3-2-1-26-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-26-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. aprill 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Osaühingu Hotell Pärnu hagi Linden Hotell OÜ vastu

äriruumide valduse vabastamiseks ja saadud tulu

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 2-13-49322

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Hotell Pärnu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

889 694 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Osaühing Hotell Pärnu, esindajad vandeadvokaadid

Tambet Laasik ja Urmas Volens

Kostja Linden Hotell OÜ, esindajad vandeadvokaadid Anton

Sigal ja Marika Kütt

Asja läbivaatamise kuupäev

3. aprill 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-49322 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Osaühingule Hotell Pärnu.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Hotell Pärnu (hageja) esitas 18. oktoobril 2013 Harju Maakohtule hagi Linden

Hotell OÜ (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat vabastama seitsme päeva jooksul hagejale

kuuluvate Pärnus Rüütli tn 44 asuvate äriruumide (äriruumid) otsene valdus koos kõigi ruumidele

juurdepääsu võimaldavate võtmete jm vahendite üleandmisega. Hageja palus määrata, et

seitsmepäevane tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse tegemisest või alternatiivselt kohtuotsuse

jõustumisest. Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjat vabastama äriruumide valdus ja määrata

kostjale ruumide vabastamise ja võtmete üleandmise kohustuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik

tähtaeg kohtu äranägemisel ning määrata, et see tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse tegemisest või

alternatiivselt kohtuotsuse jõustumisest. Kui kostja ei vabasta ruumide valdust ega anna võtmeid üle,

palus hageja määrata kindlaks kohtulahendi täitmise viisi ja tõsta kostja ruumidest sundkorras välja.

Samuti palus hageja mõista kostjalt välja 1000 eurot. 11. märtsil 2016 suurendas hageja rahalist nõuet

ja palus mõista kostjalt lisaks välja äriruumide kasutamisest saadud tulu 389 694 eurot.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja osanikud Urmas Nisuma ja Ado Sepa ning mõlemale osanikule

kuulub 50% suurune osalus hagejas. Nimetatud isikud on mõlemad ka hageja juhatuse liikmed.

Hagejale kuulub hotell, mis asub Pärnus Rüütli tn 44. Samuti kuulub U. Nisumale ja A. Sepale

võrdne osalus AS-is Pergo Hotels (Pergo). Kuni käesoleva vaidluse tekkimiseni oli Pergo nõukogu

esimees A. Sepa ja nõukogu liikmed tema abikaasa Ene Sepa ning U. Nisuma abikaasa Merike

Nisuma. U. Nisuma oli Pergo juhataja. 31. oktoobril 2003 oli hageja sõlminud Pergoga üürilepingu,

mille alusel viimane majandas hotelli ja maksis selle eest hagejale üüri.

9. mail 2013 kutsus Pergo nõukogu U. Nisuma Pergo juhatusest tagasi ja määras uueks juhatuse

liikmeks variisiku Silver Eensaare. 10. mai 2013. a volikirjaga volitas S. Eensaar A. Sepat täitma

kõiki juhatuse liikme ülesandeid.

10. mail 2013 lõpetas A. Sepa hageja juhatuse liikmena Pergoga sõlmitud üürilepingu, tuues

ettekäändeks väidetava üürivõla. 12. mail 2013 kanti äriregistrisse kostja, kelle ainuosanik on A. Sepa

abikaasa E. Sepa ja kelle juhatuse liikmed on A. Sepa abikaasa ja tütar. Kostja asutamise ja registrisse

kandmise eesmärk oli võtta üle hotelli valdus. 17. mail 2013 sõlmiski A. Sepa hageja nimel kostjaga

üürilepingu. 31. mail 2013 andis A. Sepa hotelli valduse üle kostjale ja seega jäi Pergo ilma

äripinnast ja kontoriruumidest. Kostjale anti üle hageja ja Pergo raamatupidamisdokumendid,

kliendinimekirjad, arhiiv, kassasüsteem, raamatupidamistarkvara ja Pergo kasutuses olnud

domeeninimed. Lisaks sai kostja tasuta oma valdusse Pergole kuulunud hotelli ja restorani sisustuse.

Samuti vormistati ümber töötajate töölepingud. Nende toimingute tõttu seiskus nii Pergo kui ka

hageja äritegevus.

23. augustil 2013 esitas hageja kostjale avalduse üürilepingu tühistamiseks tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 131 lg 1 alusel ja nõudis, et kostja annaks vaidlusaluse kinnistu koos äriruumide

ning kostja käes oleva hageja varaga hagejale tagasi hiljemalt 30. augustil 2013. Tühistamisavalduse

kohaselt rikkus A. Sepa hageja juhatuse liikmena lojaalsuskohustust, kui sõlmis üürilepingu oma

abikaasa äriühinguga. Hageja juhatuse liige seadis oma huvid võrreldes hageja huvidega esiplaanile.

Alternatiivselt on üürileping tühine äriseadustiku (ÄS) § 181 lg 3 alusel, sest tehing on tehtud

juhatuse liikme abikaasa äriühinguga ja selleks ei ole hageja osanike nõusolekut.

Kuna üürileping on kehtivalt tühistatud või tühine ja kostja valdab hagejale kuuluvat vara õigusliku

aluseta, peab kostja tagastama kinnistu ja selle juurde kuuluva vara hagejale alusetu rikastumise

sätete alusel. Samuti peab kostja andma hagejale välja hotelli kasutamisest saadud tulu ehk 2013. ja

2014. a kasumi, mis oli kokku 389 694 eurot.

3. veebruaril 2016 täiendas hageja oma nõuet alternatiivsete faktiliste asjaoludega ja märkis, et kui

üürilepingut ei ole kehtivalt tühistatud, on hageja selle 1. juulil 2014 üles öelnud põhjusel, et kostja

on oluliselt rikkunud lepingut (takistanud hagejal täita Päästeameti ettekirjutust tuleohutusnõuete

rikkumiste kõrvaldamiseks). Samuti jättis kostja hagejale õigel ajal teatamata tuleohtlikust olukorrast

ja rikkus sellega üürilepingus ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 282 lg 1 p-s 2 sätestatud kohustust.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda.

Üürilepingu lõpetamine Pergo kui eelmise üürnikuga oli hageja huvides ja pooled ei vaidle selle üle,

kas üürilepingu lõpetamine oli õiguspärane. Hageja ütles Pergoga lepingu üles, kuna üürnik ei

tasunud alates 2012. a detsembrist üüri. Pergo oli makseraskustes, aga kostja on lepingulisi kohustusi

täitnud korrektselt. Kostja juht E. Sepa on kogenud hotellijuht. Uus üürileping on hagejale soodsam

kui varasem, sest hageja saab suuremat üüri ja erinevalt Pergost maksab kostja üüri iga kuu. Uus

üürileping võimaldab üüri perioodiliselt suurendada. Lisaks on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas

nr 2-13-26661 tuvastatud, et A. Sepa ei rikkunud uue üürilepingu sõlmimisega juhatuse liikme

kohustusi ja et kostja on objektiivselt parem üürnik kui Pergo.

Hageja väide, et ta jäi ilma kontoriruumidest, ei ole õige. Hageja tegevus seisnebki hotelli ruumide

väljaüürimises, ta ei majanda ega kasuta hotelli ise. Hageja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud.

Kostja ei rikkunud üürilepingut ega seadust. Ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, sest

hageja ei andnud kostjale tähtaega väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks. Kostja ei rikkunud

Päästeameti ettekirjutust ega ole takistanud hagejal ruumides vajalikke töid teha.

3. Pärnu Maakohus jättis 22. juuni 2016. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus

hageja kanda. Maakohus määras kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis hagejalt

kostja kasuks välja 8976 eurot 87 senti ning märkis, et menetluskuludelt tuleb alates lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud üürilepingu sõlmimine kostjaga vastuolus hageja

huvidega. Üürileping Pergoga öeldi üles üürivõla tõttu. Ülesütlemist ei vaidlustatud. Pergo

omakapital oli nii 2011. kui ka 2012. a lõpus negatiivne. Tsiviilasjas nr 2-13-26661 on kohus

tuvastanud, et Pergo tegevus ei olnud jätkusuutlik. Pärast üürilepingu ülesütlemist sõlmis hageja

juhatuse liige A. Sepa üürilepingu talle ja tema abikaasale ühisvarana kuuluva kostjaga. Uus leping

oli hagejale soodsam. Pergoga sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüritasu 12 782 eurot 33 senti kuus,

praegu on üür 15 000 eurot kuus. Lisaks tasub üürnik üürileandjale viie aasta jooksul alates 1. juunist

2015 lisaüüri 500 eurot hotelli vallasvara kasutamise eest, mille üürileandja omandas Pergolt

enampakkumisel. Lisaüüri osamaksete tasumisel läheb vallasasjade omand üürnikule. Sellel, et kostja

registreeriti äriregistris alles 12. mail 2013, ei ole asjas tähtsust.

Põhjendatud ei ole hageja väited, et kostjaga lepingu sõlmimise tõttu jäi hageja ilma

kontoriruumidest. Ka varem olid äriruumid üürile antud. Kostjaga sõlmitud üürileping ei olnud

hagejale kahjulik ja ekslik on väide, et leping ei vastanud turutingimustele. Asjatundja arvamuse

kohaselt vastab üürilepingu muutmise kokkulepe suures osas turutingimustele. Kuigi inventari

kasutamise eest on üür tavapärasega võrreldes madalam ja võrreldes üldlevinud praktikaga on osa

üürniku kohustustest pandud üürileandjale, ei tähenda see, et uus üürileping oleks hagejale kahjulik

tehing. Üürivõlglasega lepingu lõpetamine ja lepingu sõlmimine uue üürnikuga oli hageja huvides.

Hageja ei tõendanud, et üürileping on selliselt vastuolus hageja huvidega, mis annaks aluse see

TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Väited, et hageja oleks võinud ise hotelli majandada, ei ole

põhjendatud. Hageja ei ole ise varem sellega tegelenud ja tal ei ole selleks vajalikke töötajaid.

Ekslik on hageja seisukoht, et kostjaga sõlmitud üürileping on tühine ÄS § 181 lg 3 alusel. Tehingut

ei tehtud juhatuse liikmega, vaid iseseisva juriidilise isikuga. Põhjendatud ei ole hageja väide, et

üürilepingu oleks saanud sõlmida vaid juhul, kui sellega oleks nõus olnud hageja teine osanik.

Hagi ei saa rahuldada ka tulenevalt üürilepingu väidetavast ülesütlemisest, ülesütlemise alus ei tulene

VÕS §-dest 314-319. Kostja ei takistanud Päästeameti ettekirjutuses märgitud tööde tegemist, pooled

vaidlesid selle üle, kuidas töid teha tuleks ja kes neid rahastama peaks. Hageja võttis ukselt luku eest

ja kostja pani uue luku, kuid see ei ole rikkumine, mis annaks aluse leping üles öelda. Lepingulise

kohustuse rikkumise tõttu võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks

määratud mõistliku tähtaja tulemusteta möödumist. Hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega ja

praegu ei olnud tegu olulise rikkumisega, mis oleks võimaldanud lepingu kohe üles öelda.

Kuna üürileping ei ole tühine, seda ei ole kehtivalt tühistatud ega ka kehtivalt üles öeldud, siis tuleb

hagi jätta rahuldamata.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 31. oktoobri 2016. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja

kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 2840 euro suuruse menetluskulu ning viivise

menetluskulult VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus õigesti, et üürileping ei ole hagejale

kahjulik, sest selle tingimused on võrreldes varasemaga hagejale soodsamad. Samale seisukohale

asus kohus tsiviilasjas nr 2-13-26661 tehtud otsuses, mis on dokumentaalne tõend ja mida kohus

hindas õigesti koosmõjus teiste tõenditega. Alusetu on etteheide, et maakohus oleks pidanud kindlaks

tegema, millist tulu oleks hageja saanud, kui ta oleks üürilepingu sõlmimise asemel asunud ise hotelli

majandama.

Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingujärgne üür vastas turutingimustele. Hageja väitel, et tema

juhatuse liige A. Sepa ei täitnud üürilepingu sõlmimisel lojaalsus- ja informeerimiskohustust, kuna ei

teavitanud teist osanikku U. Nisumat tehingu tegemisest, ei ole tähtsust, sest tehingu tühistamise

eelduseks TsÜS § 131 lg 1 alusel on hageja huvide kahjustamine. See ei ole praegu tõendatud.

Üksnes väidetav huvide konflikt ei anna alust tehingut tühistada, selleks peab tehing olema lisaks

vastuolus esindatava huvidega.

ÄS § 181 lg 3 sätestab, et osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei

nõustunud osanikud. See ei kehti tehingute suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases

majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Kostja on küll A. Sepa kontrolli all olev

äriühing, kuna tal on kostjaga ühine isiklik majanduslik huvi, kuid vaidlusalune üürileping ei ole

ÄS § 181 lg 3 järgi tühine, sest leping sõlmiti turutingimustel ja see on hagejale kasulik.

Õige on ka maakohtu järeldus, et kostja ei rikkunud üürilepingut ja selle ülesütlemiseks ei olnud

alust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping ÄS § 181 lg 3

järgi tühine. Ringkonnakohus leidis küll, et pikaajaline üürileping sõlmiti turutingimustel, kuid ei

võtnud seisukohta, kas tegemist oli igapäevases majandustegevuses tehtud tehinguga. Kuna

üürilepingu esemeks oli hageja ainus oluline vara - Pärnu kesklinnas asuv hotellihoone - ja üürileping

sõlmiti 18 aastaks, siis ei ole see igapäevases majandustegevuses tehtud tehing. ÄS § 181 lg-t 3

õigesti kohaldades oleks ringkonnakohus pidanud jõudma järeldusele, et selline tehing vajab osanike

nõusolekut ja ilma osanike nõusolekuta on tehing tühine.

Isegi kui üürileping ei ole TsÜS § 181 lg 3 järgi tühine, on see kehtivalt tühistatud. Kohtud

kohaldasid valesti TsÜS § 131 lg-t 1, jättes hindamata, kas sätte kohaldamise eeldused olid täidetud

üürilepingu sõlmimise ajal. Selleks, et hinnata üürilepingu kahjulikkust, ei oleks tulnud võrrelda

üürilepingut mitte Pergoga sõlmitud üürilepinguga, vaid hinnata, kas A. Sepa järgis uut lepingut

sõlmides ärilise kaalutluse reeglit ja sõlmis lepingu hageja parimatest huvidest lähtudes. A. Sepa oli

lepingu sõlmimisest isiklikult huvitatud, sest 100%-line osalus kostjas kui üürilepingu teises pooles

on tema ja abikaasa ühisomandis. Heauskne juhatuse liige ei saa ratsionaalselt uskuda, et talle

isiklikult kasuliku lepingu sõlmimine on äriühingu parimates huvides.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub

kostja jätta hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

9. Õige on kassatsioonkaebuse seisukoht, et kohtud kohaldasid asja lahendamisel valesti ÄS § 181 lg-

t 3. ÄS § 181 lg 3 järgi on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei

nõustunud osanikud. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases

majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel.

Kolleegium selgitab, et ÄS § 181 lg 3 reguleerib olukorda, kus juhatuse liikme esindusõigus on

piiratud eesmärgiga vältida tehingu tegemisel tekkida võivat huvide konflikti. Tegemist on

lojaalsuskohustusest tuleneva juhatuse liikme esindusõiguse piiranguga, mille kohaselt võib juhatuse

liige teha iseendaga tehingu üksnes juhul, kui tehingu tegemiseks on andnud nõusoleku

kõrgemalseisev organ (osanikud või nõukogu). Kui sellist nõusolekut ei ole, siis on tehing tühine

(ÄS § 181 lg 3).

TsÜS § 111 lg 1 sätestab, et kui tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku nõusolekust, võib kolmas isik

nõusoleku andmise või sellest keeldumise avaldada tehingu teinud isikule, mitmepoolse tehingu

puhul ka tehingupoolele. Nõusolek võib olla tehingu tegemisele eelnev või antud tagantjärele

(heakskiit). TsÜS § 113 järgi kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui

seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Eelnevast tulenevalt võib ka osanike nõusolek

juhatuse liikmega tehingu tegemiseks olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast ehk

heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes (vt ka Riigikohtu 29. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

81-15, p-d 15 ja 17). Erandina ei ole osanike nõustumust juhatuse liikmega tehingu tegemiseks vaja

vaid juhul, kui tehing tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna

alusel (ÄS § 181 lg 3 teine lause).

10. Kolleegium märgib esmalt, et ÄS § 181 lg 3 esimene lause näeb ette, et osanike nõusolek peab

tehingu tegemiseks olema juhul, kui tehingu teiseks pooleks on osaühingu juhatuse liige. Kolleegiumi

hinnangul on osanike nõusolek samamoodi vajalik ka juhul, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse

liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Osanike nõusolek juhatuse liikmega

tehingu tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib

tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele. Samasugune huvide

konflikti tekkimise oht esineb ka siis, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa

100%-lise kontrolli all olev äriühing. Kui juhatuse liikme ja tema abikaasa vahel on varaühisuse

varasuhe, on osaühingu potentsiaalseks lepingupartneriks oleva äriühingu ja juhatuse liikme

majanduslikud huvid suurel määral sarnased.

11. Kolleegium on varasemas praktikas samamoodi normi eesmärki silmas pidades tõlgendanud

ÄS § 177 lg 1 kui osaniku hääleõiguse piirangut reguleeriva sätte kohaldamisala. Nimelt näeb

ÄS § 177 lg 1 esimene lause ette, et osanik ei või hääletada, kui otsustatakse mh osaniku ja osaühingu

vahel tehingu tegemist või osanikuga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses

osaühingu esindaja määramist. Kolleegium leidis, et samamoodi ei või osanik hääletada ka siis, kui

otsustatakse, kas pidada õigusvaidlust osaniku ainuosalusega äriühinguga, sest ka sellisel juhul tuleb

eeldada majanduslike huvide konflikti (Riigikohtu 10. jaanuari 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

144-11, p 13).

Kuna juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamiseks on osanike nõusolekut vaja just põhjusel, et

tehingu tegemisel tuleb vältida juhatuse liikme isiklike huvide eelistamist osaühingu huvidele, siis

tuleb eeltooduga sarnaselt tõlgendada ka ÄS § 181 lg 3 esimese lause kohaldamisala ja selleks, et

osaühingu ja tema juhatuse liikme ning viimase abikaasa 100%-lise kontrolli all oleva äriühingu

vahel tehtud tehing kehtiks, on vaja osanike nõusolekut, mis võib olla antud nii enne tehingu tegemist

kui ka pärast seda heakskiiduna.

12. Hinnates ÄS § 181 lg 3 kohaldatavust ja osanike nõusoleku vajalikkust, lähtusid kohtud ekslikult

ainult ühest ÄS § 181 lg 3 teises lauses sätestatud kriteeriumist. Nimelt näeb eelnimetatud säte ette, et

osanike nõusolekut ei ole vaja, kui tehing tehakse kauba või teenuse turuhinna alusel ja osaühingu

igapäevases majandustegevuses. Kohtud asusid seisukohale, et isegi kui tehinguks ei ole osanike

nõusolekut, ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping tühine, kuna tegu oli turutingimustel

tehtud tehinguga, sest hageja sai kostjalt hotellihoone üürina turuhinnale vastavat üüritasu. Seejuures

jätsid kohtud tähelepanuta, et selleks, et tehing kehtiks osanike nõusolekuta (heakskiiduta), peab

olema täidetud ka teine ÄS § 181 lg 3 teises lauses sätestatud tingimus: tehing ei tohi väljuda

osaühingu igapäevasest majandustegevusest.

Eeltoodust tulenevalt kohaldasid kohtud valesti ÄS § 181 lg-t 3 ja rikkusid ka menetlusõiguse norme

(TsMS § 438 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8), kuna jätsid ÄS § 181 lg 3 teise lause kohaldamiseks vajalikud

asjaolud osaliselt kontrollimata. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ja asi tuleb saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas

tehingu tegemiseks oli ÄS § 181 lg 3 järgi vajalik osanike nõusolek ja kui oli, siis kas selline

nõusolek oli olemas.

13. Kolleegium märgib, et seaduses ei ole küll täpsustatud, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks

majandustegevuseks, kuid hindamaks seda, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses või

seda ületades ÄS § 181 lg 3 teise lause mõttes, saab mh arvestada kõnealuse tehingu iseloomu ja

mahtu (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p 36). Samuti saab selleks,

et hinnata, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses, juhinduda ÄS § 317 lg-st 1, mis

sätestab aktsiaseltsi igapäevast majandustegevust ületavate tehingute avatud loetelu. Kuigi

eelnimetatud säte reguleerib olukordi, millal aktsiaseltsi juhatusele on tehingute tegemiseks

eelduslikult vaja nõukogu nõusolekut, saab selle normi abil sisustada ka ÄS § 181 lg 3 teist lauset ja

hinnata, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks ja mida mitte.

Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et osanike nõusolekut mittevajavaks, igapäevases

majandustegevuses turuhinna alusel tehtud tehinguks võib olla eelkõige tehing, millega äriühing

osutab oma juhtorgani liikmele sedasama äriühingu jaoks tavapärast teenust turuhinna alusel, mida ta

tavapäraselt osutab ka teistele isikutele (vt Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-

13, p 16). Kolleegiumi arvates ei saa vähemalt üldjuhul äriühingule kuuluva ainsa või peamise vara

pikaks ajaks teise isiku kasutusse andmine olla igapäevane majandustegevus ÄS § 181 lg 3 teise lause

mõttes ja seda isegi juhul, kui sama vara on varem olnud antud kolmanda isiku kasutusse.

14. Vastuseks hageja kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et õige on väide, et hindamaks seda,

kas TsÜS § 131 lg 1 järgi võib uue üürilepingu sõlmimine olla üürileandjast osaühingu jaoks kahjulik

tehing, tulnuks võrrelda mitte seda, kui palju sai üürileandja üüri esialgse üürilepingu järgi ja kui

palju saab ta üüri uue üürilepingu järgi, vaid seda, kas uue üürnikuga sõlmitud üürileping vastab selle

sõlmimise ajal kehtinud turutingimustele. Juhatuse liikme kui osaühingu esindaja kohustuste

rikkumist hinnates tuleb sellises olukorras lähtuda ärilise kaalutluse reeglist (vt Riigikohtu

24. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-15, p 17).

15. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt

asja lahendamise tulemusest.

16. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Malle Seppik, Henn Jõks, Jaak Luik