3-2-1-40-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-40-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. mai 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Inna Mällo ja Rita Mällo (Rein Mällo õigusjärglased) hagi

Maido Kalle vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks,

tehingu tühistamiseks või tehingust taganemiseks ning

omanikukande muutmise tahteavalduse andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 12. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 2-14-55766

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maido Kalle kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

20 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Inna Mällo ja Rita Mällo, nende esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Kostja Maido Kalle, esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik

Asja läbivaatamise kuupäev

24. aprill 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-55766 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Rahuldada Maido Kalle kassatsioonkaebus osaliselt.

3. Tagastada Maido Kallele kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rein Mällo esitas 12. augustil 2014 Viru Maakohtule hagi Maido Kalle (kostja) vastu, milles palus

kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Jõhvi vallas Sompa külas asuva Rohu kinnisasja kohta

tehtud omanikukanne ja kanda omanikuna sisse R. Mällo. Maakohus tagas 14. augusti 2014. a

määrusega (parandus 8. septembri 2014. a määrusega) hagi ja seadis kinnistusraamatu kande kohaselt

kostjale kuuluvale kinnisasjale R. Mällo kasuks käsutamise keelumärke. R. Mällo suri ning maakohus

lubas 21. septembri 2015. a määrusega astuda R. Mällo õigusjärglastena hagejatena menetlusse Inna

Mällol ja Rita Mällol (hagejad). Hagejad paluvad kohustada kostjat andma nõusolek kustutada

eeltoodud kinnisasja kohta tehtud omanikukanne ja kanda omanikena sisse hagejad kumbki pooles

mõttelises osas. Hagejad paluvad asendada seaduse kohaselt kostja tahteavaldus kohtulahendiga.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulus R. Mällole Jõhvi vallas Sompa külas Rohu kinnisasi

(edaspidi kinnistu). 2014. aasta algul kolis ta koos elukaaslase Helja Saamega Jõhvi Sotsiaalmajja.

Kostja ja tema elukaaslane Eve Karp tundsid huvi, kas R. Mällo oleks nõus müüma osa kinnistust

kostjale. R. Mällo oli nõus võõrandama 2 ha maad, et osta saadava raha eest korteri Jõhvis (või

Ahtmes). R. Mällo nõustus kostja väljapakutud vahetustehinguga, et R. Mällo võõrandab 2 ha maad

ning saab vastu korteri Jõhvis. R. Mällo (edaspidi kinkija) ja kostja sõlmisid 23. mail 2014

notariaalse kinnisasja kinkelepingu (kinkeleping 1), asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega

kinkija kinkis vaidlusaluse kinnistu kostjale. Lepingu kohaselt on lepingu eseme väärtuseks

20 000 eurot. Kostja elukaaslane ja kinkija ning tema elukaaslane sõlmisid 10. juuli 2014 notariaalse

korteriomandi kinkelepingu (kinkeleping 2), asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega kostja

elukaaslane kinkis kinkijale ja tema elukaaslasele korteriomandi Kohtla-Järvel Katse 9-18 (edaspidi

korteriomand). Lepingu kohaselt on lepingu eseme väärtuseks 4500 eurot. Kinkija lepingute

eksemplare ei saanud. 16. juulil 2014 sai kinkija notarilt lepingute eksemplarid, millest selgus, et ta

oli kinkinud ära 2 ha põllumaa asemel terve kinnistu. Samal päeval esitas kinkija kostjale

kinkelepingust 1 taganemise avalduse. Kinkija tahteks on kinkelepingust 1 vabaneda.

Hagejad tuginevad kinkija õigusjärglastena oma lõplikus nõudes omandi tagasikandmiseks

(alternatiivselt) alljärgnevale:

1) kinkeleping 1 on näiliku tehinguna tühine. Pooled soovisid sellega varjata vahetuslepingut (kinkija

soov oli saada elamiskõlbmatu kinnistu vastu mugavustega korter). Vahetusleping on varjatud

tehinguna vorminõuete rikkumise tõttu tühine;

2) kinkija on kinkelepingust 1 kehtivalt taganenud. Kingisaaja on kinkija ja tema lähendaste suhtes

üles näidatud jämedat tänamatust (lepingudokumentide äravõtmine ja ebaviisakas suhtlus);

3) kinkija on esitanud kinkelepingu 1 pettuse tõttu tühistamise avalduse. Kinkijat on kallutatud

tehingut tegema, tekitades mulje, et kinkija kingib 2 ha maad (mitte kogu kinnistu) ja saab vastu

korteri Jõhvis (mitte Kohtla-Järvel).

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kinkija pöördus ise kostja poole sooviga kinkida kinnistu kostjale.

Poolte kokkuleppe järgi pidi kinkija vastu saama heas korras kahetoalise korteri (asukoha suhtes

kokkulepet ei olnud). Kinkija taganemisavaldus on tühine, sest tehingust taganemise eeldused ei ole

täidetud. Hageja lepingu tühistamise avaldus on tühine, sest kostja ei ole kinkijat petnud. Oma

lõppseisukohtades leidis kostja, et pooled ei ole sõlminud vahetuslepingut. Kui ka vahetustehing

oleks tehtud, ei oleks see notariaalse vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine, sest asjaõigusseaduse

järgi parandab käsutustehingu notariaalses vormis sõlmimine kohustustehingu puuduse.

3. Viru Maakohus jättis 9. veebruari 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamisena

kinnistusraamatusse seatud keelumärke. Maakohus jättis poolte menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kinkeleping 1 tühine. Notaril oli tehingu tõestamisel

kohustus tuvastada ja kontrollida nii isiku tahet kui ka tema võimet oma tahet juhtida ning ei ole alust

kahelda või eeldada, et notar oma kohustust ei täitnud või ei täitnud seda piisava hoolega.

Tõendamata on väide, et kinkija tegelik tahe ei olnud sõlmida kinkelepingut 1 kogu kinnistu kohta.

Kinkelepingust 1 tuleneb, et kinkija kingib ning kingisaaja võtab kinkena vastu terve lepingu eseme.

Kohtul ei ole alust kahelda kinkija teo- või otsusevõimes kinkelepingu 1 tegemise ajal. Kahe

kinkelepingu koosmõjus saavutatu on sarnane vahetuslepingu tunnustele, kuid olenemata sellest, et

kostja nimetab hagiavaldusele esitatud vastuses pooltevahelist suhet vahetustehinguks, ei ole

kinkelepingud koosvõetuna käsitatavad vahetustehinguna. Kinkija eesmärk ja soov võis olla

vabaneda elamiskõlbmatust kinnistust ning saada vastu elamiskõlbulik korter. See, et selline eesmärk

saavutati kahe kinkelepinguga, ei muuda tehinguid veel tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89

tähenduses (näilik tehing) tühiseks. Isegi kui pooled oleks sõlminud vahetuslepingu (varjatud tehing),

mis sisaldus kahe kinkelepingu tekstis, ei oleks see tehing vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine.

Seda põhjusel, et käsutustehingud on tehtud seaduses sätestatud vorminõuet järgides, mis

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 kohaselt parandab kohustustehingu puuduse.

Kinkijal ei olnud alust kinkelepingust 1 taganeda (võlaõigusseaduse (VÕS) § 268), sest hageja

väidetav lepingudokumentide äravõtmine ning ebaviisakas suhtlus ei ole käsitatav jämeda

tänamatusena kinkija ja tema lähedaste suhtes.

Asjas ei ole tõendatud, et kinkijat oleks petetud (kallutatud kinkijat kinkelepingut 1 sõlmima tema

tahte vastaselt ja ebaõigete andmete avaldamise teel (TsÜS § 90 lg 1, § 94 lg-d 1 ja 3).

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega

hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus tühistas 12. detsembri 2016. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi,

tuvastades, et kinkeleping 1 ja asjaõigusleping on tühised. Ringkonnakohus kohustas kostjat andma

nõusolek kanda kinnistu omanikena kinnistusraamatusse sisse hagejad võrdsetes mõttelistes osades.

Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kostja sellekohast nõusolekut. Ringkonnakohus

otsustas tühistada kinnistule seatud keelumärke pärast hagejate kandmist kinnistu omanikena

kinnistusraamatusse võrdsetes mõttelistes osades. Ringkonnakohus jättis menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus kostja kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud tõendite kohaselt sõlmisid pooled suulise vahetuslepingu

(VÕS § 254 lg 1), millega kinkija andis kinnistu kostjale ja sai vastu korteriomandi. Eeltoodut

kinnitab kinkija, märkides hagiavalduses, et kostja ja tema elukaaslane tundsid huvi, kas kinkija oleks

nõus kinnistu müüma, ja kostja pakkus välja vahetustehingu, mille kohaselt kinkija võõrandab

kinnistu ja saab vastu korteri. Vahetustehingu kohta saavutatud kokkulepet kinnitas ka kostja,

märkides vastuses hagile, et pooled sõlmisid vahetuslepingu ja kostja on kinkelepingu 2 sõlmimisega

enda kohustuse täitnud. Kinkija tugines oma nõude täpsustuses tehingu tühisusele põhjusel, et kostja

omaksvõtuga on tõendatud vahetuslepingu sõlmimine, kuid see vormistati kahe erineva

kinkelepinguga. Pärast seda, kui kinkija tõi esile, et tehing oli näilik, muutis kostja oma õiguslikku

positsiooni ja hakkas väitma, et vahetuslepingu kohta kokkulepet ei olnud. Kostja eeltoodud väiteid ei

saa lugeda usaldusväärseks, kuna kostja kirjeldas vastuses hagile üksikasjalikult vahetuslepingu

kokkuleppe sisu ja selle täitmise asjaolusid. Selline selgitus langeb kokku hagis toodud asjaoludega.

Kostja kohtuistungil antud ütlustes on vastuolu, kuna tema sõnade kohaselt kaalus kinkija, kas valida

kinnisasja müügi- või kinketehing, ning valis kiirema tehingu, milleks kostja arvates oli kinketehing.

Pärast kinnisasja kinkelepingut ostis kostja elukaaslane korteri. Vahetuslepingu sõlmimisele viitavad

ka tunnistajate (kinkija elukaaslase ja Kairi Soomeri) ütlused.

Tõendite kohaselt ei soovinud kinkija kinnistu üleminekut oma tütardele ja soovides jätta viimastele

muljet, et ta kinkis tasu vastu saamata kinnistu ära, vormistati kinnistu võõrandamine kinkelepinguna.

Tegelikult tehti kolm tehingut - vahetusleping, mis on varjatud tehing sisesuhte jaoks, ja kaks varjavat

tehingut, millega loodi ebaõige ettekujutus kolmandatele isikutele. Kõik asjas esitatud asjaolud

viitavad sellele, et kinkija ei soovinud oma kinnistut ära kinkida, vaid soovis samaväärset

vastusooritust. Kostja hilisem selgitus, et temal koos elukaaslasega hakkas kinkijast kahju ja nad

otsustasid talle heast tahtest korteri kinkida, ei ole usutav ning on vastuolus kinkija ja tunnistajate

ütlustega.

Kui tehinguid saaks käsitada vahetustehinguna ning hinnata neid müügilepingu sätete alusel, tekiks

tehingutes märgitud väärtuste vahel disproportsioon, mis viitab vastuolule heade kommetega. Kui aga

tehingutes ei vasta väärtused tegelikkusele, siis on rikutud vorminõudeid. Pooled on sõlminud

notariaalselt tõestatud näiliku varjava tehingu (kinkeleping), kuid varjatud tehing (kinnisasjade

vahetusleping) oli suuline ja seega AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Ka kinkelepingu 2

saab lugeda näilikuks ja tuvastada, et see on tühine tehing. AÕS § 119 lg 2 kaudu saab muutuda

kehtivaks üksnes vorminõuete puudusega kohustustehing. Vaidlusalusel juhul ei ole tegemist

vorminõuete rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega, st puudused olid tehingu sisus. Hagi tuleb

rahuldada, kuna tuvastatud asjaoludel on kinnistusraamatu kande aluseks olev tehing tühine ja kostjal

on kohustus anda AÕS § 65 lg 1 alusel tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Kuna kinkeleping 1 on tühine, ei ole vaja anda hinnangut kinkelepingust 1 taganemise ja pettuse tõttu

tühistamise õiguspärasusele.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega kehtima

maakohtu otsus.

Ringkonnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt ja kohaldas valesti TsÜS § 89 lg-t 1, kui

leidis, et pooled sõlmisid varjatud tehinguna vahetuslepingu. See järeldus ei põhine tõenditel, on

vastuolus mõlema poole seisukohaga ning ei ole eluliselt usutav. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka

menetlusõiguse norme, kui leidis, et kostja on maakohtus omaks võtnud, et pooled sõlmisid

vahetuslepingu. Kostja ei ole oma positsiooni muutnud, vaid on olnud järjepidevalt seisukohal, et

pooled sõlmisid kaks kinkelepingut.

Isegi kui pooled oleks sõlminud vahetuslepingu, oleks see kehtiv. Ringkonnakohus kohaldas valesti

TsÜS § 83 lg-t 1 ja AÕS § 119 lg-t 2, kui leidis, et vahetusleping (varjatud tehing) on tühine.

Eeltoodu tõttu järeldas ringkonnakohus valesti, et kinkelepingud on tühised ning pooled peavad need

tehingud tagasi täitma.

7. Hagejad vaidlesid kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

9. Maakohus jättis hagejate nõude rahuldamata, leides, et kinkeleping 1 ei ole tühine ning sellest

lepingust ei olnud alust taganeda ning seda tühistada. Ringkonnakohus rahuldas hagi (tuvastas

kinkelepingu 1 ja asjaõiguslepingu tühisuse), tuginedes sellele, et kinkelepingud on näiliku varjava

tehinguna tühised ning samuti on vorminõude rikkumise tõttu tühine varjatud tehinguna sõlmitud

vahetusleping. Eeltoodut arvestades ei andnud ringkonnakohus hinnangut kinkelepingust 1

taganemise ja selle lepingu tühistamise õiguspärasusele.

10. Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas pooled on sõlminud näiliku varjava

tehinguna kinkelepingud, millega varjati tegelikult teha soovitavat vahetustehingut. Juhul kui poolte

tegelikuks tahteks oli sõlmida vahetusleping, vaidlevad pooled kaebuse kohaselt ka vahetuslepingu

kehtivuse üle.

11. Ringkonnakohus kohaldas TsÜS § 89 ja tuvastas esitatud tõendite alusel, et vaidlusalused

kinkelepingud on näilikud ja tühised ning pooled soovisid nende lepingutega varjata tegelikult teha

soovitavat vahetustehingut (VÕS § 254). Viidatud sätte lg 1 kohaselt kohustuvad lepingupooled

vahetuslepinguga vastastikku teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi või

muu esemete käsutusõigust andva õiguse ülemineku. Eeltoodust tulenevalt sätestatakse

vahetuslepinguga lepingupooltele vastastikused kohustused. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et

praegusel juhul vahetuslepinguga lepingupooltele vastastikuseid kohustusi ei teki, sest tuvastatud

asjaoludel on kinkelepingute poolteks erinevad isikud. Toimiku materjalide kohaselt on

kinkelepingute poolteks (vastavalt kinkijaks/kingisaajaks) kinkelepingu 1 puhul kinkija/kostja ning

kinkelepingu 2 puhul kostja elukaaslane/kinkija ja tema elukaaslane. Ringkonnakohus ei ole

hinnanud, kas kinkelepingutega sai varjata vahetuslepingut olukorras, kus kinkelepingute poolteks ei

ole samad isikud.

Kassatsioonkaebuse kohaselt leiab kostja, et ringkonnakohtu eksliku seisukoha järgi on kostja

vahetuslepingu sõlmimise maakohtus omaks võtnud. Kolleegium märgib, et tegemist ei ole

faktiväitega nõustumisega, vaid õigusliku hinnanguga, mida ei saa TsMS § 231 lg 2 järgi omaks

võtta.

12. Ringkonnakohtu seisukoha kohta AÕS § 119 lg 2 kohaldamisel selgitab kolleegium järgmist.

TsÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud

tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele,

sh vorminõuetele. AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema tehing, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Viidatud sätte eesmärgiks on kaitsta pooli notariaalse

tõestamise funktsioonidega (nõustamine ja hoiatamine) majanduslikult oluliste tehingute tegemisel.

Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine, kui

seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

AÕS § 119 lg 2 järgi saaks vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutuda kehtivaks, kui selle

tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Ekslik on

ringkonnakohtu järeldus, et viidatud säte ei kohaldu põhjusel, et tegemist ei ole vorminõuete

rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega. Ringkonnakohus on leidnud, et pooled sõlmisid

näilikud varjavad kinkelepingud, mille tegemiseks pooltel tahet ei olnud, ning varjatud tehinguna

vahetuslepingu, mida pooled tegelikult teha tahtsid. Seega ei ole ringkonnakohtu järeldus, et

puudused olid tehingu sisus, kooskõlas samas tuvastatud asjaoludega.

Kui asudagi seisukohale, et pooled sõlmisid kinkelepingute varjamiseks vahetuslepingu, saaks

kohustustehing olla vaatamata vorminõude rikkumisele AÕS § 119 lg 2 järgi kehtiv, kui

käsutustehing on tehtud seaduses ettenähtud vorminõuet järgides ning kinnistusraamatusse on tehtud

vastav kanne.

Poolte soovitud varjatud tehingu kui vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu täitmisega

(kinnisomandi üleandmine asjaõigusliku kokkuleppega ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse (AÕS § 641)) muutub see AÕS § 119 lg 2 alusel kehtivaks, nagu õigesti märkis

ka maakohus. AÕS § 119 lg 2 eesmärgiks on õiguskindluse tagamine olukorras, kus lepingu

notariaalse tõestamise nõude hoiatamis- ja nõustamisfunktsioon on täidetud. Asjaõigusliku

käsutustehingu notariaalse tõestamisega ning kinnistusraamatusse kande tegemisega on kõnealuse

sätte eesmärk täidetud, mistõttu seaduses ettenähtud vorminõuet järgides sõlmitud käsutustehingu

tegemine parandab kohustustehingu vormipuuduse (vt AÕS § 119 lg 2 kohaldamise kohta

nt Riigikohtu 9. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-09, p 17, samuti 19. novembri

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14).

13. Ringkonnakohus tuvastas kinkelepingu 1 kui kohustustehingu tühisuse ja leidis, et tühine on ka

kinnistusraamatu kande aluseks olev käsutustehing. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et

ringkonnakohus pole oma järeldust käsutustehingu tühisuse kohta põhjendanud. TsÜS § 6 lg-s 4

väljendatud abstraktsioonipõhimõtte järgi ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse

üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Riigikohus on selgitanud, et asjaõiguses kehtivast

abstraktsiooniprintsiibist lähtudes tuleb asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust hinnata lahus

selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. See tähendab ka seda, et võlaõigusliku ehk

kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisust

(vt nt Riigikohtu erikogu 27. oktoobri 2009. a otsus asjas nr 3-2-1-100-08, p 25; Riigikohtu

13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31). Kohustus- ja käsutustehingut tuleb

eristada ka siis, kui need sisalduvad samas lepingudokumendis (vt nt Riigikohtu 20. mai 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 12).

Kui kehtetuks osutuvad nii kohustustehing kui ka käsutustehing või käsutustehing üksi, ei ole

kinnisomandi omandiõigus kinnisasja omandajale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta

tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik). Riigikohus on selgitanud, et

kirjeldatud juhtumil saab kinnistu tegelik omanik AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu

kandest puudutatud isikutelt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Nõusolekut saab

TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega

(vt nt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16; 8. veebruari 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 20; 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 28).

Kui kohustustehing on kehtetu ja käsutustehing kehtiv, tuleb pooltel tehingu järgi saadu tagastada

alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1). Riigikohus on selgitanud, et

kirjeldatud juhtumil ei saa kinnisasja üleandja nõuet pidada AÕS § 65 järgseks nõudeks

(kinnistusraamat ei ole ebaõige), ning kinnisasja üleandja nõue on suunatud võlaõigusliku nõudena

omandi tagasikandmisele (sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi). Kinnisasja

üleandja võib kinnisasja omandajalt nõuda viimase notariaalset nõusolekut asjaõiguslepingu

sõlmimiseks tühise lepingu alusel omandatud kinnisasja tagastamiseks. Kinnisasja omandaja

nõusoleku (tahteavalduse) kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks

saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt asendada kohtuotsusega (vt nt viidatud Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16; 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05,

p-d 17 ja 18; viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 28).

14. Toimiku materjalide kohaselt on kostja elukaaslane esitanud Viru Maakohtule hagi hagejate ja

kinkija elukaaslase vastu korteriomandi tagastamise nõudes (tsiviilasi nr 2-14-63136). Kohtu

infosüsteemi andmetel rahuldas maakohus 5. jaanuari 2017. a otsusega kõnealuse hagi ja kohustas

hagejaid (kinkija pärijaid) ning kinkija elukaaslast andma nõusolek korteriomandi kohta

kinnistusraamatusse tehtud omanikukande kustutamiseks, kanda korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse kostja elukaaslane ning anda üle korteriomandi valdus (kohtuotsus asendab

TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kinkija elukaaslase ja hagejate kui kinkija pärijate vastavat nõusolekut).

Kohtuotsuse põhjendustel ei ole kinkelepingud näilikud ega käsitatavad koosvõetuna

vahetuslepinguna. Maakohtu hinnangul ei ole kinkeleping 2 tühine, küll aga on kostja elukaaslane

sellest lepingust VÕS § 267 p 1 alusel kehtivalt taganenud ning hagejatel ja kinkija elukaaslasel on

seetõttu kohustus saadu tagasi anda. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid kõnealuse

maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas

15. märtsi 2017. a määrusega kostja elukaaslase taotluse ja peatas TsMS § 356 lg 1 alusel tsiviilasja

nr 2-14-63136 menetluse kuni praeguses asjas (tsiviilasi nr 2-14-55766) tehtava kohtulahendi

jõustumiseni.

Mõlemas kõnealuses tsiviilasjas esitatud faktilised asjaolud ja vaidluse käigus tekkinud õiguslikud

küsimused on osaliselt kattuvad. Kolleegiumi hinnangul tuleks ringkonnakohtul seda arvestades

kaaluda asja uuel läbivaatamisel mõlema tsiviilasja liitmist TsMS § 374 ja § 639 lg 1 alusel ühte

menetlusse. Asjade liitmine säästaks menetlemisele kuluvat aega ja välistaks ohu, et sarnased asjad

(mõlemas asjas tuleb lahendada küsimus sellest, kas menetlusosalised on sõlminud näilikud

kinkelepingud, varjamaks sellega teha soovitud vahetustehingut) lahendatakse põhjendamatult

erinevalt.

15. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel võtta esmalt seisukoht selle kohta, kas pooled on

sõlminud näilikud kinkelepingud, varjates sellega tegelikult teha soovitud vahetustehingut (vt otsuse

p 11). Juhul kui sõlmiti vahetusleping, tuleks hinnata selle kehtivust (vt otsuse p 12). Juhul kui

vahetuslepingut ei sõlmitud, tuleb ringkonnakohtul poolte väidete ja esitatud tõendite alusel hinnata

23. mail 2014 sõlmitud lepingu tühistamise õiguspärasust ning lepingu kehtivust (lahus tuleb hinnata

nii kohustustehingu kui ka käsutustehingu kehtivust - vt otsuse p 13).

Kui kinkeleping on kehtiv, tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel anda apellatsioonkaebuse

alusel hinnang kinkelepingust 1 taganemisele. Kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel taganemise

aspektist osutab kolleegium järgmisele Riigikohtu praktikale. Kolleegium on selgitanud, et "jäme

tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises

kinkija või tema lähedase suhtes (vt nt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-129-05, p-d 26-27). Kolleegium märgib eeltoodule lisaks, et "jäme tänamatus" saab

avalduda üldjuhul kingisaaja (mitte tema lähedase) käitumises kinkija või tema lähedase suhtes.

Vastupidine seisukoht tähendaks kõnealuse sätte põhjendamatult avarat tõlgendamist. Riigikohus on

lisaks selgitanud, et kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning

arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija

subjektiivset hinnangut (vt nt Riigikohtu 22. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06,

p 12). Samuti on kolleegium avaldanud seisukohta, et kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse

tekitamist või sellega ähvardamist võib pidada kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks, kui

kingisaaja tegevus ei ole hinnatav hädakaitseks või hädaseisundis tehtud teona TsÜS §-de 140 ja 141

tähenduses (vt viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06 tehtud otsuse p 16). Seega on Riigikohus

andnud hinnangu kingisaaja käitumisele, mis seisnes kinkija lähedase isiku ähvardamises

kehavigastuse tekitamisega. Seda, milline ähvardamine õigustab kinkelepingust taganemist, otsustab

kohus konkreetseid asjaolusid silmas pidades, võttes arvesse ähvarduse tõsiseltvõetavust ja selle sisu.

Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltooduga arvestada ja otsustada seejärel hagejate

(kinkija pärijate) hagi rahuldamise üle. Kui ringkonnakohus liidab praeguse asjaga tsiviilasja

nr 2-14-63136, otsustab ta ühtlasi ka kostja elukaaslase hagi rahuldamise üle.

16. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja

rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu

otsustada.

17. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon kostjale.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve