3-2-1-180-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-180-15

Määruse kuupäev

Tartu, 16. juuni 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn

Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

OÜ Robertson Invest avaldus avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu määramiseks ja märkuse kandmiseks

kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015. a määrus

tsiviilasjas nr 2-14-20861

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Ingi Nageli ja Jaano Maaski määruskaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik) Ingi Nagel,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik) Jaano Maask,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Merle Järvala

Vastustaja (avaldaja) OÜ Robertson Invest (registrikood

11340897), seaduslik esindaja Maire Järvala

Puudutatud isik Lembit Toomasson

Puudutatud isik Johannes Mee

Puudutatud isik Ants Vihmand

Puudutatud isik Lembo Piibar

Puudutatud isik Sulev Piibar

Puudutatud isik Zoja Katšajeva

Puudutatud isik Kaidar Kivi

Puudutatud isik Kaarsilla Kinnisvara OÜ (registrikood

10081732), lepinguline esindaja advokaat Anne Tammer

Puudutatud isik Ülenurme vald (vallavalitsuse kaudu)

Asja läbivaatamise kuupäev

18. aprill 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-20861 osas,

millega kohus jättis Klaose kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee talumise kohustuse

eest tasu määramata, samuti osas, millega Robertson Invest OÜ-lt mõisteti Ingi Nageli kasuks

välja lepingulise esindaja kulu 100 eurot ja Ingi Nageli menetluskulud ringkonnakohtus jäeti

tema enda kanda.

2. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-20861 osas,

millega kohus määras Oja kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee talumise kohustuse

eest tasu 300 eurot aastas, samuti osas, millega jäeti Jaano Maaski menetluskulud

ringkonnakohtus tema enda kanda.

3. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. Muus osas jätta ringkonnakohtu määrus muutmata. Riigikohtu määrusega jõustuvad

ringkonnakohtu määruse resolutsiooni p-d 1 ja 2 ning p-s 4 kajastatu järgmises osas:

„1. Määrata juurdepääs Ojaääre kinnistule (registriosa nr 3937204, asukoht Lemmatsi

küla Ülenurme vald Tartumaa) Lemmatsi-Leilovi riigimaanteelt üle järgmiste kinnistute:

Klaose (registriosa nr 514004), Asu (registriosa nr 262804, Ränisoo teelõik 2,

katastritunnus 94901:005:1699), Lina (registriosa nr 569104), Laane (registriosa

nr 568904), Oja (registriosa nr 458604).

2. Juurdepääs Ojaääre kinnistule (registriosa nr 3937204) üle Klaose (registriosa

nr 514004), Asu (registriosa nr 262804), Lina (registriosa nr 569104) ja Laane (registriosa

nr 568904) kinnistute määrata järgmiselt:

2.1. Juurdepääs kulgeb mööda Ränisoo teed (Ülenurme Vallavalitsuse 27. märtsi 2014

määruse nr 8 tähenduses).

2.2. Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukitega.

3. Juurdepääs Ojaääre kinnistule (registriosa nr 3937204) üle Oja kinnistu (registriosa

nr 458604) määrata järgmiselt:

3.1. Juurdepääs kulgeb mööda Ränisoo teed (Ülenurme Vallavalitsuse 27. märtsi 2014

määruse nr 8 tähenduses) ning seejärel Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni (registriosa

nr 3937204) Kallaku kinnistu (registriosa nr 943504) piirist 10 m kaugusel vastavalt

käesoleva määruse lisaks oleval Maa-ameti kaardiserveri väljatrükil märgitule.

3.2. Juurdepääs on tähtajatu, ööpäevaringne, kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukitega ning

sellel liiklemisel kehtib õueala kiirusepiirang.

3.3. Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni rajatav juurdepääs peab vastama ohutusnõuetele.

3.4. Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni rajatava juurdepääsu laius on kuni 3 m.

3.5. Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni juurdepääsu rajamise ja rajatava juurdepääsu

hooldamise kulud kannab Ojaääre kinnistu omanik.

4. Kohustada Ojaääre kinnistu igakordset omanikku taastama Ränisoo tee (Ülenurme

Vallavalitsuse 27. märtsi 2014 määruse nr 8 tähenduses) sõidukiga liiklemiseks vajalik

seisund juhul, kui tee ei ole sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis (sõidukiga läbitav)

tulenevalt Ojaääre kinnistu igakordse omaniku (või temaga seotud isikute) tegevusest

(tegevusetusest).

5. Kohustada Ingi Nagelit, Ants Vihmandit, Johannes Meed ja Lembit Toomassoni andma

nõusolek märkuse kandmiseks vastavalt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade

nr 514004 (Klaose), 262804 (Asu), 569104 (Lina) ja 568904 (Laane) III jakku juurdepääsu

kohta kinnistule registriosa nr-ga 3937204 (Ojaääre) selle igakordse omaniku kasuks

määruse p-s 2 määratud tingimustel. Käesolev määrus asendab Ingi Nageli, Ants

Vihmandi, Johannes Mee ja Lembit Toomassoni tahteavaldusi.

6. Kohustada Jaano Maaski andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosa nr 458604 (Oja) III jakku märkuse kandmiseks juurdepääsu kohta kinnistule

registriosa nr-ga 3937204 (Ojaääre) selle igakordse omaniku kasuks määruse p-s 3

määratud tingimustel. Käesolev määrus asendab Jaano Maaski tahteavaldust.

7. Jätta menetluskulud Robertson Invest OÜ kanda.

8. Välja mõista Robertson Invest OÜ-lt lepingulise esindaja kulu 405 eurot Kaarsilla

Kinnisvara OÜ kasuks. Robertson Invest OÜ-l tasuda hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

9. Käesoleva määruse lahutamatuks lisaks on maa-ameti kaardiserveri väljatrükk, millele

on märgitud juurdepääsu asukoht."

5. Puudutatud isikute Ingi Nageli ja Jaano Maaski määruskaebused rahuldada osaliselt.

6. Tagastada Ingi Nagelile ja Jaano Maaskile määruskaebustelt tasutud kautsjonid.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Robertson Invest OÜ (avaldaja) esitas 30. mail 2014. a Tartu Maakohtule avalduse ja 1. detsembril

2014. a täpsustatud avalduse, milles palus määrata Ojaääre kinnistule 3 m laiuse juurdepääsu

avalikult kasutatavalt teelt üle Oja kinnistu ööpäev läbi ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka

sõidukitega. Avaldaja palus määrata, et juurdepääsutee kulgeks üle Oja, Laane, Lina, Asu ja Klaose

kinnistute Lemmatsi-Leilovi riigimaanteele. Alternatiivselt palus avaldaja määrata juurdepääsu

Lemmatsi-Leilovi riigimaanteele üle Kuusiku I talu kinnistu Kitse katastriüksuse ja Ränisoo tee

katastriüksuse ning Kallaku, Oja, Laane, Lina, Asu ja Klaose kinnistute. Avaldaja palus teha

juurdepääsutee kohta asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse

märkuse.

Avalduse kohaselt on avaldaja Ojaääre kinnistu omanik ja soovib sellele ehitada väikese maja. Teed

kinnistu juurde ei ole, kinnistu ei piirne ühegi teega. Avaldajal on vaja jõuda Ojaääre kinnistuni

avalikult kasutatavalt Lemmatsi-Leilovi riigimaanteelt. Selleks tuleb kõigepealt tagada juurdepääs

Ojaääre kinnistult Ränisoo teeni ning selleks on kaks alternatiivset võimalust. Kuna Ojaääre

katastriüksus tekkis Oja maaüksuse jagamise tulemusena, on esimese alternatiivina Oja kinnistu

omanik kohustatud tagama juurdepääsu üle oma maaüksuse AÕS § 156 lg 2 alusel. Teine

juurdepääsuvõimalus on Kuusiku I talu kinnistu Kitse katastriüksuse kaudu, mis on määratav

AÕS § 156 lg 1 järgi. Kitse katastriüksus on põllumaa, kus ei ole elamuid, seal asuvad elektriliinid ja

mast. Juurdepääs Kitse katastriüksuse kaudu oleks mõistlik, vähekoormav ja odavam kui tee rajamine

Oja kinnistu kaudu. Juurdepääsutee rajamisega seotud kulud on nõus tasuma avaldaja.

2. Oja kinnistu omanik Jaano Maask vaidles avaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole Ojaääre

kinnistul kunagi olnud juurdepääsu avalikule teele üle Oja kinnistu ning AÕS § 156 lg 2 ei ole

seetõttu asjakohane. Tee rajamine üle Oja kinnistu on ka objektiivselt, tehniliselt ja

maakorralduslikult võimatu. Tee rajamisega kaasneks ulatuslik kahju kinnistu olukorra halvenemise

tõttu. Eelkõige oleks mõeldav juurdepääs üle Kaarsilla kinnistu, samuti tuleb kaaluda võimalust

rajada juurdepääsutee üle Kuusiku I talu kinnistu Kitse või Kuusiku katastriüksuste. Kui rajada

juurdepääs üle Oja kinnistu, tuleb nii olemasolev Ränisoo tee lõik kui ka rajatav tee katta tolmuvaba

teekattega. Jaano Maask palus määrata juurdepääsu talumise eest tasu minimaalselt 500 eurot kuus

ning tõsta tasu 10% aastas. Ojaääre kinnistule tuleb seada hüpoteek Oja kinnistu igakordse omaniku

kasuks juurdepääsutasu maksmise tagamiseks koos kohesele sundtäitmisele allumise kohustusega.

3. Ülenurme vald leidis, et kuivõrd Ojaääre katastriüksus tekkis Oja maaüksuse jagamise tulemusena,

tuleb kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning avaldus juurdepääsu rajamiseks üle Oja kinnistu on

põhjendatud.

4. Kuusiku I talu kinnistu kaasomanik Sulev Piibar leidis, et juurdepääs Ojaääre kinnistule tuleks

leida Kuusiku ja Kitse katastriüksuste omanike huve kahjustamata.

Kuusiku I talu kinnistu teine kaasomanik Kaidar Kivi leidis, et avaldaja pääseks tema kinnistu kaudu

oma kinnistule kõige lähemale, kuid tee pikeneb 600 m võrra ja lõpeb õuealal.

Kuusiku I talu kinnistu kolmas kaasomanik Lembo Piibar ei pidanud võimalikuks Ojaääre kinnistule

juurdepääsu rajamist üle oma kinnistu.

5. Kallaku kinnistu omanik Zoja Katšajeva leidis, et juurdepääs üle Oja kinnistu ei ole vastuvõetav,

sest juba praegu on Oja kinnistu ja Zoja Katšajeva õue sissesõidu tee vahele jääva maatüki harimine

raskendatud. Vastuvõetavaks juurdepääsuks on juurdepääs üle Kuusiku I talu kinnistu Kitse

katastriüksuse.

6. Klaose kinnistu omanik Ingi Nagel palus jätta avalduse rahuldamata. Avaldaja ei ole juurdepääsu

alternatiive põhjendanud, samuti ei ole avalduses välja toodud ühtegi tingimust selle kohta, mida

avaldaja pakub puudutatud isikule kinnisasja koormamise eest.

7. Asu kinnistu omanik Ants Vihmand teatas, et tal ei ole rajatava tee ega olemasoleva teekasutuse

suhtes mingeid pretensioone.

8. Lina kinnistu omanik Johannes Mee oli nõus seadma oma kinnistule teeservituudi Ojaääre kinnistu

kasuks tingimusel, et kinnistu igakordne omanik võtab osa teeservituudi alla jääva tee hooldusest ja

remondist.

9. Laane kinnistu omanik Lembit Toomasson seisukohta ei esitanud.

10. Kaarsilla kinnistu omanik Kaarsilla Kinnisvara OÜ vaidles vastu enda puudutatud isikuna

kaasamisele, kuna vaidluse lahendamine ei puuduta tema kinnisasja. Puudutatud isikule kuuluv

Kaarsilla kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega ning selle maatüki kaudu ei ole võimalik

maanteele pääseda. Juurdepääsutee rajamine üle Kaarsilla kinnistu oleks ebamõistlikult kallis. Kõige

otstarbekam oleks juurdepääs mööda Kuusiku ja Kitse katastriüksuste vahelist piiri Ränisoo teele.

11. Tartu Maakohus tegi 2. aprillil 2015. a määruse, millega määras Ojaääre kinnistule juurdepääsu

Lemmatsi-Leilovi riigimaanteelt üle Klaose, Asu, Lina, Laane ja Oja kinnistute.

Kohus määras, et juurdepääs üle Klaose, Asu, Lina ja Laane kinnistute kulgeb Ränisoo teed mööda,

on tasuta, tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukitega.

Üle Oja kinnistu määras kohus juurdepääsu selliselt, et see kulgeb mööda Ränisoo teed ning seejärel

Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni Kallaku kinnistu piirist 10 m kaugusel vastavalt kohtumääruse lisaks

oleval Maa-ameti kaardiserveri väljatrükil märgitule. Juurdepääs on tähtajatu, ööpäevaringne,

kasutamiseks nii jalgsi kui ka sõidukitega ning sellel liiklemisel kehtib õueala kiirusepiirang.

Juurdepääsu tasu osas määras kohus, et Ojaääre kinnistu igakordne omanik on kohustatud tasuma Oja

kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutasu 300 eurot aastas alates juurdepääsuõiguse

kinnistusraamatusse kandmisest. Samuti määras kohus, et Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni rajatav

juurdepääs peab vastama ohutusnõuetele ning kinnistuni rajatava juurdepääsu laius on kuni 3 m.

Ränisoo teelt Ojaääre kinnistuni juurdepääsu rajamise ja rajatava juurdepääsu hooldamise kulud

kannab Ojaääre kinnistu omanik.

Maakohus kohustas Jaano Maaski, Ingi Nagelit, Ants Vihmandit, Johannes Meed ja Lembit

Toomassoni andma nõusolek juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks neile kuuluvate kinnistute

kinnistusregistriosade III jakku Ojaääre kinnistu igakordse omaniku kasuks.

Määrust põhjendades märkis kohus, et juurdepääs Ojaääre kinnistule avalikult kasutatavalt teelt

puudub. Sellele kinnistule on vaja jõuda Lemmatsi-Leilovi riigimaanteelt. Selleks tuleb kõigepealt

tagada juurdepääs Ojaääre kinnistult Ränisoo teele, mis läbib Klaose, Asu, Lina, Laane ja Oja

kinnistuid. Arvestada tuleb sellega, et Ojaääre kinnistu on tekkinud Oja kinnistu jagamisel kaheks

reaalosaks ja avaldaja omandas Oja kinnistu Jaano Maaskilt. Oja ja Ojaääre kinnistu paiknevad

kõrvuti ning kuigi Oja kinnistul ei ole Ojaääre kinnistuni väljakujunenud teed, toimus ühendus

Ojaääre kinnistu eraldamiseni üle praeguse Oja kinnistu. Juurdepääsu täpsema asukoha määramisel

kaalus kohus mõlema kinnisasja omaniku huve.

Maakohus märkis, et andis puudutatud isikutele tähtaja seisukohtade esitamiseks nende kinnistuid

läbiva juurdepääsu tingimuste ja tasu kohta ning hoiatas, et kui seisukohta ei esitata, loeb kohus, et

isikud ei soovi juurdepääsu eest tasu. Ingi Nagel teatas, et soovib igal juhul juurdepääsu eest tasu

ning seda, et määrataks tingimused tee kasutamiseks ja hooldamiseks, kuid ei esitanud ühtki

konkreetset seisukohta ega põhjendust tasu ja muude tingimuste kohta. Kohus leidis, et Klaose

kinnistu omanikule ei tule juurdepääsutasu määrata. Kohus arvestas, et üle Klaose, Asu, Lina ja

Laane kinnistute on juurdepääs mööda olemasolevat Ränisoo teed, mida kasutatakse ka nt Oja,

Kallaku ja Kuusiku I talu kinnistutele saamiseks. Puudub alus arvata, et kui sama teed kasutab ka

avaldaja, siis see suurendaks koormust oluliselt. Samuti arvestas kohus seda, et nendest kinnistutest

Ränisoo tee alla jäävale juurdepääsu pindalale vastav maamaks on vastavalt 50 senti, 0 eurot, 20 senti

ja 20 senti ning teed on seni hooldanud Ülenurme vald, kes kavatseb seda teha ka edaspidi. Asjaolude

muutumise korral on koormatud kinnistu omanikul õigus taotleda juurdepääsutasu ja tingimuste

muutmist.

Oja kinnistul paikneva juurdepääsu eest tasu määramise kohta on maakohus märkinud, et tasu

koosneb kahest komponendist - hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning juurdepääsu talumise

ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Oja kinnistu pindala on 8,15 ha, millest Ränisoo tee alla jääb

0,09 ha, millele vastab maamaks 35 senti. Rajatava juurdepääsu pikkus on ca 180 m ja laius 3 m,

selle alla jääks seega ca 0,054 ha, millele vastab maamaks 21 senti. Rajatava tee alla jääva maa

väärtuseks saab pidada 5400 eurot. Samas ei kaota J. Maask juurdepääsu rajamise korral

omandiõigust teealusele maale. Rajatav juurdepääs on vajalik vaid avaldajale. Tegemist on tähtajatu

ja sisuliselt piiranguteta juurdepääsuga, mis ilmselgelt vähendab Oja kinnistu väärtust ning piirab Oja

kinnistu privaatsust ja kasutamist. Samas tekkis Ojaääre kinnistu Oja kinnistu jagamise tulemusel

ning võõrandamisel pidi J. Maask arvestama sellega, et Ojaääre kinnistule on vajalik ka juurdepääs.

Juurdepääsu rajamise ja rajatava juurdepääsu korrashoiukulud jäävad täies ulatuses avaldaja kanda.

Ränisoo tee puhul on tegemist olemasoleva ja väljakujunenud juurdepääsuga, mida kasutatakse lisaks

teistele kinnistutele pääsemiseks ja mille korrashoiuga on seni tegelenud J. Maask koos Kuusiku I

talu kinnistu omanikuga. Talihooldust on Ränisoo teel teinud vald ja kavatseb seda teha ka edaspidi.

J. Maask ise on nõudnud ühesugust tasu sõltumata sellest, kas juurdepääs kulgeb vaid mööda

olemasolevat teed või tuleb rajada täiendav juurdepääs. Puudub alus arvata, et Ojaääre kinnistule

juurdepääsu võimaldamisega intensiivistuks oluliselt Ränisoo tee kasutamine. Arvestades asjaolusid

kogumis, on põhjendatud määrata Oja kinnistul kulgeva juurdepääsutasu suuruseks 300 eurot aastas.

Kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud muutuvad, on Oja kinnistu omanikul õigus nõuda tasu

muutmist.

Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt välja lepingulise esindaja tasu

Kaarsilla Kinnisvara OÜ kasuks 405 eurot ning Ingi Nageli kasuks 100 eurot.

12. Puudutatud isikud Ingi Nagel ja Jaano Maask esitasid määruskaebused, milles palusid maakohtu

määruse tühistada ja jätta avalduse esitatud kujul rahuldamata.

13. Avaldaja vaidles määruskaebustele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

14. Ringkonnakohus rahuldas 5. oktoobri 2015. a määrusega Ingi Nageli määruskaebuse osaliselt ja

jättis Jaano Maaski määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus täiendas maakohtu määruse

resolutsiooni punktiga, millega pani Ojaääre kinnistu igakordsele omanikule kohustuse taastada

Ränisoo tee sõidukiga liiklemiseks vajalik seisukord juhul, kui tee ei ole sõidukiga liiklemiseks

vajalikus seisundis tulenevalt Ojaääre kinnistu igakordse omaniku või temaga seotud isikute

tegevusest või tegevusetusest. Samuti märkis ringkonnakohus määrust täiendades, et kohtumäärus

asendab Ingi Nageli, Ants Vihmandi, Johannes Mee, Lembit Toomassoni ja Jaano Maaski

tahteavaldusi. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata.

15. Vastuseks Ingi Nageli määruskaebusele märkis ringkonnakohus, et ei pea põhjendatuks kaebuses

esitatud tingimusi, millele peaks juurdepääs kaebaja arvates vastama. Samas pidas ringkonnakohus

õigustatuks määruskaebuse esitaja seisukohta, et kui Ränisoo tee kasutamiskõlbmatuks muutumine

on tingitud Ojaääre kinnistu igakordse omaniku või temaga seotud isikute tegevusest või

tegevusetusest, siis peaks Ojaääre kinnistu igakordne omanik tee kasutamiskõlbliku seisukorra omal

kulul taastama.

Ringkonnakohus ei nõustunud kaebaja seisukohaga, et kuna avalduses ei ole välja toodud, kas

avaldaja on püüdnud juurdepääsu küsimust lahendada kohtuväliselt, siis ei olnud kohtul alust

avaldust menetlusse võtta. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades ei ole

seadusega sätestatud eelnevat kohtuvälise lahendamise kohustuslikku korda ning seetõttu oli avalduse

esitamine kohtule õigustatud.

Ringkonnakohus pidas alusetuks ka määruskaebuse väidet, nagu oleks maakohus juurdepääsu eest

tasu määramisel rikkunud õiglase kohtumõistmise põhimõtet. Maakohus on jätnud õigesti

juurdepääsu eest üle Klaose, Asu, Lina ja Laane kinnistute tasu määramata. Maakohus on määrust

piisavalt põhjendanud ning õige ei ole määruskaebuse esitaja seisukoht, nagu oleksid maakohtu

seisukohad meelevaldsed, paljasõnalised ja põhjendamata. Klaose kinnistu väärtust ei vähenda

asjaolu, et sellel paiknevat Ränisoo teed kasutab lisaks teistele ka avaldaja, sellises ulatuses, et see

õigustaks tasu määramist Ingi Nageli nõutud suuruses. Asjaolu, et teed kasutab avaldaja, ei suurenda

tee koormust oluliselt ega riiva kinnistu omanike õigusi rohkem kui seni. Andmeid selle kohta, kui

palju on Klaose, Asu, Lina ja Laane kinnistute omanikud kandnud kulutusi Ränisoo tee korrashoiuks

ja hooldamiseks, ei ole esitatud ning see ei selgunud ka ringkonnakohtu istungil. Kuna Ränisoo tee

korrashoiu-, hooldus- ja remondikulude kandmine ei ole tõendatud, ei saa panna avaldajale kohustust

neid kanda. Juurdepääsutasu on oma olemuselt hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning hüvitis

juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Lähtudes tasu olemusest, ei saa see olla

kõigi puudutatud isikute suhtes ühesugune.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on Ingi Nageli menetluskulud õigesti kindlaks määranud.

16. Vastuseks Jaano Maaski määruskaebusele märkis ringkonnakohus, et ei nõustu väitega, nagu

oleks maakohus lubanud avaldaja esindajana osaleda menetluses isikul, kellel puudub selleks

seaduses sätestatud õigus. Maakohus on avaldaja esindaja esindusõigust kontrollinud ja leidnud

õigustatult, et esindajal on esindusõigus olemas.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti vaidluse lahendamisel kohaldanud AÕS § 156 lg-t 2

ning määruskaebuses esitatud vastupidised väited on alusetud. Kuna ümbritsevate kinnistute

omanikud ei ole nõus avaldaja alternatiivselt taotletud juurdepääsudega üle enda kinnistute ja Oja

kinnistu omanik peab lubama seadusest tulenevalt juurdepääsu Ojaääre kinnistule oma kinnistu

kaudu, siis on maakohus õigesti jätnud analüüsimata avaldaja alternatiivse taotluse. Määruskaebuse

väidet, et juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ei ole Ojaääre kinnistul üle Oja kinnistu kunagi

olnud, pidas ringkonnakohus alusetuks, kuna enne võõrandamist oli Ojaääre kinnistu Oja kinnistu osa

ning ühendus avalikult kasutatava teega toimus Oja kinnistu kaudu. Juurdepääsutee rajamine üle Oja

kinnistu maakohtu määratud kohas on objektiivselt, tehniliselt ja maakorralduslikult võimalik.

Kitsenduste olemasolu (elektriliinid) ei välista juurdepääsu rajamist. Juurdepääsu asukoht on

maakohtu määrusele lisatud Maa-ameti kaardiserveri väljatrükil tuvastatav ning määruskaebuse

esitaja vastupidine seisukoht on põhjendamatu. Määruskaebusest nähtub, et vastupidiselt oma

väidetele on ka kaebuse esitaja juurdepääsutee asukohast täpselt aru saanud.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et puudub alus panna vallale kohustus eraomandis oleva

Ränisoo tee hooldamiseks, kuna õigusaktidest ei tulene vallale sellist kohustust. Samuti on maakohus

piisavalt põhjendanud, miks ei ole mõistlik kohustada avaldajat rajama juurdepääsuteed tolmuvaba

kattega.

Õiged on ka maakohtu põhjendused Oja kinnistu omanikule määratud juurdepääsutasu suuruse osas.

Maakohus on õigesti märkinud, et kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud muutuvad (nt Ränisoo

tee korrashoiukulud suurenevad vms), on Oja kinnistu omanikul õigus nõuda tasu muutmist.

Põhjendatuks ei saa pidada ka hüpoteegi seadmist Ojaääre kinnistule tasu maksmise tagamiseks koos

kohesele sundtäitmisele allumise kohustusega. Selline taotlus on vastuolus seadusega ning maakohus

on jätnud selle õigesti rahuldamata.

Maakohus on paikvaatluse teinud 6. oktoobril 2014. a ning vaja ei olnud teha täiendavat paikvaatlust

pärast talve lõppu.

Kuna menetlusosalised ei ole kompromissi sõlminud, siis ei ole asjakohased kaebuse väited, mis

käivad Jaano Maaski maakohtus esitatud kompromissi kohta.

17. Ringkonnakohus jättis maakohtu määratud menetluskulude jaotuse muutmata ning vaidluse sisu

arvestades ringkonnakohtus kantud menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172

lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

18. Puudutatud isikud Ingi Nagel ja Jaano Maask esitasid määruskaebused, milles palusid

ringkonnakohtu määruse tühistada ja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

19. Ingi Nageli määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud kohaldanud valesti AÕS § 156 lg-t 1.

Kaebaja soovis juurdepääsu talumise eest tasu, kuid kohtud ei ole seda määranud ega seda küsimust

sisuliselt käsitlenud. Olukorras, kus teeniva kinnisasja omanik vaatamata kohtu ettepanekule ei

avalda, kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu määramise eest saada, peab kohus ise koguma tõendeid,

et määrata kindlaks õiglane tasu. Kohtul on õigus teha menetlusosalistele ka konkreetseid

ettepanekuid. Juurdepääsu määramine vähendab avaldaja kinnistu turuväärtust ja ta soovib

juurdepääsutasu 350 eurot aastas. Asjaolu, et teed kasutavad ka teised isikud, võib mõjutada tasu

suurust, kuid see ei anna alust jätta tasu üldse määramata.

Ringkonnakohus on asja lahendades rikkunud ka menetlusnorme. Menetluskulud on suures osas

jäetud vastuolus TsMS § 172 lg-ga 1 kaebuse esitaja kanda. Arvestades kaebaja kulusid mõlemas

kohtuastmes, on tema enda kanda jäänud menetluskulu 675 eurot (õigusabikulu maakohtus 300 eurot,

õigusabikulu ringkonnakohtus 325 eurot ja riigilõiv 50 eurot). Selline kulude jaotus ei ole õiglane.

Kohtud jätsid menetluskulude jaotamisel põhjendamatult arvestamata selle, et avaldaja ei pöördunud

juurdepääsu lahendamiseks kohtueelselt puudutatud isikute poole. Samuti on ringkonnakohus

täiendanud määrust ja asendanud kaebuse esitaja tahteavalduse märkuse kandmiseks menetluspiire

ületades (TsMS § 651 lg 1). Sellist määrust maakohus ei teinud ja avaldaja maakohtu määrust selles

osas ei vaidlustanud.

20. Jaano Maaski määruskaebuse kohaselt on kohtud kohaldanud valesti AÕS § 156 lg-d 1 ja 2.

Kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et juurdepääsuks oleks pidanud saama teine arutlusel olnud

alternatiiv, kuna üle Oja kinnistu ei ole kunagi juurdepääsu olnud ning Oja kinnistu ise ei ole

ühenduses avaliku teega. Kohtud on jätnud tähelepanuta Maa-ameti väljatrüki kinnistul lasuvate

kitsenduste kohta. Tee rajamisega võetakse kaebuse esitajalt ära märkimisväärne osa maast selle eest

mõistlikku tasu määramata. Tegemist on intensiivse omandipõhiõiguse riivega.

Kohtud on jätnud ebaõigesti Ränisoo teelõigu tasu kinnistute omanikele määramata ja otsuses

käsitlemata. Kohtud on jätnud Ränisoo tee hoolduse kulud kaebaja kanda ega ole tee talumise

kohustuse eest tasu määranud. Kaebaja taotluse kontrollida Ränisoo teelõigu vastupidavust tee-

ehitusmasinate, traktorite vm rasketehnika koormuse talumise kohta on kohtud jätnud põhjendamatult

rahuldamata. Põhjendamata on ka seisukoht, et vallale ei saa panna kohustust teed hooldada

olukorras, kus vald on pidanud kõiki isikuid õigustatuks teed kasutama. Õige ei ole rajada tolmuvaba

katteta teed.

Ringkonnakohus on lubanud avaldaja esindajana menetlusse isiku, kellel puudub kohtumenetluses

osalemiseks vajalik kvalifikatsioon. Läti magistridiplomit ei ole Eestis tunnustatud. Asjatundmatu

esindaja osavõtt menetlusest on viinud ebaselge kohtulahendini, kuna tee asukoht on jäänud üheselt

mõistetavalt kindlaks määramata. Maakohtu määrusele lisatud kaardimaterjali sisust ei ole võimalik

aru saada ja see ei saa olla kinnistusraamatu kande aluseks.

21. Avaldaja vaidles määruskaebustele vastu, palus jätta need rahuldamata ja menetluskulud kaebuste

esitajate kanda.

22. Ingi Nagel pidas Jaano Maaski määruskaebust õigeks osas, milles taotletakse kohtumääruste

tühistamist. Jaano Maask pidas Ingi Nageli määruskaebust põhjendatuks.

23. Puudutatud isik Lembo Piibar leidis, et Jaano Maaski määruskaebus ei ole põhjendatud.

Ülenurme vald pidas mõlemaid määruskaebusi põhjendamatuteks. Teised puudutatud isikud

määruskaebuste kohta seisukohta ei esitanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

24. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 695 järgi

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osaliselt

tühistada.

Ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles jäeti Klaose kinnistu kui teeniva kinnisasja

igakordsele omanikule juurdepääsuõiguse eest tasu määramata. Samuti tuleb määrus tühistada osas,

millega avaldajalt mõisteti Ingi Nageli kasuks välja lepingulise esindaja kulu 100 eurot ning jäeti Ingi

Nageli ringkonnakohtus kantud menetluskulud tema enda kanda.

Ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, millega Ojaääre kinnistu igakordset omanikku

kohustati tasuma Oja kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsuõiguse eest tasu 300 eurot aastas

ning jäeti Jaano Maaski ringkonnakohtus kantud menetluskulud tema enda kanda.

Tühistatud osas tuleb asi saata TsMS § 701 lg 3 teise lause alusel samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Muus osas jätab kolleegium ringkonnakohtu määruse muutmata.

25. Kuna ringkonnakohtu määruse on vaidlustanud üksnes puudutatud isikud Ingi Nagel (Klaose

kinnistu omanik) ja Jaano Maask (Oja kinnistu omanik), kontrollib kolleegium TsMS § 688 lg 1 järgi

ringkonnakohtu lahendi õigsust üksnes Ingi Nageli ja Jaano Maaski määruskaebustes esitatud väidete

ulatuses.

26. Esmalt käsitleb kolleegium teeseaduse (TeeS) kehtetuks tunnistamise tõttu tee korrashoiu

kohustuse ja juurdepääsu eest määratava tasu osas kujunenud õiguslikku olukorda (I), seejärel

käsitleb kolleegium juurdepääsu eest tasu määramisega seotud senise praktika muutmist (II) ning

lahendab puudutatud isikute Ingi Nageli ja Jaano Maaski määruskaebused (III ja IV). Lõpuks

lahendab kolleegium menetluskulude jaotamise küsimused ja teeb menetluslikud otsustused (V).

I

27. AÕS § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei

saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb

arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et

AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsutasu kindlaks määrata ja välja mõista avaldajalt

puudutatud isikute kasuks, et selleks tuleb välja selgitada asjaolud, mis on vajalikud juurdepääsutasu

määramise diskretsiooniotsuse tegemiseks ning et tasu üle otsustamiseks tuleb kohtul kaaluda tasu

määramise põhjendamiseks esitatud erinevaid asjaolusid (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p-d 10-12). Samuti on Riigikohus TeeS § 25

lg-s 4 sätestatud eratee omaniku omandis oleval teel teehoiu korraldamise ja ohutu liiklemise

tingimuste loomise kohustusele ja TeeS § 37 lg-s 3 sätestatud eratee kasutajalt tee kasutamisega

seotud kulude katteks hüvitise nõudmise õigusele osutades leidnud, et teeomanikul on õigus nõuda

tee kasutajatelt tasuna vähemalt TeeS § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutuste

hüvitamist ning et arvestada tuleb ka tee omamisega kaasnevaid kohustusi, mis tulenevad TeeS-st.

Seejuures on eratee omanikul õigus nõuda tee kasutajatelt tasuna vähemalt TeeS § 37 lg 3 järgses

ulatuses tee kasutamisega kaasnevate kulutuste ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vaja minevate

kulutuste hüvitamist ka juhul, kui erateed kasutatakse AÕS § 156 alusel määratud juurdepääsu teena.

Sellisel juhul on määratav hüvitis osaks AÕS § 156 lg 1 kolmandas lauses sätestatud

juurdepääsutasust (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-170-12, p 12; 16. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-11, p 14; 12. oktoobri 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p-d 11 ja 12; 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11,

p 28).

28. Alates 1. juulist 2015. a on TeeS tunnistatud kehtetuks. TeeS tühistanud ehitusseadustiku ja

planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) eelnõu SE 572 seletuskirja kohaselt sisalduvad

edaspidi tee ehitamisele ja teele kui ehitisele kehtestatud nõuded ehitusseadustikus (EhS) ning

liikluskorraldust puudutavad nõuded liiklusseaduses (LS). Seletuskirja järgi ei ole seadusandja

eesmärgiks olnud sisuliste muudatuste tegemine. Seega ei ole võrreldes varasemaga soovitud muuta

ka tee korrashoiu kohustuse ja tee kasutamisega kaasnevate kulutuste jaotamise põhimõtteid

(vt selgitus eelnõu § 52 juures). Kuigi EhS-s ei ole eratee mõistet avatud, võib nii EhSRS eelnõu

seletuskirja (vt nt selgitus eelnõu § 22 juures) kui ka EhS eelnõu SE 555 seletuskirja põhjal

(vt nt selgitus eelnõu § 115 juures) järeldada, et sisuliselt ei ole tahetud muuta varem TeeS §-s 52

sätestatut, mille kohaselt eratee oli tee, mis paikneb juriidilise või füüsilise isiku kinnisasjal.

29. EhS § 3 lg 1 järgi on ehitis inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele

toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada

teistest asjadest. Sama paragrahvi lõike 2 esimese lause kohaselt võib ehtis olla hoone või rajatis.

Rajatisteks on kõik EhS § 3 lg 1 tunnustele vastavad asjad, mis ei ole hooned. Viidatud sätete järgi on

ka tee rajatis, kui see on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv

ning seda saab eristada teistest asjadest. Sellisele teele kohaldub ehitise kohta sätestatu.

Nõuded ehitise seisundile näeb ette EhS § 11 lg 1, mille järgi peab ehitis kogu oma kasutusea vältel

vastama selle kasutamise nõuetele ja olema olemasolu vältel ohutu. Korrashoiu kohustuse sisu on

sätestatud EhS §-s 6, mille järgi hõlmab ehitise korrashoid toiminguid, mille eesmärk on säilitada või

taastada seisund, mille korral ehitis säilitab oma toimivuse ja kasutatavuse ning vastab ehitise

kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele. EhS § 16 lg 1 järgi tuleb ehitise olemasolu

vältel tagada selle ohutu seisund ja kui asjakohane, siis ka visuaalne korrasolek.

EhS § 19 alusel lasub ehitise korrashoiu kohustus ehitise omanikul. EhS § 19 lg 1 kohaselt peab

omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele.

Muuhulgas peab omanik EhS § 19 lg 1 p 4 järgi tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse.

Teeomaniku kohustus tagada tema omandis oleval teel ohutu liiklemine on sätestatud LS § 6 lg-s 4,

mille kohaselt peab liikluse korraldamise ning liikluskorraldusvahendite õige paigutuse ja

korrasoleku tagama teeomanik või teehoiu korraldamise eest vastutav isik.

30. Eespool toodust nähtub, et eratee kui rajatise omaniku kohustused ei ole TeeS kehtetuks

tunnistamisega sisuliselt muutunud ja eratee omanik on ka pärast 1. juulit 2015. a kohustatud

korraldama tema omandis oleval teel teehoidu ning looma tingimused ohutuks liiklemiseks.

Seadusandja tahet seni kehtinud põhimõtted säilitada on selgitatud ka EhS eelnõu SE 555

seletuskirjas, milles on eelnõu § 116 lg-te 5 ja 6 juures märgitud, et TeeS-st tulenenud eratee omaniku

kohustused on üldjoontes üle võetud. Põhjenduses on lisatud ka viide Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

7. juuni 2011. a määruse p-le 28 tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, milles tee omaniku kohustusi on varem

käsitletud.

31. Kuna eratee omaniku eratee korrashoiu ja sellel ohutu liikluse tagamise kohustus on endiselt

säilinud, ei ole TeeS kehtetuks tunnistamine tinginud seniste põhimõtete muutmist osas, mis

puudutab juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse tagamisega tee omanikule kaasnevate kulutuste

hüvitamist. Seega on eratee omanikul jätkuvalt õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna

vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste

hüvitamist. Tasu määramisel kehtivad endiselt Riigikohtu poolt senises praktikas välja kujundatud

põhimõtted, mille järgi tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu suuruse üle otsustamisel

arvestada, millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise

tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste

suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 12; 16. novembri 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-11, p 14; 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p-d 11

ja 12; 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 28). Samuti saab jätkuvalt pidada tee

omamisega kaasnevaks kohustuseks maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab kasutatava

tee pindalale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-

12, p 12).

Riigikohtu varasema seisukoha järgi ei välista eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee

kasutaja vastu asjaolu, et tema ise või mõni muu isik kasutab sama teed (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 12). Sellisel juhul tuleb tasu

suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult

pidada võrdseteks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

170-12, p 12; 16. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-11, p 14). Ka seda seisukohta ei

mõjuta asjaolu, et TeeS tunnistati kehtetuks.

Praeguses asjas ei vaielda selle üle, kellel on juurdepääsutee korrashoidmise kohustus. Seetõttu ei

käsitle kolleegium seda, kellele ja mis asjaoludel saab kohus sellise kohustuse panna.

II

32. Kolleegium peab vajalikuks muuta osaliselt senist praktikat, mis puudutab AÕS § 156 järgi

määratava juurdepääsutasu osana hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse

vähenemise eest.

33. Kolleegium leiab jätkuvalt, et lisaks juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise

kulutuste hüvitamisele peab koormatava kinnisasja omanikule määratav hüvitis põhimõtteliselt

sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja

seepärast tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet

(vt Riigikohtu üldkogu 30. augusti 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-15-10, p 44; 31. märtsi 2011. a otsus

asjas nr 3-3-1-69-09, p 57). Kitsendustega koormatava kinnisasja omaniku ja kitsendustest kasu saaja

huvide tasakaalustamise seisukohalt on hüvitamine põhjendatud. Seda eriti juhtudel, kui riivatakse

tuntavalt omandi sisu ja ulatust, nagu kinnisasja koormamine juurdepääsuga seda üldjuhul teeb.

Sellistel juhtudel on tasu või hüvitise maksmine vajalik proportsionaalsuse taastamiseks. Kui omandi

kitsendustega ei kaasneks põhimõttelist õigust saada kompensatsiooni, muutuks omandi kaitse

illusoorseks ja ebaefektiivseks. Kohustust arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve rõhutab

otsesõnu AÕS § 156 lg 1 neljas lause.

34. Senises praktikas on Riigikohus juurdepääsu eest määratava tasu osaks pidanud ka hüvitist

omandi kitsendamisega kaasneva vara väärtuse vähenemise eest. Riigikohus on leidnud, et

juurdepääsutasu suuruse kindlakstegemisel tuleb arvestada, kui palju väheneb koormatud kinnistu

turuväärtus juurdepääsu olemasolu tõttu (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. oktoobri 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 10; 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 12;

sisuliselt on sellega arvestatud nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. septembril 2005 tsiviilasjas nr 3-2-

1-85-05 ja 27. mail 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-47-08 tehtud otsustes, millega jäeti muutmata madalama

astme kohtute lahendid osas, milles oli mh analüüsitud kinnistu turuväärtuse vähenemist või

suurenemist). Seejuures on Riigikohus selgitanud, et diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu

suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsu

tõttu, kuid eratee omanik, kes peab AÕS § 156 lg 1 järgi lubama teed kasutada teisel isikul, võib

nõuda hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest vaid ulatuses, milles

see on suurem tee kasutamise kulutuste ja tee korrashoiu tagamiseks makstavast hüvitisest

(vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 12).

35. Kolleegium muudab oma senist seisukohta juurdepääsuga koormatud kinnisasja turuväärtuse

vähenemise eest hüvitise arvestamise osas ja leiab, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis

tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest.

36. Senise seisukoha muutmise vajaduse selgituseks märgib kolleegium, et kuigi juurdepääsu

määramine üle koormatava kinnisasja võib selle väärtust vähendada, on vääruse vähenemise arvesse

võtmine juurdepääsu eest määratava tasu ühe osana liiga problemaatiline. Seda näitab mh asjaolu, et

kuigi senises kohtupraktikas on selle komponendiga mõnel juhul püütud arvestada, ei ole siiski selle

arvesse võtmise selget metoodikat välja kujunenud. Erinevalt juurdepääsutee seadmisega kaasnevast

omandiõiguse riivest ja tee korrashoiu kulude katmise vajadusest, mis on perioodilise iseloomuga,

tuleks koormatud kinnisasja väärtuse vähenemine omanikule eelduslikult hüvitada kohe ja ühekordse

maksega. Senises kohtupraktikas ei ole aga tasu osi selliselt eristatud ning kohtud on püüdnud

mahutada kõik tasukomponendid ühte, kindla rahalise suurusega perioodilisse maksesse. Koormatava

kinnisasja väärtuse vähenemisega arvestamise muudab keeruliseks selle hüvitamise korra

kindlaksmääramiseks sobiva lahenduse puudumine. Kuigi juurdepääsuga koormatud ja koormamata

kinnisasja väärtuste vahe on võimalik kohtumenetluses suuremate raskusteta kinnisvara hindamise

abil selgeks teha, põhjustab raskusi kohtulahendis hüvitise maksmise kohustuse täitmise korra

määramine.

Kui lähtuda eeldusest, et hüvitis juurdepääsu talumise eest peaks tervikuna olema perioodiline iga-

aastane rahaline makse, on selle täpse suuruse määramine keeruline ka siis, kui koormatud kinnisasja

väärtuse vähenemise suurus on selgelt tuvastatav, kuna puudub kriteerium, mille järgi määrata

hüvitise osamakseteks jaotamise perioodi. Korduvate samasisuliste kohtuvaidluste pidamise

vältimiseks peaks juurdepääsu õiguse kestus olema üldjuhul ajaliselt piiramatu ja seepärast ei ole

väärtuste vahena tuvastatud summa jaotamine piiramatule ajavahemikule võimalik.

Sama problemaatiline oleks määrata väärtuste vahe tasumine ühekordse maksena, sest see ei pruugiks

olla juurdepääsu taotlejale jõukohane ja võiks nii põhjendamatult piirata tema AÕS § 156 järgse

õiguse teostamist. Lisaks sellele ei pruugi vajadus kohtu määratud juurdepääsu järele olla püsiv ning

asjaolude muutumisel võib selle kasutamine lõppeda. Nt võib vajadus kohtu määratud juurdepääsu

kasutamiseks kaduda juhul, kui kinnistu piirini rajatakse EhS § 92 lg 5 tähenduses avalikult kasutatav

tee või muudetakse mõni juurdepääsu võimaldav eratee EhS § 94 lg 1 järgi avalikult kasutatavaks.

Samuti võib valitseva kinnisasja omanik kaotada huvi senise juurdepääsu vastu juhul, kui ta saavutab

kokkuleppe mõne teise naaberkinnisasja omanikuga ligipääsuks, olgu siis sobivamatel tingimustel

vms põhjusel. Juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on enne seda maksnud juurdepääsuga koormatud

kinnisasja omanikule ühekordse maksega hüvitise kinnisasja väärtuse vähenemise eest, võib tekkida

asjatu vaidlus selle üle, kas ja kui, siis millises ulatuses tuleks tasutud hüvitis tagasi maksta.

Kuna juurdepääsu tegeliku vajalikkuse kestus ei ole üldjuhul prognoositav, oleks problemaatiline ka

väärtuse vähenemise hüvitise jaotamine kindla arvu aastate peale. Sel juhul oleks kohtu määratud

hüvitise maksmise ajavahemiku ja juurdepääsu tegeliku kasutusaja kokkulangemine vähetõenäoline

ja see võiks juurdepääsu kasutamise vajaduse lõppemise korral samuti põhjustada erimeelsusi seni

tasutud hüvitise põhjendatud ulatuse üle.

37. Kohtu poolt AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus

kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale.

Koormatud kinnisasja omaniku jaoks tähendab see kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust

(vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22), mis toob

kaasa juurdepääsu alla jäävas osas kinnisasja ainukasutamise õiguse lõppemise. Selline kitsendus

tähendab, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 mõttes (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19;

30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28).

38. Kohtu poolt juurdepääsu määramine on kitsenduse seisukohast võrreldav AÕS § 148 lg 2 teises

lauses reguleeritud olukorraga, kus on sätestatud kinnisasja omaniku õigus saada hüvitist naabri poolt

ilma asjaõiguseta, kuid heauskselt üle kinnisasja ehitatud ehitise talumise kohustuse eest. Samuti on

juurdepääsu talumise kohustus võrreldav AÕS §-des 158 ja 1581 sätestatud tehnovõrkude ja -rajatiste

talumise kohustusega, mille eest on koormatud kinnisaja omanikul õigus saada perioodilist hüvitist

(vrd nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-189-13, p 16). Ka

neil juhtudel ei ole tegemist eeskätt mitte kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamisega, vaid

kinnisasja ainukasutamise õiguse kaotusega, mis tuleb koormatud kinnistu omanikule õiglases määras

hüvitada. Sarnaselt üle-ehituse ning tehnovõrgu või -rajatise talumise eest määratava perioodilise

hüvitisega võimaldab ka juurdepääsu alla jääva maatüki ainukasutusõiguse perioodiline hüvitamine

arvestada koormatud kinnistu väärtuse võimalikku vähenemist ja aitab seda ära hoida või leevendada.

Samas saab sellise hüvitise tasumise koormatud kinnisasja kasutamise vajaduse lõppemise korral

lõpetada, ilma et kerkiks makstud hüvitise tagasimaksmise küsimust.

Eeltoodud kaalutlusi arvestades peab kolleegium juurdepääsu eest tasu määramisel sobivaks

koormatava kinnisasja igakordsele omanikule perioodilise hüvitise maksmist kinnisasja

ainukasutusõiguse kaotuse eest. Kinnisasja omanik, kes jääb vastavas osas ilma kinnisasja

kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1 mõttes, peab saama selle eest hüvitist. Asja kasutuseeliseks on kõik

need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil.

39. Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada koormatud

kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, kaotab koormatud kinnisasja

omanik juurdepääsu alla jääva maatüki osas võimaluse maad kasutada muul viisil kui juurdepääsuna.

Sellest tulenevalt on kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise

eesmärk tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud

juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul

otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu

saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid

ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles

osas tähtsaid asjaolusid (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2008, a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

41-08, p 23).

Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs

määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab

juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Sellistel juhtudel ei ole põhjust rääkida

koormatud kinnisasja omanikul juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest,

küll aga säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui ta saaks juurdepääsuteed tasuta kasutada. Seda

silmas pidades peab makstav hüvitis kõnealustel juhtudel hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi,

mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise

ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes.

Riigikohus on ka varasemas praktikas selgitanud, et kasutuseelise suuruse määramisel võib

lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu

saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-60-09, p 13; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hindamise aluseks on

kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust

sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. detsembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab

kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka

vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa

kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide

kasutusõiguse väärtust (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).

40. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise

maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Eelkõige tuleb võtta arvesse

seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja jäänud ilma juurdepääsust avalikule teele. Kui

juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist,

võib see anda alust hüvitise vähendamiseks. Kui aga juurdepääsu puudumise on tinginud juurdepääsu

taotlejast sõltunud valitseva kinnisasja tükeldamine või on kinnisasi soetatud teadmisega, et sellele

puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, ei saa juurdepääsu taotleja arvestada sellega, et

juurdepääs tagatakse talle tasuta või hüvitise eest, mis on väiksem, kui summa, mida ta peaks

maksma, arvestades juurdepääsu näol saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes.

Kolleegium kordab oma varasemat seisukohta, et minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja

omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem,

kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2008. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23; vt 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12,

p 12).

III

41. Järgnevalt käsitleb kolleegium puudutatud isiku Ingi Nageli määruskaebust ning leiab, et kohtud

on jätnud valesti Klaose kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu eest tasu määramata. Ingi

Nageli määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada.

42. Riigikohus on varasemas praktikas korduvalt selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb

juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul alati määrata teeniva kinnisasja omanikule

juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista.

Samuti on Riigikohus mitmel korral selgitanud, et tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav

üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi.

Olukorras, kus juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule,

kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus ise koguma tõendeid, et õiglane

juurdepääsutasu kindlaks määrata (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13, p 16; 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 11).

Kohtu selline kohustus tuleneb sellest, et avaldus, millega taotletakse juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele, tuleb TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt lahendada hagita menetluses. Sellest

tulenevalt peab kohus TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise

välja selgitama ja koguma ka vajalikud tõendid. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita

menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele. Sama paragrahvi lg 7 järgi tuleb kohtul kontrollida avalduse vastavust seadusele ja

avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole vastuväiteid esitatud.

43. Tsiviilasja toimikust nähtub, et maakohus on andnud puudutatud isikutele 17. veebruari 2015. a

määrusega seitsmepäevase tähtaja seisukoha esitamiseks üle nende kinnistute kulgeva juurdepääsu

tingimuste ja tasu kohta, mh tasu suuruse ja selle arvutamise aluseks olevate asjaolude kohta. Kohus

on hoiatanud, et kui seisukohta ei esitata, loeb kohus, et koormatavate kinnistute omanikud ei soovi

juurdepääsu eest tasu (II kd, tl 83). Toimikust nähtub samuti, et Klaose kinnistu omanik Ingi Nagel

teatas kohtule 26. veebruari 2015. a menetlusdokumendis, et soovib igal juhul juurdepääsu eest tasu

(II kd, tl 101-102), ning on jäänud menetluses selle seisukoha juurde. Kuna puudutatud isik väljendas

kohtule, et ta soovib juurdepääsu eest tasu, on maakohus ekslikult jätnud Ingi Nagelile juurdepääsu

talumise eest tasu määramiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata, ringkonnakohus ei ole aga

rikkumist kõrvaldanud. Kohtud oleksid pidanud AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud eeldused välja selgitama

ning nendest lähtudes täpsustama Ingi Nageli seisukohti juurdepääsutasu osas, tehes talle mh

ettepaneku esitada tasu suuruse kindlaksmääramiseks vajalikke tõendeid.

44. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul juurdepääsutasu suurus kindlaks määrata ning see

Klaose kinnistu igakordse omaniku kasuks Ojaääre kinnistu igakordselt omanikult välja mõista.

Menetlusosalistele tuleb anda võimalus esitada tasu määramiseks vajalike asjaolude kohta seisukohti

ja tõendeid ning vajadusel peab kohus tõendeid ise koguma.

Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada Klaose kinnistu igakordse omaniku õigusega

saada hüvitist omandiõiguse riive eest, selgitades välja kasutuseelise väärtuse (vt II osa). Samuti tuleb

arvestada eratee omaniku õigusega nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee kasutamisega

kaasnevate ja tee omaniku kohustuse täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist, arvestades mh seda, et

asja materjalidest nähtuvalt kasutab Ränisoo teelõiku juurdepääsuna mitu isikut (vt I osa).

Et Ränisoo teelõiku kasutab juurdepääsuna mitu kinnisasjaomanikku, sh ka koormatud kinnisasja

omanik ise, tuleb juurdepääsutasu suuruse määramisel arvestada ka Riigikohtu varasema

seisukohaga, mille järgi ei välista eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu

asjaolu, et tema ise või mõni muu isik kasutab sama teed (vt otsuse p 31 teine lõik).

45. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et kohus võib tasu määramisel kokkuleppe saavutamise

eesmärgil teha menetlusosalistele ettepanekuid juurdepääsutasu suuruse kohta. Avaldaja ja teeniva

kinnisasja omanik võivad kokku leppida tasu suuruses ka tingimuslikult, st juhuks, kui kohus

rahuldab avalduse ja määrab juurdepääsu vaatamata teeniva kinnisasja omaniku vastuseisule. Selline

võimalus on otsesõnu sätestatud AÕS § 156 lg-s 1. Kui selline kokkulepe saavutatakse, peab kohus

sellega arvestama ega pea juurdepääsutasu määramiseks ise tõendeid koguma. Kui teeniva kinnisasja

omanik on tasu suuruse avaldanud, ei või kohus määrata tasuks juurdepääsu eest sellest suuremat

summat (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13,

p 16; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13,

p 16; 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22).

46. Kolleegium ei nõustu määruskaebuse väitega, nagu oleks ringkonnakohus juurdepääsust

puudutatud isikute tahteavalduste asendamisega ületanud avalduse ja määruskaebuste piire. Avaldaja

on nii 30. mai 2014. a esialgses avalduses kui ka 1. detsembri 2014. a avalduse täienduses palunud

juurdepääsu kandmist kinnistusraamatusse (I kd, tl 3 ja 168). Juurdepääsu kandmiseks

kinnistusraamatusse on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi nõutav kinnisasja

omaniku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa juurdepääsutee kohta kanne tehakse. Seepärast on

nende puudutatud isikute, kelle kinnistuid juurdepääsutee läbib, tahteavalduste asendamine

KRS § 341 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi juurdepääsutee kandmiseks kinnistusraamatusse kohtumääruse

täitmiseks obligatoorne. Pidades silmas kohtulahendi täidetavuse tagamist, ei saa maakohtu lahendis

esinenud kõnealuse puuduse kõrvaldamist ringkonnakohtus pidada menetluspiiridest väljumiseks.

IV

47. Puudutatud isiku Jaano Maaski suhtes tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada osas, mis puudutab

juurdepääsutasu kindlaksmääramist ja menetluskulude jaotust.

Maakohtu määruse põhjenduste järgi ei ole võimalik selgelt mõista, kas kohus on Oja kinnistu

igakordsele omanikule iga-aastase 300 euro suuruse tasu määranud nii Ränisoo teelõigu kui rajatava

juurdepääsu talumise eest ning kuidas on hüvitatud omandiõiguse kitsendus, mis kaasneb

juurdepääsu määramisega üle Oja kinnistu. Ringkonnakohus on maakohtu põhjendustega nõustunud,

ilma et oleks ebaselguse kõrvaldanud. Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb

juurdepääsutasu Oja kinnistu igakordsele omanikule mõista avaldajalt välja nii Ränisoo teelõiku kui

ka rajatavat juurdepääsu arvestades, seda otsuses selgelt märkides. Lisaks sellele tuleb

ringkonnakohtul tasu uuel määramisel arvesse võtta Riigikohtu seisukohti osas, mis puudutavad

koormatud kinnisasja omaniku omandiõiguse riive hüvitamist ja selle juures varasema praktika

muutmist (vt I ja II osa).

48. Muus osas jätab kolleegium Jaano Maaski määruskaebuse rahuldamata. Vastuseks

määruskaebusele märgib kolleegium, et kohtud on väljaspool Ränisoo teed juurdepääsu asukoha

määramisel õigesti kohaldanud AÕS § 156 lg-t 2, mis sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise

tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa

omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma

kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana

väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole

avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et juurdepääsu

määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja

piires, mille kaudu ühendus seni toimus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. mai 2010. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 29; 28. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10).

Kohtud on tuvastanud, et enne Oja kinnistust Ojaääre kinnistu eraldamist oli kinnisasjal ligipääs

avalikult kasutatavale teele olemas ja ühendus on katkenud seetõttu, et Ojaääre kinnistu on Oja

kinnistust eraldatud, ilma et avalikule teele juurdepääsu küsimust oleks lahendatud. Seda arvestades

on kohtud õigesti taganud AÕS § 156 lg 2 alusel ühenduse avalikult kasutatavale teele üle Oja

kinnistu, kaaludes, milline juurdepääsu asukoht on Oja kinnistu omanikule kõige vähem koormav.

Seejuures ei ole oluline, et Oja kinnistult pääses avalikult kasutatavale teele teiste kinnistute kaudu.

49. Kohtud on üle Oja kinnistu juurdepääsu määramisel õigesti arvestanud avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal

avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja

juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 21. mai 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25;

27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16). Kolleegium nõustub kohtutega, et

juurdepääsu lubamine Oja kinnistu kaudu ei takista seda kinnistut sihipäraselt kasutamast ning

puudutatud isiku Jaano Maaski põhjendused juurdepääsu keelamiseks ei kaalu üles avaldaja huvi

pääseda oma kinnisasjale ja tagada selle korrapärane majandamine. Kolleegium arvestab

määruskaebuse lahendamisel seda, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike huvide

kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui

kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 26. oktoobri 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22).

Kolleegium leiab, et kohtud ei ole Oja kinnistu kaudu juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramisel

diskretsiooni piire ületanud, samuti ei ole kohtud asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel

rikkunud menetlusõiguse norme. TsMS § 688 lg-test 3-5 tuleneb, et Riigikohtul ei ole pädevust ise

asjaolusid tuvastada ja tõendeid hinnata.

50. Määruskaebuse väide, et kohtute määratud asukohta ei ole õige juurdepääsuteed rajada, kuna seal

ei ole kunagi teed olnud, ei anna alust juurdepääsu asukohta muuta. AÕS § 156 lg-te 1 ja 2 järgi ei

eelda juurdepääsu määramise nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas juba paikneks

tee. Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks (vt ka Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 31).

51. Määruskaebuses esitatud seisukoht, et maakohtu määruse ja sellele lisatud kaardimaterjali järgi ei

ole juurdepääsu asukoht Oja kinnistul üheselt selge, ei ole põhjendatud. Kolleegiumi hinnangul on

maakohtu ja ringkonnakohtu määruste resolutsioonid piisavalt selgelt sõnastatud ja tee asukoht on

maakohtu otsusele lisatud Maa-ameti kaardiserveri väljatrükil hõlpsasti arusaadav.

Samas on ringkonnakohtu lahendi resolutsiooni p 10 kohaselt selle lahutamatuks lisaks Maa-ameti

kaardiserveri väljatrükk, mis ringkonnakohtu otsusele on ekslikult jäetud lisamata. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb see viga kõrvaldada.

52. Määruskaebuse väide, et avaldaja esindajal puudus kohtumenetluses osalemiseks vajalik

kvalifikatsioon, ei pea samuti paika. Kohtud on kontrollinud avaldaja esindaja kvalifikatsiooni

esitatud haridust tõendavate dokumentide alusel (I kd, tl 11-12) ja leidnud õigesti, et Sergei

Desjatnikovi haridus vastab TsMS § 218 lg 1 p 2 nõuetele.

V

53. Kuna Ingi Nageli määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja menetlus juurdepääsutasu

kindlaksmääramise osas jätkub apellatsioonimenetluses, tuleb ringkonnakohtul TsMS § 173 lg 3 teise

lause järgi lahendada uuesti ka avaldajalt puudutatud isikute Ingi Nageli ja Jaano Maaski kasuks välja

mõistetud menetluskulude ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotamise küsimus, aga samuti

otsustada Riigikohtus kantud menetluskulude jaotuse üle. Et menetluskulude kindlaksmääramine

selles osas sõltub asja uue lahendamise tulemusest, jätab kolleegium tähelepanuta Ingi Nageli ja

Jaano Maaski etteheited, mis puudutavad menetluskulude senist kindlaksmääramist. Teisi

menetlusosalisi puudutavas osas jätab kolleegium menetluskulude jaotuse muutmata.

54. Puudutatud isikute Ingi Nageli ja Jaano Maaski määruskaebuste osalise rahuldamise tõttu tuleb

neile määruskaebuste esitamisel tasutud kassatsioonikautsjonid TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu