2-17-4962/5 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

31. mai 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-4962

Tsiviilasi

Põllumees

OÜ

määruskaebus

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

08.03.2017

kandemääruse

peale

kinnistamisasjas nr 26351201750

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 31. märtsi 2017 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Põllumees OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja:

Põllumees

OÜ

(registrikood:

11677585); esindaja vandeadvokaat Meree Punab

RESOLUTSIOON

1. Jätta Põllumees OÜ määruskaebus rahuldamata ning Tartu

Maakohtu 31. märtsi 2017 määrus muutmata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta menetluskulud Põllumees OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 663 lg 2)

ASJAOLUD

1. Tartu Maakohtu 09.02.2017 määrusega kinnitati Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ, Põllumees

OÜ (avaldaja) ja Heli Konsapi vahel 08.02.2017 sõlmitud kompromisskokkulepe tsiviilasjas

nr 2-16-14901.

Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ, Põllumees OÜ ja Heli Konsap leppisid kokku Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa 4856803 kantud 1/8 suuruse mõttelise osa kinnistust aadressiga

Marja 32 Tartu omandiõiguse üleandmises Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le, Põllumees OÜ

kohta omanikuna tehtud kande kustutamiseks ja Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ

kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks.

08.03.2017 kustutati Põllumees OÜ kohta eelnimetatud mõttelise osa omanikuna tehtud kanne.

Pärast 08.03.2017 kande tegemist kuulub Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le kinnistust

aadressiga Marja 32 4/8 suurune mõtteline osa

Põllumees OÜ kaasomandiosa oli enne selle üleandmist Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le

koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks.

Põllumees OÜ palus kohustada tegema maakohut registriosa nr 4856803 neljandasse jakku

kuuendale järjekohale kande „Hüpoteek summas 10 000,00 eurot Tõnisson Kinnisvarakonsultant

OÜ (registrikood 10638376) kuuluvale 1/8 mõttelisele osale Lõunalaenud OÜ (registrikood

11232222) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek on seotud ja koormab Tõnisson

Kinnisvarakonsultant OÜ-le (registrikood 10638376) kuuluvat ühe kaheksandiku (1/8) suurust

mõttelist osa.“

Alternatiivselt sõnastada kanne järgmiselt: „Hüpoteek summas 10 000,00 eurot Tõnisson

Kinnisvarakonsultant OÜ (registrikood 10638376) kuuluvale 4/8 mõttelisele osale Lõunalaenud

OÜ (registrikood 11232222) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek on seotud ja koormab

Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le (registrikood 10638376) kuuluvat nelja kaheksandiku (4/8)

suurust mõttelist osa.“

2. Avaldaja esitas 23.03.2017 määruskaebuse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017

määrusele. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28.03.2017 määrusega edastati 23.03.2017

määruskaebus TsMS § 663 lg 6 alusel maakohtule lahendamiseks.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Tartu Maakohus jättis 31.03.2017 määrusega avaldaja 23.03.2017 määruskaebuse menetlusse

võtmata.

Maakohus kontrollis TsMS § 663 lg 1 järgi, kas seadus näeb ette vaidlustatud määruse peale

määruskaebuse esitamise õiguse.

Antud juhul tehti kinnistusraamatu registriosa nr 4856803 teises jaos omanikukande muudatus

Tartu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-16-14901 tehtud 09.02.2017 kompromissi kinnitava määruse

alusel.

Kohtumenetluse

pooled

käsitlesid

viidatud

määrust

kinnistamisavaldusena

kinnistusraamatuseaduse (KRS) mõistes (resolutsiooni p 1.5), paludes kinnistusosakonnal

määruse jõustumisel teha määruse p-des 1.1.1 ja 1.1.2 nimetatud kanded (resolutsiooni p 6). Seega

palusid

menetlusosalised

teha

kandemuudatused

üksnes

kaasomanike

ringis.

Kompromissimäärusega ei taotletud muuta hüpoteegi kannet. Kinnistusraamatust nähtuvalt on

taotletud omanikukande muudatus tehtud 08.03.2017. Eeltoodust tuleneb, et Põllumees OÜ on

vaidlustanud kandemääruse, millega kinnistamisavaldus rahuldati.

Maakohus märkis, et tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda esitada määruskaebust juhul, kui

kinnistusosakond ei alusta ametiülesande korras ebaõigeks peetava kande parandamise menetlust

ning seetõttu tuleb Põllumees OÜ 23.03.2017 määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

08.03.2017 kandemääruse peale kinnistamisasjas nr 26351201750 jätta menetlusse võtmata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Põllumees OÜ esitas Tartu Maakohtu 31.03.2017 määruse peale määruskaebuse, millega palub

võtta 23.03.2017 määruskaebus menetlusse, kaasata menetlusse asjast puudutatud isikuna

Lõunalaenud OÜ ning 23.03.2017 määruskaebus rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt ei oma käesolevas asjas tähendust asjaolu, et pooled ei taotlenud

tsiviilasjas nr 2-16-14901 kaasomandiosa käsutamisel ühtlasi hüpoteegikande muutmist – selleks

puudus vajadus, vastavat kohustust pooltele seadusest ei tulene, sest hüpoteek jääb püsima.

Vaidlusaluse muudatuse teeb kinnistusosakond ametiülesande korras.

Kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 148 lõikest 6 tuleneb, et kaasomaniku kinnistusraamatusse

kandmisel või kaasomandi osa võõrandamisel tuleb enne kinnistusraamatusse kande tegemist üle

kontrollida ka registriossa kantud piiratud asjaõiguse andmete vastavus toimunud muudatusele

ning vajaduse korral teha muudatused registriosa 3. või 4. jaos ametiülesande korras. Nimetatu

kinnitab, et muudatus selle kohta, et avaldajale kuulunud kaasomandiosa on ka pärast selle

omandamist Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ poolt koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ

kasuks, tehakse ametiülesande korras, ning selleks ei pea esitama eraldi kinnistamisavaldust.

Vaidlusaluse muudatuse tegemata jätmisel on kinnistusosakond lahendanud kandeavalduse

osaliselt TsMS § 599 tähenduses.

Kuna määruskaebuse esitaja on vaidlustanud kinnistusosakonna poolt kandeavalduse osalise

rahuldamise, on asjakohatu maakohtu põhjendus, mille kohaselt TsMS ei võimalda esitada

määruskaebust juhul, kui kinnistusosakond ei alusta ametiülesande korras ebaõigeks peetava

kande parandamise menetlust.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei võimalda maakohtu määrust

tühistada ega muuta.

Põllumees OÜ määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu 31. märtsi 2017. a määrus

muutmata.

6. Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas on tegemist põhimõttelist laadi küsimusega, kuidas

mõjutab kaasomandi mõttelisi osi koormavate erinevate piiratud asjaõiguste omajate positsioone

see, kui kaasomanik omandab lisaks enda mõttelisele osale varem teisele kaasomanikule kuulunud

mõttelise osa.

Praegusel juhul oli kaasomanikule AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant eelnevalt kuulunud

kaasomandiosa koormatud hüpoteegiga OÜ Tõnisson Arendus kasuks. Kompromissiga tsiviilasjas

nr 2-16-14901 omandas AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant ostueesõiguse teostamise tulemusena

lisaks 1/8 mõttelise osa kinnistust, mille omanikuna oli eelnevalt sisse kantud Põllumees OÜ

(määruskaebuse esitaja) ning mis on koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks. Sellele

lisaks kuulub Põllumees OÜ-le veel 2/8 suurune mõtteline osa kinnistust, mis on samuti

koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks.

7. Tsiviilasjas nr 2-16-14901 kinnitatud kompromissi alusel õigusmuudatuste sissekandmisel on

AS-le Tõnisson Kinnisvarakonsultant varem kuulunud 3/8 ja kompromissi alusel täiendavalt

omandatud 1/8 suurune mõtteline osa liidetud ühtseks mõtteliseks osaks, s.o 4/8. Küll aga ei ole

niisugust liitmist toimunud kinnistusregistriosa IV jaos, kust nähtub endiselt, justkui oleks

hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks koormatud Põllumees OÜ-le kuuluv 1/8 suurune mõtteline

osa kinnistust (IV jao kanne nr 6). Tegelikkuses aga Põllumees OÜ-le niisugust 1/8 suurust

mõttelist osa enam ei kuulu. Seega ei ole kinnistusregistriosa II ja IV jao andmed omavahel

kooskõlas.

Ringkonnakohus märgib, et põhimõtteliselt on ühe isiku poolt mitme varem eraldi käibes olnud

kaasomandi mõttelise osa omandamisel küll põhjendatud mõtteliste osade liitmine üheks

tervikuks, s.o ühele kaasomanikule saab põhimõtteliselt kuuluda vaid üks mõtteline osa asjas.

Samas saab selline liitmine toimuda siiski vaid eeldusel, et see ei mõjuta kolmandate isikute õigusi.

8. Kohtunikuabi on oma määruse põhjendustes viidanud Tartu Ringkonnakohtu lahendile

tsiviilasjas nr 2-16-9861 (21.09.2016 määrus jõustus Riigikohtu 6.10.2016. a määrusega), milles

leiti, et kui üks kaasomanik omandab teiselt kaasomanikult täiendava mõttelise osa ja tema

mõtteline osa sellega seoses suureneb, siis laieneb hüpoteek edaspidi kogu mõttelisele osale

tervikuna. Ringkonnakohus on käesoleva asja lahendamisel aga jõudnud seisukohale, et

eelviidatud varasemast käsitlusest on vajalik kõrvale kalduda, kujundamaks edaspidiseks ühtne ja

kõigi asjast puudutatud isikute õigustatud huve arvestav praktika.

Tsiviilasjas nr 2-16-9861 oli üksnes üks n-ö liitunud kaasomandiosadest koormatud hüpoteegiga,

mistõttu ei tekkinud küsitavusi selles, millisel viisil oleks võimalik erinevaid piiratud asjaõigusi

edaspidi teostada ja vajadusel sundtäita. Küll aga võinuks tekkida küsimus, kas hüpoteegipidaja ei

saa põhjendamatut eelist seoses sellega, et suureneb tema hüpoteegi tagatiseks olev mõtteline osa.

Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et AÕS § 325 lg 3 välistab sõnaselgelt üksnes

kinnisasja mõttelise osa algse koormamise, kui see ei kuulu kaasomanikule. Säte ei reguleeri aga

otseselt olukorda, kus kinnisasja mõttelised osad on juba koormatud olukorras, kus need kuulusid

eri isikutest kaasomanikele, kuid hiljem omandab üks kaasomanik teisele kaasomanikule kuuluva

ja koormatud kinnisasja.

9. Iseenesest ei ole hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel vajalik hüpoteegipidaja

nõusolek. Seega ei ole hüpoteegipidaja nõusolek üldjuhul vajalik ka ametiülesande korras

registriosa neljanda jao andmete vastavusse viimiseks uue omaniku kandega.

Praegusel juhul olid n-ö liitunud kaasomandiosad juba eelnevalt koormatud hüpoteekidega eri

isikute kasuks, mistõttu tekivad keerukad õiguslikud probleemid nende hüpoteekide edaspidise

teostamise osas. Kohtunikuabi on seega iseenesest põhjendatult leidnud, et ametiülesande korras

kande parandamine määruskaebuse esitaja soovitud viisil ei olnud võimalik, kuivõrd kande

parandamine ilma puudutatud isikute nõusolekuta võib tuua kaasa õigusselgusetuse hilisemad

probleemid hüpoteekide sundtäitmisel. Samas ei ole õigusselgusetust põhjustanud määruskaebuse

esitaja ning tal on õigustatud huvi selle suhtes, et kinnistusregistriosa IV jaost ei nähtuks tema

kaasomandiosa koormavat hüpoteeki, mida tegelikkuses sellisena ei eksisteeri, kuna asjaomane

kaasomandiosa on üle läinud teise isiku omandisse.

10. Erinevate õigustega koormatud kaasomandiosade liitmise korral tuleks asuda varem sisse

kantud piiratud asjaõigusi omavahel järjestama, mis võiks kaasa tuua hüpoteegipidajate õiguste

olulise kahjustamise. Muuhulgas võiks äärmise ebaõigluseni viia see, kui määrata varem eraldi

kaasomandiosadele esimesele järjekohale seatud hüpoteekidele uued järjekohad vastavalt nende

sissekandmise kuupäevale. Krediidiandjad võisid laenu anda üksnes eeldusel, et tagatiseks on

esimesele järjekohale seatav hüpoteek. Esimesele järjekohale kantud piiratud asjaõigus (hüpoteek)

ei saa muutuda hiljem teisel või järgneval järjekohal asuvaks õiguseks ilma, et õigustatud isik

selleks tahet oleks avaldanud. Hüpoteegipidajatel ei ole kohustust anda nõusolekut niisuguseks

järjekohtade tagantjärele määramiseks ning seda ei oleks alust nende käest ka ühegi õigusakti

sätete kohaselt nõuda. Seega juhul, kui puudutatud isikud (hüpoteegipidajad) IV jaos kannete

muutmiseks nõusoleku andmisest keelduvad, siis jääksidki II ja IV jao andmed üksteisest

lahknevaks.

Nende probleemide vältimiseks ja ka kaasomandi teostamise lihtsustamiseks on ringkonnakohtu

arvates ainuvõimalik asuda seisukohale, et kui piiratud asjaõigusega, sh hüpoteegiga, koormatud

kaasomandiosa omandab teine kaasomanik, siis säilitavad senised mõttelised osad oma õigusliku

iseseisvuse ning need alluvad koormavate õigustega seotud osas erinevale õiguslikule režiimile.

Sellisele seisukohale on jõutud ka õiguskirjanduses (vt Kõve, V., teoses Varul, P. jt,

Asjaõigusseadus II, AÕS § 325 kommentaar 3.3.4.3 b). Selle seisukoha järgi tuleks lugeda, et AS-

le Tõnisson Kinnisvarakonsultant kuuluvad jätkuvalt 3/8 ja 1/8 suurused mõttelised osad kinnistust

ning need on kumbki eraldiseisvalt jätkuvalt koormatud hüpoteekidega. Sellisel juhul ei oleks

takistusi tegemaks kinnistusraamatus paranduskandeid vastavalt määruskaebuses taotletule.

11. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et muudatus selle kohta, et

määruskaebuse esitajale kuulunud kaasomandiosa on ka pärast selle omandamist Tõnisson

Kinnisvarakonsultant OÜ poolt koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks, tehakse

ametiülesande korras ning selleks ei pea esitama eraldi kinnistamisavaldust.

Kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 148 lg 6 kohaselt tuleb kaasomaniku kinnistusraamatusse

kandmisel või kaasomandi osa võõrandamisel enne kinnistusraamatusse kande tegemist üle

kontrollida ka registriossa kantud piiratud asjaõiguse andmete vastavus toimunud muudatusele

ning vajaduse korral teha muudatused registriosa 3. või 4. jaos ametiülesande korras.

Sama paragrahvi lg 7 kohaselt kui kinnistusregistriosa teises jaos muudatusi tehes ei ole tehtud

muudatusi registriosa 3. või 4. jaos, kuigi seda oleks tulnud teha, parandab nende jagude kanded

ametiülesande korras see, kes vea avastas.

12. Praegusel juhul nähtub kinnistusregistriosa II jaost, et kinnistu kaasomanikukeks on Põllumees

OÜ 2/8 mõttelises osas, AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant 4/8 mõttelises osas (eelnevalt

omandatud 3/8 ja tsiviilasjas nr 2-16-14901 kinnitatud kompromissi alusel omandatud 1/8) ja Ilmar

Kokk 2/8 mõttelises osas. Seevastu kinnistusregistriosa IV jao andmete kohaselt on endiselt

Põllumees OÜ-le kuulunud 1/8 suurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ

kasuks. Viidatud mõtteline osa on üle läinud AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant omandisse.

Ringkonnakohus peab võimalikuks, et kinnistusosakond viib ametiülesande korras vastavusse

kinnistusregistriosa II ja IV jaost nähtuvad mõtteliste osade jaotused, s.o taastab olukorra, kus AS-

le Tõnisson Kinnisvarakonsultant kuuluvad 3/8 ja 1/8 suurused mõttelised osad, mis on koormatud

erinevate hüpoteekidega. Seejärel on võimalik parandada ja IV jao kanne nr 6, viies koormatud

kaasomandiosa omaniku määratluse vastavusse tegeliku õigusliku olukorra ja II jaost nähtuvate

andmetega.

13. Ringkonnakohus leiab siiski, et maakohtu määruse tühistamiseks puudub alus.

TsMS § 599 kohaselt võib avaldaja esitada määruskaebuse kandemääruse peale, millega

kandeavaldus jäeti rahuldamata või rahuldati osaliselt, samuti määruse peale, millega määrati

tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks pikemaks ajaks kui kuus kuud. Kohtu omal algatusel tehtud

kande aluseks oleva määruse peale võib määruskaebuse esitada kandest puudutatud isik.

Ringkonnakohus

nõustub

maakohtu

seisukohaga,

et

määruskaebuse

esitajal

puudus

määruskaebuse esitamise õigus, kuna Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017

kandemäärus rahuldati täielikult ning ametiülesande korras registriosa neljandas jaos muudatuste

tegemata jätmine ei anna alust väita, et kandeavaldus oleks rahuldatud üksnes osaliselt TsMS

§ 599 tähenduses.

14. Maakohtu määruse tühistamise aluseks ei ole asjaolu, et määruskaebuse esitaja käsitluse

kohaselt ei saanud maakohus praegusel juhul keelduda määruskaebust menetlusse võtmast, kuna

kohtunikuabi oli juba kaebust menetlenud, edastades selle kohtunikule lahendamiseks.

TsMS § 663 lg 6 kohaselt, kui kaevatava maakohtu määruse tegi kohtunikuabi, võib ta

määruskaebuse lahendada viidatud paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud korras. Kui ta

määruskaebust viie päeva jooksul alates kaebuse esitamisest täielikult ei rahulda, annab ta kaebuse

lahendamiseks viivitamata edasi pädeva maakohtu kohtunikule, kes juhindub määruskaebuse

lahendamisel sama paragrahvi lõikes 5 sätestatust.

Seega oli ka kohtunikuabi pädevuses hinnata määruskaebuse esitamise lubatavust (TsMS § 663

lg 1 teine lause koostoimes sama paragrahvi lõikega). Kohtunikuabi ei keeldunud määruskaebust

menetlusse võtmast, vaid edastas selle lahendamiseks kohtunikule. Seega saab määruskaebuse

esitaja seisukohaga iseenesest nõustuda. TsMS § 663 lg 6 kohaselt oleks tulnud maakohtul

määruskaebus lahendada, juhindudes sama paragrahvi lõikest 5.

Samas oli maakohtul võimalik juhul, kui kohtuniku hinnangul on määruskaebus ebaõigesti

menetlusse võetud, jätta määruskaebus TsMS § 659 ja § 643 lg 1 alusel läbi vaatamata.

Määruskaebuse menetlusse võtmata jätmisel on sisuliselt samad tagajärjed nagu määruskaebuse

läbivaatamata jätmisel.

15. Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata.

Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jääb rahuldamata taotlus kaasata menetlusse asjast

puudutatud isikuna Lõunalaenud OÜ. Ringkonnakohus ei pea hüpoteegipidaja kaasamist

menetlusse põhjendatuks ka seetõttu, et vastavalt eeltoodud käsitlusele ei või ega saa

kaasomandiosade omandamine ühe isiku poolt tuua endaga kaasa hüpoteegipidaja(te) õiguste

kahjustamist. Kaasomandiosade ühe kaasomaniku kätte koondumine ei tohiks muutuda

ebamõistlikult keerukaks, mida tooks kaasa vajadus küsida kolmandate puudutatud isikute

nõusolekuid kinnistusregistriosade andmete tegeliku õigusliku olukorraga vastavusse viimiseks.

Seda võimaldab vältida eeltoodud käsitlus, mille kohaselt AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant

poolt omandatud kaasomandi mõttelisi osi tuleb käsitleda õiguslikult iseseisvana senikaua, kuni

need on koormatud erinevate kinnisasjaõigustega.

Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp