3-2-1-124-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-124-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. detsember 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

KORTERIÜHISTU KOPLI 77 hagi Armine Grigorjani vastu

11 840 krooni ja viivise saamiseks, Valery Sushkevichi vastu

11 840 krooni ja viivise saamiseks, Irina Anicheva vastu

8098 krooni 71 sendi ja viivise saamiseks ning Galina

Spiridonova vastu 4492 krooni 95 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-7214

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KORTERIÜHISTU KOPLI 77 kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

36 271 krooni 66 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja KORTERIÜHISTU KOPLI 77 (registrikood 80048239),

esindaja vandeadvokaat Enno Heringson

Kostjad Armine Grigorjan (isikukood xxxxxxxxxxx), Valery

Sushkevich (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Anicheva (isikukood

xxxxxxxxxxx), Galina Spiridonova (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

15. november 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 16. novembri 2009. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli

2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-7214 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

3. Tagastada KORTERIÜHISTULE KOPLI 77 kassatsioonkaebuselt 27. mail 2010. a tasutud

kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KORTERIÜHISTU KOPLI 77 (hageja) esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Armine

Grigorjani (kostja I) vastu hagi, milles palus kostjalt I hageja kasuks välja mõista 7949 krooni

64 senti.

Hagi kohaselt kuulub kostjale I Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 46,7 m2.

Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja I sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja

põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse

kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.

2. Kostja I hagi osaliselt ei tunnistanud ja palus jätta selle 80% ulatuses rahuldamata. Hageja

üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja I õiguseelnejal minna üle autonoomsele

küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja I õiguseelneja ühiste kavatsuste kokkuleppe.

Hagejale tuli tasuda kütte eest 20% ulatuses.

3. Hageja esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Irina Anicheva (kostja II) vastu hagi, milles

palus kostjalt II hageja kasuks välja mõista 7058 krooni 87 senti.

Hagi kohaselt kuulub kostjale II Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 52 m2.

Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja II sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja

põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse

kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.

4. Kostja II hagi osaliselt ei tunnistanud ja palus jätta selle 80% ulatuses rahuldamata. Hageja

üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja II õiguseelnejal minna üle autonoomsele

küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja II õiguseelneja ühiste kavatsuste kokkuleppe.

Hagejale tuli tasuda kütte eest 20% ulatuses.

5. Hageja esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Galina Spiridonova (kostja III) vastu hagi,

milles palus kostjalt III hageja kasuks välja mõista 7847 krooni 74 senti.

Hagi kohaselt kuulub kostjale III Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 57,1 m2.

Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja III sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja

põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse

kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.

6. Kostja III hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja III leidis, et hagi oleks tulnud

esitada kõigi kaasomanike vastu. Korteriomandi kaasomanikeks on kostja I 467/1558 suuruses

mõttelises osas, kostja II 520/1558 suuruses mõttelises osas, kostja III 286/1558 suuruses mõttelises

osas ja Valery Sushkevich 285/1558 suuruses mõttelises osas. Seetõttu ei vastuta kostja III kogu hagis

märgitud nõude eest. Kostja III ja teised kaasomanikud on hageja otsusega 80% ulatuses küttekulude

eest maksmisest vabastatud. Hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja

õiguseelnejal minna üle autonoomsele küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja õiguseelneja

ühiste kavatsuste kokkuleppe. Kostja III on kütte eest tasunud kokkuleppe kohaselt.

7. Hageja taotles menetluste liitmist. Hageja on esitanud kolm hagi kostjate I-III vastu, kes on kõik

ühe korteriomandi kaasomanikud. Lisaks kostjatele I-III on korteriomandi kaasomanikuks ka Valery

Sushkevich, kelle vastu hagi ei ole esitatud.

8. Harju Maakohus liitis 14. augusti 2008. a määrusega hagid ühte menetlusse.

9. Hageja esitas Harju Maakohtule 3. septembril 2008 kostjate I-III ja Valery Sushkevichi (kostja IV)

vastu esitatud hagi tervikteksti, milles palus mõista kostjalt I hageja kasuks välja 11 840 krooni ja

viivise 745 krooni 92 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise, mille

määraks on 0,07% maksmata summast päevas, mõista kostjalt II hageja kasuks välja 8098 krooni

71 senti ja viivise 510 krooni 22 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise,

mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas, mõista kostjalt III hageja kasuks välja

4492 krooni 95 senti ja viivise 283 krooni 6 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude

täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas, ja mõista kostjalt IV hageja

kasuks välja 11 840 krooni ning viivise 4476 krooni 81 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni

põhinõude täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas.

Kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 asuv korteriomand, mis moodustab 1558/26235 suuruse

mõttelise osa kinnistust ning mille reaalosaks on mitteeluruum nr 25 üldpinnaga 155,8 m2.

Korteriomandi reaalosa küttesüsteem on õigusvastaselt ja kooskõlastamata kohaliku omavalitsuse ja

teiste korteriomanikega ümber ehitatud ning eraldatud elamu terviklikust küttesüsteemist. Hageja

üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega anti küll põhimõtteline nõusolek kostjate korteriomandi

küttesüsteemi muutmiseks, kuid see pidi toimuma hagejale soodsatel tingimustel. 10. märtsi 2006. a

kavatsuste kokkuleppe kohaselt tuli selleks, et korteriomandi reaalosas võiks üle minna

individuaalküttele, täita järgmised tingimused:

1) koostatakse nõuetele vastav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, mis ei kahjusta elamu

omanike huve. Projektis näidatakse kogu maja keskküttesüsteemi lahendus, samuti reaalosaga

piirneva keskküttesüsteemiga seotud lisatööd;

2) ülalviidatud projekti kohaselt remonditakse ja soojusisoleeritakse nõuetele vastavalt reaalosaga

piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud keskküttesüsteemi osad;

3) keskküttesüsteem balansseeritakse ümber;

4) tehakse elamu soojakadude arvestus;

5) 2006. a kevadel remonditakse elamu ümbruse asfaltkate.

Need kokkuleppes nimetatud tingimused ei ole täidetud. Seega ei saa küttekulude eest tasumisel

lähtuda kokkuleppest, vaid tuleb lähtuda seaduses sätestatust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 ja

korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt peab korteriomanik tasuma kaasomandi majandamise

kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Kostjad on kütte eest tasunud aga vaid

20% selle järgi arvutatud summast.

10. Harju Maakohus jättis 16. novembri 2009. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus leidis, et tasu soojusenergia eest ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu AÕS § 75

tähenduses. KOS § 8 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu kaudu

korteriühistuseaduses (KÜS) ja ühistu põhikirjas ettenähtud korras. Pooled ei vaidle selle üle, et

kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 kinnistul korteriomand ning et Kopli 77 elamu korteriomanikud

on asutanud korteriühistu. Seega on poolte vahel mittetulundusühingu liikmelisusel põhinev

õigussuhe. Hageja nõue on seaduse ja hageja põhikirja alusel hinnatav tasunõudena

kommunaalteenuse eest. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjate korteriomandi reaalosas on

gaasiküttel põhinev küttesüsteem. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mille alusel saaks esitatud

nõuet seostada kaasomandi säilitamiseks vajalike kuludega. Selliste kulutuste tegemine ei nähtu

poolte esile toodud asjaoludest ega tõenditest. Poolte väited, mis on seotud 10. märtsi 2006 kavatsuste

kokkuleppe täitmisega, tuleb jätta tähelepanuta, kuna neil ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust.

Hageja ei ole esitanud kokkuleppe täitmise nõuet. Hageja on hagi eseme määratlenud elamus tarbitud

soojusenergia tasuna, mis ei ole hinnatav kaasomandi säilitamiseks vajaliku kuluna AÕS § 75

tähenduses. Muud kulu või väidetavat kahju ei ole esile toodud ega tõendatud.

11. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas

uue otsuse, millega hagi rahuldada.

12. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

13. Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. aprilli 2010. a (otsuses ilmselgelt ekslikult märgitud 2009. a)

otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a

otsusega anti põhimõtteline nõusolek kostjate korteriomandile autonoomse küttesüsteemi

väljaehitamiseks. Hageja ja kostjate õiguseelneja Mger Grigorjan sõlmisid 10. märtsil 2006

kavatsuste protokolli, mille kohaselt andis hageja nõusoleku korteriomandi reaalosa üleviimiseks

autonoomsele küttele. Kokkuleppe kohaselt kehtestatud tariif, sõltumata arvestuslikest soojakadudest,

ei ole väiksem kui 20% proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus

tegelikult tarbitud soojusenergia maksumusest. Kostjad on tasunud kütte eest 20% arvetel märgitud

summast. Hageja ei ole 10. märtsil 2006 kostjate õiguseelnejaga sõlmitud lepingust taganenud ega

lepingut üles öelnud. Kuna hageja ei ole esitanud nõudeid tulenevalt 10. märtsi 2006 kavatsuste

kokkuleppest, siis ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust kokkuleppe täitmist puudutavatel hageja

väidetel. Kostjad on tõendanud, et nad ei tarbi soojusenergiat teiste korteriomanikega võrdses mahus.

Hageja ei ole tõendanud, et kostjad tarbiksid soojusenergiat rohkem, kui 10. märtsi 2006 kavatsuste

kokkuleppes on kokku lepitud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

14. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja

teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Hageja leiab, et ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, jättes

oma otsuse olulises osas põhjendamata. Samuti on ringkonnakohus kohaldanud valesti

materiaalõigust. Asjaõigusseadusest, korteriomandiseadusest ja korteriühistuseadusest tuleneb, et

soojaarvete esitamisel tuleb lähtuda korteriomandite pindalast, mitte tegelikust soojatarbimisest.

Teistsugune kord tuleks korteriomanikel eraldi kokku leppida. Kohtud on asunud ekslikult

vastupidisele seisukohale. Ka hageja põhikirja kohaselt lähtutakse sooja eest makstava summa

kindlaksmääramisel korteri üldpinna suurusest.

15. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

Kostjad leiavad, et on olemas kehtiv üldkoosoleku otsus nende korteriomandi küttesüsteemi

eraldamise kohta maja üldisest küttesüsteemist. Samuti on nende õiguseelneja ja hageja vahel

sõlmitud sellekohane kokkulepe, millega võetud kohustused on kostjate õiguseelneja täitnud.

KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele

kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja

liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel

saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

17. Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad küttekulude eest tasuma.

KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu

poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri

kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse

mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest

tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole hageja põhikirjas kütte eest

tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et

juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev

majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul kui sellist otsust ei

ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik

(vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10). Praeguses asjas

on kostja väitnud, et selline otsus on olemas.

18. Kolleegium leiab, et nii maakohus kui ka ringkonnakohus on oluliselt rikkunud kohtuotsuse

põhjendamise kohustust, mis tuleneb TsMS § 442 lg-st 8 ja § 654 lg-st 5. Hageja on esitanud hagi

kostjate vastu, nõudes küttekulude eest tasumist. Kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväite, et

tulenevalt hageja üldkoosoleku otsusest ja seda täpsustavast hageja ning kostjate õiguseelneja vahel

sõlmitud kokkuleppest tuli neil kütte eest maksta 20% ulatuses. Kohtud on sellest vastuväitest

lähtuvalt jätnud hagi rahuldamata. Kohtud on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hageja väited, et

kokkuleppes nimetatud madalamat tariifi tuli rakendada alles pärast kokkuleppes nimetatud

tingimuste täitmist. Need tingimused on aga täitmata. Seega on kostja väitnud, et kütte eest madalama

tasu kehtestamine on seotud edasilükkava tingimusega, mis ei ole veel saabunud.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tõlgendada hageja üldkoosoleku otsust ja hageja ning

kostjate õiguseelneja vahelist kokkulepet ning võtta seisukoht, kas ja millises ulatuses on need

tingimuslikud tehingud, mis on tehtud edasilükkava tingimusega. Juhul kui tegemist on tingimuslike

tehingutega, tuleb tuvastada, kas tingimus(ed), mille saabumisel kostjad võisid kütte eest madalama

tariifi alusel tasuda, on saabunud.

19. Kostjad on väitnud, et hageja ei saa neilt kõigilt küttekulude eest tasumist nõuda, kuna KÜS § 5

lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks korteriomanikest vastavalt nendevahelisele

kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Kolleegium sellega ei nõustu

ja leiab, et KÜS § 5 lg-t 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist. Kolleegiumi arvates on

selle sätte eesmärgiks lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui

korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu

liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti,

ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5

eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest

olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude

tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1

sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud

kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on

kaasomandis.

20. Kolleegium leiab ka, et kostja IV ei ole menetlusse kaasatud nõuetekohaselt. Tegemist on

TsMS § 669 lg 1 p 2 kohaselt olulise menetlusõiguse normi rikkumisega. Praeguses asjas on hageja

algselt esitanud kolm eraldi hagi kostjate I-III vastu, mis maakohtu määrusega on liidetud ühte

menetlusse. Pärast menetluste liitmist on hageja esitanud hagiavalduse tervikteksti, kus kostjana on

märgitud ka kostja IV. Kohtud ei ole sellele tähelepanu pööranud, vaid on jätkanud menetlust, mh ka

kostja IV suhtes. Olukorras, kus hageja leiab, et hagi ei ole esitatud kõigi isikute vastu, kes on

vaidlustatud õigussuhte osalised, võib ta TsMS § 208 lg 2 alusel taotleda kohtult kostja kaasamist.

Sellisel juhul peab kohus lahendama kostja kaasamise taotluse määrusega. Praeguses asjas maakohus

sellist määrust teinud ei ole ja seega ei ole kostjat IV menetlusse õiguspäraselt kaasatud.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus lahendama kostja IV menetlusse kaasamise.

21. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

22. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle

tulemustest.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik