3-2-1-24-16 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-24-16

Otsuse kuupäev

Tartu,9. juuni 2016. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

Kaupo Rätsepa (Rätsepp) hagi Jan Gunnar Öivind

Anderssoni (Andersson) vastu 16 000 euro ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. detsembri 2015 otsus tsiviilasjas

nr 2-14-58188

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jan Gunnar Öivind Anderssoni kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Kassatsioonkaebuse hind 18 446 eurot 40 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Kaupo Rätsepp

Kostja Jan Gunnar Öivind Andersson, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Sven Veltmann

Asja läbivaatamise kuupäev

11. aprill 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. detsembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-14-58188.

Saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Thor Advokaadibüroo OÜ-le Jan Gunnar Öivind Anderssoni

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaupo Rätsepp (hageja) esitas 29. septembril 2014 Harju Maakohtule Jan Gunnar Öivind

Anderssoni (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt välja 16 000 eurot ja viivise.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 2013 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu

(eelmüügileping), mille p 3.1 kohaselt kohustus hageja omal kulul tagama, et hiljemalt

15. septembriks 2013 oleks lepingu esemel lõpuni välja ehitatud projektijärgne saun, aurusaun,

basseiniruum, garaaž ja trepipiire. Kostja kohustus pärast korteri otsese valduse saamist tagama

hagejale võimaluse nimetatud töid teha, sh juurdepääsu kinnistule ja hoonesse. Lisaks avaldasid

pooled eelmüügilepingu p-s 3.2, et kostja on tutvunud sama lepingu p-s 3.1 nimetatud projektiga ja

on teadlik selle sisust. Eelmüügilepingu p 3.3 järgi kohustus hageja tagama, et p-s 3.1 nimetatud tööd

tehakse head ehitustava ning üldtunnustatud ehitusreegleid järgides, et järgitakse ja peetakse kinni

projekteerimis- ja ehitusnormidest ning -standarditest. 14. augustil 2013 sõlmisid pooled

korteriomandi müügilepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu (müügileping). Müügilepingu

p 2.7 järgi kohustus ostja ostuhinnast 16 000 eurot tasuma müüjale hiljemalt 15. septembril 2013

tingimusel, et nimetatud kuupäevaks on lõpetatud eelmüügilepingu p-s 3.1 loetletud ehitustööd.

Samas punktis leppisid pooled kokku, et kui nimetatud kuupäevaks ei ole ehitustööd lõpetatud, on

kostjal õigus jätta ostuhinnast 16 000 eurot tasumata hüvitisena tegemata tööde eest. Seega seisnes

lepingu punkti 2.7 mõte selles, et kui hageja jätab mõne punktis 3.1 kokkulepitud objekti ehitamata,

on võimalik kostjal see ise välja ehitada, ehk kokkulepitud objektide väljaehitamise n-ö tagamises.

Korteriomandi valduse andis hageja kostjale üle 2. septembril 2013. Kokkulepitud tööd olid enne

15. septembrit 2013 täielikult tehtud või ei olnud need (st trepipiirde väljaehitamine) lõppenud kostja

tõttu. Kuigi kostja ei nõustunud vormistama tehtud tööde kohta üleandmise-vastuvõtmise akte, on

tööde lõpetamine või nende lõpetamise takistamine tõendatud. Kostja väited vastunõuetest on

paljasõnalised. Kokkulepitud tööde kohta ei ole koostatud ehitusprojekte. Peale notariaalsete

lepingute puudusid poolte vahel muud kokkulepped. Korteriomand ei olnud müügilepingu sõlmimisel

uus, vaid juba üle kuue aasta olnud hageja igapäevases kasutuses. Kostja ei esitanud õigel ajal

nõudeid väidetavate puuduste kohta. Kokkulepitud tööd tuleb lugeda valminuks ka siis, kui need

sisaldavad vaid ebaolulisi puudusi. Isegi kui töödes esineb puudusi, ei ole õigustatud kogu

16 000 euro tasumata jätmine. Mitmete väidetavate puuduste kohta ei olnud pooltel kokkulepet.

Hageja on teinud lisatöid. Tasumata 16 000 eurot ei olnud leppetrahv. Rahasumma pidi katma

kokkulepitud ehitustööde tegemise, kui hageja oleks jätnud need tegemata. Kui kohus peaks käsitama

16 000 euro kokkulepet leppetrahvina, taotleb hageja leppetrahvi vähendamist. Leppetrahvi

mõistlikuks suuruseks oleks 2000-3000 eurot.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et eelmüügilepingus reguleeritud tööd ei ole valmis, mistõttu ei ole töövõtja tasunõue

muutunud sissenõutavaks. Hageja ei ole tõendanud tööde valmimist ega seda, et ta oleks püüdnud

töid üle anda. Kostja ei keelanud õigusvastaselt trepipiirde paigaldamist. Hageja peab tõendama, et

trepipiire vastas projektile. Kostja esitas 2014. a septembris koostatud eksperdihinnangu, mis

kinnitab, et tööd on tehtud niivõrd puudulikult, et neid ei saa lugeda valminuks. Poolte e-kirjavahetus

kinnitab, et tööd ei olnud 15. septembril 2013 valmis. Kostja õigus jätta valmimata tööde eest

tasumata tuleneb müügilepingu p-st 2.7. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid kokku

lisatöödes. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur.

Kui kohus leiab, et hagejal on rahaline nõue kostja vastu, esitas kostja alternatiivselt

tasaarvestusavalduse. Kostja on eelmüügilepingus nimetatud tööde tegemise eest juba tasunud

hagejale 19 000 eurot ja kokku seega juba 220 000 eurot. Lepingute järgi tulnuks kostjal hagejale

tasuda vaid 217 000 eurot koos käesolevas menetluses nõutava 16 000 euroga. Seega on kostja

tasunud kokkulepitust 19 000 eurot rohkem. Kostja tasaarvestab oma 19 000 euro suuruse nõude

hageja vastu hageja nõudega kostja vastu 16 000 eurot katvas osas. Hageja on õigustatud nõudma

kostjalt kokku üksnes 201 000 eurot.

3. Harju Maakohus rahuldas 4. veebruari 2015. a otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 8000 eurot, viivise 206 eurot 40 senti ja põhinõudelt viivise võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jäeti

poolte endi kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on eelmüügilepingus sisalduva erikokkuleppe puhul tegemist

VÕS 36. peatükis sätestatud töövõtulepinguga, mille alusel tehtud tööde eest makstav tasu on

arvestatud müügihinna sisse ja tasumise tingimused sisalduvad müügilepingu p-des 2.1-2.3.

Müügilepingu p 2.7 kohaselt on eraldi kokku lepitud tingimus, mille korral tuleb ostuhinnast tasuda

ka 16 000 eurot. Kokkuleppe osa, mille kohaselt on ostjal õigus jätta ostuhinnast 16 000 eurot

tasumata hüvitisena tegemata tööde eest, on käsitatav leppetrahvina. Ostuhinna osa tasumise kohustus

on seatud üheselt sõltuvusse ehitustööde tähtaegsest lõpetamisest.

Kohus leidis, et ei ole tõendatud, et garaaži, sauna, aurusauna ja basseiniruumi valmisehitamiseks

ning trepipiirde paigaldamiseks tehtud tööd ei vasta lepingutingimustele. Kohtule ei esitatud

eelmüügilepingus viidatud projekti. Samuti ei ole valduse üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud, et

projekt oleks kostjale üle antud. Kostja esitatud eksperdihinnang hõlmab suuremat hulka töid, kui oli

kokku lepitud, st hinnang on antud ka enne eellepingu sõlmimist tehtud ehitustöödele. Üleandmise-

vastuvõtmise aktis kinnitas kostja, et lepingu ese vastab müügilepingu tingimustele. Seetõttu on enne

eellepingu sõlmimist tehtud tööde osas hinnang asjakohatu. Kuna hinnang on koostatud kokkulepitud

tähtajast aasta hiljem, ei ole sellega tõendatud, et osa väidetud puudustest oli olemas juba

15. septembril 2013. Tööde tegemine on tõendatud tunnistajate ütlustega ning eksperdihinnanguga.

Kostja on tööd kasutusse võtnud. Seetõttu tuleb tööd lugeda valminuks.

Ehitustööde eest tasu väljamõistmiseks ei piisa vaid töö tegemise tuvastamisest. Lisaks

töövõtulepingu täitmisele on vajalik tuvastada, et kostja võttis tööd vastu või keeldus vastuvõtmisest

alusetult. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole kostjale kokkulepitud töid üle andnud aktiga.

Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et kostja oleks alusetult keeldunud võtma valmis tööd vastu

talle selleks hageja antud mõistliku tähtaja jooksul. Seega ei antud kokkulepitud töid üle hiljemalt

15. septembril 2013. Seega puudus alus tasu väljamõistmiseks.

Hagi tuleb rahuldada siiski osaliselt. Hageja on taotlenud leppetrahvi vähendamist. Kostja nimetatud

puudused ei ole tõendatud. Hageja ei vastuta selle eest, et trepipiire ei valminud tähtaegselt. Kostja

takistas trepipiirde paigaldamistöö lõpetamist. Arvestuslikult on trepipiirde osa kokkulepitud tasust

1/5, s.o 3200 eurot. Kuivõrd hageja tehtud tööd on kostja kasutuses, tuleb leppetrahvi täiendavalt

vähendada. Kohus pidas mõistlikuks vähendada leppetrahvi 50%, s.o 8000 euro võrra, millest

3200 eurot on trepipiirde eest ja 4800 eurot on kokku sauna, aurusauna, basseiniruumi ja garaaži eest.

Kostja tasaarvestusavaldus tuleb jätta rahuldamata. Kostjal ei ole hageja vastu 19 000 euro suurust

nõuet. Hageja on allkirjastanud kviitungi, mille kohaselt ta on kostjalt saanud 20 000 eurot,

sh 19 000 eurot hüvitiseks lisatööde eest, mis tehti ruumide lõpetamiseks vastavalt kokkuleppele;

samuti on kostja tasunud hagejale 180 000 eurot ja 20 000 eurot. Kostja on kahe lepingu alusel kokku

tasunud hagejale 201 000 eurot ning 16 000 euro tasumise on pooled kokku leppinud müügilepingu

p-s 2.7. Ei ole tõendatud, et kostja on 4. juulil 2013 tasunud hagejale 19 000 eurot kokkulepitud

ostuhinna katteks. Müügilepingu kohaselt oli 14. augustil 2013 ostuhinnast tasumata 16 000 eurot.

Kuivõrd hageja ja kostja vahel oli menetluses avaldatud asjaoludest tulenevalt tihe koostöö samas

elamus tehtavate muude ehitus- või remonditööde osas, siis pidas kohus usutavaks, et 19 000 euro

tasumiseks oli muu, käesolevasse menetlusse mittepuutuv kokkulepe.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

hagi rahuldamise osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata või alternatiivselt

saata asi selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja

kanda.

Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja

kanda.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada hagi rahuldamata jätmise osas ja teha uus otsus, millega hagi täielikult rahuldada.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 16. detsembri 2015. a otsusega vastuapellatsioonkaebuse ja

jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles kohus

jättis hagi rahuldamata, ja menetluskulude jaotuse osas, samuti muutis muus osas osaliselt otsuse

materiaalõiguslikke põhjendusi. Ringkonnakohus rahuldas hagi täies ulatuses. Menetluskulud jättis

ringkonnakohus kostja kanda, samuti määras ringkonnakohus menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb 3. juuli 2013 lepingu erikokkulepet punktis 3

käsitada kui töövõtusuhet. Ringkonnakohus leidis ka, et hagetavat 16 000 eurot ei saa kvalifitseerida

leppetrahvina VÕS § 158 mõttes. Vaidlusaluse müügilepingu p-s 2.7 (kogumis punktidega 2.5 ja 2.6)

on käsitletud ostuhinda, millest osa saamine on seotud kokkulepitud tööde tähtaegse lõpetamisega.

Vaidluse lahendamiseks tuli töövõtulepingu regulatsiooni kasutades tuvastada, kas kokkulepitud

tingimus (kokkulepitud tööde tähtajaks lõpetamine) saabus ja kas ostjal tekkis kohustus viimane osa

ostuhinnast tasuda. Maakohtu järeldusi tööde lõpetatuse ja puuduste ulatuse kohta kinnitas ka

ringkonnakohtu määratud ekspert (III kd, tl-d 19-23). Sauna, aurusauna, basseiniruumi ja garaaži osas

kokkulepitud tööd olid tähtaegselt valmis, kuigi puudustega. Kostja rikkus trepipiirde

paigaldamistöid takistades oma kohustust tagada võimalus töid teha. Tunnistajate ütlused olid

lubatavad. Maakohus hindas tööde lõpetatuse kohta hinnangut andes kogumis kõiki tõendeid

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Kuna hageja on oma kohustust (lõpetada kõik tööd hiljemalt 15. septembril 2013) rikkunud kostjast

tulenevatel asjaoludel, siis puudub kostjal VÕS § 110 lg 1 p 2 alusel õigus keelduda oma kohustuse

(ostuhinnast 16 000 euro maksmine) täitmisest. Hagejal oli õigus nõuda raha maksmist. Töödes

esinenud puudusi kõrvaldama kohustamiseks või puuduste kõrvaldamise tõttu tekkinud vastunõudeid

kostja käesolevas menetluses ei esitanud. Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust, kui

jättis viivisenõude osalise rahuldamata jätmise põhjendamata. Viivisenõue tuleb rahuldada kogu

hagetava perioodi ulatuses (alates 1. oktoobrist 2013).

Maakohus on kostja tasaarvestusavaldust menetlenud vastuoluliselt. Maakohus jättis esialgu kostja

taotluse asja arutamise uuendamiseks ja tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata (II kd, tl 60-63). Kohus

ei andnud hagejale tähtaega tasaarvestusavaldusele vastamiseks. Sellele vaatamata analüüsis kohus

otsuses tasaarvestusavaldust koos kostja esitatud dokumentaalsete tõenditega. Lähtudes sellest, et

pooled ei vaidle 19 000 euro sularahas üleandmise fakti üle, hageja ei vaidlustanud

tasaarvestusavalduse menetlemist ja hagejal oli võimalik esitada vastuväiteid

apellatsioonimenetluses, võttis ringkonnakohus kostja tõendid vastu, andis pooltele istungil sellest

teada ning võttis seisukoha tasaarvestusavalduse lahendamise kohta.

Kostja ei suutnud tõendada, et tal oleks hagi rahuldamise korral õiguslik alus saada hagejalt tagasi

viimasele 4. juulil 2013 üle antud 19 000 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et kokkulepitud tööde

tegemiseks andis kostja hagejale 4. juulil 2013 sularahas üle 19 000 eurot. Asjas kogutud tõendid ja

tuvastatud elulised asjaolud ei toeta kostja väidet, et poolte tahteks oli arvata 19 000 eurot ostuhinna

hulka. Lisaks on müügilepingu tekstiga tõendatud, et vahetult pärast 19 000 euro üleandmist ei

lugenud pooled seda ostuhinna sisse. Mh kinnitasid pooled, et lepingu allkirjastamise seisuga oli

hageja saanud ostuhinnast kätte 181 000 eurot. Arvestades, et 1000 euroga samal ajal oli kostja üle

andnud ja hageja saanud ka 19 000 eurot, siis ei ole eluliselt usutav, et notari juures lepinguteksti

kooskõlastades jäi suurem rahasumma tähelepanuta. Väidet, et tegelikkuses on hagejal kogu ostuhind

käes (ja lisaks veel 3000 eurot) ka vaidlusaluse 16 000 eurota, ei esitanud kostja kohtueelses

kirjavahetuses, vastuses hagile või vande all antud seletuses maakohtu istungil, vaid alles pärast

sisulise arutamise lõppu. Selline ajaline vahe toimingu ja sellele antud tõlgenduse vahel ei lisa

viimasele kohtu jaoks veenvust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada täielikult ringkonnakohtu otsus ja teha uus otsus,

millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse

norme. Esiteks on kohus hinnanud tsiviilasja tõendeid valikuliselt ja vastuoluliselt. Tunnistajate

ütlustes on tõsised lahkarvamused. Hagejaga seotud tunnistajate ütlused tuleb jätta tähelepanuta, sest

need on ilmselgelt ebausaldusväärsed. Ringkonnakohtu lahendist ei nähtu tunnistajate ütluste ja

eksperdihinnangu analüüsi ning vastuolude kõrvaldamist. Ka ringkonnakohtu tellitud ekspertiis on

vastuoluline ja ebaselge. Samuti ei vasta erapooletu kohtumenetluse põhimõttele see, kui üks pool

valib sobiva eksperdi ja kohus kinnitab ta ekspertiisi tegema. Ekspertiisi oleks pidanud jätma

tõendina arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. Teiseks on rikutud õigusliku ärakuulamise põhimõtet,

sest kohus ei andnud kostjale võimalust esitada oma seisukoht ringkonnakohtu õigusliku käsitluse

kohta. Kolmandaks ei ole kohus piisavalt põhjendanud kostja faktiväidete ja tõendite ümberlükkamist

ning osa kostja väiteid on jäetud tähelepanuta.

Kohus on materiaalõigust vääralt kohaldades leidnud, et poolte vahel on kaks erinevat lepingut -

kinnisasja müügileping ning töövõtuleping. Neid lepinguid ei ole võimalik käsitleda eraldiseisvatena

ning tegemist on ühtse tervikliku lepinguga, mis on suunatud kinnisasja omandamisele. Kõik

rahasummad tasuti kinnistu ostuhinna katteks. Hinnas sisaldus kokkulepitud ehitustööde tegemine.

Müüja kohustus ehitustööd tegema omal kulul. Nii eelmüügilepingus kui ka müügilepingus on hind

217 000 eurot. Selliselt lepingut kvalifitseerides väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest,

eraldades lepingust töövõtulepingu viisil, nagu seda algselt ei sõlmitud. Töövõtulepingu regulatsioon

ei ole asjakohane. Ringkonnakohus on tuvastanud, et hageja on ehitustööde eest, mis sisalduvad

ostuhinnas, saanud veel 19 000 eurot. Seega tööde eest on müügihinna osana juba tasutud.

Lisaks on ringkonnakohus maakohtuga nõustudes tuvastanud, et tehtud tööd olid puudustega.

Olukorras, kus tähtaegselt valmivad tööd on algusest peale puudustega, ei ole tööd ka tähtaegselt

valminud ja lõpetatud. Kui tööd on selliste puudustega, et need ei ole üldse valminud, ei olnud kostjal

ka tööde vastuvõtmise kohustust. Kostjal ei tekkinud maksekohustust. Tööde dokumentatsiooni ei ole

üle antud. Viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, sest hind on tasutud.

Müügilepingu p-s 2.7 on kokku lepitud leppetrahvi tasumise kohustuses VÕS § 158 lg 3 tähenduses.

Nimetatud punkt tagas kinnisasja ostu-müügiga seotud kohustuse tähtaegset täitmist. Tegemist oli

erikokkulepet tagava tingimusega, mille osas kahju ulatus on kindlaks määratud.

Ringkonnakohus on tasaarvestusavalduse analüüsimisel tervikuna ümber kujundanud kinnisasja

omandamise õigussuhte ning jätnud arvestamata, et kinnisasja müügitehingu tingimuseks oli

ehitustööde tegemine ja need sisaldusid juba kokkulepitud ostuhinnas. Kohus on asja lahendamisel

lähtunud valesti eeldusest, et 19 000 eurot on vaidlusaluste lepingute kõrval hoopis muu kohustus.

Isegi kui lepingulise läbirääkimise käigus räägiti suurematest summadest, siis poolte fikseeritud

hinnaks kujunes 217 000 eurot. Ringkonnakohtu tõlgenduse järgi oleks pidanud hinnaks olema

236 000 eurot. Müügilepingu tekstiga ei ole tõendatud, et 19 000 eurot ei loetud ostuhinna sisse

kuuluvaks. Kostjale ei võimaldatud müügilepingu originaali rootsi ega inglise keeles. Notar tutvustas

talle ülevaatlikult inglise keeles tehinguga seotud detaile. Sellest sai ta aru, et tehingu hind on

217 000. 4. juuli 2013 kinnitus on antud eesti keeles ning selle sisu on tervikuna kujundanud hageja.

Täiendav 3000 eurot läks terrassi ehitamise katteks.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning leiab, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada. Asi tuleb saata

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas poolte kokkulepe ehitustööde tegemise kohta

on kvalifitseeritav töövõtulepinguna, kas müügilepingu p 2.7 on kvalifitseeritav leppetrahvi

kokkuleppena, kas hagejal on kokkulepitud tööde puudustega tegemisel õigus nõuda ostuhinna

maksmata osa tasumist ning kas ringkonnakohus on tõendite kogumisel ja hindamisel rikkunud

menetlusõigust.

11. Pooled ei vaidle selle üle, et nii eelmüügilepingu kui ka müügilepingu esemeks oli korteriomand.

Kolleegiumi arvates on kohtud ehitustööde tegemise kokkuleppele töövõtulepingu regulatsiooni

kohaldamisel jätnud tähelepanuta, et kohalduda võivad ka üksnes müügilepingu sätted. Üldjuhul

kohaldub müügilepingu regulatsioon ka valmistatava asja tellimisel ja võõrandamisel.

VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja andma asja müügilepinguga ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku

ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Sama paragrahvi

teise lõike järgi kohaldatakse müügilepingu peatükis sätestatut ka lepingutele, mis on sõlmitud

valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa

asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu kohta sätestatut ei kohaldata lepingutele,

mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu

teenuse osutamises.

Tulenevalt eelmüügilepingu p-st 3.1 pidi müüja omal kulul tegema lepingu esemel ehitustöid. Kohtud

ei ole tuvastanud, et kostja oleks ehitustööde tegemiseks andnud olulise osa vajalikest materjalidest.

Kui pidada müügilepingu p-s 2.7 märgitud 16 000 eurot ehitustööde hinnaks, siis kogu lepingu hinda

arvestades (217 000 eurot) on see vaid väike osa lepingust. Seega ei ole kohtud tuvastanud, et suurem

osa hageja kohustustest oleks seisnenud teenuse osutamises. Eelnevast tulenevalt tuleks VÕS § 208

lg 2 järgi kohaldada müügilepingu peatükis sätestatut.

12. Vaatamata eeltoodule on kohtud siiski õigesti leidnud, et vaidluse lahendamine sõltub sellest,

kuidas tõlgendada eelmüügilepingu p 3.1 ning müügilepingu p 2.7.

Põhimõtteliselt ei ole välistatud, et isegi kui vaidlusalune leping on müügileping VÕS § 208

tähenduses, siis poolte tahe võis olla sõlmida müügilepingu kõrvale eraldi töövõtuleping

müügilepingu eseme lõpuni väljaehitamiseks ja kokku leppida, et tööd on lõpetatud, kui need on

valminud VÕS § 637 lg-te 3 ja 4 ning § 638 mõttes. Kuigi kostja vaidlustab kassatsioonkaebuses

töövõtulepingu regulatsiooni kohaldamise, on kostja ka ise menetluses läbivalt tuginenud just sellele,

et VÕS § 638 eeldused töö vastuvõetuks lugemiseks ei ole täidetud (vt kostja vastuse p-d 2.1.3 jj,

I kd, tl-d 80-81; kostja apellatsioonkaebuse p 2.2, II kd, tl-d 123-125). Kui selline eraldi

töövõtulepingu sõlmimine on tuvastatav, siis on iseenesest õige kohtute seisukoht, et tööd sai

lõpetatuks lugeda siis, kui täidetud olid VÕS-i töövõtulepingu regulatsiooni järgi eeldused tasu

sissenõutavaks muutumiseks.

13. Käsitledes VÕS-i töövõturegulatsiooni kohaldatavust pooltevahelisele suhtele, on kohtute

lahendid kolleegiumi hinnangul aga vastuolulised.

Ringkonnakohus on nõustunud maakohtu seisukohaga, et eelmüügilepingu punkti 3 saab käsitada kui

töövõtusuhet, mida reguleerivad VÕS 36. peatüki sätted. Samas on maakohus lugenud tõendatuks, et

hageja ja kostja vahel olid kokkulepped ka muude tööde tegemiseks peale nende tööde, mis olid

kokku lepitud eelmüügilepingu p-s 3.1. Samuti pidas maakohus usutavaks, et 19 000 euro tasumise

aluseks oli muu, käesolevasse menetlusse mittepuutuv kokkulepe (maakohtu otsuse lk 29). Maakohus

ei ole sellist järeldust piisavalt põhjendanud, eriti arvestades seda, et hageja väitel ei olnud peale

notariaalsete lepingute poolte vahel muid kirjalikke kokkuleppeid. Ka ringkonnakohus ei tuvastanud

kokkuleppeid muude tööde tegemiseks.

19 000 euro maksmise põhjuse osas asus ringkonnakohus sisuliselt maakohtust erinevale seisukohale.

Ringkonnakohus leidis, et kostja andis hagejale sularaha 19 000 eurot eelmüügilepingu punktis 3.1

loetletud tööde lõpuni tegemiseks (ringkonnakohtu otsuse p 61). Ringkonnakohus leidis ka, et poolte

kokkuleppe kohaselt sõltub ostuhinna viimase osa (16 000 eurot) tasumine kokkulepitud tööde

lõpetamisest. Ringkonnakohus ei lugenud tõendatuks kostja väidet, et sularahas makstud 19 000 eurot

tuleks lugeda ostuhinna (217 000 eurot) katteks (ringkonnakohtu otsuse p 69). Juhul, kui aga lugeda

19 000 eurot makstuks eelmüügilepingu p-s 3.1 märgitud tööde eest, siis kerkib küsimus

töövõtulepingu regulatsiooni kohaldatavusest müügilepingu p 2.7 suhtes. Kolleegiumi hinnangul on

ringkonnakohus jätnud tähelepanuta selle, et VÕS § 637 lg 3 reguleerib töövõtja tasunõude

sissenõutavaks muutumist, kuid müügilepingu p 2.7 ei räägi mitte töövõtja tasust, vaid müügilepingu

eseme ostuhinnast 16 000 euro suuruse osa tasumisest. Kui lähtuda ringkonnakohtu seisukohast, et

kostja on hagejale maksnud 19 000 eurot müügilepingu eseme suhtes eelmüügilepingu p-s 3.1

märgitud tööde tegemise eest, siis puudub alust käsitada müügilepingu p-s 2.7 kokkulepitud osa

ostuhinnana, s.o 16 000 eurot töövõtja tasuna.

Lähtudes ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludest, on ringkonnakohus kolleegiumi hinnangul hagi

rahuldades teinud vastuolulise lahendi. Ühest küljest on ringkonnakohus tuvastanud, et pooled

sõlmisid erikokkuleppe tööde tegemiseks, mille eest maksis kostja hagejale sularahas 19 000 eurot,

kuid teisest küljest on ringkonnakohus ka müügilepingu p 2.7 järgi ostuhinna viimast osa,

s.o 16 000 eurot käsitanud sisuliselt samuti töövõtja tasunõudena. Seejuures ei ole ringkonnakohus

tuvastanud, et eelmüügilepingu p-s 3.1 märgitud tööde eest oleks pooled kokku leppinud tasuna

rohkem kui 19 000 eurot. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 436 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8

tulenevat kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.

14. Samuti ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei saa müügilepingu

p 2.7 kvalifitseerida leppetrahvikokkuleppena.

VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus

maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt kohaldatakse leppetrahvi kohta sätestatut ka teole, mille lepingut rikkunud lepingupool peab

kahjustatud lepingupoole huvides tegema. VÕS § 159 lg 1 teise lause järgi ei või kohustuse täitmist

lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku kohustuse täitmise asendamiseks.

VÕS § 158 lg 2 viitab sellele, et leppetrahv ei ole piiratud ainuüksi juhtudega, kui rikkuv pool peab

kahjustatud poolele maksma kindlaksmääratud summa. Seetõttu ei ole välistatud, et leppetrahvina on

kokku lepitud, et lepingut rikkunud pool ei saa nõuda osa kokkulepitud tasust. Ka müügilepingu p 2.7

sõnastus („hüvitisena tegemata tööde eest") võib viidata, et tegemist on VÕS § 159 lg 2 teises lauses

sätestatud juhuga, kui leppetrahv on kokku lepitud kohustuse täitmise asendamiseks. Praegusel juhul

võib kolleegiumi hinnangul olla tegemist olukorraga, kus pooled on kokku leppinud leppetrahvi

nõudmise eelduses juhuks, kui eelmüügilepingu p-s 3.1 märgitud töid tähtaegselt ei lõpetata,

kusjuures määrav ei ole mitte tööde lõpetatuse aste (puudustega või ilma), vaid just tööde lõpetamise

tähtaegsus.

15. Eeltoodust lähtudes leiab kolleegium, et müügilepingu p 2.7 kui leppetrahvi kokkulepe võib olla

kokku lepitud müügilepingu rikkumise, mitte aga töövõtulepingust tuleneva töövõtja tasunõude

sissenõutavuse tingimusena. Leppetrahvi nõude esimeseks eelduseks VÕS § 158 lg 1 järgi on, et pool

oleks rikkunud oma lepingust tulenevat kohustust kokkulepitud viisil ning rikkumine ei ole

vabandatav, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti (VÕS § 160) (vt Riigikohtu 15. oktoobri 2008. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-08, p 14). Seega võib põhjendatud olla kostja väide, et kui on tuvastatud

puudustega tööde tegemine, siis ei saa need tööd olla tähtaegselt valminud müügilepingu p 2.7 mõttes

ja ostjal tekib õigus leppetrahvina märgitud ostuhinna osa mitte tasuda.

16. Arvestades Riigikohtu ülaltoodud juhiseid, tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel

eelmüügilepingu p 3.1 ning müügilepingu p 2.7 tõlgendades otsustada, kas pooled sõlmisid peale

müügilepingu lisaks ka töövõtulepingu, kui jah, siis kas need tööd olid müügilepingu p 2.7

tähenduses tähtaegselt lõpetatud ja kas müügilepingu p-s 2.7 märgitud 16 000 eurot on käsitatav

töövõtja tasuna või müügilepingu rikkumise eest kohaldatava leppetrahvina. Kui ringkonnakohus

tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et müügilepingu p 2.7 reguleerib leppetrahvinõuet, siis tuleb kohtul

vastavalt hageja taotlusele otsustada ka leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 järgi.

17. Ka kostja tasaarvestusavaldus tugineb samuti sellele, kui palju pidi kostja tasuma ostuhinda ning

sealjuures kokkulepitud ehitustööde eest. Seetõttu tuleb ka tasaarvestusavalduse lahendamisel

arvestada Riigikohtu ülaltoodud selgitusi (vt ülal p 13). Asja uuel läbivaatamisel tuleb

ringkonnakohtul kõrvaldada otsuses esinenud vastuolud. Lähtudes ringkonnakohtu seisukohast, et

19 000 eurot ei olnud makstud ostuhinna katteks, vaid töövõtulepingujärgse tasuna, kerkib küsimus

sellest, miks tuli kostjal hagejale maksta veel 16 000 eurot eellepingu p-s 3.1 märgitud ehk samade

tööde eest. Kui lugeda, et 16 000 eurot tuli kostjal tasuda eellepingu p-s 3.1 märgitud tööde tegemise

eest, siis tekib küsimus 19 000 euro alusetust maksmisest kostjale.

Ringkonnakohus peab tõendeid hinnates võtma seisukoha, milleks kostja 19 000 eurot üle andis (kas

müügilepingu alusel tehtavate tööde või mingite muude tööde eest), kas kostja on seetõttu oma

kohustused hageja vastu juba täitnud, kas kostjal on õigus nõuda 19 000 eurot hagejalt tagasi, ning

sellest tulenevalt lahendama ka kostja tasaarvestusavalduse. Kohus peab tõendeid TsMS § 232 lg 1

järgi hindama igakülgselt ja otsuses oma hinnangut ka jälgitavalt selgitama (Riigikohtu 23. detsembri

2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-14, p 12).

18. Kostja on kassatsioonkaebuses väitnud, et projektdokumentatsiooni ei ole üle antud. Samas ei

selgita kostja, kuidas see asjaolu mõjutaks asja lahendust. Sellele vaatamata tuleb märkida, et

lepingus viidatud projekti puudumine on oluliselt raskendanud lepingu tõlgendamist. Pooled ei vaidle

selle üle, et 16 000 euro tasumise nõude eelduseks eelmüügilepingu p 3.1 ning müügilepingu p 2.7

kohaselt on projektijärgsete ehitustööde lõpetamine. Müügilepingus on kostja avaldanud, et ta on

nimetatud projektiga tutvunud ja teadlik selle sisust (maakohtu otsuse lk 22). Maakohus märkis

kohtuotsuses korduvalt, et eelmüügilepingus viidatud projekti ei ole kohtule esitatud.

Ringkonnakohus selles osas maakohtu otsust ei muutnud. Seega tuvastasid kohtud, et

eelmüügilepingus viidatud projekti üldse ei olnud. Kostja kassatsioonkaebus seda kohtute tuvastatud

asjaolu ka ei vaidlusta. Seega on kostja etteheide projektdokumentatsiooni üle andmata jätmisest

alusetu ja kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et nimetatud asjaolu ei ole iseenesest aluseks

16 000 euro maksmata jätmiseks.

19. Põhjendamatud on kostja etteheited ekspertiisi määramise kohta. Tsiviilasja toimikust nähtub, et

ringkonnakohus määras tähtaja eksperdi isiku kohta ettepanekute tegemiseks (II kd, tl 184). Oma

ettepaneku esitas vaid hageja (II kd, tl 188). Kostja avaldas, et tal eksperdi isiku osas eelistust ei ole,

ning palus kohtul omal äranägemisel määrata riiklikult tunnustatud ekspert (II kd, tl 190). Vaidlust ei

ole selle üle, et eksperdiks määratud isik on riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirjas (III kd, tl 15

pöördel). Seega toimis ringkonnakohus eksperdi määramisel kooskõlas TsMS § 294 lg-tega 1 ja 3.

20. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

Ringkonnakohtu otsuse tühistamise tõttu määrab menetluskulude rahalise suuruse vastavalt

menetluskulude jaotusele kindlaks ringkonnakohus TsMS § 174 lg 6 järgi.

21. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada

kassatsioonikautsjon.

Kolleegium märgib, et kostja on kassatsioonkaebuse esitamisel määranud valesti tsiviilasja hinnaks

18 747 eurot 9 senti. TsMS § 133 lg-te 1 ja 2 järgi oli maakohtus tsiviilasja hinnaks 18 446 eurot

40 senti. TsMS § 137 lg 1 kohaselt on kassatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis

esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Kuna ringkonnakohus rahuldas hagi tervikuna ja

samas osas kostja otsuse ka vaidlustas, siis on hagi hind Riigikohtus 18 446 eurot 40 senti. Seega

tasus kostja kautsjonit nõutust enam.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Jaak Luik