3-2-1-10-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-10-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. aprill 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

Korteriühistu Liivalaia Nelikümmend hagi Annika

Eesmaa vastu lepingut täitma kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. oktoobri 2014. a otsusele

tsiviilasjas nr 2-12-35546

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Liivalaia Nelikümmend kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Korteriühistu Liivalaia Nelikümmend

(registrikood 80059510), esindaja vandeadvokaat Raini Nõu

Kostja Annika Eesmaa

Asja läbivaatamise kuupäev

23. märts 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-35546.

Saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Korteriühistu Liivalaia Nelikümmend kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KÜ Liivalaia Nelikümmend (hageja) esitas 7. septembril 2012 hagi Annika Eesmaa (kostja) vastu.

Kostjale kuulub Tallinnas Liivalaia 40–44 korteriomand.

Hageja 25. aprilli 2011. a erakorralisel üldkoosolekul otsustati, et kõikidel korteriomanikel tuleb

lahtised lodžad kinni klaasida 1. juuliks 2011. Otsuse eesmärgiks oli parandada hoone soojapidavust.

Pooled sõlmisid 8. novembril 2011 kompromissilepingu, milles lepiti kokku, et kostjale kuuluva

korteriga seotud lodža ehitatakse lükandklaasidega kinni ning et see peab kinniseks jääma. Viidatud

lepingu punkt 2 nägi ette, et kostja annab nõusoleku selle kohta, et hageja ehitab korteri nr 44 juurde

kuuluva lodža kinni. Lepingu punkti 3 järgi kohustus kostja mitte tegema takistusi tema poolt

heakskiidetud lükandklaaside paigaldamisel korteri nr 44 lodžale ja võimaldama vaba juurdepääs

hageja näidatud isikutele lükandklaaside paigaldamistöödeks varem kokkulepitud ajal. Selliselt võttis

kostja endale kohustuse võimaldada, et tema omandisse kuuluva korteriomandi juurde kuuluv lodža

ehitatakse lükandklaasidega kinni ning et lodžat selliselt kinniehitatuna ka hoitakse. Lepingu p 5 järgi

võib kostja soovi korral omal kulul asendada korteri juurde kuuluvale lodžale hageja paigaldatud

lükandklaasid kostjale sobilikega.

10. novembril 2011 ehitati vaidlusalune lodža kinni, kuid kostja vastuseisu tõttu polnud võimalik

ehitust lõpetada. Kostja eemaldas lükandklaasid.

Hageja on kostjalt korduvalt nõudnud kompromissilepingu nõuetekohast täitmist, kuid tulemusteta.

Vaidlusalune lodža on ainus, mis on klaasidega kinni ehitamata.

Hageja esitas kostja vastu hagi järgmiste nõuetega:

• kohustada kostjat võimaldama hagejal ehitada Tallinnas Liivalaia 40–44 asuv lodža

lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga, see tähendab aknalaua, plekkide ja muu vajalikuga, kinni

vastavalt kompromissilepingule, kusjuures hageja on lodža kinniehitamiseks õigustatud kasutama

muid isikuid ning hageja ja lodžat kinni ehitavad muud isikud on õigustatud lodža kinniehitamiseks

läbima eelnimetatud aadressil asuva korteri;

• kui kostja ei võimalda vabatahtlikult hagejal ehitada vaidlusalune lodža lükandklaaside ja nende

juurde kuuluvaga, st aknalaua, plekkide ja muu vajalikuga, kinni vastavalt kompromissilepingule,

kusjuures hageja on lodža kinniehitamiseks õigustatud kasutama muid isikuid ning hageja ja lodžat

kinni ehitavad muud isikud on õigustatud lodža kinniehitamiseks läbima kostja korteri, siis määrata

kindlaks kohtuotsuse täitmise viis selliselt, et on tuvastatud kostja kohustus teha tahteavaldus

selleks, et hageja on õigustatud ehitama lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga, see

tähendab aknalaua, plekkide ja muu vajalikuga, kinni vastavalt kompromissilepingule, kusjuures

hageja on lodža kinniehitamiseks õigustatud kasutama muid isikuid ning hageja ja lodžat kinni

ehitavad muud isikud on õigustatud lodža kinniehitamiseks läbima kostjale kuuluvat korterit;

• kohustada kostjat hoidma oma kulul lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga

kinniehitatuna vastavalt kompromissilepingule;

• kui kostja ei hoia vabatahtlikult oma kulul lodžat lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga

kinniehitatuna vastavalt kompromissilepingule, siis määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis

selliselt, et on tuvastatud kostja kohustus anda tahteavaldus selleks, et hageja on õigustatud ehitama

lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga uuesti kinni kostja kulul vastavalt

kompromissilepingule, kusjuures hageja on lodža kinniehitamiseks õigustatud kasutama muid

isikuid ning hageja ja lodžat kinni ehitavad muud isikud on õigustatud lodža kinniehitamiseks

läbima kostjale kuuluvat korterit.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja nõue on vastuolus kompromissilepinguga. Pooled ei ole kokku

leppinud, et paigaldatakse „aknalaud, plekk ja vajadusel veel mõned asjad". Pooled ei ole kokku

leppinud, et kostja peab omal kulul hoidma lodža kinniehitatuna. Lükandklaasid eemaldati, kuna olid

paigaldatud kujul ohtlikud ja hakkasid tormidega kõikuma, sest klaasid olid vale mõõduga,

lükandklaaside ja lodža piirdekonstruktsioonide vahel oli suur vahe, lodža äär on viltu, mistõttu olid

lükandklaasid paigaldatud puupuksidele osaliselt õhku. Tellitud lükandklaasid ei taganud

soojakadude vähendamist.

Kostja ei ole rikkunud kompromissilepingut. Kostja ei ole vaielnud vastu lükandklaaside

paigaldamisele. Kostja vastuväited on tingitud sellest, et hageja soovib paigalduse lahendust, milles

pooled ei ole kokku leppinud, ning hageja tellitud lükandklaasid olid valede mõõtudega ja ei täitnud

nende paigaldamise eesmärki (soojakadude vähendamine).

3. Harju Maakohus rahuldas 21. mai 2014. a otsusega hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.

Pooled ei vaidle kompromissilepingu kehtivuse üle ega selle üle, et lodža on kinni ehitamata.

Vaieldakse selle üle, kas kostja rikkus kompromissilepingut. Samuti vaidlevad pooled lepingu

tõlgendamise üle, st kas kompromissilepingus kokkulepitud lükandklaaside komplektile lisandus

aknalaud.

Poolte kirjalikest seisukohtadest ja vande all antud ütlustest nähtuvalt on poolte tahe kostja korteri

juurde kuuluva lodža lükandklaasidega kinniehitamise osas erinev – hageja tahtis lükandklaaside

paigaldamist koos aknalauaga, kostja ilma aknalauata.

Osaühingu RUUMET (edaspidi Ruumet) esindaja Kaido Tõrva ja kostja 2011. aasta oktoobris

toimunud kirjavahetusest ei nähtu, et kostja ei nõustunud lükandklaasidele lisanduva aknalauaga või

hinnaküsimist samale lükandklaaside komplektile ilma aknalauata. Poolte kirjavahetusega enne

kompromissilepingu sõlmimist on tõendatud, et kostja lepinguline esindaja teadis 28. oktoobril 2011,

et hageja tellis 21. septembril 2011 Ruumetist lodža lükandklaaside ja aknalaua paigalduse hagejale

saadetud Ruumeti hinnapakkumise kohaselt. Ka tunnistajate M. Masso ja P. Keäri ütlustega ning

poolte vande all antud seletustega on tõendatud, et kompromissilepingu aluseks oli Ruumeti

hinnapakkumine, mis sisaldas aknalauda ja plekke.

Tunnistaja M. Masso ütlustega on tõendatud, et kui Ruumet ja hageja käisid kostja korteris

26. augustil 2011 mõõtmas ja pakkumist tegemas, oli kostja tingimuseks, et hinnapakkumine peab

sisaldama aknalauda. Hiljem selgus, et kostjale ei meeldinud aknalaua materjal. Hagejale ei sobinud

kostja edastatud OÜ Rõduklaasid pakkumine seetõttu, et paigaldamise tähtaeg lükkus liiga kaugele,

49-ndaks nädalaks. Objekti lõpetamise tähtaeg oli Kredexi toetuse tõttu 45 nädalat ja oli nõutud, et

rõdud peavad olema kinni ehitatud. Tunnistaja P. Keäri ütlustega on tõendatud, et kui 2011. a augustis

käidi kostja korteris lodža mõõte võtmas, siis arutasid nad kostjaga klaaspindade lõpetamist, seda, et

seinapoolne klaasitahvel liigub vastu seina, kus on pehme kummist serv, nii läks ka Ruumeti

paberitesse kirja ja selle alusel tehti töö.

Kuigi pooled vaidlesid oktoobri lõpus lükandklaaside juurde kuuluva aknalaua paigaldamise üle,

mille kohta on lisaks kirjavahetusele ütlusi andnud tunnistajad ja vande all seletusi pooled, ei ole

kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et kompromissilepingu aluseks võetud Ruumeti hinnapakkumist

oleks kostja soovide kohaselt muudetud, st korrigeeritud augustis saadud ja osaliselt juba tasutud

hinnapakkumise alusel esitatud tellimust või tellitud uus lükandklaaside komplekt ilma aknalauata.

Samuti ei ole kohtule esitatud käsitletust erinevat Ruumeti hinnapakkumist. Järelikult põhines

kompromissileping eespool viidatud Ruumeti hinnapakkumisel, mille eest hageja tasus arvete alusel

ja mis sisaldas lisatarvikutena aknalauda ja plekke. Seega põhineb hageja täpsustatud nõue, mis

sisaldab aknalaua, plekkide jm paigaldamist, poolte vahel sõlmitud kompromissilepingul.

Pooled ei ole kompromissilepingus otsesõnu kokku leppinud, et kostja peab omal kulul hoidma lodža

kinniehitatuna. Kuivõrd korterite lodžade klaasidega kinniehitamise eesmärk oli elamu küttekulude

vähendamine, siis kogu lepingust ja ka selle p-st 5 saab järeldada, et lodžat tuleb hoida kinniehitatuna

ning juhul, kui kostja eemaldab hageja kulul paigaldatud lükandklaasid, siis tuleb tal need omal kulul

asendada või lasta hagejal kostja kulul asendada. Vastasel juhul võiks tekkida olukord, kus hagejal

tuleb korduvalt tellida ja korraldada lükandklaaside paigaldamise töö omal kulul, juhul kui kostja

klaasid eemaldab.

Kuna lükandklaaside komplekti juurde kuulus aknalaud, siis rikkus kostja pooltevahelist

kompromissilepingut, kui ta takistas aknalauaga ettenähtud lükandklaaside paigaldamise töö

lõpetamist ja laskis juba paigaldatud klaasid eemaldada.

Hageja nõudis kostjalt kompromissilepingu täitmist ja tema kasutuses oleva lodža sulgemist

klaasidega. Seega anti kostjale täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 114

lg 1 järgi. Kuna kostja eemaldas lükandklaasid, siis tuleb tal rikkumise kõrvaldamiseks vajalikud

kulud endal kanda. Kohtuotsuse täitmise tagamiseks on põhjendatud määrata hageja taotletud

kohtuotsuse täitmise kord. Hagi tuleb tervikuna rahuldada ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud kostja.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata. Maakohtu järeldused kompromissilepingu tõlgendamisel ei ole

kooskõlas materiaalõigusega ega asjas kogutud tõenditega. Maakohus on ebaõigesti jaganud ka

tõendamiskohustuse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 23. oktoobri 2014. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue

otsuse, millega jättis hagi täies ulatuses rahuldamata.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid kompromissilepingu. Pooled vaidlevad selle üle, kas

lepingus märgitud „kostja poolt heakskiidetud lükandklaasid" tähendavad lükandklaase koos

aknalauaga või ilma selleta. Seega tuleb esmalt kindlaks teha, milliste lükandklaaside paigaldamises

kokku lepiti, ja seejärel saab otsustada, kas kostja rikkus lepingut, kui lasi klaasid paigaldanud

Ruumetil need eemaldada, ja kas hageja nõuded, mis on suunatud kompromissilepingut täitma

kohustamisele, on põhjendatud või mitte.

Maakohus tuvastas, et poolte tahe kostja korteri juurde kuuluva lodža lükandklaasidega

kinniehitamise osas oli erinev – hageja tahtis lükandklaaside paigaldamist koos aknalauaga, kostja

ilma aknalauata. Sellele vaatamata leidis kohus lepingut VÕS § 29 lg 5 järgi tõlgendades, et

kompromissilepingu järgi tuli lükandklaasid paigaldada koos aknalauaga. Ringkonnakohus selle

järeldusega ei nõustunud.

6. Kompromissilepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige lähtuda VÕS § 29 lg 5 p-dest 1 ja 3, st lepingu

sõlmimise asjaoludest, sealhulgas lepingueelsetest läbirääkimistest ja lepingupoolte käitumisest enne

ja pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 14 lg 1 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või

lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja

õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad

need olema tõesed. Lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist

ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu

eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

Kostja 24. oktoobri 2011. a kirjaga hageja esindajale M. Massole on tõendatud, et kostja teavitas

hagejat lepingueelsetel läbirääkimistel oma olulisest huvist, et lükandklaasid paigaldatakse ilma

aknalauata (I kd, tl 135). Sama asjaolu on tõendatud hageja seadusliku esindaja A. Kaigase ja kostja

vande all antud seletustega (II kd, tl 253, 256), M. Masso 24. oktoobri 2011. a e-kirjaga kostjale (I kd,

tl 157) ning A. Kaigase 25. oktoobri 2011 e-kirjaga M. Massole (I kd, tl 156). Tunnistaja M. Masso

ütlused selle kohta, nagu oleks kostja klaaside mõõdistamise ajal avaldanud soovi, et olema peab ka

aknalaud (II kd, tl 247), jätab ringkonnakohus tõendina arvestamata, sest need on vastuolus tunnistaja

P. Keäri ütlustega (II kd, tl 250) ja kostja seletustega (II kd, tl 256) selle kohta, et kostja ei viibinud

mõõdistamise juures. Seega ei saanud kostja teha mõõdistamise käigus ka mingeid tahteavaldusi.

Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et kostja andis heakskiidu Ruumeti pakkumisele tervikuna, sh

aknalaua paigaldamisele. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda asjas kogutud tõendid teha

järeldust, et kostja muutis läbirääkimiste käigus oma tahet ja nõustus sellega, et tema korteri lodžale

paigaldatakse lükandklaasid koos aknalauaga.

Ruumeti esindaja ja kostja vahel 2011. a oktoobris toimunud kirjavahetus (I kd, tl 86) ei tõenda kostja

nõustumist aknalaua paigaldamisega. Asja lahendamisel ei ole tähtsust asjaoludel, kas kostja oli

Ruumeti hinnapakkumisest teadlik ja kas pakkumist muudeti kostja soovi arvestades või mitte.

Oluline on see, milles pooled kompromissilepingus tegelikult kokku leppisid.

Tunnistaja P. Keäri ütlusi ei saa kompromissilepingu tõlgendamisel arvestada, sest tema enda ütluste

kohaselt ei olnud ta kompromissiläbirääkimistest teadlik. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis

kinnitaks, et kompromissilepingu järgi kostja heakskiidetud lükandklaasid tähendavad ka aknalaua

paigaldamist. Ringkonnakohus leiab, et kompromissilepingu järgi nõustus kostja Ruumetilt tellitud

lükandklaaside paigaldamisega, kuid ilma aknalauata.

Tõenditega on vastuolus ka maakohtu seisukoht, nagu ei oleks Ruumetilt tellitud lükandklaase

võimalik paigaldada ilma aknalauata. Ruumeti e-kirjaga on tõendatud, et selline paigaldamine on

võimalik, kuigi tulemus ei näeks kõige parem välja. Samal seisukohal oli hageja esindaja R. Nõu

kostja esindaja E. Nurmelale 25. jaanuaril 2013 saadetud e-kirjas (I kd, tl 120). Kostja ei ole

Ruumetilt tellitud lükandklaaside paigaldamise vastu, kui tehakse asjakohane viimistlus, sh tehakse

sirgeks lodža serv ja paigaldatakse vajalikud liistud, tagamaks lükandklaaside paigaldamise eesmärgi

täitmine (soojakadude vähendamine). Kostja tegi ka kohtumenetluse ajal sellesisulise

kompromissiettepaneku (I kd, tl 183, 184), mida hageja vastu ei võtnud.

7. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei rikkunud kompromissilepingut, kui ei nõustunud

lükandklaaside paigaldamisega koos aknalauaga (milles ei olnud kokku lepitud) ja kui lasi ajutisena

pandud klaasid nende ohtlikkuse tõttu eemaldada. Kostja ei ole kordagi vaielnud vastu sellele, et

kompromissilepingu järgi tuleb tema lodžale paigaldada lükandklaasid. Hageja ei ole esile toonud

asjaolusid ega tõendanud, et kostja oleks teinud selleks hagejale või töid tegevatele isikutele mingeid

takistusi, sh keelanud läbida talle kuuluvat korterit või kavatseks seda tulevikus teha. Kostja on

üksnes õigustatult soovinud, et lükandklaasid paigaldatakse lahendusega, mis tagab nende vastavuse

eesmärgile. Seetõttu ei vaja hageja kohtulikku kaitset kostja kohustamiseks võimaldada hagejal või

selleks õigustatud teistel isikutel ehitada kostja korteri juures asuv lodža lükandklaasidega kinni.

Kompromissilepingus ei ole pooled kokku leppinud kostja kohustuses hoida oma kulul lodža

lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga kinniehitatuna ning hageja ei saa sellist nõuet lepingu

täitmiseks kohustava nõudena esitada. Samas puudub ka igasugune alus arvata, et kostja eemaldaks

hageja nõuetekohaselt paigaldatavad lükandklaasid selliselt, et jätaks lodža uuesti avatuks. Hageja ei

ole oma sellekohast kahtlustust veenvalt põhistanud. Kostjal on kompromissilepingu p 5 järgi õigus

asendada hageja paigaldatavad lükandklaasid hiljem kostjale sobilikega. Seega ei tule rahuldada ka

hageja nõuet kohustada kostjat hoidma oma kulul lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga

hageja ja kostja vahelise kompromissilepingu kohaselt kinniehitatuna.

Hageja nõuded kostja kohustamiseks teha tahteavaldused selleks, et hageja on õigustatud ehitama

lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga kinni ja kui kostja ei hoia lodžat kinniehitatuna, siis

on hageja õigustatud ehitama lodža lükandklaasidega ja nende juurde kuuluvaga uuesti kinni kostja

kulul, kusjuures hageja on lodža kinniehitamiseks õigustatud kasutama muid isikuid ning hageja ja

lodžat kinni ehitavad muud isikud on õigustatud lodža kinniehitamiseks läbima kostjale kuuluva

korteri, tuleb samuti jätta rahuldamata. Seadusest ja lepingust ei tulene kostjale kohustust teha nõutud

tahteavaldusi ja tsiviilseadustiku üldosa seadusest (TsÜS) § 68 lg-st 5 ei tule käesolevas asjas

kohaldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus täielikult ning saata

asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus käsitles poolte esiletoodut ühekülgselt ja seda üksnes kostjat soodustades.

Ringkonnakohus tegi ise uue otsuse, kuid jättis tuvastamata hageja esitatud asjaolud ning hindamata

hageja esitatud tõendid. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ei arvestanud apellatsioonikohus, et

hageja on kogu aeg soovinud, et täidetaks kompromissilepingut, mis on rajanenud Ruumeti esitatud

pakkumusel, ent see on tähendanud kinniehitamist koos aknalauaga.

Ringkonnakohus ei andnud hinnangut hageja väitele, et kostja tahe paigaldada lükandklaasid ilma

aknalauata oli kostja tahe kohtumenetluses, mitte aga kompromissilepingu järgi.

Ringkonnakohus on kompromissilepingut tõlgendades välja noppinud vaid üksikud seigad ning

samastanud neid pooltevaheliste läbirääkimistega ja poolte käitumisega enne ja pärast lepingu

sõlmimist.

Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ei ole kostjal kohustust hoida oma kulul lodža lükandklaaside

ja nende juurde kuuluvaga kinniehitatuna. Ringkonnakohus ei ole esitanud põhjendusi hageja

esiletoodu kohta, et hageja 25. aprilli 2011. a erakorralise üldkoosoleku otsusega otsustati, et kõikidel

omanikel tuleb 1. juuliks 2011 kinni klaasida enda omandi juures olevad lahtised lodžad. Seda otsust

mõisteti selliselt, et iga omanik ehitab ise ja omal kulul lodža kinni ja järelikult ka hoiab seda kinni

omal kulul. Kõnealune üldkoosoleku otsus on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik.

Kompromissilepingu järgi soostus hageja lodža omal kulul kinni ehitama ning kostja oli nõus hoidma

lodža kinniehitatuna. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ei tulene kostjale seadusest ja/või

kompromissilepingust kohustust teha hageja nõutud tahteavaldusi ning miks ei tule TsÜS § 68 lg-t 5

praeguses asjas kohaldada.

9. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Hageja lähtub ekslikust eeldusest, et kohus peaks

võtma eraldi seisukoha iga tema hagis esitatud lause kohta.

Pooled ei vaielnud selle üle, kas paigaldatavad klaasid peavad olema Ruumeti toodetud, vaid selle

üle, kas pooled leppisid kompromissi sõlmimisel kokku, et lükandklaasid tulevad aknalauaga või

ilma. Ringkonnakohus on õigesti selgitanud, et läbirääkimiste sisuks ei olnud üksnes see, kas

aktsepteerida Ruumeti pakkumist või mitte, arutati mh ka aknalaua küsimust.

Hageja soovib, et Riigikohus uuriks ja hindaks ümber tõendid.

Hageja väide, et kostja kohustus lodžat lükandklaasidega omal kulul kinniehitatuna hoidma tuleneb

korteriühistu otsusest, on uus ja seda pole menetluses varem esitatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja

menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus

rahuldatakse.

11. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kuidas tõlgendada vaidlusalust

kompromissilepingut – kas kompromissilepingus kokkulepitud lükandklaaside komplektile lisandus

aknalaud ning kas kostja rikkus kompromissilepingut. Pooled ei vaidle kompromissilepingu

kehtivuse üle ega selle üle, et lodža on siiani kinni ehitamata.

Apellatsioonikohtu menetluses on tuvastatud, et poolte tahe kostja korteri juurde kuuluva lodža

lükandklaasidega kinniehitamise osas on erinev – hageja tahtis lükandklaaside paigaldamist koos

aknalauaga, kostja ilma aknalauata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja jättis hagi täies

ulatuses rahuldamata ning leidis, et kompromissilepingu järgi nõustus kostja lükandklaaside

paigaldamisega, kuid ilma aknalauata.

12. Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohus on järginud menetlusõiguse norme ja VÕS § 29

lepingu tõlgendamise sätteid, kui leidis, et kompromissilepingu järgi nõustus kostja Ruumetilt tellitud

lükandklaaside paigaldamisega, kuid ilma aknalauata. Selles osas on ringkonnakohus oma järeldusi

piisavalt põhjendanud.

Tuvastades, et kompromissilepingus lepiti kokku lükandklaaside paigaldamises ilma aknalauata, on

ringkonnakohus jätnud hagi siiski täies ulatuses rahuldamata. Kolleegium ringkonnakohtu sellise

seisukohaga ei nõustu. Kuna hageja nõudeks oli mh kohustada kostjat võimaldama hagejal

lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga kinni ehitada kostja korteri juurde kuuluv lodža vastavalt

kompromissilepingule, siis ei selgu ringkonnakohtu otsusest, miks ei olnud võimalik hageja seda

nõuet rahuldada osas, milles ringkonnakohus poolte kokkuleppe kompromissilepingus tuvastas. Hagi

täielikku rahuldamata jätmist põhjendamata on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1.

13. Kolleegium ei nõustu ka ringkonnakohtu järeldusega, et kompromissilepingus ei ole pooled

kokku leppinud kostja kohustuses hoida oma kulul lodža lükandklaaside ja nende juurde kuuluvaga

kinniehitatuna ning hageja ei saa sellist nõuet lepingu täitmiseks kohustava nõudena esitada. Sellele

järeldusele jõudmisel pole ringkonnakohus kompromissilepingu tõlgendamisel arvestanud VÕS §-

s 29 sätestatut.

Kompromissilepingu tõlgendamisel tuleb mh arvestada VÕS § 29 lg 5 p 1 ja 4, st milliste

üldkoosoleku otsuste täitmiseks kompromiss sõlmiti ning milline oli kompromissilepingu eesmärk.

VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele

tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus on jätnud välja

selgitamata, mis järeldub kompromissilepingu p-dest 1 ja 5 ja nende lepingupunktide koosmõjus.

14. Ringkonnakohus jättis rahuldamata ka hageja nõuded kohustada kostjat andma nõusolek selle

kohta, et hagejal on õigus paigaldada lükandklaasid vaidlusalusele lodžale ja kui kostja lodžat

kinniehitatuna ei hoia, siis saab hageja lükandklaasid paigaldada kostja kulul. Ringkonnakohus leidis,

et seadusest ja lepingust ei tulene kostjale kohustust teha nõutud tahteavaldusi. Kolleegium märgib, et

kui ringkonnakohus kompromissilepingu tõlgendamise tulemusel asja uuel läbivaatamisel leiab, et

kostjal on kohustus hoida lodža lükandklaasidega kinniehitatuna omal kulul (vt praeguse otsuse

p 13), siis saab hageja nõuda ka eelnimetatud tahteavalduse tegemist.

Kolleegium märgib, et kuigi asjas ei vaielda selle üle, et pooled on sõlminud kompromissilepingu,

mille järgi kostja nõustus lodža lükandklaasidega kinni ehitamisega ning kostja ei ole sellele

menetluses vastu vaielnud, on vaidlusalune lodža siiani kinni ehitamata.

Tähelepanuta ei saa jätta sedagi, et kompromissilepingu p-s 5 on pooled kinnitanud, et kostja võib

soovi korral omal kulul asendada hageja paigaldatud lükandklaasid talle sobilikega. VÕS § 29 sätteid

järgides võib olla vaja hinnata ka seda, kas kompromissilepingu p-s 5 kokkulepitu võib tähendada, et

juhul kui hageja ehitab lodža lükandklaasidega kinni viisil, mis ei vasta kompromissilepingu p-s 2

kokkulepitule (nt koos aknalauaga), on kostjal õigus valida, kas ta talub hageja paigaldatud

lükandklaase või asendab need endale sobilikega.

15. Kolleegium peab vajalikuks selgitada ka nõudeid kohtuotsuse resolutsioonile, kui lahendis

kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma. Kui kohus rahuldab

haginõude, peab ta TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi oma otsuse resolutsiooni formuleerima selliselt,

et otsus oleks üheselt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita (vt selle kohta ka nt Riigikohtu

17. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09, p 13; 28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-31-10, p 13). Eriti oluline on resolutsiooni täpsus lahendite puhul, millega kohustatakse

isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma, kus võib eeldada poolte vaidlust

täitemenetluses. Otsuse muude osade või muude dokumentide kaasamise vajadus resolutsiooni

mõistmiseks ja täitmiseks näitab üldjuhul resolutsiooni ebapiisavat kvaliteeti. Samas peab lahendi

detailsus jääma mõistlikesse piiridesse, kuna liigne detailsus võib kaasa tuua omakorda vaidlusi.

Kohtulahendi resolutsioonist peavad nähtuma selle täitmise üldised parameetrid (vt nt 28. aprilli

2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 13). Seetõttu ei ole piisav, kui resolutsioonis märgitakse

üksnes kostja kohustus teha midagi või hoiduda mingist tegevusest lepingu, sh kompromissilepingu

järgi.

16. Lahendi täitmise huvides võib kohus poole taotlusel TsMS § 445 lg 1 esimese aluse järgi otsuses

kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja. Kui ringkonnakohus asja uuel

läbivaatamisel leiab, et hageja esitatud nõuet on võimalik mingis osas rahuldada, võib ta hageja

taotlusel otsuses kindlaks määrata otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja.

17. Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu

otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

18. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejale tagastada.

Villu Kõve, Henn Jõks, Ants Kull