3-16-1163/37 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Tiina Pappel ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. juuni 2017, Tartu

Haldusasja number

3-16-1163

Haldusasi

AS

Generaator

kaebus

Põlva

maavanemat

hoonestusõiguse

seadmise

menetluse

algatamise

kohustamiseks ja 09. mai 2016 vaideotsuse nr 8-

2/16/1202-tühistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 31. oktoobri 2016. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS Generaator apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebaja – AS Generaator, esindajad adv Heili Püülmann

ja v.adv Urmas Volens

Vastustaja – Põlva Maavanem, esindaja Kristina

Aabrams

Kaasatud

haldusorgan

–

Keskkonnaministeerium,

esindaja Eike Pärnamägi

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Kiidjärve metskond 31 ja Kiidjärve metskond 79

maatükkide katastriandmete väljatrükid.

2. Tagastada AS-le Generaator apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõendid.

3. Jätta AS Generaator apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu

31. oktoobri 2016. a otsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 31. juuli 2017.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Põlva Maavanema 3. veebruari 2016. a vastusega nr 8-2/16/190-2 jäeti rahuldamata

AS-i Generaator 18. jaanuari 2016. a taotlus algatada kinnistutel Kiidjärve metskond 31 ja

Kiidjärve metskond 79 Saesaare hüdroelektrijaama rajatiste teenindamiseks vajalikule riigimaale

hoonestusõiguse seadmise menetlus AS Generaator kasuks ja hoonestusõiguse seadmise

menetluse käigus erastada maa taotlejale.

Maavanem põhjendas menetluse algatamata jätmist pädevuse puudumisega, leides, et Kiidjärve

metskond 31 ja Kiidjärve metskond 79 maatükkide osas on maareform lõppenud ning maa on

jäetud riigi omandisse, mistõttu ei ole võimalik selle maa osas viia läbi hoonestusõiguse seadmise

menetlust maareformi seaduse alusel.

2. Põlva Maavanema 9. mai 2016. a vaideotsusega nr 8-2/16/1202-1 jäeti rahuldamata ka

maavanema vastusele esitatud AS Generaator vaie.

3. 8. juunil 2016 esitas AS Generaator Tartu Halduskohtule kaebuse Põlva Maavanema

3. veebruari 2016. a otsuse nr 8-2/16/190-2 ja 9. mai 2016. a vaideotsuse nr 8-2/16/1202-1

tühistamiseks ning hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamiseks kohustamiseks.

Kaebuse kohaselt AS Generaator opereerib alates 1990. aastast Saesaare hüdroelektrijaama, sh

kõiki selle toimimiseks vajalikke rajatisi, tootes elektrienergiat. 1997. aastal esitas kaebaja taotluse

Saesaare hüdroelektrijaama erastamiseks. 26. mail 2000 sõlmisid kaebaja ja Eesti Vabariigi nimel

Riigimetsa Majandamise keskus (RMK) hüdroelektrijaama kui vallasasja müügilepingu. Põlva

Maavanema 15. märtsi 2001. a korraldusega määrati kindlaks hüdroelektrijaama aluse maa

ostueesõigusega erastamise tingimused, millest lähtuvalt sõlmisid Põlva Maavanem ja

AS Generaator müügilepingu praegu kaebajale kuuluva kinnistu võõrandamiseks 20. märtsil 2001.

Hüdroelektrijaama mitmed olulised osad jäid maa erastamise käigus müügilepingu esemeks olnud

maatükist ekslikult välja ja asuvad Eesti Vabariigile kuuluvatel kõrvalmaaüksustel.

Kuivõrd kaebajale kuuluvad rajatised asuvad vallasasjadena riigimaal, ei ole maareform nimetatud

rajatiste aluse maa suhtes lõppenud ning Põlva maavanem on pädev hoonestusõiguse seadmise

menetlust läbi viima. AÕSRS § 13 lg 5 ja MaaRS § 351 lg 1 tulenevalt on ehitise omanikul, kelle

ehitis on rajatud õiguspäraselt, ehitis on käibes vallasasjana ning kes ei soovi või kellel ei ole õigust

maa omanikuks saada, õigus nõuda enda rajatiste alusele maale hoonestusõiguse seadmist.

Rajatised on õiguskäibes vallasasjadena. AÕSRS § 15 lg 1 kohaselt ei muutu kinnisasja oluliseks

osaks riigi või kohaliku omavalitsuse omandis oleval maal asuvad teisele isikule kuuluvad

ehitised. Praegusel kujul kanti maaüksused maakatastrisse pärast elektrijaama erastamist.

Hüdroelektrijaama vallasasjana võõrandamisel võõrandati koos hüdroelektrijaama hoonega, mis

iseseisvalt ei ole käitisena kasutatav, ka hüdroelektrijaama oluliseks osaks olevad rajatised.

Ainuüksi asjaolu, et rajatiste alune maa on jäetud riigi omandisse riigimetsamaana, ei ole aluseks

hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamata jätmiseks. Selline tõlgendus riivaks

põhjendamatult kaebaja omandiõigust ning oleks vastuolus põhiseadusega. Maavanem on ilma

õigusliku aluseta keeldunud tema pädevusse kuuluvast hoonestusõiguse seadmise menetluse

algatamisest. Sellega jääb kaebaja omandiõigus sisulise kaitseta ja see loob ohu kaebajale

pöördumatu kahju tekkimiseks.

4. Tartu Halduskohus asus seisukohale, et Põlva Maavanema 3. veebruari 2016. a vastus on

olemuselt toiming, mida tühistada ei saa ning esitatud kohustamisnõue hõlmab endas vastuse

õigusvastasuse tuvastamise nõude. 17. juuni 2016. a määrusega võttis halduskohus menetlusse

AS Generaator kaebuse hoonestusõiguse seadmise menetlemise algatamise kohustamise ja Põlva

Maavanema 9. mai 2016. a vaideotsuse nr 8-2/16/1202-1 tühistamise nõudes.

5. 27. juuli 2016. a määrusega kaasas halduskohus menetlusse arvamuse andmiseks

Keskkonnaministeeriumi.

6. Vastuses kaebusele vaidles Põlva Maavanem AS Generaator nõudele vastu ja palus selle

rahuldamata jätta. Maavanem ei nõustunud, et hüdroelektrijaama kui terviku mitmed osad on

jäänud maa erastamise protsessis vallasjadena ekslikult kõrvalasuvatele riigile kuuluvatele

maaüksustele. Maa ostueesõigusega erastamine on läbi viidud õiguspäraselt. Kaebaja on olnud

teadlik ja nõustunud kõigi läbiviidud menetlustoimingute ja vastuvõetud haldusaktidega, sõlmides

kinnisasja ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu 20. märtsil 2001. aastal. 2000. aastal toimunud

maa erastamismenetlusega seotud kaebetähtajad on möödunud. Maareform on maaüksuste

Kiidjärve metskond 31 ja 79 osas lõppenud ning seetõttu puudub maavanemal pädevus algatada

neil olevate rajatiste, millest osa on kaebaja väitel ka ehitistregistrisse kandmata, hoonestusõiguse

seadmine kaebaja kasuks.

7. Keskkonnaministeerium esitas vastuse kaebusele, milles leidis, et kui maaüksusele on

maareformi käigus tekkinud omanik, saab sellele maale seada hoonestusõigust asjaõigusseaduse

alusel ning riigi omandis oleva maa puhul kohaldub riigivaraseadus. Ehitiste kuulumine kaebajale

ei ole millegagi tõendatud. Seega ei saa tal olla ka mingit põhiseaduslikku omandiõigust, mida

oleks vaja kaitsta. Riigile kuuluvatel maaüksustel ei asu kaebajale kuuluvaid ehitisi, mistõttu on

maavanem jätnud õigesti vaide rahuldamata.

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

8. 31. oktoobri 2016. a otsusega jättis Tartu Halduskohus kaebuse rahuldamata.

9. Halduskohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust, et:

1) Maatükk Kiidjärve metskond 79 jäeti riigi omandisse keskkonnaministri 15. septembri 1997. a

käskkirjaga nr 250 ja registreeriti riigi kinnisvara registris 24. septembril 1997;

2) Maatükk Kiidjärve metskond 31 jäeti riigi omandisse keskkonnaministri 5. septembri 1997. a

käskkirjaga nr 224 ja registreeriti riigi kinnisvara registris 7. mail 1999.

Mõlema maatüki osas on riigivara valitsejana märgitud Keskkonnaministeerium, volitatud

asutuseks

RMK.

Seega

on

mõlemad

maatükid

riigi

vara,

mille

valitsejaks

on

Keskkonnaministeerium, kellel on Riigivaraseaduse § 4 lg 4 kohaselt kõik seadusest tulenevad

õigused ja kohustused. Seega ei ole maavanemal õigust nimetatud maaüksusi vallata, kasutada

ega käsutada, sealhulgas ka mitte hoonestusõigust seada.

10. Hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamise õigust ei anna maavanemale ka

AÕSRS § 15 lg 3. Ka siin tuleb arvestada, et maavanemal puudub õigus käsutada maad, mis on

jäetud riigi omandisse MaaRS § 31 lg 1 p 6 alusel. Oluline on, et vastustaja ei ole keeldunud

rajatiste alusele maale hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamisest mitte põhjusel, et

kaebajal puudub omandiõigus rajatistele, vaid põhjusel, et maavanemal puudub pädevus riigi

omandisse jäetud maa osas hoonestusõiguse seadmist algatada. Asjaolu, et kaebajal puudub

omandiõigus riigi maal asuvate rajatiste osas, on maavanem välja toonud alles vaideotsuses.

11. Kiidjärve metskond 31 ja 79 katastriüksused jäeti riigi omandisse enne (1997. aastal) kui

AS Generaator omandas Saesaare hüdroelektrijaama vallasjana (2000. a). Kaebaja sai ja pidi

olema teadlik, et maa riigi omandisse jätmisel 1997. aastal läksid riigi omandisse ka sellel asuvad

ehitised. Maatükkide maakatastrisse kandmisel muutusid maal asuvad ehitised maatükkide

oluliseks osaks. Enne hüdroelektrijaama müümist on aga ainult hüdroelektrijaam riigivara

registrist välja arvatud. Ka riigile jäetud maast on välja arvatud ainult maa, mis 2001. aastal

kaebajale erastati. Puuduvad tõendid, et kaebajale kuuluvad ka hüdroelektrijaama teenindamiseks

vajalikud rajatised, mis jäävad väljapoole kaebajale kuuluvat kinnistut. Kaebaja käitumisest

hüdroelektrijaama omandamisel ja maa erastamisel saab välja lugeda, et kaebaja ei ole soovinud

rajatisi omandada ega pidanud neid rajatisi talle kuuluvateks ka maa erastamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

12. AS Generaator esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu

Halduskohtu 31. augusti 2016. a otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega kaebus

rahuldada.

13. Apellatsioonkaebuse kohaselt pidanuks halduskohus tegema kindlaks õige vastustaja ja

kaasama menetlusse vastustajana ka maa-alade valitseja Keskkonnaministeeriumi ning lahendama

ära ka kaebaja poolt AÕSRS § 13 lg 5 ning AÕSRS § 15 lg 1 alusel esitatud hoonestusõiguse

seadmise nõue ka maa-alade valitseja vastu.

14. Halduskohus on rikkunud uurimiskohustust osas, millega jättis välja selgitamata

hüdroelektrijaama rajatiste olemasolu ja õigusliku staatuse vaidlusalustel kinnistutel. Kohtule oli

esitatud hüdroelektrijaama omandiõiguse üleminekut tõendav müügileping. Olukorras, kus kohtu

hinnangul ei olnud rajatiste omandiõiguse küsimus piisavalt tõendatud, oleks kohtul tulnud

vajadusel ise tõendeid koguda või teha nende esitamine kohustuseks menetlusosalisele. Kaebaja

hinnangul taandub hüdroelektrijaama rajatiste omandiõiguse küsimus sellele, kuidas tuleb

tõlgendada RMK ja kaebaja vahel 26. mail 2000 sõlmitud müügilepingut. Oluline on, et

müügilepingu sõlmimise hetkel oli nii hüdroelektrijaama kui ka selle rajatiste alune maa jäetud

riigi omandisse ning hüdroelektrijaam ning selle rajatised omasid ühte õiguslikku staatust.

Hüdroelektrijaama võõrandamiseks arvati hüdroelektrijaam kui vallasasi riigivarast välja õiendiga

nr 60-2-9/5700, mille objektis oli „Saesaare Hüdroelektrijaam“. On selge, et õiendiga arvati välja

riigivaraks olev hüdroelektrijaam kui majandusüksus tervikuna. Enne RMK ja kaebaja vahel

sõlmitud müügilepingu sõlmimist kasutas kaebaja hüdroelektrijaama rendilepingu alusel. Kuivõrd

kaebaja opereeris Saesaare hüdroelektrijaama ning selle rajatisi pikema aja jooksul iseseisvalt

ning hüdroelektrijaam ei olnud riigi ülesannete täitmiseks vajalik, otsustasid rendilepingu

osapooled, et eesmärgipärane oleks hüdroelektrijaama terviklik erastamine kaebajale. Peale

müügilepingu sõlmimist on nii kaebaja kui ka vastustaja lähtunud sellest, et hüdroelektrijaama

rajatised kuuluvad kaebajale. Kaebaja on hüdroelektrijaama rajatisi remontinud ning parandanud.

TsüS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle oluline osa olla eri isikute omandis, seejuures ei saa asja

ja selle olulisi osasid koormata erinevate asjaõigustega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Vastavalt tuleb eeldada, et peaasja oluliseks osaks olnud rajatised läksid müügitehinguga üle

kaebajale. Hüdroelektrijaama rajatiste näol on tegemist hüdroelektrijaama kui majandusliku

terviku oluliste osadega, mis on erastamisprotsessi tulemusena jäänud vallasasjadena

kõrvalkinnistule.

15. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidles Põlva Maavanem apellatsioonkaebusele vastu ja

palus jätta selle rahuldamata. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on

põhjendatud, palus vastustaja asendada vastustaja ja arutada asja algusest peale.

16. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidles kaasatud haldusorgan Keskkonnaministeerium

apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

17. Ringkonnakohtu hinnangul on AS Generaator kaebus põhjendatult rahuldamata jäetud.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ning vastavalt HKMS § 201 lg-le 4 ei korda

neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

18. Apellatsioonimenetluses on kaebaja jätkuvalt seisukohal, et ta on omandanud Saesaare

hüdroelektrijaama tervikvara vallasasjana RMK-ga 26. mail 2000 sõlmitud lepingu alusel. Osa

hüdroelektrijaama oluliseks osaks olevaid rajatisi paiknevad riigi metsamaal, mille suhtes ei ole

maareform lõppenud ning seetõttu on vastustajal pädevus ja kohustus kaebaja taotluse alusel

algatada rajatiste aluse ja nende teenindamiseks vajalikule maale kaebaja kasuks hoonestusõiguse

seadmise menetlus.

Ringkonnakohtu hinnangul lähtub AS Generaator taotluses Põlva Maavanemale kui ka

halduskohtumenetluses esitatud kaebuses ebaõigetest eeldustest.

19. Kaebaja ei ole apellatsioonkaebuses kahtluse alla seadnud halduskohtu järeldust, et asjas ei ole

vaidluse all faktilised asjaolud, nimelt, et maatükid, millel väidetavalt asuvad kaebajale kuuluvad

rajatised (Kiidjärve metskond 79 ja Kiidjärve metskond 31) jäeti riigi omandisse vastavalt

keskkonnaministri 15. septembri 1997. a käskkirjaga nr 250 ja 5. septembri 1997. a käskkirjaga nr

224 ning registreeriti riigi kinnisvara registris 24. septembril 1997 ja 7. mail 1999.

Keskkonnaministri 18. märtsi 1999. a käskkirjaga nr 185 muudeti keskkonnaministri

5. septembri 1997. a käskkirja nr 224 muu hulgas Kiidjärve metskond 31 maatüki pindala osas

ning vähendati seda algselt 146 hektarilt 144,9 hektarini.

Asjas kogutud tõenditest ei ole üheselt tuvastatav, kas kaebajale 20. märtsil 2001. a lepinguga

ostueesõigusega erastamise menetluse tulemusena võõrandatud maa (ca 0,4 ha) oli algselt riigi

omandisse jäetud Kiidjärve metskond 31 maatüki koosseisus või arvati kaebajale erastatud maa

riigi omandisse jäetud maa hulgast välja keskkonnaministri 18. märtsi 1999. a määrusega nr 185.

Nimetatud asjaolu ei ole käesoleva asja lahendamisel siiski määrav. Kaebaja ei ole väitnud ning

tõenditest ei nähtu, et kummalgi juhul oleks riigi omandisse jäetava maa hulgast välja jäetud

rajatiste alune maa, mille suhtes kaebaja hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamist taotleb.

20. Vaidlust ei ole selles, et enne Saesaare hüdroelektrijaama vallasasjana omandamist AS

Generaator kasutas hüdroelektrijaama riigiga sõlmitud kasutuslepingu alusel, hüdroelektrijaama

omanikuks oli Eesti Vabariik.

Vastavalt AÕSRS § 13 lg 1 ls-le 2 riigi omandisse jäetud maal ja munitsipaalomandisse antud

maal asuv riigile või kohalikule omavalitsusüksusele kuuluv ehitis muutub maa oluliseks osaks

maa riigi maakatastris registreerimisega. Kanded Kiidjärve metskond 31 ja 79 maatükkide kohta

(I kd, tl 111p ja tl 114) tehti enne Saesaare hüdroelektrijaama vallasasjana kaebajale võõrandamist.

Seda kinnitavad Maa-ameti andmed katastriüksuste nr 87202:002:1025 (Kiidjärve metskond 31)

ja nr 61901:001:1082 (Kiidjärve metskond 79) kohta, millest nähtub samuti katastriüksuste

esmane registreerimine vastavalt 7. mail 1999 ja 24. septembril 1997. Ringkonnakohus võtab

registriandmete väljatrükid asja materjalide juurde. Katastriüksuste andmete hilisem muutmine ei

muuda riigile kuuluval maatükil asuvate ehitiste õiguslikku staatust.

Seega AS-le Generaator Saesaare hüdroelektrijaama vallasasjana võõrandamise ajaks olid riigi

omandisse jäetud maal asuvad rajatised muutunud maa oluliseks osaks ega saanud enam olla

käibes vallasasjadena. Ühtlasi ei saanud rajatised olla Saesaare hüdroelektrijaama müügilepingu

objektiks ning RMK-l ei olnud võimalik Eesti Vabariigi nimel neid rajatisi kaebajale vallasasjana

võõrandada.

21. Seda järeldust ei väära kaebaja väited, et katastriüksused olemasoleval kujul registreeriti pärast

Saesaare hüdroelektrijaama vallasasjana võõrandamist ning, et tulenevalt lepingu tõlgendamise

reeglitest, poolte tahtest ja TsÜS § 53 lg-st 2, tuleb AS Generaator ja RMK vahel 26. mail 2000

sõlmitud

lepingut

tõlgendada

selliselt,

et

kaebaja

omandas

vallasasjana

Saesaare

Hüdroelektrijaama tervikuna ühes elektrijaama käitlemisesks vajalike rajatistega.

22. Esiteks osutab ringkonnakohus, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse võttis Riigikogu vastu

27. märtsil 2002 ja see jõustus 1. juulil 2002. Enam kui kaks aastat varem sõlmitud tehingu

õiguslike tagajärgede hindamisel ei ole seetõttu asjakohane juhinduda tsiviilseadustiku üldosa

sätetest.

Kaebaja viidatud TsÜS § 53 lg-ga 2 sarnane regulatsioon sisaldus enne tsiviilseadustiku üldosa

seadustiku jõustumist asjaõigusseaduses. 26. mail 2000 kehtinud AÕS § 15 lg 1 järgi on asja

oluline osa selle koostisosa, mis on asjaga püsivas ühenduses ja mida ei saa asjast eraldada, ilma

et asi häviks või olemuselt muutuks. Kaebaja ei ole väitnud, et vaidlusalused rajatised oleks

hüdroelektrijaamaga püsivas ühenduses või, et nende eraldamine tingiks hüdroelektrijaama

hävimise või olemusliku muutumise. Ringkonnakohus mõistab kaebaja väiteid selliselt, et rajatiste

hävimise või nende kasutamise keelamise korral ei ole hüdroelektrijaam kasutatav elektri

tootmiseks, kuid ei kaoks võimekus elektrit toota. Samasugusele seisukohale viib AÕS § 17 lg 1,

mille kohaselt ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt

ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.

Seevastu nägi AÕS § 16 lg 1 ette, et maatüki olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad

nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti maatükiga seotud ja kinnisasja

igakordsele omanikule kuuluvad asjaõigused.

Ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse

teostamiseks, ei ole maatüki oluline osa. Asjaõiguse lõppedes muutub maatükile jääv ehitis

maatüki oluliseks osaks. (AÕS § 16 lg 22).

23. Seega on ehitised reeglina maatüki oluliseks osaks, s.o osaks kinnisasjast ja nende iseseisev

käsutamine on võimalik maatükki koormava asjaõiguse seadmise kaudu. Ehitis ja kinnisasi, millel

ehitis asub, ei saa olla erinevate õiguste ja kohustuste objektiks, muu hulgas kuuluda omandiõiguse

alusel erinevatele isikutele. Ehitise otstarbekohaseks kasutamiseks vajalikud rajatised ei ole

tingimata ehitise olulised osad ja võivad kuuluda ka mõne muu asja koosseisu. Olukorras, kus

teisel kinnisasjal asuv rajatis võiks korraga kvalifitseeruda nii ehitise kui teise kinnisasja oluliseks

osaks, tuleb rajatis lugeda kinnisasja oluliseks osaks, kuna rajatise kuulumine kinnisasja osaks

mitteoleva ehitise juurde on võimalik üksnes vastava asjaõiguse olemasolul. Ka AÕSRS § 13 lg 1

ls 2 ei näe ette võimalust, et riigile kuuluv, riigi omandisse jäetud maal asuv rajatis pärast maa

kandmist maakatastrisse ei muutuks maatüki oluliseks osaks, vaid jääks vallasasjana teisel

maatükil asuva ehitise oluliseks osaks. Seetõttu ei pea ringkonnakohus võimalikuks tõlgendada

asja ja selle oluliste osade regulatsiooni selliselt, et see võiks kaasa tuua ehitise õigusliku

eraldumise kinnisasjast ilma, et ehitise kinnisasjast lahus käsutamise õigus tuleneks kinnisasja

koormavast asjaõigusest.

24. Olukorras, kus vaidlusalused rajatised olid hüdroelektrijaama vallasasjana võõrandamise ajaks

muutunud riigi omandisse jäetud maatüki oluliseks osaks, sai kaebaja omand neile tekkida üksnes

seaduses sätestatud tingimustel (AÕS § 68 lg 3), s.o võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud

kokkuleppe alusel omandi ülekandmiseks ning sellekohase kande tegemisega kinnistusraamatusse

(AÕS § 120 lg 1). Hüdroelektrijaama vallasasjana võõrandamise lepingu sõlmimisel ei saanud

poolte tahteavaldustel olla omandiõigust loovat toimet, ulatuses, mida kehtiv õigus ei

võimaldanud. Kinnisasja oluliseks osaks oleva rajatise omandi üleandmine sellisel viisil ei olnud

võimalik ning sõlmitud lepingu sellekohast toimet ei saa jaatada ka tagantjärele poolte

tahteavaldusi tõlgendades. Samuti ei saa riigi omandisse jäetud maatükkidel asuvate rajatiste

omandiõigust muuta Saesaare hüdroelektrijaama tervikvarana väljaarvamine riigivara hulgast. Ka

haldusorgani otsustusel ei saanud olla toimet, mis seadusest tulenevalt ei saa olla sellise otsustuse

tagajärjeks. Saesaare hüdroelektrijaama tervikvara riigivara hulgast väljaarvamise põhjuseks oli

vara võõrandamine kaebajale ja see toimus pärast hüdroelektrijaama vallasasjana kaebajale

võõrandamist 13. juunil 2000 (I kd, tl 104).

Kaebaja omandiõigus riigi omandisse jäetud maatükkide oluliseks osaks olevatele rajatistele ei

saanud tekkida ka nende valdamisest pärast Saesaare hüdroelektrijaama omandamist ja maa

erastamist. Kehtiv õigus ei näe ette omandiõiguse tekkimist kinnisasja osa valdamise kaudu.

25. Ringkonnakohus nõustub vastustaja, kaasatud haldusorgani ja halduskohtuga ka selles, et

Kiidjärve metskond 31 ja 79 maatükkide osas on maareform lõppenud maatükkide riigi omandisse

jätmisega. Maatükkide riigi omandisse jätmise on otsustanud keskkonnaminister, tuginedes

maareformi seaduse (MaaRS) § 29-le ja § 31 lg 1 p-le 6 ning Vabariigi Valitsuse

3. septembri 1996. a määruse „Maa riigi omandisse jätmise kord“ punkti 5 alapunktile 3. Seega

jäeti maatükid riigiomandisse metsamaana, mitte maareformi jätkamise eesmärgil. Maareformi

seadus ega omandireformi reguleeriv muu õigusakt ei näe ette metsamaana riigi omandisse jäetud

maa suhtes omandireformi toimingute jätkamise võimalust. Muu hulgas ei tulene maareformi

seadusest maavanemale õigust osaliselt või täielikult tühistada või muuta keskkonnaministeeriumi

otsustust jätta maa riigi omandisse, samuti mitte otsustada maatüki koormamine asjaõigusega

kolmanda isiku kasuks. Maareformi üheks võimalikuks tulemuseks maa õigustatud subjektile

tagastamise, maa erastamise ja maa munitsipaalomandisse andmise kõrval ongi maa riigi

omandisse jätmine. Maareformi eesmärgiga ei oleks kooskõlas olukord, kus riigi omandisse jäetud

maa suhtes oleks igakordselt pärast sellekohase otsustuse tegemist siiski uuesti võimalik

maareformi toimingud läbi viia. Sellisel juhul muutuks ainetuks maa riigi omandisse jätmise otsus,

kuna MaaRS § 31 lg 2 alusel on maa, mille suhtes ei ole maareformi käigus otsustusi tehtud

(nn reformimata riigimaa), juba iseenesest riigi omandis. Käesoleval juhul on maatükkide riigi

omandisse jätmisega otsustatud nende vajalikkus riigi ülesannete täitmiseks. Maatükkidele on

sellega määratud riigivara valitseja ning välistatud maatükkide või nende osade andmine

eraõiguslike isikute omandisse maareformi käigus.

26. Tulenevalt MaaRS § 351 lg 1 ja 11 koostoimes on ehitise omanikul õigus taotleda

hoonestusõiguse seadmist maareformi käigus. Pärast maareformi läbiviimist toimub riigi

omandisse jäetud maa kasutusse andmine riigivaraseaduses sätestatud alustel ja korras

(MaaRS § 32 lg 1) ning riigi omandisse jäetud kinnisasja kasutusse andmise otsustamise pädevus

on riigivara valitsejal (RVS § 19 lg 1). Vastavalt „Maa riigi omandisse jätmise kord“ punkti 18

alapunktile 2 on MaaRS § 31 lg 1 p 6 alusel riigi omandisse jäetud maa valitsejaks

keskkonnaministeerium.

Seega on Põlva Maavanem kaebaja taotlusele vastates põhjendatult asunud seisukohale, et tal

puudub pädevus otsustada kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise menetluse algatamine.

Hoonestusõiguse seadmine ei saa toimuda maareformi reeglite järgi, kuna maareform Kiidjärve

metskond 31 ja 79 maatükkide suhtes on lõppenud ning kaebaja saab taotleda hoonestusõiguse

seadmist keskkonnaministeeriumilt. Viimane peab hoonestusõiguse seadmise otsustamiseks

lähtuma riigivara seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud korrast, mitte

maareformi läbiviimise reeglitest.

27. Ringkonnakohtu seisukohta ei muuda asjaolu, et keskkonnaministri 18. märtsi 1999. a

käskkirja nr 185 toimeks võib olla see, et AS-l Generaator tekkis võimalus algselt

keskkonnaministri 5. septembri 1997. a käskkirjaga nr 224 riigi omandisse jäetud Saesaare

hüdroelektrijaama hoone aluse ja hüdroelektrijaama teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks.

Ringkonnakohtule teadaolevalt ei ole kaebaja käesoleva ajani vaidlustanud keskkonnaministri

käskkirja maa riigi omandisse jätmise kohta. Arvestades käskkirja andmisest ja selle muutmisest

möödunud aega ei saa kaebajal olla ka õiguspärast ootust, et keskkonnaminister uuesti käskkirja

muudaks, et võimaldada kaebajale vaidlusaluste rajatiste aluse maa erastamine. Ringkonnakohtule

ei ole teada, et kaebaja oleks vastava taotlusega keskkonnaministri poole pöördunud. Põlva

Maavanemal aga puudub pädevus keskkonnaministri käskkirja muutmiseks.

Maavanemal ei ole pädevust keskkonnaministeeriumi valitsetava riigivara suhtes hoonestusõiguse

seadmise menetluse algatamiseks ega Kiidjärve metskond 31 ja 79 maatükkide riigi omandisse

jätmise otsuste muutmiseks. Ka kohus ei saa sellist pädevust maavanemale anda, kuna kohtu

volitus haldusorganile ettekirjutuse tegemiseks piirdub olukorraga, kus haldusorganil on pädevus

ja kohustus haldusakt anda või toiming sooritada, kuid ta ei ole seda teinud (RVastS § 6 lg 1) .

28. Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et Tartu Halduskohtu 31. oktoobri 2016. a

otsus on õiguspärane ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

29. Ringkonnakohus tagastab kaebajale apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõendid, kuna asjas ei

ole vaidlust, et kaebaja on vallanud Saesaare hüdroelektrijaama vara nii enne kui pärast

hüdroelektrijaama omandamist. Samas ei ole asja lahendamisel määrav riigi omandisse jäetud

maal asuvate rajatiste täpne koosseis ega kaebaja toimingud rajatiste majandamisel.

30. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja ei ole apellatsioonimenetluses esitanud kuludokumente ega menetluskulude nimekirja.

Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 ls-st 3 apellatsioonimenetluse kulusid vastustaja kasuks välja

ei mõisteta.

Madis Ernits

Tiina Pappel

Tanel Saar

allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt