3-2-1-31-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-31-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. aprill 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Tambet Tampuu ja Jaak Luik

Kohtuasi

Mare Jasneri hagi MTÜ Korteriühistu Mooni 10 vastu

üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 2-13-41171

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MTÜ Korteriühistu Mooni 10 kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Mare Jasner

Kostja MTÜ Korteriühistu Mooni 10 (registrikood

80104469), esindaja vandeadvokaat Kersti Põld

Asja läbivaatamise kuupäev

23. märts 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41171 ja

Pärnu Maakohtu 14. veebruari 2014. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Teha uus otsus, millega jätta rahuldamata Mare Jasneri hagi MTÜ Korteriühistu Mooni 10

vastu MTÜ Korteriühistu Mooni 6. juuni 2013. a üldkoosoleku otsuse p-de 1 b), 2 ja 3

kehtetuks tunnistamiseks.

3. Jätta kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud Mare Jasneri kanda.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada.

5. Tagastada osaühingule Advokaadibüroo Kersti Põld MTÜ Korteriühistu Mooni 10

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mare Jasner (hageja) esitas 4. septembril 2013 Pärnu Maakohtule hagi MTÜ Korteriühistu

Mooni 10 (kostja) vastu, milles palus tunnistada kehtetuks kostja 6. juuni 2013. a üldkoosolekul

(üldkoosolek) vastu võetud otsuse p-d 1 b), 2 ja 3. Üldkoosolekul võeti häälteenamusega vastu

järgmised otsused:

1) teha elamu säilitamiseks järgmised vajalikud renoveerimistööd: a) fassaadi ja keldrilae

soojustamine, b) üleminek kaugküttesüsteemile ja c) trepikodade remont;

2) võtta/taotleda elamu renoveerimiseks Swedbankist laenu maksimaalselt 200 000 eurot,

tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat. Volitada juhatust sõlmima pangaga vastav laenuleping.

Korteriomanikud vastutavad laenukohustuse eest üksnes korteriühistu esitatud arvete (nõuete)

ulatuses;

3) seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimustega, mille kohaselt kohustub korteriühistu

koguma oma liikmetelt remondifondi selliselt, et pärast laenumaksete tasumist jääb korteriühistule

reserve vähemalt 10% korteriühistu liikmetelt kogutud summast, kinnitada uueks remondifondi

suuruseks 90 senti m² kohta. Uus remondifondi suurus jõustub pärast laenu võtmist.

Hageja on Kuressaare linnas Mooni 10 asuvas korterelamus (elamu) korteri nr 15 kui korteriomandi

omanik. Kostja on elamu korteriomanike moodustatud korteriühistu (KÜ).

Hageja leiab, et üldkoosolek võttis vaidlustatud otsused vastu oma pädevust ületades ning vastuolus

seaduse ja kostja põhikirjaga. Elamu elektriküttesüsteemilt kaugküttesüsteemile üleminek on ehitise

tehnosüsteemi muutmine, mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole kõik

korteriomanikud andnud. Ka laenu võtmiseks ja remondifondi suurendamiseks on vaja kõigi

korteriomanike nõusolekut. Vaidlustatud otsused ei jää korteriühistuseaduses (KÜS) sätestatud

eluruumi remondi piiridesse. Ehitamise ajaks paigaldas ehitaja elamusse projektijärgse kaugkütte,

kuid 1996. aasta kevadel mindi elamus üle elektriküttele. Keegi korteriomanikest sellele vastu ei

olnud. Elektriküttele üleminekul elamu ehitamiseaegsed kaugkütteseadmed demonteeriti ja paigaldati

elektrikütteseadmed, mis on elamus olnud juba 17 aastat.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja tugines sellele, et elamu kuulub kaugküttepiirkonda ja elamu

projektijärgne kütteliik on kaugküte, mis nähtub ka ehitisregistri andmetest. Elamus on selle

ekspluatatsiooni andmisest alates soojussõlm. Taasühenduse loomine elamu tarbijapaigaldise ja võrgu

vahel vastab tehnosüsteemi ennistamisele ning selle küsimuse otsustamine on KÜS järgi KÜ

üldkoosoleku pädevuses. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused jäävad tavapärase valitsemise piiresse.

Üldkoosolek võis otsustada ka pangalaenu võtmise ja elamu remondifondi suurendamise.

3. Pärnu Maakohus rahuldas 14. veebruari 2014. a otsusega hagi ja tunnistas kostja 6. juuni 2013. a

üldkoosolekul vastu võetud otsuse p-d 1 b), 2 ja 3 kehtetuks.

Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et ehitamise ajal paigaldati elamusse projektijärgne

kaugküte, kuid kevadel 1996 mindi üle elektriküttele ning keegi korteriomanikest sellele vastu ei

olnud. Praeguseks ajaks on elektriküte elamus olnud 17 aastat. On tõendatud, et elektriküttele

üleminekul demonteeriti elamu ehitamise aegsed kaugkütteseadmed ja paigaldati

elektrikütteseadmed. Märgitud asjaolu nähtub hoone energiaauditi aruandest. Elamu küttesüsteem

kuulub korteriomanike kaasomandisse.

Üldkoosolek ületas vaidlusaluseid otsuseid tehes oma pädevust ning need otsused on vastuolus

seaduse ja kostja põhikirjaga. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse korteriühistuseaduse tähenduses eluruumi

hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse

korrashoid, ning eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade

paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu

heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Vaidlusaluste otsuste alusel tehtavad tööd ei jää viidatud

sättes märgitu piiresse, vaid tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorraldusega. Tegemist ei ole pelgalt küttesüsteemi korrastamisega ega tavapärase

valitsemisega. Elamu elektriküttesüsteemilt kaugküttesüsteemile üleminek on ehitise tehnosüsteemi

muutmine ning seda ei saa lugeda elamu säilitamiseks vajalikuks tööks. Tehnosüsteemi muutmine

(ehitamine) eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut, kuid sellist nõusolekut ei ole kõik korteriomanikud

andnud. Nõusolekut ei asenda kostja üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsus. Ka laenu

võtmiseks ja remondifondi suurendamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, sest laenu

võtmisega kaasneb korteriomanikelt tavapärastest maksetest suuremate maksete kogumine. Lisaks

pädevuse ületamisele ületas üldkoosolek vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisel ka korteriomandiseaduse

(KOS) § 16 lg 1 piire. Küttesüsteemi muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks

vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kostja palus alternatiivselt tühistada maakohtu otsuse osaliselt

või täielikult ning saata asi vastavas ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pidanud ringkonnakohus

vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. Maakohus

kohaldas materiaalõiguse norme õigesti ega eksinud menetlusõiguse normide vastu.

Ringkonnakohus märkis vastuseks apellatsioonkaebusele, et maakohus tuvastas õigesti, et kostja

ületas vaidlusaluseid otsuseid tehes talle seadusega antud pädevuse piire ning seetõttu on need

vastuolus seaduse ja põhikirjaga. Tegemist ei olnud korteriomandite osaks olevate mõtteliste osade

ühise majandamisega seotud küsimusega KÜS § 2 lg 1 tähenduses, milles on KÜ-l otsuste

vastuvõtmise pädevus. Tegemist ei ole elamu majandamisele ja säilitamisele suunatud toimingutega,

mille kohta saab KÜ langetada ühistu liikmetele kohustuslikke otsuseid (KÜS § 13 lg 4). Seadusest

tulenevalt lahendab KÜ küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse ning mida ei otsustata

KOS 2. ptk-s sätestatud korras. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused ei hõlmanud eluruumi remondiga

seotud küsimusi KÜS § 151 lg 2 tähenduses. Otsustatud ei ole vaid taasühendamine

kaugküttevõrguga, mis vastab selles sättes reguleeritud tehnosüsteemi ennistamisele. Vaidluse all ei

ole ka liitumislepingu sõlmimine kostja nimel, milleks on õigus kostjal kui KÜ-l. Otsustatud on

suuremate ümberkorralduste kavandamise üle, milleks ei piisa kostja liikmete enamuse otsusest.

Eeltoodud põhjustel ei ole tähtsust sellel, kas elamusse paigaldati elektriküte 17 aastat tagasi või tehti

seda varem või hiljem. Pooled ei vaielnud selle üle, et elamus on aastaid toiminud elektriküte ning et

kostja soovitud küttesüsteemi muudatus vajab olulisi rahalisi vahendeid. Seetõttu ei mõjuta

kohtuotsuse lõppjärelduse õigsust ka asjaolu, kas elamusse elektrikütte paigaldamisel demonteeriti

kõik varasemad seadmed või jäeti mõni neist alles (kostja väite kohaselt on elamus soojussõlm). Ei

ole võimalik järeldada, et vaidlusaluste otsustega sooviti jätkata juba olemasolevate seadmete

kasutamist. Kostja ei ole menetluses ka väitnud, et olemasolevaid seadmeid saaks uue süsteemi

rakendamiseks kasutada. Pooled ei vaielnud selle üle, et elamu ühendamiseks kaugküttesüsteemi

tuleb välja ehitada uus majasisene võrk (paigaldada vastavad seadmed). Ka laenu võtmist (taotlemist)

käsitleva otsuse osas on maakohtu järeldus õige. Üldkoosoleku protokolli kohaselt vajati laenu

renoveerimistöödeks, mis hõlmasid ka kaugküttesüsteemile üleminekuks vajalikke töid.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja kohtute otsused tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.

Kostja leiab, et kohtute otsused on olulises osas põhjendamata. Hindamata on jäetud faktiline asjaolu,

et ehitusregistri andmete väljatrüki kohaselt on elamusse projekteeritud kaugküte ja esialgu paigaldati

kaugkütteseadmed, samuti asjaolu, et elamu trepikodadesse ei ole elektrikütteseadmeid paigaldatud,

st projektijärgset kaugküttesüsteemi ei ole asendatud tervikliku elektriküttesüsteemiga.

Kohtud tõlgendasid valesti KÜS § 151 lg-t 2. KÜ üldkoosoleku otsused on aluseks ehitisse esialgu

projekteeritud küttesüsteemi taastamisele, st otsustati ennistada algselt projekteeritud tehnosüsteem,

mis on viidatud sätte järgi KÜ otsustuspädevuses. Kohtud lähtusid ebaõigesti KOS sätetest, ega

arvestanud asjas kohalduvaid KÜS sätteid. Ebaõige on ka kohtute järeldus, et elamu

renoveerimislaenu võtmiseks ja sellest tulenevalt remondifondi maksete suurendamiseks on vaja

kõigi korteriomanike nõusolekut. Nende küsimuste lahendamine on KÜS § 15 lg 1 p 3 järgi KÜ

üldkoosoleku otsustuspädevuses. Kohtud ei ole oma sellekohast järeldust põhjendanud.

Ringkonnakohtu seisukohad ei ole kooskõlas ka Riigikohtu praktikaga.

7. Hageja vaidles kostja kassatsioonkaebusele vastu, leides, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kohtute otsused tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada materiaalõiguse

normi väära tõlgendamise tõttu. Kolleegium teeb TsMS § 691 p 5 järgi uue otsuse, millega jätab hagi

rahuldamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jäävad hageja

kanda.

9. Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate

ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise

ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu

liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud

elamu hoolduseks ja remondiks. KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi loetakse eluruumi hoolduseks

töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid.

Sama paragrahvi teise ja kolmanda lause järgi loetakse eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide,

tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist ning

remondi käigus võib tõsta ka elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid.

Kohtud leidsid õigesti, et elamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandi eseme hulka

(vt selle kohta Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27;

3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Kolleegiumi senise praktika kohaselt

jäävad tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud

eluruumi remondi piiridesse (vt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25).

Samuti on kolleegium leidnud, et küttetorustiku asendamist (sõltumata sellest kas torustik on

amortiseerunud) saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes ning seega saab

selle küsimuse otsustada KÜ liikmete üldkoosolek häälteenamusega (vt Riigikohtu eelviidatud otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). KÜ üldkoosoleku pädevuses on otsustada häälteenamusega

kasulike kulutuste tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 2 mõttes tingimusel, et

kasulikud kulutused mahuvad KÜS §-s 151 nimetatud kulude hulka. Samuti on korteriühistu

pädevuses otsustada häälteenamusega vajalike kulutuste tegemise üle ning amortiseerunud

küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes

(vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 28 ja 33).

Samas kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui

kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud

hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks

(vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16). Selliste kulutuste

tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea

olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest (vt Riigikohtu eelviidatud

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 17).

10. Kolleegium leiab erinevalt kohtutest, et KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud tehnosüsteemi asendamiseks

saab pidada ka küttesüsteemi asendamist teist liiki küttesüsteemiga, sh elektriküttelt kaugküttele

üleminekut. Kolleegiumi varasema praktika järgi kohaldub korteriomanike vahelistes suhetes

AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p-

d 10–15). Selle sättega peab arvestama ka KÜ üldkoosolek. See tähendab, et KÜ üldkoosolekul on

häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid

juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud.

Kolleegiumi arvates ei ole elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul tegemist kaasomandis oleva

asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu üldkoosolek võis häälteenamusega otsustada

elektriküttelt kaugküttele ülemineku ning see otsus on seega kostja liikmetele, sh hagejale, KÜS § 13

lg 4 järgi täitmiseks kohustuslik.

Käesolevas asjas ei kohaldu kaasomandi eseme ajakohastamiseks tehtavate korteriomanike otsuste

tegemist reguleeriv KOS § 161, kuna see paragrahv hakkas kehtima pärast vaidlusaluse üldkoosoleku

toimumist.

11. Kolleegium ei nõustu ka kohtute järeldusega, et ühelt küttesüsteemilt teisele üleminekuga seotud

kostja liikmete üldkoosoleku teiste otsuste (laenu võtmine ja remondifondi suurendamine)

vastuvõtmiseks oli nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Kohtute tuvastatud asjaoludest nähtuvalt

otsustati laenu võtta ja remondifondi suurendada elamu renoveerimiseks (sh kaugküttesüsteemile

üleminekuks). Kuna laenu võeti ja remondifondi suurendati tööde tegemiseks, mida kostja liikmed

võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega (vt käesoleva otsuse p 10), võisid nad üldkoosolekul

otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist ja

remondifondi suurendamist.

12. Kolleegium märgib, et KÜ nõuetekohaselt vastuvõetud üldkoosoleku otsuse täitmine võib

erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas

kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega,

mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. See võib mh tähendada, et otsuse vastu

hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui

vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist

täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed (vt Riigikohtu eelviidatud otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 24).

13. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta TsMS § 162 lg 1

alusel hageja kanda. Kuna maa- ega ringkonnakohus ei ole vaidlust lahendades menetluskulude

rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka kolleegium kooskõlas TsMS § 174 lg 4 teises lauses

sätestatuga kindlaks kassatsiooniastme menetluskulusid, mis hagejal tuleb kostjale hüvitada. Asja

menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta

tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2) (vt selle

kohta Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kostja kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4

esimese lause alusel tagastada. Kostja palus kautsjoni tagastada osaühingule Advokaadibüroo

Kersti Põld.

Villu Kõve, Tambet Tampuu, Jaak Luik