3-2-1-168-14 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-168-14

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. märts 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Jaak Luik ja Ants Kull

Kohtuasi

OSAÜHINGU SHTEINLE hagi Osaühingu BETRESTON

vastu hüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-10-9211

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OSAÜHINGU SHTEINLE kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

26 680 eurot 83 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OSAÜHING SHTEINLE (registrikood 10760195),

esindajad vandeadvokaat Martin Pärn ja vandeadvokaat Veljo

Viilol

Kostja Osaühing BETRESTON (registrikood 10219129),

esindaja vandeadvokaat Nigul Saar

Asja läbivaatamise kuupäev

2. veebruar 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-9211 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada OSAÜHINGULE SHTEINLE (konto nr EE262200221018418719) 1. augustil 2014

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 266 (kakssada kuuskümmend kuus) eurot 81 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 25. veebruaril 2010 esitas OSAÜHING SHTEINLE (hageja) Harju Maakohtule hagi Osaühingu

BETRESTON (kostja) ja OÜ ILVA EESTI vastu omandiõiguse tunnustamiseks ning 807 539 krooni

22 sendi suuruse hüvitise saamiseks või alternatiivselt 1 456 447 krooni 62 sendi suuruse hüvitise

saamiseks. Menetluse käigus loobus hageja hagist OÜ ILVA EESTI vastu ja omandiõiguse

tunnustamise nõudest ning vähendas hüvitise nõuet. 23. veebruari 2011. a otsusega jättis maakohus

hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse jõusse. Riigikohus tühistas alama astme

kohtute otsused osas, milles jäeti hagi rahuldamata ehitustegevusega seotud 417 464 krooni 22 sendi

suuruste kulude väljamõistmiseks ning saatis asja tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 9. novembril 2003 maatüki ostu-müügi

eellepingu (edaspidi eelleping), mille kohaselt kostja müüb hagejale mõistliku aja jooksul osa kostja

omandatavast Maardus Lao 2a asuvast kinnistust (edaspidi kinnistu). Kostja omandas kinnistu

28. oktoobril 2004 ning võõrandas 26. juunil 2008 sellest 188915/401400 suuruse osa kolmandale

isikule. Hageja tegi sooviga rajada kinnistule kalatootmistsehh mitmeid kulutusi, kokku

417 464 krooni 22 senti. Hageja tegi kostja kinnisasjale kulutusi eellepingust tulenevate kohustuste

täitmiseks, vaatamata sellele, et see on vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja võimaldas kostjal

liituda elektrivõrguga ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Kostja rikastus hageja

soorituse kaudu selliselt, et esmalt liitus hageja ise elektrivõrguga ning veevarustuse- ja

kanalisatsioonisüsteemiga, mis tegi võimalikuks hilisema kostja liitumise. Hageja sooviks oli

soodustada kostjat. Elektrivõrgu ja veevarustuse- ning kanalisatsioonisüsteemiga ühenduse saamine

vastas kostja huvile ja tegelikule tahtele, kuna see võimaldas kostjal tegeleda majandustegevusega

(võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 lg 1 p 2), ja kostja peab hagejale selle tõttu kantud kulud hüvitama.

Kostja ei oleks ise saanud sõlmida lepinguid liitumiseks elektrivõrgu ning veevarustuse- ja

kanalisatsioonisüsteemiga. Hageja soovis kostjat soodustada, ajades tema asja (käsundita

asjaajamine). VÕS § 1042 alusel palus hageja kostjalt välja mõista Maardus Lao 2a kinnistule angaari

ehituse tõttu tehtud kulutused (ehitusloa riigilõiv, tellingute rent ja transport, maa-ala plaan,

arhitektuur-ehituslik projekt, postid ja seibid, ehitus- ja montaažitööd, betoon).

Hageja palus kõik eelnimetatud kulutused hüvitada ka VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel. VÕS § 14

lg 3 teise lause järgi ei või isik pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta, läbirääkimisi pidada,

samuti neid pahauskselt katkestada. Aktsepteerida ei saa olukorda, kus üks lepingupool, olles teadlik

tema sõlmitud lepingu tühisusest, lubab teisel lepingupoolel uskuda lepingu kehtivust senikaua, kuni

see on talle kasulik. 2008. aasta kevadest hakkas kostja samuti tootma kalatooteid, muutudes sellega

hageja otseseks konkurendiks, ja üritas hagejat laostada. Kostja on käitunud lepingueelsetel

läbirääkimistel pahauskselt. Kostja lõpetas pahauskselt läbirääkimised ja keeldus lepingule nõutava

vormi andmisest. Hagejale tuleb hüvitada kulutused, mida ta tegi, tuginedes lepingueelsetel

läbirääkimistel kokkulepitule, millele pidi vastama kostja vastusooritusena vormikohase

asjaõiguslepingu sõlmimine.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vallasasi (tootmishoone) oli juba

enne kinnistu moodustamist ja enne eellepingu sõlmimist varustatud nii elektri kui ka veega. Kostja

kinnisasja väärtus ei tõusnud väidetavalt hageja kantud kulutuste võrra. Puudub hüve, mida võiks

pidada kostjale antuks kas tühise tehingu täitmisena või muul alusel. Kostja ei võta omaks, et tema

kinnistul oleks tehtud mingeid töid, mille hüvitamist saaks nõuda VÕS § 1042 lg 1 järgi. VÕS § 14

sätestab poolte kohustused kuni kehtiva lepingu sõlmimiseni. Seega ei ole tähendust kehtetu

eellepingu sõlmimisel. Ei ole oluline, miks kostja ei olnud nõus tühist tehingut täitma ja millised

tehingud ta kinnistuga tegi. VÕS § 14 lg-s 3 toodud kohustuse eesmärgiks on tagada usalduskahju

hüvitamine. Kahju hüvitamise ulatuseks on vaid läbirääkimiste tõttu kantud kulutused. Hageja ei ole

tõendanud kostja pahatahtlust. Mistahes hagiavalduses kirjeldatud kulutus, mida hageja väidab olevat

teinud hagi esitamise päevast enam kui kolm aastat tagasi, on nõudena aegunud nii usalduskahju kui

ka käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel.

3. Harju Maakohus jättis 20. detsembri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus tuvastas, et eellepingu kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja müüb mõistliku

aja jooksul osa tulevikus omandatavast Lao 2a kinnistust Maardu linnas. Vorminõude täitmata jätmise

tõttu on eelleping tühine. Kostja omandas kinnistu 28. oktoobril 2004 ning võõrandas 26. juunil 2008

osa sellest kolmandale isikule, kes ei ole menetlusosaline. Tõendatud ei ole hageja väide, et tema

võimaldas kostjale liitumise elektrivõrguga ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Ka ei

ole tõendatud, et kostja oleks saanud hagejalt mingit hüve või hageja oleks tõstnud kostja kinnisasja

väärtust. Hageja tegi kulutusi enda tootmise rajamiseks.

Hageja on oma nõuded kvalifitseerinud ka VÕS § 14 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 14 lg 3

kaitse-eesmärgiks on kaitsta poolt mittevajalike läbirääkimistega tekkida võivate kulutuste eest. Need

kulutused tulenevad ainult läbirääkimiste pidamisest (nt lepinguprojektide ettevalmistamise

kulutused, läbirääkimiste kohta sõitmise kulud vms). Kostja selgitas, et eellepingu valmistas ette

hageja prokurist. Hageja ei saa teha kostjale etteheiteid eellepingule vormi andmise asjaoludes.

Läbirääkimiste katkestamise kohta ei ole hageja seisukohta esitanud. Kohus asus seisukohale, et

kostja ei ole lepingueelsetel läbirääkimistel pahatahtlikult käitunud. Selle tõttu ei pidanud kohus

vajalikuks analüüsida, kas kostjal tuleb hageja kantud kulutused VÕS § 115 alusel hüvitada, kuid

märkis, et hageja esiletoodud kulutused ei kujuta endast usalduskahju.

Kohus nõustus kostjaga, et hageja nõue on aegunud.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 26 680 eurot 83 senti. Menetluskulud

palus hageja jätta kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. juuni 2014. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata, kuid muutis osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonimenetluse kulud jäeti hageja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et hageja nõue ei ole aegunud, ja muutis selles osas otsuse põhjendusi.

Apellatsioonikohtu seisukoha järgi on asjas tegemist seadusest tulenevate nõuetega, mille aegumise

tähtajaks on kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda

nõudele vastava kohustuse täitmist. Kahju ei saanud hagejal tekkida enne, kui vastaspool keeldus

põhilepingu sõlmimisest. Poolte esiletoodud asjaolude kohaselt sai ja pidi saama hagejale tööde

tegemise keelamisega 2008. aastal selgeks, et kinnistuosa talle ei võõrandata ja kulgema hakkas

kohtumenetluses oleva hageja nõude aegumine. Hagi esitati 2010. aastal ja seega ei ole kostja

aegumise vastuväide põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et poolte väited ja tõendid ei anna alust lugeda täidetuks

kahju hüvitamise eeldused VÕS § 14 lg 3 alusel. Tühiseks osutunud eelleping ei takistanud pooltel

põhilepingut notariaalselt sõlmida. Ka tõendab kirjaliku lepingudokumendi sisu, et pooled olid juba

enne selle dokumendi vormistamist pidanud läbirääkimisi lõppeesmärgiga võõrandada osa kostja

omandatavast kinnistust hagejale. Ei ole tõendatud kostja pahauskne käitumine läbirääkimisi pidades

ega neid katkestades. Hageja juhatuse liige avaldas kohtuistungil, et kaabli paigaldamist aprillis 2008

peatades teatas kostja juhatuse liige, et teda ei rahulda kokkulepitud müügihind ja selle tasumise

kord. Ka kinnitas hageja juhatuse liige, et vahepealsetel aastatel ütles kostja juhatuse liige talle, et

kõik on korras ja kui ta aega saab, siis käiakse notari juures ära, ning et temal ei ole kavatsust

kokkuleppest taganeda. Sellest saab järeldada, et kostja ei pidanud läbirääkimisi tegeliku tahteta

sõlmida põhileping. Eeltoodust saab ka järeldada, et kostja ei katkestanud läbirääkimisi põhilepingu

sõlmimiseks enne, kui hageja keeldus muutmast kokkuleppeid hinna kohta. Pooled ei olnud seotud

eellepingu tingimustega (TsÜS § 84 lg 1) ja kostja võis uuesti hinna üle läbi rääkida ja hinnas

kokkuleppe mittesaavutamisel keelduda müügilepingu sõlmimisest. Kuna kostjal puudus kohustus

võõrandada kinnistu hagejale, ei olnud tal ka kohustust informeerida hagejat toimuvast tehingust.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu käsitlusega ka käsundita asjaajamise sätete alusel esitatud nõude

osas ega esitanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus märkis otsuses, et eellepingu p-des 4.2 ja 4.3 kokkulepitud kohustused (anda

müüjale tehniline võimalus ostjale kuuluvate elektri- ja veevarustuseseadmete kaudu tarbida elektrit

ja vett) oli hageja kohustatud täitma alles alates põhilepingu sõlmimisest (p 4.3.1.1). Seega enne

põhilepingu sõlmimist tegi hageja kulutusi enda riisikol. Kostja ei lubanud hagejal kaablitöid aprillis

2008 oma kinnistul teha, mistõttu ta ka ei rikastunud võimalike rajatiste arvel. VÕS § 1018 lg 2

kohaselt ei ole tegemist käsundita asjaajamisega, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks.

Hageja on korduvalt kinnitanud, et ta tegi hagetavad kulutused eesmärgiga rajada kostjalt

omandatavale kinnistule enda tarbeks tootmishoone. Seega tegutses hageja enda kasuks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, milles jäeti

rahuldamata hageja 26 680 euro 83 sendi kostjalt väljamõistmise nõue, tühistada ringkonnakohtu

otsus osas, milles jäeti hageja nõue kostjalt 26 680 euro 83 sendi saamiseks rahuldamata, ja saata asi

tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule, või teha tühistatud osas ise eelnimetatud nõuet

rahuldav otsus. Hageja palub kõik menetluskulud jätta kostja kanda.

Kaebuse põhjenduste järgi on ringkonnakohus oluliselt rikkunud menetlusnormi ning ebaõigesti

kohaldatud materiaalõiguse normi. Ringkonnakohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse normi, kuna

otsus on olulises ulatuses põhjendamata. Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, et tekkinud

vaidluse tõttu müügihinna üle algasid lepingueelsed läbirääkimised uuesti. Eelleping on küll tühine,

kuid lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitud kokkulepe oli võlaõiguslik ega vajanud

notariaalset vormi. Hinnas oli lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokku lepitud. Põhjendamata on

kohtu järeldus, et kostja pahatahtlik käitumine on tõendamata. Kostja pidas läbirääkimisi

pahatahtlikult lepingu sõlmimise tahteta ja pahauskselt katkestas need. Kostja pahatahtlust

lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ja katkestamisel tõendab ilmselgelt vastustaja tegevus, kui ta

müüs kinnistu osa hageja eest salaja teisele isikule. Hageja oli nõus maksma kinnistu osa eest isegi

kokkulepitust rohkem, mida hageja selgitas ka ringkonnakohtu 30. aprilli 2014. a istungil. Kostja ei

ole kohtumenetluse ajal kordagi väitnud, et kokkulepitule notariaalse vormi andmata jätmise

põhjuseks oli vaidlus hinna üle. Ka ei ole kostja vastu vaielnud hageja väitele, et vaidlusalune

kinnistu müüdi kolmandale isikule notariaalselt tõestatud müügilepingu kohaselt odavama hinnaga,

kui pakkus hageja. Kostja lähtus läbirääkimiste pidamisel ja nende katkestamisel pahatahtlikult

üksnes enda huvidest. Pahatahtlikkus lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ja katkestamisel

ilmneb ka asjaolust, et kostja nõudis hiljem müügihinna tasumist sularahas. Kostja lõpetas

pahauskselt läbirääkimised ja keeldus lepingule nõutava vormi andmisest.

Lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud usalduskahju hõlmab kõiki hageja nõutud kulutusi, sest

need lähtusid läbirääkimiste käigus kokkulepitud kaugematest eesmärkidest, mille vajalikkust ja

püsivust oli hagejal alus usaldada ja järgida, et vaidlusaluse kinnistu omandi ülemineku ajal olla

konkurentsivõimeline. Kuigi asjas ei kohaldu VÕS § 15 lg 1, oli praegusel juhul jõutud tavapärasest

VÕS § 14 lg-le 3 omasest situatsioonist lähemale VÕS § 15 lg-s 1 kirjeldatud olukorrale, kuna jõutud

oli küll lepinguni, kuid see pole kehtiv. Vormivea tõttu tühise lepingu korral on lepingupoolte

jõudmine kehtiva lepingu sõlmimiseni märksa reaalsem kui VÕS § 14 lg-s 3 toodud tüüpolukorras,

mistõttu võivad sellise lepingu kehtivust usaldava poole kulutused olla suuremad. Seega tuleb

praeguse juhtumi puhul lähtuda VÕS § 15 lg-le 1 omasest kahju hüvitamise põhimõttest.

Tootmishoonete ja kommunikatsioonide ehitamise ning liitumistasude maksmise tõttu kantud hageja

kulud muutusid lepingu äralangemise tõttu kasutuks.

VÕS § 1018 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldused on täidetud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et

hageja täitis eellepingu p-st 4 tulenevaid kohustusi omal riisikol. Kostja sai hageja kommunikatsioone

kasutada lepingueelsetel läbirääkimistel kokku lepitud tingimustel. Hageja on esitanud tõenditena

Maardu Elektri ja Maardu Katlamaja kinnitused selle kohta, et kostja tarbis nende teenuseid kostjale

kuuluvate kommunikatsioonide kaudu. Vastasel juhul puudunuks tal võimalus majandustegevuseks ja

selle arendamiseks. Maardu Elekter teatas lisaks, et ilma hageja kommunikatsioonide kasutamise

võimaluseta pidanuks kostja elektrienergia tarbimiseks tema soovitud koguses ehitama endale tol ajal

uue alajaama, mis olnuks majanduslikult ebaratsionaalne. Ka veevärgi- ja kanalisatsiooniteenusega

sai kostja liituda hageja kommunikatsioonide kaudu, mis tagas talle suure rahalise säästu. Kostjaga

kokku lepitud tingimusi täites ei lähtunud hageja üksnes enda huvidest, nagu ekslikult leidis

ringkonnakohus.

8. Kostja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, sest puuduvad TsMS §-s 692 toodud kohtuotsuse

kassatsiooni korras tühistamise alused. Kassatsiooniastme menetluskulu palus hageja jätta kostja

kanda.

Kostja on vaielnud vastu nii hageja väidetud kulutustele kui ka kulutuste tõendamiseks esitatud

tõenditele. Hageja ei ole nõus kohtu järeldustega. Üllatuslikud on hageja väited kostja soovi kohta

kahjustada hagejat kui konkurenti, sularahas müügihinna tasumise nõudmise kohta jms. Usalduskahju

hulka ei saa kuuluda võõral maatükil ehitustööde ettevalmistamise või tegemisega seotud kulutused,

mida hageja väidetavalt tegi, arvates, et ta saab kinnisasja omanikuks. Kostjal ei olnud kunagi

tekkinud kohustust müüa kinnistu hagejale. Kui kulutuste tegemine olekski tõendatud, muutuksid

need kasutuks mitte lepingu sõlmimata jätmise tõttu, vaid seetõttu, et hageja tegi need ilma teda

kaitsva aluseta. Hageja ei ole tõendanud, et kostja pidas või katkestas lepingueelseid läbirääkimisi

pahatahtlikult.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Kassatsioonkaebuses leiab hageja, et ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse normi ja

kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi, kuna on jätnud hageja nõutud raha kostjalt välja

mõistmata lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud usalduskahju

hüvitisena VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel või alternatiivselt võlaõigusseaduse käsundita

asjaajamise sätete (VÕS § 1018 lg 1 p-d 1 ja 2 ning § 1023 lg 1) alusel.

11. Käsitledes hageja nõuet usalduskahju hüvitamise nõudena, leidis maakohus, et kostja ei ole

pidanud hagejaga lepingueelseid läbirääkimisi lepingu sõlmimise tahteta, läbirääkimiste katkestamise

kohta ei ole hageja aga seisukohta esitanud. Ringkonnakohus asus seisukohale, et tõendatud ei ole ka

kostja pahauskne käitumine läbirääkimiste katkestamisel. Sellist järeldust põhjendab ringkonnakohus

tõigaga, et pooled ei olnud seotud tühise eellepingu tingimustega ja kostja võis uuesti hinna üle läbi

rääkida ning hinnas kokkuleppe mittesaavutamisel keelduda müügilepingu sõlmimisest. Lisaks leidis

ringkonnakohus, et kuna kostjal ei olnud kohustust võõrandada kinnistu hagejale, ei pidanud ta ka

hagejat teavitama kinnistu müümisest kolmandale isikule.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu järeldus lepingueelsete läbirääkimiste katkestamisel kostjal

pahausksuse puudumise kohta on jäetud olulises ulatuses põhjendamata. Sellega on ringkonnakohus

rikkunud TsMS § 654 lg-t 5. Samuti on ringkonnakohus ekslikult tõlgendanud VÕS § 14 ega

käsitlenud otsuses nimetatud paragrahvi kohaldamise seisukohalt tähtsaid hageja väiteid.

Hageja on menetluses tuginenud muu hulgas sellele, et lepingueelsed läbirääkimised kostjaga algasid

juba enne eellepingu sõlmimist 9. novembril 2003. Hageja väitel kinnitas kostja talle aastate vältel, et

kostja ei tagane kokkuleppest ja aja leidmisel minnakse notari juurde põhilepingut sõlmima, hageja

tööd vaidlusalusel kinnistul, mis hageja tegi kokkuleppel kostjaga oma kalatootmistsehhi rajamiseks,

keelas kostja alles aprillis 2008. 26. juunil 2008 võõrandas kostja kinnistu kolmandale isikule hageja

pakutust madalama hinnaga, ilma et ta oleks hagejat sellest informeerinud. Nende hageja väidete

kohta pole ringkonnakohus VÕS § 14 kontekstis otsuses seisukohta võtnud. Apellatsioonikohtul tuleb

seda teha asja uuel läbivaatamisel.

12. Läbirääkimistesse astumisega lepingu sõlmimise eesmärgil tekib poolte vahel seaduse alusel

võlasuhe, mille sisuks on vastastikune kohustus arvestada võlasuhte kummagi poole õiguste ja

huvidega (VÕS § 2 lg 2). Lepingueelseid läbirääkimisi pidavate isikute kohustusi teineteise vastu

reguleerib alusnormina VÕS § 14. VÕS § 14 lg 1 esimese lause järgi peavad lepingueelseid

läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama

üksteise huvide ja õigustega. VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatakse, et lepingueelseid

läbirääkimisi pidav isik peab teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on

lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi esimese lõike teisest lausest

tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed.

VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi ei või isik lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt katkestada (vt ka

Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, p 15; Riigikohtu 6. juuni 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-12, p 14). Lisaks tuleneb hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 ja VÕS § 6

lg 1) läbirääkivate poolte üldine kohustus käituda teineteise suhtes ausalt ja õiglaselt.

VÕS § 14 lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta

kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Õiguslikud tagajärjed võivad

saabuda aga siis, kui isik VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi lepingueelsed läbirääkimised pahauskselt

katkestab. Pahauskne on läbirääkimiste katkestamine juhul, kui see toimub ilma mõjuva (kaaluka)

põhjuseta pärast seda, kui teises pooles on tekitatud usaldus, et jõutakse lepingu sõlmimiseni.

Läbirääkimiste katkestamise põhjuse kaalukust tuleb hinnata mitte läbirääkimised katkestanud poole,

vaid teise poole seisukohalt, st tuleb hinnata, kas läbirääkimiste katkestamise põhjused olid mõjuvad

teise poole jaoks ja kas tema usaldust lepingu sõlmimise vastu on rikutud. Usaldus lepingu sõlmimise

vastu tekib eelkõige siis, kui läbirääkivad pooled on kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes,

kuid ei ole veel lepingut nõuetekohaselt vormistanud, on teinud läbirääkimistele tuginedes kulutusi

või teinud tulevase lepinguga tõttu mingeid sooritusi. VÕS § 14 lg 3 teise lause alusel

usaldusvastutuse tekkimise eelduseks on seega läbirääkimiste käigus teises pooles tekitatud usalduse

rikkumine. Usaldusvastutus võib tekkida näiteks juhul, kui keeldutakse lepingu sõlmimisest pärast

pikki läbirääkimisi, mille käigus teine pool on teinud olulisi kulutusi, uskudes mõistlikult, et leping

sõlmitakse, või kui pool keeldub läbirääkimistest ilma mõjuva põhuseta, olles enne käitunud selliselt,

et teisel poolel oli alust uskuda, et leping sõlmitakse temaga sellistel tingimustel, nagu läbirääkimistel

oli lubatud.

13. Ringkonnakohus on jätnud kontrollimata lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud kohustuste

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude alused (usaldusvastutuse eeldused), ilma milleta ei saa

otsustada hageja VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel esitatud nõude põhjendatuse üle.

Käsitledes läbirääkimiste katkestamise põhjusi, peab kohus esmalt andma hinnangu kostja huvile

võõrandada kinnistu kolmandale isikule hageja seisukohast lähtudes, st hindama, kas kostja tahe

sõlmida leping kolmanda isikuga oli õigustatud ja kas seda võiks lugeda kaalukaks põhjuseks ka

hageja jaoks. Kohus on leidnud, et kostjal oli huvi võõrandada kinnistu kolmandale isikule, kuid

lepingueelse vastutuse eelduste seisukohalt ei ole ainuüksi läbirääkimised katkestanud isiku huvil

õiguslikku tähendust. Kostja huvi peab olema kaalukas ka hageja jaoks, arvestades, et hageja väitel

oli ta valmis maksma kinnistu eest ka kõrgemat hinda. Ringkonnakohus on ekslikult lähtunud ainult

kostja huvist sõlmida leping kolmanda isikuga.

Läbirääkimiste pahausksest katkestamisest tuleneva usaldusvastutuse sätete kohaldamisel tuleb

samuti hinnata, kas hagejal oli tekkinud põhjendatud ja mõistlik usaldus lepingu sõlmimise vastu,

arvestades lepinguliste läbirääkimiste kestust ja poolte käitumist läbirääkimiste ajal. Näiteks loob

läbirääkimiste pikaajalisus üldjuhul olukorra, kus läbirääkivate poolte vahel tekib suurem

kindlustunne, et leping sõlmitakse.

14. Ringkonnakohus on otsuses leidnud, et eelleping kui kirjalik lepingudokument tõendab poolte

tahet pidada läbirääkimisi lõppeesmärgiga võõrandada osa kostja omandatavast kinnistust hagejale.

Samal ajal on aga ringkonnakohus leidnud, et tühises eellepingus sisalduvatel kokkulepetel ei ole

poolte jaoks õiguslikku tähendust. Kuivõrd VÕS §-s 14 on sätestatud lepingueelseid läbirääkimisi

pidavate isikute kohustused kui seadusest tulenevad kohustused, tuleneb usalduskahju hüvitamise

nõue seaduses sätestatud kohustuste rikkumisest. Seega ei ole asjakohane ringkonnakohtu põhjendus,

et pooled ei olnud seotud eellepingu tingimustega ja et enne põhilepingu sõlmimist tegutses hageja

enda riisikol põhjusel, et eelleping oli vorminõude rikkumise tõttu tühine.

Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et eellepingu tühisuse korral ei saa olla tegemist

läbirääkimiste pahauskse katkestamisega, kui lepingu sõlmida lubanud pool keeldub eellepingus

kokkulepitud tingimustel lepingut sõlmimast. Pooled ei omanda tühisest eellepingust küll lepingulisi

kohustusi, kuid kokkuleppeid sõlmides ja nendele nõuetekohase vormi andmist lubades luuakse teises

pooles usaldus, et leping sõlmitakse. Tühine eelleping on tõendusliku tähendusega, kui hinnata

hagejas vormikohase lepingu sõlmimise vastu usalduse tekkimise põhjendatust. Hageja usaldust

kostja lubaduse vastu sõlmida leping võis mõjutada ka asjaolu, et läbirääkimiste ajal pärast eellepingu

sõlmimist ei vaielnud hageja väitel pooled enam lepingu tingimuste üle. Tühise eellepingu korral

võib lepingu sõlmida lubanud pool vastutada seadusest tulenevate lepingueelsete kohustuste

rikkumise eest, kui selle poole käitumine läbirääkimiste jooksul tekitas teises pooles põhjendatud ja

mõistliku usalduse lepingu sõlmimise vastu.

15. VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi ei või isik pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta

läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada (pahausksest käitumisest hoidumise

kohustus). Kolleegium leiab, et selle kohustuse eesmärgiks on mh hoida ära kahju (usalduskahju)

tekkimine (vt VÕS § 127 lg 2). Lepingueelsetel läbirääkimistel pahauskse käitumise keelu rikkumise

korral on kahjustatud poolel õigus esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõue

VÕS § 115 lg 1 alusel.

Kolleegium leiab, et kuigi üldjuhul tuleb usalduskahjuna hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt

seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu

jms), võib kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt käsitletava kahju hüvitamise nõue hõlmata ka

lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi. Sellise

olukorraga võib olla näiteks tegemist juhul, kui pooled saavutavad läbirääkimiste käigus lepingu

tingimustes kokkuleppe (vormistades selle kohta vormivea tõttu tühise eellepingu), kuid üks pool

hoiab hea usu põhimõtte vastaselt kõrvale vormikohase lepingu sõlmimisest, lubades samal ajal teisel

poolel pikema aja vältel teha lepingueelsetele läbirääkimistele tuginevaid kulutusi ja kinnitades

kehtiva lepingu vormistamist tulevikus. Pärast kulutuste tegemist aga katkestab lepingu sõlmimist

lubanud pool kahjustatud poolega pahatahtlikult läbirääkimised ja keeldub lepingule kehtiva vormi

andmisest. Sellisel usalduse kuritarvitamise juhtumil oleks usalduskahjuna hüvitatava kahju

piiramine vaid läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutuste hüvitamisega kahjustatud isiku

suhtes äärmiselt ebaõiglane.

Kahjustatud poole usalduse kaitse vajadusest lähtuvalt võib seega sel juhul kahjustatud pool

VÕS § 14 lg-s 3 sätestatud kohustuse rikkumise korral nõuda, et lisaks läbirääkimiste pidamisega

otseselt seotud kulutustele hüvitataks ka muud kulutused, mida ta tegi, tuginedes mõistlikult teise

poole lubadusele sõlmida kehtiv leping. Usalduskahjuna hüvitatavaks kahjuks võivad kasutuks

osutunud kulutuste kõrval olla ka kulutused, mida tegi lepingu sõlmimist uskunud pool

läbirääkimised pahauskselt katkestanud poole eest.

Hageja on kogu menetluse kestel väitnud, et 9. novembri 2003. a eellepingus olid pooled kokku

leppinud kõigis lepingutingimustes, hagis nõutud kulutusi tegi ta kokkuleppel kostjaga, kusjuures

viimane kinnitas korduvalt 2008. a aprillini, et ta eellepingus kokkulepitust ei tagane ja vormikohane

leping sõlmitakse. Seega peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastama, kas hageja võis

kulutuste tegemisel mõistlikult uskuda kostja lubadust lepingule nõutava vormi andmise kohta ja kas

kostja kasutas eellepingu tühisust ära enda huvides, hoidudes nõutavas vormis lepingu sõlmimisest.

Juhul, kui kohus tuvastab, et kostja on rikkunud VÕS § 14 lg 3 teises lauses sätestatud kohustust,

peab kohus kahjuhüvitise arvutamisel silmas pidama, et sellest rikkumisest tulenevat vastutust tuleb

eristada vastutusest, mis tekib poolte vahel kehtiva lepingu sõlmimisest. Kuna vastutuse korral

usalduskahju eest ei saa asetada kahjustatud isikut olukorda, milles ta oleks olnud, kui läbirääkimised

oleks lõppenud kehtiva lepingu sõlmimisega, tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks

olnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud. Kui kohus leiab, et tuvastatud asjaoludel

tuginevalt oleks äärmiselt ebaõiglane piirduda üksnes läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud

kulutuste hüvitamisega, tuleb kostjal hüvitada hagejale kõik need kulutused, mida ta tegi tuginedes

mõistlikult kostja lubadusele sõlmida kehtiv leping. Sellega on hageja ühtlasi seatud olukorda, milles

ta oleks olnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud.

16. Hageja on kassatsioonkaebuses vaidlustanud ringkonnakohtu otsuse ka käsundita asjaajamise

sätteid puudutavas osas.

Ringkonnakohus leidis, et kuna eellepingus kokkulepitud kohustused (anda kostjale tehniline

võimalus tarbida elektrit ja vett) pidi hageja täitma alles pärast põhilepingu sõlmimist, siis tegi hageja

nende kohustuste täitmiseks kulutusi enda riisikol ega saa kostjalt nende hüvitamist nõuda. See

ringkonnakohtu põhjendus on väär. See, et hageja pidi eellepingu järgi midagi kostja kasuks tegema

alles pärast põhilepingu sõlmimist, ei välista iseenesest enne põhilepingu sõlmimist hageja tehtud

kulutuste hüvitamise nõuet käsundita asjaajamise sätete järgi.

Käsundita asjaajamise sätete alusel hageja nõuet rahuldamata jättes on ringkonnakohus tuginenud

VÕS § 1018 lg-le 2, mille kohaselt ei ole tegemist käsundita asjaajamisega, kui isikul puudub tahe

tegutseda teise isiku kasuks. Ringkonnakohtu otsuse järgi on hageja korduvalt kinnitanud, et ta tegi

hagetavad kulutused eesmärgiga rajada kostjalt omandatavale kinnistule enda tarbeks tootmishoone,

ning seega tegutses hageja enda kasuks. Ringkonnakohus on jätnud vastamata hageja väitele, et ta ei

teinud kulutusi mitte ainuüksi enda tarbeks, vaid ka kostja kasuks. See, kui hageja tegutses kulutuste

kandmisel ka enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist. Seega ei ole käsundita asjaajamine

välistatud, kui tehtud kulutused tulevad kasuks ka asjaajajale endale. Piisab, kui kantud kulutused

kuuluvad vähemalt osaliselt teise isiku huvisfääri. Selleks, et hinnata, kas aetakse ainult enda või ka

teise isiku asja, tuleb esmalt tuvastada, milliste kulutuste hüvitamist nõutakse. Alles seejärel on

võimalik hinnata, kas asjaajaja ajas ka võõrast asja või mitte (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29; Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14,

p 16). Kolleegium soostub kassatsioonkaebuse väitega, et tõendeid, mida hageja esitas kostja kasuks

tehtud kulutuste tõendamiseks, ei ole kohtuotsuses käsitletud ammendavalt. Maakohus rikkus sellega

TsMS § 442 lg-t 8. Ringkonnakohus on jätnud nimetatud rikkumise kõrvaldamata.

17. Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu

otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Kuna maa- ega ringkonnakohus ei ole vaidlust

lahendades menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka kolleegium kooskõlas

TsMS § 174 lg 4 teises lauses sätestatuga kindlaks kassatsiooniastme menetluskulusid (vt Riigikohtu

11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

18. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada tasutud kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Jaak Luik, Ants Kull