3-2-1-105-16 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-105-16

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. november 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Harry Kuusiku hagi ETRE OÜ vastu üüri 78 078 euro

42 sendi või osa sellest ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-42022

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

ETRE OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

15 801 eurot 7 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Harry Kuusik, esindaja vandeadvokaat Ilya Zuev

Kostja ETRE OÜ, esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer

Asja läbivaatamise kuupäev

10. oktoober 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-42022 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Osaühingu Capet Invest pangakontole.

4. Määrata Grandman Law Firm Advokaadibüroo OÜ-le riigieelarvest makstavaks tasuks

Harry Kuusikule Riigikohtus osutatud riigi õigusabi eest 96 eurot (sh käibemaks). Saata

määrus selles osas täitmiseks Eesti Advokatuurile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harry Kuusik (hageja) esitas 10. septembril 2013 Harju Maakohtule ETRE OÜ (kostja) vastu

hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja üüritulu 78 078 eurot 42 senti või alates

3. novembrist 2011 saadud üürist 29,41% ning lisaks üürile ka rikkumisega saadud tulu ja viivise.

Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda, mõistes viimaselt välja hageja tasutud riigilõivu

1200 eurot.

Hagiavalduse kohaselt oli hageja alates 3. novembrist 2011 kuni 11. märtsini 2015 Tallinnas

Raudtee 64 asuva büroohoone kui vallasasja (hoone) 2941/10000 (s.o 29,41%) suuruse mõttelise osa

omanik. Hageja omandiõigus tekkis omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 17 lg 2, Vabariigi

Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kehtestatud „Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise korra" (tagastamise kord) p-de 48 ja 441 ning 3. novembri 2011. a akti alusel. Kostja oli

omandireformi kohustatud subjekt ORAS § 5 lg 1 tähenduses. Hoonealune maa kinnistati 11. märtsil

2015 ja sellest ajast on hageja kinnistu kaasomanik. Kostja on andnud hoones asuvad ruumid ilma

kaasomanike kokkuleppeta üürile, kuid ei andnud hagejale üle õigusvastaselt võõrandatud vara osa

ega ruumide üürile andmisest saadud hageja mõttelise osa suurusele vastavat üüri.

Kostja üürile antud ruumide üür on 5-6 eurot/m² kuus. Hageja mõttelise osa suurust, üüri suurust

6 eurot/m² ja hoone pinda 1053,5 m² arvestades on hagejal õigus saada kostjalt ajavahemiku

3. november 2011 kuni 3. mai 2015 eest kokku 78 078 eurot 42 senti. Kui kostja saadud tegelik üür

on väiksem, peab ta hüvitama hagejale vahe alusetu rikastumise sätete alusel. Hagejal ei ole

kohustust hüvitada kostjale hoonele tehtud kulutusi, kuna hoone renoveerimiseks ei ole projekti ja

ehitusluba ning kostja ei ole ehitamist hagejaga kooskõlastanud. Kõrvalkulud peavad kandma

üürnikud, maamaksu on oma kaasomandiosa suuruse järgi tasunud hageja ise.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda,

kellelt mõista välja kostja menetluskulud 20 942 eurot.

Kostja leidis, et kuna hageja ei ole saanud hoone kui vallasasja omanikuks, ei ole tal õigus esitada

kostja vastu nõudeid aja eest kuni hoonealuse maa kinnistamiseni. Samuti on hageja nõue

ajavahemiku eest enne hagi esitamist vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole kandnud hoonega

seotud kulutusi. Alternatiivselt soovib kostja hageja nõude tasaarvestada kostja tehtud kulutuste

väärtusega. Hageja nõutud viivist tuleb vähendada nullini.

3. Harju Maakohus rahuldas 28. septembri 2015. a otsusega hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja

kasuks välja põhivõla 14 855 eurot 73 senti ja viivise 945 eurot 34 senti ning jaotades menetluskulud

hagi rahuldamise ulatuse järgi, jättes nendest 19% kostja ja 81% hageja kanda. Maakohus määras

hageja menetluskuluks riigilõivu 228 eurot ja kostja menetluskuluks õigusabitasu 12 943 eurot.

Maakohus tasaarvestas poolte menetluskulude hüvitamise kohustused ja mõistis hagejalt kostja

kasuks välja viimase menetluskulu 12 715 eurot. Samuti tasaarvestas maakohus kostja kohustuse

maksta hagejale hüvitist ning hageja kohustuse hüvitada kostja menetluskulud, mille tulemusel

kohustas kostjat maksma hagejale 3086 eurot 7 senti ning alates kohtuotsuse tegemisest viivist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teise lause järgi.

Maakohtu otsuse kohaselt sai hageja hoone kui vallasasja omanikuks asjaõigusseaduse (AÕS) § 92

lg 1 alusel koosmõjus AÕS §-ga 93. Seega olid pooled ajavahemikul 3. novembrist 2011 kuni

10. märtsini 2015 hoone kaasomanikud ning hageja kaasomandiosa suurus oli 2941/10000. Alates

hoonealuse maa kinnistusraamatusse kandmisest on pooled kinnistu kaasomanikud ja hageja on sama

suure mõttelise osa omanik.

Hagejal on AÕS § 72 lg 2 alusel õigus nõuda kostjalt üüritulu jagamist. Ajavahemikus november

2011 kuni mai 2015 oli kostja üüritulu kokku 90 706 eurot 14 senti. Üüritulu hulka ei saa arvata

alates juulist 2014 kahe äriühingu kasutusse antud ruumide eest arvestatud üüri 119 eurot 70 senti

kuus, kuna kostja oli üürnikega leppinud kokku, et ruumide parendamise kulutused tasaarvestatakse

üüriga. Seega saab hageja nõuda kaasomandi osa suurusele vastavat osa 89 497 eurost 55 sendist, s.o

kokku 26 321 eurot 22 senti. Enne hagi esitamist tekkinud üüri osa saamise nõue ei ole vastuolus hea

usu põhimõttega, sest kostja teadis hiljemalt 2. novembril 2011 hageja kaasomandi tekkimisest.

Hageja leiab, et üüritulu võinuks olla suurem sellest, mida kostja sai, ning nõuab lisaks AÕS § 71 lg 2

alusel esitatud üüritulu nõudele 51 757 euro 20 sendi hüvitamist VÕS § 1037 lg-te 1-3 ja § 1039

alusel. Hageja peab selleks tõendama, kui suure osa hoonest sai kostja üürile anda ja millist tulu oli

sellest võimalik saada. Samuti pidi hageja tõendama kostja rikkumise ja hageja arvel rikastumise.

V. Laansoo arvamus ei tõenda hageja väidet, et hoone üüri turuhind oli 5-6 eurot/m². See arvamus on

pealiskaudne, üürihinnaks peetud 3-3,5 eurot/m² ei sisalda kõrvalkulusid ega käibemaksu ning

arvamusest ei nähtu, milliste ruumide alusel on arvamus koostatud. A. Tedre koostatud arvamusega

on tõendatud, et üüritud ruumide turuüür oli kokku 2319 eurot 30 senti, millele lisandusid

kõrvalkulud ja käibemaks. Hoonest oli võimalik üürile anda üksnes 451,6 m². Seega on keskmine üür

5,1 eurot/m². Kuna VÕS §-de 1037 ja 1039 kohaldamise eeldused ei ole täidetud, tuleb hageja

51 757 euro 20 sendi saamise nõue jätta rahuldamata.

Kostja on teinud tasaarvestuse AÕS § 72 lg 4 või § 75 lg 1 alusel. Seega peab kostja tõendama, et

kulutused olid vajalikud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi, st nendega säilitati

hoonet või kaitsti seda täieliku või osalise hävimise eest. Hagejal oli omakorda võimalik näidata, et

hooned ei vajanud kaitset või kostja kulutused ei vastanud märgitud eesmärkidele. Lepingute, arvete,

aruannete ja pangakonto väljavõttega on tõendatud, et kostja tegi ajavahemikus novembrist 2011 kuni

septembrini 2013 kulutusi kokku 32 265 eurot 57 senti. Ekspert E. Sepa hinnangul olid kulutused

sellised, millega säilitati hoonet ja kaitsti seda hävimise eest. Seega olid need vajalikud TsÜS § 63 p 1

tähenduses. Hageja peab nendest hüvitama oma kaasomandi osa suuruse järgi 9489 eurot 30 senti.

Kuna üürnike tehtud 42 559 euro 38 sendi suuruse investeeringuga arvestati üüritulu vähendamisel, ei

tule neid tasaarvestuse tegemisel hinnata. Ajavahemikus juulist 2014 kuni aprillini 2015 tegi kostja

kulutusi kokku 22 137 eurot 47 senti, millest on vajalikud kulutused 6719 eurot 46 senti. Seega tuleb

hageja nõudega tasaarvestada 1976 eurot 19 senti. Planeeringu ja ehitusloa puudumine, kasutusloa

väljastamise minetused, ehitamise ja projekti puudused ega nende kohta kannete puudumine

ehitisregistris ei välista kaasomaniku kohustust hüvitada teisele kaasomanikule kaasomandi esemele

tehtud vajalikke kulutusi. Kuna kostja tasaarvestus on osaliselt edukas, on hageja nõue VÕS § 197

lg 2 järgi lõppenud ja hagi jääb lisaks rahuldamata 11 465 euro 49 sendi ulatuses. Kostja

tasaarvestusest jääb tunnustamata 17 051 eurot 14 senti.

Põhjendatud ei ole vähendada hageja nõutavat viivist nullini. VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

viivise nõudmine saaks olla lubamatu üksnes erandlikel asjaoludel, mida kostja ei ole esitanud.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega mõista kostjalt välja põhivõlg 78 078 eurot 42 senti või alates 3. novembrist 2011 iga kuu

saadud üürist 29,41% ja rikkumisega saadud tulu VÕS § 1039 lg 1 alusel ning viivis. Hageja palus

jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse järgi rikkus maakohus materiaal- ja menetlusõiguse norme. Hageja ei nõustu

maakohtu üüritulu välja mõistmata jätmise kohta avaldatud seisukohtadega. Maakohus ei hinnanud

tõendeid kogumis ega põhjendanud, miks ei ole võimalik arvestada V. Laansoo arvamusega. Hoonest

oli võimalik välja üürida 1053,5 m², mitte 451,6 m², nagu leidis maakohus. Maakohus kohaldas

valesti ka VÕS § 1037 ja § 1039. Maakohus ei võinud arvestada kulutustega, mille tegemiseks ei

olnud kostjal projekte jms. Kostja tasaarvestas hageja nõuded oma kulutuste nõudega ja maakohus

leidis, et kostja kulutused on põhjendatud ja vajalikud TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Hageja ei nõustu

kostja tasaarvestusega, sest kostja tegi kulutusi ebaseaduslikult, ilma ehitusprojekti ja luba omamata.

Nende kulutuste hüvitamise nõudmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kõik kostja tehtud

kulutused ei ole põhjendatud ega vajalikud.

5. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamise ja

menetluskulude jaotuse osas. Kostja palus teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi täielikult

rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda.

Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt tuvastas maakohus valesti, et hageja sai kinnistu kaasomanikuks.

Samuti jättis maakohus valesti arvestamata kostja alternatiivselt esitatud tasaarvestuse ning

hindamata tõendid, millest nähtuvalt oli kostjal kohustus tasuda üürnikele vajalike kulutuste tegemise

eest. Lisaks jättis maakohus tasaarvestusel arvestamata maamaksu, remondi- ja projekteerimiskulu,

lisakulud, elektrisüsteemide järelevalve ning valveteenuse kulu, mida hageja ei vaidlustanud. Hageja

esitas hagiavalduse alles 21 kuud pärast oma väidetava nõude tekkimist. Seega on ajavahemiku

3. detsember 2011 kuni 7. september 2013 eest esitatud nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal

ei ole alust nõuda viivist või tuleb seda vähendada nullini.

6. Pooled vaidlesid teineteise kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 4. aprilli 2016. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebus ja kostja vastuapellatsioonkaebus

rahuldati osaliselt.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et hageja sai hoone kui vallasasja

kaasomanikuks AÕS §-de 92 ja 93 alusel. Hageja omandiõigus tekkis 3. novembril 2011 tagastamise

korra p 441 alusel.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et hoone üüritav pind oli 451,6 m² ja selle keskmine üürihind

5,1 eurot/m², ning hindas õigesti V. Laansoo arvamust üüri turuhinna kohta. Ringkonnakohus leidis,

et maakohus on AÕS § 72 lg 4 kohaldamisega seotud õiguslikke asjaolusid arutanud ja pooltele

tõendamiskoormust õigesti selgitanud. Samuti ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme,

tuvastades E. Sepa arvamuse põhjal, et kostja tegi rekonstrueerimistöid, remonti, hoidis korras

territooriumi, teed ja üldruumid ning tasus üldelektri ja halduskulude eest. Samas tugines maakohus

kostja kulutuste vajalikkuse hindamisel ekslikult eksperdiarvamusele ega hinnanud kulutuste

vajalikkust TsÜS § 63 p 1 ja AÕS § 72 lg 4 järgi. Kulutuste vajalikkuse hindamine on õiguslik

küsimus, mille otsustamine on kohtu, mitte eksperdi pädevuses (tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 293 lg 1). Kostja tasaarvestuse aluseks on järgmised kulutused: kojamehe ja remondimehe

töötasu, üldruumide elekter, üüritavate ruumide remont, valvekulu, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi

renoveerimine, elektripaigaldiste käitlemine, torustike jooksev remont. Lisaks on kostja väitnud, et

hoonet renoveerisid ka üürnikud. On ilmne, et enamik nendest kulutuste liikidest ei ole käsitatavad

asja säilitamiseks vajalike kulutustena. AÕS § 72 lg-s 4 sätestatud toimingud ja kulutused ei saa olla

sellised, mille tegemist saaks sedavõrd kaua edasi lükata, et jõuaks teiste kaasomanikega kokkuleppe

sõlmida või enamuse otsuse hankida. Sellisteks kulutusteks ei saa pidada kulutusi, mida oleks

pidanud juba ammu tegema, kuid mida on pikalt edasi lükatud. Kõiki kasulikke ja põhjendatud

kulutusi ei saa käsitada asja säilitamiseks vajalike kulutustena. Kulutuste vajalikuks hindamisel

AÕS § 72 lg 4 tähenduses tuleb asjaolude alusel otsustada, kas neid kulutusi ei saanud edasi lükata

vähemalt selle ajani, mil oleks saanud teise kaasomanikuga kokkuleppe sõlmida või enamuse otsuse

vastu võtta. Need asjaolud pidi esile tooma ja tõendama kostja. Isegi siis, kui kostja tellitud tööde

hulgas oli asja säilitamiseks vajalikke töid (näiteks kui vee- ja kanalisatsioonisüsteemi renoveerimise

kulutused oleksid olnud põhjendatud torude läbijooksude likvideerimise vajadusega), ei ole kostja

asjaolusid selliselt esitanud, et säilitamiseks vajalikke töid saaks muudest töödest eristada.

Pooled ei vaidle, et hageja ei ole andnud nõusolekut kulutuste tegemiseks ja pooled ei ole kulutuste

tegemises kokku leppinud. Kuna hoone oli kulutuste tegemise ajal hageja ja kostja kaasomandis, ei

ole asjas kaasomanike enamust, kes oleks saanud kulutuste tegemist otsustada. Maakohus oleks

pidanud kostjale selgitama, et ta võib esitada kohtusse hagi (soovi korral samas menetluses

läbivaatamiseks vastuhagina või eraldiseisva hagina, taotledes asjade liitmist) vajalike või

põhjendatud kulutuste tegemiseks nõusolekut või tehtud kulutuste heakskiitmist AÕS § 72 lg 5

alusel. Sellise nõude esitamise ja rahuldamise korral ei ole välistatud, et kostja tasaarvestuse aluseks

olev kulutuste hüvitamise nõue rahuldatakse täielikult. Menetlusökonoomiast tulenevalt ei ole

välistatud menetleda selliseid hagisid samas menetluses. Maakohus on õigesti leidnud, et kulutuste

põhjendatus ei sõltu selles, kas kostjal olid ehitustegevuseks vajalikud load ja kooskõlastused. Kuna

hageja soovib, et kostja hüvitaks talle asja kasutamisest saadud viljad sõltumata nimetatud lubade

olemasolust, ei ole vaja hinnata planeeringu ja lubade vajalikkust või kooskõlastuste ning

projektdokumentatsiooni olemasolu.

Kui kostja ei esita asja uuel läbivaatamisel AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud nõuet, peab maakohus andma

talle võimaluse esitada asjaolud ja tõendid, mille alusel saaks hinnata, millist osa hageja

tasaarvestuses toodud kulutustest saab pidada asja säilitamiseks vajalikeks kulutusteks AÕS § 72 lg 4

tähenduses. Hagejale tuleb anda võimalus vastata kostja seisukohtadele. Asja uuel lahendamisel peab

maakohus hindama ka kostja väidet alates 2014. a juulist üürnikele renoveerimistööde eest tasumise

kohta.

Maakohus leidis põhjendatult, et hageja viivisenõue ei ole esitatud vastuolus hea usu põhimõttega

ning et kostja ei ole tõendanud maamaksu tasumist hageja eest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles

ringkonnakohus saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks ja selgitas, et asja läbivaatamisel tuleb

hinnata, millist osa hageja tasaarvestuses esitatud kulutustest saab lugeda asja säilitamiseks vajalikeks

kulutusteks, ning saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kostja palub jätta

menetluskulud hageja kanda ja mõista temalt välja kostja õigusabikulu 1132 eurot.

Kostja ei vaidlusta ringkonnakohtu otsust osas, milles leiti, et hageja on hoone kaasomanik, ning

hinnati V. Laansoo arvamust ja leiti, et kostja kulutuste põhjendatus ei sõltu ehitustegevuseks vajalike

lubade ja kooskõlastuste olemasolust.

Ringkonnakohus leidis valesti, et hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses kostja kulutuste vajalikkuse.

Hageja ei ole esitanud menetluses vastuväidet kostja tehtud kulutuste iseloomu kohta.

Ringkonnakohus ületas apellatsiooni piire, sest hindas maakohtu hinnatud eksperdiarvamuse ümber

vaatamata sellele, et hageja ei olnud seda vaidlustanud. Kuna kumbki pooltest ei ole vaidlustanud

maakohtu otsust kostja hoonesse tehtud kulutuste vajalikeks kulutusteks pidamise osas, rikkus

ringkonnakohus seda analüüsides TsMS § 651 lg-t 1.

Hageja ajavahemiku 3. detsembri 2011. a kuni 7. septembri 2013. a eest esitatud põhinõue ja

viivisenõue on hea usu põhimõtte vastane ja tuleb seetõttu jätta rahuldamata, sest hageja esitas selle

alles 21 kuud pärast väidetava nõude tekkimist. Alternatiivselt tuleb viivisenõuet vähendada nullini.

9. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda. Hagejale menetlusabi korras määratud esindaja palub määrata kindlaks õigusabi tasu

96 eurot.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kassatsioonkaebus rahuldatakse ja asi saadetakse TsMS § 691 p 2 järgi uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

11. Ringkonnakohus on tühistanud maakohtu otsuse tervikuna ja saatnud asja uueks lahendamiseks

maakohtule ning kostja palub tühistada ringkonnakohtu otsuse maakohtule uueks läbivaatamiseks

saatmise osas. Seega vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas ja millises ulatuses on hagejal õigus

nõuda kostjalt kui teiselt kaasomanikult asja üürile andmisest saadud tulu hüvitamist AÕS § 72 lg 2

järgi ja kas hagejal on kostja vastu VÕS §-dest 1037 või 1039 tulenev nõudeõigus. Samuti vaidlevad

pooled selle üle, kas ja millises ulatuses on kostjal nõue hageja vastu asjale tehtud kulutuste

hüvitamiseks AÕS § 72 lg 4 alusel. Kostja on kassatsioonkaebuses märkinud, et ta ei vaidlusta

ringkonnakohtu seisukohta, et hageja oli vallasasjast hoone kaasomanik.

Kolleegium kontrollib ringkonnakohtu otsust TsMS § 688 lg-te 1 ja 3-4 järgi üksnes osas, mille peale

on kaevatud, arvestades kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel vaid maa- ja ringkonnakohtu

otsusega tuvastatud faktilisi asjaolusid. TsMS § 688 lg 2 järgi ei ole kolleegium seotud

kassatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega.

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei väljunud asja lahendamisel apellatsioonkaebuse piiridest,

kui kontrollis maakohtu otsust kostja kulutuste vajalikkuse osas AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 järgi.

Hageja on apellatsioonkaebuses palunud maakohtu otsuse tühistada mh seetõttu, et tema arvates ei

olnud kostjal õigus tasaarvestust teha, sest kostja kulutused ei olnud põhjendatud. Samuti on hageja

viidanud apellatsioonkaebuses, et maakohus lähtus kostja kulude vajalikkuse hindamisel eeskätt

E. Sepa hinnangust. Seega ei ole ringkonnakohus kostja kulutuste vajalikkuse osas maakohtu otsust

kontrollima asudes TsMS § 651 lg-t 1 rikkunud.

13. Kolleegium leiab aga, et ringkonnakohus on põhjendamatult saatnud asja uueks läbivaatamiseks

maakohtule kostja kulutuste vajalikkuse hindamiseks AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 järgi.

Kolleegium on varem leidnud, et TsMS §-s 2 sätestatud menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes

peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja

esimese astme kohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada (vt Riigikohtu

24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p 12). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on AÕS § 72 lg 4 kohaldamisel pooltega õiguslikke asjaolusid

arutanud ja neile tõendamiskoormust õigesti selgitanud ega ole kostja tehtud tööde ja kulutuste

tuvastamisel menetlusõiguse normi rikkunud. Ringkonnakohus on maakohtule ette heitnud üksnes

kostja kulutuste vajalikkuse kohta hinnangu andmata jätmist, märkides, et kulutuste vajalikkuse

hindamine on õiguslik küsimus, mis on kohtu otsustada. Ringkonnakohus leidis, et on ilmne, et

enamik kostja tasaarvestuse aluseks olevatest kulutustest ei ole käsitatavad asja säilitamiseks vajalike

kulutustena TsÜS § 63 lg 1 tähenduses, kuid kostja ei ole asjaolusid selliselt esitanud, et asja

säilitamiseks vajalikke töid oleks võimalik muudest töödest eristada. Kolleegium ei näe takistusi,

miks ringkonnakohus ei oleks võinud asja ise lahendada, ega mõista, milles seisneb ringkonnakohtu

viidatud probleem, et kostja ei ole asjaolusid selgelt esitanud. Ringkonnakohus ei ole leidnud, et selle

hindamiseks, kas üks või teine kostja tehtud kulutus on vajalik, peaksid pooled esitama ja tõendama

mingeid asjaolusid. Hinnangu sellele, kas üks või teine tehtud töö on vajalik kulutus TsÜS § 63 p 1

mõttes, saab ringkonnakohus ise anda. Ringkonnakohtul on õigus ise ka tuvastada asjaolusid ja

hinnata tõendeid (vt TsMS § 652 lg-d 3-5).

Asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmisega rikkus ringkonnakohus TsMS § 656 lg 2 esimeses

lauses sätestatut, mille kohaselt ei pea ringkonnakohus saatma asja maakohtule uueks arutamiseks,

kui maakohtu rikkumine on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses.

14. Lisaks on kolleegiumi hinnangul ringkonnakohus ekslikult leidnud, et vajalikud on TsÜS § 63 p 1

mõttes üksnes sellised kulutused, mille tegemist ei saa edasi lükata vähemalt selle ajani, mil oleks

saanud teise kaasomanikuga kokkuleppe sõlmida või enamuse otsuse vastu võtta. Väär on siduda

kultuste vajalikkust sellega, kas selleks on kaasomanike kokkulepe või enamuse otsus. Kolleegiumi

on varem leidnud, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda

vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-116-11, p 33). Kolleegiumi arvates kohaldub sama põhimõte ka vee- ja

kanalisatsioonisüsteemile.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kolleegium ka ringkonnakohtu seisukohaga, et vee- ja

kanalisatsioonisüsteemi renoveerimise kulutused oleksid põhjendatud üksnes torude läbijooksude

likvideerimise vajadust puudutavas osas.

Kolleegium selgitab veel, et vajalike kulutuste korral tuleb need hea usu põhimõttest tulenevalt

hüvitada mõistlikus ulatuses. See tähendab, et kulutusi ei hüvitata nende tegijale ulatuses, mis ületab

kulutuste kohalikku keskmist turuhinda (vt Riigikohtu 21. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-66-11, p 11).

15. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kostjal võib olla hageja vastu AÕS § 72 lg-st 5 tulenev

kulutuste tegemiseks nõusoleku saamise või kulutuste tegemise heakskiitmise nõue.

Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 5 järgi õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja

vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Kolleegium selgitab, et see säte reguleerib kaasomanike asja valdamist ja kasutamist ning annab

kaasomanikule õiguse nõuda otseselt asja valdamise ja kasutamisega seotud nõusolekut (nt asja

kasutuskorra kokkuleppimiseks (vt Riigikohtu 8. mai 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13,

p 16), asja muutmiseks (vt Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 15) või

kaasomandi valitsemiseks vajalikeks kokkulepeteks (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23)). AÕS § 72 lg 5 ei anna kaasomanikule õigust nõuda teistelt

kaasomanikelt asjale vajalike kulutuste tegemiseks nõusolekut või tehtud kulutuste tegemise

heakskiitmist. AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse teha vajalikke kulutusi teiste kaasomanike

eelneva nõusolekuta ning kulutusi teinud kaasomanik saab nõuda teistelt kaasomanikelt sama

AÕS § 72 lg 4 alusel kulutuste hüvitamist sõltumata sellest, kas teised kaasomanikud kiidavad

kulutuste tegemise heaks või mitte (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14,

p 16). Muude kulutuste hüvitamiseks võib kaasomanikul olla alust VÕS § 1018 jj järgi (vt Riigikohtu

8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

16. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kolleegiumi otsuses märgitut arvestades

(TsMS § 693 lg 2) võtma hageja apellatsioonkaebuse ja kostja vastuapellatsioonkaebuse alusel

põhjendatud seisukoha, kas ja millises ulatuses on hagi põhjendatud. Muu hulgas peab

ringkonnakohus hindama hageja VÕS §-de 1037 ja 1039 alusel esitatud nõuet. Asja lahendamiseks

tuleb ringkonnakohtul hinnata ka seda, kas ja millises ulatuses on põhjendatud kostja tasaarvestus.

Kolleegium märgib, et kui kostja tegi kaasomandis olevale kinnisasjale kulutusi, mis ei olnud

vajalikud ja kui tal ei olnud selleks seadusest ega tehingust tulenevat kohustust, ei ole välistatud, et

kostjal võiks olla kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 jj alusel. Kuna ringkonnakohus ei ole otsust

tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7 ja § 652 lg 8), peab ta asja uuel

läbivaatamisel hindama kostja esitatud asjaolude alusel, kas kostjal on hageja vastu kulutuste

hüvitamise nõue VÕS § 1018 lg 1, § 1023 lg 1 või § 1024 lg 4 ja § 1042 lg 1 alusel. Selleks peab

ringkonnakohus tegema esmalt selgeks, kas kostja on nende sätete kohaldamise eelduseks olevad

asjaolud esitanud, neile tuginenud ja need tõendanud.

Kolleegium juhib ringkonnakohtu tähelepanu ka sellele, et kostja on väitnud mh seda, et hageja põhi-

ja viivisenõue aja eest enne hagi esitamist on hea usu põhimõtte vastane. Ringkonnakohus on asja

lahendamisel nõustunud maakohtuga, et hageja viivisenõue ei ole hea usu põhimõttega vastuolus,

kuid ei ole avaldanud seisukohta hageja põhinõude kohta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda teha

(vt TsMS § 654 lg 5).

17. Lisaks juhib kolleegium tähelepanu sellele, et ringkonnakohus, leides, et hageja nõue on kostja

tasaarvestust arvestamata põhjendatud, oleks saanud teha reservatsiooniga osaotsuse TsMS § 450 lg 2

järgi.

Ringkonnakohus saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, heites maakohtule ette üksnes

ebaõige otsuse tegemist kostja tasaarvestuse osas. Kuna TsMS § 658 lg 2 on ringkonnakohtu otsuses,

millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, maakohtule asja uuel läbivaatamisel

kohustuslikud üksnes ringkonnakohtu esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel,

ei oleks ringkonnakohtu otsuse kehtima jäämise korral olnud maakohtule kohustuslikud

ringkonnakohtu seisukohad hageja nõude kohta (ilma kostja tasaarvestust arvestamata) (vt Riigikohtu

18. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-14, p 14; 17. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-131-14, p 17; 28. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p 16).

18. Menetluskulude jaotus ja nende rahalise suuruse kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise

lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.

19. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause ja lg 8 esimese lause alusel tagastada selle tasunud isiku pangakontole.

20. Hagejale riigi õigusabi korras määratud esindaja taotlus määrata kindlaks riigi õigusabi tasu

suurus ja hüvitada kassatsiooniastmes õigusabi osutamise kulu 96 eurot (sh käibemaks) tuleb

rahuldada.

Taotluse kohaselt kulus esindajal õigusabi osutamiseks (s.o kostja kassatsioonkaebusega tutvumiseks,

vastuse koostamiseks ja kliendiga asja arutamiseks) kokku kaks tundi. Kolleegium leiab, et riigi

õigusabi osutaja taotluses märgitud ajakulu on põhjendatud ning taotlus tuleb riigi õigusabi seaduse

(RÕS) §-de 22 ja 23 alusel rahuldada. Riigi õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 järgi välja

Eesti Advokatuur.

Henn Jõks, Jaak Luik, Tambet Tampuu