3-2-1-118-16 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-118-16

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. november 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Malle Seppik

Kohtuasi

Tallinn RE OÜ hagi Leana Mägi vastu võla nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-6197

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn RE OÜ kassatsioonkaebus

Leana Mägi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Leana Mägi kassatsioonkaebuse hind 3085 eurot 22 senti

Tallinn RE OÜ kassatsioonkaebuse hind 4113 eurot 13 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tallinn RE OÜ, esindaja vandeadvokaat Robert Sarv

Kostja Leana Mägi, esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu

Asja läbivaatamise kuupäev

24. oktoober 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-6197 osas,

milles ringkonnakohus rahuldas Tallinn RE OÜ hagi Leana Mägi vastu 1422 eurot 32 senti

ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas. Saata asi

tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Ringkonnakohtu otsus on jõustunud osas, millega ringkonnakohus mõistis Leana Mägilt

Tallinn RE OÜ kasuks välja 1422 eurot 32 senti üüritasu võlgnevuse katteks.

3. Kostja kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt, hageja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Tagastada kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. Arvata hageja kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn RE OÜ (hageja) esitas 23. aprillil 2015 Harju Maakohtule Leana Mägi (kostja) vastu hagi,

milles palus välja mõista üürilepingust tulenev võlg. Hageja palus hagiavalduse ja selle täpsustuse

kohaselt kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 2253 eurot 77 senti, viivise 1653 eurot 73 senti ja

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel viivise põhinõudelt 0,5% päevas.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja ta esitas ka menetluskulude nimekirja.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 23. aprillil 2014 Tallinnas asuva eluruumi üürilepingu

tähtajaga 31. august 2014. Lepingu lõppemise päeval kostja eluruumi valdust hagejale üle ei andnud

ning jätkas eluruumi kasutamist. Seega muutus üürileping tähtajatuks ning kostja kohustus tasuma

hagejale makseid üürilepingus kokku lepitud tingimustel. Kostja andis eluruumi ning sisustuse

valduse hagejale üle 23. veebruari 2015 üleandmisaktiga.

Kostja ei ole hagejale tasunud tähtaegselt üüri 1422 eurot 32 senti, tarbitud kommunaalteenuste eest

kokku 831 eurot 45 senti (kuni 23. veebruarini 2015) ning viivist.

Üürilepingu p 2.7 järgi on hagejal õigus nõuda kostjalt viivise tasumist arvestusega 0,5% tasumata

summast päevas. Kuna hageja on pidanud kõik kommunaalteenuste võlad ise tasuma ning kandma

teenusepakkujate ees viivise tasumise kohustust, on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu p-s 2.7

sätestatud viivise tasumist. Viivise arvestamise alguspäevaks tuleb pidada iga vastava arve tasumise

tähtaega. Eeltoodust tulenevalt on kostja kohustatud tasuma hagejale viivist hagiavalduse esitamise

seisuga 1656 eurot 73 senti. Hageja nõuab kostjalt viivist ka TsMS § 367 alusel 0,5% päevas

põhinõudelt alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täitmiseni.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Üürileping ei muutunud tähtajatuks. Kostja pöördus korduvalt hageja

poole, kuid hageja pöördumistele ei reageerinud. Kommunaalteenuste tasu nõude asjaolud ei ole

selged nii arvestuse osas kui ka seetõttu, et arved on esitatud kolmandatele isikutele, mitte hagejale.

Viivisekokkulepe (määras 0,5% tasumata summast päevas) on tühine lepingutingimus.

3. Harju Maakohus rahuldas 3. juuli 2015. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 2844 eurot 64 senti, sh põhivõlgnevus 1422 eurot 32 senti ja viivis 1422 eurot 32 senti.

Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kommunaalteenuste võlgnevuse 831 euro 45 sendi ja

sellelt arvestatud viivise saamiseks. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise 0,5%

põhinõudest (1422 eurot 32 senti) päevas alates 4. juulist 2015 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus

jättis menetluskulud poolte endi kanda, v.a hageja tasutud riigilõivu, ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 237 eurot 50 senti tasutud riigilõivu katteks.

Maakohus hindas tõendeid ning leidis, et üürileping muutus pärast 31. augustit 2014 tähtajatuks.

Hageja kinnitusel ei ole kostja tasunud ajavahemiku eest 1. septembrist 2014 kuni 23. veebruarini

2015 üüri 1717 eurot 32 senti. Kostja ei ole vaielnud vastu selle ajavahemiku üüriarvestusele ega ole

väitnud, et on nimetatud summa tasunud. Kuna üürilepingu kohaselt tuli iga kuu tasuda üüri

295 eurot, siis tuleb võlgnevuse suuruse kohta vastuväidete puudumise korral lugeda tõendatuks, et

kostjal on hageja ees üürivõlgnevus kokku 1717 eurot 32 senti. Hageja on tasaarvestanud

üürivõlgnevuse nõude kostja vastu tagatisrahaga 295 eurot. Seega on kostja üürilepingust tulenev

võlgnevus hageja ees 1422 eurot 32 senti.

Maakohus leidis, et hageja kommunaalkulude nõue (Olemar OÜ arvete järgi 617 eurot 19 senti, Eesti

Energia AS-i osutatud teenuste eest 126 eurot 86 senti ja AS-i Eesti Gaas arvete järgi 87 eurot

40 senti) ei ole tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Praegusel juhul oli üürnikul kõrvalkulude

tasumise kohustus (üürilepingu p-d 2.2 ja 2.5). Kuigi hageja kinnitusel on esitatud kõik arved

eluruumi omanikule (Eesti Investorite Grupp OÜ), on Eesti Energia AS-i arvetele märgitud

kohustatud isikuks hoopis Futurum Investment OÜ. AS-i Eesti Gaas ja Olemar OÜ arved on esitatud

Eesti Investorite Grupp OÜ-le, mitte hagejale. Hageja väitel on kostja eest kõrvalkulud kantud, mida

hageja on soovinud tõendada pangaväljavõtetega. Esitatud väljavõtetest ei nähtu aga, et hageja oleks

kostja kommunaalkulusid kandnud, kuivõrd nende järgi on AS-ile Eesti Gaas ja Eesti Energia AS-ile

tasunud arved hoopis Futurum Investment OÜ ja Eesti Investorite Grupp OÜ, seega kolmandad

isikud. Kohus märkis lisaks, et AS-i Eesti Gaas 7. detsembri 2014 arvel on märgitud algnäiduks

23492, kuid 23. veebruari 2015 üleandmisakti kohaselt oli kostja gaasinäit üleandmise hetkel 23453.

Seega on esitatud gaasiarved vastuolus ka tegeliku tarbimisega, s.o arveid on esitatud suuremas

ulatuses, kui kostja saab olla tarbinud.

Hageja ei saa enda nimel nõuda kostjalt välja kolmandate isikute kantud kulutusi. Hageja nõue

kommunaalkulude väljamõistmiseks võiks olla põhjendatud juhul, kui esitatud tõenditest nähtuks

hageja kohustus tasuda üüriobjekti kõrvalkulud kolmandatele isikutele ja hageja oleks sellele

tuginenud. Hagimaterjalidest ja Eesti Investorite Grupp OÜ tõendist ei nähtu hagejal sellise

kohustuse olemasolu ja „allkasutuse" sisu. Kui tegemist oleks üüriobjekti omaniku ja hageja vahelise

üürilepinguga, oleks hagejal kui üürnikul tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 lg-st 1

kõrvalkulude tasumise kohustus üksnes juhul, kui selles oleks kokku lepitud.

Maakohus leidis, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei sisalda tüüptingimusi VÕS § 35 lg 1 mõttes

olenemata sellest, et enamiku tingimusi, sh viivisemäär, võis hageja olla ette valmistanud korduvaks

kasutamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et kasutatud lepingutingimus oli viivisekokkuleppe osas

eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks ja et kostja ei oleks olnud võimeline mõjutama

lepingutingimuse sisu. Isegi kui lugeda viivisekokkulepet tüüptingimuseks, ei oleks see VÕS § 42

lg 1 alusel tühine. Kuigi kokkulepitud viivisemäär on üsna kõrge, ei ole see üürilepingus siiski

tavapäratu ega kahjusta lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi

asjaolusid arvestades kostjat ebamõistlikult. Viivise suurust on kostjal võimalik ise mõjutada oma

kohustusi õigel ajal täites.

Viivise vähendamine VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mis tehakse

võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Maakohtu hinnangul ei olnud alust viivise vähendamiseks

poolte majanduslikust olukorrast tulenevalt. Siiski on võimalik kohtuotsuse seisuga sissenõutavaks

muutunud viivist vähendada, arvestades kohustuse rikkumisest võlausaldajale tekkinud kahjunõude

suurust ja hinnates viivise proportsionaalsust. Kuivõrd viivise eesmärgiks ei ole võlausaldaja

rikastumine, vaid võlgniku mõjutamine rahalist kohustust võimalikult kiiresti täitma, on põhjendatud

mitte mõista kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivist välja rohkem kui

põhinõue, s.o 1422 eurot 32 senti. Kohus pidas võimalikuks rahuldada TsMS § 367 alusel

edasiulatuva viivise nõude põhivõlgnevuselt 1422 eurot 32 senti lepingujärgses määras. Kohus

märkis, et kohtuotsuse tegemise järel lisanduva viivise suurus tuleneb eelkõige kostja enda tegevusest

või tegevusetusest ja kostjal on võimalik vältida viivisenõuet temalt kohtuotsusega välja mõistetud

summa tasumisega.

Arvestades hagi osalist rahuldamist, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda, välja arvatud hageja

tasutud riigilõiv, mis tuleb jätta poolte kanda võrdsetes osades (TsMS § 163 lg 1).

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus

jättis kostjalt hageja kasuks kommunaalteenuste võlgnevuse 831 eurot 45 senti ja sellelt tasumisele

kuuluva viivise välja mõistmata, ning teha selles osas asjas uus otsus. Hageja palus tühistada

maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus jättis 50% riigilõivust hageja kanda ja menetluskulud

poolte endi kanda, ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

5. Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi

rahuldati, ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja maakohtu otsuse

tühistada kostjalt viivise väljamõistmise osas ja vähendada uue otsusega kostjalt väljamõistetud

viivist. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Üürilepingu p 2.7 on tühine tüüptingimus.

7. Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 5. aprilli 2016. a otsusega maakohtu otsuse kommunaalteenuste

tasu nõude rahuldamata jätmise ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ning tegi

tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi põhivõla ja viivise väljamõistmiseks täielikult ning

jättis hagi edasiulatuva viivise väljamõistmiseks rahuldamata. Kokkuvõttes mõistis ringkonnakohus

kostjalt hageja kasuks välja 4507 eurot 54 senti, sh põhivõlgnevus 2253 eurot 77 senti ja viivis

2253 eurot 77 senti, samuti riigilõivu 475 eurot.

Maakohus leidis õigesti, et üürileping muutus tähtajatuks.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu otsusega kõrvalkulude välja mõistmata jätmise osas.

Asjaolu, et kommunaalteenuste osutajad on esitanud arved eluruumi omanikule ja arved on tasunud

kolmandad isikud, ei välista hageja üürilepingust tulenevat nõuet kostja vastu. Kostja ei vaidlustanud

üürilepingust tulenevat kohustust tasuda kommunaalteenuste eest ega ka kommunaalteenuste eest

esitatud arveid. Arved kommunaalteenuste eest on esitatud ajavahemiku eest, mil korter oli kostja

ainuvalduses, ning kommunaalteenuseid on tarbitud kostja ainuvalduses olevate tarbimiskohtade

kaudu. Seega on kostja lisaks üürile kohustatud tasuma üürileandjale ka osutatud kommunaalteenuste

eest ja hagi tuleb kommunaalteenuste võlgnevuse 831 euro 45 sendi väljamõistmiseks rahuldada.

Ringkonnakohus nõustus lõppkokkuvõttes maakohtu järeldusega viivisekokkuleppe kehtivuse osas,

kuid ei nõustunud sellega, et üürilepingut ei saa pidada tüüptingimustel sõlmitud lepinguks. Kostja tõi

välja, et eluruumide üürimine on hageja majandustegevus ja et hageja on üürilepingu varem ette

valmistanud tüüptingimustel korduvaks kasutamiseks. Hageja märkis küll, et ta ei ole võtnud omaks

asjaolu, et ta tegeleb majandus- ja kutsetegevusena eluruumide üürile andmisega, kuid hageja ei ole

seda kostja väidet ka ümber lükanud. Hageja äriregistri kaardilt, mis on avalik teave, nähtub, et

hageja on majandusaasta aruandes näidanud oma põhitegevusalana enda või renditud kinnisvara

üürileandmist ja käitust. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja seaduslik esindaja, et hageja

majandustegevus on äripindade ostmine ja edasimüük ning hagejal on kuni kümme korterit, mida ta

annab üürile. Selliste andmete alusel saab asuda seisukohale, et hageja ette valmistatud ja kostja

suhtes kasutatud üürileping on ette nähtud korduvaks kasutamiseks ja see on tüüptingimustel leping.

Kui ka tegemist on tüüptingimusega, ei saa viivisekokkulepet pidada VÕS § 42 lg 1 alusel tühiseks.

Kuigi kokkulepitud viivisemäär on üsna kõrge, ei ole see kokkulepe siiski üürilepingus tavapäratu

ega kahjusta lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid

arvestades kostjat ebamõistlikult. Viivise suurust on kostjal võimalik ise mõjutada oma kohustusi

õigel ajal täites.

Kostja esitas viivise vähendamise taotluse VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel. Maakohus leidis

põhjendatult, et puudub alus viivise vähendamiseks poolte majanduslikust olukorrast tulenevalt, kuna

kostja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud. Maakohus leidis, et siiski on võimalik kohtuotsuse

seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõuet vähendada, arvestades kohustuse rikkumisest

võlausaldajale tekkinud kahjunõude suurust ja hinnates viivise proportsionaalsust. Maakohus leidis,

et põhjendatud on mitte mõista kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivist välja

rohkem kui põhinõue. Ringkonnakohus jagas seda maakohtu seisukohta, kuid ei nõustunud sellega, et

maakohus pidas võimalikuks rahuldada TsMS § 367 alusel edasiulatuva viivise nõue lepingujärgses

määras. Kohtuotsuse tegemise järel lisanduva viivise suurus ületab ringkonnakohtu otsuse tegemise

aja seisuga uuesti põhinõude suuruse ning selle väljamõistmine ei ole põhjendatud. Hageja ei ole esile

toonud, et tema tegelik kahju on suurem ja seda ei korva põhinõude ulatuses väljamõistetud viivis.

Sellisel juhul peaks viivise kogusumma piirduma põhinõude suurusega.

Kuna hagi kommunaalteenuste tasu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldatakse, tuleb rahuldada ka

vastav viivisenõue. Hageja palub välja mõista ringkonnakohtu otsuse tegemise hetkeks

sissenõutavaks muutunud viivise põhinõude suuruses (831 eurot 45 senti), samuti viivise

edasiulatuvalt alates kohtuotsuse tegemisest arvestusega 0,5% tähtajaks tasumata põhinõudest päevas

kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni. Sarnaselt eespool toodud põhjendustega vähendas

ringkonnakohus kommunaalteenuste võlgnevuselt tasuda tulevat viivist põhinõude suuruseni

(831 eurot 45 senti) ja jättis hageja nõude edasiulatuva viivise väljamõistmiseks rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada (v.a resolutsiooni p 2.1 osas)

ning uue otsusega jätta nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda ning mõista

need kostjalt välja, samuti kohustada kostjat tasuma väljamõistetud põhivõlgnevuselt (2253 eurot

77 senti) viivist 0,5% päevas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

Kaebuse järgi kohaldas ringkonnakohus vääralt TsMS § 367, kui jättis põhinõuet ületava edasiulatuva

viivise välja mõistmata. Kohtupraktika kohaselt ei ole põhjendatud välja mõista juba sissenõutavaks

muutunud viivist, mis ületab põhivõlga, kuid edasiulatuva viivise väljamõistmisel ei ole sellist

piirangut seatud.

Ringkonnakohus oleks pidanud jätma kõik menetluskulud kostja kanda, sest hagi rahuldati täies

ulatuses. Isegi kui jätta edasiulatuv viivis välja mõistmata, on tegu olukorraga, kus hagist

rahuldatakse ca 100%. Menetluskulud tuleks jätta täielikult või vastavas (suuremas) proportsioonis

kostja kanda.

10. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsus muutmata. Riigikohtu uuema praktika valguses (lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-25-16) tuleb

rahuldada kostja kassatsioonkaebus.

11. Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused osaliselt ja uue

otsusega jätta välja mõistmata viivis, kommunaalteenuste tasu (831 eurot 45 senti) ja sellelt

tasumisele kuuluv viivis.

Ringkonnakohus on valesti jätnud tuvastamata viivisekokkuleppe (üürilepingu p 2.7) kui

ebamõistlikult kahjustava tüüptingimuse tühisuse. Ringkonnakohus on tõendeid valesti hinnates

tuvastanud, et kostja on lisaks üürile kohustatud tasuma ka osutatud kommunaalteenuste eest.

Kõrvalkulude arved ei ole esitatud mitte hagejale ehk üürileandjale, vaid kolmandatele isikutele.

12. Hageja leiab, et kostja kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles hagi rahuldati 1422 eurot 32 senti ületavas

osas, samuti menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas, ning asi tuleb saata TsMS § 691

p 2 järgi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt, hageja kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.

14. Kassatsioonkaebustes ei ole vaidlustatud ringkonnakohtu otsust osas, milles rahuldati hageja üüri

maksmise nõue 1422 euro 32 sendi ulatuses. Seega on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi

ringkonnakohtu otsus selles osas jõustunud.

15. Kolleegium vastab esmalt kostja kassatsioonkaebuse väitele, et üürilepingu p 2.7 järgne

kokkulepe viivise tasumiseks on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena tühine. Ringkonnakohus

on tuvastanud, et tegemist on tüüptingimustel sõlmitud kokkuleppega, kuid leidnud, et viivisemäär ei

ole kostjat ebamõistlikult kahjustav. Kolleegium ei nõustu viimati mainitud seisukohaga.

16. VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse

ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale

ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või

muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust.

VÕS § 42 lg 1 kohaselt on selline tüüptingimus tühine. Riigikohus on selgitanud, et tüüptingimustes

sisalduva viivisekokkuleppe ebamõistliku suuruse korral on võimalik järeldada selle kahjustavat

iseloomu VÕS § 42 lg 3 p 5 lauseosa „ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses [---] muud

hüvitist" alusel (vt Riigikohtu 18. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-14, p 11).

17. Riigikohus on varem leidnud, et eelduslikult tuleks VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel hinnata

tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab

kolmekordset seadusjärgset viivisemäära (vt Riigikohtu 10. mai 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

25-16, p 13). Asjast ei nähtu, et kostja oleks sõlminud lepingu oma majandus- või kutsetegevuses.

Seega võib eeldada, et kostja kui füüsiline isik sõlmis lepingu tarbijana lepingu sõlmimise ajal

kehtinud VÕS § 34 ja kehtiva VÕS § 1 lg 5 tähenduses.

Üürilepingu p 2.7 järgne viivisemäär 0,5% päevas tähendab 182,5% suurust aastamäära (võttes aasta

pikkuse määramisel aluseks 365 päeva). Seaduse kohaselt (VÕS § 113 lg 1 teine lause) loetakse

viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub kaheksa protsenti aastas (enne

15. aprilli 2013 kehtinud sõnastuse kohaselt seitse protsenti aastas). VÕS § 94 lg 1 järgseks

intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit (referentsintressimäär).

Arvestades vaidlusalusel ajal kehtinud referentsiintressimäärasid, kohaldunuks asjas seadusjärgne

viivisemäär suurusjärgus 8,05-8,15% aastas (s.o ca 0,022% päevas). Praeguses asjas kokku lepitud

viivisemäär ületab seadusjärgset viivisemäära üle kahekümne kahe korra.

Kolleegium leiab, et sellist selgelt ülemäärast ja tarbijast kostjat ebamõistlikult kahjustavat

viivisemäära saab pidada tühiseks.

18. Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa

kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel (vt ka

Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 24; Riigikohtu 10. mai 2016. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-16, p 13). Seega on ka praegusel juhul hagejal õigus nõuda viivist

üüritasu maksmisega viivitamise eest vaid seaduses sätestatud ulatuses.

19. Teine õiguslik küsimus viivise kohta tuleneb hageja kassatsioonkaebusest ja puudutab

TsMS § 367 ning VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 kohaldamist.

TsMS § 367 esimese lause järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist

kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude

täitmiseni. VÕS § 162 lg 1 järgi, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus

seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige tema kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivist maksma kohustatud isik

nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule.

Riigikohus on varasemas praktikas lepingujärgsele viivisele VÕS § 162 lg 1 ja § 113 lg 8

kohaldamise kohta leidnud, et nimetatud sätetest ei tulene, nagu võiks vähendada üksnes

sissenõutavaks muutunud ja mitte edasiulatuvalt nõutavat viivist, kui kohus on jõudnud põhjendatult

järeldusele, et viivis on ebamõistlikult suur, võrreldes sissenõudja õigustatud huvi ja poolte

majandusliku seisundiga (vt Riigikohtu 25. veebruari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-09, p 10).

Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Järelikult oli ringkonnakohtul õigus vähendada ka

edasiulatuvalt välja mõistetavat lepingujärgset viivist, sh põhinõude suuruseni, kui võlausaldaja ei

tõendanud suuremat kahju (vt põhinõudest suurema viivisenõude tõendamiskoormuse kohta

Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 18). Arvestades otsuse p-des 16-18

märgitut, tuleb asja uuel läbivaatamisel viivise üle otsustamisel siiski arvestada, et hagejal on õigus

nõuda viivist vaid seadusjärgses ulatuses.

20. Järgnevalt lahendab kolleegium kostja kassatsioonkaebuse väite kõrvalkulude ebaõige

väljamõistmise kohta.

Kõrvalkulude (kommunaalkulude) kohta on tuvastatud asjaoludel arveid esitanud kolm

teenusepakkujat. Hageja on hagiavalduse p-s 2.1.8 (I kd, tl 2) väitnud, et ta on kostja eest tasunud

Eesti Energia AS-i arved. AS-i Eesti Gaas ja Olemar OÜ esitatud arvete kohta väitis hageja, et kostjal

on need tasumata (I kd, tl 1−2). Maakohus on otsuses tuvastanud, et Eesti Energia AS-i arved tasus

Futurum Investment OÜ, mitte hageja, ja et AS-i Eesti Gaas arved tasus korteri omanik ehk Eesti

Investorite Grupp OÜ. Olemar OÜ arvete kohta on maakohus tuvastanud, et need on esitatud korteri

omanikule, kuid maakohus ei ole tuvastanud, kas need on tasutud või tasumata. Ringkonnakohus on

leidnud, et kuigi kommunaalteenuste osutajad on esitanud arved eluruumi omanikule ja arved on

tasunud kolmandad isikud, ei välista see hageja üürilepingust tulenevat nõuet kostja vastu, kuna

kostja on kommunaalteenuseid tarbinud. Seega on ringkonnakohus lähtunud mh sellest, et ka

Olemar OÜ arved on tasutud, kuigi ei ole viidanud selle asjaolu tuvastamisel ühelegi tõendile.

21. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, nagu annaksid tuvastatud asjaolud aluse

rahuldada kostja vastu kõrvalkulude väljamõistmiseks esitatud hagi. Tuvastatud asjaolude kohaselt

oli kostjal üürilepingu p-de 2.2 ja 2.5 järgi kohustus tasuda kõrvalkulude eest, kuid lepingu kohaselt

oli kostjal kohustus maksta otse teenusepakkujatele, mitte hagejale (maakohtu otsuse p 15,

ringkonnakohtu otsuse p 39).

Seega saaks hageja kostjalt ennekõike nõuda lepingulise kohustuse täitmist selliselt, et kostja tasuks

kõrvalkulud teenusepakkujatele. Selline nõue oleks hagejal juhul, kui kostja ei oleks kõrvalkulude

tasumise kohustust täitnud ja kui teenusepakkujate arved oleksid maksmata. Praeguses asjas on

hageja küll tuginenud sellele, et kõrvalkulude kohustused on täitmata, kuid tema väidetest ja ka

tuvastatud asjaoludest nähtub, et arved on tegelikult tasutud. Seega on kostja lepinguline kohustus

hageja ees tuvastatud asjaoludel tegelikult täidetud, kuigi seda ei ole täitnud kostja ise.

Hagejal saab olla kostja vastu tagasinõue või kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 78 lg-s 4 sätestatud

asjaoludel või nõue lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 alusel.

Selline nõue saaks hagejal aga olla vaid siis, kui ta oleks ise maksnud kommunaalteenuste eest

kommunaalteenuste osutajatele või hüvitanud kulud neile kolmandatele isikutele, kes need tegelikult

tasusid.

Ringkonnakohtu teistsugune seisukoht ei põhine kehtival õigusel. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud

asjaolusid, mis annaksid alust järeldusele, et hageja õigus nõuda kommunaalkulude tasumist endale

saab tuleneda üürilepingust või põhineb muul õiguslikul alusel, nt nõude loovutamisel.

22. Kolleegiumi arvates pidanuks maakohus hagejale TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 alusel selgitama,

milliste hageja esitatud asjaolude tõendatuse korral oleks võimalik olnud hagi selles osas rahuldada.

Maakohus esitas sellised selgitused alles otsuses. Sellist käitumist heitis hageja maakohtule ette ka

apellatsioonkaebuses, kuid ringkonnakohus ei kõrvaldanud maakohtu eksimust, vaid leidis

menetlusõigust rikkudes hagi rahuldamiseks ebaõige aluse. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejale

tõendamiskoormust selgitada ja anda võimalus tõendeid esitada. Muu hulgas võib olla vajalik välja

selgitada, kas ja kes on tasunud Olemar OÜ esitatud arvete eest. Ringkonnakohtu seisukoht nimetatud

arvete tasumise kohta põhineb TsMS § 654 lg 4 rikkumisel, sest ringkonnakohus ei ole põhjendanud,

millisel tõendil tema järeldus põhineb.

23. Kuivõrd ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistatakse ja asi saadetakse tühistatud osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause

järgi ringkonnakohtu otsustada.

24. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb sellelt tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 esimese lause alusel tagastada. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb sellelt

tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Malle Seppik