3-3-1-87-16 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-3-1-87-16

Määruse kuupäev

16. detsember 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Jüri Põld

Kohtuasi

Eeli Lääne kaebus Viimsi Vallavalitsuse 27. novembri 2014. a

korraldusega nr 1562 antud ehituslubade tühistamiseks ja

õigusvastasuse tuvastamiseks ning 28. aprilli 2016. a

kasutusloa tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2016. a määrus asjas

nr 3-15-873

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja Eeli Lääne, esindajad vandeadvokaat Triin Biesinger-

Jussmann ja vandeadvokaat Veiko Viisileht

Vastustaja Viimsi Vallavalitsus, esindaja Karin Laugas

Kolmas isik OÜ Bongusto, esindaja vandeadvokaat Taivo

Ruus ja advokaat Sandor Elias

Kolmandad isikud Elsi Leist, Joonas Vänto, Kairi Enn, Ants

Heinsaar, Peeter Martin, Tiiu Martin, Airi Raudsepp

Menetluse alus Riigikohtus

Eeli Lääne määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2016. a määruse haldusasjas nr 3-15-873

resolutiivosa punkt 2 ja muuta selle määruse põhjendusi vastavalt käesolevale määrusele. Jätta

muus osas ringkonnakohtu määrus muutmata.

3. Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eeli Läänele kuulub Viimsi vallas Haabneeme alevikus Küti tee 5 kinnistu, mis piirneb edelast

Nurme põik 19b kinnistuga. Viimsi Vallavalitsus otsustas 27. novembri 2014. a korraldusega nr 1562

anda OÜ-le Bongusto ehitusload kolme ridaelamu püstitamiseks Nurme põik 19b kinnistul.

2. E. Lääne esitas 6. aprillil 2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse ehituslubade tühistamiseks.

Tallinna Halduskohus peatas 15. mai 2015. a määrusega ehituslubade kehtivuse. Tallinna Ringkonna-

kohus tühistas 25. juuni 2015. a määrusega halduskohtu määruse ja jättis esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Tallinna Halduskohus jättis 30. mai 2016. a otsusega kaebuse rahuldamata. Kaebaja

palus apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja kaebus rahuldada ning kohaldada esialgset

õiguskaitset.

3. Tallinna Ringkonnakohus lubas 22. septembri 2016. a määrusega muuta kaebust, asendades

ehitusloa nr 1412219/04010 tühistamise nõude ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ja Viimsi Valla-

valitsuse 28. aprilli 2016. a kasutusloa nr 1612371/00595 tühistamise nõudega (hoone 2). Ehitus-

lubade nr 1412219/03953 ja 1412219/04011 osas jättis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbi

vaatamata (hooned 1 ja 3). Esialgse õiguskaitse taotluse jättis ringkonnakohus rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse osalist läbi vaatamata jätmist põhjendas ringkonnakohus asjaoluga, et kaebajal

puudub hoonete 1 ja 3 ehituslubade vaidlustamiseks ilmselgelt kaebeõigus. Ringkonnakohus selgitas

25. juuni 2016. a määruses, et vaate halvenemine, valguse vähenemine ja sademevee valgumine ei

saa vaidlusaluste ehituslubade puhul kaebaja õigusi rikkuda. Vastuolu detailplaneeringu või teema-

planeeringuga ei ole kaebeõiguse aluseks. Väited ridaelamubokside arvu, hoonete vahelise kauguse,

pinnase tõstmise ja ehitusala kohta ei ole asjassepuutuvad.

Esialgse õiguskaitse jättis ringkonnakohus kohaldamata järgmistel põhjustel. Hoone 2 osas on

kaebuse eduväljavaated vähesed. See kahekorruseline hoone paikneb kaebaja kinnistust 7 m ja

elamust 40 m kaugusel. See ei saa varjata kaebaja kinnistult avanevat vaadet ega päikesevalgust

sedavõrd, et rikutud oleks head ehitustava. Detailplaneering lubas ehitada suuremad hooned. Ehitus-

luba ei saa pidada õigusvastaseks teemaplaneeringu koormusnormide tõttu (kuni 30. juunini 2015

kehtinud ehitusseaduse (EhS v.r) § 24 lg 1 p 1 ja § 19 lg 1). Esialgse õiguskaitse kohaldamist ei

õigusta muutunud olukord. Negatiivsed mõjud on hoopis vähenenud, sest hoone 2 on ühe püstaku

võrra väiksem võrreldes 25. juuni 2015. a määrusega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määrus apellatsioonkaebuse läbi

vaatamata jätmise ja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmise osas järgmistel põhjustel.

a) Kaebeõigus hoonete 1 ja 3 osas ei puudu ilmselgelt. Muu hulgas nägi halduskohus subjektiivsete

õiguste rikkumist kõigi kolme ehitusloa puhul (Riigikohtu määrus asjas nr 3-3-1-52-15; otsus asjas

nr 3-3-1-4-12, p-d 10 ja 23). Teemaplaneering ja detailplaneering ei lubanud sellist ehituslahendust,

nagu kolmas isik realiseerib. Riivatud on kaebaja omandiõigust. Hooned tekitavad n-ö katkematu

betoonmüüri, nagu oleks kogu krunt täis ehitatud. Detailplaneeringu eskiis oli kaebajale soodsam,

vaade oli oluliselt avaram, kaebaja näeks naaberkrundist läbi. Eskiisijärgse lahenduse korral ei oleks

tekkinud aknast aknasse vaatamist. Teemaplaneeringu koormusindeksi eiramisest johtub suurem

elanike arv naaberkinnistul ja privaatsuse vähenemine. Viis või enam perekonda hakkab ridaelamutes

vaatama kaebaja tegevusi pealt. Eksperdihinnangu kohaselt väheneb kaebaja kinnistu väärtus

vastuolu tulemusena 36 200 euro võrra.

b) Detailplaneeringus lubatud kolme hoonet tuleb hinnata tervikuna. Ühe paigutusest sõltub ka teiste

paiknemine. Pärast kaebuse esitamist muudeti projektis sademevee äravoolu lahendust. See näitab, et

kaebuses esitatud väited sademevee valgumise kohta olid põhjendatud. Kaebeõigust tuleb hinnata

kaebuse esitamise hetke seisuga. Ridaelamute asetsemisest sõltub juurdepääsuteede kulgemine.

Eskiisi kohaselt ei oleks juurdepääsutee ulatunud kaebaja kinnistuni, kuid ehituslubades nähti see

ette. Suureneb liikluskoormus. Rikutud on detailplaneeringus ette nähtud hoonete minimaalset oma-

vahelist kaugust (10 m asemel 8 m). Naaberkinnistu omaniku kaasamata jätmine toob kaasa

ehituslubade tühistamise. Kui erinevad hoonete lahendused on võimalikud, peab projekt arvestama

kõigi puudutatud isikute huve (asjad nr 3-3-1-25-02; 3-3-1-42-03; 3-3-1-4-12). Ehitusnormid,

teemaplaneering ja detailplaneering kaitsevad ka naabrite õigusi.

c) Põhjendamatu on seada äriühingust kolmanda isiku huvid ja õigused kõrgemale kaebaja õigustest.

Esialgse õiguskaitse kohaldamisel oleks võimalik vältida hoone 3 lõpuni ehitamist. Avalik huvi

ridaelamubokside võimalikult kiire valmis ehitamise ja elanikega asustamise vastu puudub. Esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmisega kaasnevad kahjulikud tagajärjed privaatsusele ja omandi-

põhiõigusele. Kaebuse perspektiivid ei ole vähesed, sest ehituslubade andmisel rikuti kaebaja õigusi

ilmselgelt.

d) Vastustaja rikkumised on ilmselged. Seda möönis ka halduskohus. Vastustaja pidi järgima

teemaplaneeringu koormusindeksit (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-88-15, p 23). Projektis ette

nähtud boksi ehitamata jätmine kinnitab ehitusloa õigusvastasust.

5. Viimsi vald palub vastustes jätta määruskaebus rahuldama. Vastuse kohaselt ei ole kasutusluba

ringkonnakohtus vaidlustatav. Esialgne õiguskaitse oleks ebaproportsionaalne kolmandate isikute

suhtes. Kasutusloa puudumine võib ehitise omaniku või kasutaja jaoks tähendada suuri finants-

probleeme. Eluasemelaenu väljastamisel ja kindlustamisel on tingimuseks kasutusloa olemasolu.

Ridaelamu kasutajad peaks esialgse õiguskaitse kohaldamisel otsima endale teise elukoha. Kaebaja ei

ole tõendanud kahjulikke mõjutusi. Ehituslubade nr 03953 ja 04011 vaidlustamiseks puudub kaebajal

kaebeõigus.

6. OÜ Bongusto palub vastustes jätta määruskaebus rahuldamata järgmistel põhjustel.

a) Vaidlusalused hooned ei riku kaebaja õigusi. Tegemist on tiheasustusalaga ja tagatud on hoonete

piisav kaugus. Üksnes hoone 2 projekteeriti kaebaja kinnistuga piirnevale küljele. Isiku õigustatud

huvide sfääri ei kuulu kõik naaberkinnistul toimuv (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-64-02, p-d 16–

17).

b) Hoone 1 asub detailplaneeringu eskiisiga ette nähtud kohas. Hoone 3 paikneb teiste hoonete taga

ega saa väidetavaid riiveid kuidagi põhjustada. Hoone 3 pole ka seotud väidetavalt müra tekitava

sissesõiduteega. Siduv on detailplaneeringu põhijoonis, mitte hoonete paiknemise eskiis. Detail-

planeeringu eesmärk ei ole täpse ehituslahenduse määramine. Kaebaja vaidlustab sisuliselt detail-

planeeringut. Bokside arvu detailplaneeringust ei tulene. Samas on detailplaneeringu illustreerival

eskiisil näha lausa 24 boksi. Kaebajal puudub õigus nõuda hoonete paigutuse muutmist, kui need ei

põhjusta talle tõendatavaid kahjulikke mõjutusi. Hoonete 1 ja 2 vaheline kaugus (8 m) ei saa kuidagi

rikkuda kaebaja õigusi. Hoonete vaheline tühi ala ei paikne kaebaja kinnistu vastas.

c) Viited teemaplaneeringule on asjakohatud. Ehitusprojekti ja -loa aluseks on detailplaneering (EhS

v.r § 19 lg 1 p 1 ja § 24 lg 1 p 1). Detailsusastmelt järgmine õigusakt peab vastama vahetult

eelnevale. Samas ei ole detailplaneeringu ja teemaplaneeringu vahel olemuslikku vastuolu. Tõsiselt

võetavaid väiteid ümbrusesse mittesobivuse kohta pole võimalik esitada (Riigikohtu otsus asjas nr 3-

3-1-42-03, p 16).

d) Kolmanda isiku eksperdihinnangud müra, päikesevalguse ja sadevete kohta välistavad väidetud

kahjulikud mõjutused. Sademevee probleem lahendati juba ehitusprojektiga. Kaebaja kinnistult

puudub igasugune kaitstav vaade. Enne avanes vaade mullahunnikutele ja kõrgepingeliinile.

Privaatsus ei ole õiguslikult kaitstav huvi. Küti tee 7 elamu paikneb kaebaja suhtes kolm korda

lähemal kui hoone 2. Kaebaja eksperdiarvamuses on lähtutud valest eeldusest, et tegemist on

üksikelamute piirkonnaga.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Määruskaebus on põhjendatud apellatsioonkaebuse läbi vaatamata jätmise osas. Esialgse õigus-

kaitse osas jääb määruskaebus rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul ei saa kaebeõigust ühegi

vaidlusaluse hoonega seoses ilmselgelt välistada, mistõttu ei saa apellatsioonkaebus olla sellel alusel

ilmselgelt perspektiivitu (I). Esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks sellele vaatamata eba-

proportsionaalne kolmandate isikute suhtes (II).

I

8. Kõik vaidlusalused hooned paiknevad kaebaja naaberkinnistul. Nende kaugus kaebaja kinnistust ei

ole selline, et kaebaja omandiõiguse negatiivse mõjutamise saaks praeguses menetlusstaadiumis

täielikult välistada. Ka väheintensiivsed õiguste riived on halduskohtus vaidlustatavad (haldus-

kohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1).

9. Isegi kui hooned 1 ja 3 eraldivõetuna ei pruugiks kaebaja omandiõigust riivata, võivad nad

avaldada mõju kumulatiivselt koos hoonega 2. Kaebaja on vaidlustanud kolmanda isiku naaber-

kinnistu ehitusliku terviklahenduse, tuginedes muu hulgas just sellele, et kolm ehitusluba kogumis on

vastuolus kehtivate planeeringutega. Ennekõike väidab kaebaja, et planeeringute kohaselt poleks

tohtinud kolmanda isiku kinnistule ehitada nii palju ridaelamubokse, kui neid tegelikult kolme elamu

peale kokku ehitati.

10. Kolleegium meenutab, et kohtus kaitstavad ei ole ainult põhiõigused, vaid kaitstav õigus võib

muuhulgas võrsuda isiku huve kaitsvast haldusaktist (Riigikohtu erikogu otsus asjas nr 3-3-1-15-01,

p 22), seega ka planeeringust (vt ka kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 29). Kohtud ja

menetlusosalised ei ole senises menetluses veenvalt lükanud ümber kaebaja väidet, et ehitusload on

vastuolus Viimsi Vallavolikogu 13. septembri 2005. a määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu

teemaplaneeringus elamukruntide suurusele kehtestatud nõuetega. EhS § 24 lg 1 p-st 1 ja § 19

lg-st 1 ei tulene, et ehitusloa andmisel ei tuleks lisaks detailplaneeringule arvestada kehtiva üld-

planeeringu ja muude asjassepuutuvate õigusaktide nõudeid. Teemaplaneeringu koormusnorme

detailplaneeringus ei muudetud ning ringkonnakohus peab lähemalt uurima seda, kas detailplaneering

määras siduvalt kindlaks ridaelamubokside arvu kolmanda isiku kinnistul. Kui detailplaneering ei

reguleerinud bokside arvu, ei pidanud kaebaja teemaplaneeringu koormusindeksile tuginemiseks

vaidlustama detailplaneeringut.

11. Kuna pole ilmselge, et ehitusload ei riivanud kaebaja õigusi, oleks vald pidanud kaebaja kaasama

ehitusloa menetlusse (haldusmenetluse seaduse § 11 lg 1 p 3, § 40 lg 1). Isegi kui ridaelamute

ehitamine ei ole vastuolus planeeringutega, ei saa välistada, et kaebaja ettepanekute ja vastuväidete

ärakuulamine oleks võinud mõjutada näiteks ridaelamute kavandatavat asukohta soodsamas suunas

(vrd kolleegiumi otsus asjas 3-3-1-42-03, p 30).

12. Eeltoodust tulenevalt jättis ringkonnakohus ekslikult apellatsioonkaebuse osaliselt läbi vaatamata.

Ringkonnakohtu määruse resolutsiooni p 2 tuleb tühistada (HKMS § 230 lg 5 p 2).

II

13. Esialgse õiguskaitse taotluse jättis ringkonnakohus lõpptulemusena õigesti rahuldamata.

Ringkonnakohtu määruse resolutsiooni punkt 3 jääb muutmata (HKMS § 230 lg 5 p 1).

14. Esialgse õiguskaitse vajadust (HKMS § 249 lg 1) tuleb kolleegiumi hinnangul möönda, sest

hoone 3 ehitusloa ning hoonete 1 ja 2 kasutuslubade faktilisi tagajärgi ei ole tõenäoliselt võimalik

mõistlikul viisil kõrvaldada tagantjärele. Kolleegium nõustub aga vastustaja ja kolmanda isiku

väitega, et lubade peatamine oleks ebaproportsionaalne kolmandate isikute suhtes (HKMS § 249

lg 3). Igasugune riive, mis annab aluse halduskohtusse kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse

õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil. Asjakohatu on

kaebaja väide, et kolmandatel isikutel polnud õiguspärast ootust. HKMS § 249 lg 3 ei sätesta, et

kolmandate isikute huvidega tuleks esialgse õiguskaitse menetluses arvestada vaid juhul, kui neil oli

enne kohtumenetlust tekkinud õiguspärane ootus.

15. Hoone 3 ehitamise peatamist ei pea kolleegium põhjendatuks, sest selle valmisehitamisega

põhjustatav kaebaja õiguste täiendav riive saab ka käesoleva määruse p 9 valguses olla vaid vähese

intensiivsusega. Seda hoonet ehitatakse kaebaja kinnistult vaadatuna teiste hoonete taha. Selline riive

ei ole ilmselgelt kaalukam kui märkimisväärne ja kindlasti tekkiv kahju, mida kolmas isik peaks

ehitamise peatamise korral kandma.

Hooned 1 ja 2 on valminud, nende ehitamist ei ole enam võimalik esialgse õiguskaitsega vältida.

Kuigi need elamud paiknevad kaebaja kinnistule lähemal, ei saa ka nende kasutamise füüsilised

mõjud olla esialgsel hinnangul intensiivsed ega mõjutada oluliselt kaebaja omandi käsutamist,

kasutamist ja valdamist ega eraelu. Kodu kasutamise keelamine tähendaks praegusel juhul väga

intensiivset sekkumist ridaelamuboksid omandanud isikute põhiõigustesse.

Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine ei tähenda, et kaebaja õigused jäävad täiesti kaitseta.

Kaebajal on võimalus nõuda kahju hüvitamist, kui ta tõendab, et vastustaja tekitas talle õigusvastaste

ehituslubade andmisega kahju.