2-15-9487/80 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. juuni 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-9487

Tsiviilasi

Irina Goltsi hagi Uno Kiisholtsi vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja kohustuse suuruse kindlaksmääramiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Irina Goltsi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

14. veebruar 2017

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Irina Golts (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Andrus Lillo

Vastustaja (kostja): Uno Kiisholts (isikukood XXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsus osas,

millega maakohus jättis resolutsioonis lahendamata Irina

Goltsi nõude Uno Kiisholtsi vastu asja säilitamiseks

vajalike kulutuste hüvitamiseks, ning osaliselt Irina Goltsi

hüvitise maksmise kohustuse suuruse osas, samuti

menetluskulude jaotust puudutavas osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega välja mõista Uno

Kiisholtsilt Irina Goltsi kasuks asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamiseks 1955 eurot 99 senti, kohustada

Irina Goltsi maksma Uno Kiisholtsile kaasomandi osa eest

10 000 eurot, tasaarvestada Irina Goltsi nõue Uno

Kiisholtsi nõudega ning kohustada maksma Irina Goltsi

Uno Kiisholtsile kaasomandi osa kaotuse eest 8044 eurot

1 sent.

3. Täiendada Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsuse

resolutsiooni ning anda Irina Goltsile tähtaja kuni kaks

kuud käesoleva otsuse jõustumisest Uno Kiisholtsile

kaasomandi osa hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks ja

siduda Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile tasumisele

kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumine kohtuotsuse

resolutsiooni p-s 6.3 märgitud Uno Kiisholtsi tahteavalduse

andmisega.

4. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„6.1. Rahuldada Irina Goltsi hagi Uno Kiisholtsi vastu

osaliselt.

6.2. Lõpetada kaasomand kinnistu, asukohaga Jõgevamaa

Kasepää vald Raja küla XXX (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna

kinnistusregistri

registriosa

nr

XXX),

suhtes

ja

jätta

kinnistu

Irina

Goltsi

ainuomandisse.

6.3. Tuvastada Uno Kiisholtsi kohustus anda nõusolek

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa

nr

XXX

kantud

kinnistu

asukohaga

Jõgevamaa Kasepää vald Raja küla XXX mõttelise osa

suhtes Uno Kiisholtsi kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks

ja

paranduskande

tegemiseks,

mille

kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks Irina Golts.

Asendada

Uno

Kiisholtsi

tahteavaldus

käesoleva

kohtuotsusega.

6.4. Kohustada Irina Goltsi maksma Uno Kiisholtsile

kaasomandi osa eest 10 000 eurot.

6.5. Välja mõista Uno Kiisholtsilt Irina Goltsi kasuks

kinnisasja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks

1955 eurot 99 senti.

6.6. Tasaarvestada Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile

tasumisele kuuluva summaga 10 000 eurot (p 6.4) Uno

Kiisholtsi poolt Irina Goltsile tasumisele kuuluv summa

1955 eurot 99 senti (p 6.5.) ja kohustada Irina Goltsi

tasuma Uno Kiisholtsile kaasomandi osa hüvitisena

8044 eurot 1 sent.

6.7. Irina Goltsil tasuda Uno Kiisholtsile kaasomandi osa

hüvitisena 8044 eurot 1 sent kahe kuu jooksul alates

käesolevas asjas tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

6.8. Siduda Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile tasumisele

kuuluv hüvitis 8044 eurot 1 sent kohtuotsuse resolutsiooni

p-s 6.3 märgitud Uno Kiisholtsi tahteavalduse andmisega

(s.o kohtuotsus asendab Uno Kiisholtsi tahteavaldust

juhul, kui Irina Golts on tasunud Uno Kiisholtsile hüvitise

8044 eurot 1 sent või Uno Kiisholts on sattunud täitmise

vastuvõtmisega viivitusse).

7. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta

poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Irina Golts (hageja) esitas 22. juunil 2015 Tartu Maakohtule hagi Uno Kiisholtsi (kostja) vastu,

milles palus lõpetada pooltevaheline kaasomand ning jätta kinnistu hagejale, pannes talle

kohustuse hüvitada kosjale soetusväärtus 3195 eurot 58 senti.

2. märtsi 2016 lõpliku sisukoha järgi leidis hageja tasaarvestavate summade kohta, et kostja

kinnistu osa väärtus on 4154 eurot 25 senti ja hageja kantud ehitise säilitamiseks tehtud vajalike

kulutuste summa on 10 560 eurot 56 senti (millest kostja kaasomandile vastav osa on 2640 eurot

14 senti). Seega tuleb hagejal tasuda kostjale tasaarvestuse tulemusena 1514 eurot 11 senti.

Hagiavalduse kohaselt on poolte kaasomandis (hagejale kuulub ¾ suurune ja kostjale ¼ suurune

mõtteline osa) kinnistu asukohaga XXX küla Kasepää vald Jõgevamaa. Kostja omandas oma osa

23. novembri 2011 enampakkumisel. Hageja oli enampakkumise ajal samuti kinnistu kaasomanik

ja on 2014. aastaks omandanud (sõlmitud kinkelepingute alusel) ¾ mõttelist osa kinnistust.

Kinnistul paikneva hoone säilitamiseks ja elamiskõlblikkuse tagamiseks (2012. aastal oli

kinnistul ka tulekahju) on hageja teinud alates 2012. aastast remondi- ja parendustöid. Kostja ei

ole hagejale tehtud hädavajalikke kulutusi hüvitanud. Kostja ei ole käinud oma kinnisvara

hooldamas ega osalenud kinnistu korrastus- või remonditöödel. Hageja on valmis tasuma kostjale

õiglast hüvitust omandi kaotamise eest, arvestades tasutavast summast maha kostja osa

ajavahemikul 2012 - 2014 kaasomandi säilitamiseks kantud kulutustest.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Vastuväite kohaselt on hageja määranud valesti kinnistuosa väärtuse.

Kinnistuosa väärtus (10 000 eurot) on määratud 27. veebruari 2013 kinnisasja arestimisaktiga.

Kinnistut oli vaja vaid hooldada. Hageja nõuab kostjalt raha remonditööde eest, milles kokku ei

lepitud. Kostja tehtud tööd kui kulud on tõendamata. Kostja soovib saada hüvitisena 10 000 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 13. mai 2016 otsusega hagi, kohustades kostjat andma nõusolek

kaasomandis oleva kinnistu jagamiseks (selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse) ja

omanikukande muutmiseks ning uue kande tegemiseks (millega kantakse kinnistu ainuomanikuna

kinnistusraamatusse hageja). Maakohus kohusta hagejat maksma kostjale kaasomandi osa eest

10 544 eurot. Maakohus jättis hageja tasutud riigilõivu kostja kanda ja muud menetluskulud poolte

endi kanda ning määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Maakohtu põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled kaasomandi lõpetamise ega lõpetamise viisi üle.

Hagi kaasomandi lõpetamiseks tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 ja 77 järgi rahuldada ja jätta

kinnistu hageja ainuomandisse. Kohus ei saa hageja nõuet rahuldada hagi resolutsioonis esitatud

sõnastuses, kuid kuna hageja nõude sisu ja eesmärk on üheselt tuvastatav, sõnastab kohus otsuse

resolutsiooni vastavalt seaduse nõuetele (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5,

AÕS § 641, kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1).

Tõendite kohaselt saab kinnistu ¼ suuruse mõttelise osa väärtuseks lugeda 12 500 eurot. Hageja

on esitanud kinnistuosa väärtuse kohta erinevaid seisukohti (hageja peab kinnistuosa väärtuseks

3195 eurot 58 senti, 2. märtsi 2016 menetlusdokumendi kohaselt aga 4154 eurot 25 senti), kostja

arvates on kinnistuosa väärtus arestimisaktis märgitud 10 000 eurot. Tõenditest on kõige

usaldusväärsem 2016 jaanuari seisuga tehtud kinnisvarabüroo hinnang. See tõend annab kogu

kinnistu väärtuse ning on ajaliselt lähedane omandi kaotamise (kohtuotsuse tegemise) ajale. Kõik

muud väärtuse hindamiseks esitatud tõendid pärinevad kas pika ajalise distantsi tagant või on

oletuslikud ega arvesta tegelikku kinnistu väärtust. Pooltel ei ole vaidlust selles, et kinnistu väärtus

on vähenenud 2012 toimunud tulekahju tõttu ja suurenenud hageja tehtud remonditööde tõttu.

2016. aastal määratud hinna adekvaatsust toetab kaudselt 2013. aastal toimunud vara arestimisel

läbiviidud hindamine teise kinnisvarabüroo poolt: ¼ kinnistu väärtuseks on hinnatud 10 000 eurot

ja seega kogu kinnistu väärtuseks 40 000 eurot. Arvestades ajalist distantsi ja asjaolu, et hageja on

kinnistut vahepeal korrastanud, on ilmne, et kinnistu väärtus on mõnevõrra tõusnud.

Tuvastatud asjaoludel ei ole kostja täitnud AÕS §-st 75 tulenevat kulude kandamise kohustust.

Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole osalenud kinnistu alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

seotud kulude ja koormatiste kandmisel. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejal ei olnud kostja

nõusolekut kulude tegemiseks. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt

kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Hageja on avaldanud oma kulutuste suuruse kohta erinevaid seisukohti (hageja on nimetanud

kulutuste suuruseks 3101 eurot 40 senti, hiljem 12 405 eurot 60 senti ning 2. märtsi 2016

menetlusdokumendi kohaselt kokku 36 999 eurot 78 senti (s.o ehitise säilitamiseks vajalikud kulud

10 560 eurot 56 senti, kinnisasja hooldamise kulud 14 613 eurot 80 senti ja parenduslikud kulud

11 825 eurot 42 senti).

Tõendite kohaselt saab AÕS § 72 lg 4 alusel lugeda põhjendatuks hageja tehtud kuluks 7823 eurot

96 senti (elektrisüsteemi muutmine tuleohutuks ja nõuetele vastavaks, kinnistu kuivendamise tööd,

küttesüsteemi uuendamine, tulekahjujärgne koristamine, akna vahetus ja tulekahju ennetamiseks

ning kiireks avastamiseks tehtud kulutused). Ülejäänud hageja nimetatud töid ei saa liigitada

ehitise säilitamiseks vajalike kulutuste alla (eelkõige ehitise parendamine (11 825 eurot 42 senti)

ning kinnisasja hooldamine (14 613 eurot 80 senti)) ja nende hüvitamist saaks hageja nõuda kas

käsundita asjaajamise (võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 jj) või alusetu rikastumise sätete (VÕS

§ 1042) alusel. Hageja esitas 2. märtsi 2016 menetlusdokumendis täiendava nõude alusetu

rikastumise sätete alusel, kuid teatas kohtuistungil, et ta ei nõua alusetu rikastumise alusel kostjalt

midagi ja palus seda vaid arvestada hüvitise määramisel. Kohus muudetud kujul hagi ei

menetlenud, sest see tingiks asja menetluse olulise venimise. Kohus lahendas hageja nõude

esialgselt esitatud seisukohtade alusel. Kui hageja esitab kulutuste osas, mida ei saa nõuda AÕS

§ 72 lg 4 alusel, hagi muul alusel, tuleb arvestada, et hageja, kes jätkas vaatamata kostja

vastuseisule kinnistule kulutuste tegemist, ei pruugi nende kulude kostjalt väljanõudmisel käituda

heas usus.

Arvestades kostjale kuuluva kinnistuosa väärtuse suurust (1/4, s.o 12 500 eurot) ja kulutustest

kostjale tema omandiosa alusel langevat osa (1/4, s.o 1956 eurot), tuleb hagejal hüvitada kostjale

10 544 eurot.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning saata asi täies

ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohus rikkus TsMS §-i 410 ja otsuse põhjendamise kohustust, kui lahendas asja sisuliselt

olukorras, kus hageja seda ei taotlenud. Sellisel juhul tulnuks viidatud sätte alusel lükata asja

arutamine edasi. Kui kohus leida, et hageja taotles otsuse tegemist 14. aprillil 2016 istungil, siis

esiteks oli hageja taotlus ebaselge (kohtul tuli välja selgitada hageja tahe) ning teiseks tuleneb

tahteavaldusest, et hageja taotles tagaseljaotsuse tegemist (kui kohus jättis selle taotluse

rahuldamata, tulnuks lükata asja arutamine edasi).

Maakohus jättis menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata hageja alternatiivse nõude

(tegemist ei olnud hagi muutmisega) mõista kinnistule tehtud kulutused välja käsundita

asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel ning teha sellekohane tasaarvestus hageja

kohustusega kostja vastu.

Maakohus lähtus kaasomandis oleva osa väärtuse kindlakstegemisel ekslikult asja väärtusest

tervikuna, analüüsimata, kas see on praeguses asjas põhjendatud. Maakohus jättis tähelepanuta, et

poolte vahel oli tavana välja kujunenud kinnistu ja sellel asuvate ehitiste kasutuskord, mille

kohaselt kasutab kinnisasjal asuvaid hooneid ainuisikuliselt hageja ja kostja kasutab vaid

kinnisasja (maatükki) vastavalt oma kaasomandi suurusele. Eeltoodu tõttu on tegemist olukorraga,

kus kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel on kõrvalekaldumine kinnisasja kui terviku

väärtusest õigustatud. Hageja tasutava hüvitise kindlaksmääramisel tuli seega lähtuda kaasomandi

osade väärtusest, arvestades poolte vahel tavana väljakujunenud kasutuskorda.

Maakohus ei hinnanud, kas kohtu väljamõistetud hüvitis on kooskõlas hea usu põhimõttega,

arvestades, et kostja ei ole pärast kaasomandi osa omandamist (praeguseks 4,5 aasta jooksul) oma

kinnisvara vastu huvi tundnud ega seda hooldanud. Sellise hüvitise väljamõistmine tähendaks

kostja alusetut rikastumist hageja arvelt. Kostja ainus kulu on olnud kaasomandi osa

soetusmaksumuse (3195 eurot 58 senti) tasumine.

Kui ka maakohus tuvastas, et kostja osa väärtus on suurem kui 10 000 eurot, siis ei saanud kohus

hüvitise määramisel seda summat ületada. Seda põhjusel, et kostja on ise pidanud oma osa

väärtuseks on 10 000 eurot ja soovinud seda summat hüvitisena.

Maakohus jättis ebaõigesti osade hageja tehtud vajalike kulutustega arvestamata, kui leidis, et

vajalike kulutuste suuruseks on 7823 eurot 96 senti. Vajalikud kulud pidid tagama, et hoone säiliks

elamiskõlblikuna (mis on vaidlusaluse asja eesmärk (otstarve)). Eeltoodut arvestades on

põhjendatud vajalike kulutuste suuruseks 12 967 eurot 56 senti. Vaidlust ei ole selles, et hageja

tegi ka kasulikke ja torenduslikke kulutusi, mis tuleb hagejale hüvitada käsundita asjaajamise või

alusetu rikastamise sätete alusel.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei

ole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus

tühistab Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsuse osas, millega maakohus jättis resolutsioonis

lahendamata hageja nõude kostja vastu asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks, ning

osaliselt hageja hüvitise maksmise kohustuse suuruse osas. Samuti tühistab ringkonnakohus

maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab välja kostjalt hageja kasuks asja

säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks 1955 eurot 99 senti, kohustab hagejat maksma

kostjale kaasomandi osa eest 10 000 eurot, tasaarvestab hageja nõude kostja nõudega ning

kohustab maksma hagejat kostjale kaasomandi osa kaotuse eest 8044 eurot 1 sent.

Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ning annab hagejale tähtaja kuni kaks

kuud käesoleva otsuse jõustumisest kostjale kaasomandi osa hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks

ja seob hageja poolt kostjale tasumisele kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumise kohtuotsuse

resolutsiooni p-s 6.3 märgitud kostja tahteavalduse andmisega (s.o kohtuotsus asendab kostja

tahteavaldust juhul, kui hageja on tasunud kostjale hüvitise 8044 eurot 1 sent või kostja on sattunud

täitmise vastuvõtmisega viivitusse).

Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.

7. Ringkonnakohus esitas hagejale TsMS § 640 lg 1 p 7 alusel küsimusi. Vastuseks kohtu

küsimustele on hageja kinnitanud, et ta on valmis maksma kostjale kaasomandi kaotamise eest

hüvitise summas 10 000 eurot, millest on maha arvatatud asjale tehtud vajalikud kulutused. Samuti

on esitanud hageja taotluse anda hüvitise maksmiseks tähtajaks kuni kaks kuud alates kohtuotsuse

jõustumisest.

8. Asja materjalide kohaselt on kinnistu, asukohaga XXX küla Kasepää vald Jõgevamaa

(registriosa number XXX), omanikud hageja ¾ kaasomandist ja kostja ¼ kaasomandist (I kd tl

48). Hageja esitas maakohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks ja kostjale väljamaksmisele kuuluva

hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks. Samuti palus hageja teha tasaarvestus kostjale tasumisele

kuuluva hüvitise ja hageja poolt kinnisasjale tehtud kulutuste vahel.

9. Ebaõige on hageja väide, et maakohus, lahendades 14.04.2016 asja sisuliselt, rikkus TsMS

§-i 410.

TsMS § 410 kohaselt kui kostja ei ilmu kohtuistungile, teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel

kas tagaseljaotsuse, lahendab asja sisuliselt või lükkab asja arutamise edasi. Kui hageja vastavat

taotlust ei esita või kui kohus taotlust ei rahulda, lükkab kohus asja arutamise edasi.

Antud juhul ei ilmunud kostja 14.04.2016 toimunud kohtuistungile (II kd tl 73-74). Kohtu

küsimusele asja arutamise võimalikkuse kohta on hageja esindaja selgitanud: „Mingit lahendust

tahaks ikka saada, oleme huvitatud kiiremast lahendusest./…/ Taotleme, et teha otsus kaasomandi

lõpetamise ja kohustuse kindlaks määramiseks.“

Ringkonnakohtu arvates on eeltoodu käsitletav hageja taotlusena lahendada asi sisuliselt ning

hageja apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine seisukoht on põhjendamatu. Kohtuistungi

protokollist nähtuvalt on maakohus määranud, et lahendab asja sisuliselt TsMS § 410 alusel.

Lähtudes protokollilisest määrusest ei saanud hageja eeldada, et maakohus teeb asjas

tagaseljaotsuse (kohus on selgesõnaliselt määranud, et teeb asjas sisulise lahendi) ning

põhjendamatu on hageja väide, et maakohus ei ole üldse läbi vaadanud tema taotlust lahendada

asi tagaseljaotsusega.

Alusetu on siinkohal hageja seisukoht, et tegemist on üllatusliku otsusega. Hageja taotles ise asjas

otsuse tegemist ning maakohus ongi teinud asjas sisulise otsuse.

Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui hageja ei olnud nõus maakohtu otsustusega teha asjas

sisuline lahend, oli tal õigus esitada TsMS § 333 kohane vastuväide kohtu tegevuse kohta, kuid

hageja ei ole seda teinud. Kohtuistungi protokolli kohaselt on hageja olnud nõus asja sisulise

arutamise lõpetamisega ning ei ole esitanud vastuväidet kohtu tegevuse kohta.

10. Hageja väitel jättis maakohus menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata tema

alternatiivse nõude mõista kinnistule tehtud kulutused välja käsundita asjaajamise ja/või alusetu

rikastumise sätete alusel ning teha sellekohane tasaarvestus hageja kohustusega kostja vastu.

Asja materjalide kohaselt on hageja soovinud hagis tasaarvestada kostjale omandi kaotamise eest

tasumisele kuuluva hüvitise AÕS § 72 lg 4 alusel hagejale kuuluva asja säilitamiseks tehtud

vajalike kulutuste hüvitisega võrdeliselt kostja osaga. Hageja on 02.03.2016 maakohtule esitatud

menetlusdokumendis (II kd tl 2-5) lisaks asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamisele

nõudnud ka kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamist kostja poolt.

Ebaõige on siinkohal hageja väide, et kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude

hüvitamise nõue käsundita asjaajamise ja/või alusetu rikastumise sätete alusel on käsitletav

alternatiivse nõudena ning maakohus on alusetult keeldunud selle menetlemisest. Ringkonnakohtu

arvates on hageja 02.03.2016 menetlusdokumendis soovinud muuta hagi ning vastavalt TsMS

§ 376 lg-le 3 hagi muutmise avaldusele kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Tegemist ei

ole alternatiivse nõudega juba seetõttu, et põhinõude rahuldamine välistaks väidetava alternatiivse

nõude rahuldamise, kuid hageja on soovinud nii põhinõude kui nn alternatiivnõude rahuldamist.

Antud juhul, arvestades hageja nõudeid (vajalike kulutuste, kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise

parenduslike kulude hüvitamise nõue), oleks teoreetiliselt võimalik nende kõigi rahuldamine,

kuigi erinevatel õiguslikel alustel.

Asja materjalide kohaselt määras maakohus hagejale tähtaja esitada fotod koos kirjelduste ja

selgitustega ning maja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste arvestuse 3. märtsiks 2016 (I kd

tl 192 pöördel). Hageja on lisaks maakohtu poolt nõutule esitanud 02.03.2016

menetlusdokumendis täiendava nõude (kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike

kulude hüvitamise nõue).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 02.03.2016 esitatud nõue ei vastanud hagiavalduse kohta

sätestatule (sh oli tasumata riigilõiv), seetõttu ei oleks olnud võimalik menetleda muudetud hagi

ilma, et kohus oleks nõudnud hagejalt puuduste kõrvaldamist hagiavalduses ning nimetatud

asjaolu oleks kaasa toonud menetluse lahendamise viibimise. Kuna maakohus oli määranud asjas

istungi 14. aprilliks 2016, siis keeldus kohus õigustatult menetlusse võtmast muudetud hagi ning

menetles üksnes eelnevalt esitatud hagi. Hagejal on võimalik esitada soovi korral kostja vastu

iseseisev hagi kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamiseks (hagi, mis

vastaks seaduses sätestatule).

Siinkohal märgib ringkonnakohus, et hagejal oli võimalus kinnistu turuväärtuse määramiseks

eksperthinnangu tellimisel juhtida hindaja tähelepanu tema poolt tehtud kasulikele jm kulutustele,

mis ei kuulu AÕS § 72 lg 4 alusel kostja poolt hüvitamisele ning paluda kajastada kinnistu väärtust

ka ilma tema poolt tehtud kulutusteta.

11. Alusetu on hageja väide, et maakohus lähtus kaasomandis oleva osa väärtuse

kindlakstegemisel ekslikult asja väärtusest tervikuna. Ebaõige on siinkohal hageja seisukoht, et

kuna tavana väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutab kinnisasjal asuvaid hooneid

ainuisikuliselt hageja ja kostja kasutab vaid kinnisasja (maatükki) vastavalt oma kaasomandi

suurusele, siis on kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel kõrvalekaldumine kinnisasja kui

terviku väärtusest õigustatud. Asja materjalidest nähtuvalt on selline hageja väide tõendamata, sest

kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja teda elamusse sisse lasknud ja maatükki ta ei kasuta.

Riigikohus on korduvalt lahendites selgitanud (vt näit Riigikohtu lahend tsiviilasjas

nr 3-2-1-102-05 p 16; tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 p 10), et hinnata tuleb üldjuhul kaasomandis

oleva asja väärtus tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise

osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi

mõttelise osa harilikust väärtusest.

Ringkonnakohtu arvates ei ole hageja esitanud selliseid erandlikke asjaolusid, mis antud juhul

annaksid üldreegli kohaldamisel ebaõiglase tulemuse. Selliseks erandlikeks asjaoludeks ei ole

hageja poolt väljatoodu, mille kohaselt kostja ei ole ligikaudu 4,5 aasta jooksul 1) kinnisasjal

asuvaid ehitisi kasutanud ega avaldanud soovi nende kasutamiseks; 2) ei ole ehitistele teinud

kulutusi ega tundnud huvi nende seisukorra vastu; 3) ei ole vastu vaielnud sellele, et hageja

ainuisikuliselt kasutab ja parendab ehitisi.

Siinkohal juhib ringkonnakohus hageja tähelepanu asjaolule, et hageja on esitanud ise kostja vastu

asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude ning need kulutused on suures osas seoses

kinnisasjal asuvate ehitistega, mida väidetavalt kasutab hageja kasutuskorra kohaselt (ja mille tõttu

hageja arvates on kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel kõrvalekaldumine kinnisasja

kui terviku väärtusest õigustatud).

12. Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud aluste puudumise tõttu tähelepanuta

hageja väite, et kostjale kaasomandi osa hüvitise määramisel tuleb arvestada vastava maatüki

väärtusega ilma selle peal asuvate ehitisteta ning kuna maakohus seda ei teinud, siis tuleb otsus

tühistada ja saata vastavas ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks. TsMS § 436 lg 2 kohaselt

võib kohus tugineda otsust tehes asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust

avaldada ning sama paragrahvi lg 4 järgi ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole

menetluses arutatud. Hageja ei ole ise esitanud maakohtule asjaolu, et kostjale hüvitise suuruse

määramisel tuleks lähtuda hoopis maatüki väärtusest.

13. Maakohus on vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse määramise aluseks võtnud LMV Kinnisvara

OÜ eksperthinnangu, mille kohaselt 22.01.2016 oli kinnistu turuväärtuseks 50 000 eurot (I kd

tl 115-149) ning kostja osa väärtuseks seega 12 500 eurot. Hageja on vastu vaielnud kostja osa

väärtusele ning leidnud, et kuna kostja ei ole kandnud kulutusi seoses kinnisasja korrashoiuga

(säilitamiseks vajalikke jms kulutusi), siis on kostja kaasomandi osa väärtuseks selle soetamishind

3195 eurot 58 senti. Kostja on ise lugenud oma osa väärtuseks 10 000 eurot (I kd tl 192, II kd

tl 45-48).

Vastavalt TsMS §-le 439 ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta,

mida ei ole esitatud.

Kuigi antud juhul on hagi esitanud hageja, siis arvestades tema nõuet kohustada hagejat maksma

välja kostjale kaasomandi osa rahas, tuleb nõude piiride kindlaksmääramisel lähtuda kostja

seisukohast ning kostja ei ole soovinud hüvitist kaasomandi osa kaotuse eest rohkem kui

10 000 eurot. Seega lähtub ringkonnakohus kostja poolt soovitud hüvitise suurusest 10 000 eurot

ning maakohus on ebaõigesti aluseks võtnud LMV Kinnisvara OÜ eksperthinnangust tuleneva

12 500 eurot.

Hageja on pidanud kostja kaasomandi osa väärtuseks soetamisväärtust 3195 eurot 58 senti või

4154 eurot 25 senti (arvestades kinnisvarahindade kasvutendentsi 30%).

Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga ning leiab, et kaasomandi osa väärtus kaasomandi

lõpetamise hetkel ei ole kindlasti selle soetamisväärtus 2010. aastal. Hageja ei ole tõendanud

asjaolu, et kaasomandi lõpetamise ajal oleks kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtus väiksem

kostja poolt nõutust, s.o väiksem kui 10 000 eurot.

14. Hagiavaldusest nähtuvalt (kuigi hagi nõudena ei ole hageja seda selgelt formuleerinud) on

hageja taotlenud välja mõista kostjalt asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks

3101 eurot 40 senti ning selle tasaarvestamist hageja poolt kostjale maksmisele kuuluva

hüvitisega. Maakohtule 02.03.2016 esitatud menetlusdokumendis (II kd tl 2-5) on hageja märkinud

vajalike kulutustena 10 560 eurot 56 senti, milles kostja osa oleks 2640 eurot 14 senti.

Apellatsioonkaebuses on hageja leidnud, et vajalikud kulutused on 12 967 eurot 56 senti ning

kostja kaasomandi osale vastab 3241 eurot 89 senti.

AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Maakohus on lugenud AÕS § 72 lg 4 alusel põhjendatuks hageja tehtud kulutusi summas

7823 eurot 96 senti, hageja apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt tegi hageja vajalikke

kulutusi summas 12 967 eurot 56 senti, seega on vaidlusalune summa 5143 eurot 60 senti

(12 967,56 – 7823,96 = 5143,60).

Siinkohal märgib ringkonnakohus, et maakohus on, rikkudes menetlusnormi (TsMS § 442 lg 5),

jätnud otsuse resolutsiooniga lahendamata hageja nõude asja säilitamiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamiseks. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu vaidlustatud otsuse

resolutsiooni.

Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja poolt väidetavalt asja säilitamiseks tehtud vajalikke

kulutusi.

14.1. Hageja väitel kandis ta kulutusi elektrisüsteemi muutmiseks tuleohutuks ja nõuetele

vastavaks summas 1568 euro 84 senti. Maakohus leidis, et nimetatud kulutus oli asja säilimiseks

vajalik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses ei ole summat vaidlustatud.

Seega on kulutus 1568 eurot 84 senti, mida hageja tegi elektrisüsteemi muutmiseks tuleohutuks ja

nõuetele vastavaks, asja säilitamiseks tehtud vajalik kulutus

14.2. Hageja väitel tegi ta AÕS § 72 lg 4 tähenduses kulutusi sadevee- ja liigniiskuse

eemaldamiseks vajaliku drenaažisüsteemi rajamiseks ning vundamendi kindlustamiseks summas

1480 eurot 92 senti. Maakohus, hinnates asjas olevaid tõendeid, leidis, et asja säilitamiseks on

selles osas tehtud kulutusi 567 eurot, ülejäänud kulutused summas 913 eurot 92 senti ei olnud

vajalikud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et saunaruumi taastamise kulu (I kd tl 20) ei

seondu sadevee- ja niiskuse eemaldamisega ning vundamendi kindlustamisega ja tegemist ei ole

vajaliku kuluga asja säilitamiseks. Viidatud arvel märgitud „saunaruumi osaline taastamine“ viitab

pigem sellele, et sauna oli juba hävinenud ja hageja asus seda taastama (võib olla tegemist kasuliku

kulutusega), kuid arvel märgitu ei kinnita seda, et teostati hädavajalikke töid sauna säilitamise

tagamiseks.

Õige on maakohtu seisukoht, et täielikult on tõendamata kulutused, mida hageja väidetavalt tegi

kinnistu vundamendi drenaaži rajamiseks, samuti see, kas üldse ja millisel eesmärgil tehti

väidetavaid betoneerimistöid. Asjakohatu on apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kinnistu

kuivendamiseks oli vajalik kraavide kaevamine, sest maakohus on rahuldanud nõude 567 euro

ulatuses ning see sisaldab kinnistule kraavide kaevamise kulu.

14.3. Hageja nõude küttesüsteemi uuendamise kulutuse summast 3985 eurot 72 senti rahuldas

maakohus 3900 euro ulatuses. Maakohus on õigesti kulutuse suurust hinnanud lähtudes

hinnapakkumisest analoogse küttekolde ehitamiseks (II kd tl 18) ning jätnud arvestamata

tööajakulu, kuna hageja tõendit ei esitanud.

14.4. Hageja on nõudnud tulekahjujärgse koristamise ja jäätmete utiliseerimise eest 927 eurot ning

tulekahjujärgse kandekonstruktsioonide ja põrandate taastamise eest 1083 eurot 55 senti.

Ringkonnakohus leiab, et tulekahju tagajärgede kõrvaldamine on vajalik ehitise säilitamiseks ning

seetõttu on tulekahjujärgse koristamise ja jäätmete utiliseerimise kulutus 927 eurot vajalik.

Samuti saab lugeda vajalikuks kulutuseks tulekahju tagajärgede kõrvaldamiseks kulunud kulutus

materjalile summas 604 eurot 49 senti.

Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole esitanud tõendeid

tööajakulu osas ning seetõttu selles osas nõue ei kuulu rahuldamisele.

14.5. Hageja väite kohaselt on vajalikuks kuluks avatäidete asendamine summas 1498 eurot

46 senti (seisnes akende vahetuses). Maakohus on nõude rahuldanud summas 101 eurot 56 senti

(ühe akna vahetus).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et akende vahetus antud juhul (v.a üks

purunenud aken) ei olnud vajalik kulutus asja säilitamiseks, vaid tegemist võib olla kasuliku

kulutusega ning seetõttu kostja ei pea kulutust AÕS § 72 lg 4 alusel hüvitama.

14.6. Hageja kulutusi tulekahjuhäireid võimaldavate häireseadmete ja käsikustutusvahendite

ostmiseks ja paigaldamiseks summas 155 eurot 7 senti on maakohus pidanud vajalikuks

kulutuseks.

14.7. Apellatsioonkaebuses on hageja lisanud vajalike kulutuste loetellu veel ohtlike puude

mahavõtmise summas 1068 eurot ning sanitaartehnilised tööd maksumusega 1200 eurot.

Ringkonnakohus jätab kaebuses vajalike kulutuste loetellu lisatud kulutused TsMS § 652 lg-s 3

sätestatud aluste puudumise tõttu tähelepanuta.

14.8. Hageja poolt tehtud kulutusi saab lugeda AÕS § 72 lg 4 alusel vajalikeks summas 7823 eurot

96 senti (1568,84+567+3900+927+604,49+101,56+155,07=7823,96) ning arvestades kostja osa

kaasomandist, tuleb kostjal hüvitada hagejale asja säilitamiseks vajalike kulutustena 1955 eurot

99 senti.

15. Käesoleva otsuse p-s 12 ringkonnakohus tuvastas, et kostja kaasomandi osa väärtus on

10 000 eurot ning kuna kaasomand lõpetatakse ja kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, siis

tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 on hagejal kohustus maksta kostjale kaasomandi osa eest 10 000 eurot.

Tasaarvestades kostja nõude 10 000 eurot hageja vastu hageja nõudega 1955 eurot 99 senti kostja

vastu, tuleb panna hagejale kohustus tasuda kostjale kaasomandi osa eest 8044 eurot 1 sent.

Hageja on kinnitanud 25.05.2017 ringkonnakohtule, et ta on valmis maksma kostjale kaasomandi

kaotamise eest hüvitise summas 10 000 eurot, millest on maha arvatatud asjale tehtud vajalikud

kulutused.

16. Kuna nii hagi kui apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis jätab ringkonnakohus TsMS

§ 163 lg 1 alusel menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus poolte endi kanda. Siinkohal

arvestab ringkonnakohus ka seda, et tegemist on kaasomandi lõpetamise hagiga.

Hageja on taotlenud tähtaega kuni kaks kuud käesoleva otsuse jõustumisest kostjale kaasomandi

osa eest hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks. Ringkonnakohus leiab, et taotlus kuulub

rahuldamisele. Samuti täiendab ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ning seob

VÕS § 110 lg 5 kohaselt hageja poolt kostjale tasumisele kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent

tasumise kostja tahteavalduse andmisega (s.o kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust juhul, kui

hageja on tasunud kostjale hüvitise 8044 eurot 1 sent või kostja on sattunud täitmise

vastuvõtmisega viivitusse).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Viivi Tomson