3-2-1-76-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-76-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. oktoober 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tungren AS-i hagi Luule Kasevälja ja Uno Kasevälja vastu

müügilepingu lõppemise tuvastamiseks ja lepingu alusel

üleantud 16 520 855 krooni ning intressi ja viivise solidaarselt

kostjatelt väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 2-08-23901

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tungren Aktsiaseltsi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

16 520 855 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tungren AS (endine ärinimi Oma Varahalduse AS)

(registrikood 10349471), esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv

ja Britta Oltjer

Kostjad Luule Kaseväli (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Uno

Kaseväli (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaadid

Olev Kuklase ja Merle Järvala

Asja läbivaatamise kuupäev

27. september 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2010. a otsust tsiviilasjas nr 2-08-23901 osaliselt

põhjenduste osas. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Jätta Tungren Aktsiaseltsi kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta Tungren Aktsiaseltsi kanda.

4. Kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 40 000 (nelikümmend tuhat) krooni arvata

riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tungren AS (endise ärinimega Oma Varahalduse AS) (hageja) esitas 13. juunil 2008 Harju

Maakohtule hagi Luule Kasevälja (kostja I) ja Uno Kasevälja (kostja II) (edaspidi koos ka kostjad)

vastu, milles palus tuvastada poolte vahel 14. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu lõppemine

hagejapoolse lepingust taganemise alusel. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista

müügilepingu alusel tasutud 16 520 855 krooni ning intressi ja viivise.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 14. märtsil 2007 Xxxxxxx kinnistu (edaspidi

kinnistu), mille asukoht on Harju maakond, Rae vald, Peetri küla, müügilepingu. Kinnistu

kokkulepitud ostuhind oli 85 750 000 krooni. Hageja on tasunud praeguseks ajaks 15% ostuhinnast,

s.o 12 862 500 krooni ja lepingu p 2.6 alusel 3 658 355 krooni intressi (tegelikult käsitatav omandi

hilisema ülekandmise tasuna). Ülejäänud ostuhinna pidi hageja hoiustama notari deposiitkontole

asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ehk hiljemalt 14. juuniks 2008.

4. juunil 2008 esitas hageja kostjatele avalduse sõlmitud müügilepingust taganemiseks, tuginedes

VÕS § 97 lg-le 1. Taganemisavalduse kohaselt on kinnistu lepinguline hind osutunud 5,4 korda

kõrgemaks kinnistu tegelikust turuväärtusest. Hageja lähtus tehingu tegemisel kinnisvaraturul

toimivast üldisest põhimõttest, et kinnisasja soetamisel on võimalik kasutada krediidiasutustelt

saadavat lisafinantseeringut. Hageja selgitas, et pangad on keeldunud väljastamast talle raha

turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga kinnistu soetamiseks.

Kinnistu müügilepingu sõlmimisel ning hinna määramisel pidasid pooled silmas, et hagejale

tagatakse detailplaneeringu alusel oluliselt suurem ehitusõiguse protsent võrreldes tegelikkusega.

Praeguseks on selgunud, et ehitusõigus hõlmab kinnistust üksnes 40%, mis on vähemalt poole võrra

väiksem ehitusõiguse mahust, mida hagejale õigustatult lubati kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut

sõlmides.

Hageja leidis, et tema müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv. Praeguseks ajaks on ilmnenud

asjaolud, mis polnud talle lepingu sõlmimise ajal teada ja mida ei võinud ette näha ning mida tal ei

ole võimalik oma tahtest sõltuvalt mõjutada. Asjaolude ilmnemise tõttu on pärast lepingu sõlmimist

selle sõlmimise aluseks olnud eeldused muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste

vahekorra oluline muutumine.

3. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostjate arvates ei ole hageja lepingust taganemisel käitunud tsiviilõiguses kehtiva hea usu kohaselt.

Mitte igasugune majanduslik raskus või koormus ei ole piisav, et esitada lepingu muutmise või

lõpetamise nõuet. Hageja on majandus- ja kutsetegevuses regulaarselt ja järjepidevalt

kinnisvaratehinguid tegev isik, kellelt võib ja tuleb oodata lepingu sõlmimise asjaolude ja

turusituatsiooni tundmist, mistõttu oleks hageja pidanud kinnisvarahindade langust ette nägema.

Trasside olemasolu on kirjas lepingu p-des 1.2.3.1 kuni 1.2.3.3 ja nimetatud asjaolu ei ole määravaks

kinnistu ostuhinna kujunemisel. See ei ole kordagi olnud läbirääkimiste objektiks ega ka lepingu

tingimuseks. Lepingu p-s 1.5.2 leppisid pooled kokku, et ostja on üle vaadanud lepingu eseme

koosseisu kuuluva ehitise ning talle selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud

andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast.

Ehitusõiguse maht ei ole müügilepingu sõlmimise tingimus, milles oleks läbi räägitud ja kokku

lepitud. Hageja väide laenu saamise kohta ei ole asjakohane ega usaldusväärne. Ostuhinna tasumine

ei ole seatud sõltuvusse pangalaenust ja hageja on oma väidetes laenu mittesaamise kohta jäänud

paljasõnaliseks.

Lisaks sellele, et puuduvad alused lepingust taganemiseks, on pooled müügilepingu p-s 4.5 kokku

leppinud, et lepingust taganemisel tagastatavalt rahasummalt intresse ei maksta.

4. Harju Maakohus jättis 12. juuni 2009. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus

hageja kanda. Maakohus tühistas ka Harju Maakohtu 16. juuni 2008. a määrusega määratud hagi

tagamise.

Maakohus märkis, et lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda ainult eeldusel, et oluliselt

on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning täidetud on kõik VÕS § 97 lg-s 2

sätestatud nõuded.

Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumise tõendamiseks on hageja esitanud kohtule ERI

Kinnisvara OÜ spetsialisti arvamuse (eksperdihinnang). ERI Kinnisvara OÜ on hinnanud 28. mail

2008 Xxxxxxx kinnistu turuväärtuseks 30 870 000 krooni. 14. märtsi 2007. a lepingus leppisid

pooled kokku kinnistu hinnaks 85 750 000 krooni.

Seadus ei täpsusta, mida lugeda lepinguliste kohustuste vahekorra oluliseks muutumiseks. Eesti

õiguskirjanduses on tuginetud Saksa kohtupraktikale, millest saaks järeldada, et lepingulise vahekorra

olulised muudatused peaksid olema toimunud vähemalt 50% ulatuses. Kostjate esitatud

kinnisvarapakkumiste teatistest nähtub, et samas paikkonnas asuvate kinnistute hinnad 2008. sügisel

olid 1800 kuni 2568 krooni/m². Vaidlusaluse kinnistu müügihinnaks oli 2500 krooni/m². ERI

Kinnisvara OÜ eksperdihinnangu järgi kujunes kinnistu hinnaks 900 krooni/m².

Kostjad vaidlustasid ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangus esitatud Xxxxxxx kinnistu väärtuse

eksperdihinnangus toodud vasturääkivuse tõttu. Maakohus nõustus kostjate vastuväitega, et

eksperdihinnangus on vasturääkivusi ning on viidatud asjaoludele, mida ei saa pidada

usaldusväärseteks, sest need on kostjate esitatud teiste tõenditega ümber lükatud.

Eksperdihinnangus on turuväärtust vähendavaks teguriks märgitud kommunikatsioonide puudumine.

Väite kommunikatsioonide puudumisest on kostjad ümber lükanud dokumentaalsete tõenditega.

28. mai 2008 eksperdihinnangus ei ole arvestatud kinnistu väärtuse hindamisel elamu ja

kõrvalhoonete osa.

10. novembril 2008 ERI Kinnisvara OÜ antud arvamusele ei saanud hageja tugineda 4. juunil 2008

müügilepingust taganemisel ning maakohus ei arvestanud seda dokumenti lepingust taganemise

tinginud asjaolude hindamisel.

Hageja väite kohaselt leppisid pooled kokku müügihinnas lähtuvalt sel hetkel kehtinud

turusituatsioonist. ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangus on ekspert märkinud, et alates 2007. a

kevadest on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust 30%, kuid samas on hinnatud kinnistu

väärtuseks 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast. Seega on

ka kinnistu väärtuse ja hinnalanguse suuruse määramisel vastuolu.

Kostjate esitatud kinnisvaraportaali hinnapakkumistest 2008. aasta lõpust ilmneb, et 2008 kevadeks

olid kinnisvarahinnad langenud umbes 30%, mida aga ei saa pidada selliseks lepingulise vahekorra

muutumiseks, et see oleks andnud aluse leping lõpetada VÕS § 97 sätete alusel.

Hageja viitab sellele, et lepingu sõlmimisel ning müügihinna määramisel pidasid pooled silmas, et

hagejale tagatakse detailplaneeringu alusel oluliselt suurem ehitusõiguse protsent võrreldes

tegelikkusega. Kokkulepitud ehitusõiguse mahtu oleks kohaliku omavalitsuse seisukohtadest

lähtuvalt võimalik kasutada vaid pooles ulatuses. Maakohus nõustus kostjate vastuväitega, et

ehitusõiguse mahuga seotud tingimusi leping ei sisalda. Ka ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et

ehitusõiguse maht oli lepingueelsete läbirääkimiste teemaks.

Müügileping näeb ette küll võimaluse tasuda krediidi arvel, kuid see ei mõjuta lepingu sõlmimist.

Tehingu finantseerimise võimalused ja allikad on ostja enda otsene äririsk. Samas ei tõenda

AS UniCredit Bank 7. jaanuari 2009. a vastus hagejale kinnisvaraprojektide ajutise finantseerimata

jätmise kohta asjaolu, et nimetatud krediidiasutus või teised krediidiasutused oleksid keeldunud

hagejale laenu andmisest 2008. aasta mais-juunis vaidlusaluse kinnistu ostuks. Kinnistusraamatu

kannetest nähtub, et 2008-2009 on mitmele hagejale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteek erinevate

krediidiasutuste kasuks, sh ka AS UniCredit Bank kasuks 15,6 miljoni krooni suuruses summas.

Kuna lepingust taganemisel peavad olema täidetud nii VÕS § 97 lg 1 kui ka lg 2 eeldused ja

maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, siis ei olnud

vajalik käsitleda kõigi lg-s 2 sätestatud eelduste täitmist või täitmata jätmist ja piirduda saab ainult

lg 2 p 1 eelduse põhistusega.

Veenev ei ole hageja väide, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal märtsis 2007 ei olnud tal

võimalik ette näha, et kinnisvarahinnad võiksid langeda sedavõrd olulisel määral, nagu see on

tegelikkuses toimunud. Hageja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ning

kinnisvaraturg ja sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid talle olema teada ning ka

etteaimatavad. 2002. a oktoobris on hageja juhatuse liige Jüri Vips ajalehes "Äripäev" hoiatanud

kinnisvarakrahhi eest. Seega on taganemine lepingust põhjendamatu ning rakendada ei saa ka

VÕS § 189.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud

VÕS § 97 lg-t 1 ja 2, andes nendele sätetele meelevaldse ja üldiselt tunnustatud põhimõtteid eirava

sisu.

Kostjad palusid jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. märtsi 2010. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on hageja müügilepingust taganemisel tuginenud kolmele asjaolule:

1) müügilepingus kokkulepitud ostuhind on kinnistu turuhinnast oluliselt kõrgem. Majanduskasvu

pidurdumise tõttu on kinnisvarahinnad oluliselt langenud ning kinnistu tegelik väärtus ehk turuhind

on 30,8 miljonit krooni. Kinnistu turuhinna märkimisväärne muutumine on oluliselt muutnud poolte

lepinguliste kohustuste vahekorda;

2) lepingu sõlmimisel silmas peetud kinnistu ehitusõiguse mahtu on kohaliku omavalitsuse

seisukohtadest lähtudes võimalik kasutada vaid pooles ulatuses. Ehitusõigust saaks teostada 3,4 ha-st

vaid 1,6 ha-l, mis mõjutab kinnisasja väärtust;

3) lepingus kokkulepitud ostuhinna tasumisel lähtus ostja eeldusest, et ostu finantseerimisel on

võimalik ja vajalik kasutada krediidiasutuste vahendeid. Muutunud majanduskeskkonnas ei

finantseeri kommertspangad detailplaneeringuteta kinnistute omandamist.

Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus müügilepingust taganeda VÕS § 97 lg-te 1, 2 ja 5

alusel. Seaduse mõtte kohaselt peavad lepingust taganemiseks olema täidetud kõik VÕS § 97 lg-s 2

loetletud neli tingimust.

VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda esimeses järjekorras lepingu muutmist ja alles seejärel,

kui see ei ole võimalik või oleks ebamõistlik, lepingust taganeda. Võlaõigusseaduse tähenduses on

lepingust taganemine äärmuslik õiguskaitsevahend. 4. juuni 2008 lepingust taganemise avalduses on

hageja teinud ettepaneku muuta müügihinda ning palunud vastata hiljemalt 10. juuniks 2008. Ühtlasi

andis hageja teada, et nimetatud kuupäevaks vastamata jätmise korral ta taganeb lepingust. Pooled

kokkuleppele ei jõudnud. Seega on hageja enne lepingust taganemist esitanud ettepaneku muuta

lepingutingimusi.

Pooled tõlgendavad erinevalt lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise mõistet.

Võlaõigusseaduse § 97 mõtte kohaselt peab muudatus olema nii oluline, et see õigustaks

lepingulistest tingimustest vabanemist, milleks võib olla lepingu järgi üleantava tegeliku väärtuse

vähenemine. VÕS-i väljatöötamisel aluseks olnud Saksa õigusteooria kohaselt peaksid muudatused

lepinguliste kohustuste vahekorras olema toimunud vähemalt 50% ulatuses, et neid võiks lugeda

olulisteks (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2006, lk 301). Võlaõigusseaduse

kommentaarides on käsitletud väärtuse muutumist kestvuslepingute puhul, samuti ei ole

kohtupraktikat VÕS § 97 kohaldamise kohta müügilepingute puhul. Maakohus ongi otsuses viidanud

Saksa õigusteooriale. Õige on, et otsuses tulnuks kohtu seisukoht väärtuse languse kohta

konkreetsemalt sõnastada.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et VÕS § 97 lg-te 1 ja 5 kohaldamiseks ei anna

alust krediidiasutuste keeldumine kinnisvaraprojekti finantseerimisest. Hagejal tuli arvestada

müügilepingus oleva ostuhinna tasumise kohustusega. Millisel viisil ta maksekohustuse täidab, sõltub

hagejast, kostjad seda riski ei kanna. Kostja II väidete kohaselt oli tal kinnistule pakkumine ka teiselt

potentsiaalselt ostjalt, kuid läbirääkimistesse ta ei asunud, sest hageja oli kinnistust huvitatud. Ta

tunneb end petetuna, kuivõrd kaotas ostja, kellel oli raha maa eest tasumiseks.

Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et hageja tuginemine ehitusõiguse väiksemale

mahule ei ole põhjendatud. Pooltevahelises lepingus ei sisaldu ehitusmahu kohta kokkulepet ning

kinnisvaraarendajana oli hagejal võimalik enne lepingu sõlmimist välja selgitada, millises ulatuses on

võimalik kinnistul ehitada. Ringkonnakohus juhtis hageja tähelepanu ka Rae Vallavalitsuse

12. oktoobri 2007. a kirjale nr 6-2/1494, mis oli adresseeritud hagejale ja millest ilmneb, et hageja oli

juba oktoobris 2007 teadlik kinnistul olevast ehitusmahust 40%. Lepingust taganes hageja alles

4. juunil 2008. Seega ei näinud hageja selles probleemi ligi kaheksa kuud.

Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu seisukohti nii finantseerimise kui ka

ehitusõiguse mahu kohta.

Lepingust taganemise asjaoludest tuleb kaaluda kinnistu väärtuse vähenemist asjaõiguslepingu

sõlmimise ajaks. Seetõttu ei ole tähtsust kinnistu väärtuse muutumisel pärast lepingust taganemist,

millele on hageja tuginenud apellatsioonkaebuses, väites, et kinnistu väärtus on langenud novembri

2008 seisuga 15,6 miljoni kroonini ja detsembri 2009 seisuga 12,2 miljoni kroonini.

VÕS § 97 kohaldamine eeldab erakordse, väga erilise ja ettenägematu asjaolu olemasolu. Kinnisvara

väärtuse olulise vähenemise mitteettenägemist ei saa ka kinnisvaraarendajale ette heita, kuivõrd

majandust tabas ülemaailmne majanduskriis. Samas tekib küsimus, kes peaks kandma kinnistu

hinnalanguse riisikot. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale

üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks

omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja

vastu.

Pooled ei vaidle selle üle, et 14. märtsi 2007. a müügilepingu sõlmimisel hindasid pooled kinnistu

väärtuseks 85 750 000 krooni ning ostja kohustus maksma tasumata osa ostuhinnast või hoiustama

selle notari deposiitkontol enne asjaõiguslepingu sõlmimist, mis pidi toimuma hiljemalt 14. juunil

2008. Seega oli ostuhinda võimalik tasuda ka enne 2008. aastat.

Ostuhinna puhul ei saa müüja vastutada turusituatsiooni muutumise eest. Vastasel juhul tekiks

hinnatõusude korral müüjal õigus nõuda ostjalt ostuhinna muutmist, mis teeks müügikäibe

ebastabiilseks ning oleks vastuolus õiguskindluse põhimõttega.

ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangule järgi oli lepingust taganemise hetkeks kinnistu väärtus

vähenenud üle 60%. Maakohus on seda dokumentaalset tõendit hinnates leidnud, et tõend on

vastuoluline. Ekspertiisiaktis on märgitud, et alates 2007. a kevadest on sarnastel maaüksustel

arvestatud hinnalangust ca 30%, kuid samas on ekspertiisiaktis vaidlusaluse kinnistu väärtuseks

arvatud 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast.

Ekspertiisiaktis ei ole kinnistu väärtuse erinevust ekspertiisiaktis endas märgitud sarnaste kinnistute

30%-lisest hinnalangusest piisavalt analüüsitud. Maakohus on otsuses märkinud, et kinnisvaraportaali

andmetel olid kinnisvarahinnad langenud 2008. a kevadeks 30%, mis vastab ka ekspertiisiaktis

märgitule. Mis asjaoludel vähenes vaidlusaluse kinnistu hind 60%, ekspertiisist ei nähtu. Ka I Partner

Kinnisvara 20. jaanuari 2009 arvamuse kohaselt ei ole ERI Kinnisvara OÜ piisavalt põhjendanud

seisukohta, et alates kevadest 2007 on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust ca 30%. Siit

tuleneb, et kohtul oli alust kahelda ERI Kinnisvara OÜ ekspertiisiaktis märgitud kinnistu väärtuses.

Maakohus ei pidanud 30%-st hinnalangust selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, mis andnuks

alust lepingust taganeda VÕS § 97 alusel. Igal konkreetsel juhul tuleb arvesse võtta üksikjuhtumiga

seotud asjaolusid ning konkreetset lepingut ning lepinguliigile omast riskijaotust. Müügilepingu

puhul üksnes hinnalangusest kinnisvaraturu situatsiooni muutumisel majanduslanguse tõttu ei piisa

VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks. Seega asjaolu, kas vaidlusaluse kinnistu väärtus vähenes

võlaõiguslepingust taganemise avalduse esitamise ajaks 30% või enam, ei oma olulist tähendust.

Seetõttu ei oma ka olulist tähendust, millises ulatuses võis ja sai ehitise ja trasside olemasolu

mõjutada kinnistu väärtust. Lepingust taganemisel ei ole hageja tuginenud väitele, et kostja on

lepingut rikkunud ning asjaolule, et kommunikatsioonid on välja ehitamata. Maakohus viitas otsuses

sõlmitud lepingutele, leides, et väited kommunikatsioonide puudumise kohta on alusetud.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märkis ringkonnakohus järgmist. Õige on, et

kinnistusraamatusse kantud asjaõigused ei pruugi tähendada, et trassid ka tegelikult eksisteerivad.

Kostjad on põhjendatult juhtinud hageja tähelepanu sellele, et võlaõigusliku müügilepingu p-s 1.2.3

on nimetatud kasutusõiguse lepingud ja olemasolevad trassid, millest hageja pidi teadlik olema juba

müügilepingu sõlmimisel. Seetõttu ei ole vajalik analüüsida apellatsioonkaebuse väiteid

kommunikatsioonide puudumise kohta. Hageja on kinnisvaraarendaja, kes on ise müügilepingu p-

s 1.5.1 kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks või tühistada lisaks ringkonnakohtu otsusele ka maakohtu otsuse ning saata asi

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, miks on kohus asunud seisukohale, et lepinguliste suhete

muutumise riski kannab hageja. Paljasõnalise viite tegemisest õiguskindluse põhimõttele ei piisa.

Kohtud on jätnud tähelepanuta, et just kostjad on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, jättes

vastu võtmata hageja pakkumise muuta lepingutingimusi. VÕS § 97 kohaldamine riivab alati

õiguskindluse põhimõtet, muidu ei saakski sätet kohaldada. Kohtud oleksid pidanud kaaluma poolte

huvisid lepingu kehtima jäämise ja lepingust taganemise vahel.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta tõlgendas VÕS § 97 teisiti kui maakohus ja läks

sealjuures mööda Saksa õiguskirjanduses ja -praktikas esitatud käsitlustest.

Ringkonnakohus on paljasõnaliselt selgitanud, et maakohtul oli alust kahelda ERI Kinnisvara OÜ

ekspertiisiaktis märgitud kinnistu väärtuses. Samas on ringkonnakohus jätnud analüüsimata õige

hinnalanguse väljaselgitamist võimaldavad asjaolud. Kinnistu hind on langenud enam kui 60%.

Konkreetse kinnistu hinna langus ei pruugi olla võrreldav teiste kinnistute hinna langusega. Seega on

arusaamatu kohtu väide, et kuna üldine hinnalangus on 30%, siis ei saa see konkreetse kinnistu puhul

olla langenud 60%. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta apellatsioonkaebuse väited, et kuivõrd

hindamisaktid olid maakohtu käsutuses pika aja jooksul kogu menetluse vältel, ei esitanud kohus

selle kohta hagejale ühtegi küsimust. Maakohus ütles oma üllatusliku seisukoha ERI Kinnisvara OÜ

ekspertiisi kohta alles kohtuotsuses. Ringkonnakohtu käsitlus kinnistu hinna muutumise kohta on ka

vastuoluline. Ühelt poolt on kohus märkinud, et kinnistu hinnalangus kas 30% või enam ei oma

tähendust. Teisalt on ringkonnakohus siiski nõustunud vääralt maakohtu sedastusega, et

kinnisvarahinnad langesid 30% ja see ei muutnud lepinguliste kohustuste tasakaalu.

Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et kinnistu müügitehingu finantseerimise võimatus

ei saa mõjutada lepingu sõlmimise asjaolusid VÕS § 97 mõttes. Lepingu sõlmimise järel

krediidiasutuste muutunud laenupoliitika on oluline muutus, hagejal tekivad lisakulutused laenude

saamisele ja finantseerimisallika leidmisele. Kohus ei ole viidanud ühelegi normile, mille alusel

kannab finantseerimistingimuste muutumise riski hageja, VÕS § 97 lg 2 p 2 kohaselt võib lepingu

muutmist nõuda, kui asjaolude muutumise riisikot ei kanna kahjustatud lepingupool. Kohtud on

jätnud arvestamata, et pangad on keeldunud väljastamast hagejale raha kinnistu soetamiseks

turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga. Vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust sellel, kas ostupakkumisi

on teinud ka teised isikud.

Ringkonnakohus on asunud vääralt seisukohale, et ehitusõiguse mahul ei ole vaidluse lahendamisel

tähtsust. Isegi kui ehitusõiguse maht ei nähtunud lepingust, pidi kostjatele olema arusaadav hageja

kui kinnisvaraarendus-ettevõtte eesmärk kinnistu soetamisel - kinnistu väiksemateks kruntideks

jagamine. Rae valla varasema praktika kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine

elamumaaks olnud võrdlemisi lihtne. Seega eeldas hageja, et ka temale tagatakse teiste arendajatega

võrdsed võimalused, ning tal ei olnud mõistlikku põhjust eeldada, et kinnistule seatakse sedavõrd

olulised piirangud ehitusõiguse kohta.

8. Kostjad leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsust tuleb muuta osaliselt põhjenduste osas.

Kassatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel rahuldamata.

10. Asjas tuleb lahendada õiguslik küsimus, kas on täidetud VÕS § 97 kohaldamise eeldused, mis

annavad ühele lepingupoolele (hagejale) õiguse nõuda sõlmitud lepingu muutmist või taganeda

lepingust.

Lepinguõiguses kehtib traditsiooniliselt põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita (pacta

sunt servanda). Võlaõigusseaduse § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Lepingu muutmist võib lepingupool teise poole nõusolekuta nõuda üksnes seaduses ettenähtud

juhtudel, nt üürilepingu korral võib lepingutingimuste muutmist nõuda VÕS § 330 alusel. Lisaks

näeb VÕS § 97 võlaõigusseaduse üldosas äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude

või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise

muutumise korral, kui lepingu muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole suhtes

mõistlik.

11. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on

lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte

kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad

oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt.

VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud tingimustest on vaja kõigepealt selgitada väljendit "lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolud." Pooled võivad lepingu sõlmimisel silmas pidada erinevaid eesmärke.

Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid

asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja

millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude

hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool

ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1

kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS § 97 lg 1 võimaldab

esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste vahekord on oluliselt

muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2

sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on

olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks

tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.

12. Otsuse p-s 11 viitas kolleegium sellele, et VÕS § 97 lg 1 annab lepingupoolele õiguse nõuda

lepingu muutmist. Kolleegium selgitab lühidalt seda nõudeõigust.

Kolleegiumi arvates annab VÕS § 97 kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu

muutmist. Seega peab kahjustatud lepingupool esitama hagi, milles nõuab lepingutingimuste

muutmist.

Kõikidel juhtudel ei ole siiski vaja kohtule esitada esmalt lepingu muutmise nõuet. Võimalik on

esitada lepingust taganemise või lepingu ülesütlemise avaldus ja nõuda lepingu tagasitäitmist.

Kolleegium märgib, et nagu lepingu tühistamise avaldus (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 35) nii võib ka lepingust taganemise avaldus sisalduda hagiavalduses.

Sellise hagi esitamine on põhjendatud siis, kui kahjustatud lepingupool leiab, et lepingut muuta ei ole

objektiivselt võimalik. Samuti võib sellise hagi esitada nt siis, kui teine lepingupool on väitnud, et

lepingu muutmine poleks tema suhtes mõistlik (VÕS § 97 lg 5). Kohus ei saa rahuldada lepingu

lõppemise tuvastamise ja tagasitäitmise hagi, ilma et ta tuvastaks lepingu muutmise võimatuse või

muutmise ebamõistlikkuse teise lepingupoole suhtes. Kuna lepingust taganemine või selle

ülesütlemine VÕS § 97 lg 5 järgi eeldab ka sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatud aluste

olemasolu, siis ei teki lepingu tagasitäitmise kohustust üksnes taganemisavalduse esitamisest.

Käesolevas asjas ei tuginenud hageja sellele, et lepingu muutmine oleks võimatu või oleks teine

lepingupool väitnud, et lepingu muutmine pole tema suhtes mõistlik. Kuna puudusid VÕS § 97 lg 5

kohaldamise eeldused, jätsid kohtud põhjendatult esitatud hagi rahuldamata.

13. Kolleegium analüüsib siiski ka teisi VÕS § 97 kohaldamise eeldusi praeguses tsiviilasjas. Hageja

on hagi esitamisel tuginenud järgmistele asjaoludele: krediidiasutused ei finantseeri muutunud

majanduslikus olukorras enam detailplaneeringuteta kinnistute omandamist, lepingu sõlmimisel

silmas peetud ehitusõiguse mahtu on võimalik kasutada vaid pooles ulatuses, kokkulepitud

müügihind on majanduskasvu pidurdumise tõttu toimunud kinnisvarahindade olulise languse tõttu

kinnistu turuhinnast oluliselt kõrgem.

Kolleegium leiab, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude määramisel ei saa üldjuhul lähtuda

ühe lepingupoole ootustest. Müügitehingu finantseerimine on küsimus, mis on üldjuhul ainult ühe

lepingupoole (praegu hageja) mõjusfääris. Kohtud ei ole tuvastanud poolte ühist soovi hõlmata

lepingu finantseerimise tingimused lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude hulka.

Eespool esitatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsust täiendada seisukohaga, et praegusel juhul ei

olnud alust kohaldada VÕS § 97 lg-t 1, sest lepingu finantseerimise tingimused ei olnud lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas.

Isegi kui lepingu finantseerimise tingimused oleks olnud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude

hulgas, märgib kolleegium, et 14. märtsi 2007. a lepingu p-s 2.4 on pooled mh kokku leppinud

järgnevas: "Asjaõiguslepingus lepivad müüja ja ostja kokku, et juhul, kui ostja poolt krediidilepingu

rikkumisest tulenevalt või muul põhjusel ei väljastata hüpoteegipidaja poolt krediiti ja selle

tulemusena jääb ostuhind müüjale lepingus kokkulepitud tähtajaks tasumata, kohustub

hüpoteegipidaja loovutama tasuta tema kasuks seatud hüpoteegi müüjale ning nimetatud hüpoteek

tagab sel juhul müüja lepingust tulenevaid nõudeid ostja vastu." Nimetatud punktist ei järeldu, et

lepingus oleks krediidi väljastamata jätmise risk jäetud müüja kanda. Sisuliselt samale järeldusele

jõudis oma otsuses ringkonnakohus.

Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pole viidanud ühelegi sättele, kui leidsid, et

krediidi saamise riski kandis ostja. Kolleegium märgib, et pooltevaheline riskijaotus ei peagi

tulenema konkreetsest õigusnormist, vaid lepingu iseloomust, selle sõlmimise asjaoludest, sisust ja

seaduse mõttest. Sarnaselt hinnatakse nt eksimuse riisikot TsÜS § 92 lg-s 5.

14. Ka hoonestusõiguse maht ei kuulunud kolleegiumi arvates 14. märtsi 2007. a lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulka VÕS § 97 lg 1 tähenduses. 14. märtsi 2007 lepingu p 1.2.1 kohaselt oli

müüdava kinnistu sihtotstarve maatulundusmaa. Hageja on oma vastuses kostja hagivastusele (I kd,

tl 99) ja ka muudes menetlusdokumentides, sh kassatsioonkaebuses viidanud sellele, et Rae valla

varasema praktika kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks olnud võrdlemisi

lihtne ja soositud lahendus. Hageja on kohtumenetluses tuginenud ka sellele, et temal oli lepingu

sõlmimisel ettekujutus, et ehitusõiguse protsent on oluliselt suurem kui nähtub Rae valla kirjast.

Ringkonnakohus on otsuses juhtinud mh tähelepanu Rae valla kirjale (I kd, tl 46), milles ei ole

käsitletud maa sihtotstarbe muutmise võimalikkust või võimatust, kuid on mainitud, et suurim

ehitusalune pindala võib olla 40% krundi pindalast.

Kolleegium märgib, et kohtud ei ole tuvastanud muude dokumentide, sh nt detailplaneeringu alusel,

et kinnistu korral on lõplikult otsustatud, et suurim lubatud ehitusalune pindala on 40% kinnistu

pindalast. Seega ei ole tuvastatud asjaolude muutumist VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Kohtud on leidnud,

et ehitusõiguse mahu kohta lepingus kokkulepped puuduvad.

Isegi juhul, kui madalama astme kohtus oleks tuvastatud, et kinnistu ehitusmahuks oleks praegusel

juhul kehtestatud jõustunud detailplaneeringuga 40% ja see oleks oluliselt vähem, kui hageja lepingu

sõlmimisel ette kujutas, ei kuulu kolleegiumi arvates ühe lepingupoole ettekujutus kinnistu tulevasest

ehitusõiguse mahust lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka VÕS § 97 lg 1 tähenduses.

Tegemist on asjaoluga, mis ei olnud 14. märtsi 2007. a lepingu sõlmimise hetkel kindlalt teada ega

olnud kohtute tuvastatu kohaselt hõlmatud poolte ühisest tahtest ei lepingu ega lepingueelsete

läbirääkimiste kohaselt. Kolleegium on seisukohal, et sellistel juhtudel peab puudutatud lepingupool,

s.o hageja kindlustama end asjaolu mittesaabumisest johtuvate kahjulike tagajärgede eest. Selleks oli

nt olemas võimalus leppida kokku taganemisõiguses või ka nt asjaõiguslepingu sõlmimises pärast

kohaliku omavalitsuse lõplikku otsust ehitusõiguse mahu kohta.

Põhjendatud ei ole kassatsioonkaebuse väide, et kostjatele pidi olema arusaadav hageja kui

kinnisvaraarendus-ettevõtte eesmärk kinnistu soetamisel. Ei ole tuvastatud, et hageja ootus selles

küsimuses oleks kostjatele teatavaks tehtud, ja isegi juhul, kui see oli teatavaks tehtud või tuletatav

asjaoludest, et kostjad oleksid sellega nõustunud või pidanud nõustuma hea usu põhimõtte kohaselt.

15. Viimasena käsitleb kolleegium VÕS § 97 kohaldamise võimalikkust kinnistu turuhinna väidetava

olulise languse tõttu.

Kolleegium on seisukohal, et müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude

hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas

oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on iseenesest võimalik VÕS § 97

kohaldada. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et müügilepingu korral üksnes hinnalangusest

kinnisvaraturu situatsiooni muutumisel majanduslanguse tõttu ei piisa VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks

ja tähtsust ei ole sellel, kas vaidlusaluse kinnistu väärtus vähenes taganemisavalduse esitamise ajaks

30% või enam. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.

Pooled lähtuvad sellest, et müügilepingu sõlmimise aegseks kinnisasja väärtuseks on müügilepingus

märgitud hind. Ringkonnakohus märkis, et kaaluda tuleks kinnistu väärtuse vähenemist

asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks ja tähtsust ei ole kinnistu väärtuse muutumisel pärast lepingust

taganemist. Siinjuures jääb arusaamatuks, kuidas ringkonnakohus seostas asjaõiguslepingu sõlmimise

ja lepingust taganemise aja. Kolleegium ei nõustu aga seisukohaga, et tähtsust ei ole kinnistu väärtuse

muutumisel pärast lepingust taganemist. Ka selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi

muuta. Kolleegium leiab, et õiglase otsuse tegemiseks ja teiste TsMS §-s 2 sätestatud eesmärkide

saavutamiseks tuleb kinnisasja muutunud väärtust (mis võib olla kohtumenetluse ajal nii tõusnud kui

ka langenud) hinnata poolte esitatud tõendite alusel võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Kuigi ringkonnakohus on jätnud ekslikult hindamata hageja esitatud tõendid kinnistu turuväärtuse

jätkuva languse kohta kohtumenetluse ajal, pole see kaasa toonud ebaõiget kohtulahendit.

Maakohus on otsuses tuvastanud, et hageja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara

arendamisega ning kinnisvaraturg ja sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid olema talle

teada ning ka etteaimatavad. Samuti juba 2002. a oktoobris on hageja juhatuse liige ajalehes

"Äripäev" hoiatanud kinnisvarakrahhi eest. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata.

Kolleegium nõustub kohtute järeldusega VÕS § 97 lg 2 p 1 eelduse puudumise kohta. Seega tuli hagi

jätta rahuldamata ka sõltumata sellest, kui palju oli kinnisasja väärtus langenud

apellatsioonimenetluse ajaks.

16. Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda asja

lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

17. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb hageja kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu