3-2-1-47-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-47-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 31. mai 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte hagi Mihkel Kirsipuu, Anne

Kirsipuu, Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu üüritud asja

tagastamiseks ja Mihkel Kirsipuu vastu 23 153 krooni

71 sendi saamiseks

Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte

vastu kinnistusraamatusse kannete tegemiseks nõusoleku

andmise kohustuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-37053

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mihkel ja Anne Kirsipuu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

50 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Osaühing Favorte (registrikood 10040012) ja

Osaühing BRT Invest (registrikood 10813655)

Kostjad Mihkel Kirsipuu (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Anne

Kirsipuu (isikukood xxxxxxxxxxx), mõlema esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee,

ning Merili Kirsipuu (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Siim Kirsipuu

(isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

3. mai 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 4. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-37053 osas, millega

rahuldati OÜ BRT Invest hagi Mihkel Kirsipuu vastu ja kohustati Mihkel Kirsipuud tagastama

ja üle andma OÜ-le BRT Invest lepingu esemeks olev eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2,

osas, millega rahuldati OÜ BRT Invest hagi osaliselt ja kohustati Anne Kirsipuud vabastama

eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2, ning osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Favorte hagi

nõuetes kohustada Mihkel Kirsipuud tagastama ja üle andma OÜ-le Favorte lepingu esemeks

olev eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2 ja kohustada Anne Kirsipuud vabastama eluruum

Tallinnas Lootuse pst 113-2, ja Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2009. a otsus samas

tsiviilasjas osas, millega jäeti maakohtu otsus selles osas muutmata.

2. Võtta vastu OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte hagist loobumine nõuetes kohustada Mihkel

Kirsipuud tagastama ja vabastama eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2 ja kohustada Anne

Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2. Nende nõuete osas menetlus

lõpetada.

3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-37053

menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

4.1 Rahuldada OÜ Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks.

Mõista Mihkel Kirsipuult OÜ Favorte kasuks välja 23 153 (kakskümmend kolm tuhat ükssada

viiskümmend kolm) krooni 71 senti.

4.2 Jätta rahuldamata OÜ Favorte hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu, milles paluti

kohtul kohustada neid vabastama Tallinnas Lootuse pst 113-2 asuv eluruum.

4.3 Jätta rahuldamata OÜ BRT Invest hagi Merili Kirsipuu ja Siim Kirsipuu vastu, milles

paluti kohtul kohustada neid vabastama Tallinnas Lootuse pst 113-2 asuv eluruum.

4.4 Jätta rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte vastu, milles

paluti kohtul tuvastada, et neil oli kuni 11. maini 2009. a kohustus anda nõusolek Harju

Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa

nr 4621901 kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuuga 28. oktoobril 1976. a sõlmitud üürilepingu

kohta tähtajaga 22. mai 2009. a märkuse kandmiseks ja Mihkel Kirsipuu kasuks ORAS § 121

lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks.

4.5 Lõpetada hagist loobumise tõttu menetlus OÜ BRT Invest ja OÜ Favorte hagis kohustada

Mihkel Kirsipuud tagastama ja vabastama ning Anne Kirsipuud vabastama eluruum Tallinnas

Lootuse pst 113-2.

5. OÜ Favorte menetluskulud resolutsiooni p-s 4.5 nimetatud nõuetes jätta kõigis

kohtuastmetes võrdsetes osades Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu kanda. OÜ Favorte

menetluskulud ülejäänud nõuetes jätta kõigis kohtuastmetes Mihkel Kirsipuu kanda. Merili

Kirsipuu ja Siim Kirsipuu menetluskulud maakohtu menetluses jätta võrdsetes osades

OÜ Favorte ja OÜ BRT Invest kanda. OÜ BRT Invest, Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu

menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta nende endi kanda.

6. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

7. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co Mihkel Kirsipuu ja Anne Kirsipuu

kassatsioonkaebuselt 22. jaanuaril 2010. a tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ BRT Invest (hageja I) ja OÜ Favorte (endine ärinimi AS Favorte, enne ühinemist OÜ-

ga Favorte oli hagejaks OÜ Reinhard Varahaldus) (hageja II) esitasid 5. detsembril 2006. a Harju

Maakohtule hagi Mihkel Kirsipuu (kostja I) vastu, milles palusid kohustada kostjat I tagastama

hagejatele üürilepingu esemeks olev eluruum Tallinnas Lootuse pst 113-2 (eluruum) ja mõista

kostjalt I hageja II kasuks välja 23 153 krooni 71 senti.

Kostja I kasutab eluruumi 28. oktoobril 1976. a sõlmitud üürilepingu alusel. 22. mail 1996. a anti

Lootuse pst 113 asuv elamu kui õigusvastaselt võõrandatud vara üle Lilja Silvia Kruudile, kes

kostjaga I uut üürilepingut ei sõlminud. 22. detsembril 2003. a sõlmisid L. S. Kruut ja hagejad

kasutusvalduse seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kinnisasi

asukohaga Lootuse pst 113 (kinnistu) võõrandati hagejale I ja kinnistule seati hageja II kasuks

99 aastaks kasutusvaldus.

Eluruumi suurus on 80,7m2. Hageja II nõudis kostjalt I üüri tasumist kohaliku omavalitsuse

kehtestatud piirmääras 15 krooni ruutmeetri eest. Kostja I üüriarveid ei tasunud. Kostja I esitas

ostueesõiguse teostamise avalduse ning esitas seejärel kohtusse hagi, milles palus tuvastada hageja I

kohustuse anda nõusolek kustutada hageja I omanikukanne kinnistusraamatust ja kanda kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse kostja I ning tuvastada hagejate kohustus anda nõusolek hageja II

kasuks kinnisasjale seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks. Kostja I teatas hagejatele, et tasub

üüri alates 2004. a juunist kuni kohtuotsuse jõustumiseni notari deposiitkontole. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 20. juuni 2006. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti kostja I hagi hageja I

vastu rahuldamata ning jõustus ringkonnakohtu otsus osas, millega hagi hageja II vastu rahuldati.

30. juunil 2006. a saatis hageja II kostjale I teate, milles andis 30-päevase tähtaja 33 219 krooni

23 sendi suuruse võla tasumiseks. Samuti teatati kostjale I, et kui ta tähtaja jooksul üürivõlga ei tasu,

öeldakse üürileping erakorraliselt üles. 10. juulil 2006. a tegi kostja I tasaarvestuse avalduse, millega

tasaarvestas enda 10 200 krooni suuruse nõude hageja II vastu üürinõudega. Kostja I leidis, et üüri on

ühepoolselt lubamatult suurendatud ning pärast tasaarvestust oli ta hagejale II võlgu 3296 krooni

80 senti, mille ta tasus 29. augustil 2006. a koos osaga juuli üürist, mida ta tunnistas.

Hagejad ütlesid üürilepingu 1. septembril 2006. a erakorraliselt üles ning määrasid üürilepingu

lõppemise päevaks 1. novembri 2006. a. Arvestades tasaarvestust, oli kostja I üürivõlg 1. septembri

2006. a seisuga 23 153 krooni 71 senti. Elamukoodeksi kehtimise ajal sõlmitud üürilepingutes ei

olnud üüri suurus märgitud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta Vabariigi Valitsuse kehtestatud

määras. Riigikohtu praktika kohaselt ei ole kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmääras üüri

nõudmine sellisel juhul üürilepingu muutmine. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 kohaselt peab

üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja

lepingujärgsele kasutamisele.

2. Kostja I hagi ei tunnistanud ning palus jätta selle rahuldamata. Kostja I leidis, et hagejatel ei olnud

õigust üürilepingut üles öelda. Ta ei olnud üüri eest võlgu. Üürilepingu kohaselt tuli üüri tasuda vaid

25m2 eest. Kokkuleppel L. S. Kruudiga tasus ta üüri 432 krooni 80 senti kuus. Kuna jõustunud

kohtuotsusega on tuvastatud, et hagejaga II sõlmitud kasutusvalduse seadmise leping on tühine, on

üürileandjaks hageja I. Üürilepingu ülesütlemine on tühine ka VÕS § 325 lg 5 kohaselt, kuna hagejad

rikkusid VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud vorminõuet sellega, et kirjutasid mõlemad üürilepingu

ülesütlemise avaldusele alla, ning seetõttu jäi kostjale I arusaamatuks üürilepingu üles öelnud isik.

3. Kostja I esitas 28. mail 2007. a hageja I vastu vastuhagi, milles palus tuvastada hageja I kohustuse

anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr 4621901 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks, mille kohaselt kostjaga I on

sõlmitud 28. oktoobril 1976. a üürileping tähtajaga 22. maini 2009. a, ning Harju Maakohtu

kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 4621901 kolmandasse

jakku kostja I kasuks märkuse kandmiseks ostueesõiguse kohta ORAS § 121 lg 10 alusel.

4. Hagejad vastuhagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata.

5. Harju Maakohus jättis 15. oktoobri 2007. a otsusega hagi kostja I vastu rahuldamata ning rahuldas

vastuhagi.

6. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada ja teha

uus otsus, millega hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.

7. Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 6. mai 2008. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Hagejad esitasid 1. detsembril 2008. a täpsustatud hagiavalduse, milles palusid lisaks

hagiavalduses esitatud nõuetele kohustada Anne Kirsipuud (kostja II), Merili Kirsipuud (kostja III),

Siim Kirsipuud (kostja IV) ja Sven Kirsipuud (kostja V) eluruumi vabastama. Kostjad II-V on

kostja I perekonnaliikmed. Kuna kostja I on keeldunud eluruumi vabastamast, võib arvata, et seda

teevad ka tema perekonnaliikmed.

10. Kostja II hagi ei tunnistanud ning palus jätta selle rahuldamata. Kostja II märkis, et nõustub

kostja I seisukohtadega.

11. Kostjad III-V hagi ei tunnistanud ning palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad III-V ei ela

eluruumis ega tekita hagejatele takistusi üüritud asja tagastamise nõudes.

12. Kostja I esitas 11. mail 2009. a vastuhagi muutmise avalduse, kuna ta oli samal päeval eluruumi

üürilepingu üles öelnud. Kostja I muudetud nõue oli tuvastada, et hagejatel oli kuni 11. maini 2009. a

kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr 4621901 kolmandasse jakku Mihkel Kirsipuuga 28. oktoobril 1976. a

sõlmitud üürilepingu, mis kehtis 22. maini 2009. a, kandmiseks ning Mihkel Kirsipuu kasuks

ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks.

13. Harju Maakohus lõpetas 4. juuni 2009. a määrusega hagist loobumise tõttu menetluse hagejate

nõudes kostja V vastu eluruumi tagastamiseks.

14. Harju Maakohus rahuldas 4. juuni 2009. a otsusega hageja I nõude kostja I vastu eluruumi

tagastamiseks ja kostja II vastu eluruumi vabastamiseks. Maakohus jättis rahuldamata hageja II

nõude kostja I vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks ning eluruumi tagastamiseks ja kostjate II-IV

vastu eluruumi vabastamiseks. Samuti jättis maakohus rahuldamata kostja I vastuhagi.

Maakohus leidis, et pooltevahelises vaidluses tehtud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 on

tuvastatud kinnistusraamatus kasutusvalduse kande ebaõigsus. Kuivõrd kinnistusraamatu kanne on

vale, saab hageja I kinnistu omanikuna nõuda asja tagastamist ja üürivõla tasumist ning hagejal II ei

ole selleks õigust kasutusvalduse seadmise lepingu tühisuse tõttu. Hagejad on sõlminud lepingu,

millega hageja II kohustub kinnistut haldama ja majandama. Lepingust ei tulene hageja II õigust

nõuda üüri maksmist endale.

Kostja I kasutas üürilepingu alusel 80,7m2 suurust pinda. Kostjal I tuli maksta üüri tegelikult tema

kasutuses oleva pinna suuruse järgi isegi siis, kui ei muudetud esialgset üürilepingut. L. S. Kruudi

kirjadega kostjale I on tõendatud, et neil ei olnud kokkulepet selles, et kostja maksab üüri 432 krooni

80 senti kuus. Hageja II nõudis üüri Tallinna Linnavolikogu 12. novembri 1998. a määrusega nr 36

kehtestatud piirmääras 15 krooni ruutmeetri eest. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole

üürilepingu muutmine. Kostja I oli aastate 2004-2006 eest üüri võlgu 33 273 krooni 71 senti. Seetõttu

oli hagejal I VÕS § 316 lg 1 p 2 järgi õigus üürileping üles öelda. Üürilepingu ülesütlemise avaldust

ei muuda tühiseks see, et sellele on lisaks hagejale I alla kirjutanud ka hageja II. Hageja I ei ole

tõendanud, et kostjad III ja IV kasutavad vaidlusalust eluruumi oma elukohana, seetõttu tuleb nõue

eluruumi vabastamiseks rahuldada vaid kostjate I ja II suhtes.

Kuivõrd üürileping öeldi kehtivalt üles 1. novembrist 2006. a, siis tuleb jätta rahuldamata kostja I

vastuhagi, kuna kinnistusraamatusse märke kandmist üürilepingu ja ostueesõiguse kohta saab nõuda

vaid üürnik.

15. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada osas,

millega jäeti rahuldamata hageja II nõue kostja I vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks, ja teha

selles osas uus otsus, millega hagi rahuldada.

16. Kostjad I ja II esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada

osas, millega rahuldati hageja I nõuded ning jäeti kostja I vastuhagi rahuldamata, ning teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

17. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 23. detsembri 2009. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

maakohus jättis rahuldamata hageja II nõude kostja I vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks, ja tegi

selles osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt I hageja II kasuks välja 23 153 krooni 71 senti.

Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga kasutusvalduse seadmise lepingu tühisuse ja

sellest tulenevalt kinnistusraamatu kande ebaõigsuse osas. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas

28. oktoobri 2005. a otsusega hagejate kohustuse kustutada kasutusvalduse kanne ja kostja I õiguse

nõuda enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Kostja I aga kinnistu omanikuks ei saanud.

Kuna kinnistu omanik oli hageja I, siis oli tal seetõttu õigus sõlmida kasutusvalduse leping

hagejaga II. Kinnistusraamatu kande kohaselt on hageja II kinnistu kasutusvaldaja. Sellest tulenevalt

oli tal õigus sõlmida kinnistu üürilepinguid ja nõuda üüri tasumist endale. Seega tuleb hageja II nõue

kostjalt I 23 153 krooni 71 sendi saamiseks rahuldada.

Maakohus leidis õigesti, et kostja I oli kohustatud tasuma üüri kogu tema kasutuses oleva pinna eest.

Üürilepingu kohaselt tuli üüri tasuda kehtestatud määras. Kostja I tasus L. S. Kruudile üüri elamu

tagastamise ajal kehtestatud määras ning omaniku vahetumise järel esitati nõue üüri tasumiseks uues

kehtestatud määras, mis ei ole üürilepingu muutmine. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-00

samuti asunud seisukohale, et kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal tasuma

kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras

ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud üürimääras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei

ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet

sõlmida. Kokkuleppe sõlmimine L. S. Kruudiga väiksemas üürimääras ei ole tõendatud. Poolte vahel

kehtis 1976. aastal sõlmitud üürileping.

Üürilepingu ülesütlemise avaldust ei tee tühiseks asjaolu, et selle on allkirjastanud kaks isikut, lisaks

üürileandjale ka kinnistu omanik, seda eriti olukorras, kus üürnik on vaidlustanud kasutusvaldaja

õiguse olla üürileandja. Kaks allkirja ei muuda üürniku jaoks üürileandja tahet mõistetamatuks.

Samuti on hageja II andnud kostjale I täiendava tähtaja üüri tasumiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

18. Kostjad I ja II esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad selle

tühistada osas, millega rahuldati hagejate apellatsioonkaebus ja jäeti kostjate I ja II

apellatsioonkaebus rahuldamata, ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja

rahuldada vastuhagi, või saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt peab eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses olema märgitud

ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. See tähendab, et ülesütlemisavaldusest peab nähtuma

kostja isik, kelle vastu ülesütlemise vaidlustamiseks hagi esitada. Juhul kui üürnik peaks esitama oma

õiguste teostamiseks hagi kõigi ülesütlemisavaldusele alla kirjutanud isikute vastu, siis riskib ta

sellega, et üürilepinguga mitteseotud menetlusosalise menetluskulud jäävad tema kanda. Kuna

üürilepingu ülesütlemise avaldusele olid alla kirjutanud mõlemad hagejad ning avalduses ei ole selge

üürileandja isik, siis on ülesütlemisavaldus VÕS § 325 lg 2 p 4 ja VÕS § 325 lg 5 järgi tühine.

Kostjad I ja II jäävad kassatsioonkaebuses oma senises menetluses üürivõlale esitatud vastuväidete

juurde. Samas leiavad nad, et hagejad loobusid vastuväidetest kostja I arvestatud üürivõla suuruse

kohta, kui nõustusid kostja I tehtud tasaarvestusega. VÕS § 200 lg 4 kohaselt oli tasaarvestus

võimalik ainult siis, kui hagejatel ei olnud vastuväiteid kostja I näidatud üürivõla suuruse kohta.

Seega pärast tasaarvestuse tegemist üürivõlga enam ei olnud.

Ringkonnakohus on valesti leidnud, et üürileandjaks on hageja II. Praeguses asjas tehtud Tallinna

Ringkonnakohtu 6. mai 2008. a otsuse kohaselt tegutses hageja II üüriarvete esitamisel hageja I

volituse alusel. See otsus on TsMS § 457 lg 1 kohaselt pooltele kohustuslik. Kuna jõustunud

kohtuotsusega on tuvastatud hageja II kohustus anda nõusolek kinnistusraamatust kasutusvalduse

kande kustutamiseks, ei saa hageja II kasutusvalduse kandele tugineda. Seega rahuldas

ringkonnakohus valesti hageja II üürivõla nõude. Kuna tegelik üürileandja on hageja I, kes enne

lepingu ülesütlemist üürivõla tasumiseks täiendavat tähtaega ei andnud, on ka üürilepingu

ülesütlemine tühine.

19. Hagejad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

20. Hagejad esitasid 21. aprillil 2010. a Riigikohtule avalduse hagist osaliselt loobumiseks. Hagejad

loobuvad kostja I vastu esitatud eluruumi tagastamise nõudest ja kostja II vastu esitatud eluruumi

vabastamise nõudest. Hagejad põhjendavad nõuetest loobumist sellega, et kostjad I ja II on eluruumi

vabastanud ja tagastanud, ning paluvad seetõttu jätta hagejate menetluskulud TsMS § 168 lg 5 järgi

kostjate I ja II kanda.

21. Kostjad I ja II paluvad jätta rahuldamata hagejate taotluse jätta hagist osalise loobumise tõttu

menetluskulud kostjate I ja II kanda ning määrata hagist osalise loobumise tõttu kindlaks kostjate I

ja II menetluskulud ja mõista need hagejatelt välja.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

22. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus rahuldas hageja I

nõuded kostja I vastu eluruumi tagastamiseks ja kostja II vastu eluruumi vabastamiseks ning jättis

rahuldamata hageja II nõuded kostja I vastu eluruumi tagastamiseks ja kostja II vastu eluruumi

vabastamiseks. Samuti tuleb tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega maakohtu otsus jäi nende

nõuete osas muutmata. Nende nõuete osas tuleb TsMS § 428 lg 1 p 3 ja § 691 p 3 alusel menetlus

lõpetada. Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu menetluskulude jaotuse osas. Selles osas teeb Riigikohus TsMS § 691 p 5

alusel uue otsuse. Muus osas jääb ringkonnakohtu otsus TsMS § 691 p 1 alusel muutmata, kuid

TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb osaliselt muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendust. Kassatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

23. Hagejad on esitanud Riigikohtule avalduse, milles loobuvad kostja I vastu esitatud eluruumi

tagastamise nõudest ja kostja II vastu esitatud eluruumi vabastamise nõudest. Kolleegium leiab, et

hagist loobumine tuleb vastu võtta ja menetlus nende nõuete osas tuleb lõpetada.

24. VÕS § 291 lg 2 kohaselt lähevad kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku

valdusse andmist üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle kasutusvaldajale.

Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad ja L. S. Kruut sõlmisid 22. detsembril 2003. a kasutusvalduse

seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega seati kinnistule kasutusvaldus

hageja II kasuks. Kostjad I ja II leiavad, et kuna ringkonnakohtu 28. oktoobri 2005. a jõustunud

otsusega on tuvastatud hageja II kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kande kustutamiseks

kinnistusraamatust, siis ei saa hageja II kasutusvalduse kandele tugineda. Kolleegium selle

seisukohaga ei nõustu.

Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2005. a otsusega tuvastati muu hulgas, et praeguse asja

hageja II on kohustatud andma nõusoleku kinnisasja kohta kinnistusraamatusse tema kohta tehtud

kasutusvalduse kande kustutamiseks. Hageja II selle otsuse peale kassatsioonkaebust ei esitanud ning

Riigikohus tema osas ka eelmärgitud ringkonnakohtu otsust läbi ei vaadanud. Selle otsuse peale esitas

kassatsioonkaebuse OÜ BRT Invest (praeguses asjas hageja I). Riigikohus tühistas 20. juuni 2006. a

otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2005. a otsuse M. Kirsipuu

hagis OÜ BRT Invest vastu hagi rahuldatud osas. Uue otsusega jäeti rahuldamata M. Kirsipuu hagi

OÜ BRT Invest vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille

kohaselt on kinnisasja omanik M. Kirsipuu. Praeguses asjas tuvastas ringkonnakohus, et vaidlusaluse

kinnisasja omanik on OÜ BRT Invest ja kinnistusraamatu kande kohaselt on kasutusvaldajaks

OÜ Favorte.

Kolleegium kordab Riigikohtu 20. juunil 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 tehtud otsuse p-s 37

väljendatud seisukohta, et kasutusvalduse seadmine oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, juhul kui

ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, kuna käsutusena

kahjustab või piirab see ostueesõiguse teostamist. Samas ei vaidle pooled selle üle, et ajal, mil

L. S. Kruut ja hagejad sõlmisid kasutusvalduse seadmise lepingu, kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, ei olnud kostja I ORAS § 121 lg 10 alusel tekkinud ostueesõiguse kohta

kinnistusraamatusse kannet tehtud ning seega ei olnud sellel eelmärke toimet. Järelikult ei olnud

kasutusvalduse seadmine AÕS § 63 lg 3 järgi tühine. Kostjad I ja II ei ole esitanud muid asjaolusid,

millest võiks järeldada, et hageja II ei ole kasutusvaldaja. Seega on ringkonnakohus õigesti leidnud,

et hageja II oli üürileandja VÕS § 291 lg 2 järgi.

25. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I oli hagejale II üüri eest võlgu. Ringkonnakohus on

tuvastanud, et L. S. Kruudi ja kostja I vahel kehtis 1976. a üürileping ning nad ei olnud üürilepingut

üüri osas muutnud. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole selle asjaolu tuvastamisel rikkunud

oluliselt menetlusõiguse normi. Riigikohus on TsMS § 688 lg 4 järgi seotud alama astme kohtute

tuvastatud faktiliste asjaoludega ega uuri TsMS § 688 lg 5 järgi ise tõendeid.

Üürilepingu kohaselt tuli üüri tasuda kindlaksmääratud suuruses. Kasutusvalduse seadmisega läks

üürileping samadel tingimustel üle hagejale II (VÕS § 291 lg 2). Seega oli hagejal II õigus nõuda

kostjalt I üüri tasumist kindlaksmääratud suuruses. Kasutusvalduse seadmise ajal kehtinud

elamuseaduse § 371 lg 2 kohaselt oli kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud üüri määr kõigi

samal haldusterritooriumil asuvate ORAS §-s 121 sätestatud eluruumide suhtes üüri piirmääraks.

Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal

tasuma kindlaksmääratud suuruses korteri üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda

kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud määras. Kehtestatud määras üüri

nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut

kokkulepet sõlmida (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-7-04, p 19). Järelikult oli hagejal II õigus nõuda kostjalt I üüri tasumist kohaliku omavalitsuse

kehtestatud piirmääras.

Kolleegium ei nõustu ka kostjate I ja II VÕS § 200 lg-le 4 antud tõlgendusega. VÕS § 197 lg 2

kohaselt lõppevad tasaarvestuse tulemusena poolte nõuded kattuvas ulatuses. Ülejäänud osas

tasaarvestus nõuete olemasolu ei mõjuta.

Seega on ringkonnakohus õigesti rahuldanud hageja II nõude kostja I vastu 23 153 krooni 71 sendi

saamiseks.

26. VÕS § 325 lg 1 kohaselt peab eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus olema kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis, st see peab tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 79 kohaselt

sisaldama ka tehingu teinud isikute nimesid. Praeguses asjas on ülesütlemisavalduses selle tegijatena

märgitud hagejad. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et

ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud nõuetele, kuna selles ei ole märgitud,

kumb ülesütlemisavalduse teinud isikutest on üürileandja. VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt tuleb

eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Kolleegium leiab, et selle sätte kohaselt on ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja

millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue

esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.

Kolleegium leiab, et kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes

ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub.

Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema

kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab

sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et hagejal II oli VÕS § 316 lg 1 p 2 järgi õigus kostjaga I üürileping

üles öelda ning üürilepingu ülesütlemise avaldus vastas VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele.

Hageja II üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv ja üürileping lõppes 1. novembril 2006. a. Seega on

kohtud jätnud õigesti kostja I vastuhagi rahuldamata.

27. Kolleegium leiab, et hagist osalise loobumise tõttu tuleb loobutud nõuete osas TsMS § 168 lg 5

järgi jätta hageja II menetluskulud võrdsetes osades kostjate I ja II kanda. Pooled ei vaidle selle üle,

et kostjad I ja II tagastasid ja vabastasid eluruumi pärast hagi esitamist. Hageja I menetluskulud tuleb

loobutud nõuete osas jätta tema enda kanda, kuna ta ei olnud üürileandja, seega ei saanud ta üüritud

asja tagastamist nõuda.

Kuna jääb jõusse maakohtu otsus, millega jäeti hagi kostjate III ja IV vastu rahuldamata, siis tuleb

jätta nende menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel võrdsetes osades hagejate kanda. Hageja II kostja I

vastu 23 153 krooni 71 sendi saamiseks esitatud hagi rahuldamise ja kostja I vastuhagi rahuldamata

jätmise tõttu tuleb hageja II menetluskulud jätta kostja I kanda. Kuigi kostja I vastuhagi jääb

rahuldamata ka hageja I suhtes, tuleb jätta hageja I menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel tema enda

kanda. Kostjate I ja II menetluskulud jäävad nende endi kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse

hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Kolleegium

leiab, et kuna hagist osaline loobumine võeti vastu otsuses, millega lahendati ka nõuded, millest ei

loobutud, siis on otstarbekas määrata menetluskulud nii nõuete osas, millest loobuti, kui ka nõuete

osas, millest ei loobutud, kindlaks ühes menetluses.

28. Kostjate I ja II kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostjate I ja II eest on kautsjoni tasunud

OÜ Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co. Kostjad I ja II on TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause alusel

Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamise korral tagastada OÜ-le

Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co.

Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa