3-2-1-46-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-46-10

Määruse kuupäev

Tartu, 1. juuni 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Fred Potteri, Ann Tenno ja Jaak Pällo hagi Vaike Gelðteini

vastu tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 2-09-58969

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Fred Potteri, Ann Tenno ja Jaak Pällo määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Fred Potter (isikukood xxxxxxxxxxx), Ann Tenno

(isikukood xxxxxxxxxxx) ja Jaak Pällo (isikukood xxxxxxxxxxx),

ühine esindaja vandeadvokaat Kenno Vilippus

Kostja Vaike Gelðtein (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Asja läbivaatamise kuupäev

3. mai 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2010. a määruse (tsiviilasi nr 2-09-58969)

põhjendusi. Muus osas jätta määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud võrdsetes osades Fred Potteri, Ann Tenno ja Jaak Pällo kanda.

4. Tagastada Ann Tennole (konto nr 17001551907, Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal)

määruskaebuselt 9. veebruaril 2010 ja 16. veebruaril 2010 tasutud kautsjonist

800 (kaheksasada) krooni. Arvata tasutud kautsjonist 400 (nelisada) krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Fred Potter (hageja I), Ann Tenno (hageja II) ja Jaak Pällo (hageja III) (hagejad) esitasid

10. novembril 2009 Harju Maakohtule hagi Vaike Gelðteini (kostja) vastu, milles palusid tuvastada

kostja kohustuse anda tahteavaldus alljärgnevas:

lõpetada hagejate kaasomand kinnisasjale (registriosa nr 82001) (kinnisasi);

eraldada kinnisasjast maatükid katastritunnustega (7)8402:205:0119, 78402:205:0104,

78402:205:0098, 78402:205:0108 ja 78402:205:0107;

jätta kinnisasi hageja I omandisse;

jätta maatükid katastritunnustega (7)8402:205:0119 ja 78402:205:0104 hageja III omandisse ning

kanda avatava registriosa I jakku nimetatud maatükid, II jakku omanikuna hageja III ja IV jakku

hüpoteek Nordea Bank Finland Plc kasuks;

jätta maatükid katastritunnustega 78402:205:0106, 78402:205:0108 ja 78402:205:0107 hageja II

omandisse ning kanda avatava registriosa I jakku nimetatud maatükid, II jakku omanikuna hageja II

ja IV jakku neli hüpoteeki Swedbank AS-i (ja AS-i Eesti Hoiupank) kasuks, samuti hüpoteegid Riho

Kadastiku ja OÜ Nordic Capital Group kasuks;

taotleda kohtutäiturilt kinnistusraamatu III jaos registreeritud hagejale I kuuluva kinnisasja mõttelise

osa arestist vabastamist täitemenetluse seadustiku (TMS) § 77 lg 1 alusel ning selle uuesti arestimist

pärast hagejate II ja III nimel registriosade moodustamist.

Hagiavalduse järgi on hagejad kinnisasja kaasomanikud. Kinnisasja hagejale I kuuluvat mõttelist osa

koormab kostja kasuks seatud 4 500 000 krooni suurune hüpoteek. Hagejad soovivad kaasomandi

lõpetada kokkuleppel, eraldades kinnisasjast kasutuskorra järgi hagejate II ja III kasutada olevad

maatükid ning moodustades vastavalt kaks uut registriosa. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse

(KRS) § 341 lg-st 1 on selleks nõutav kostja kui puudutatud isiku nõusolek. Teised kinnisasja

koormavate hüpoteekide omajad ei ole kaasomandi lõpetamisele vastu, kuid kostja kaasomandi

lõpetamiseks nõusolekut ei anna ega viita, kuidas nõusoleku andmine tema kinnisasjaõigust

kahjustaks. Kostja on kohustatud nõusoleku andma, kuna tema keeldumine oleks vastuolus hea usu

põhimõttega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-te 1 ja 2 järgi. Kui kostja on kohustatud

andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1

esimese lause järgi asendada kohtuotsusega.

2. Harju Maakohus keeldus 2. detsembri 2009. a määrusega hagi menetlusse võtmast.

Maakohus tugines seejuures tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p-le 2.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 356 lg 1 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav

hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Maakohtu arvates ei pea

hüpoteegipidaja andma nõusolekut kinnistu jagamiseks või selle jagamise viisi valiku suhtes, mistõttu

ei saa sellist kohustust tuvastada.

3. Hagejad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse

tühistada ja võtta hagi menetlusse või saata asi maakohtule uueks menetlusse võtmise otsustamiseks.

Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning edastas selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. jaanuari 2010. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata.

Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel õigesti hagiavalduse menetlusse

võtmata. Kui AÕS § 356 lg 1 järgset kokkulepet hüpoteegipidajaga kinnisasja jagamiseks ei sõlmita,

ei saa kinnisasja jagada. Hagejad ei saa kohtu kaudu nõuda kostjalt kui hüpoteegipidajalt nõusoleku

andmist kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja jagamiseks. Seetõttu ei saa kostja tahteavaldust ka

kohtulahendiga asendada. Ka TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ei anna alust asendada AÕS § 356 lg 1 järgi

nõutavat kokkulepet.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Hagejad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu ja

maakohtu määruse tühistada ning saata asi uueks lahendamiseks maakohtule.

Määruskaebuse järgi tulnuks hagi menetlusse võtta. Kostja kohustusest käituda heas usus

(TsÜS § 138 lg 1) tuleneb kohustus anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja jagamiseks.

Kostja põhjendamatu keeldumine olukorras, kus tema hüpoteek koormab vaid mõttelist osa, on

hagejate suhtes ülekohtune. Hagejate nõude menetlemata jätmine viitega TsMS § 371 lg 2 p-le 2

oleks vastuolus põhiseaduse §-s 3, §-s 15 ja §-s 13 sätestatud põhimõtetega. TsMS § 371 lg 2 p 2 ei

ole ka asjassepuutuv. Kohtute määrustest ei selgu, mille alusel kohtud järeldusteni jõudsid.

Ringkonnakohus ei ole hagejatele ka selgitanud, mida nad tegema peaksid.

6. Kostja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata, muutes

vajadusel selle põhjendusi.

Kostja arvates ei ole hagejate eesmärk kinnisasja jagamine, vaid kostja kasuks hageja I mõttelisele

osale seatud hüpoteegi kustutamine. Hagiavalduse järgi soovitakse kinnisasi jagada selliselt, et

hagejale I jäävat kinnisasja ei peaks pärast jagamist enam jääma koormama hüpoteek kostja kasuks

(hagiavalduse taotluse p 3). Kostja on nõus andma nõusoleku selliseks kinnisasja jagamiseks, kui

kaasomanike ainuomandisse antavate kinnisasjade väärtused enam-vähem vastavad kaasomaniku

mõttelise osa suurusele ning kinnisasja jagamine peaks toimuma 15. aprillil 1996 kokku lepitud

kinnisasja kasutuskorra alusel. Hageja I omandisse jäävat kinnisasja peab jääma koormama kostja

kasuks esimesele järjekohale seatud hüpoteek. Sellisel viisil kinnisasja jagamiseks ei ole kostjale

ettepanekut tehtud. Maakohus keeldus põhjendatult hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371

lg 2 p 2 alusel, kuivõrd hagil oli hea usu vastane eesmärk, millele riik ei peaks andma õiguskaitset.

Samade menetlusosaliste vahel on kohtus samal ajal analoogne kohtuasi sama eseme kohta samal

alusel, mistõttu oleks kohus võinud keelduda hagiavaldust menetlusse võtmast mh TsMS § 371 lg 1

p 5 alusel. Kuna hagejad ei ole tasunud nõudelt (mille eesmärk on hüpoteegi kustutamine) riigilõivu

seaduses sätestatud ulatuses, oleks kohus võinud keelduda hagiavalduse menetlusse võtmisest mh

TsMS § 371 lg 1 p 10 alusel.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 691 p 1 (koostoimes §-

ga 695) alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata, kuid TsMS § 692 lg 2 (koostoimes §-

ga 695) alusel tuleb muuta määruse õiguslikku põhjendust.

8. Kolleegium käsitleb esmalt kaasomandis oleva kinnisasja jagamist laiemalt ja hagejate nõudeid

kostja kui hüpoteegipidaja vastu (I), seejärel aga hagejate nõuet kostja kui keelumärke järgi

õigustatud isiku vastu (II). Kolmandaks hindab kolleegium asja menetlusse võtmisest keeldumise

seaduslikkust (III) ning lõpetuseks teeb menetluslikud otsused (IV).

I

9. Hagejad palusid kohtul tuvastada, et kostja peab andma nõusoleku hagejate kaasomandi

lõpetamiseks kinnisasjale ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks hagejate taotletud viisil. Hagi

põhjenduste järgi on kostja tahteavaldus kinnisasja jagamiseks vajalik, kuna kostja kasuks on

hagejale I kuuluvale kinnisasja mõttelisele osale seatud hüpoteek.

Kohtute arvates ei ole kostja kohustatud hagejate taotletud nõusolekut andma ja kinnisasja on

võimalik jagada üksnes kostja vabatahtlikul nõustumisel.

10. Seadus (AÕS § 54 lg 1) annab kinnisasja omanikule põhimõtteliselt õiguse jagada talle kuuluv

kinnisasi mitmeks kinnisasjaks. Kui jagamise käigus eraldatakse kinnisasjast maatükk, mis

võõrandatakse kolmandale isikule või liidetakse kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga, on

tegemist ühtlasi kinnisasja võõrandamisega AÕS § 641 tähenduses, milleks on vajalik notariaalselt

tõestatud asjaõigusleping poolte vahel ja kande tegemine kinnistusraamatusse.

11. Kui kinnisasi kuulub kaasomanikele, võivad ka nemad kokku leppida kaasomandi lõpetamises või

kaasomandis olevast kinnisasjast ühe või mitme maatüki eraldamises AÕS § 54 lg 1 järgi.

Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Muu

hulgas võib kaasomandis oleva kinnisasja jagada selliselt, et sellest eraldatakse üks või mitu

maatükki, mis antakse mõne senise kaasomaniku ainuomandisse. Selline kokkulepe peab vastama

AÕS § 641 järgse kinnisomandi üleandmise asjaõiguskokkuleppe nõuetele.

Seega on hagejatel põhimõtteliselt õigus kokkuleppel lõpetada kaasomand kinnisasjale ja jagada see

hagis nimetatud viisil. Seadus ei nõua kaasomandi lõpetamise ja jagamise kokkuleppe kehtivuseks

hüpoteegipidaja nõusolekut.

12. Kui kinnisasi, mida soovitakse jagada, on koormatud kinnistusraamatusse kantud kolmandate

isikute õigustega, jäävad need õigused AÕS § 54 lg 2 esimese lause järgi kinnisasja jagamisel

kehtima. Kui õiguste endisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik, jäävad need AÕS § 54 lg 2 teise

lause järgi kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Sama tuleneb

üldiselt ka AÕS §-st 641, mille järgi on mh kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks nõutav

notariaalselt tõestatud asjaõigusleping õiguse omajaga ja kande tegemine kinnistusraamatusse.

Kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on AÕS § 642 esimese lause järgi nõutav õigustatud

isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine

kinnistusraamatust.

Seega kehtib põhimõte, et kinnisasja jagamisel seda koormavate õiguste omajate õigusi ei muudeta, st

kinnisasja tervikuna koormavad asjaõigused jäävad püsima kõigile kinnisasja jagamisel tekkinud

maatükkidele. Sellisel juhul ei ole kinnisasja jagamiseks vajalik ka kokkulepe nende õiguste

omajatega. Kui siiski soovitakse õiguse sisu muuta või seda koguni lõpetada, on vajalik kokkulepe

õiguse omajaga või omaja ühepoolne tahteavaldus õiguse lõpetamiseks. Sellise kokkuleppe

puudumine ei mõjuta kinnisasja jagamisele suunatud omaniku tahteavalduse või kaasomanike

kokkuleppe kehtivust, kuid takistab kinnistusraamatu kannete tegemist.

13. Lisaks materiaalõiguslikele eeldustele kinnisasja jagamiseks, on kinnisasja jagamise kehtivuseks

vajalik kande tegemine kinnistusraamatusse. Kinnisasja jagamisel tuleb järgida ka avalik-õiguslikke

(eelkõige maakorralduslikke) nõudeid. Kui kinnisasja jagamisel soovitakse eraldatud osast

moodustada uus kinnistu, avab kinnistusosakond KRS § 53 lg 1 järgi uue registriosa. Kande tegemise

aluseks kinnistusraamatusse on AÕS § 621 lg 1 esimese lause järgi kinnistamisavaldus.

Seega tuleb hagejatel kinnisasja jagamiseks esitada avaldus kinnistusosakonnale, milleks ei ole vaja

kolmandate isikute, sh hüpoteegipidaja nõusolekut.

14. Piiratud asjaõigusega koormatud kinnisasja jagamisel jäetakse KRS § 55 lg 1 järgi vastav kanne

endises registriosas püsima ja ühtlasi tehakse kanne ka uude registriossa, kui kinnistu omaniku ja

puudutatud isiku vahelise notariaalselt tõestatud kokkuleppega ei ole määratud teisiti. Seega ei nõua

seadus kande tegemiseks asjaõiguse omaja nõusolekut, kui tema õigusi ei kahjustata (st õigus jääb

vähemalt senise mahuga kehtima). Kui kinnisasja jagamisel kandega isiku kinnistusregistriossa

kantud õigust kahjustatakse, on kande tegemiseks KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku (puudutatud

isiku) nõusolek. Tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et

kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks

(vt ka Riigikohtu 31. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06, p-d 10, 12).

15. Eriregulatsioon on seaduses hüpoteegipidaja õiguste kohta kinnisasja jagamisel. Nimelt sätestab

AÕS § 356 lg 1, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja

kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe, millega sama paragrahvi teise lõike järgi

määratakse, milliste jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes jääb hüpoteek püsima. Nimetatud säte on

erisätteks AÕS § 54 lg 2 suhtes ning nõuab kokkulepet kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka

siis, kui tema õigusi ei kahjustata, st kui hüpoteek jääb senise järjekohaga kehtima kõigile kinnisasja

jagamisel tekkinud kinnisasjadele. Hüpoteegi lõpetamiseks on lisaks hüpoteegipidaja avaldusele

hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (AÕS § 642 esimene lause) vajalik ka kinnisasja

omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS § 330 esimene lause).

Eelnev kehtib ka juhul, kui jagatav kinnisasi on kaasomandis ja üks või mitu kaasomanikku on

koormanud oma kinnisasja mõttelised osad hüpoteegiga, nagu seda võimaldavad AÕS § 73 lg 1,

§ 277 lg 4 ja § 325 lg 2. Kuigi kaasomanik võis koormata oma mõttelist osa kinnisasjas teiste

kaasomanike nõusolekuta, mõjutab hüpoteek kaasomandis oleva kinnisasja jagamisel ka teiste

kaasomanike õigusi. Nimelt on AÕS § 356 lg 1 järgne kokkulepe vajalik hüpoteegipidaja ja kõigi

kinnisasja kaasomanike vahel. Vastasel juhul võiks kinnisasja jagamine hüpoteegipidaja õigusi

kahjustada, kui oma mõttelist osa hüpoteegiga koormanud kaasomanikule jagamise tulemusena jääva

kinnisasja väärtus oleks senise mõttelise osa omast väiksem. See kokkulepe on kinnisasja jagamise

eelduseks, kuid ei mõjuta kaasomanikevahelise kinnisasja jagamise kokkuleppe kehtivust.

16. Lisaks sellele, et seadusandja on nõudnud AÕS § 356 lg-s 1 hüpoteegiga koormatud kinnisasja

jagamiseks kokkulepet hüpoteegipidajaga (vt määruse p 15), tuleb nimetatud kokkulepe KRS § 55

lg 3 järgi esitada kinnisasja jagamise kinnistusraamatusse kandmiseks ka kinnistusosakonnale. Sellest

järeldub omakorda, et KRS § 341 lg 2 p 2 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise

kinnistusraamatusse kandmiseks alati vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Sama sätte järgi on

hüpoteegipidaja nõusolek vajalik hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (vt hüpoteegi

kustutamise kohta ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 11).

17. Eelnevast (vt määruse p-d 10-16) järeldub, et kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks sellest

maatükkide eraldamise ja neist iseseisvate kinnistute moodustamise teel on vajalik esmalt

kaasomanike endi vaheline kokkulepe ja kõigi kaasomanike kokkulepe kõigi kinnisasja või selle

mõttelisi osasid koormavate hüpoteekide pidajatega. Lisaks on kinnisasja jagamise

kinnistusraamatusse kandmiseks vaja esitada kinnistusosakonnale kõigi kaasomanike avaldus ja kõigi

hüpoteegipidajate nõusolek kannetega.

Sama on oma määrustes põhimõtteliselt leidnud ka kohtud, kes ei ole küll eristanud kinnisasja

jagamiseks vajalikku kokkulepet kostja kui hüpoteegipidajaga ja tema kui puudutatud isiku

nõusolekut kandeks.

18. Kolleegium ei nõustu aga kohtutega, et seadus ei võimalda hüpoteegipidajalt nõuda tahteavaldust

AÕS § 356 lg 1 järgse kokkuleppe sõlmimiseks ega seega ka nõusolekut puudutatud isikuna kande

tegemiseks. Selles osas tuleb ringkonnakohtu määruse põhjendusi muuta.

Riigikohus on leidnud, et erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja

jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel

juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19). Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike

hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib kolleegiumi arvates olla vastuolus hea usu

põhimõttega, kui sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga

koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene. See võib olla nii nt siis, kui kinnisasja soovitakse jagada

selliselt, et senise kasutuskorra järgi kaasomanike kasutuses olnud kinnisasja osad eraldatakse

reaalselt ja moodustatakse neist eraldi kinnisasjad ning jagamise järel jääb mõttelist osa koormanud

hüpoteek samal järjekohal kehtima eraldatud kinnisasjale. Samuti võib hüpoteegipidaja keeldumine

kinnisasja jagamisega nõustumisest olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui hüpoteek jääb

ühishüpoteegina koormama kõiki või mitut jagamisel tekkivaid kinnisasju ja tagatise väärtus ei

vähene hüpoteegipidaja jaoks ka nt eri järjekohtade tõttu.

19. Erandlikult võib hea usu põhimõttega vastuolus olla ka hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi

kustutamisest. Nii võib hüpoteegipidaja keeldumine tulevasi nõudeid tagava hüpoteegi kustutamisest

AÕS § 349 lg 1 järgi olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui rahuldatud on

tagatud olemasolevad nõuded ning tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks,

on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese osa

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19).

20. Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe

sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja

jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel.

Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja

KRS § 341 lg 7.

II

21. Lisaks taotlevad hagejad hagis, et tuvastataks kostja kohustus taotleda kohtutäiturilt hageja I

kaasomandiosa arestist vabastamist TMS § 77 lg 1 alusel ja uuesti arestimist pärast hagejate II ja III

maatükkide eraldamist kinnisasjast (haginõude p 6).

Hagejad ei ole seda haginõuet lähemalt selgitanud ega ole seda analüüsinud ka kohtud.

22. Hagist ja kinnistusraamatu väljavõttest (tl 6) nähtub, et hagejale I kuuluvale kinnisasja

kaasomandiosale on kinnistusraamatusse kantud kohtutäituri avalduse alusel keelumärge kinnisasja

käsutamise keelamiseks. Märge on kinnistusraamatusse kantud kostja kasuks.

23. Kinnistusraamatusse võib AÕS § 63 lg 1 p 3 järgi kanda märke omandi või piiratud asjaõiguse

käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge). Keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2

järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt.

Kohtutäituri avalduse alusel saab kinnistusraamatusse kanda keelumärke TMS § 142 lg 1 ja § 145

alusel kinnisasja arestimisel kinnisasjale sissenõude pööramiseks täitemenetluses. Lähtudes

TMS § 64 lg 1 esimesest lausest (koostoimes TMS §-ga 137), on kinnisasja arestimise põhiline

tagajärg kinnisasja käsutamise keelamine. TsÜS § 88 lg 1 järgi on sellist käsutuskeeldu rikkuv

käsutustehing või ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri tehtud käsutus tühine.

Kui hageja I kaasomandiosale on kantud keelumärge kostja kasuks, ei saa hageja I oma mõttelist osa

kinnisasjas käsutada, mh sõlmida kehtivat kokkulepet kinnisasja kaasomandi jagamiseks, ega esitada

avaldusi kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

24. Kolleegiumi arvates saab kohtutäituri avalduse alusel täitemenetluses sissenõudja kasuks

kinnistusraamatusse kantud keelumärkele kohaldada analoogia alusel TsMS § 378 lg-t 6, mille järgi

võib hageja käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi, eelkõige õigusest loobuda või anda

nõusoleku tehingu tegemiseks, mis käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud. Seega võib kostja kui

keelumärke järgi õigustatud isik anda ka hagejale I nõusoleku kinnisasja jagamise kokkuleppe

sõlmimiseks ja muude kinnisasja jagamiseks vajalike tahteavalduste tegemiseks. Lisaks on

keelumärke järgi õigustatud isiku enese tahteavaldus vajalik keelumärke ülekandmise kokkuleppeks

kinnisasja jagamisel AÕS § 54 lg 2 järgi (kui keelumärget ei kanta kõigile jagamise tulemusena

tekkivatele kinnisasjadele) (vt määruse p 12) ja nõusolek puudutatud isikuna kinnisasja jagamiseks

vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 6 järgi, kui keelumärge

soovitakse kanda kaasomandi mõtteliselt osalt kinnisasja jagamisel järelejäänud kinnisasjale

(vt ka määruse p 14).

25. Hagejate soovitud eesmärki (kinnisasja jagamine) saab põhimõtteliselt saavutada ka hagis

märgitud viisil, st selliselt, et kohtutäitur vabastab kinnisasja TMS § 77 lg 1 järgi (koostoimes

TMS §-ga 137) sissenõudja taotlusel ja võlgniku nõusolekul arestist.

26. Kolleegiumi arvates võib ka keelumärke järgi õigustatud isik olla kohustatud andma kinnisasja

jagamiseks vajalikud tahteavaldused samadel tingimustel hüpoteegipidajaga, kui tema õigusi

kinnisasja jagamisega ei kahjustata, mh on tagatud, et vahepeal ei tehtaks kinnistusraamatusse

õigustatud isikut kahjustavaid kandeid, ning neid tahteavaldusi võib ka kohtulahendiga asendada

(vt määruse p-d 18 ja 20). Samadel tingimustel võib sissenõudjalt nõuda tahteavaldust kinnisasja

ajutiseks arestist vabastamiseks.

III

27. Kohtud keeldusid hagi menetlemast TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel põhjendusega, et kinnisasja on

võimalik jagada üksnes kostja vabatahtlikul nõustumisel ja kostja ei ole kohustatud hagejate taotletud

nõusolekut andma.

Kohtumäärustest võib järeldada, et kohtute arvates ei ole hagejatel võimalik hagiga taotletavat

eesmärki saavutada.

28. Kolleegium leiab, et hagi jäeti õigesti menetlusse võtmata, ja nõustub ka kohtute viidatud

TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaldamisega, kuid ei nõustu kohtute põhjendustega.

Nagu juba märgitud (vt määruse p-d 18, 20), on hagejatel põhimõtteliselt võimalik taotleda kostjalt

kui hüpoteegipidajalt tahteavalduste tegemist, mis on vajalikud kaasomandis oleva kinnisasja

jagamiseks. Seega langeb ära kohtute põhiargument hagi menetlemisest keeldumisel.

Samas õigustab hagi menetlemisest keeldumist kostja esitatud põhjendus, et hagi eesmärgiks on

sisuliselt vabaneda hageja I kaasomandiosa koormavast kostja hüpoteegist. Nimelt ei nähtu esitatud

haginõuetest (tl 3-4), et hagejate soovitud viisil kinnisasja jagades jääks hageja I omandisse jäävat

kinnisasja koormama kostja kasuks seatud hüpoteek. Kolleegiumi arvates ei pea hüpoteegipidaja

nõustuma sellisel viisil kinnisasja jagamisega (vt ka määruse p 18), eriti kui hagis ei ole seda

millegagi põhjendatud. Seetõttu on hagi kostja kui hüpoteegipidaja vastu perspektiivitu ja selle

rahuldamine esitatud kujul on välistatud. Vastavalt tuleb ringkonnakohtu määruse põhjendusi muuta.

29. Kuigi kolleegium leidis, et vähemalt hagejal I võib olla nõudeõigus kostja kui keelumärke järgi

õigustatud isiku vastu kinnisasja jagamiseks vajalike tahteavalduste andmiseks (vt määruse p 26), on

õige ka selle nõude menetlemisest keeldumine TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Nimelt ei ole kostja

keelumärke järgi õigustatud isikuna kohustatud tegema kinnisasja jagamiseks vajalikke tahteavaldusi,

ilma et samal ajal ei oleks tagatud tema kui hüpoteegipidaja õiguste kaitse, st kinnisasja ei saa nagunii

jagada hagejate soovitud viisil kostja kui hüpoteegipidaja nõusolekuta, mida ei pea kostja andma, kui

tema hüpoteek kinnisasja jagamisel n-ö kaotsi läheks. Ainuüksi nõude menetlemine kostja kui

keelumärke järgi õigustatud isiku vastu ei oleks õigustatud ka menetlusökonoomilistel põhjustel.

Pealegi ei ole hagejad hagis kuidagi põhjendanud seda nõuet ega ole ka määruskaebuses Riigikohtule

põhjendanud, miks seda nõuet tuleks menetleda. Hagi menetlemisel lähtub kohus TsMS § 4 lg 2

ja § 5 lg 1 järgi hageja esitatud nõudest.

30. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hagi menetlemisest tuleks keelduda TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel,

kuna samade menetlusosaliste vahel on kohtus samal ajal analoogne kohtuasi sama eseme kohta

samal alusel. Isegi kui lugeda praeguses asjas esitatud hagi esemeks kostja hüpoteegi kustutamine, ei

oleks hagi alus sama kostja viidatud tsiviilasjas nr 2-06-15380 lahendatava hageja I hagiga kostja

vastu, kus pealegi ei osale hagejad II ja III.

31. Kolleegium nõustub kostjaga, et kui hagiesemeks lugeda kostja hüpoteegi kustutamise taotlus,

võib olla põhjendatud lähtuda hagihinnana hüpoteegisummast (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-104-08, p 22). Lisaks ei ole hagejad tasunud hagi esitamisel riigilõivu kooskõlas

TsMS § 134 lg 1 esimese lausega kõigilt nõuetelt. Kolleegium ei pea siiski vajalikuks kaaluda hagi

menetlusest keeldumist TsMS § 371 lg 1 p 10 alusel riigilõivu õiges suuruses tasumata jätmise tõttu.

Kuna TsMS § 150 lg 1 p 2 järgi tuleb tasutud riigilõiv hagi menetlusse võtmisest keeldumisel nagunii

tagastada, ei ole tasutava riigilõivu suurus praeguses menetlusstaadiumis enam olulise tähendusega.

IV

32. Hagejatel ei ole TsMS § 372 lg 6 järgi takistust esitada kohtule uus hagi kostja vastu kinnisasja

jagamiseks vajalike tahteavalduste saamiseks, kui jagamist taotletakse viisil, millega kostja õigusi ei

kahjustata. Samas ei pruugi kohtusse pöördumine olla põhjendatud, sest kostja on vastuses

Riigikohtule kinnitanud, et ei ole vastu kinnisasja jagamisele sellisel viisil, mis tema õigusi ei

kahjusta.

33. Kolleegium märgib, et kostja on saanud menetluses avaldada seisukoha esimest korda alles

Riigikohtule, kuna toimiku järgi ei ole varem temalt seda küsitud.

Lähtudes TsMS § 372 lg 3 esimesest lausest ja § 372 lg 4 teisest lausest, ei pidanud maakohus enne

hagi menetlusse võtmisest keeldumist küsima kostja seisukohta ega edastama talle ka hagi

menetlusse võtmisest keeldumise määrust. Kostja seisukoha küsimine ei ole kolleegiumi arvates

üldjuhul põhjendatud selles menetlusstaadiumis juba seetõttu, et see tekitab juurde menetluskulusid.

Küll eksisid nii maakohus kui ka ringkonnakohus menetlusseaduse vastu, kui ei edastanud kostjale

hagejate määruskaebust (ja sellega koos ka maakohtu määrust). Kuna määruskaebus esitatakse

TsMS § 661 lg 1 järgi ringkonnakohtule maakohtu kaudu, pidi maakohus TsMS § 663 lg 3 järgi

toimetama määruskaebuse kätte menetlusosalistele, kelle õigusi määrus puudutab, ja küsima neilt

vastuse. Kui maakohus ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 esimese lause

alusel ringkonnakohtule, pidi määruskaebuse edastama ja vastuse küsima TsMS § 664 lg 1 järgi

ringkonnakohus.

Kolleegiumi arvates puudutas määruskaebuse lahendamine otseselt kostja huve ning kostjale tulnuks

tagada võimalus võtta selle kohta seisukoht. Seda ei muuda asjaolu, et hagi võib maakohus

menetlusse võtta kostjat enne ära kuulamata. Kolleegium on selle puuduse siiski kõrvaldanud kostja

ärakuulamisega, pealegi ei võeta hagi lõppkokkuvõttes menetlusse.

34. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata ja hagi menetlusse võtmata, jäävad sellega seotud

menetluskulud TsMS § 168 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hagejate kanda. Lähtudes TsMS § 165 lg 1

esimesest lausest, kannavad hagejad menetluskulud võrdsetes osades osavõlgnikena. Kostja võib

TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

30 päeva jooksul alates Riigikohtu määruse jõustumisest (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2010. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-13-10, p-d 15!19).

35. Kolleegium leiab, et Riigikohus nõudis hagejatelt määruskaebuselt kautsjonina ekslikult lisaks

800 krooni tasumist (tl 32-33). Mitme menetlusosalise ühise kaebuse hinna määramisel võetakse

TsMS § 137 lg 3 järgi aluseks kaebuses taotletu väärtus. Hagejate kaebuse ese on ühine, mistõttu ei

pidanud nad maksma igaüks eraldi kautsjonit. Seetõttu tuleb enamtasutud kautsjon 800 krooni

TsMS § 149 lg 7 alusel tagastada. Hagejate esindaja on Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb

tagastada hageja II kontole.

36. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, arvatakse tasutud kautsjon 400 krooni TsMS § 149 lg 4

teise lause alusel riigituludesse.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve