3-2-1-27-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-27-17

Määruse kuupäev

Tartu, 19. aprill 2017. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Ants Kull

Kohtuasi

Hooneühistu Tatari avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus tsiviilasjas

nr 2-14-60492

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit

Tärno ja Kristi Rasva määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Hooneühistu Tatari, esindaja vandeadvokaat Grete

Lind

Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saar,

Kaido Lasma, Priit Tärno, Kristi Rasva, nende ühine esindaja

vandeadvokaat Paavo Paas

Puudutatud isik AS Süda Maja (pankrotis), esindaja

pankrotihaldur Toomas Saarma

Puudutatud isik Merili Soosalu

Puudutatud isik Brice Francis Marie Gasnier

Puudutatud isik Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Tallinna

Toompea Kaarli Kogudus

Puudutatud isik K 3 Hambaravi OÜ

Puudutatud isik Henrik Kotkas

Puudutatud isik Teet-Leo Taumi

Puudutatud isik Loora Raiste

Puudutatud isik Tiiu Viljasaar

Puudutatud isik Ülle Haugas

Puudutatud isik Kaupo Känd

Puudutatud isik Anneli Dordett

Puudutatud isik AGC Flat Glass Baltic OÜ

Puudutatud isik Marek Mägar

Puudutatud isik Brita Piirsalu

Puudutatud isik Mart Kadastik

Puudutatud isik Ülle Kadastik

Puudutatud isik Vsevolod Tkachenko

Puudutatud isik Evgenia Kharitonenko

Puudutatud isik Svetlana Astašova

Puudutatud isik Henri Leinemann

Puudutatud isik Veiko Murruste

Puudutatud isik Erich Teigamägi

Puudutatud isik Balti Haridus- ja Kultuuriühing

Puudutatud isik AS Eesti Gaas

Puudutatud isik AS Eesti Energia

Puudutatud isik Alfastock OÜ

Puudutatud isik KÜ P. Süda 11

Asja läbivaatamise kuupäev

3. aprill 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus osas, millega jäeti muutmata

Harju Maakohtu 29. veebruari 2016. a määrus osas, millega määrati juurdepääsu kasutamise

eest makstavaks tasuks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601,

16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501,

16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse

kantud kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn igakordsetele omanikele ühiselt 112 eurot 17 senti

aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda

30 päeva jooksul määruse jõustumisest (maakohtu määruse resolutsiooni p 5).

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus osas, millega jäeti muutmata

Harju Maakohtu 29. veebruari 2016. a määrus osas, millega mõisteti Hooneühistult Tatari välja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601, 16265701, 16265801,

16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501, 16266601, 16266701,

16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse kantud kinnistu asukohaga

Süda tn 9 Tallinn omanikele 112 eurot 17 senti (maakohtu määruse resolutsiooni p 7).

3. Saata tsiviilasi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

4. Ülejäänud osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus muutmata. Selles

osas on ringkonnakohtu määrus jõustunud.

5. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

6. Tühistada Harju Maakohtu 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgne

õiguskaitse.

7. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon OÜ-le Advokaadibüroo Paas & Partnerid.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hooneühistu Tatari (avaldaja) esitas 7. novembril 2014. a Harju Maakohtule avalduse avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.

Avaldajale kuulub Tallinnas aadressil P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasi, millel asub 20 garaaži.

Olemas on juurdepääs kinnisasja Tatari tänava poolsele küljele, kus asub kuus garaaži, kuid puudub

juurdepääs P. Süda tänava poolsele küljele, kus asub 14 garaaži. Kinnisasja P. Süda tänava poolsele

küljele juurdepääsu määramiseks on järgmised võimalused: üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade; üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade; üle Liivalaia tn 9 ja Liivalaia tn 11 või

P. Süda tn 13 kinnisasjade. Varem kasutas avaldaja suulise kokkuleppe alusel oma kinnisasjale

pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. P. Süda tn 9 korteriomanik Rain Tusti

saatis avaldajale 16. mail 2014. a e-kirja, milles teatas, et alates 30. juunist 2014. a puudub avaldajal

luba kasutada oma kinnisasjale pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja. Avaldaja pöördus

AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri poole, et saada juurdepääs üle Tatari tn 26 kinnisasja, kuid

pankrotihaldur keeldus.

2. Avaldaja oli seisukohal, et juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade. Tatari tn 26 kinnisasjal asub parkla, mida iga päev kasutatakse, ja puudub vajadus tee

rajamiseks. P. Süda tn 11 ja Tatari tn 26 kinnisasju eraldab vaid tõkkepuu. P. Süda tn 11 ja Tatari tn 26

kinnisasjade omanik (Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Tallinna Toompea Kaarli Kogudus) on oma

nõusoleku andnud, keeldunud on hoonestusõiguse omanik (AS Süda Maja (pankrotis)).

Alternatiivselt on juurdepääs võimalik määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade mööda

sama teed, mida avaldaja varem kasutas. Avaldaja hinnangul tuleb juurdepääsu määramisel arvesse

võtta seda, et avaldaja on alates kinnisasja saamisest kasutanud juurdepääsuteed üle P. Süda tn 9

kinnisasja ning Tallinna Linnaplaneerimise Amet on väljastanud 17. mail 1996. a õiendi, millest

nähtuvalt on avaldaja kinnisasjale tagatud juurdepääs P. Süda tänavalt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade. Uushoonestuse rajamine ei tähenda seda, et kasutusest kaoks tee üle P. Süda tn 9

kinnisasja, sest tegemist on ainsa teega, mis viib kinnisasja hoovipoolsete hooneteni. Samuti ei

vähenda juurdepääsutee kasutamine parkimisvõimalusi. Ülejäänud juurdepääsuvõimalused eeldavad

suurte kulude kandmist, sest vajalik oleks rajada tee ning eemaldada aiad.

Avaldaja leidis, et juurdepääsu määramisel üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade tuleb P. Süda

tn 9 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasuks määrata 110 eurot aastas ja P. Süda tn 11

kinnisasja omanikule 35 eurot aastas. Kuna teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja kasutavad lisaks

avaldajale vähemalt 18 korteriomanikku, on õiglane kanda teega seotud kulud proportsionaalselt.

Maamaksu hüvitamise kohta märkis avaldaja, et hüvitise suuruseks saab olla 1/19 tee alla jäävale

pinnale vastavast maamaksust ehk 12 eurot 17 senti aastas. Avaldaja märkis, et on nõus kandma tee

korrashoiu kulusid, kuid leidis samas, et kulud, mille esitasid kohtule P. Süda tn 9 korteriomanikud,

on tõendamata ja ebamõistlikult kõrged. P. Süda tn 9 kinnisasi asub Tallinna südalinnas ning väidetav

müratase, õhusaaste ja turvalisuse vähenemine tuleneb kinnisasja asukohast, mitte juurdepääsutee

kasutamisest. Juhul, kui juurdepääs määratakse üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, tegi

avaldaja ettepaneku maksta Tatari tn 26 kinnisasja igakordsele omanikule tasu 200 eurot aastas ja

P. Süda tn 11 kinnisasja igakordsele omanikule 25 eurot aastas.

3. Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit Tärno ja Kristi

Rasva (P. Süda tn 9 korteriomanikud), kelle seisukohti toetasid Merili Soosalu ja Brice Francis Marie

Gasnier, leidsid, et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata juurdepääsu üle

P. Süda tn 9 kinnisasja. Avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks on seatud reaalservituut Tatari

tn 30 kinnisasjale, mis piirneb avalikult kasutatava teega (Tatari tänavaga), ning seega on avaldaja

kinnisasjale tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. P. Süda tn 9 korteriomanikud leidsid, et

sobivaim ja kõige vähem teiste kinnistute omanikke koormav viis avaldaja kinnistule teise

juurdepääsu loomiseks oleks üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Juurdepääs üle P. Süda

tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade on ebamõistlikult koormav, sest P. Süda tn 9 kinnisasjal asuvate

korterelamute omanik plaanib ehitada amortiseerunud elamute asemele uue, miljööväärtuslikku

keskkonda sobiva korterelamu. Avaldajale juurdepääsuõiguse andmine raskendaks P. Süda tn 9

kinnisasja uushoonestamist ja vähendaks kinnisasja väärtust, sest juurdepääsuga koormatavat ala ei

saaks kasutada uue hoone ehitamiseks, parkimiskohtadena ega muuks kasulikuks otstarbeks.

Juurdepääsutasu osas leidsid P. Süda tn 9 korteriomanikud, et avaldaja peab lisaks tee korrashoiu

kuludele hüvitama kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju 107 128 eurot. Avaldaja peaks

hüvitise tasuma ühekordse maksena. Juhul, kui kohus leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama

perioodiliste maksetena, palusid P. Süda tn 9 korteriomanikud määrata perioodilise makse suuruseks

7% tekkiva kahju suurusest aastas (s.o 7498 eurot 96 senti aastas). Avaldajal tuleb hüvitada ka

maamaks 215 eurot 90 senti aastas (tulumaksuga 259 eurot 8 senti) ning maksta tasu muude kulude ja

negatiivsete mõjude eest 1171 eurot 6 senti aastas (tulumaksuga 1405 eurot 27 senti aastas).

4. AS Süda Maja (pankrotis; Tatari 26 hoonestusõiguse kaasomanik) pankrotihaldur Toomas Saarma

oli seisukohal, et juurdepääs tuleb määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, mille kaudu

oli juurdepääs varem tagatud. Juurdepääs on välja kujunenud tavaõiguse alusel ning juurdepääsukorra

lõpetamiseks ei piisa P. Süda tn 9 kinnisasja ühe korteriomaniku tahteavaldusest. Tatari tn 26

kinnisasjal asuv parkla on ajutine rajatis ning parklaalune maa kavatsetakse hoonestusõiguse alusel

hoonestada. Kui juurdepääs määratakse üle Tatari tn 26 kinnisasja, võib see kaasa tuua olukorra, kus

Tatari tn 26 kinnisasja tagumist osa ei ole võimalik hoonestada, ning see vähendaks AS Süda Maja

(pankrotis) pankrotivara hulka kuuluva hoonestusõiguse väärtust. Seega kahjustaks juurdepääsu

määramine üle Tatari tn 26 kinnisasja ka AS Süda Maja (pankrotis) võlausaldajate huve.

Pankrotihaldur esitas kohtule eksperdiarvamuse, mille kohaselt kaasneks juurdepääsu määramisega

suur negatiivne mõju, kuna see vähendab Tatari tn 26 kinnisasja arendusvõimalusi.

5. Marek Mägar ja Veiko Murruste (P. Süda tn 11 korterihoonestusõiguste omanikud) olid seisukohal,

et juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. AS Eesti

Energia (Tatari tn 26 hoonestusõiguse kaasomanik) ei olnud vastu juurdepääsu määramisele üle Tatari

tn 26 kinnisasja, kuid märkis, et kinnisasjal paiknevad alajaam ja elektrikaablid ning kinnisasja

kasutamisel tuleb arvestada elektriohutusseadusest tulenevate piirangutega. AS Eesti Gaas (Liivalaia

tn 9 kinnisasja omanik) oli seisukohal, et juurdepääsu ei ole alust määrata üle Liivalaia tn 9

kinnisasja, sest selleks oleks vaja rajada tee ja eemaldada aiad.

6. Harju Maakohus tegi 29. veebruaril 2016. a määruse, millega rahuldas avalduse ja määras

kindlaks, et P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasja igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud

isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga juurdepääsuteed üle

P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2.

Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult. Juurdepääsutasuks määras maakohus P. Süda tn 11

kinnisasja igakordsetele omanikele ühiselt 35 eurot, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks,

v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. P. Süda tn 9 kinnisasja

igakordsetele omanikele määras maakohus juurdepääsutasuks ühiselt 112 eurot 17 senti, mis tuleb

tasuda iga aasta 1. veebruariks, v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse

jõustumisest. Maakohus mõistis avaldajalt P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele välja 35 eurot ja

P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele 112 eurot 17 senti. Maakohus kohustas puudutatud isikuid andma

tahteavalduse kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta kande tegemiseks ning asendas

tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis jõusse esialgse õiguskaitse abinõu, millega oli

määratud avaldaja kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda.

Maakohus tuvastas Maa-ameti kaardiserveri väljavõtte alusel, et avaldaja kinnisasi ei külgne ühegi

kinnisasjaga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on P. Süda

tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud Tatari tn 30 kinnisasjale

reaalservituut (läbipääsuservituut), kuid hooned paiknevad nii, et avaldajal ei ole üle Tatari tn 30

kinnisasja võimalik pääseda kõigisse garaažidesse. Seega puudub avaldajal tegelikult juurdepääs oma

garaažidele. Maakohus tuvastas juurdepääsu puudumise ka menetluses tehtud vaatlusel, mille käigus

ilmnes, et Tatari tn 30 kinnisasja kaudu avaldaja garaažide usteni ei pääse. Maakohtu hinnangul ei

välista juurdepääsunõude esitamist asjaolu, et garaažid võivad olla väheväärtuslikud. Seega luges

maakohus tuvastatuks, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Esimesena analüüsis maakohus juurdepääsuvõimalust üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade.

Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et Tatari tänavalt Tatari tn 26 parklani viib kõvakattega tee,

samuti on parklas ja P. Süda tn 11 kinnisasjal kõvakattega pinnas ning Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade vahel on tõkkepuu. Seega on juurdepääs üle Tatari tn 26 kinnisasja maakorralduslikult

võimalik. Maakohtu hinnangul ei olnud juurdepääsu määramine üle Tatari tn 26 kinnisasja siiski

põhjendatud, sest Tatari tn 26 hoonestusõiguse kaasomaniku AS Süda Maja (pankrotis)

pankrotihalduril on kavas hoonestusõigus müüa. Maakohtu hinnangul piiraks juurdepääsu

võimaldamine üle hoonestusõiguse ala hoonestaja huve ebamõistlikult, samuti võiks see vähendada

pankrotivara (hoonestusõiguse) müügihinda. Seetõttu pidas maakohus AS Süda Maja (pankrotis) huvi

parkimisplatsile hoonestuse rajamiseks kaalukamaks kui avaldaja huvi saada juurdepääsutee üle

Tatari tn 26 kinnisasja.

Järgmisena analüüsis maakohus juurdepääsuvõimalust üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade.

Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade vahel on värav

ning P. Süda tn 9 kinnisasjalt kulgeb P. Süda tänavale kõva kattega pinnas, mis on sõiduautoga

läbitav. Seega on juurepääs maakorralduslikult võimalik. P. Süda tn 9 korteriomanikud on seisukohal,

et juurepääsu määramine üle P. Süda tn 9 kinnisasja on neile üleliia koormav, kuna kaks P. Süda tn 9

kinnisasjal asuvat korterelamut on amortiseerunud ning omanik kavatseb ehitada nende asemele uue,

miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu. Maakohus märkis, et P. Süda tn 9 korteriomanikud

ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et neil on kavas kinnisasi uushoonestada viisil, mis

välistaks üle kinnisasja juurdepääsutee määramise. Maakohus oli vaatlusel tuvastanud, et P. Süda tn 9

korteriomanikud kasutavad sama juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks kinnisasja hoovil. Maakohtu

hinnangul ei saa juurdepääsutee kasutamine olla P. Süda tn 9 korteriomanikele üleliia koormav, kuna

teed ei kasutaks üksnes avaldaja, vaid ka P. Süda tn 9 korteriomanikud. Lisaks arvestas maakohus

sellega, et varem kasutas avaldaja juurdepääsuteed üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade, seal

on tee ajalooliselt olemas ning selle tee kaudu nägi avaldajale juurdepääsu ette ka Tallinna

Linnaplaneerimise Amet.

Ülejäänud juurdepääsuvõimaluste osas oli maakohus seisukohal, et need ei ole tsiviilasjas kogutud

tõenditest lähtudes põhjendatud. Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et Liivalaia tn 11

kinnisasja ja avaldaja kinnisasja vahel on värav, mis ei ole menetlusosaliste selgituste kohaselt kunagi

lahti ning on rajatud Päästeameti nõudmisel. Samuti on Liivalaia tn 11 kinnisasi piiratud aiaga ning

kulgeb majaelanike akende alt. Juurdepääsu määramisel üle Liivalaia tn 11 kinnisasja oleks tegemist

kõige pikema juurdepääsuga. Seetõttu pidas maakohus juurdepääsu määramist üle Liivalaia tn 11

kinnisasja korteriomanike jaoks üleliia koormavaks. Liivalaia tn 9 kinnisasi piirneb avaldaja

kinnisasjaga üksnes ühe meetri ulatuses ning juurdepääsu määramiseks üle Liivalaia tn 9 kinnisasja

oleks vaja rajada uus tee. Seetõttu pidas maakohus ka seda juurdepääsuvõimalust üleliia koormavaks

ja kulukaks.

Edasi analüüsis maakohus juurdepääsutee kasutamise eest makstava tasu suurust ning leidis, et

avaldajalt P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitise väljamõistmine ei ole

põhjendatud, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka P. Süda tn 9

korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka

talumishüvitise maksmine, kuna negatiivsed mõjutused, nagu müra ja õhusaaste suurenemine,

kaasnevad P. Süda tn 9 korteriomanikele ka sellega, et nad ise teed kasutavad. Ei ole põhjust

kohustada avaldajat tasuma tulumaksu, sest juurdepääsutasu hüvitis ei ole tulumaksuga maksustatud.

Maakohus lähtus juurdepääsutasu määramisel maamaksust ja juurdepääsutee korrashoiukuludest.

P. Süda tn 9 kinnisasja maamaks on 3755 eurot 25 senti ning juurdepääsutee moodustab kogu

kinnisasja pindalast 6,16%. P. Süda tn 9 korteriomanike selgituste kohaselt kasutavad

juurdepääsuteed lisaks avaldajale 18 korteriomanikku, seega tuleb avaldajal tasuda maamaksu

12 eurot 17 senti aastas. Tee remondi- ja korrashoiukulude katteks oli maakohtu hinnangul

põhjendatud määrata hüvitis 100 eurot aastas. Kokku määras maakohus juurdepääsutasuks 112 eurot

17 senti aastas. Maakohus leidis, et P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele tuleb avaldajal maksta

juurdepääsutasu 35 eurot aastas, sest sellel kinnisasjal läbitav tee on lühem. Kuna avaldaja oli

esialgse õiguskaitse korras juurdepääsuteed juba umbes aasta aega kasutanud, mõistis maakohus

avaldajalt välja aastase juurdepääsutasu kummagi kinnisasja omanike kasuks.

Maakohus leidis, et põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku

nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga. Lisaks asendas maakohus määrusega

tahteavaldused, mis on vajalikud juurdepääsutee kinnistusraamatusse kandmiseks.

7. P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid

maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega juurdepääsutee määratakse üle Tatari tn 26

ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, üle Liivalaia tn 9 ja Liivalaia tn 11 või P. Süda 13 kinnisasjade või üle

Liivalaia tn 11 kinnisasja. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tegi maakohus juurdepääsutee

määramisel kaalutlusvigu, mis seisnesid selles, et Tatari tn 26 kinnisasja puhul luges maakohus

kinnisasja väärtuse vähenemist ja uushoonestuse rajamise soovi määravateks teguriteks, kuid P. Süda

tn 9 kinnisasja puhul jättis samad argumendid arvestamata. Oluliseks kaalutlusveaks pidasid

määruskaebuse esitajad ka hoonestusõiguse müügisoovi arvestamist juurdepääsu määramist välistava

asjaoluna. Samuti ei oleks maakohus tohtinud tõendina arvestada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

õiendit, sest selle alusel ei saa juurdepääsuõigus tekkida. P. Süda tn 9 korteriomanikud vaidlustasid ka

neile määratud juurdepääsutasu suuruse, sest maakohus ei arvestanud tasu määramisel kinnisasja

väärtuse vähenemist.

8. Avaldaja, kelle vastuväidetega ühines AS Eesti Energia, palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Samal seisukohal olid Veiko Murruste, AS Eesti Gaas ja AS Süda

Maja (pankrotis) pankrotihaldur.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. juuli 2016. a määrusega P. Süda tn 9 korteriomanike

määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jäid määruskaebuse

esitajate kanda.

Ringkonnakohtu hinnangul kaalus maakohus erinevate juurdepääsuvõimaluste osas põhjalikult

menetlusosaliste huve ja leidis põhjendatult, et juurdepääsu määramine üle P. Süda tn 9 ja P. Süda

tn 11 kinnisasjade on kooskõlas Riigikohtu praktikaga, arvestades eelkõige väljakujunenud tava ning

seda, et avaldaja ei pea tegema juurdepääsu saamiseks lisakulutusi, sest ajalooliselt on juurdepääsutee

olemas. Maakohus arvestas poolte huvide kaalumisel õigesti seda, et P. Süda tn 9 korteriomanikud

kasutavad sama teed sõidukite parkimiseks kinnisasja hoovis. Samuti on õigesti arvestatud sellega, et

juurdepääs üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade on maakorralduslikult võimalik. Nende

asjaolude kaalumisel tehtav otsustus on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab

sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohtu hinnangul ei ületanud

maakohus juurdepääsu määramisel diskretsiooni piire ning puudus alus asuda seisukohale, et P. Süda

tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade omanikele juurdepääsust tulenevad kitsendused kaaluvad üles

avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle nende kinnisasjade.

Ringkonnakohus ei nõustunud P. Süda tn 9 korteriomanike seisukohaga, et maakohus hindas

põhjendamatult samu asjaolusid eri kinnisasjade puhul erinevalt, sest ringkonnakohtu arvates ei olnud

tegemist samade asjaoludega. Erinevalt P. Süda tn 9 kinnisasjast, millel asuvate amortiseerunud

korterelamute asemele kavatseb omanik väidetavalt ehitada uue korterelamu, asub Tatari tn 26

kinnisasjal hoonestusõiguse ala, mis on plaanis hoonestada. Olukorras, kus Tatari tn 26

hoonestusõiguse kaasomaniku AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril on kavas müüa

pankrotivara selliselt, et uuel hoonestusõiguse omanikul on võimalik ka hoonestusõigust realiseerida,

piiraks hoonestusõiguse alale juurdepääsu võimaldamine hoonestaja huve ebamõistlikult. Ka ei ole

P. Süda tn 9 korteriomanikud esitanud tõendeid selle kohta, et neil on kavas uushoonestada P. Süda

tn 9 kinnisasi viisil, mis välistaks juurdepääsutee määramise. Asjaolu, et sarnaselt P. Süda tn 9

kinnisasjaga puudub avaldajal ka Tatari tn 26 kinnisasja puhul vajadus kanda uue tee rajamisega

seotud kulusid, ei vääranud ringkonnakohtu arvates asjaolusid kogumis arvestades siiski maakohtu

lõppjäreldust juurdepääsutee asukoha osas. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendi kohta märkis

ringkonnakohus, et maakohus ei teinud otsust õiendi alusel, vaid kõiki asjaolusid kaaludes, ning

seetõttu ei ole oluline, kas Tallinna Linnaplaneerimise Ametil on õigus määrata juurdepääsu asukoht.

Omandi väärtuse vähenemise eest hüvitise määramise osas jagas ringkonnakohus maakohtu

seisukohta, et P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud, kuna asjas

esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad

juurdepääsuteed. Täiendavalt selgitas ringkonnakohus, et vajadus hüvitada omandi väärtuse

vähenemine on ilmne juhul, kui juurdepääsutee määratakse kohta, kus seda ei ole seni paiknenud ja

kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Samuti tuleb hüvitise määramisel arvestada

sellega, kas tee kasutamine selles kohas on väljakujunenud tava või rajatakse kinnisasjale täiesti uus

tee. Arvestades seda, et avaldaja kasutas varem juurdepääsu üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11

kinnisasjade ning ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed, oli ringkonnakohtu

arvates õigustatud jätta hüvitis P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest määramata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles

palusid ringkonnakohtu määruse tühistada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud teinud

juurdepääsutee määramisel olulisi kaalutlusvigu, sest hindasid samu asjaolusid erinevate kinnisasjade

suhtes erinevalt. Tatari tn 26 kinnisasi on koormatud hoonestusõigusega, aga puudub ehitusõigus ning

uushoonestus oleks võimalik rajada selliselt, et juurdepääsutee jääb alles. Juurdepääsutee määramine

üle P. Süda tn 9 kinnisasja raskendab sinna uushoonestuse rajamist ja vähendab kinnisasja väärtust.

Jääb arusaamatuks, miks on kohtu arvates olulisem vältida kahju tekkimist AS-le Süda Maja

(pankrotis) kui P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele. Hoonestusõiguse müümise kavatsus ei peaks

juurdepääsutee määramist mõjutama. Lisaks vaidlustasid P. Süda tn 9 korteriomanikud

juurdepääsutee talumise eest määratud tasu suuruse, sest kohtud ei arvestanud tasu määramisel

P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemist, kinnisasja omanike ainukasutusõiguse kaotust ega

juurdepääsu taotleja säästetavaid kulutusi.

11. Avaldaja ja AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur vaidlesid määruskaebusele vastu ning

palusid jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701

lg 3 järgi tühistada osas, millega jäeti muutmata P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele määratud tasu

juurdepääsutee talumise eest. Selles osas saadetakse asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Muus osas ei ole maa- ja ringkonnakohtu määruste tühistamiseks alust. Määruskaebus rahuldatakse

osaliselt.

13. Kolleegium ei nõustu P. Süda tn 9 korteriomanike väitega, et kohtud tegid juurdepääsutee

määramisel olulisi kaalutlusvigu. Maakohus on asja lahendamisel tuvastanud juurdepääsutee

määramiseks vajalikud asjaolud ning kõiki juurdepääsuvõimalusi ja menetlusosaliste seisukohti

põhjalikult kaalunud. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu kaalutlusi ning jõudis samuti järeldusele,

et juurdepääsutee määramine üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade on põhjendatud. Seejuures

vastas ringkonnakohus kõigile P. Süda tn 9 korteriomanike vastuväidetele. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtu põhjendustega ega hakka neid kordama.

14. Määruskaebus rahuldatakse osas, mis puudutab P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele juurdepääsutee

talumise eest määratud tasu suurust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 tulenevalt on koormatud

kinnisasja omanikel õigus saada juurdepääsutee kasutamise eest tasu. Maa- ja ringkonnakohus asusid

ekslikult seisukohale, et tasu määramisel saab arvestada üksnes maamaksu ja juurdepääsutee

korrashoiukulusid, sest P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed ka ise. Kolleegium

rõhutab, et koormatava kinnisasja omanikele määratav tasu peab lisaks juurdepääsutee korrashoiu

kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33). Hüvitise määramisel ei ole siiski õige lähtuda kinnisasja

väärtuse väidetavast vähenemisest, nagu taotlevad P. Süda tn 9 korteriomanikud, vaid kinnisasja

omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse punktis 39 (teine lõik)

selgitanud, et olukorras, kus juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed või koormatava

kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama, peab hüvitis hõlmama juurdepääsu

taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud

kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 62 lg 1 mõttes. Järelikult ei välista asjaolu, et P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad

juurdepääsuteed ka ise, nende õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva

omandiõiguse riive eest.

15. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kontrollima, kas maakohtu määrusega P. Süda tn 9

omanikele määratud perioodiline juurdepääsutee talumise tasu on piisav, et hüvitada neile maamaks,

juurdepääsutee korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive, ning vajadusel tasu

suurendama. Tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul

liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Kinnisasjade või nende osade puhul

saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse

kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest oleks võimalik nõuda, arvestades

samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (vt nt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Lisaks

juhib kolleegium tähelepanu sellele, et ka maamaksu ja tee korrashoiu kulude proportsionaalsel

jaotamisel avaldaja ja teed kasutavate P. Süda tn 9 elanike vahel on oluline arvestada, kui palju

isikuid tegelikult avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad.

16. Täiendavalt märgib kolleegium, et olukorras, kus koormatav kinnisasi on jagatud

korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt.

Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Juurdepääsutee koormab iga

korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal

korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale.

Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu määrata iga

korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee taotleja maksma tasu otse

korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule või korteriomandite valitsejale, kes on

kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele välja maksma.

Analoogselt on korraldatud tehnorajatise talumise eest tasu maksmine AÕS § 1582 lg 6 järgi. Sellisel

juhul tekib juurdepääsutee taotlejal tasu maksmise kohustus korteriühistu või korteriomandite

valitseja vastu.

17. Kuna Riigikohus tühistab ringkonnakohtu määruse üksnes P. Süda tn 9 kinnisasja kaasomanikele

juurdepääsutee talumise eest määratud tasu puudutavas osas ja ringkonnakohus jättis maakohtu

määruse muutmata, jõustub maakohtu määrus osas, millega määrati kindlaks juurdepääsutee asukoht

ja P. Süda tn 11 omanikele juurdepääsutee tasumise eest makstav tasu ning kohustati puudutatud

isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati

vastavad tahteavaldused kohtumäärusega. Edasises menetluses on puudutatud isikuteks ainult P. Süda

tn 9 kinnisasja omanikud, sh need korteriomanikud, kes Riigikohtule määruskaebust ei esitanud.

Kohus võib kaasata menetlusse puudutatud isikuna P. Süda tn 9 korteriühistu või korteriomandite

valitseja, kui sellised isikud on olemas ja tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistu või

valitseja kaudu.

18. Kolleegium tühistab Harju Maakohtu 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgse

õiguskaitse, sest pärast juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramise kohta tehtud määruse jõustumist

ei ole esialgse õiguskaitse korras ajutise juurdepääsutee määramiseks enam vajadust. Kolleegium

märgib siiski, et kõigil P. Süda tn 9 korteriomanikel on õigus saada edasises menetluses kindlaks

määratavat talumistasu ka aja eest, mil juurdepääsuteed kasutati esialgse õiguskaitse korras ja

kasutatakse edaspidi jõustunud kohtumääruse alusel.

19. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 kohaselt kindlaks ringkonnakohus asja uuel

läbivaatamisel.

20. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tagastatakse TsMS § 149 lg 4 alusel määruskaebuselt

tasutud kautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Ants Kull