3-2-1-34-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-34-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. mai 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Eesti Vabariigi hagi Ivan Kulperi, Ljudmilla Kulperi ja

Sergei Kulperi vastu eluruumist väljatõstmiseks ja eluruumi

kasutamisega seotud kulude võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-26297

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ivan Kulperi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

25 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Riigi Kinnisvara AS (registrikood 10788733), esindaja

vandeadvokaat Arne Ots

Kostjad Ivan Kulper (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmilla Kulper

(isikukood xxxxxxxxxxx) ja Sergei Kulper (isikukood

xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Eduard Bulattðik

Asja läbivaatamise kuupäev

5. aprill 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. detsembri 2009. a otsus ja Viru Maakohtu 7. aprilli

2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-26297 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Ivan Kulperile kassatsioonkaebuselt 18. jaanuaril 2010. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik (Justiitsministeeriumi kaudu) esitas 18. juulil 2007 Viru Maakohtule hagi Ivan

Kulperi (kostja I) ja tema perekonnaliikmete Ljudmilla Kulperi ja Sergei Kulperi vastu eluruumist

väljatõstmise ja eluruumi kasutamisega seotud kulude võlgnevuse väljamõistmise nõudes.

Eluruum, kust hageja soovib kostjaid välja tõsta, on korteriomand, mis kuulub Eesti Vabariigile ja on

riigivara objekt Justiitsministeeriumi valitsemisalas. Kostja I kasutab nimetatud eluruumi tööandja

eluruumina. Kostja I töötas kohtusüsteemis 20. juunist 1982 ja Narva Linnakohtu kohtunikuks sai ta

5. oktoobril 1993. Tööandja eluruum võimaldati talle 22. jaanuaril 1996 ja samal päeval sõlmiti

eluruumi üürileping. Kostja I tagandati kohtuniku ametist distsiplinaarüleastumise tõttu. Kostjad

jätkasid eluruumi kasutamist ja kasutavad seda siiani.

Hageja ütles üürilepingu üles alates 31. jaanuarist 2007. Kostja I vastas ülesütlemisavaldusele, et teda

ei saa eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata, kuna ta on töötanud kohtusüsteemis

üle kümne aasta.

Hageja 16. mail 2007 esitatud kirjalikule nõudele eluruumi vabastamiseks kostja I ei vastanud.

Hageja leidis, et 22. jaanuaril 1996 sõlmitud eluruumi üürilepingu esemeks oli tööandja eluruum, mis

anti üürniku kasutusse tema töötamise ajaks Justiitsministeeriumis või kohtunikuna. Kuna kostja I ei

tööta 16. oktoobrist 2001 ei kohtunikuna ega muu riigiametnikuna, lõppes poolte sõlmitud üürileping

samal päeval. Kuivõrd kumbki pool ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või

uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, seega 16. oktoobrini

2006. Kuna ka selleks ajaks ei avaldanud pooled soovi üürilepingut lõpetada, muutus üürileping

tähtajatuks. Hageja ütles 30. oktoobri 2006. a avaldusega tähtajatu üürilepingu üles, teatades sellest

ette kolm kuud. Seega tuleb üürileping lugeda ülesöelduks 31. jaanuarist 2007. Kostjad kasutavad

eluruumi õigusliku aluseta.

Kuna kostja I võlgnevus eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest ületas 1. mai 2007 seisuga

kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa, ütles hageja 16. mail 2007 üürilepingu

üles.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Tema tööstaaþ oli rohkem kui 19 aastat üürilepingu lõppemise aja

seisuga ning seetõttu ei saa kostjat ega tema perekonnaliikmeid eluruumist välja tõsta ilma teist

eluruumi vastu andmata.

3. Viru Maakohus rahuldas 7. aprilli 2008. a otsusega hagi ning tõstis kostjad välja vaidlusalusest

eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata. Maakohus lõpetas menetluse eluruumi kasutamisega

seotud 9485 kroonise võlgnevuse osas, kuna hageja loobus sellest nõudest.

Elamuseaduse (ES) § 60 lg 1 järgi lõpeb tööandja eluruumi üürileping samal ajal töölepingu

lõppemisega. Tegemist on imperatiivse sättega, mis ei näe ette võimalust pikendada üürilepingu

tähtaega pärast töö- või teenistussuhte lõppemist. ES §-s 59 on esitatud kinnine loetelu lepingupoolte

õigustest ja kohustustest, mis laienevad tööandja eluruumi kasutamisele. Üürilepingu pikenemist

reguleeriv ES § 32 eelnimetatud loetelusse ei kuulu ja seega ei kohaldu tööandja eluruumi kohta

sõlmitud üürilepingutele. Üürilepingu pikenemine viieks aastaks pärast töö- või teenistussuhte lõppu

on vastuolus tööandja eluruumi kasutamiseks sõlmitud üürilepingut reguleerivate sätete üldise

mõttega, millest tulenevalt saab üürilepingut tööandja eluruumi kasutamiseks sõlmida vaid töö- või

teenistuslepingu kehtimise ajaks.

Maakohus leidis, et 22. jaanuaril 1996. a sõlmitud üürileping lõppes siis, kui kostja I tagandati

kohtuniku ametist 16. oktoobril 2001. Kostjad jätkasid eluruumi kasutamist pärast tööandja eluruumi

kasutamiseks sõlmitud üürilepingu lõppemist ja hageja ei nõudnud kostjatelt üüri tasumist. Tulenevalt

ES § 28 lg-st 3 kohaldatakse eluruumi tasuta kasutamisel eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid.

Üürileping on tähtajaline leping ja kui lepingus ei ole tähtaega näidatud, loetakse see sõlmituks viieks

aastaks. Võib eeldada, et poolte vahel kehtis pärast tööandja eluruumi üürilepingu

lõppemist 16. oktoobrist 2001 õigussuhe, mille aluseks oli eluruumi tasuta kasutamise leping

tähtajaga viis aastat, kuni 16. oktoobrini 2006.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusevahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud

kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses

sätestatut. VÕSRS § 12 lg-s 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on

tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud

või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust.

Pärast lepingutähtaja möödumist 16. oktoobril 2006 jätkasid kostjad eluruumi kasutamist ning hageja

ei esitanud tahteavaldust lepinguliste suhete lõpetamiseks või muutmiseks. Võlaõigusseaduse

(VÕS) § 310 lg 2 kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki

lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist,

muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. VÕS § 393 lg-te 1 ja 3 järgi peab kasutaja

kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Kui eseme kasutustähtaega ei ole

määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja

nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Kuna eluruumi tasuta kasutamise lepingu

kestuseks oli viis aastat ja kumbki lepingupool ei teatanud vähemalt kaks kuud enne tähtaja

möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutus tasuta kasutamise leping tähtaja möödumisel

tähtajatuks.

Hageja esitas 16. mail 2007 kostjale I kirjaliku nõude eluruumi vabastamiseks 1. juunist 2006.

VÕS § 195 lg-te 1 ja 3 järgi ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele

lepingupoolele. Kui lepingupool võib seaduse või lepingu kohaselt lepingu üles öelda, vabastab

ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle

ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Püsiva kohustuse või korduvate

kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki

lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti

(korraline ülesütlemine). Eluruumi kasutamise aega ei olnud pooled kindlaks määratud ning see ei

tulene ka eluruumi kasutamise eesmärgist. Seega oli hageja 16. mai 2007. a avaldus eluruumi tasuta

kasutamise lepingu ülesütlemiseks kehtiv. Kestvusleping (tasuta kasutamise leping) on mõistliku

etteteatamistähtajaga üles öeldud 1. juunist 2007 ning kostjad kasutavad eluruumi pärast ülesütlemise

tähtaega õigusliku aluseta. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul

nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud

omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei või isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja

kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta

ilma teist eluruumi vastu andmata.

ES § 58 lg-te 1 ja 2 järgi on tööandja eluruum määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi

omaniku või valdajaga töö- või teenistussuhetes. Tööandja eluruumi kasutamiseks sõlmib tööandja

temaga töö- või teenistussuhetes oleva isikuga töötamise ajaks kirjaliku üürilepingu, milles peab

olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum. ES § 60 lg 4 p 1 kohaselt ei saa tööandja

eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud

tööandja juures vähemalt kümme aastat.

Kostjaga I 22. jaanuaril 1996. a sõlmitud tööandja eluruumi kasutamise üürileping lõppes kostja I

teenistussuhte lõppemisega 16. oktoobril 2001. Sellel ajal hageja kostjat I ja tema perekonnaliikmeid

tööandja eluruumist välja ei tõstnud, vaid võimaldas kostjatel kasutada eluruumi ka edaspidi tasuta

kasutamise lepingu alusel. Sellega oli hageja täitnud tingimuse, et tööandja eluruumist ei saa välja

tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures

vähemalt kümme aastat. Sisuliselt tähendab see nõuet tagada töötajale või teenistujale, kes on olnud

ametis üle kümne aasta, õigusliku aluse säilitamine eluruumi kasutamiseks. Selliselt täitis hageja

kohustuse anda kostjale I kasutamiseks eluruum, mida kostjad kasutasid tasuta kasutamise lepingu

alusel. Tasuta kasutamise leping muutus 16. oktoobril 2006 tähtajatuks. Hageja kasutas oma

seaduslikku õigust leping üles öelda. Põhjendatud ei ole kostja väide, et tööandja on kohustatud

andma eluruumi üle kümne aasta tööandja juures töötanud inimesele eluks ajaks.

4. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 12. novembri 2009. a määrusega Riigi Kinnisvara AS-i taotluse

lubada viimasel astuda menetlusse hagejana Eesti Vabariigi (Justiitsministeeriumi kaudu)

eriõigusjärglasena tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 lg 1 alusel. Riigi Kinnisvara AS ja

riik Justiitsministeeriumi kaudu sõlmisid 19. mail 2009 lepingu vaidlusaluse korteriomandi

omandiõiguse ülekandmiseks Riigi Kinnisvara AS-ile ja 4. juunil 2009 kanti Riigi Kinnisvara AS

kinnistusraamatusse kõnesoleva korteriomandi omanikuna.

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 17. detsembri 2009. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Kuna

ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud, siis esimese

astme kohtu põhjendustega nõustudes ei pidanud ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6

sätetega vajalikuks neid oma otsuses korrata.

Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid ja kohaldanud materiaalõiguse norme, leides järgmist:

1) hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping tööandja eluruumi kasutamiseks lõppes 16. oktoobril

2001 kooskõlas ES § 60 lg-ga 1 seoses kostja I kohtuniku ametist tagandamise tõttu;

2) pärast tööandja eluruumi üürilepingu lõppemist 16. oktoobril 2001 tekkis poolte vahel eluruumi

kasutamisel ES § 28 lg 3 ja § 31 lg-te 1 ja 2 (redaktsioon kehtis 17. oktoobrini 2001) järgi uus

õigussuhe, mille aluseks oli eluruumi tasuta kasutamise leping tähtajaga viis aastat, s.o kuni

16. oktoober 2006;

3) tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 ja analoogia alusel VÕS § 310 lg-ga 2 muutus

eluruumi tasuta kasutamise leping viie aastase tähtaja möödumisel tähtajatuks;

4) hageja on eluruumi tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud 16. mail 2007. a tehtud

avaldusega VÕS § 393 lg 1 ja § 195 lg-te 1-3 alusel;

5) kostjad tuleb vaidlusalusest eluruumist välja tõsta, kuna nad valdavad 1. juunist 2007 eluruumi

ilma õigusliku aluseta.

Väär on kostja I arusaam, et VÕSRS § 15 lg 4 välistab kestvalt hageja kui korteriomandi omaniku

võimaluse kostjat I ja tema perekonnaliikmeid vaidlusalusest eluruumist ilma teist eluruumi vastu

andmata välja tõsta. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58

nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või

sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Ringkonnakohus leidis, et

seadusandja kehtestas ES § 60 lg-s 4 toodud erandi, mis jäi muutumatuks VÕSRS § 15 lg 4 kohaselt

ka võlaõigusseaduse jõustumisel, eesmärgiga tagada selles sättes toodud isikutele eluruumi edasine

kasutamine tavalise üürilepingu või ka tasuta varakasutussuhte alusel, mis töösuhte kehtivusest enam

ei sõltu. Samas ei pidanud seadusandja silmas seda, et ES § 60 lg-s 4 nimetatud isiku suhtes ei saaks

edaspidi kasutuslepingut seaduses sätestatud alustel üles öelda ning lepingu lõppemisel teda ning

tema perekonnaliikmeid kasutatavast eluruumist teist eluruumi vastu andmata välja tõsta.

Maakohus tuvastas õigesti, et kostjaga I sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu

lõppemisel 16. oktoobril 2001 täitis hageja oma ES § 60 lg 4 p-st 1 tuleneva kohustuse, võimaldades

kostjal I ja tema perekonnaliikmetel sama eluruumi edasi kasutada tasuta varakasutuslepingu alusel.

Kuna VÕSRS § 15 lg 4 ei välista selles nimetatud isikute väljatõstmist võlaõigusseaduses sätestatud

alustel ja korras, ilma et eluruumi omanikul tekkiks kohustus anda väljatõstetavatele vastu teine

eluruum, ning praegusel juhul on kostjate valdusõigus lõppenud kasutuslepingu lõppemisega

1. juunist 2007, siis on maakohus põhjendatult hagi AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel rahuldanud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja I esitas kassatsioonkaebuse. Tema arvates on ringkonnakohus valesti tõlgendanud ja

kohaldanud materiaalõiguse norme.

ES § 60 lg 4 järgi ei saa eluruumist välja tõsta isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud

tööandja juures vähemalt kümme aastat. Ringkonnakohus leidis valesti, et kostja I väide, et temale ja

tema perele teenistuskorteri andmine oli vajalik tema üleviimise tõttu Narva Linnakohtusse, on

alusetu. Üleviimise tõttu Narva Linnakohtusse pidi kostja I loobuma oma erastatud korterist Kohtla-

Järvel.

Ebaselge on kohtute tõlgendus ES §-dele 28 ja 31, mille kohaselt muutus eluruumi üürileping

viieaastaseks lepinguks. ES § 31 lg 1 kehtib ainult kirjaliku üürilepingu kohta.

Võlaõigusseaduse jõustumisel hakkas tööandja eluruumiga seotud küsimusi reguleerima

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seadus. VÕSRS § 15 saab tõlgendada üksnes selliselt, et pikka aega tööandja juures töötanud

inimesele tagatakse eluruumi olemasolu ka pärast töölt või teenistusest lahkumist. Kohtute viited

AÕS § 80 lg-tele 1 ja 2 on alusetud.

Lisaks leiab kostja I, et seoses vaidlusobjekti üleandmise tõttu Justiitsministeeriumi valdusest Riigi

Kinnisvara AS-i omandisse, on oluliselt muutunud hagi alus ja asi tuleb lõpetada.

8. Riigi Kinnisvara AS vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Nii ES kui ka VÕSRS seovad teise

eluruumi vastuandmise kohustuse selgelt üürniku tööandja eluruumist väljatõstmisega. Kostjate

kasutuses olev eluruum ei ole 16. oktoobrist 2001 enam tööandja eluruum. Pooled olid sõlminud

tavalise eluruumi üüri- või tasuta kasutamise lepingu ja seega ei kohaldu eluruumist väljatõstmisele

ES § 60 lg 4 ega VÕSRS § 15 lg 4. Vastupidine tõlgendus viib vastuoluni põhiseaduse §-s 32

sätestatud põhimõttega, mille kohaselt on igaühel õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja

käsutada. Kostja tõlgendusega nõustumine tähendaks seda, et tööandjast üürileandjal ei ole pärast

töösuhte lõppemist üldse võimalik talle kuuluvat eluruumi enda kasutusse tagasi saada. Seejuures ei

ole üürileandjal õigust eluruumi kasutamise eest ka üüri küsida, kuna üürisuhe on koos töösuhtega

lõppenud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 5 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 alusel

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Vaidlust ei ole, et kostja I oli kohtunikuna töötanud ametist tagandamise hetkel üle kümne aasta.

Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada VÕSRS § 15 lg-t 4. Selle sätte järgi ei saa isikut, kes

kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-

s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kostjad

on seisukohal, et ES § 60 lg 4 p 1 järgi on neil õigus vaidlusalust eluruumi edasi kasutada, kuna

töösuhte lõppemise ajaks oli kostja I kohtunikuna töötanud üle kümne aasta ja tema väljatõstmise

korral tuleb talle vastu anda teine elamispind.

Kohtud leidsid, et kostjad tuleb vaidlusalusest eluruumist välja tõsta, kuna hageja on eluruumi tasuta

kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud 16. mail 2007 tehtud avaldusega VÕS § 393 lg 1 ja § 195

lg-te 1-3 alusel. Kolleegium sellise seisukohaga ei nõustu ja põhjendab seda järgnevalt.

10. VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja

eluruumi üürilepingut. Piisas, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Samuti ei

pidanud pooltel olema vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva

kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ES § 60 lg-s 4 sätestatud

ühele tingimustest. Kolleegiumi arvates ei nähtu VÕSRS § 15 lg 4 sõnastusest see, et selle

rakendamiseks pidi üürnik seisuga 1. juuli 2002 kasutama eluruumi tööandja eluruumi üürilepingu

alusel ja et tal pidi sama kuupäeva seisuga olema kehtiv töösuhe talle eluruumi üürinud tööandjaga.

Kolleegium leiab, et seadusandja ei soovinud võlaõigusseaduse jõustumisel muuta senikehtinud

regulatsiooni nii oluliselt, et võtta isikutelt, kelle õigused eluruumile olid seni tagatud

elamuseadusega, ära tagatised, mis nad olid juba välja teeninud ja millele oli neil alust loota. Kehtima

jäi sama õiguslik olukord, mis oli sätestatud kuni 1. juulini 2002 kehtinud ES § 60 lg-s 4.

Kostja I kasutas tööandja eluruumi ja oli selle kasutusõiguse saamisel teadlik, et kui ta töötab

kohtunikuna vähemalt kümme aastat, on talle tagatud eluruumi kasutamise õigus seni, kuni ta seda

vajab, ja teda ei saa üürileandja algatusel välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.

11. Kolleegium leiab, et kohtud on eelviidatud materiaalõiguse norme ebaõigesti tõlgendades valesti

määratlenud kostja I õigusliku seisundi vaidlusaluse eluruumi suhtes pärast ametist tagandamist.

Kolleegium ei nõustu kohtute käsitlusega, et pärast tööandja eluruumi kasutamise üürilepingu

lõppemist kasutasid kostjad eluruumi tasuta kasutamise lepingu alusel.

Kuigi kostja I tagandati kohtuniku ametist 16. oktoobril 2001 ja töösuhet Justiitsministeeriumiga

sellest ajast ei olnud, ei kaotanud kostja I siiski sellega õigust kasutada vaidlusalust eluruumi. Poolte

vahel tekkis 17. oktoobrist 2001 üürisuhe seaduse alusel ja tulenevalt sellest üürisuhtest oli kostjal I

õigus eluruumi kasutada. Tulenevalt VÕSRS § 15 lg 4 mõttest ("Isikut, [---] ei või sellest eluruumist

välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata") tekkis kostjal I õigus kasutada vaidlusalust eluruumi

seni, kuni talle ei pakuta vastu teist eluruumi. Kolleegium märgib täpsustavalt, et selline seaduse

alusel eluruumi kasutusõigus tekkis ainult kostjal I, sest VÕSRS § 15 lg 4 räägib isikust, kes kasutas

tööandja eluruumi töötajana. Kostja I perekonnaliikmete kasutusõigus vaidlusalusele eluruumile

sõltub kostja I kasutusõigusest, s.t perekonnaliikmetel iseseisvat kasutusõigust ei ole. Mis puutub

tasusse sellise seaduse alusel tekkinud eluruumi kasutamise eest, siis kolleegium leiab, et üürileandja

on õigustatud nõudma eluruumi kasutamise tasu ka pärast töösuhte lõpetamist. Analoogia korras

tuleb rakendada VÕS § 335, mille järgi võib üürileandja nõuda pärast üürisuhte lõpetamist kas

üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi

puhul tavaline.

VÕSRS § 15 lg 4 alusel eluruumi kasutusõiguse olemasolu ei tähenda siiski seda, et sellist

kasutusõigust ei saaks erakorraliselt üles öelda võlaõigusseaduses sätestatud alustel. Kuigi tegemist ei

ole lepingulise üürisuhtega, võib üürileandja sellise kasutusõiguse erakorraliselt üles öelda analoogia

korras näiteks juhul, kui üürnik on viivituses üüri ja/või kõrvalkulude maksmisega VÕS § 316 lg-s 1

sätestatud ulatuses.

12. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et ei maakohus ega ringkonnakohus ei ole seisukohta võtnud

hageja alternatiivse nõude kohta, milles hageja leidis, et kehtiv on 16. mai 2007 üürilepingu

ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel, kuna kostja on olnud üüri tasumisega viivituses

kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval. Kolleegium märgib, et kuigi tegemist ei ole lepingulise

üürisuhtega, on vaidlusaluse üürisuhte lõpetamine võimalik (vt käesoleva otsuse p 11).

Hageja nõudis ka üürivõlgnevuse tasumist. 14. jaanuari 2008. a avalduses märkis hageja

üürivõlgnevuse suuruseks 9485 krooni. 17. märtsi 2008 eelistungil loobus hageja võlgnevuse

tasumise nõudest ja maakohus lõpetas selles osas menetluse. Maakohus ega ka ringkonnakohus ei

lõpetanud menetlust osas, mis puudutas VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel esitatud

ülesütlemisavalduse kehtivust, kuid ei ole selle kohta seisukohta võtnud.

Eeltoodust järelduvalt leiab kolleegium, et asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule ja asja

uuel arutamisel tuleb maakohtul esitatud asjaolusid ja tõendeid hinnates teha järeldus eluruumi

kasutuse ülesütlemise kehtivuse kohta.

13. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kuna ringkonnakohtu otsuse on vaidlustanud

ainult üks kolmest kostjast, kostja I, siis teiste kostjate suhtes on Viru Maakohtu otsus seega

jõustunud. Kolleegium märgib, et TsMS § 207 lg 3 järgi see nii ei ole. Selle sätte järgi, kui

vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kõigi kaashagejate või -kostjate suhtes ühiselt ja kas

või üks kaashageja või -kostja esitab kaebuse, kehtivad tema toimingud ka teiste kaashagejate või -

kostjate suhtes. Sama kinnitab kassatsioonimenetluse kohta TsMS § 680 lg 2 kolmas lause (vt selle

kohta ka Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 17 ja 13. veebruari

2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 17). Üürnike perekonnaliikmete õigus vallata nimetaud

eluruumi tuleneb üürniku õigusest valdusele. Juhul kui esitatakse hagi eluruumi vabastamiseks

üürniku ja tema perekonnaliikmete vastu, on nad kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 järgi.

14. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

15. Kostja I kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu