3-2-1-65-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-65-10

Määruse kuupäev

Tartu, 29. september 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

K. V, Osaühingu SPORTMARKET, Osaühingu NOVO

KINNISVARAINVESTEERINGUD ja AS-i AMALFI

avaldused kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-23863

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K. V määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja K. V (isikukood 46401140263), esindaja vandeadvokaat

Paul Varul

Avaldaja Osaühing SPORTMARKET (registrikood 10069636,

21.06.2010 registrist kustutatud), esindaja vandeadvokaat Erki

Vabamets

Avaldaja AS AMALFI (registrikood 10411419), esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm

Puudutatud isikud:

1. T. A(isikukood xxxxxxxxxxx);

2. M. M(isikukood xxxxxxxxxxx);

3. A. I(isikukood xxxxxxxxxxx);

4. E. D(isikukood xxxxxxxxxxx);

5. R. K(isikukood xxxxxxxxxxx);

6. T. K(isikukood xxxxxxxxxxx);

7. A. P (isikukood xxxxxxxxxxx);

8. G. M (isikukood xxxxxxxxxxx);

9. M. S (Ð, isikukood xxxxxxxxxxx);

10. I. T (isikukood xxxxxxxxxxx);

11. A. D (isikukood xxxxxxxxxxx);

12. M. L (isikukood xxxxxxxxxxx);

13. M P J. N (isikukood xxxxxxxxxxx);

14. Nordic Gaming Aktsiaselts (registrikood 10024734);

15. S. S (isikukood xxxxxxxxxxx);

16. Osaühing Levirat (registrikood 11020595);

17. I. T (isikukood xxxxxxxxxxx);

18. E. V (isikukood xxxxxxxxxxx);

19. A. S (isikukood xxxxxxxxxxx);

20. A. U (isikukood xxxxxxxxxxx);

21. A. M (isikukood xxxxxxxxxxx);

22. E. L (isikukood xxxxxxxxxxx);

23. J. K (isikukood xxxxxxxxxxx);

24. G. Ð (S, isikukood xxxxxxxxxxx);

25. A. K (isikukood xxxxxxxxxxx);

26. L. M. J (isikukood xxxxxx-xxxX);

27. J. A. K (isikukood xxxxxx-xxxx);

28. J. Ð (Innes of Edingight; isikukood xxxxxxxxxxx);

29. E. T. H (isikukood xxxxxxx);

30. A. T (isikukood xxxxxxxxxxx);

31. P. O. P (isikukood xxxxxx-xxxX);

32. O. T (isikukood xxxxxxxxxxx);

33. J. N (isikukood xxxxxxxxxxx);

34. A. P (isikukood xxxxxxxxxxx);

35. A. Z (isikukood xxxxxxxxxxx);

36. G. J (isikukood xxxxxxxxxxx);

37. O. K (K; isikukood xxxxxxxxxxx);

38. N. L (isikukood xxxxxxxxxxx);

39. P-L. P (isikukood xxxxxxxxxxx);

40. K. T (isikukood xxxxxxxxxxx);

41. M. G (isikukood xxxxxxxxxxx);

42. R. A (isikukood xxxxxxxxxxx);

43. A. V (isikukood xxxxxxxxxxx);

44. R. M. J (isikukood xxxxxx-xxxX);

45. I. M. J (isikukood xxxxxx-xxxX);

46. A. K (isikukood xxxxxxxxxxx);

47. E. S (isikukood xxxxxxxxxxx);

48. J. R (isikukood xxxxxxxxxxx);

49. M. R (isikukood xxxxxxxxxxx);

50. P. K (isikukood xxxxxxxxxxx);

51. AS DIVA (registrikood 10304988), esindaja vandeadvokaat

Velmar Brett;

52. Osaühing DEIMENT (likvideerimisel,

registrikood 10204637), esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Asja läbivaatamise kuupäev

30. august 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 5. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-23863

muutmata.

2. Jätta K. V määruskaebus rahuldamata.

3. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta K. V kanda.

4. Arvata K. V määruskaebuselt Eino Tamme 23. märtsil 2010. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K. V (edaspidi avaldaja I) esitas 5. septembril 2006 Harju Maakohtule avalduse, milles palus

lõpetada Tallinnas Tartu mnt 24/Lastekodu 1 asuva vallasasjast ehitise (edaspidi ehitis või elamu)

kaasomandi selliselt, et määrata kindlaks iga reaalosa juurde kuuluva kaasomandiosa suurus ja

reaalosade kuuluvus.

Avaldaja I on elamus asuva korteri nr 9 omanik. Korteri üldpind on 80,2 m2 ja hooneregistri andmete

kohaselt kuulus selle juurde 1,80% suurune elamu muu mõtteline osa. Avaldaja I on korduvalt

avaldanud soovi realiseerida eluruumide erastamise seaduse (EES) §-s 211 sätestatud eluruumi

vallasasjana omava isiku õigust saada korteriomandi omanikuks. Korteriomandite seadmisel on

takistuseks asjaolu, et lisaks korterid omandanud isikutele on elamu mitme isiku omandis mõttelise

osana, s.o ilma reaalosa määramata. Seejuures ületab ehitisregistris omanikuna märgitud isikute

omandi mõtteliste osade summa 100%.

Elamu kõigi reaalosade omandiõiguse määramise ja mõtteliste osade summa vastavusse viimise

kohta 100%-ga ei ole sõlmitud notariaalset lepingut. Inventariseerimisplaani järgi on elamu kõik

reaalosad kokku 5852,2 m2, lisaks on elamus 1249,2 m2 üldkasutatavat pinda (sissepääsud,

trepikojad, keldriruumid). Eluruumide kuuluvuse üle ei vaielda. Samas ei ole korteriomanikele selge

mitteeluruumide kuulumine järgmistele isikutele: AS-i DIVA ja OÜ SPORTMARKET tegelik

ruumide valdus ja nende soovitav omand reaalosadele erineb ehitisregistrijärgsest ruumijaotusest,

OÜ DEIMENT omab ehitisregistri andmete kohaselt elamu mõttelist osa, kuid ta ei ole kunagi

omandanud ühegi kindla ruumi valdust.

Korteriomanikuna on ehitisregistrisse kandmata korteri nr 14 omanik Nordic Gaming AS, korteri

nr 15 omanik S. S, korteri nr 17 omanik I. T, korterite nr 19, 21, 22 ja 23 omanik ja korteri nr 24

kaasomanik OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD, korteri nr 24 kaasomanik A. S ning

korteri nr 25 kaasomanikud A. U ja AS AMALFI.

Avaldaja I ei vaidlusta, et korteri nr 14 omanik on Nordic Gaming Aktsiaselts, korteri nr 15 omanik

on S. S ja korteri nr 17 omanik on I. T.

OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD on ehitisregistri järgi elamu 17,84% mõttelise osa

omanik. Reaalosana on OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD omandanud korteri nr 21

ning tema valduses on ka korterid nr 19, 20, 22, 23 ja osa korterist nr 24. Kokku on selle äriühingu

tegelikus valduses reaalosa suurusega 598,1 m². Erastamisvea parandamise tulemusena väheneb

OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD omandiosa 7,62% võrra. Korterid nr 19-23 jäävad

OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD omandisse ja reaalosa nr 24 tema ja A. S ühisesse

omandisse. Seejuures on reaalosa nr 24 omandiosade suurused kindlaks määratud korteri tegeliku

kasutuskorra järgi, mille kohaselt OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD valduses on

104,7 m2 ja A. S valduses 78,3 m2 korterist. Seega on OÜ NOVO

KINNISVARAINVESTEERINGUD omandis 1047/1830 suurune mõtteline osa ja A. S. omandis

783/1830 suurune mõtteline osa korterist.

Hooneregistri tõendi kohaselt on AS AMALFI elamu 1,15% mõttelise osa omanik. Tegelikult on

tema valduses osa korterist nr 25 üldpinnaga 59,2 m2. Erastamisvea parandamise tulemusena väheneb

AS-i AMALFI omandiosa 0,14% võrra. Korter nr 25 jääb AS-i AMALFI ja A. U ühisesse omandisse.

Seejuures on omandiosade suurused kindlaks määratud korteri tegeliku kasutuskorra järgi, mille

kohaselt AS AMALFI valduses on 59,2 m2 ja A. U valduses 123,5 m2 korterist. Seega on AS-

i AMALFI omandis 592/1827 suurune mõtteline osa ja A. U omandis 1235/1827 suurune mõtteline

osa korterist.

AS DIVA on elamu 20% mõttelise osa omanik. Selle osa omandas ta mitterahalise üleandmise-

vastuvõtmise aktiga juulis 1992 (endise kaupluse "Tartu" ja endise söökla "Sõprus" ruumid, kokku

1135,9 m2). Tegelikult on AS-i DIVA valduses ja ta on andnud üürile mitteeluruume 780,7 m2.

Kaasomandi lõpetamisel ja reaalosade kuuluvuse kindlaksmääramisel võiks AS-i DIVA omandisse

jääda mitteeluruumid tähistega nr 55-58 ja 61 üldpinnaga kokku 1158,6 m2. Erastamisevea

parandamise tulemusena väheneb AS-i DIVA omand 0,02% võrra.

Ehitisregistri kohaselt on OÜ SPORTMARKET elamu 8,55% mõttelise osa omanik. Reaalosadena on

tema omandis endised korterid nr 35 ja 36. Lisaks on OÜ SPORTMARKET valduses ka osa maja

üldkasutusruume (Lastekodu tänava poolne tuulekoda, ruum nr 99; mitteeluruumide nr 35 ja 36

vahele jääva üldkasutatava trepimademe osa ruumist nr 100 ja elamu katlamaja ruumid nr 102-105),

mis ei saa olla tema omandis, kuna need on kaasomandi esemeks. Kaasomandi lõpetamisel ja

reaalosade omandiõiguse kindlaksmääramisel võiks OÜ SPORTMARKET omandisse jääda

mitteeluruumid nr 35, 36, 59, 60 ja 62 üldpinnaga kokku 321,5 m2. Erastamisevea parandamise

tulemusena väheneb seega OÜ SPORTMARKET arvestuslik omandiosa 3,06% võrra.

OÜ DEIMENT omandas 11. märtsil 1998 ostu-müügilepinguga 3,8% elamu mõttelisest osast, kuid

tegelikult ei ole talle kuulunud ühegi elu- ega mitteeluruumi valdust, mistõttu on tehingud näilised.

Korteri nr 24B juures asuvat pööningut nr 139 ei saa määrata korteri nr 24B reaalosa juurde ega jätta

seda OÜ-le NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD, kes on selle omavoliliselt hõivanud.

Pööninguruume nr 147-154 ei saa jätta OÜ-le DEIMENT. Need peaksid jääma mõttelise osana

korteriomandite juurde. AS-ile DIVA anti reaalosana üle endiste kaupluse "Tartu" ja kohviku

"Sõprus" ruumid, kokku 1135,9 m². Pärast ümberehitusi ja pindala täpsustusi on ruumide suurus

1966. a inventariseerimise plaani ja eksplikatsiooni järgi 1158,6 m², mida korteriomanikud

tunnistavad AS-i DIVA võimaliku reaalosana. Kuna AS DIVA ise kasutab 1054,5 m², ei saa ta

pretendeerida reaalosale suuruses 1289,5 m².

2. OÜ SPORTMARKET (edaspidi ka avaldaja II) esitas 3. juunil 2008 Harju Maakohtule avalduse,

milles palus lõpetada elamu kaasomandi, määrata kindlaks reaalosad ning määrata avaldajale II

rahaline hüvitis omandi kaotamise eest, kui kaasomandi lõpetamisel vähendatakse tema omandiosa.

Kaasomandi jagamisel asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 12 lg 5 alusel tuleb

omandiosade määramisel arvestada seda, milline osa (ruumid) kellelegi kuulub, ka siis, kui omand on

ettenähtud korras registreerimata. Omandiosade määramisel tuleb kaaluda kõikide kaasomanike huve

ja tagada, et kaasomandi muutmine ei kahjustaks liigselt mõnda kaasomanikku. Osa avaldaja II

kasutuses olevaid ruume ei saa jätta kaasomandisse, sest need ei olnud erastamise objektiks. Need

ruumid olid juba enne erastamist müüdud eraõiguslikule juriidilisele isikule. Avaldaja II on järgmiste

ruumide omanik: esimesel korrusel asuvad kaupluseruumid (endised korterid nr 35 ja 36 ning

nendevaheline koridor ja trepimade); kaupluseruumide all asuvad keldriruumid; esimesel korrusel

asuvad lao- ja bürooruumid (endine töökoda/katlamaja). Kõik tehingud, millega need ruumid

omandati, on kehtivad. Vaidlusalused laoruumid ei olnud abiruumid EES § 3 lg 3 tähenduses.

Avaldaja I ja mõnede teiste kaasomanike soov kasutada vaidlusalust trepikoda pääsuks oma korterisse

ei kaalu üles avaldaja II huvi kasutada ruume kauplusena. Ruumide nr 35 ja 36 vaheline trepp on

hoone projekti järgi mõeldud üksnes pääsuks esimesel korrusel asuvatesse mitteeluruumidesse.

Korteritesse pääseb hoovipoolsetest trepikodadest. Hoone projekti järgi ei olnud vaidlusalune

trepikoda ettenähtud pääsuks korteritesse. Vähemalt viimased neliteist aastat on elanikud kasutanud

sissepääsuks hoovipoolset trepikoda. Tegelikult ei kasutanud elanikud seda trepikoda ka varem.

Õige ei ole avaldaja I väide, et avaldaja II õiguseelneja ehitas trepikoja ebaseaduslikult kaasomanike

nõusolekuta ümber kaupluseruumideks. Ümberehituse aluseks olnud ehitusprojekt kooskõlastati kõigi

elamu kaasomanike ja ametiasutustega. Isegi kui ümberehitus oleks tehtud ebaseaduslikult, ei oleks

sellel tähtsust, sest avaldaja II õiguseelneja ehitas ümber endale kuulunud asja.

Kui kohus määrab trepikojaruumid kaasomandisse, ei saa neid enam kaupluseruumidena kasutada.

Endised korterid nr 35 ja 36 on küll võimalik uuesti lahku ehitada, kuid siis ei saaks neid kasutada

äriruumidena ning avaldaja II peaks oma majandustegevuse lõpetama.

Ruumi nr 56-16 vertikaalselt läbivad küttesüsteemi torud ei saa takistada nende ruumide jätmist

avaldaja II reaalosaks. Need torud läbivad kõiki kortereid esimesest kuni viimase korruseni. Kui

mõnes korteris juhtub torudega rike, on korteriomanik korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 3

järgi kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik

kaasomandi eseme korrashoiuks.

Avaldaja II palus kaasomandi jagamisel arvestada 7. detsembril 2007 maakohtule esitatud

eksplikatsiooni, mis on koostatud 2007 olemasolevate plaanide alusel.

3. AS-i AMALFI (edaspidi ka avaldaja III) ja OÜ NOVO KINNISVARAINVESTEERINGUD

(edaspidi ka avaldaja IV) esitasid 9. juunil 2008 Harju Maakohtule avalduse, milles palusid

kaasomandi lõpetamisel ning reaalosade suuruse määramisel lähtuda avaldaja II esitatud

eksplikatsioonist ja plaanidest, v.a korterite nr 21 ja 22 osas, milles palusid lähtuda korrigeeritud

eksplikatsioonist ja plaanidest.

Pööningul asuva ruumina nr 139 tähistatud ruum tuleb arvata korteri nr 24B koosseisu ning määrata

reaalosana avaldajale IV, sest sellesse ruumi on võimalik pääseda ainult läbi korteri nr 24B ning see

ruum on olnud ainult avaldaja IV kasutuses. Seega oleks korteri nr 24B suurus kokku 157,6 m2.

Avaldajate omandis olevad korterid on ümber ehitatud ja nende suurust muudetud ehitusseaduses

sätestatud korras, kehtiva ehitusloa alusel ning elamus tegutseva korteriühistu nõusolekul. Vastavad

andmed on kantud ehitisregistrisse. Reaalosade tegelikud suurused on täpsustunud ehituse käigus.

Avaldajad III ja IV palusid lõpetada kaasomandi ja määrata OÜ-le NOVO

KINNISVARAINVESTEERINGUD reaalosana elamu kolmanda korruse ruumid, mis on avaldaja II

esitatud plaanidel tähistatud numbritega 19-1, 19-2, 19-3, 19-4, 19-5 ja 19-6 ning mis moodustavad

kokku korteri nr 19, ja numbritega 20-1, 20-2, 20-3, 20-4, 20-5 ja 20-6 ning mis kokku moodustavad

korteri nr 20; elamu neljanda korruse ruumid, mis avalduse lisaks oleval plaanil on tähistatud

numbritega 21-1 ja 21-2 ning mis kokku moodustavad korteri nr 21, ja numbritega 22-1, 22-2, 22-3,

22-4 ja 22-5 ning mis kokku moodustavad korteri nr 22, ja numbritega 23-1, 23-2, 23-3 ja 23-4 ning

mis kokku moodustavad korteri nr 23; elamu viienda korruse ruumid, mis on 2007. a plaanidel

tähistatud numbritega 24B-1, 24B-2, 24B-3 ja 24B-4 ning ruum nr 139, mis tuleb liita korteri nr 24B

juurde; AS-ile AMALFI reaalosana elamu kuuenda korruse ruumid, mis on 2007. a plaanidel

tähistatud numbritega 25B-1, 25B-2, 25B-3 ja 25B-4, mis kokku moodustavad korteri nr 25B; OÜ-

le SPORTMARKET, AS-ile DIVA, Nordic Gaming Aktsiaseltsile ja OÜ-le DEIMENT reaalosadena

nende taotletud ruumid; ülejäänud kaasomanikele reaalosadena nende kasutuses olevad korterid

vastavalt nende taotlustele, v.a osas, milles nende taotlus on vastuolus avaldajate III ja IV ning teiste

isikute taotlustega.

Kohtuistungil täpsustas avaldaja IV, et ta ei pea ruumi nr 139 eest hüvitist maksma, sest tegemist on

mõtteliste osade korrigeerimisega.

4. Puudutatud isikute arvamused:

4.1. AS DIVA toetas elamu reaalosadeks jagamise avaldust, kuid vaidles vastu avaldaja I nõutud

kaasomandi lõpetamise viisile ja ruumide nr 59 ja 60 määramisele avaldajale II. Ruumid nr 55-61 on

AS-i DIVA seaduslikus valduses. Ülejäänud osas toetas AS DIVA avaldajate II, III ja IV avaldusi,

v.a alternatiivset nõuet hüvitise saamiseks. Avaldaja II omandiosa vähenemisel tuleb talle hüvitis

välja nõuda korteriomanikelt.

4.2. M. L ei nõustunud korteri 24B juures asuva ruumi nr 139 (pööningu) määramisega korteri nr 24B

reaalosa juurde.

4.3. A. Z vaidles vastu avaldaja II kaasomandi lõpetamise viisile, sest ta ei ole koridori üleandmiseks

nõusolekut andnud.

4.4. J. N, J. L, G. J ja L. H ei nõustunud sellega, et peasissekäik on suletud ja koridor ainult ühe isiku

ainukasutuses. Seda koridori kasutasid enne kõik kaasomanikud, seal hoiti asju. Kaasomanikelt ei

küsitud nõusolekut seina ehitamise kohta.

4.5. A. P leidis, et maja tagumist sissepääsu on ebamugav kasutada. Majal peab olema kaks

sissepääsu. Tuleohutuse tagamiseks on praegune sissepääs kitsas. Sein on ehitatud omavoliliselt.

4.6. A. P avaldas, et talle tuleb määrata korter nr 7.

4.7. A. V vaidles vastu avaldajate II, III ja IV avaldustele.

4.8. OÜ DEIMENT palus määrata endale ruumid nr 147-154 või maksta talle nende ruumide kaotuse

korral hüvitist.

4.9. A. U ei nõustunud, et ruumid nr 147-154 (pööning) jääksid OÜ-le DEIMENT. Neid ruume on

hallanud ja korrastanud korteriühistu ning need peavad jääma kaasomandisse.

5. Harju Maakohus rahuldas 3. septembri 2008. a määrusega avaldused osaliselt, lõpetas kaasomandi

ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus määras reaalosad kindlaks järgmiselt:

korter nr 1 (ruumid märgistusega 1-1 kuni 1-7) suurusega 76,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 768/61217;

korter nr 2 (ruumid märgistusega 2-1 kuni 2-8) suurusega 96,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 963/61217;

korter nr 3 (ruumid märgistusega 3-1 kuni 3-7) suurusega 76 m², mille juurde kuulub mõttelise osana

ehitisest 760/61217;

korter nr 4 (ruumid märgistusega 4-1 kuni 4-8) suurusega 97,1 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 971/61217;

korter nr 5 (ruumid märgistusega 5-1 kuni 5-7) suurusega 78,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 783/61217;

korter nr 6 (ruumid märgistusega 6-1 kuni 6-9) suurusega 97 m², mille juurde kuulub mõttelise osana

ehitisest 970/61217;

korter nr 7 (ruumid märgistusega 7-1 kuni 7-7) suurusega 78,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 782/61217;

korter nr 8 (ruumid märgistusega 8-1 kuni 8-9) suurusega 110,5 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1105/61217;

korter nr 9 (ruumid märgistusega 9-1 kuni 9-7) suurusega 76,9 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 769/61217;

korter nr 10 (ruumid märgistusega 10-1 kuni 10-9) suurusega 110,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1103/61217;

korter nr 11 (ruumid märgistusega 11-1 kuni 11-7) suurusega 80,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 803/61217;

korter nr 12 (ruumid märgistusega 12-1 kuni 12-7) suurusega 101,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1018/61217;

korter nr 12A (ruumid märgistusega 12-8 kuni 12-13) suurusega 77,5 m², mille juurde kuulub

mõttelise osana ehitisest 775/61217;

korter nr 13 (ruumid märgistusega 13-1 kuni 13-6) suurusega 76,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 762/61217;

korter nr 14 (ruum märgistusega 14-1) suurusega 35,5 m², mille juurde kuulub mõttelise osana

ehitisest 355/61217. Nimetatud korter määrata Nordic Gaming Aktsiaseltsi omandisse;

korter nr 15 (ruumid märgistusega 15-1 kuni 15-7) suurusega 80,1 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 801/61217. Nimetatud korter määrata S. S omandisse;

korter nr 16 (ruumid märgistusega 16-1 kuni 16-6) suurusega 96,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 962/61217;

korter nr 17 (ruumid märgistusega 17-1 kuni 17-9) suurusega 106,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1062/61217. Nimetatud korter määrata I. T omandisse;

korter nr 18 (ruumid märgistusega 18-1 kuni 18-7) suurusega 80,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 808/61217;

korter nr 19 (ruumid märgistusega 19-1 kuni 19-6) suurusega 73,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 738/61217;

korter nr 20 (ruumid märgistusega 20-1 kuni 20-6) suurusega 126,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1263/61217;

korter nr 21 (ruumid märgistusega 21-1 kuni 21-2) suurusega 78,9 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 789/61217;

korter nr 22 (ruumid märgistusega 22-1 kuni 22-5) suurusega 70,5 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 705/61217;

korter nr 23 (ruumid märgistusega 23-1 kuni 23-4) suurusega 124,7 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 1247/61217;

korterid nr-d 19, 20, 21, 22 ja 23 määrata Osaühingu NOVO KINNISVARA-INVESTEERINGUD

omandisse;

korter nr 24 (ruumid märgistusega 24A-1 kuni 24A-3) suurusega 86,8 m², mille juurde kuulub

mõttelise osana ehitisest 868/61217. Nimetatud korter määrata A. S omandisse;

korter nr 24B (ruumid märgistusega 24B-1 kuni 24B-4) suurusega 99,6 m², mille juurde kuulub

mõttelise osana ehitisest 996/61217. Nimetatud korter määrata Osaühingu NOVO

KINNISVARAINVESTEERINGUD omandisse;

korter nr 25 (ruumid märgistusega 25A-1 kuni 25A-12) suurusega 119,5 m², mille juurde kuulub

mõttelise osana ehitisest 1195/61217. Nimetatud korter määrata A. U omandisse;

korter nr 25B (ruumid märgistusega 25B-1 kuni 25B-4) suurusega 63,8 m², mille juurde kuulub

mõttelise osana ehitisest 638/61217. Nimetatud korter määrata AS-i AMALFI omandisse;

korter nr 26 (ruumid märgistusega 26-1 kuni 26-6) suurusega 58,5 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 585/61217;

korter nr 27 (ruumid märgistusega 27-1 kuni 27-7) suurusega 56,7 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 567/61217;

korter nr 28 (ruumid märgistusega 28-1 kuni 28-7) suurusega 72,7 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 727/61217;

korter nr 29 (ruumid märgistusega 29-1 kuni 29-6) suurusega 59,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 593/61217;

korter nr 30 (ruumid märgistusega 30-1 kuni 30-7) suurusega 56,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 568/61217;

korter nr 31 (ruumid märgistusega 31-1 kuni 31-7) suurusega 72,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 728/61217;

korter nr 32 (ruumid märgistusega 32-1 kuni 32-6) suurusega 59,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 592/61217;

korter nr 33 (ruumid märgistusega 33-1 kuni 33-5) suurusega 55,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 552/61217;

korter nr 34 (ruumid märgistusega 34-1 kuni 34-7) suurusega 72,9 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 729/61217;

korter nr 37 (ruumid märgistusega 37-1 kuni 37-7) suurusega 88 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 880/61217;

korter nr 38 (ruumid märgistusega 38-1 kuni 38-8) suurusega 92,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 928/61217;

korter nr 39 (ruumid märgistusega 39-1 kuni 39-5) suurusega 78,5 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 785/61217;

korter nr 40 (ruumid märgistusega 40-1 kuni 40-6) suurusega 88,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 883/61217;

korter nr 41 (ruumid märgistusega 41-1 kuni 41-8) suurusega 92,3 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 923/61217;

korter nr 42 (ruumid märgistusega 42-1 kuni 42-7) suurusega 78,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 782/61217;

korter nr 43 (ruumid märgistusega 43-1 kuni 43-7) suurusega 88,8 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 888/61217;

korter nr 44 (ruumid märgistusega 44-1 kuni 44-8) suurusega 94,4 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 944/61217;

korter nr 45 (ruumid märgistusega 45-1 kuni 45-7) suurusega 78,4 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 784/61217;

korter nr 46 (ruumid märgistusega 46-1 kuni 46-6) suurusega 59,1 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 591/61217;

korter nr 47 (ruumid märgistusega 47-1 kuni 47-5) suurusega 53,4 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 534/61217;

korter nr 48 (ruumid märgistusega 48-1 kuni 48-6) suurusega 59 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 590/61217;

korter nr 49 (ruumid märgistusega 49-1 kuni 49-6) suurusega 58,9 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 589/61217;

korter nr 50 (ruumid märgistusega 50-1 kuni 50-7) suurusega 56,5 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 565/61217;

korter nr 51 (ruumid märgistusega 51-1 kuni 51-6) suurusega 59,1 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 591/61217;

korter nr 52 (ruumid märgistusega 52-1 kuni 52-6) suurusega 58,7 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 587/61217;

korter nr 53 (ruumid märgistusega 53-1 kuni 53-7) suurusega 55,9 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 559/61217;

korter nr 54 (ruumid märgistusega 54-1 kuni 54-6) suurusega 59,2 m², mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 592/61217;

ruumid märgistusega 55-1, 55-2, 55-3, 55-4, 55-5, 55-6, 55-10, 55-11, 55-13, 55-14, 55-15, 55-16,

55-17, 55-19, 55-20, 55-65, 55-66, 55-67, 55-68, 55-69, 55-70, 55-71, 55-72, 55-23, 55-24, 55-25,

55-26, 55-27, 55-28, 55-29, 55-30, 55-31, 55-32, 55-33, 55-34, 55-35, 55-36, 55-37, 55-38, 55-39,

55-40, 55-41, 55-42, 55-43, 55-44, 55-45, 55-46, 55-47, 55-48, 55-49, 55-50, 55-51, 55-52, 55-53,

55-54, 55-55, 55-56, 55-57, 55-58, 55-59, 55-60, 55-61, 55-62, 55-63, 55-64 kokku suurusega

1164,5 m² määrata AS-ile DIVA reaalosana, mille juurde kuulub mõttelise osana ehitisest

11645/61217;

ruumid märgistusega 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154 kokku suurusega 234,5 m² määrata

osaühingule DEIMENT reaalosana, mille juurde kuulub mõttelise osana ehitisest 2345/61217;

ruumid märgistusega 56-1, 56-7, 56-8, 56-9, 56-10, 56-11, 56-12, 56-13, 56-14, 56-15, 56-16 kokku

suurusega 383,2 m² määrata osaühingule SPORTMARKET reaalosana, mille juurde kuulub mõttelise

osana ehitisest 3832/61217.

Maakohtu määruse kohaselt on avaldused esitatud AÕSRS § 12 lg 5 alusel. Selle sätte kohaselt, kui

ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa

tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise

omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks sama paragrahvi lõikes 4 sätestatule nõuda

kaasomandi lõpetamist. Sellisel juhul kohaldatakse vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 ja 77.

Samas lõikes sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses.

Ükski kaasomanik ei ole takistanud maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid.

Avaldused esitati seetõttu, et kaasomandiosad on suuremad kui 1, samuti esineb samal ajal nii

mõtteliste osadena käibivat kaasomandit kui ka reaalosasid. KOS § 3 lg 4 kohaselt peab iga

kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. Vaidlusaluses elamus on

kaasomanikke, kellele ei ole määratud reaalosa.

Kuna elamus asuvad eluruumid on erastatud, saab kaasomandi lõpetamise viisiks olla üksnes ehitise

kui vallasasja reaalosadeks jagamine. Seega tuleb kohtul määrata ainuomand eluruumile

(mitteeluruumile) ja kaasomand ehitise muudele osadele, mis on eluruumide erastamise tagajärjeks.

Selles tsiviilasjas ei saa kohus ehitist kui vallasasja jagada korteriomanditeks ega määrata

korteriomandite kuuluvust nii, nagu seda taotles avaldaja I. KOS § 3 lg-st 1 tulenevalt võib

korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või sellele ehitatava

ehitisega. Vaidlusalune ehitis on vallasasi. Seega tekib avalduste lahendamisel eluruumide erastamise

tagajärg ning korteriomandite kinnistamine toimub eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras

(EES § 211 jj).

15. mail 2006 jõustunud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja riigilõivuseaduse muutmise

seaduse eelnõu seletuskirjas on AÕS §-de 76 ja 77 kohaldamise kohta selgitatud, et "seega annavad

need sätted kohtule võimaluse otsustada, milliseks kaasomand kujundada" ning "kohus on see, kes

otsustab, kas kaasomandi muutmine on lubatav või kahjustab see liigselt mõnda kaasomanikku".

Praegusel juhul tuleb muuta omandi koosseisu ja suurust.

Kuna tegelik olukord ei vasta 1966. a koostatud plaanile, tuleb asja lahendamisel võtta

arvesse 2007. a koostatud ehitise eksplikatsioon koos plaanidega, mille andmed põhinevad 2000. a

mõõdistamisel. Kuna ehitisregistrisse kantud korterite suurused ei vasta tegelikkusele, on

põhjendatud omandite suurusi muuta.

Eluruumide (korterite) nr 1-23 ja 26-54 omandisse jätmise üle tsiviilasjas ei vaielda. Korterit nr 14

kasutab reaalosana Nordic Gaming AS, korterit nr 15 S. S ja korterit nr 17 I. T. Korterite nr 24 ja 25

jätmine kaasomandisse on välistatud, sest paikvaatlusel tuvastatu kohaselt on need korterid jagatud

ning kasutusel iseseisvate korteritena. Selles osas tuleb avaldajate III ja IV avaldus rahuldada ning

määrata reaalosadena korter nr 24B suurusega 99,6 m², korter nr 24 suurusega 86,8 m², korter nr 25B

suurusega 63,8 m² ja korter nr 25 suurusega 119,5 m².

Maakohus jättis rahuldamata avaldaja IV taotluse määrata pööningul asuv ruum nr 139 suurusega

58 m² korteri nr 24B reaalosa hulka ning määrata avaldaja IV omandisse. Asjaolu, et ruumi nr 139

pääseb üksnes korteri nr 24B kaudu, ei anna alust määrata seda ruumi avaldaja IV omandisse. Ruum

nr 139 on kaasomandis ega kuulu ühegi korteri reaalosa juurde. Kuna avaldaja IV ei ole omandanud

ehitisest 58 m² suurust mõttelist osa, mis tuleks määrata talle reaalosana kaasomandi lõpetamisel,

saab ta nõuda kaasomandi osa eraldamist KOS §-s 81 järgi.

Pooled ei vaidle selle üle, et AS DIVA on ehitise kaasomanik. Samas on kindlalt määratletavad AS-

ile DIVA kuuluvad ruumid. AS DIVA omandas endised kaupluse- ja sööklaruumid ehk ruumid, mis

on eksplikatsioonis märgitud numbriga 55. Asjaolu, mitme ruutmeetri eest on äriühing maksnud

majandamiskulusid, ei oma kaasomandi lõpetamise avalduse lahendamisel tähtsust. Paikvaatlusel tegi

maakohus kindlaks, et keldris asuvatest ruumidest nr 55-21 ja 55-22 pääseb teistesse ruumidesse,

mistõttu peavad nimetatud ruumid jääma kaasomandisse. Ruum nr 55-21 on läbikäidav ning

nimetatud ruumist saab ruumi nr 56-1, mis jääb avaldaja II omandisse.

Kuna AS DIVA on omandanud elamust 1135,9 m², ei tule talle määrata reaalosana ruume nr 55-1

kuni 55-72, kokku 1289,5 m². Maakohus tuvastas paikvaatlusel, et keldriruumid märgistusega 55-7

kuni 55-9, 55-12 ning 55-18 ei ole kellegi valduses. Seega on põhjendatud jätta nimetatud ruumid

kaasomandisse ning AS-i DIVA reaalosa suuruseks määrata 1164,5 m².

OÜ-le DEIMENT kuulub mõttelise osana ehitisest 3,8%. Eksplikatsiooni kohaselt on ehitise kasulik

pind 8285 m². Arvestades kõigi kaasomanike huve, tuleb OÜ DEIMENT reaalosana määrata

pööninguruumid, mis on märgistatud numbritega 147-154, kokku suurusega 234,5 m². Selline

kaasomandi lõpetamine ei kahjusta liigselt teisi kaasomanikke. Need ruumid ei ole kellegi kasutuses.

Kuna seitsmenda ja kaheksanda korruse pööningule (tornidesse) saab ainult läbi kuuendal korrusel

asuva ruumi nr 150, mis jääb OÜ DEIMENT omandisse, on otstarbekas ka nimetatud ruumid määrata

tema omandisse.

Avaldaja II on ehitise 8,55% mõttelise osa omanik. Tema valduses on esimesel korrusel asuvad

ruumid nr 56-7 kuni 56-16. Tsiviilasjas vaieldakse eelkõige ruumide nr 56-7 ja 56-10 vahel asuva

trepikoja (ruumid nr 56-8 ja 56-9) üle. Paikvaatlusel on tuvastatud, et ruumid nr 56-7 kuni 56-10 on

kasutuses kauplusena. Avaldaja II õiguseelneja valdusesse ja kasutusse läksid korterid nr 35 ja 36,

nendevaheline trepikoda ja nende all asuvad keldriruumid.

Kõikide kaasomanike huve kaaludes tuleb kaasomandi osana olevad trepikojaruumid nr 56-8 ja 56-9

jätta avaldaja II reaalosa hulka. Avaldaja II kasutab neid ruume kauplusena. Trepikoja jätmine

kaasomandisse ei võimalda ruume edaspidi ühtse kauplusepinnana kasutada. Samas on elamus teine

trepikoda (ruum nr 112), mis on piisav üheksale korteriomanikule, kes seda kasutavad. Puudutatud

isikute huvi trepikojaruumide vastu ei kaalu üles avaldaja II huvi. Trepikoda ei ole mõeldud asjade

hoiustamiseks ning üheksale korteriomanikule ei ole liigselt koormav kasutada teist trepikoda, mis

asub hoovipoolses osas. Asjas ei vaielda selle üle, et vähemalt viimased 14 aastat on elanikud

kasutanud sissepääsuks elamu hoovipoolset trepikoda. Asjaolu, kas avaldaja II on trepikoja

omavoliliselt kinni ehitanud, ei oma praeguse vaidluse lahendamisel tähtsust.

Põhjendatud on avaldaja II reaalosa hulka määrata ka esimesel korrusel asuvad ruumid nr 56-12

kuni 56-16, mis on kasutusel kaupluse teenindamiseks vajalike ruumidena. Nende ruumide vastu ei

näinud maakohus puudutatud isikute huvi. Esimese korruse ruumide all olevatest keldriruumidest

tuleb avaldaja II reaalosa hulka määrata ruum nr 56-1. Ruumid nr 56-2 kuni 56-4 tuleb jätta

kaasomandisse, sest paikvaatlusel tuvastatu kohaselt asub ruumis nr 56-4 gaasikatel, ruumis nr 56-2

asub maja elektrikilp ning nende vahel on ühendav ruum nr 56-3. Ka avaldaja II nõustus nende

ruumide kaasomandisse jätmisega. Seega määras maakohus avaldaja II reaalosana ruumid

märgistusega 56-7 kuni 56-16 ja 56-1, kokku suurusega 383,2 m².

6. Harju Maakohus tegi 19. augustil 2009 täiendava määruse, millega jättis rahuldamata avaldaja II

taotluse rahalise hüvitise määramiseks.

Täiendava määruse kohaselt määras maakohus avaldajale II reaalosa suurusega 383,2 m², mille

juurde kuulub mõttelise osana ehitisest 3832/61217. Arvestades kaasomandi lõpetamise viisi ja

avaldaja II omandisse jäetud ruumide väärtust, ei ole alust kohaldada avaldajale II rahalist

tasaarvestust.

7. Avaldaja I ja puudutatud isikud T. A, M. M, A. I, E. D, R. K, T. K, G. M, M. S, I. T, A. D,

M. P. J. N, OÜ Levira, A. M, J. K, G. Ð, A. K, J. Ð, A. T, P. O. P, O. T, J. N, A. Z, G. J, O. K, N. L,

I. M. J, R. J, K. T, R. A, A. K, E. S, J. R, M. R ning P. K esitasid maakohtu 3. septembri 2008. a

määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse,

millega määrata kindlaks, et kaasomand lõpetatakse elamu reaalosade ja neile vastavate mõtteliste

osade kindlaksmääramise teel, lähtudes hoone kehtival inventariseerimise plaanil ja eksplikatsioonis

kajastatud elu- ja mitteeluruumide pinnast; määratakse kindlaks reaalosad, igale reaalosale vastava

mõttelise osa suurus ja reaalosade kuuluvus vastavalt kehtivale ruumide plaanile ja eksplikatsioonile.

Alternatiivselt palusid avaldajad saata asja uueks lahendamiseks maakohtule.

8. Avaldaja IV esitas maakohtu 3. septembri 2008. a määruse peale määruskaebuse, milles palus

maakohtu määruse tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata tema taotluse määrata korteri

nr 26B juurde ruum nr 139, ja teha selles osas uue määruse, millega määrata reaalosana korter nr 24B

(ruumid nr 24B-1 kuni 24B-4 ja ruum nr 139 suurusega 58 m2) suurusega 157,6 m2, mille juurde

kuulub mõttelise osana ehitisest 1576/61275; muuta määrust selliselt, et kõigi korteriomandite

suurust mõttelise osana ehitisest väljendavaks ühiseks nimetajaks on 61275 (61217 asemel).

9. Puudutatud isik AS DIVA esitas maakohtu 3. septembri 2008. a määruse peale määruskaebuse,

milles palus maakohtu määruse tühistada osas, millega ruumid 55-7, 55-8, 55-9, 55-18, 55-21 ja 55-

22 jäeti kaasomandisse, ja määrata ruumid 55-7, 55-8, 55-9, 55-18, 55-21 ja 55-22 AS DIVA

omandisse.

10. Avaldaja II esitas maakohtu 3. septembri 2008 määruse peale määruskaebuse, milles palus

määruse tühistada osas, millega maakohus jättis ruumid 56-2 kuni 56-6 kaasomandisse, ja teha uus

määrus, millega määrata need ruumid avaldaja II reaalosaks. Alternatiivselt palus avaldaja II

tühistada maakohtu 19. augusti 2009 määruse ja teha uue määruse, millega rahuldada tema taotlus

saada omandi kaotuse eest hüvitist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

11. Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. märtsi 2010. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja

määruskaebused rahuldamata.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt on maakohus õigesti tuvastanud, et Tartu mnt 24 asuva hoone

juurde maa erastamist ja korteriomandite seadmist on takistanud see, et kaasomandi osade summa on

kokku suurem kui üks ja majas on nii erastatud kortereid, kus on kindlaks määratud kasutatav

eluruumi osa, kui ka omanikke, kellele kuulub hoonest kaasomandi osa, mille juurde ei ole reaalselt

kasutatavat osa määratud. Ilma reaalselt kasutatavat osa määramata ei ole võimalik maad erastada ja

korteriomandeid seada. Seega on maakohus õigesti määranud isikutele, kellele kuulub ainult

kaasomandi osa, reaalselt nende kasutuses olevad ruumid ja samuti viinud vastavusse hoone

mõttelised osad reaalselt kasutatavate osade suurusega.

Maakohtule esitatud avaldused ei ole kaasomandi lõpetamise nõuded asjaõigusseaduse tähenduses.

Maakohus reguleeris suhteid, mis on tekkinud omandireformi tõttu. Sellest tulenevalt on maakohtu

määruses kasutatud mõisteid "reaalosa" ja "kaasomand" eluruumide erastamise seaduse ja

mitteeluruumide erastamise seadusega antud tähenduses. Eluruumide ja mitteeluruumide omanikel on

võimalik korteriomandid seada alles pärast omandisuhete korrastamist praeguses tsiviilasjas tehtavas

määruses toodud viisil.

Maakohus on hoone omanike kasutuses olevate ruumide kindlaksmääramisel õigesti lähtunud

plaanist, mis vastab tegelikule ruumide paigutusele ja kajastab hoones tehtud ümberehitusi, mis ei

nähtu 1966. a koostatud inventariseerimisplaanist. Asjaolu kohta, millist plaani kasutada, ei pidanud

maakohus tegema osamäärust. Õige ei ole väide, et maakohus ei saanud arvestada reaalosade hulka

1966. a inventariseerimisplaanil kaasomandis olevaid ruume. Kohus pidi ka isikutele, kes olid

omandanud ainult mõttelise osa, määrama kindlaks nende reaalses kasutuses oleva elamu osa. Õige ei

ole ka väide, et maakohus lähtus omandi määramisel KOS §-s 81 sätestatust.

OÜ DEIMENT (likvideerimisel) on omandanud elamust mõttelise osana 3,8% ja seetõttu on

maakohus talle õigesti määranud reaalosana pööninguruumid, mis ei ole kellegi faktilises kasutuses

ega häiri kaasomandisse jäävate ruumide kasutamist.

Maakohus on õigesti lähtunud reaalosa määramisel AS-ile DIVA kuulunud mõttelise osa suurusest.

Paikvaatlusel on tuvastatud, et ruumid nr 55-7 kuni 55-9, 55-12 ja 55-18 ei ole kellegi valduses ja

ruumide nr 55-21 ja 55-22 kaudu pääseb teistesse ruumidesse. Seega on põhjendatud jätta ruumid

kaaskasutusse. Ruumide jätmine kaaskasutusse ei tähenda nende kasutusotstarbe muutmist. Asjaolu,

et AS-i DIVA kasutuses olevad ruumid olid kunagi söökla "Sõprus" ruumid, ei tähenda seda, et need

oleks ka praegu kasutatavad ainult ühe tervikuna.

Maakohus jättis põhjendatult kaasomandisse pööninguruumi nr 139 suurusega 58 m2. Avaldaja IV ei

ole tõendanud, et ta on selle ruumi omanik.

Maakohus tuvastas paikvaatlusel, et ruumid nr 56-2 kuni 56-4 on vajalikud elamu teenindamiseks.

Keldriruumid nr 56-5 ja 56-6 on koridorid, mis asuvad kaaskasutusse jäänud ruumide nr 56-2 kuni

56-4 juures. Avaldaja II ei ole näidanud, miks need ruumid tuleks jätta tema ainukasutusse.

Maakohus on kaalunud kõigi kaasomanike huvisid ja sellest lähtudes määranud reaalosa hulka

kuuluvad ruumid. Seetõttu pole põhjust muuta avaldajale II määratud reaalosa suurust. Avaldajale II

on õigesti jäetud trepikojaruumid nr 56-8 ja 56-9, kuna need on tema kasutuses ja vajalikud

kaupluseruumide kasutamiseks ning puudutatud isikud on kasutanud aastaid teist trepikoda, mis jäi

kaasomanike kasutusse.

Maakohus jättis õigesti rahalise hüvitise avaldajale II välja mõistmata. Praeguses asjas ei lõpetata

kaasomandit asjaõigusseaduse mõttes, vaid määratakse omandireformi käigus reaalosad ja mõttelised

osad, et korrastada omandisuhted selliselt, et oleks võimalik seada korteriomandid.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Avaldaja I esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada

ringkonnakohtu määruse ja maakohtu määruse ning saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Määruskaebuse kohaselt ei ole kohtud hinnanud avaldaja II omandiõiguse tekkimise alust

vaidlusalustele ruumidele ning asjaolu, et kaasomandi koormamiseks kasutuslepinguga on vaja kõigi

kaasomanike nõusolekut.

Kohtud määrasid õigusliku põhjenduseta osa kaasomanike reaalosadeks ehitise osad, mis olid

mõttelise osa koosseisus erastatud eluruumid erastanud isikute omandisse.

Elamu reaalosadeks jagamisel juhindusid kohtud valesti avaldaja II tellimusel 2007 koostatud ja

esitatud eksplikatsioonist ja plaanidest. Ehitusseaduse järgi on ehitisregistrile andmete esitajaks

kohalik omavalitsusüksus, kelle väljastatud andmeid kohtud ei arvestanud. Elamus omavoliliselt

tehtud ümberehitused ei saa omavalitsuse nõusolekut, kuna elamu on kinnismälestis. Seega on

tõenäoline, et kohtumäärus ei ole täidetav.

13. Määruskaebusega ühinesid puudutatud isikud T. A, M. M, A. I, E. , R. K, T. K, G. M, M. S, I. T,

A. D, M. P. J. N, OÜ Levira, A. M, J. K, G. Ð, A. K, J. Ð, A. T, P. O. P, O. T, J. N, A. Z, G. J, O. K,

N. L, I. M. J, R. J, K. T, R. A, A. K, E. S, J. R, M. R ja P. K.

14. Avaldaja II vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Avaldaja II arvates annab AÕSRS § 12 lg 5 kohtule diskretsiooniõiguse muuta omandiosasid. See,

millist plaani kohus tekkivate reaalosade tähistamiseks kasutab, ei ole oluline. Määruskaebuses ei ole

selgitatud, millist materiaalõiguse normi on kohtud rikkunud, tähistades ümberkujundatud omandiosi

2007. a koostatud eksplikatsioonis ja plaanides märgitud numeratsioonis. Kui kohtul ei oleks

AÕSRS § 12 lg 5 alusel õigust muuta omandiosade suurust ja teha seda mh kaasomandiosa arvel, ei

oleks võimalik lahendada olukorda, kus kaasomandiosad on suuremad kui 1 ja/või kui ehitises on

samal ajal nii mõtteliste osadena käibivat kaasomandit kui ka reaalosasid ning viidatud sätet ei saaks

kohaldada.

15. Avaldaja III palub samuti jätta määruskaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse

muutmata.

Määruskaebusest ei nähtu, millist menetlusõiguse normi on kohus rikkunud, kui lähtus reaalosade

kindlaksmääramisel 2007. a eksplikatsioonist ja plaanidest. Asjaolu, et nendel plaanidel kajastatud

ruumide jaotus ei ühti ehitisregistrisse kantud andmetega, ei anna alust uusi plaane eirata.

AÕSRS § 12 lg 5 alusel on kohtul diskretsiooniõigus otsustada, kas kaasomandi osade muutmine on

lubatav või kahjustab see liigselt mõne kaasomaniku huve. Õigusnormi kohaldamiseks ei ole tähtis,

millise plaani kohus otsuse tegemise aluseks võtab. Ilma reaalselt kasutatavat osa määramata ei ole

võimalik maad erastada ega korteriomandeid seada. Seetõttu pidi kohus määrama elu- ja

mitteeluruumide ainuomandi ning kaasomandi ehitise muudele osadele.

Ühtlasi esitas avaldaja III taotluse menetlusse astumiseks avaldaja IV asemel. Taotluse kohaselt

sõlmisid avaldajad III ja IV ühinemislepingu. Kanne äriühingute ühinemise kohta on kantud

äriregistrisse.

16. Puudutatud isik OÜ DEIMENT (likvideerimisel) vaidleb samuti avaldaja I määruskaebusele vastu

ning palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata.

Kohtul on AÕSRS § 12 lg 5 alusel diskretsiooniõigus kaasomandi kujundamiseks, mistõttu ei oma

tähtsust, millistest plaanidest lähtudes kaasomand lõpetati. Avaldaja I väide, et puudutatud isik

omandas kaasomandiosa näilise tehinguga, on paljasõnaline. Kaasomandi lõpetamisel AÕSRS § 12

lg 5 alusel on kohtul õigus omandiosade suurust muuta mh kaasomandiosade arvel. Vastasel juhul ei

oleks võimalik lõpetada kaasomandit ega seada korteriomandeid.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

17. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1

ja § 695 alusel rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus muutmata.

18. Esmalt lahendab kolleegium avaldaja III taotluse menetlusse astumiseks avaldaja IV asemel.

TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita

menetluse kohta sätestatud erisusi. Seega kohalduvad hagita menetluses ka menetlusõigusjärglust

reguleerivad sätted.

TsMS § 209 lg 1 kohaselt lubab kohus juriidilisest isikust poole lõppemise korral või muul juhul, kui

tekib üldõigusjärglus, menetlusse astuda selle poole üldõigusjärglasel, kui seaduses ei ole ette nähtud

teisiti. Üldõigusjärglus on võimalik menetluse igas staadiumis. Äriseadustiku § 391 lg 1 järgi võib

äriühing (ühendatav ühing) ühineda teise äriühinguga (ühendav ühing). Ühendatav äriühing loetakse

lõppenuks. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt läheb ühinemisel ühendatava ühingu vara, sh

kohustused, üle ühendavale ühingule.

Avaldaja III taotluse kohaselt on avaldaja IV ühinenud avaldajaga III. Ühinemisleping sõlmiti

8. oktoobril 2009, ühinemisotsus võeti vastu 10. novembril 2009 ning kanne ühinemise kohta tehti

äriregistrisse 25. jaanuaril 2010. Seega on avaldaja III avaldaja IV üldõigusjärglane. Kuna avaldaja

IV on lõppenud, on tegemist menetlusõigusjärglusega TsMS § 209 lg 1 järgi.

19. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et maakohus on õigesti määranud reaalosad

isikutele, kellele kuulub ainult mõtteline osa kaasomandist, viies hoone mõttelised osad vastavusse

reaalosade suurusega ning lähtudes seejuures 2007. a eksplikatsioonist ja plaanidest, mis vastavad

ruumide tegelikule paigutusele ja kajastavad hoones tehtud ümberehitusi.

Kolleegium leiab, et ükski määruskaebuse väide ei anna alust ringkonnakohtu määrust muuta või

tühistada. Kuna Riigikohus jätab ringkonnakohtu määruse muutmata ja järgib ringkonnakohtu

põhjendusi, ei pea Riigikohus oma määrust põhjendama (TsMS § 689 lg 5). Vastuseks määruskaebuse

väidetele peab kolleegium aga vajalikuks selgitada järgmist.

20. Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et avaldajatele annab õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist

AÕSRS § 12 lg 5, mille kohaselt võib ehitise kaasomanik nõuda kaasomandi lõpetamist mh juhul, kui

kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist. Kaasomandi lõpetamise nõude läbivaatamisel

kohaldatakse AÕS §-des 76 ja 77 sätestatut. Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 kohaselt õigus igal ajal

nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt

kaasomanike kokkuleppele.

Kolleegium märgib, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega

asendab kohtumäärus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi

lõpetamise kohta. Kolleegium selgitab, et kaasomandi lõpetamisel AÕSRS § 12 lg 5 järgi saab kohus

määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes

tegelikkusele vastava plaani alusel. Avaldajad ja puudutatud isikud ei ole avaldanud, et kohtule

esitatud ehitise 2007. a eksplikatsioon ja plaan ei vasta tegelikkusele. Seega pidi maakohus avalduste

lahendamise aluseks võtma ehitise 2007. a eksplikatsiooni ja plaanid, mis kajastavad hoones tehtud

ümberehitusi. Avaldaja I määruskaebuse väide, et nimetatud plaane ei tarvitse linnavalitsus kinnitada

ja seetõttu ei ole kohtumäärus täidetav, ei ole asjakohane. See kohtumäärus ei asenda KOS § 5 lg 3 p-

des 1 ja 2 ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või

ehitus- või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone

plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud

dokumente.

21. Kuivõrd ringkonnakohus järgis maakohtu määruse põhjendusi, jättes need TsMS § 654 lg 6

ja § 659 alusel kordamata, nõustus ringkonnakohus mh maakohtu põhjendustega kaasomandis

olevate ruumide reaalosade hulka arvamise kohta.

Kolleegium märgib, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult

suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike

huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus on põhjalikult kaalunud kõigi kaasomanike huve

ja leidnud, et kaasomandi osaks olevad avaldaja II kasutuses olevad trepikojaruumid 56-8 ja 56-9,

esimese korruse ruumid nr 56-12 kuni 56-16 ning keldriruum nr 56-1 tuleb jätta avaldaja II reaalosa

hulka. Muu hulgas on maakohus arvestanud asjaoluga, et ruumid on avaldaja II seaduslikus valduses.

Praeguses kaasomandi lõpetamise asjas ei olnud kohtul alust hinnata avaldaja II omandiõiguse

tekkimise alust, sest omandi vaidlustamise nõuet ei ole esitatud. Samuti on maakohus põhjalikult

kaalunud kõigi kaasomanike huve, leides, et pööninguruumid nr 147-154, mis ei ole ühegi

kaasomaniku tegelikus valduses, tuleb jätta OÜ DEIMENT reaalosaks ning korterid nr 24 ja 25 tuleb

määrata avaldaja III reaalosa hulka. Kolleegium selgitab, et selline kaalumine on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud

diskretsioonipiire (vt ka Riigikohtu 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05 (p 22) ja

Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 (p 20)).

Lisaks peab kolleegium vajalikuks selgitada järgmist. Korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1

esimese lause järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad,

mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise

korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. Sama lõike teise lause järgi võib

korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaaþiosa.

Trepikoja, keldri ja pööningu kuulumist korteriomandite reaalosade hulka ei välista ka KOS § 2 lg 2,

mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need

asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega võivad korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka

trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt ka

Riigikohtu 4. novembri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09 (p 16)). Praeguses vaidluses ei ole

menetlusosalised väitnud, et korteriomandite reaalosade hulka on arvatud ruume, mis ei vasta

KOS § 2 lg 1 tingimustele.

Kolleegium märgib, et asjassepuutuv ei ole ka see määruskaebuse väide, et kaasomandi

koormamiseks kasutuslepinguga on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. Kaasomandi lõpetamise

asjas ei oma tähtsust võimalikud võlaõiguslikud koormamislepingud, mida kaasomanikud on

sõlminud kolmandate isikutega.

22. Menetluskulud tuleb määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 171 lg 1 järgi

määruskaebuse esitaja kanda. Menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse

alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

23. Kuna kolleegium jätab määruskaebuse rahuldamata, tuleb avaldaja määruskaebuselt tasutud

kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks