3-2-1-185-13 · Riigikohus

Riigikohtunik Henn Jõksi eriarvamus Riigikohtu 12. märtsi 2014. a määrusele kohtuasjas nr 3-

2-1-185-13

1. Erinevalt kolleegidest leian, et määruse p-s 11 nimetatud kostja nõuete osas (lugeda korteriühistu

kohustatuks likvideerima korteri nr 9 rõdu kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee läbijooksu

korterisse nr 7; likvideerima korteri nr 9 kasutusloata rõdu ja taastama katus sellisel kujul, nagu see

eksisteeris enne rõdu ehitust, või alternatiivselt kõrvaldama läbijooksu rõdu likvideerimata) on hagi

menetlusse võtmisest keeldumine TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel ekslik. Selles osas oleks tulnud

maakohtu ja ringkonnakohtu määrus tühistada ja saata kostja vastuhagi menetlusse võtmiseks

TsMS§ 373 lg 3 alusel.

2. Nõustun kolleegidega, et vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumisel TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel

ei saa hinnata, kas tegemist on korteriomandi reaalosasse kuuluva ehitise osa või kaasomandis oleva

ehitise osa ümberehitusega. Ei nõustu aga sellega, et kui on tegemist korteriomanike kaasomandisse

kuuluva ehitise osa ümberehitusega, on eriarvamuse p-s 1 nimetatud nõuete osas vastuhagis toodud

asjaoludel välistatud korteriühistu vastutus korteriomaniku ees.

3. Kolleegium on aastate kestel korduvalt rõhutanud, et jättes hagi TsMS § 371 lg 2 p-de 1 või 2

alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus

(vt nt Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-139-13 p 14, nr 3-2-1-130-07 p 9). See kohustus

võiks lasuda ka Riigikohtul.

Maa- ja ringkonnakohtu põhjendused TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaldamisel lähtusid eeldusest, et

vastuhagi on suunatud korteriomandi reaalosa kordategemisele. Riigikohus märkis, et sellest, kas

tegemist on korteriomandi reaal- või mõttelisse osasse kuuluva ehitise osa ümberehitusega, ei sõltu

vastuhagis esitatud asjaoludel korteriühistu võimalik vastutus korteriomaniku ees. Mis välistab

korteriühistu vastutuse, kui tegemist on korteriomandi mõttelisse osasse kuuluva ehitise osaga, siis

selles osas puudub määruses õiguslik analüüs täielikult ja kolleegium pole pidanud vajalikuks

käsitleda neidki õigusnorme, millele tugines vastuhagis kostja (vt määruse p 11).

4. Hagiavalduse kohaselt on tegemist nn katusrõduga, mille ehitamisel on üks korteriomanik

kahjustanud mh elamu katust ning selle tagajärjel saab kahjustatud mitte ainult kostjale kuuluv korteri

reaalosa, vaid ka elamu seinad ja katus. Kostja on korduvalt ent tulutult pöördunud korteriühistu

poole korteriomanike kaasomandis olevate ehitiste osade kordategemiseks. Kostja viitas vastuhagis

oma nõude õigusliku alusena mh TsÜS § 68 lg-le 5, KÜS § 2 lg-le 1, VÕS §-dele 108 lg 2 ja 1045.

5. Kui tegemist on kaasomandis olevate ehitise osade kahjustamisega (ja vastuhagis toodud asjaolude

õigsust eeldades on), siis märgin, et KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu esmaseks kohustuseks

hoolitseda korteriomandi esemeks oleva ehitise mõttelise osa korrapärase majandamise eest (vt ka

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25). Korteriühistu võib olla rikkunud kaasomandi

eseme ühise majandamise kohustust, kui ei ole likvideerinud vee läbijooksu. Seega korteriühistul on

põhimõtteliselt võimalik vastutada korteriomaniku ees seadusest tuleneva kaasomandis oleva ehitise

osa majandamise kohustuse rikkumise korral. Riigikohus on ka tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05 tehtud

lahendi p-s 18 selgitanud, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib vastutada ka korteriühistu.

Seda vastutust pole varasemalt seotud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, mida korteriühistu ei

täida. Iseenesest õige on kolleegiumi arvamus, et korteriühistu võib vastutada korteriomanike ees

näiteks juhul, kui korteriühistu jätab täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks

ja/või hooldamiseks. Minu hinnangul aga sellise üldkoosoleku otsuse puudumine ei välista

korteriühistu vastutust.

Henn Jõks