3-2-1-148-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-148-10

Määruse kuupäev

Tartu, 17. jaanuar 2011. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Jüri Malsubi hagi Osaühingu Castell vastu vallasasjade

omandiõigust ja valdust üleandma kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-81319

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jüri Malsubi kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Jüri Malsub (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Toomas Liiva

Kostja Osaühing Castell (registrikood 10304706), esindaja

vandeadvokaat Veiko Parts

Asja läbivaatamise kuupäev

20. detsember 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2010. a otsus ja Harju Maakohtu

21. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-81319 ja lõpetada asjas menetlus.

2. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta kõik menetluskulud Jüri Malsubi kanda.

4. Tagastada Jüri Malsubile kassatsioonkaebuselt 20. juulil 2010. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni (25 (kakskümmend viis) eurot 56 senti).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jüri Malsub (hageja) esitas 2. detsembril 2008 Harju Maakohtule Osaühingu Castell (kostja) vastu

hagiavalduse, milles palus kohustada kostjat andma üle vallasasjade omandiõigus ja valdus

vallasasjade omandiõiguse ja valduse üleandmise kohustamiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hageja tunnistatud Rae vallas Aruvalla külas asuva kinnistu omandireformi

õigustatud subjektiks. Kinnistul asuvad ehitised (karjalaut, hoidla, pumbamaja, silohoidla), mis

müüdi 3. veebruaril 1997 kostjale. Hageja ostueesõigust ei teostanud, sest müügilepingu hind pidi

olema 110 000 krooni. Hiljem selgus, et ehitised müüdi kostjale 10 000 krooni eest. Ehitiste

omanikuks olnud ja need kostjale müünud äriühing on lõppenud registrist kustutamisega 3. juulil

2000.

Harju Maakohus rahuldas 23. mai 2006. a otsusega tsiviilasjas nr 2-05-1318 hageja nõude kostja

vastu samade ehitiste ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Samas jättis maakohus rahuldamata

hageja nõude tunnustada hageja omandit ja kanda hageja vara omanikuna ehitisregistrisse. Maakohtu

hinnangul ei ole hageja asjaõiguslikke nõudeid võimalik lahendada müügilepingust tulenevate

õiguste ja kohustuste ülekandmise vaidluses.

Harju Maakohus jättis 31. oktoobri 2008. a otsusega tsiviilasjas nr 2-07-52309 rahuldamata nõude

kostja vastu, milles hageja palus kohustada kostjat üle andma samade ehitiste valdus. Maakohus

leidis, et hageja ei ole saanud ehitiste omanikuks ja tal ei ole õigus nõuda kostjalt asja.

Praeguses tsiviilasjas palub hageja kohustada kostjat hagejale üle andma ehitiste (laut 888 m², hoidla

869 m², pumbamaja 21 m² ja silohoidla 567 m²) omandiõigus ja valdus ühe kuu jooksul kohtuotsuse

jõustumisest. Kuna pooled vaidlevad kinnisasjal asuvate hoonete omandiõiguse üle, ei ole otsustatud

maad hagejale tagastada. Hagi on esitatud õige kostja vastu. Kuna ostueesõigus on tuvastatud, ei pea

hagi esitama müüja vastu. Hageja realiseerib ostueesõigust tahteavalduste nõudmise kaudu.

2. Kostja ei tunnistanud hagi, sest poolte vahel on sama eseme kohta samal alusel jõustunud

kohtuotsus. Hageja nõue on ka põhjendamata. Vindikatsioonihagi saab esitada üksnes asja omanik.

Hageja ei ole tõendanud, et ta on vaidlusaluste ehitiste omanik. Hagi on esitatud vale kostja vastu.

Ostueesõiguslasel on õigus esitada müügilepingu täitmise nõue üksnes müüja vastu, mitte esialgse

ostja vastu.

3. Harju Maakohus rahuldas 21. detsembri 2009. a otsusega hagi, tunnustas hageja omandiõigust

ehitistele ja kohustas kostjat hagejale üle andma ehitiste valduse ühe kuu jooksul kohtuotsuse

jõustumisest tingimusel, et hageja on ostuhinna 10 000 krooni kostjale tasunud. Maakohus jättis

menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kanti Harju Maakohtu 23. mai 2006. a otsusega hagejale üle

3. veebruari 1997. a müügilepinguga ostjale tekkinud õigused ja kohustused. Hageja on ostuhinna

10 000 krooni deponeerinud. Hagejal on ostueesõiguse teostajana õigus esitada müügilepingu

täitmise nõue müüja, mitte esialgse ostja vastu. Praegusel juhul on aga müüja registrist kustutatud ja

müüja on asja üle andnud esialgsele ostjale. Müügilepingus leppisid müüja ja esialgne ostja (kostja)

kokku, et müüja annab lepinguobjekti ja omandiõiguse ostjale üle lepingu allakirjutamisel. Omand

läks üle asjaõigusliku lepingu alusel. Müüja andis müügilepingu alusel asja omandiõiguse üle ostjale

ilma, et oleks võimaldanud hagejal kui ostueesõigusega isikul ostueesõiguse teostamise kaudu asja

omandada. Seetõttu on hagejal õigus kostja käest asi välja nõuda, sest asja omandiõiguse ostjale

üleandmiseks tehtud tehing on tühine ostueesõiguse teostamise tõttu. Tegemist on asjaõiguslikku

toimet omava ostueesõigusega, mis kehtib kõigi isikute suhtes. Seega ei olnud kostjale omandi

üleminekuks õiguslikku alust. Ostueesõiguse tõttu on hagejal õigus asi kostjalt välja nõuda. Hageja

esitas omandi üleandmise nõude, mis tähendab sama.

Kostja ei ole asja heauskne omandaja. Müüja ja ostja omanikuks oli ostu-müügilepingu sõlmimise

ajal sama isik. Seega oli nii müüjale kui ka ostjale teada, et hagejale kui ostueesõigust omavale

isikule teatati ostuhinna 10 000 krooni asemel ostuhinnaks 110 000 krooni. Kostjal on õigus nõuda

hagejalt asjale tehtud parenduste hüvitamist.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 1 p 4 järgi ei ole alust valduse üleandmise nõudes

menetlust lõpetada, kuna nõude aluseks olevad asjaolud erinevad nendest, mille alusel kohus tegi

otsuse tsiviilasjas nr 2-07-52309.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

lõpetada asja menetluse või teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asja maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22. juuni 2010. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud hageja kanda.

Maakohus lahendas omandiõiguse tunnustamise nõude, mida hageja ei esitanud. Sellist nõuet poleks

kohus saanud menetleda, sest poolte vahel on ehitiste omandiõiguse tunnustamise ja omandi ja

valduse üleandmise hagi juba lahendatud jõustunud kohtuotsusega.

Harju Maakohus kandis 23. mai 2006. a otsusega hagejale üle 3. veebruari 1997. a müügilepingust

tekkinud ostja õigused ja kohustused, kuid maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tunnustada

tema omandiõigust ja kanda ta vara ainuomanikuna ehitisregistrisse. Selle kohtuotsuse jõustumisega

lõppes poolte vahel vaidlus selle üle, kas hageja sai ostueesõiguse teostamisega ehitiste omanikuks

või mitte. Seega ei ole asjakohane maakohtu põhjendus, et tegemist on asjaõiguslikku toimet omava

ostueesõigusega, mille tõttu kostja ei ole omanikuks saanud, ja omanikuks sai hageja, kellel on õigus

asi kostjalt välja nõuda.

31. oktoobri 2008. a otsusega jättis Harju Maakohus rahuldamata hageja nõude, milles viimane palus

kohustada kostjat andma hagejale üle vaidlusaluste ehitiste valdus, sest hageja ei ole saanud ehitiste

omanikuks ja tal ei ole seetõttu asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-s 1 sätestatud asja väljaandmise

nõuet kostja vastu. Seega on poolte suhtes jõustunud kohtuotsus ka asja väljaandmise nõude kohta.

Praeguse hagi esitamisel lähtus hageja asjaolust, et ta ei ole saanud ehitiste omanikuks, kuid tal on

õigus ostjana omanikuks saada. Tegemist on müügilepingust tuleneva ostja täitmisnõudega müüja

vastu, milles ostja nõuab asja üleandmist ja omandi ülemineku võimalikuks tegemist. Kostja ei ole

esialgse ostjana praeguses asjas õige kostja. Müügilepingu täitmist saab nõuda müüjalt, kuid pooled

ei ole müügilepingut sõlminud. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus on ekslikult leidnud, et

omandi üleandmine müüjalt esialgsele ostjale on tühine. Samas leidis maakohus, et hagejal on

täitmisnõue müüja vastu, kuid kuna müüja on omandi üle andnud esialgsele ostjale (kostjale), on

hagejal õigus esitada täitmisnõue kostja vastu.

Müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud maareformi seaduse (MaaRS) § 10 lg 2 kohaselt oli maa

tagastamise õigustatud subjektil omandamise eesõigus, kui võõrandatakse ehitis, mille alune või mille

teenindamiseks vajalik maa asub tagastamisele kuuluval maal. Kui hoone omanik ostueesõigusega

isikule hoone võõrandamise kavatsusest enne ei teatanud, andis seadus õigustatud subjektile õiguse

pöörduda kolme kuu jooksul arvates rikkumisest teadasaamisest hagiga kohtusse talle omandaja

õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Selline omandamise eesõiguse kasutamise mehhanism erineb

asjaõigusseaduses kinnisasjade ostueesõiguse kasutamise korrast, kus ostueesõigust kasutatakse

pärast müügilepingu sõlmimist ja ostueesõiguse kasutamise avaldusega astub ostueesõigust omav isik

esialgsesse müügilepingusse ostja asemele ja omandab AÕS § 264 lg 3 järgi õiguse nõuda

kinnistusraamatusse kande tegemist ja omandi tunnustamist, st võlaõigusliku lepingu täitmist.

MaaRS § 10 lg-s 2 sätestatud omandamise eesõigusele ei ole asjaõigusseadusest tulenevad

ostueesõiguse kasutamise põhimõtted sellisel kujul üle kantavad. Maareformi seadus näeb ette

omandaja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmist vaidlusaluste ehitiste suhtes. Kuna ostjal oli

lepingu järgi õigus saada ehitised oma valdusse ja saada ka ehitiste omanikuks, oli ka hagejal

ostueesõiguse teostamisel õigus saada ehitiste omanikuks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei

saanud ehitiste omanikuks. Ehitiste omanik on kostja ning hagejal ei ole õiguslikku alust ehitiste

väljanõudmiseks kostjalt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja

teha uue otsuse, millega kohustada kostjat andma hagejale üle ehitiste omandiõigus ja valdus ning

kohustada kostjat täitma omandiõiguse üleandmise kohustust täitemenetluses, andes talle

vabatahtlikuks täitmiseks aega üks kuu.

Kassatsioonkaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus põhjendamata, miks ei saa hageja teostada

ostueesõigust. Maakohtu 23. mai 2006. a otsus ei ole täidetav. See asjaolu selgus alles pärast otsuse

jõustumist, kui hageja soovis realiseerida oma õigusi kohtutäituri ja ehitisregistri pidaja kaudu. Ühelt

poolt on maakohtu otsusega antud hagejale kõik ostja õigused ja kohustused, kuid samas jättis

maakohus omandiõiguse tunnustamise hagi rahuldamata. Praeguses asjas oleks ringkonnakohus

pidanud otsustama, et maakohtu viidatud otsust ei saa täita, ning lahendama hageja omandiõiguse

tunnustamise nõude lõpuni. Maakohus tuvastas 23. mai 2006. a otsuses omandiõiguse üleandmise

eeldused. Ringkonnakohus oleks pidanud kontrollima ostueesõiguse teostamise eeldusi. Kuivõrd

omandiõiguse üleandmise eeldused on täidetud, pidi ringkonnakohus kohustama kostjat andma

hagejale ehitiste omandiõigus üle sarnaselt tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06 väljendatud Riigikohtu

seisukohaga.

Ringkonnakohus sisustas valesti hageja ostueesõiguse. Otsusest ei nähtu, kas MaaRS § 10 lg 2 korral

kohaldub AÕS § 256 lg 1 või VÕS § 244 lg 1. Praegusel juhul astub ostueesõiguslane esialgse ostja

asemele. Kui hagejale oleks müügilepingu sõlmimise ajal edastatud tõene informatsioon lepingu

hinna kohta, oleks ta esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse enne võlaõigusseaduse jõustumist.

Järelikult tekkinuks tal AÕS § 256 lg 1 alusel õigussuhe ostjaga, mitte VÕS § 244 lg 1 järgi müüjaga.

Ehitiste müüja ja esialgne ostja olid lähikondsed ning ostja oli pahauskne. Seega ei ole kostjal

AÕS § 28 lg 4 järgi õigust nõuda kulutuste hüvitamist. Kostjal on õigus parendused asja rikkumata

ära võtta.

8. Kostja arvates ei ole ringkonnakohus materiaalõiguse norme valesti kohaldanud ega

menetlusõiguse norme rikkunud.

Kuna hageja ei ole praegu esitanud omandiõiguse tunnustamise nõuet, ei saanud maakohus seda

lahendada. Kohus ei saanud seda menetleda ka seetõttu, et see nõue on juba jõustunud kohtuotsusega

lahendatud. Täitedokumendi selgitamise nõuet ei ole hageja esitanud.

MaaRS § 10 lg-s 2 sätestatud omandamise eesõigus on seaduse alusel tekkiv võlaõigusliku toimega

õigus, mille kasutamisega tekib õigustatud subjektil õigus nõuda ehitise omanikult müügilepingu

sõlmimist võõrandamisteates märgitud tingimustel. Sellega ei kaasne lepingu täitmist, s.o omandi

üleandmise asjaõiguslikku kokkulepet. Seadus ei näe ette, et MaaRS § 10 lg-s 2 sätestatud eesõigusel

on asjaõiguslik toime. Praegusel juhul ei või hageja nõuda kohustuse täitmist, sest see on võimatu

(VÕS § 108 lg 2 p 1), kuna müüja on äriregistrist kustutatud ning ehitiste väärtus on ümberehituse ja

parenduste tõttu suurenenud.

Kui hageja täitmisnõue tuleb lugeda sissenõutavaks müügilepingu sõlmimisest ning hagi on esitatud

õige kostja vastu, tuleb hagi jätta rahuldamata, sest see on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1

järgi aegunud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ja ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kolleegium teeb TsMS § 691 p-le 3

tuginedes määruse, millega lõpetab TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel menetluse.

10. Kolleegium leiab, et hageja on esitanud hagi, mille ese ja alus on samad, mis olid arutluse all

samade poolte vahel varasemas tsiviilasjas nr 2-05-1318 ja mille kohta Harju Maakohtu 23. mail

2006 tehtud otsus jõustus Riigikohtu 28. märtsi 2007. a määrusega nr 3-7-1-2-78, millega jäeti kostja

kassatsioonkaebus menetlusse võtmata. TsMS § 428 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust

tegemata mh juhul, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud

menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise.

11. Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-122-05 väljendatud seisukoha järgi

mõeldakse mõiste "sama nõue samal alusel" all kahte samasugust haginõuet, mida põhjendatakse

sama tegeliku elu juhtumiga (faktikogumiga). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

Tsiviilasjas nr 2-05-1318 oli hageja nõue kostja vastu: kanda hagejale üle 3. veebruari 1997. a

müügilepingust ostjale tekkinud õigused ja kohustused, tunnustada hageja omandiõigust ja kanda

hageja vara ainuomanikuna ehitisregistrisse. Harju Maakohus rahuldas 23. mai 2006. a otsusega

hageja nõude kanda talle üle ostja õigused ja kohustused. Samas jättis maakohus selle otsusega

rahuldamata hageja nõude tunnustada tema omandit ja kanda ta vara ainuomanikuna ehitisregistrisse.

Hageja ei esitanud maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust, kuigi maareformi seaduses sätestatud

ostueesõiguse sisu oli Riigikohtu tsiviilkolleegium korduvalt käsitlenud (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi otsus asjas 3-2-1-123-02, p-d 17 ja 18). Kostja apellatsioonkaebuse jättis Tallinna

Ringkonnakohus 20. detsembri 2006. a otsusega rahuldamata. Riigikohus jättis 28. märtsi 2007. a

määrusega kostja kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

Tsiviilasjas nr 2-07-52309 oli hageja nõue kostja vastu: kohustada kostjat andma hagejale üle

3. veebruari 1997. a müügilepingu esemeks olevate vallasasjade valdus ja valduse üleandmisest

keeldumise korral tõsta kostja ruumidest välja. Harju Maakohus jättis 31. oktoobri 2008. a otsusega

hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tõendatud hageja omandiõigus

vaidlusalustele vallasasjadele, mistõttu ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt asjade valduse

väljaandmist. Seega lahendas maakohus hageja vindikatsioonihagi läbivaatamisel samuti

omandiõiguse vaidlust. Viidatud lahend kinnitab, et hageja ei ole vaidlusaluste vallasasjade omanik.

Hageja ei esitanud maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust.

Praeguses asjas on hageja nõue: kohustada kostjat andma hagejale üle 3. veebruari 1997. a

müügilepingu esemeks olevate vallasasjade omandiõigus ja valdus. Seega on hageja esitanud samale

elujuhtumile tuginedes tsiviilasjas nr 2-05-1318 menetletuga sama haginõude. Sellest tulenevalt tuleb

TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel menetlus lõpetada.

12. Kuna kolleegium lõpetab asja menetluse, jäävad menetluskulud TsMS § 168 lg 2 alusel hageja

kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese

astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel

30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse TsMS § 174 lg 3 järgi asja menetlenud esimese astme kohtule.

13. Menetluse lõpetamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuse esitajale TsMS § 149 lg 4 kolmanda lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

Ants Kull, Henn Jõks, Tambet Tampuu