3-2-1-99-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-99-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. november 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Ülo Malmbergi hagi Madis Oviiri vastu 2 000 000 krooni ja

viivise saamiseks ning Madis Oviiri vastuhagi Ülo Malmbergi

vastu müügilepingu punktide 3.1 ja 3.2 muutmiseks ning

kinnistu uue ostuhinna määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-

09-2467

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Madis Oviiri kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2 000 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja (vastuhagis kostja) Ülo Malmberg (isikukood

xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kari-Paavo Koch

Kostja (vastuhagis hageja) Madis Oviir (isikukood

xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Oleg Niðajev

Asja läbivaatamise kuupäev

25. oktoober 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada tsiviilasjas nr 2-09-2467 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2010. a otsus ja

Harju Maakohtu 16. oktoobri 2009. a otsus. Saata asi uueks läbivaatamiseks Harju

Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Hendrik Indrek Saarele Madis Oviiri kassatsioonkaebuselt 10. juunil 2010. a

tasutud kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ülo Malmberg (hageja) esitas 21. jaanuaril 2009 Harju Maakohtule hagi Madis Oviiri (kostja)

vastu, milles palus kostjalt välja mõista 2 000 000 krooni ja viivise.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, E. Malmberg ja kostja 19. oktoobril 2007 Püünsi külas

Rohuneeme 118 asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu kohaselt

müüdi kinnistu kostjale hinnaga 3 345 000 krooni, mille kostja kohustus tasuma hagejale hiljemalt

1. septembril 2008. Lepingu p-s 5.1 leppisid hageja ja kostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu

kinnistu omandi kostjale ülekandmiseks 20 päeva jooksul alates päevast, mil hageja on

kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikuna. Nimetatud asjaõigusleping sõlmiti ning kostja kohta

tehti 9. novembril 2007 omanikukanne kinnistusregistrisse. Hageja on kõik enda kohustused täitnud,

kuid kostja kinnistu müügihinda tasunud ei ole. Kuigi hagi esitamise ajaks oli muutunud

sissenõutavaks kogu kinnistu ostuhind, palus hageja kostjalt välja mõista 2 000 000 krooni ja viivise

vastavalt võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud määrale 0,05% tasumata summalt.

3. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus hagivastuses jätta see rahuldamata. Samas, 6. märtsil 2009

esitatud dokumendis esitas kostja ka vastuhagi hageja vastu kinnistu müügilepingu p-de 3.1 ja 3.2

muutmiseks ning palus määrata kinnistu uueks ostuhinnaks 1 600 000 krooni.

Vastuhagi kohaselt sõlmisid hageja ja A. Sillaorg 19. oktoobril 2007 A. Sillaorule kuuluvale

kinnistule Püünsi külas Karikakra tee 2 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu

kohaselt seati nimetatud kinnistule hageja kasuks 4 000 000 krooni suurune hüpoteek igakordse

omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.

Lepingu järgi tagas A. Sillaorg kõiki nõudeid kostja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel

19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja selle võimalikest lisadest.

15. jaanuaril 2009 esitas hageja kohtutäitur Risto Sepale täitmisavalduse ja täitedokumendi, millele

tuginedes algatas kohtutäitur täiteasja. Arvestades väljakujunenud majandusolukorda ning eriti

olukorda kinnisvaraturul, on kostja teinud hagejale sisulisi ettepanekuid pidada läbirääkimisi, et

alandada müügilepingus sätestatud kinnistu hinda turusituatsioonile vastavaks. Ettepanek on jäänud

vastuseta. Eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 160 000 krooni, seega on kinnistu

väärtus vähenenud enam kui poole võrra. Kostja on hagejale tasunud kinnistu eest 1 600 000 krooni,

seega on kostja kinnistu eest maksnud rohkem kui selle turuväärtus. Kuna kinnistu väärtus on

langenud enam kui poole võrra, on lepingupoolte kohustuste vahekord oluliselt muutunud. Kostja ei

saanud mõistlikult ette näha lepingu sõlmimise ajal sellist hinnalangust, kostja ei saanud mõjutada

kinnisvaraturu kokkuvarisemist ning sellest tulenevat kinnistu hinna olulist langust. Kostja jaoks oli

müügilepingu sõlmimise aluseks ja eelduseks just see, et kinnisvara hind on ka müügihinna tasumise

ajal selline, nagu on sätestatud müügilepingus. Juhul kui kostja oleks lepingu sõlmimise ajal teadnud,

et tema soetatav kinnistu on müügihinna tasumise hetkeks kaotanud üle poole oma väärtusest, ei

oleks ta kinnistut ostnud või oleks ostnud selle oluliselt teistel tingimustel. Seetõttu on kostjal õigus

nõuda müügilepingu tingimuste muutmist.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja on vastuhagis vääralt ja pahatahtlikult esitanud väite,

mille kohaselt on ta tasunud hagejale 19. oktoobril 2007 sõlmitud lepingute alusel 1 600 000 krooni.

17. oktoobri 2007. a maksekorraldus ei ole seotud 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku

lepinguga, vaid nimetatud makse on tehtud teise võlasuhte raames. Maksekorralduse selgitusse on

märgitud "Leping 16.10.2007 Rohuneeme 118". Sellest selgitusest on tuvastatav, et maksekorralduse

alusel tasus kostja hagejale H. I. Saare eest 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust tuleneva

laenusumma. Hageja maksis laenulepingu alusel saadud 1 600 000 krooni H. I. Saarele tagasi juba

19. oktoobril 2007. Laenusumma täielikku tagastamist kinnitab ka asjaolu, et 19. oktoobril 2007

sõlmisid hageja, hageja abikaasa ning H. I. Saar hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamise lepingu,

mille p-s 3 leppisid pooled kokku, et lõpetatakse laenulepingu p 5 alusel varem sõlmitud laenusumma

tagastamist tagav hüpoteegi seadmise leping. Kuna laenusumma tagastati täielikult laenuandjale, siis

ei ole nimetatud summat võimalik käsitada lepingu kohase müügihinna osas käsiraha või

ettemaksuna. Lisaks puudub võlaõiguslikus müügilepingus mis tahes viide, et kostja oleks osa

lepingutasust hagejale juba tasunud.

Hageja ei ole nõus ka kinnistu müügihinna alandamise nõudega. Kostja sai kinnistu omanikuks

9. novembril 2007. Puudub mis tahes alus, väitmaks, et juba 9. novembril 2007 oli kinnistu väärtus

oluliselt vähenenud. See, et pooled leppisid kokku müügihinna hilisemas tasumises, ei muuda fakti, et

kostja sai enda omandisse sellise väärtusega kinnisasja, nagu ta seda soovis. Kinnistu väärtuse

vähenemine ei ole iseenesest tähtis, kuna see oli kinnistu omandiõiguse kostjale üleminekust alates

kostja risk. Lisaks sellele puudub ka alus, väitmaks, et kostja ei saanud mõistlikult teada, et

kinnisvarahinnad langevad. 2007. a sügiseks olid kinnisvaraturu jahenemise võimalused ilmselged

ning kostja pidi mõistliku ja majandusküsimustega igapäevaselt kokkupuutuva isikuna olema teadlik,

et kinnistu väärtus võib oluliselt ja ka üle 50% langeda. Igal juhul ei saanud kostja nimetatud

võimalust täielikult välistada ja pidi sellise võimaluse olemasolu möönma. Hagejal puudusid endal

mis tahes võimalused mõjutada kinnistu väärtuse vähenemist, kuna kinnistu oli kostja omandis.

5. Harju Maakohus rahuldas 16. oktoobri 2009. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohus mõistis kostjalt välja põhivõla 2 000 000 krooni, viivise 142 000 krooni ja ajavahemiku

eest alates 21. jaanuarist 2009 kuni põhinõude kohase täitmiseni viivise, mille määraks päevas on

0,05% põhivõlast. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohus märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole hagejale tasunud kogu müügihinda.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on hagejale tasunud müügihinnast 1 600 000 krooni.

Maksekorralduse koopia kohaselt maksis kostja 17. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni

selgitusega "Leping 16.10.2007, Rohuneeme 118". Asja materjalidele lisatud lepingu kohaselt

sõlmisid hageja ja H. I. Saar 16. oktoobril 2007 laenulepingu, mille p 2.1 järgi kohustus H. I. Saar

laenuandjana andma ja hageja laenusaajana tagasi maksma laenu 1 600 000 krooni. Lepingu p 2.2

kohaselt kantakse laenusumma laenusaaja näidatud pangakontole lepingu sõlmimise päeval.

Lepingu p 3 järgi kohustus laenusaaja tagastama laenuandjale laenu hiljemalt 31. detsembril 2007.

Seega on tõendatud hageja väide, et kostja tasus 17. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni, tehes

seda H. I. Saare asemel nimetatud isiku ja hageja vahel 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingu

alusel. Sellele viitab esiteks kostja maksekorralduse selgituses olev viide 16. oktoobri 2007. a

lepingule. Tõendatud ei ole, et pooled on 16. oktoobril 2007 sõlminud mingi teise lepingu peale

samal päeval hageja ja H. I. Saare vahel sõlmitud laenulepingu. Kostja on küll eitanud, et ta

laenulepingu alusel hagejale 1 600 000 krooni üle kandis, kuid ühtegi mõistlikku põhjendust, miks

maksekorralduse selgitusse on märgitud viide 16. oktoobri 2007. a lepingule, ta esitanud ei ole.

Kostja ei ole esitanud ühtegi mõistlikku põhjendust ka selle kohta, miks 19. oktoobril 2007 sõlmitud

kinnistu notariaalses võlaõiguslikus müügilepingus ei ole viidet selle kohta, et osaliselt on kostja juba

müügihinna tasunud. Veenvust hageja seisukohale, et kostja 17. oktoobril 2007 tasutud

1 600 000 krooni oli hageja ja H. I. Saare vahel sõlmitud laenulepingus kokkulepitud laenusumma,

lisab ka see, et kostja konto väljavõtte kohaselt tasuti see summa pärast seda, kui OÜ Baltic Machine

Trade oli kostjale teinud 850 000 krooni suuruse ülekande. Asja materjalidest nähtub, et OÜ Baltic

Machine Trade juhatuse liikmeks ja ainuosanikuks on H. I. Saar ning oktoobris on see äriühing lisaks

eeltoodule kandnud kostjale üle suuri summasid. Kostja vande all antud ütlused selle kohta, et ta

tasus 1 600 000 krooni poolte sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, ei ole usutavad.

Seletuste andmisel kordas kostja vaid varem esitatud väiteid müügisumma tasumise kohta, kuid

ühtegi loogilist seletust raha ülekandmise aja, maksekorraldusse märgitud selgituse, notariaalses

lepingus müügihinna tasumise märke puudumise ja H. I. Saarega seotud äriühingust temale ülekantud

summade kohta ta ei andnud, väites, et ta ei mäleta enam lepinguga seotud nüansse.

H. I. Saar on andnud tunnistajana ütlusi, mille kohaselt ei ole ta sõlminud hagejaga laenulepingut

ning ei ole andnud kostjale korraldust maksta hagejale 1 600 000 krooni. H. I. Saare ütlused ei ole

usaldusväärsed, kuivõrd nad ei ole kooskõlas dokumentaalsete tõenditega. Nimelt on asja materjalile

lisatud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 3.2 ja p-s 3.2.1 sätestatud, et nimetatud

lepinguga seatud hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja H. I. Saare nõuded hageja vastu, mis

tulenevad nende vahel 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest lisadest. Isegi

kui pidada tõepäraseks tunnistaja ütlusi selle kohta, et hageja ja H. I. Saare vahel 16. oktoobril 2007

sõlmitud laenuleping ja sellega seotud dokumendid on võltsitud, siis puudub igasugune loogiline

põhjendus selle kohta, miks avaldas H. I. Saar notariaalset hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingut

sõlmides, et tal on hagejaga sõlmitud 16. oktoobril 2007 laenuleping laenusummaga

1 600 000 krooni. Ebaõigete ütluste esitamine selle kohta, et ta ei ole hagejaga mitte ühtegi

laenulepingut sõlminud, seab kahtluse alla ka tunnistaja ütlused selle kohta, et ta ei andnud kostjale

korraldust tasuda enda asemel hagejale laenusummat 1 600 000 krooni. Kuivõrd tõendatud ei ole, et

kostja on kinnistu müügilepingu täitmiseks hagejale 1 600 000 krooni tasunud, siis tuleb hagi

rahuldada.

Asjaolu, et A. Sillaorg ja hageja sõlmisid 19. oktoobril 2007 hüpoteegi seadmise lepingu ja

asjaõiguslepingu, mille p 3 kohaselt seati A. Sillaoru kinnistule hageja kasuks hüpoteek, mis tagas

hageja kõiki nõudeid kostja vastu, mis tulenesid 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust

müügilepingust ja selle võimalikest lisadest, ning et kordusenampakkumise akti kohaselt müüdi

A. Sillaorule kuulunud kinnistu hüpoteegi realiseerimiseks 870 000 krooniga, ei anna põhjust jätta

hagi osaliselt rahuldamata. Kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust tuleneb kostja kohustus tasuda

hagejale müügihind 3 345 000 krooni. Hagis on hageja nõudnud kostjalt 2 000 000 krooni tasumist.

Asjas on tõendatud, et kostjal on hageja ees põhinõude suurune müügilepingust tulenev täitmata

kohustus.

Kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p-s 3.3 leppisid pooled kokku, et lepingus märgitud ostuhinna

tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,05% tähtajaks tasumata summalt iga

viivitatud päeva eest. Kostja viivise arvestusele vastu vaielnud ei ole, seega tuleb hageja viivisenõue

rahuldada.

Vastuhagi kohta leidis maakohus, et poolte sõlmitud müügilepingule ei kohaldu võlaõigusseaduse

(VÕS) § 97 lg-s 1 sätestatu. VÕS § 97 lg 1 sõnastusest tulenevalt saab nimetatud sätet rakendada

eelkõige pikaajaliste kestvuslepingute puhul. Sellele viitab eelkõige see, et oluline muutus peab

kaasnema lepingupoolte kohustuste vahekorras ehk lepingust peavad tulenema mõlemale

lepingupoolele jätkuvad kohustused. Praeguses asjas ei vaielda selle üle, et hageja on lepingust

tulenevad kohustused täitnud ja kinnistu omand on kostjale üle läinud. Ei vaielda selle üle, et kui

hageja andis kostjale kinnistu omandi üle, oli kinnistu väärtus sama mis müügilepingus märgitud

müügihind. Seega omandas kostja kinnistu müügilepingus märgitud väärtusega. VÕS § 97 lg 1

eesmärgiks ei ole soodustada lepingute täitmata jätmist olukorras, kus pärast ühe poole kohustuste

täitmist selgub aja möödudes teisele poolele, et ta on teinud ebasoodsa tehingu.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus jätta uue otsusega hagi

rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda.

Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. mai 2010. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi.

Ekslik on kostja väide, et maakohus tuvastas 1 600 000 krooni tasumisega seotud asjaolud valesti.

Maakohus hindas esitatud tõendeid õigesti ning tuvastas, et kostja ei tasunud 17. oktoobril 2007

hagejale 1 600 000 krooni üle kandes osaliselt 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu müügilepingus

märgitud ostuhinda. Maakohus analüüsis kohtule esitatud tõendeid äärmise põhjalikkusega ning tegi

nende põhjal õige järelduse. Kohtu veendumuse kohaselt ei ole loogiline, et pooled oleksid jätnud

notariaalse lepingu sõlmimisel 19. oktoobril 2007 selles nimetamata, et osa ostuhinnast on juba

tasutud. Pealegi nähtub lepingust (punkt 3.2), et pooled leppisid eraldi kokku, et ostuhinna

3 345 000 krooni tasub kostja hagejale (alles) hiljemalt 1. septembril 2008. Siinkohal ei ole vähetähtis

ka asjaolu, et samal päeval, s.o 19. oktoobril 2007 sõlmisid hageja ja A. Sillaorg hüpoteegi seadmise

lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt seati A. Sillaoru omandis olevale kinnistule hageja kasuks

4 000 000 krooni suurune hüpoteek, tagamaks poolte vahel 19. oktoobril 2007 sõlmitud

müügilepingust tulenevaid hageja nõudeid kostja vastu (juba hüpoteegisumma suurus viitab asjaolule,

et kostja ei olnud ostuhinda selleks ajaks ka osaliselt tasunud).

Kostja ja temaga seotud isiku H. I. Saare ütlusi hindas maakohus kogumis teiste tõenditega ning tegi

nende põhjal õige järelduse. Maakohus märkis põhjendatult, et tunnistaja väide, et ta ei ole hagejaga

laenulepingut sõlminud, on vastuolus juba üksnes tunnistaja enda ja hageja 16. oktoobril 2007

sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga, millega seati hageja kinnistule tunnistaja

kasuks 1 600 000 krooni suurune hüpoteek, millega lepingu kohaselt (p 3.2.1) tagati nimetatud isikute

vahelisest 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust tulenevaid hüpoteegipidaja nõudeid hageja

vastu. Maakohus tugines õigesti tunnistaja ütluste ebausaldusväärsusele, kuna need ei olnud

kooskõlas muude tõenditega, ega pidanud seetõttu võimalikuks neid arvestada. Pealegi nähtus

tunnistaja ütlustest tema ja tema osalusel tegutseva äriühingu OÜ Baltic Machine Trade tihe seos

kostjaga. Kõnealused isikud on teinud mitmeid tehinguid.

26. märtsi 2009. a vastuses kostja vastuväidetele (ja vastuhagile) vaidles hageja vastu kostja väitele,

et viimane on talle 19. oktoobril 2007 sõlmitud lepingu alusel tasunud 1 600 000 krooni, ning esitas

oma sellekohased seisukohad ja tõendid, millest nähtuvalt ei ole kostja tasunud lepingu järgi

tasumisele kuuluvast summast ühtegi osa ning võlgneb hagejale kogu lepingujärgse müügihinna

3 345 000 krooni (ja lisanduva viivise). Hageja lisas vastusele muu hulgas ka 16. oktoobri 2007. a

laenulepingu ja 19. oktoobri 2007. a täitmise kviitungi. 23. aprillil 2009 esitas kostja hageja vastuse

kohta enda seisukoha, milles on jätkuvalt arvamusel, et ta on tasunud vaidlusaluse kinnistu eest

hagejale enne lepingu sõlmimist 1 600 000 krooni ega olnud teadlik hageja ja H. I. Saare vahelisest

laenusuhtest, ning palus tunnistajana üle kuulata H. I. Saare. 14. mail 2009 toimunud korraldaval

kohtuistungil tegi maakohus kostjale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kostja esindaja väitel

ei puuduta hageja ja H. I. Saare omavahelised suhted (tehingud) kostjat, kuna kostja maksis raha

kinnistu eest, mitte aga nende isikute vahelise laenulepingu täitmiseks. Hageja, soovides selgitada

kostja ja H. I. Saare vahelisi kokkuleppeid, palus kostjal esitada oma pangakontode väljavõtted, et

näha, kust sai kostja raha, mille hagejale üle kandis. 22. mail 2009 teatas kostja esindaja kohtule e-

kirjaga, et kostja ei soovi oma pangakonto liikumisi avaldada. Ühtlasi kinnitas ta, et ei ole saanud

H. I. Saarelt 1 600 000 krooni (ning lisas panga kinnituse, et see isik ei ole tema kontole ülekandeid

teinud). 25. juuni 2009. a määrusega kohustas maakohus kostjat esitama oma pangakontode

väljevõtted ajavahemiku 1. mai 2007 kuni 19. oktoober 2007 kohta. 20. juulil 2009 saatis kostja

nõutud väljavõtted. Neist nähtuvalt on OÜ Baltic Machine Trade kandnud kostjale üle septembris-

oktoobris 2007 kokku 4 350 000 krooni. Samal perioodil tasus kostja Klaukse tee 1 kinnistu eest

müüjale 2 750 000 krooni (mille müüs edasi H. I. Saare abikaasale) ning 17. oktoobril 2007 kandis

üle hagejale 1 600 000 krooni (kokku seega 4 350 000 krooni). Kuigi tunnistaja H. I. Saar eitas

osalust Rohuneeme tee 118 kinnistu müügiprotsessis (23. septembri 2009. a istungi protokoll),

tunnistas ta, et !vahendas kontakti". Samas möönis ta, et on vaidlusaluse tehingu tõttu suhelnud

hageja esindajaga, seda väidetavalt küll hinna alandamise küsimuses. Ühtlasi avaldas ta, et ostis

hagejalt teise kinnistu (Klaukse tee 1), mille oli enne enda nimele vormistanud kostja ning mille

hiljem omandas tunnistaja abikaasa. Selgituse kohaselt oli kinnistu ostmiseks vaja kostja vahendust,

kuna tunnistaja kui firma juhataja (nii tunnistaja kui ka tema abikaasa on mõlemad äriühingu

juhatuses) ei tohtinud kinnistut osta (kuna raha on välja laenatud äriühingust).

Teistsugust järeldust ei võimaldanud maakohtul teha kostja vande all antud seletus. Maakohus märkis

õigesti, et kostja ei soovinud oma seletuses kohtule selgitada, millistel asjaoludel toimusid raha

ülekanded H. I. Saarega seotud äriühingust kostja pangakontole. See, et kostja märkis 17. oktoobri

2007. a pangaülekande selgituses lisaks 16. oktoobri 2007. a lepingule ka viite Rohuneeme tee 118

kinnistule, võib viidata pigem kostja ja H. I. Saare vahelistele kokkulepetele või tulevikus

kavatsetavatele tehingutele. Ringkonnakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et puudub loogiline

selgitus, miks laenuandja H. I. Saar pidi laenu andmiseks kasutama vahendajana kostjat. Tunnistaja,

kes küll laenu andmist eitas, selgitas, et oma firma kaudu ei olnud tal võimalik isiklikes huvides

tehinguid teha, mistõttu kasutaski ta kostja vahendust. Kuigi nimetatud isik eitas oma huvi

Rohuneeme tee 118 kinnistu vastu, kinnitas ta teise kinnistu ostmisel eeltoodud põhjusel kostja

kasutamist. Seega võib ülekandes Rohuneeme tee 118 kinnistule tehtud viitel olla kohtule teadmata

põhjendusi. Praeguse vaidluse lahendamist need ei mõjuta. Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusaluse

ülekande puhul oli tegemist H. I. Saare kohustuse täitmisega.

Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et hageja nõue on täitemenetlusest tulenevalt vähenenud

870 000 krooni võrra. Hageja põhjendusel nõudiski ta hagis ostuhinda vaid osaliselt, arvestades, et

osa laekub täitemenetlusest. See, et hageja nõuab hagis tasumata ostuhinnast vaid osa tasumist, ei

lõpetanud hageja ülejäänud nõuet. Hagihind koos täitemenetluses saaduga ei ületa ostuhinda.

Vastuhagi rahuldamiseks ei olnud maakohtul alust. Ka selles osas on maakohus oma otsust piisavalt

põhjendanud. Maakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti. Kinnistu omandamise tehing tehti

2007, kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 6. novembril 2007. Asjaolu, et

kinnisvarahinnad hakkasid pärast seda langema, ei saanud mõjutada juba omandatud kinnisvara

hinda. See, et ostuhinna maksmiseks lepiti kokku hilisem tähtaeg, ei andnud alust vastuhagis

sisalduvat nõuet rahuldada.

Kostja taotlus nõuda välja 16. oktoobri 2007. a laenulepingu ja täitmise kviitungi originaalid, ei ole

põhjendatud. Maakohus märkis õigesti, et tunnistaja H. I. Saare ütlused laenulepingu ja sellega seotud

dokumentide võltsituse kohta on kummutatud tema enda sõlmitud hüpoteegi seadmise lepinguga. Ka

oli see väide maakohtule teada ning kohus on seda arvestanud. Maakohus märkis õigesti, et hageja ja

H. I. Saare vaheline laenusuhe on tõendatud dokumentaalsete tõenditega. Pealegi on kostja ise

maakohtu istungil väitnud, et hageja ja H. I. Saare vahelistel tehingutel ei ole asjas tähtsust.

Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Seadusest ei tulene ringkonnakohtu seisukoht, et VÕS § 97 ei saa kohaldada, kuna kinnistu omand on

hagejale üle läinud.

Kohtud on rikkunud tõendite igakülgse ja täieliku hindamise kohustust, lugedes võltsimiskahtlusega

koopiatele ja kaudsetele tõenditele tuginedes tõendatuks, et H. I. Saar andis 17. oktoobril 2007 kostja

vahendusel hagejale 1 600 000 krooni laenu ja hageja tagastas laenu kõigest kaks päeva hiljem.

Selline tagastamine peaks olema seotud mingi erakordse asjaoluga, mida hageja ei ole selgitanud.

Kohtud jätsid välja selgitamata väidetava laenusuhte asjaolud. Sealhulgas ei ole kohtud andnud

hinnangut hageja advokaadi 11. oktoobril 2007 notarile saadetud. Selle kirja p-st 2 ja eelviimasest

lõigust nähtub, et hageja ja H. I. Saare 16. oktoobri 2007. a hüpoteegi seadmise leping on olemuselt

kostjale müüdud kinnistu müügilepingu sõlmimise tagatis.

Kinnistu müügihinna tasumist kohtutäituri vahendusel tuleb arvestada hagi läbivaatamisel. Hageja

väitis, et täitemenetluses saadu võrra vähenes tema nõude see osa, mida ta kohtule ei esitanud.

Ringkonnakohus nõustus sellega ning on sisuliselt asunud seisukohale, et hageja kohtule esitamata

jäänud nõue on põhjendatud nõue.

9. Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Lisaks

ringkonnakohtu otsusele tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu

otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

11. Asjas tuleb lahendada küsimus, kas on täidetud VÕS § 97 kohaldamise eeldused, mis annavad

ühele lepingupoolele (kostjale) õiguse nõuda sõlmitud müügilepingu muutmist.

VÕS § 97 kohaldamise eeldusi on Riigikohus käsitlenud 27. oktoobri 2010. a otsuses tsiviilasjas nr 3-

2-1-76-10. Nimetatud otsuses leidis Riigikohus mh, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel juhtudel

ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste

kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu

muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud

ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole

kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb

oluliselt. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2

sätestatud alused. Viidatud sätetest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud

võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline

õiguskäive väga ebakindlaks.

12. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et juhul kui üks lepingupool on oma

müügilepingujärgse kohustuse täitnud (andnud üle müüdud asja omandi), kuid teisele lepingupoolele

on lepinguga antud võimalus tasuda ostuhind hiljem, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada.

Kolleegiumi arvates ei välista VÕS § 97 eesmärk ka sellisel juhul nimetatud sätte kohaldamist.

Samuti on kolleegium seisukohal, et müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolude hulgas VÕS § 97 lg 1 tähenduses üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja

väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse olulise muutumise

korral on võimalik VÕS § 97 kohaldada.

Kohtute ekslik seisukoht VÕS § 97 kohaldamata jätmise kohta võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi.

Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tuleb tühistada ka

maakohtu otsus ning asi tuleb uueks läbivaatamiseks tagasi saata maakohtule.

13. Asja uuel läbivaatamisel peavad kohtud mh juhinduma järgnevast. Lähtuvalt VÕS § 97 ebaõigest

kohaldamata jätmisest ei ole kohtud võrrelnud müüdud kinnistu muutunud väärtust lepingus

kokkulepitud hinnaga, et kindlaks teha lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumise olulisus.

Riigikohus on eelviidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 leidnud, et õiglase otsuse tegemiseks ja teiste

TsMS §-s 2 sätestatud eesmärkide saavutamiseks tuleb kinnisasja muutunud väärtust (mis võib olla

kohtumenetluse ajal nii tõusnud kui ka langenud) hinnata poolte esitatud tõendite alusel võimalikult

kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Kui kohtud jõuavad järeldusele, et tegemist on lepinguliste kohustuste vahekorra olulise

muutumisega, tuleb lepingu muutmiseks tuvastada VÕS § 97 lg 2 eelduste olemasolu. Kolleegium on

seisukohal, et VÕS § 97 lg 2 p 3 kohaldamisel tuleb muu hulgas arvestada sellega, et kostjale

võimaldati ostuhind tasuda peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, ja sellega, et kostjale

anti omand üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist. Seetõttu peaks sellistel juhtudel just

ostja kandma üldjuhul VÕS § 97 lg 2 p-s 3 sätestatud riisikot.

Kohtutel tuleks analüüsida ka seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid

Ameerika Ühendriikide pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt

osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas küllaltki

madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui

kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on suurem

tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega

asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1).

14. Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole hinnanud vastuvõetud tõendit -

hageja advokaadi 11. oktoobri 2007. a e-kirja notarile (I kd, tl 230). Kohtud ei ole märkinud, et

esineks mõni TsMS 238 lg-tes 1-3 sätestatud asjaolu, mis võimaldaks mainitud vastuvõetud tõendi

hindamata jätta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang ka sellele tõendile.

Ülejäänud osas märgib kolleegium, et Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatud asjaolude

hindamise keelu tõttu anda hinnangut sellele, kas kohtud on jõudnud 1 600 000 krooni tasumise

asjaolude kohta õigele järeldusele. Kolleegiumi hinnangul ei ole kohtud asjaolude tuvastamisel

rikkunud menetlusõiguse norme. Kolleegium märgib, et TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi

tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki

tõendeid igakülgselt. TsMS § 238 lg 5 võimaldab kohtul jätta tõendi selle hindamise järel

arvestamata, kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Seega võisid kohtud hinnata mh kostja vande all

antud seletust ja tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseteks, kui need olid vastuolus asjas esitatud

dokumentaalsete tõenditega.

15. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on sisuliselt asunud

seisukohale, et hageja kohtule esitamata jäänud nõue on põhjendatud nõue. Hagejal on õigus

otsustada, kui suure osa nõudest ta kohtule lahendamiseks esitab. Praegusel juhul on hageja esitanud

kohtule 2 000 000 krooni suuruse osa 3 345 000 krooni suurusest nõudest. Kuna hageja nõuet on

kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt taganud hüpoteek A. Sillaoru kinnistule, siis oli hagejal õigus

pöörduda hüpoteegi täitmiseks kohtutäituri poole, ta ei pidanud esitama nõuet kohtule. Riigikohus on

24. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 14 leidnud, et hüpoteegipidajale ei ole

üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta

võib kohe esitada täitemenetluse algatamise avalduse, st kui on olemas nn kohese sundtäitmise

kokkulepe. Vastasel juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult. Sel juhul võib

kohese sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata jätmise

aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul

võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Praegusel juhul on kohtud tuvastanud, et hüpoteegiga

koormatud kinnistu müüdi täitemenetluses 870 000 krooniga. Kohtud on kostjalt välja mõistnud

2 000 000 krooni. Seega ei ole kohtud ületanud haginõude piire ning hageja nõue ei ole rahuldatud

üleliigses ulatuses.

16. Kolleegium juhib ringkonnakohtu tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon on

menetluskulude jaotamise osas puudulik. Kui otsuse põhjendavas osas on ringkonnakohus märkinud,

et apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta kostja kanda, siis otsuse resolutsioonis on üksnes sõnad:

"Apellatsioonimenetluse kulud jätta".

17. Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel kindlaks asja uuel

läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

18. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostja eest on kautsjoni tasunud H. I. Saar. Kostja on

TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause alusel Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse

rahuldamise korral tagastada selle tasunud isikule.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik