3-2-1-12-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-12-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. aprill 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Jaak Luik ja Henn Jõks

Kohtuasi

Kalev Piksi hagi ARKAADIA HALDUSE AS vastu

1631 euro 21 sendi nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-41049

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kalev Piksi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1631 eurot 21 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Kalev Piks, esindaja vandeadvokaat Anu Vilt

Kostja ARKAADIA HALDUSE AS (registrikood 10257154),

esindaja vandeadvokaat Veiko Viisileht

Asja läbivaatamise kuupäev

30. märts 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41049 ja

Tartu Maakohtu 29. jaanuari 2014. a otsus samas asjas. Tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks

maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Kalev Piksile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kalev Piks (hageja) esitas 4. septembril 2013 hagi ARKAADIA HALDUSE AS (kostja) vastu

1631 euro 21 sendi väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale korteriomandid Valgas Herne 2 (korterid 1, 2 ja 3).

Korteriomanike üldkoosolekul 28. juunil 2004 nimetati kostja Herne 2 valitsejaks. Kostja esitas

hagejale 2004. aasta juulist arveid hoolduskulu, remondireservi ning kommunaalteenuste eest. Kuna

hageja pidas neid arveid alusetuteks, jättis ta nende eest tasumata.

Kostja esitas võlgnevuse saamiseks kohtusse hagi ning Tartu Ringkonnakohtu 14. märtsi 2011. a

otsusega tsiviilasjas nr 2-08-19572 tuli hagejal tasuda remondireservi kokku 1234 eurot 77 senti ning

181 eurot 75 senti viivist. Hageja tasus nimetatud võla. Edaspidi tasus hageja regulaarselt

remondireservi makseid.

Kostja lõpetas Herne 2 maja haldamise 2012. aasta teisel poolel. Korteriühistut majas ei

moodustatud. Samas ei antud elanikelt kogutud hoone remondifondi neile üle, kuigi majas ei olnud

tehtud ka märkimisväärseid remonditöid. On arusaamatu, millise kohustuse katteks kostja saadud

summad arvestas ning milline oli selle tegelik kasutamine. Hageja pöördus kirjalikult kostja poole

selgituse saamiseks, kuid kostja ei vastanud. Kostjal puudub õiguslik alus elanikelt kogutud

rahasummade hoidmiseks. Kuna kostja ei korraldanud Herne 2 hoones remonditöid, siis tuleb

remondifondi tasutud summa hagejale tagastada, sest kohustus, mille alusel hageja makseid tasus, on

ära langenud.

2. Kostja vaidles hagile vastu. 19. aprilli 2010. a üldkoosoleku otsusega pikendati kostja volitusi

viieks aastaks. 1. juunil 2012 ütles kostja üles tema ning Herne 2 korteriomanike vahel sõlmitud

käsunduslepingu. Kostjale teadaolevalt ei ole elamus valitud uut valitsejat ega moodustatud

korteriühistut, seega ei ole kellelegi korteriomanike ühiseid vahendid üle anda.

Hagejal puudub õigus nõuda tema tasutud remondifondi summade tagastamist.

Korteriomandiseaduse kohaselt teostavad korteriomanikud oma ühisusesuhtest tulenevaid õigusi

ühiselt või valitseja kaudu. Ka remondifondi tasutud summade tagastamise nõude esitavad

korteriomanikud ühiselt või volitatakse ühte korteriomanikku ühisusesuhtest tulenevaid õigusi

teostama. Hagejat ei ole volitatud esitama hagi endise valitseja vastu remondifondi tasutud summade

tagastamiseks. Hageja ei ole tõendanud nõutavat summat.

3. Tartu Maakohus jättis 29. jaanuari 2014. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus nõustus hagejaga selles, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel tuleb kostjal

Herne 2 korteriomanikelt saadud remondireservi maksed õigustatud isiku nõudel tagastada. Kuna

kostja ei ole enam Herne 2 valitseja, on ära langenud kohustus temale remondireservi makseid

maksta ning tal puudub õiguslik alus remondifondi enese valduses hoida. Samas puudub hagejal

õigus nõuda remondifondi tasutud summade tagastamist.

Maakohus leidis, et ehkki remondireserv on osadeks jagatav vastavalt korteriomanike reaalosa

suurusele ja tehtud maksetele, ei saa tähelepanuta jätta asjaolu, et remondifondi tehtud maksed on

sihtotstarbelised, s.o kaasomandi valitsemise ja parendamise tarbeks, mitte korteriomandite

reaalosade tarbeks ega korteriomanike isiklikeks hüvedeks. Pooled ei vaidle selle üle, et Herne 2

elamus ei ole loodud korteriühistut ega nimetatud uut valitsejat. Seega valitseb kaasomandi eset

korteriomanike ühisus, s.o korteriomanikud ühiselt. Kuna korteriomanike tehtud maksed

remondifondi on sihtotstarbeliselt mõeldud ainult kaasomandi eseme parendamiseks, kuulub

remondifondi käsutamine (sh remondifondi tehtud maksete tagastamise nõudmine) kaasomandi

eseme valitsemise hulka. Tegemist on korteriomanike ühisusesuhtest tuleneva õiguse teostamisega.

Ainult ühe korteriomaniku maksete tagastamine sellele korteriomanikule kahjustab teiste

korteriomanike huve ning ohustab kaasomandi eseme säilimist, kuna tagastatavate maksete võrra

väheneb kaasomandi eseme parendamiseks mõeldud remondifondi suurus. Seetõttu on remondifondi

maksete tagastamise nõude esitamiseks korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 alusel vajalik

korteriomanike ühine otsus.

Hageja võib kasutada, vallata ja käsutada oma korteriomandi reaalosa üksi, kuid kaasomandi eset

tuleb valitseda ühiselt. Kaasomandile iseloomuliku tunnusena on omandiõiguse teostamine

kaasomandi eseme suhtes jagatud teiste kaasomanikega. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal ei ole

teiste korteriomanike volitust, seega esindab hageja ainult iseennast.

Kohus leidis, et hagejal üksi ei ole õigust enese nimel esitada hagi endise valitseja vastu tema tasutud

remondifondi maksete tagastamiseks. Remondifondi tehtud maksete tagastamise nõude on õigustatud

esitama uus valitseja, moodustatud korteriühistu, kõik korteriomanikud koos või üks korteriomanik

üksi, kui korteriomanikud ühiselt on teda volitanud asja ajama. Arvestades, et hagejal ei olnud õigust

hagi esitada, puudus kohtul vajadus tuvastada, kas hageja on hagis nimetatud summas teinud

remondifondi makseid.

Kuigi kohus leidis, et hagiavaldus ei ole põhjendatud, juhtis kohus kostja tähelepanu kohustusele

anda õigustatud isikule üle remondifondi maksed. Isegi kui kostja väidete kohaselt puudub isik,

kellele remondifond üle anda, saab kostja kohustuse täita VÕS § 120 sätteid järgides.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus,

millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 5. novembri 2014. a otsusega muutmata maakohtu otsuse

lõppjäreldused ja resolutsiooni, kuid täiendas maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegutses käsundussuhte alusel Valgas Herne 2 asuva korterelamu

valitsejana 28. juunist 2004 1. juunini 2012. Käsundussuhe lõppes, kuna kostja ütles lepingu üles.

Hageja soovib remondifondi tehtud maksete tagastamist.

Maakohus kvalifitseeris hageja nõude ebaõigesti VÕS § 1028 lg 1 järgi. Kuna maksete tegemise

aluseks olnud lepinguline suhe lõppes ülesütlemise tagajärjel, ei ole tegemist olukorraga, kus makstu

tuleks tagastada põhjusel, et kohustust ei eksisteerinud, ei tekkinud või on kohustus hiljem ära

langenud. Asja materjalidest nähtub, et maksete tegemise ajal kehtis korteriomanike ja kostja vahel

käsundussuhe.

Lepingusuhte ülesütlemise õiguslikke tagajärgi reguleerivad VÕS §-d 195 ja 196. VÕS § 195 lg 5

kohaselt peavad lepingupooled lepingu ülesütlemise korral tagastama üksnes lepingu lõpetamisele

järgneva aja kohta juba ette üleantu. Praegusel juhul ei ole hageja toonud esile asjaolusid, mille

kohaselt oleks ta teinud remondireservi makseid juba tulevasi perioode silmas pidades. Seega ei ole

hageja nõue kvalifitseeritav lepingu ülesütlemisel lepingu täitmiseks juba ette tasutu tagastamise

nõudena.

Ringkonnakohtu arvates võib hageja esiletoodud asjaoludel kõne alla tulla VÕS § 626 lg 1

kohaldamine. VÕS § 636 lg 1 teise alternatiivi kohaselt peab käsundisaaja andma käsundiandjale

välja selle, mis ta käsundi täitmiseks sai, kuid mida ta käsundi täitmiseks ei kasutanud.

Remondireservi tehtavaid sihtotstarbelisi makseid on võimalik käsitada käsundi täitmiseks mõeldud

rahana. Kostja ei ole menetluses ka eitanud asjaolu, et tema valduses on jätkuvalt korteriomanikelt

saadud raha. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluseid rahasummasid oleks

siiski kasutatud käsundi täitmiseks (elamu remontimiseks jne).

Samas leidis maakohus õigesti, et hagi tuleb rahuldamata jätta seetõttu, et hagi esitamise õigus oleks

käsundiandjal, s.o korteriomanikel ühiselt. Korteriomanike ja valitsejaks nimetatud isiku vahel on

omalaadne võlasuhe, mille üheks pooleks on valitseja ja teiseks pooleks korteriomanikud ühiselt.

Seega tuleb korteriomanikel esitada ka oma võimalikud nõuded valitseja vastu ühiselt. Igal

korteriomanikul individuaalselt ei ole õigust esitada valitseja vastu nõudeid, mis tulenevad

valitsejalepingu väidetavast rikkumisest, sh korteriomanike tehtud sissemaksete mittesihipärasest

kasutamisest. Samuti ei ole üksikul korteriomanikul õigust esitada nõuet VÕS § 636 lg 1 alusel, vaid

ka selle nõude esitamise õigus oleks kõigil korteriomanikel ühiselt.

KOS § 15 lg 5 kohaselt on korteriomanikul, sh hagejal, õigus nõuda, et korteriomandi eseme

valitsemine toimuks korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis

korteriomanike huvidest lähtudes. See hõlmab õigust nõuda, et kogutud sihtotstarbelisi makseid

kasutataks ettenähtud eesmärkideks ja kõigi korteriomanike huvides, kuid nimetatud sättest ei tulene

õigust nõuda tasutud summade tagastamist. Ka asjaõigusseaduse § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul

õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks

vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Korteriomanike ühisuse puhul on igal üksikul korteriomanikul õigus pöörduda teiste korteriomanike

poole ning kutsuda neid üles ühistes huvides tegutsema. Vajaduse korral saab selle õiguse

maksmapanekuks pöörduda ka kohtu poole. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13

ja § 613 lg 1 kohaselt vaadatakse korteriomandit ja kaasomandit puudutavad vaidlused läbi hagita

menetluses.

Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et ei selgitanud hagejale vajadust kaasata

menetlusse kõik korteriomanikud. Kostja on menetluses algusest peale rõhutanud oma seisukohta, et

nõuet remondifondi tehtud maksete tagastamiseks saaksid esitada vaid korteriomanikud ühiselt, ja

hageja on neile seisukohtadele oma menetlusdokumentides ka vastu vaielnud. Seega ei olnud

tegemist hagejale üllatusliku seisukohaga õiguse kohaldamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus

ning teha Riigikohtul asjas uus otsus, millega rahuldada hagi.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegutses Valgas Herne 2 asuva maja valitsejana 1. juunini 2012

ning praeguse ajani on kostja valduses elamu korteriomanikelt kogutud remondireserv.

Hageja ei nõustu kohtute seisukohaga, et tal puudub nõudeõigus kostja vastu ning remondifondi

tagastamise nõude saaksid esitada vaid kõik korteriomanikud ühiselt. KOS § 15 lg 1 näeb küll ette, et

kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei

ole ette nähtud teisiti. Samas ei tohi eeltoodud säte piirata isiku põhiseaduslikke õigusi olukorras, kus

teised kaasomanikud ei soovi või ei suuda ühel või teisel põhjusel vastavat nõuet esitada.

Praegusel ajal on Herne 2 hoonel kolm kaasomanikku, kellest kaks ei ole ilmselt suutelised hoonet

parendama ega selle säilimiseks märkimisväärseid kulutusi tegema. Hageja ei saa nõustuda sellega, et

ta peaks esitama esmalt nõude teiste kaasomanike vastu ning kutsuma neid üles ühistes huvides

tegutsema. Hagejal ei õnnestunud kaasomanikke endise valitseja vastu nõude esitamise vajalikkuses

veenda. Tähelepanuta ei saa seejuures jätta ka asjaolu, et kaasomanike vahel toimuva menetluse

kestel võib nõue endise valitseja vastu aeguda.

Kohtud on asunud seisukohale, et nõude endise valitseja vastu saavad esitada korteriomanikud vaid

ühiselt. VÕS § 72 lg 1 sätestab, et kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse

olemusest tulenevalt nõuda kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita

üksnes kõigile võlausaldajatele ühiselt. Olukorras, kus korteriühistut ei eksisteeri, on võimalik

remondifondi kogutud summad tagastada vaid igale omanikule ja tema tasutud ulatuses. Seega on

tegemist osadeks jagatava kohustusega, mis tuleb täita mitmele võlausaldajale. Seetõttu leiab hageja,

et praeguses olukorras on korteriomanikud osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes ning sellest tulenevalt

on igaühel neist õigus nõuda kohustuse täitmist.

Hageja esitas oma nõude VÕS § 1028 lg 1 alusel. Ringkonnakohus aga leidis, et hageja nõude

aluseks on VÕS § 626 lg 1. Selline käsitlus tuli hagejale ootamatult ning tal puudus võimalus selle

kohta oma seisukohta avaldada.

Kui maakohus leidis, et oluliseks vaidlusaluseks küsimuseks on hageja nõudeõiguse olemasolu, siis

pidanuks ta seda hagejale selgitama ning vajadusel andma talle võimaluse selgitada välja teiste

korteriomanike positsioon.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et remondifondi tagastamise nõude saaksid esitada vaid kõik

korteriomanikud ühiselt, sest tegemist on korteriomanike ühisusesuhtest tuleneva õiguse

teostamisega. Hageja esitatud nõuet ei ole võimalik rahuldada. Kostja rõhutab, et tema huvi ega

eesmärk ei ole vaidlusalust remondifondi enda valduses hoida, vaid kostja annaks remondifondi üle

õiguspäraselt kas korteriomanike ühisusele, hoone uuele valitsejale või korteriühistule.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus

tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada. Asi tuleb

TsMS § 691 p 4 järgi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal, kui korteriomanikul, on üksinda õigus

esitada hagi endise maja valitseja vastu tasutud remondifondi maksete tagastamiseks. Pooled ei vaidle

selle üle, et kostja oli maja valitseja ning praeguse ajani on korteriomanikelt kogutud remondireserv

kostja valduses. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus jätsid hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et

remondifondi maksete tagastamise nõude esitamiseks on KOS § 15 lg 1 alusel vajalik korteriomanike

ühine otsus, st korteriomanikud peavad tegutsema nõude esitamiseks ühiselt. Ringkonnakohus

täiendas maakohtu õiguslikke põhjendusi ning märkis, et hagi esitamise õigus oleks ainult

käsundiandjal, s.o korteriomanikel ühiselt ning ka VÕS § 636 lg 1 alusel esitatud nõude esitamise

õigus oleks kõigil korteriomanikel ühiselt. Kolleegium kohtute nende õiguslike seisukohtadega ei

nõustu.

10. KOS § 15 lg 1 alusel valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või

korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Sellest tuleneb, et suhtes valitsejaga on

korteriomanikud kaasomandi eset valitsedes ühisvõlausaldajad. Hageja on ekslikult leidnud, et

korteriomanikud on osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes. VÕS § 72 reguleerib ühisvõlausaldajate

suhteid. Kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt nõuda

kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita üksnes kõigile võlausaldajatele

ühiselt (VÕS § 72 lg 1). Seevastu täitmisnõude võib võlgniku vastu esitada iga ühisvõlausaldaja,

nõudes kohustuse täitmist kõigile võlausaldajatele ühiselt (VÕS § 72 lg 3). Selliselt annavad

KOS § 15 lg 1 ja VÕS § 72 lg 3 oma koostoimes võimaluse ühel korteriomanikul esitada hagi

valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks, kuid hagi saab esitada vaid selliselt, et

kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt, ning seda vaid juhul, kui on olemas teiste

korteriomanike nõusolek. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas hagi

esitamiseks on teiste korteriomanike kui ühisvõlausaldajate nõusolek.

11. Tulenevalt eeltoodust tuleb asja uuel läbivaatamisel maakohtul hageja nõue uuesti kvalifitseerida,

arutada pooltega hageja nõude õiguslikku alust ja selgitada vajadusel täiendavalt välja nõude

lahendamiseks olulised asjaolud, sh teiste korteriomanike nõusolek hagi esitamiseks. Asjaolude

väljaselgitamiseks tuleb maakohtul vähemalt osaliselt teha uuesti ka eelmenetluse toiminguid.

12. Kolleegium leiab, et kohtute otsused tuleb tühistada. Kuna Riigikohus ei hinda TsMS § 688 lg-

te 3–5 järgi ise tõendeid ega tuvasta asjaolusid, ei saa kolleegium asja ise lahendada ja see tuleb saata

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Kolleegium märgib lisaks, et kostja on kassatsiooniastmes jätkuvalt seisukohal, et tema huvi ega

eesmärk ei ole vaidlusalust remondifondi enda valduses hoida, vaid kostja annaks remondifondi üle

õiguspäraselt kas korteriomanike ühisusele, hoone uuele valitsejale või korteriühistule. Selliselt

kinnitab kostja, et tal ei ole alust hoida remondifondi enda valduses, kuid samas ei nähtu ka, et ta

oleks asunud täitma oma kohustust tagastada remondifondi maksed, nt hoiustanud väljanõutava

rahasumma VÕS § 120 lg 1 järgi.

14. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi

menetluskulude jaotuse ja TsMS § 174 lg 6 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.

15. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejale tagastada.

Villu Kõve, Jaak Luik, Henn Jõks