe muutmisega kaasneb teiste F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoone korteriomanike

õiguste ülemäärane riive või rikkumine.

34. Kaebaja on seisukohal, et selliseks ülemääraseks riiveks on kaasomanike kaasomandi

(trepikoda, uksed, koridori põrandad, liftid, seinad) kasutamine võõraste isikute poolt

(kolmanda isiku kliendid), mistõttu suureneb kaasomandi kasutuskoormus ning seetõttu

3-17-470

8(11)

kuluvad ühiskasutuses olevad pinnad kiiremini; see omakorda suurendab oluliselt maja

üldpindade hoolduskulu, mistõttu kiireneb ka maja amortisatsioon ning väheneb omandi

väärtus. Lisaks häirib võõraste isikute viibimine hoones teiste korteriomanike rahu ning seab

ohtu turvalisuse (võib suureneda varguste oht); samuti võivad levima hakata ebameeldivad

aroomid, kuna joogastuudios kasutatakse erinevaid lõhnaküünlaid. Oma väidete kinnituseks

pole kaebaja kohtule mõjude analüüsi esitanud. Seetõttu tuleb kohtul hinnata, kas on usutav, et

mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmine „büroohoonest“ „muuks teenindushooneks“

avaldab teistele korteriomanikele olulist mõju.

35. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et äripinna kasutamine kasutusotstarbel

„muu teenindushoone“ ei too teistele korteriomanikele kaasa nende tavapäraste ja mõistlike

huvide kahjustamist ega suuremat riivet võrreldes mitteeluruumi kasutamisega kasutusotstarbel

„büroohoone“. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja märgitud mõjud ei ole sellised, mida AÕS §-s

143 on loetletud kahjuliku mõjutustena (nt gaas, suits, aur, tahm, soojus, müra, põrutused jms),

v.a väidetav lõhnaküünalde aroom. Nimelt on kaebaja viidanud võimalusele, et joogastuudiost

võib hakata levima lõhnaküünalde aroom. Kohtu hinnangul on tegemist hüpoteetilise väitega.

Samas võib lõhnaküünlaid kasutada ka korteriomanik oma korteris, mistõttu ka eeldades

kaebaja väite õigsust (lõhnaküünalde kasutamine joogastuudios), ei saa seda pidada naabri

talumiskohustust ületavaks mõjuks. Samas on ilmne, et lõhnaküünalde aroomi levimine -1

korruselt teistele hoone korrustele ja üldkasutatavatele pindadele eeldaks väga suurel hulgal

aroomiküünalde

korraga kasutamist.

See aga oleks ebatõenäoline,

kuivõrd muudaks

eelduslikult joogastuudios viibimise ja seal teenuse osutamise tugeva aroomi tõttu võimatuks.

Järelikult ei ole kaebaja sellekohane väide usutav.

36. Samuti ei saa küsimuse all olla märgitud tegevuse ehituslik mõju ega ka tegevuse kooskõla

hoone arhitektuurilise ja ehitusliku omapäraga. Kaebaja ei ole väitnud, et kasutusotstarbe

muutmisega kaasneks ehitustegevust ning sellist asjaolu ei nähtu ka haldusasja materjalidest.

Seetõttu ei tõusetu ka küsimust joogastuudio ehituslikust mõjust ega selle sobivusest maja

ehitusliku ja arhitektuurilise omapäraga, kuivõrd maja ehituslik ja arhitektuuriline seisund ei

muutu kasutusotstarbe muutmise tulemusel.

37. Kaebaja ei näe takistusi mitteeluruumi nr 22 kasutamiseks büroohoonena, kuid leiab, et

ruumi kasutamine muu teenindushoonena erineb oluliselt büroohoonena kasutamisest. Kohus

kaebaja seisukohaga ei nõustu.

38. Ehitise kasutamise otstarvete loetelu on kehtestatud EhS alusel valdkonna eest vastutava

ministri määrusega, milleks on majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise

kasutamise otstarvete loetelu“ (edaspidi määrus nr 51). Määruse nr 51 § 1 lg 1 kohaselt

tähistatakse ehitise kasutamise otstarve vastavalt selle lisas esitatud loetelule kasutamise

otstarbe nimetusega ja viiekohalise koodiga. Seejuures ei ole õigusaktides defineeritud

„büroohoonet“ ega „muud teenindushoonet“. Küll aga ei saa sellest automaatselt teha järeldust,

et büroohoones teenust ei osutata, vaid see saab toimuda üksnes teenindushoone kasutamise

otstarbe nimetusega ruumis. Ka Riigikohus on möönnud, et viidatud määruses on ehitise

kasutamise

otstarvete nimetused

avaralt sõnastatud;

samuti

ei ole kehtivas

õiguses

kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.06.2015

otsus nr 3-2-1-3-15, p 18). Samas on Riigikohus selgitanud, et kasutusloa andmise ajal, aga ka

praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva

kasutusotstarbe nimetuse alla; /…/ seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata,

millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

17.06.2015 otsus nr 3-2-1-3-15, p 18).

3-17-470

9(11)

39. Kohus nõustub kolmanda isikuga, et kasutamise otstarve „büroohoone“ võimaldab ka

klientidele

teenuse osutamist

ega piira

ruumi

kasutamist

üksnes kitsas tähenduses

kontoripinnana.

Sellist

tõlgendus

toetab

ka seadusandlus.

Nimelt

nähtub

näiteks

advokatuuriseaduse §-st 40, et advokaat võib osutada õigusteenust advokaadibüroo kaudu või

selle vahendusel. Notariaadiseaduse (NotS) § 2 lg 2 kohaselt jaguneb notari ametitegevus

ametitoimingute tegemiseks ja ametiteenuste osutamiseks. Notari töökohaks on tema büroo

(NotS § 11 lg 1). Kohtutäituriseaduse (KTS) § 2 lg 2 kohaselt jaguneb kohtutäituri ametitegevus

ametitoiminguteks ja ametiteenusteks. Kohtutäitur tegutseb oma büroo kaudu (KTS § 4 lg 1).

Kohtutäituri büroo peab asuma tema tööpiirkonnas ning sobima isikute vastuvõtuks (KTS § 4

lg 2). Järelikult on ka büroos lubatav klientidele teenuse osutamine. See tähendab, et ka juhul,

kui mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbena oleks säilinud „büroohoone“, ei oleks välistatud

võõraste isikute viibimine F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoones, sealjuures üldkasutatavate pindade

kasutamine, et jõuda mitteeluruumi nr 22. Samuti ei oleks välistatud teenuse osutamine

klientidele

ka nädalavahetustel,

kuivõrd

õigusaktidega

ei

ole piiratud

büroopinna

lahtiolekuaegu.

40. Naabrusõigusest tulenevalt peavad teised korteriomandi omanikud mõjutusi taluma, kui

need ei kahjusta kinnisasja kasutamist või kahjustavad seda mitteoluliselt. Seejuures tuleb

kinnisasja kasutamise kahjustamist hinnata mitte omaniku isiku seisukohalt lähtudes, vaid

arvestada tuleb vastava kinnisasja kasutamise otstarvet. On ilmne, et äripinna kasutamine erineb

eluruumi tavapärasest kasutamisest, kuivõrd äripinna eesmärgiks on eelduslikult kasumile

orienteeritud tegevusega tegelemine. Vaidlust ei ole selles, et ka kasutusloas oli mitteeluruumi

nr 22 kasutusotstarbeks äripind (s.o büroohoone). Seetõttu ei ole tegemist olukorraga, kus nt

senine eluruum võetakse kasutusele äripinnana (nt kauplus), mille tagajärjeks on omandi

kasutamise oluline muutumine (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 10.10.2003 otsus nr 3-3-1-62-

03). Järelikult

ei kaasne mitteeluruumi

nr 22 kasutusotstarbe muutmisega

„muuks

teenindushooneks“ olulist mõju teistele korteriomanikele. Vastustaja on kohaselt märkinud, et

joogastuudio kliendid hakkavad nii, nagu see oli varasemalt võimalik büroo klientidel,

kaasomandi mõttelisi osi kasutama sihipäraselt hoonesse ja joogastuudiosse sisenemiseks ning

sealt väljumiseks. Samamoodi kasutavad kaasomandi mõttelisi

osa sihipäraselt

teised

korteriomandi omanikud ning nendel külas käivad isikud.

41. Seonduvalt kaebaja väitega võimalikust varguse ohust, märgib kohus järgmist. Kaebaja ei

ole vastu vaielnud kolmanda isiku väitele, et viimane on palganud heakorra eest seisma

turvafirma ning alates 08.03.2017 liigub koos kolmanda isiku klientidega Kreutzwaldi tn 12

fuajees mehitatud valve. Kuigi kolmas isik ei ole oma väidete kinnituseks kohtule tõendeid

esitanud, siis on käesoleval juhul

piisav selle põhistamine

(HKMS § 63), kuivõrd

menetlusosaliste vahel ei ole turvafirma palkamise küsimuses vaidlust.

42. Lisaks on kaebaja seisukohal, et TLPA on ebaõigesti muutnud kasutusteatisest tulenevalt

ehitisregistris mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks muu teenindushoone, kuivõrd suurem osa

F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoone korteriomanikest on ruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmise

vastu.

43. EhS § 55 ei sätesta kasutusotstarbe muutmisest keeldumise alusena teiste korteriomanike

nõusoleku puudumist. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik on taotlenud talle kuuluva

mitteeluruumi

kasutusotstarbe

muutmise

kandmist

ehitisregistrisse,

mitte

kogu hoone

kasutusotstarbe muutmist. Vastustaja on kohaselt märkinud, et kaasomanikud olid teadlikud, et

mitteeluruumil nr 22 on äriline otstarve (varasemalt „muu büroohoone“). Asjasse puutumatu

on ka kaebaja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-15, kuivõrd see on tehtud enne EhS

jõustumist

ega puuduta kasutusteatisega

seonduvat. Kaasomanike vahelised

vaidlused

kaasomandi kasutamisest on eraõiguslikud ning need lahendatakse kaasomanike vahelise

3-17-470

10(11)

kokkuleppega. Seetõttu ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega küsimus

kaasomanike

kokkuleppest kaasomandi

osa kasutamisest.

Seetõttu ka küsimus,

kas

mitteeluruumile nr 22 on eraldi juurdepääs läbi hoovi tagatud või mitte, ei ole käesoleva asja

lahendamisel määrav. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust asjaolu, kas kaebaja on häirinud

kolmanda isiku kliente.

44. Kolmas isik on õigesti märkinud, et alates 01.07.2015 jõustunud EhS näeb kasutusotstarbe

muutmiseks ette teavitamismenetluse ega sea nõuet, et taotlejale kuuluva korteriomandi

kasutusotstarbe muutmiseks teavitamismenetluses oleks korteriomanike enamuse nõusolek.

45. Kaebaja hinnangul on kolmas isik esitanud kasutusteatises teadvalt valeandmeid, mistõttu

oleks vastustaja pidanud kasutusteatise alusel ehitisregistri andmete muutmisest keelduma (EhS

§ 55 p 10). Kaebaja hinnangul on sellisteks valeandmeteks kasutusteatise kaaskirjas märgitu, et

mitteeluruumile on ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone tagahoovi kaudu.

46. Nähtuvalt kaebusele lisatud kasutusteatise kaaskirjast (tl 22) on selle p-s 1.1 märgitud, et

klientide teenindamiseks on mitteeluruumile ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone

tagahoovi kaudu, et teisi korteriomanikke võimalikult vähe segada.

47. Kaebuses on aga märgitud, et sissepääs hoovist ruumi nr 22 on hoone põhiprojekti plaanil

tähistatud laste mänguväljaku/puhkeala taga ning läbida tuleks nii autotunnel kui ka kogu

sisehoov (tl 4 pöördel). Seega on kaebaja ka ise märkinud, et hoovist on eraldi sissepääs ruumi

nr 22. Nimetatud väidet kinnitab kaebusele lisatud F. R. Kreutzwaldi 12 hoone põhiprojekt (tl

35). Küsimus sellest, kas autotunneli kaudu on võimalik jalakäijatel pääseda sisehoovi ning

sealt eraldi sissepääsu kaudu ruumi nr 22, on kaasomandi kasutamise küsimus ega väära

kasutusteatise kaaskirjas toodud väidet, et ruumile nr 22 on ette nähtud eraldi sisse- ja väljapääs

hoone tagahoovi kaudu. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et kasutusteatises on kolmas isik

esitanud teadlikult valeandmeid, mistõttu EhS § 55 p-s 10 sätestatud alust ei esine.

48. Ka ei ole ehitisregistri andmed vastuolus ehitusloa ega kasutusloaga (EhS § 55 p 3).

Kasutusloal märgitud mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarve on kasutusteatisega muudetud. EhS

§ 49 kohaselt võib kasutusteatise alusel ehitist kasutada tähtajatult, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas on selgitatud, et kasutusteatis asetseb n-ö vaba

kasutamise ja kasutusloa vahel; kasutusteatis võimaldab isikul teatud aja möödumisel alustada

ehitise kasutamist (eelnõu seletuskiri, lk 91). EhS § 48 lg 2 kohaselt tuleb kasutusteatis esitada

vähemalt kümme päeva enne ehitise kasutamise alustamist või selle kasutusotstarbe muutmist.

Toodud sätte osas on eelnõu seletuskirjas märgitud, et kui pädev asutus ei esita kümne päeva

jooksul märkust täiendavate nõuete esitamise kohta, võib asuda ehitist kasutama; vastava nõude

eesmärk on anda pädevale asutusele õigus veenduda kasutatava ehitise ohutuses kooskõlas

avalik-õiguslike nõuetega ning teiste isikute õiguste kaitses; kui möödub 10 päeva ning pädev

asutus ei teavita isikut täiendavate nõuete esitamisest, siis on tal võimalik õiguspäraselt ehitist

kasutada (eelnõu seletuskiri, lk 92). Eeltoodu tähendab, et kuigi kasutusloas on märgitud

mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks büroohoone, siiski kui on õiguspäraselt läbitud

kasutusotstarbe

muutmiseks

kasutusteatise

menetlus

ning

kasutusteatise

alusel

on

ehitisregistrisse kantud ruumi uus kasutusotstarve, on mitteeluruumi omanikul õigus kasutada

seda ruumi kasutusteatises märgitud kasutusotstarbel.

49. Eeltoodust tulenevalt on TLPA õiguspäraselt kandnud kolmanda isiku kasutusteatise alusel

ehitisregistrisse F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoones asuva mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe

„muu teenindushoone“, mistõttu ei ole tegemist õigusvastase toiminguga. Seega puudub alus

heastamiskaebuse rahuldamiseks ning Korteriühistu Kreutzwaldi tn 12 kaebus tuleb jätta täies

ulatuses rahuldamata.

3-17-470

11(11)

Menetluskulud

50. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema

enda kanda.

51. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Käesoleval juhul on kolmas isik palunud kaebajalt välja

mõista menetluskulud summas 1040 eurot. Kolmas isik on esitanud kohtule menetluskulude

nimekirja ja kuludokumendid. Menetluskulude kandmine on 17.05.2017 ja 20.06.2017

maksekorraldustega tõendatud ning arvete spetsifikatsioonidelt on võimalik veenduda taotletud

menetluskulude seotuses käesoleva haldusasjaga. Kohtu hinnangul ei ole tegemist ülemääraste

ega ebavajalike menetluskuludega (HKMS § 109 lg 6). Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus

Korteriühistult Kreutzwaldi 12 Black Dog Jooga OÜ kasuks välja menetluskulu 1040 eurot.

52. Vastustaja menetluskulude nimekirja ega kuludokumente kohtule esitanud ei ole, mistõttu

jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Maria Brenner

kohtunik