3-3-1-23-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-23-10

Otsuse kuupäev

24. mai 2010

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Julia Laffranque ja Harri

Salmann

Kohtuasi

Imre Annuse (Annus) kaebus Tallinna Linnavalitsuse tekitatud

kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. novembri 2009. a otsus haldusasjas

nr 3-04-472

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

22. aprill 2010

Kohtuistungil osalenud isikud

Tallinna Linnavalitsuse esindajad Terje Krais ja Raul Keba

Imre Annuse esindaja vandeadvokaat Äili Rodi

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu

17. novembri 2009. a otsus haldusasjas nr 3-04-472 muutmata.

Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Kautsjon arvata riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 21. märtsi 1996. a otsusega nr 7143 loeti Tallinnas, endisel

Harjumaal, Nehatu vallas Väo mõisast eraldatud maakohal "Nõmme nr 103", endisel kinnistul

nr 5008 asunud krunt suurusega 14,307 ha omandireformi objektiks ning tunnistati õigustatud

subjektideks Gunnar Karula ja Irlanda Rodrik võrdsetes mõttelistes osades. I. Rodrik loovutas

12. novembril 1997 nõudeõiguse Imre Annusele. G. Karula ja I. Annus sõlmisid 10. novembril 1998

maareformi seaduse (MaaRS) § 14 lg 1 alusel notariaalse kokkuleppe tagastamisele kuuluva maa

jagamiseks. Kokkuleppe kohaselt taotleb G. Karula tagasi Suislepa tee 28 maad ning I. Annus

ülejäänud maad, sh Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7 maaüksused.

Jagamise tulemusena enamsaadu eest maksab I. Annus G. Karulale kompensatsiooni.

Tallinna Linnavalitsus määras 7. aprilli 2003. a korraldusega nr 763-k Suislepa tee 25 asuvate ehitiste

juurde teenindamiseks vajaliku maa suurusega 607 m² ja otsustas maa ostueesõigusega erastada.

I. Annuse taotlus Suislepa tee 25 asuva maa tagastamiseks jäeti rahuldamata. Tallinna Linnavalitsus

jättis 14. mai 2003. a korraldusega nr 1168-k I. Annuse taotluse Suislepa tee 9a asuva 617 m² suuruse

maa-ala tagastamiseks rahuldamata. Tallinna Linnavalitsus määras 29. oktoobri 2003. a korraldusega

nr 2382-k I. Annusele Suislepa tee 25 asuva 607 m² suuruse ja Suislepa tee 9a asuva 671 m² suuruse

õigusvastaselt võõrandatud maa eest 1/2 mõttelises osas kompensatsiooniks kokku 3672 krooni.

Tallinna Linnavalitsus määras 24. oktoobri 2001. a korraldusega nr 4471-k Arnika tee 1/Kupra tee 7

asuvate ehitiste juurde teenindamiseks vajaliku maa suurusega 579 m² ja otsustas maa

ostueesõigusega erastada. Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 2003. a korraldusega nr 2971-k jäeti

I. Annusele Arnika tee 1/Kupra tee 7 maa tagastamata ja 1. märtsi 2004. a korraldusega nr 402-k

määrati I. Annusele kompensatsioon 3474 krooni.

2. I. Annus esitas 30. detsembril 2004 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse

õigusvastase tegevusega tekitatud kahju hüvitamiseks ja 20. detsembril 2005 kaebuse täienduse.

Kaebuse ja selle täienduse kohaselt asuvad Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra

tee 7 kruntidel teistele isikutele kuuluvad seadusliku aluseta püstitatud ehitised. Tallinna

Linnavalitsuse poolt hoonestamiseks välja antud ehitus- ja kasutusload on ebaseaduslikud, kuna need

väljastati pärast maareformi seaduse vastuvõtmist. Tallinna Linnavalitsus väljastas Suislepa tee 25

ehitisele 18. märtsil 1992 ehitusloa nr 1886 ja 24. märtsil 1992 loa alustada ehitustöödega. Suislepa

tee 9a ehitisele väljastati 24. märtsil 1992 ehitusluba ja luba alustada ehitustöödega. Arnika tee

1/Kupra tee 7 ehitise omanikule väljastati pärimise vormistamiseks 21. jaanuaril 1995 ehitusluba

nr 1083 ja ehitise omanikku kohustati esitama 1. juuni 1996. a projekteerimisloa tingimustele vastav

aiamaja ja majandushoone projekt. Seega on vastustaja seadustanud ebaseaduslikud ehitised ja

võtnud sellega maa tagastamise õigustatud subjektilt võimaluse saada maade omanikuks. Kuna

I. Rodriku avaldust õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks ei olnud ehituslubade

väljaandmise ajaks läbi vaadatud, oli uute ehituslubade väljaandmine ilma Vabariigi Valitsuse loata

keelatud. Sellist luba nimetatud kruntidele erandkorras ehitusloa andmiseks vastustaja ei taotlenud.

Ebaseaduslikud ehitusload on kehtivad, mistõttu ehitiste omanikud on MaaRS § 7 alusel õigustatud

ehitiste juurde kuuluvad krundid ostueesõigusega erastama. Maa tagastamata jätmisega on kaebajale

põhjustatud varaline kahju, mida EVP-des makstav kompensatsioon täies ulatuses ei kompenseeri.

Kokku jäi kaebaja õigusvastaselt ilma 1803 m² maast, mille eest arvestati kompensatsiooni kokku

10 818 EVP krooni. Kahju suuruseks on kruntide turuväärtus, millest tuleb maha arvata riigi poolt

kaebajale tasutud kompensatsioon (1/2 osa) ja see osa kompensatsioonist, mille kaebaja oleks

pidanud maa tagastamisel maksma riigile (1/2) ehk mahaarvamisele kuulub nende maade eest

arvestatud kompensatsioon summas 10 818 EVP kursiga 1:1. Arvestades kruntide turuväärtust

(hoonestust arvestamata), on kahjunõude suuruseks 3 220 000 krooni.

3. Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Suislepa tee 25 ja Suislepa tee 9a

kruntide puhul olid olemas nii maakasutusõigus kui ehitusload asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 14 lg-te 1 ja 11 tähenduses, seega ei ole ehitised püstitatud õigusliku aluseta. Ehitiste

projektid olid kinnitatud enne 1. novembrit 1991 ja seega tuli maa erastamise või tagastamise

otsustamisel lähtuda MaaRS § 6 lg 2 p-st 3. Asjas ei oma tähtsust 1992. a õigusvastaselt välja antud

ehitusload. Kuna ehitiste projektid olid kehtivas korras kinnitatud, ei oleks krunte saanud tagastada ka

juhul, kui 1992. a poleks ehituslube väljastatud. Kuna kaebajal ei saanud tekkida nõudeõigust

Suislepa tee 25 ja Suislepa tee 9a tagastamiseks, ei saanud tal tekkida ka kahju nende kruntide

tagastamata jätmisest. Arnika tee 1/Kupra tee 7 aianduskrundil paiknevad pärast 1961. aastat ehitatud

aiamaja, kaev, piirded ja väravad. Kuigi ekspertiisibüroo 16. novembri 1963. a otsusega nr 3-54/6

jäeti aiamaja projekt kinnitamata puuduste tõttu, on käesoleval juhul sarnaselt Riigikohtu 8. novembri

2004. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-43-04 avalik võim tunnustanud enam kui 40 aastat tagasi

püstitatud ehitise seaduslikkust ja ehitist ei ole ka vaatamata selle püstitamist käsitleva

dokumentatsiooni mõningasele puudulikkusele võimalik pidada ebaseaduslikuks. Avalik võim on

enam kui 40 aasta vältel sisendanud ehitise omanikule õiguskindluse ja õiguspärase ootuse, et sellisel

kujul ja olemasoleva dokumentatsiooniga on ehitis tunnistatud nõuetele vastavaks ning välistanud

võimaluse, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas 15. jaanuari 2009. a otsusega kaebuse ja mõistis vastustajalt

I. Annuse kasuks välja 3 209 182 krooni Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7

maa tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Kohtu põhjendused olid järgmised:

1) MaaRS § 6 lg 3 kohaselt on hoone või rajatis selle seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt

ühendatud ehitis ehitusseaduse (EhS) tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks

seaduslikus korras välja antud ehitusluba. EV Ülemnõukogu 17. oktoobri 1991. a otsuse "Eesti

Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise kohta" kuni 28. aprillini 1993 kehtinud redaktsiooni p 3

kohaselt võib pärast maareformi seaduse vastuvõtmist õigusvastaselt võõrandatud maal uusi

ehituslubasid ja tähtajata maakasutusi anda ainult vastavuses maareformi seadusega. Kohaliku

omavalitsuse volikogu taotlusel võib Vabariigi Valitsus lubada erandeid ehituslubade ja tähtajata

maakasutuste andmisel õigusvastaselt võõrandatud maal. Nimetatud korda rikkudes väljaantav

ehitusluba ja tähtajata maakasutus ei anna vastavalt MaaRS § 6 lg-le 2 alust õigusvastaselt

võõrandatud maa mittetagastamiseks endisele omanikule või tema õigusjärglasele. Alates 28. aprillist

1993 sisalduvad nimetatud põhimõtted otsuse p-s 9, mis keelab õigusvastaselt võõrandatud maal,

millele on esitatud tagastamise taotlus, ehituslubade andmise kuni maa tagastamise küsimuse

otsustamiseni. Kohaliku omavalitsuse volikogu taotlusel võib Vabariigi Valitsus lubada erandina

õigusvastaselt võõrandatud maal, millele on esitatud tagastamise taotlus, ehitusloa väljaandmist.

Sama otsuse p 11 nägi alates 28. aprillist 1993 ette, et selle otsusega kehtestatud korda rikkudes välja

antud ehitusluba ei anna vastavalt MaaRS § 6 lg-le 2 alust õigusvastaselt võõrandatud maa

mittetagastamiseks. AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud

ehitis või selle osa, mis on maaga püsivas ühenduses, maatüki oluline osa. Õigusliku aluseta

püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa

tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Sama paragrahvi lg 11 kohaselt käsitatakse ehitusloana § 14

lg 1 tähenduses ka enne 1991. a 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa

ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekti või enne nimetatud

tähtpäeva koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku

elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada;

2) puudub vaidlus Suislepa tee 25 maakasutusõiguse olemasolu üle. Kinnitust ei leidnud vastustaja

seisukoht, et Suislepa tee 25 ostueesõigusega erastamise aluseks ei ole mitte ehitusluba, vaid enne

1. novembrit 1991 koostatud ja kehtivas korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva

isiku aiamaja tüüpprojekt, mida väidetavalt kinnitab asendiplaan ja projekt. Vastustaja väitel on

aianduskrundi plaan ja projekt koostatud 1963. a ning selle on kooskõlastanud Riiklik Tuletõrje

Järelevalve ja Tallinna linna Riiklik Sanitaarinspektsioon. Nimetatud dokumendid ei ole käsitatavad

projekti kinnitusena. Viidatud plaan, mille on koostanud insener-geodeet H. Puusner ja kontrollinud

insener-geodeet E. Taal ning 9. veebruaril 1987 kinnitanud peaarhitekt ja peageodeet, on Suislepa

tee 25 aianduskrundi plaan, mis nähtub ka plaani nimetusest, mitte projekti asendiplaan. Riikliku

Tuletõrje Järelevalve ja Tallinna linna Riikliku Sanitaarinspektsiooni poolt projektile antud

kooskõlastusi kehtinud korras tüüpprojekti kinnitamisena käsitada ei saa. AÕSRS § 14 lg-st 11

tulenevalt peab tüüpprojekt olema kinnitatud konkreetse, s.o maa ostueesõigusega erastamist taotleva

isiku ehitise jaoks. 1960. aastatel toimus ehitusprojektide, sh ka aiamajade projektide läbivaatamine

ja kinnitamine Eesti NSV Ministrite Nõukogu 4. märtsi 1958. a korraldusega nr 262-k kinnitatud

"Juhendi individuaalelamute projektide läbivaatamise ja kinnitamise, nende elamute ehitamise üle

kontrolli teostamise ning ekspluatatsiooni võtmise korra kohta" (Juhend) alusel. Juhendi p 1 kohaselt

kinnitatakse projektid linna või rajooni TSN Täitevkomitee poolt. Punkt 2 nägi ette, et projektid

vaadatakse läbi ehituse ja arhitektuuri komisjonis. Komisjoni koosseisu kuuluvad: esimees - linna

peaarhitekt või selle ametikoha puudumisel täitevkomitee aseesimees; liikmed - täitevkomitee

vastava osakonna juhataja, Riikliku Sanitaarinspektsiooni, Riikliku Tuletõrje Järelevalve ja Riikliku

Arhitektuurilis-Ehitusliku Kontrolli Peainspektsiooni (RAEK) esindaja. Nimetatud komisjonid

esitavad oma arvamused projektide kohta täitevkomiteele. Juhendi p 5 kohustas hoonestajaid

läbivaatamiseks ja kinnitamiseks esitama projektdokumentatsiooni neljas eksemplaris ja järgmises

mahus: a) krundi topograafiline plaan; b) krundi generaalplaan mõõdus 1:500, millel on näidatud

kõigi kavatsetavate ehituste, sh ka insenervõrkude, puhtaveekaevude, reoveekaevude (kui need on

ette nähtud) ja prügikasti horisontaal- ning vertikaalsidumised ja heakorrastatus, samuti

naaberkruntidel kuni 20 m kaugusel asuvad ehitised; f) piirdeaia vaade mõõdus; g) lõiked läbi

klosetikaevu ja reoveekaevude; h) lühike seletuskiri krundi valdusõiguse märkimisega, põhiliste

konstruktsioonide, katusekatte, viimistlustööde, sanitaar-tehniliste ja kütteseadmete

iseloomustamisega ja tehnilis-majanduslike andmetega ehituste kubatuuri, elamis- ja kasuliku pinna,

hoonestamise protsendi ning orienteeruva maksumuse kohta jne. Kui elamu püstitamiseks

kasutatakse tüüpprojekti või Eesti NSV Ministrite Nõukogu juures asuva Arhitektuuri Valitsuse poolt

korduvaks kasutamiseks soovitatud projekti ilma muudatusteta, peab sidumisprojekt koosnema

eelpool toodud alapunktides a, b, f, g ja h nimetatud materjalidest, millele lisatakse tüüp- või

korduvaks kasutamiseks soovitatud projekt kolmes eksemplaris. Juhendi p 7 nägi ette, et hoonestajad

saavad loa ehitustööde teostamiseks Riikliku Arhitektuurilis-Ehitusliku Kontrolli Peainspektsiooni

organitelt kinnitatud tehnilise dokumentatsiooni ja krundi kasutamise lepingu esitamisel. Luba

antakse välja sellekohase pealkirjana projekti kinnitatud eksemplaril hoonestaja suulise avalduse

põhjal. Eeltoodu kinnitab, et kui aiamaja püstitamiseks kasutati tüüpprojekti, siis pidi see tüüpprojekt

olema individualiseeritud konkreetsele krundile, mis toimus sidumisprojektiga ja viimane omakorda

pidi enne ehitustöödega alustamist olema kinnitatud täitevkomitee poolt. Juhendist tulenevalt ei saa

Riikliku Tuletõrje Järelevalve ja Tallinna linna Riikliku Sanitaarinspektsiooni kooskõlastusi käsitada

komisjoni arvamusena projekti kohta täitevkomiteele, sest puudu on linna peaarhitekti kui komisjoni

esimehe arvamus (mida üksikuna võiks lugeda komisjoni arvamuseks), samuti täitevkomitee vastava

osakonna juhataja ja Riikliku Arhitektuurilis-Ehitusliku Kontrolli Peainspektsiooni esindaja arvamus,

mistõttu Riikliku Tuletõrje Järelevalve ja Tallinna linna Riikliku Sanitaarinspektsiooni

kooskõlastused on hinnatavad osade komisjoni kuuluvate liikmete poolt sidumisprojekti

läbivaatamisena. Pelgalt asjaolu, et kõnealusele krundile ehitati 1963. a kinnitatud tüüpprojekti

kohandades aiamaja, ei tähenda AÕSRS § 14 lg 11 tähenduses ehitusloa olemasolu. Asjas on

tuvastatud, et ehitamine toimus muudetud projekti järgi ja seadusliku kinnituse sai see

sidumisprojektina 23. märtsil 1992. Suislepa tee 25 krundile väljastati ehitusluba kehtivat korda

rikkudes. Järelikult on põhjendamatu vastustaja seisukoht, et ehitise projekt Suislepa tee 25 kohta oli

kehtivas korras kinnitatud enne 1. novembrit 1991;

3) puudub vaidlus Suislepa tee 9a maakasutusõiguse olemasolu üle. Suislepa tee 9a erastamistoimiku

ja ehitusprojekti toimikust nähtub, et Suislepa tee 9a asendiplaanil on Tallinna Arhitektuuri- ja

Linnaplaneerimise Ameti komisjoni 1. juuli 1991. a kinnitus ja viide otsusele nr 24/4. Samas

kinnituses on lisaks Tallinna linnaarhitekti allkiri ja komisjoni sekretäri allkiri ning

registreerimisnumber 9704 (24. märts 1992). Asendiplaanil olevalt Tallinna Ehitusinspektsiooni

templijäljendilt nähtub, et ehitustöödega alustamine on lubatud 24. märtsil 1992, reg-nr 3472.

Nimetatud kinnituse hindamisel koos teiste asjas esitatud dokumentidega Suislepa tee 9a kohta ei ole

tõendatud, et Suislepa tee 9a aiamaja ehitusprojekt kinnitati enne 1. novembrit 1991. Suislepa tee 9a

ehitusprojektide toimikus on M. Õunase 10. juuni 1991. a avaldus Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise

Ametile, milles paluti välja anda ühekordne projekteerimise luba Jüri Reinfelti aiamaja

projekteerimiseks. Sellele avaldusele on kirjutatud resolutsioon "Erandina nõus projekt esitada

kehtestatud korras läbivaatamiseks-kooskõlastamiseks. 13.06.91" ja loetamatu allkiri. Nähtuvalt

ekspert M. Aderi 1991. a juunis antud arvamusest J. Reinfelti aiamaja projekti kohta on esitatud

aiamaja projekt, mille krundi eraldamise aluseks on Tallinna Linna Mererajooni TK 3. detsembri

1986 otsus nr 501, ekspertiisi reg-nr 9704. Nimetatud ekspertarvamuses, kus mh leiab kajastamist, et

projekteerija on insener M. Õunas ja projekteerijal on ühekordne projekteerimisluba projektile

lisatud, on märgitud, et krundil paikneb ca 15-20 aastat tagasi ehitatud aiamaja, mis meenutab väga

tüüpprojekti A-36-75 pisut muudetud kujul. Ekspertarvamuse kohaselt vajab esitatud projekt

vastavalt märkustele korrigeerimist ja enne projekti kinnitamiseks esitamist tuleb see vastavalt

märkustele korda teha. Juhendi p 3 kohaselt võib suuremahulise individuaal-ehitustegevuse puhul

täitevkomitee kooskõlastatult Eesti NSV Ministrite Nõukogu juures asuva Arhitektuuri Valitsusega

moodustada linna arhitektuuri-ehitusosakonna juurde projektide ekspertiisi büroo. Sellisel juhul

vaadatakse projektid läbi peaarhitekti määratud ekspertide poolt ning ehituse ja arhitektuuri

komisjonid vaatavad läbi eksperdi poolt ettevalmistatud arvamuse. Suislepa tee 9a ehitusprojekti

toimikus on komisjoni sekretär I. Riga allkirjastatud dokument "Suislepa tee 9a aiamaja projekti

teistkordne läbivaatamine" (kuupäevata), mille järgi on aiamaja projekt tagastatud uuesti

korrigeerimiseks ja märgitud korrigeerimist vajavad puudused. Lisaks on märgitud, et korrigeeritud

projekt tuleb esitada uuesti läbivaatamiseks-kinnitamiseks. Sama toimiku järgmisel lehel asuv

dokument kajastab komisjoni sekretär I. Riga pöördumist ekspert M. Aderi poole 30. jaanuaril 1992

ja selles palutakse eksperdil kontrollida tagastatud projektis tehtud paranduste ja täienduste õigsust.

Dokumendi päises on järgmised andmed: objekti aadress Suislepa tee 9a, hoonestaja J. Reinfeldt,

ekspertiisi kuupäev juuni 1991, ekspertiisikomisjoni otsus 24/4, 1. juuli 1991. Samal dokumendil on

ka ekspert M. Aderi kinnitus paranduste läbivaatamise kohta ja selgitus, millest nähtub, et esitatud

projektis esineb veel puudusi. Eeltoodust tulenevalt ei saanud Suislepa tee 9a aiamaja projekt olla ega

olnud kinnitatud 1. juulil 1991, kuna projekt tagastati korrigeerimiseks vähemalt kahel korral, sh

30. jaanuaril 1992. Asendiplaanil olev kuupäev 1. juuli 1991 ja selle juures komisjoni otsuse nr 24/4

tähendab ekspertiisikomisjoni esimest otsust, mis vaatas esitatud projekti koos ekspertarvamusega

läbi ja mille alusel tagastati projekt uueks korrigeerimiseks. Oluline on, et Tallinna Arhitektuuri- ja

Linnaplaneerimise Ameti komisjoni kinnitusel on kaks kuupäeva, mille kohaselt on komisjoni otsus

tehtud 1. juulil 1991 nr 24/4 ja reg-nr on 9704, 24. märts 1992. Kuna 1. juulil 1991 komisjon aiamaja

projekti ei kinnitanud, siis esitatud dokumentidest järelduvalt on projekti kinnitamise kuupäevaks

24. märts 1992. Samal kuupäeval väljastati ka ehitusluba. Varem kinnitatud tüüpprojekti

kohandamine ei ole käsitatav ehitusloana AÕSRS § 14 lg 11 tähenduses. Seega ei kinnitatud Suislepa

tee 9a aiamaja ehitusprojekti enne 1. novembrit 1991 ja 24. märtsil 1992 väljastatud ehitusluba oli

välja antud kehtivat korda rikkudes;

4) tõenditest nähtub, et Arnika tee 1/Kupra tee 7 krundil paiknevad alates 1961. aastast Tallinna linna

Ehituse ja Arhitektuuriosakonna töö nr 1258 alusel ehitatud aiamaja, kaev, piirded ja väravad,

sealjuures ehitise püstitamise ajal nõuetekohaselt kinnitatud aiamaja projekt puudus. Ekspertiisibüroo

16. novembri 1963. a otsusega nr 3-54/6 jäeti Richard Kuuse aiamaja projekt kinnitamata selles

esinevate tõsiste puuduste ja ehitusaluse pinna suurendamise tõttu ning tagastati paranduste-

täienduste tegemiseks. Arnika tee 1/Kupra tee 7 ehitise projekti asendiplaanilt nähtub, et Tallinna

Linnavalitsuse Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on sellele teinud

23. novembri 1995 otsusega nr 1083 kinnituskande märkustega, et kinnitus kehtib ainult pärimise

vormistamiseks tingimustel, et pärast pärimise vormistamist tuleb 1. juuniks 1996 korrastada

maakasutusdokumendid, tellida krundi hoonestamiseks projekteerimise luba ja esitada kinnitamiseks

projekteerimise loa tingimustele vastav aiamaja ja majandushoone projekt. Nimetatud komisjon on

19. augustil 1996 tehtud otsusega nr 773 kinnitanud R. Kuuse aiamaja projekti Arnika tee 1/Kupra tee

7, kuigi kohtule esitatud dokumentidest ei nähtu, et projekteerimisloa tingimustele vastav aiamaja

projekt oleks esitatud komisjoni 23. novembri 1995. a otsusega antud tähtajaks. Seega olid ehitised

püstitatud õigusliku aluseta. Samale seisukohale jõuti ka 15. novembri 1963. a ekspertiisis. Arnika tee

1/Kupra tee 7 aiamaja kohta ei eksisteeri ühtegi ehitusluba ega sellega samaväärset ehitusprojekti,

mis oleks koostatud ja kehtestatud korras kinnitatud enne 1. novembrit 1991. Komisjoni

23. novembril 1995 tehtud otsus nr 1083 ei ole hinnatav õiguspärase ehitusloana ja 19. augustil 1996

tehtud otsus nr 773 ei ole hinnatav õiguspärase projektikinnitusena. Otsused, mis väidetavalt

seadustavad kõnealusel maal asuvad ehitised, on tehtud pärast 1. novembrit 1991 ja seetõttu

ebaseaduslikud;

5) Riigikohtu 8. novembri 2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-43-04 toodud seisukohad ei ole käesolevas

asjas kohaldatavad. Maareformi seaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seadusega on reguleeritud,

kuidas tuleb toimida olukorras, kus tegemist on paarkümmend ja enam aastat tagasi ebaseaduslikult

püstitatud ehitistega, mis asuvad maal, mille suhtes on omandireformi raames esitatud õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamisnõue. Viidatud lahendis ei andnud Riigikohus seaduse tõlgendust ja selle

lahendi pinnalt tehtud järelduste laiendamine kõigile õigusliku aluseta püstitatud ehitistele ja seeläbi

nende seadustatuks lugemine on põhjendamatu ja vastuolus maareformi seaduse mõttega. Kui

viidatud kohtulahendis oli tegemist vaidlusega selle üle, kas 1962. aastal avaldusele märgitud

kooskõlastused müügipaviljoni püstitamiseks tõendavad vaidlusaluse ehitise püstitamise

seaduslikkust või mitte, siis Arnika tee 1/Kupra tee 7 aiamaja puhul ei saa väita dokumentatsiooni

mõningast puudulikkust, sest ei eksisteeri ühtegi ehitusprojekti kinnitust ega ehitusluba, samuti mitte

kooskõlastusi, mis oleks antud enne 1. novembrit 1991. Riigikohus arvestas järelduste tegemisel

asjaoluga, et müügipaviljon-kioski kasutamine kaubandustegevuseks aastakümnete vältel toimus

avaliku võimu teadmisel ehk et avalik võim on tunnustanud müügipaviljon-kioski olemasolu

seaduslikkust. Käesoleval juhul ei ole tegemist kaubandustegevuseks kasutatud ehitisega, mille puhul

saaks avaliku võimu teadmist selliseks tegevuseks selles ehitises järeldada näiteks avaliku võimu

poolt konkreetsele kaubandustegevuse pinnale väljastatud kauplemislubadest ning asjaolu, et Arnika

tee 1/Kupra tee 7 ehitise omanikule ei ole tehtud ettekirjutusi, ei anna alust väiteks, et avalik võim on

seeläbi tunnustanud ehitise seaduslikkust. Ka 1995. a ei tunnustanud linnavalitsus talle kinnitamiseks

esitatud ehitusprojekti rohkemaks kui pärandi vormistamiseks ning esitati nõudmine vormistada kõik

seaduses ettenähtud maakasutuse ja ehituse projektdokumentatsioonid. Avaliku võimu poolt Arnika

tee 1/Kupra tee 7 aiamaja seaduslikkuse tunnustamist ei saa järeldada ka 19. augustil 1996. a

töökorras tehtud otsusest nr 773, sest ehitusprojekti komisjonis läbi ei vaadatud ja Ekspertiisibüroo

16. novembri 1963. a otsusega projekti kinnitamist välistanud selles esinevad tõsised puudused ja

ehitusaluse pinna suurendamine olid kõrvaldamata;

6) ülaltoodust tulenevalt olid Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ning Arnika tee 1/Kupra tee 7 kruntide

hoonestamiseks välja antud ehitusload ebaseaduslikud ning vastustaja väited, et kõnealuseid krunte ei

oleks saanud tagastada ka juhul, kui ehituslube poleks väljastatud, sest ehitiste projektid olid kehtivas

korras kinnitatud enne 1. novembrit 1991, asja arutamisel kinnitust ei leidnud. Seetõttu on alusetud ka

väited, et AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses ehituslubade olemasolu tõttu tuli maa erastamise või

tagastamise otsustamisel lähtuda MaaRS § 6 lg 2 p-st 3. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud

ehitistega AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Õigusliku aluseta püstitatud ehitis AÕSRS § 14 tähenduses

ei saa olla MaaRS kohaselt takistuseks maa tagastamisel ja sellise ehitise olemasolu ei saa olla ka

aluseks selle maa suhtes MaaRS § 6 lg 2 p 3 sätete kohaldamisele. Kuna Suislepa tee 25, Suislepa

tee 9a ja Arnika tee 1/ Kupra tee 7 asunud ehitiste seadustamise kohta antud haldusaktid olid

õigusvastased, on õigusvastased ka neile algsetele haldusaktidele tuginevalt antud maa

ostueesõigusega erastamise korraldused ning maa mittetagastamise korraldused;

7) riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg 1 järgi on isikul, kelle õigusi on avaliku võimu kandja

õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, õigus nõuda talle tekitatud kahju

hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 4 ja 6

sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Kaebaja kui maa tagastamise õigustatud subjekti

õigusi rikub temale vastustaja poolt õigusvastaselt maa tagastamata jätmine, nende otsuste tegemine

tugines ebaseaduslikult väljastatud ehituslubade alusel maade õigusvastasele erastamisele. Kaebaja

jäi vastustaja ebaseadusliku tegevuse tulemusena ilma võimalusest saada Suislepa tee 25, Suislepa

tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7 kruntide omanikuks. Maa mittetagastamise tõttu EVP-des

kaebajale määratud kompensatsioon ei kompenseeri tekitatud varalist kahju, sest on kordi väiksem

maa turuväärtusest, mistõttu on kaebajale tekkinud varaline kahju, mis seisneb tagastamisele

kuulunud maa turuväärtuse ja määratud EVP-de vahes. Kaebaja õiguste rikkumine ja kahju tekkimine

on põhjuslikus seoses. Riigikohus tõlgendas 19. märtsi 2002. a otsuses nr 3-3-1-11-02 RVastS § 7 lg-

t 1 selliselt, et haldusakti tühistamiseks kaebuse esitamata jätmine saab kahjunõude välistada vaid

siis, kui kahju sellisel viisil kõrvaldamise võimalikkus pidi olema kannatanu jaoks arusaadav ja

tühistamiskaebuse esitamata jätmiseks polnud mõjuvaid põhjusi. Arvestades antud haldusmenetluse

faktilisi asjaolusid ja kaebaja tegevust oma rikutud õiguste kaitseks ning asetleidnud kohtumenetlusi

ja nende tulemusi, on kahjunõude esitamine õigustatud;

8) eksperthinnangu kohaselt on maatükkide turuväärtus hindamise aja seisuga (25. juuni 2008) ilma

seal paiknevate hooneteta järgmine: Suislepa tee 9a 1 120 000 krooni, Suislepa tee 25 1 100 000

krooni ning Arnika tee 1/Kupra tee 7 1 000 000 krooni. Puudub alus kahelda eksperthinnangus toodu

õigsuses. Menetlusosalised eksperthinnangule vastuväiteid esitanud ei ole, välja arvatud vastustaja

seisukoht, et eksperthinnangu kohaselt on saadud tulemuse täpsuseks hinnatud +/-15%, mistõttu

tuleks eksperthinnangutega kindlaks määratud turuväärtusest maha arvestada 15%, kuna "ehitiste

turuhind on käesoleval ajal langenud". AÕS § 29 lg 1 kohaselt hinnatakse asja hariliku väärtuse või

valdaja erilise huvi alusel. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on asja harilik väärtus selle kohalik

keskmine müügihind (turuhind). Esmalt on põhjendamatu ehitiste turuhinna langusele tuginemine,

kuna kruntide turuväärtus on eksperthinnangutega määratud seal paiknevaid hooneid arvestamata.

Eksperthinnangust nähtuvalt on rakendatud ajalist kohendust, arvestades alates 2007. a suvest

analoogsetel kruntidel ca 25% hinnalangust, mistõttu eksperthinnanguga määratud krundi

turuväärtuse vähendamine veel eksperthinnangus näidatud täpsuse skaala piirväärtuse võrra oleks

meelevaldne. Samuti tuleb arvestada, et kruntide tegelik turuväärtus võib olla eksperthinnangus

toodust 15% kõrgem, mis tähendaks vastustaja taotletud 15% mahaarvamisel tegelikust väärtusest

30% mahaarvamist. RVastS § 8 lg 1 tulenevalt tuleb hüvitisega luua varaline olukord, milles

kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Seega kahju hüvitamise eesmärgiks on

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud,

kui talle poleks kahju tekitatud, mistõttu kahju suuruse määramisel lähtumine kinnistute väärtusest

käesoleva aja, mitte aastatetaguse seisuga on põhjendatud (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-33-02).

Vastavalt riigilõivu tasumise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisale nr 1 vastab kaebaja tasutud

riigilõiv 76 250 krooni kahjunõudele 3 220 000 krooni. Nimetatud kahjunõue vastab

eksperthinnangutega kõnealustele kruntidele määratud turuväärtuse summale. Nimetatud summast

kuulub mahaarvamisele kaebajale makstud kompensatsioon (1/2 osa) ja kompensatsiooni osa, mille

kaebaja oleks maa tagastamisel pidanud vastavalt MaaRS § 14 lg-le 5 riigile maksma ehk

mahaarvamisele kuulub nende maade eest arvestatud kompensatsioon summas 10 818

EVP. Vastustaja ei esitanud vastuväiteid kompensatsioonisumma mahaarvestamisele kursiga 1:1,

võttes arvesse kompensatsiooni maksmise ajal 2004. a EVP kurssi ca 1 kroon. Seega kuulub kaebaja

kasuks väljamõistmisele 3 209 182 krooni.

5. Tallinna Linnavalitsus esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsuse

ning jätta uue otsusega kaebuse rahuldamata järgmistel põhjustel:

1) kohus kohaldas ebaõigesti AÕSRS § 14 lg-t 1. Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-43-04 tuginedes

ei saa ehitisi ebaseaduslikuks pidada. Omandireformi eesmärkidega ei saa olla kooskõlas 40 aastat

avaliku võimu nõusolekul ehitist ja selle teenindamiseks vajalikku maad õiguspärase maakasutuse

alusel kasutanud isikult tema vara äravõtmine ja selle teisele isikule üleandmine tagastamise

eesmärgil;

2) kohus on ebaõigesti hinnanud maaüksuste tagastamata jätmise ja kompensatsiooni määramise

korraldusi. Kaebaja esitas kahjunõude arvestusega, et talle jäi tagastamata 100% kolmest

maaüksusest - Suislepa tee 9a, Suislepa tee 25 ja Arnika tee l/Kupra tee 7. Tegelikult tunnistati

I. Rodrik, kelle nõudeõiguse kaebaja omandas, nende maaüksuste osas õigustatud subjektiks 1/2

mõttelises osas. Sellistena on vormistatud ka linnavalitsuse korraldused maa tagastamata jätmise

kohta. Seega oli kaebajal kõigi kolme maaüksuse osas 1/2 mõttelise osa suurune nõudeõigus.

6. I. Annus palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 17. novembri 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata

ja halduskohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus kohtuotsuse põhjendustega ega pidanud

HKMS § 47 lg 1 ja TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele

märkis ringkonnakohus järgmist:

1) halduskohus ei ole AÕSRS § 14 lg 1 kohaldamisel eksinud ja on piisavalt põhjendanud, miks ei

saa vaidlusalusele kolmele krundile püstitatud ehitisi käsitada õiguslikul alusel püstitatud ehitistena.

Samuti on halduskohus piisavalt põhjendanud, miks Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-43-04 p-s 13

väljendatud seisukohad ei ole käesolevas asjas kohaldatavad. Nii nagu Arnika tee 1/Kupra tee 7

aiamaja puhul, ei saa ka Suislepa tee 25 ja Suislepa tee 9a aiamajade puhul väita, et tegemist on

ehitiste püstitamist käsitleva dokumentatsiooni mõningaste (ebaoluliste) puudustega, mis annaks

aluse ehitisi seaduslikuks pidada. Vastustaja on õigusliku aluseta püstitatud ehitised õigusvastaselt

seadustanud ja rikkunud sellega maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi;

2) halduskohus ei ole eksinud hinnangu andmisel kaebaja maa tagastamise nõudeõiguse ulatuse kohta

esitatud tõenditele. MaaRS § 14 lg 1 nägi alates 7. juunist 1996 ette, et kui maa, sealhulgas

eluasemekoha tagastamist nõuavad mitu õigustatud subjekti, tagastatakse maa nende kaasomandisse

vastavalt nende osadele, välja arvatud juhul, kui õigustatud subjektid lepivad katastriüksuse

moodustamise alguseks kokku maa jagamises. I. Rodrik loovutas 12. novembril 1997 endise kinnistu

Nõmme nr 103 nõudeõiguse (pooles mõttelises osas) I. Annusele. G. Karula (nõudeõiguse teise poole

mõttelise osa õigustatud subjekt) ja I. Annus sõlmisid 10. novembril 1998 MaaRS § 14 lg 1 kohase

kokkuleppe tagastamisele kuuluva maa jagamise osas, mille p-ga 2.1 nad paluvad G. Karulale

tagastada reaalosana Suislepa tee 28 maa ning I. Annusele tagastada reaalosana kogu ülejäänud

tagastamisele kuuluva maa. Kokkuleppe p-ga 2.2 kohustub I. Annus jagamise tulemusena enamsaadu

eest maksma G. Karulale kompensatsiooni summas, mis arvutatakse alljärgnevalt: tegelikult

tagastatud maa pindala jagatakse kahega, jagatisest lahutatakse G. Karulale kokkuleppe alusel

reaalosana jääva maatüki pindala, ning kompensatsioon on summa, mille riik oleks õigustatud

subjektidele kompenseerinud juhul, kui maad ei oleks tagastatud. I. Annus kohustub kompensatsiooni

G. Karulale tasuma ühe kuu jooksul, arvates maa, mille õigustatud subjektideks on pooled,

kandmisest kinnistusraamatusse. Kuna maa tagastamise õigustatud subjektid olid leppinud kokku

maa jagamises ja esitanud kokkuleppe Tallinna Linnavalitsusele, pidi linnavalitsus maade tagastamise

ja kompenseerimise otsustamisel lähtuma kokkuleppest ja kaebaja väitel on linnavalitsus seda ka

teinud. MaaRS § 14 lg 5 esimene lause nägi alates 29. märtsist 2001 ette, et õigustatud subjekt,

kellele maa tagastati tema nõudeõiguse osast suuremas osas, on kohustatud riigile tasuma võla selle

maa eest, mille ulatuses tema osa suurenes. Võlg on teistele õigustatud subjektidele makstud või

maksmisele kuulunud kompensatsiooni summa. Kui vastustaja on G. Karulale välja maksnud

kompensatsiooni poole mõttelise osa ulatuses, saab olla tekkinud olukord, kus maa reaalsel

tagastamisel on teisel õigustatud subjektil (kaebajal) kohustus maksta selles ulatuses riigile

kompensatsiooni. Kuna vastustaja ei soovinud vaidlusaluseid maid tagastada kaebajale ja ta oli 1/2

ulatuses juba maksnud teisele õigustatud subjektile kompensatsiooni, on ta järelikult võtnud vastu 1/2

ulatuses mittetagastatava maa eest kompensatsiooni määramise otsuse kaebajale. Nii või teisiti tuleks

kaebajal maksta 1/2 osa maa reaalse tagastamise korral riigile tagasi. Kohus on otsuses sellise

olukorraga arvestanud;

3) halduskohus on mõistnud õigesti kaebaja kasuks välja vastustaja õigusvastase tegevusega tekitatud

kahju ning ainuüksi vastustaja kohtuistungil esitatud väide kinnisvara turuhindade langemisest pärast

kohtuotsuse tegemist ei anna alust halduskohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Tallinna Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna

Ringkonnakohtu 17. novembri 2009. a otsus ja teha uus otsus, millega jätta I. Annuse kaebus

rahuldamata. Kassatsioonkaebuse põhjendused on järgmised:

1) ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti MaaRS § 6 lg 2 p 3 ja lg-t 3. Kuna kõikidel vaidlusalustel

kruntidel on asunud ja asusid ka I. Annusele maa tagastamata jätmise ajal kolmandatele isikutele

kuuluvad ehitised, välistab MaaRS § 6 lg 2 p 3 nimetatud kruntide aluse maa tagastamise kaebajale

sõltumata 1992. a ja 1995. a välja antud ehituslubade olemasolust. Kolmandatel isikutel oleks olnud

õigus erastada maad neile kuuluvate ehitiste juurde ka juhul, kui ehituslube ei oleks väljastatud. Kuigi

kohus on tõendeid hinnates tuvastanud, et kruntidel paiknesid kolmandatele isikutele kuuluvad

ehitised juba 40 aastat tagasi ja ka maa tagastamata jätmise ajal, on kohus jätnud sellega seotud

asjaolud jätnud põhjalikult analüüsimata ning rikkunud sellega uurimispõhimõtet;

2) ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕSRS § 14 lg-t 1. Kohtupraktika on tunnustanud maa

ostueesõigusega erastamise õigust seadusliku aluseta püstitatud, kuid pikaajalises kasutuses olnud

ehitise juurde. Riigikohtu otsuses haldusasjas nr 3-3-1-43-04 väljaöeldud seisukohad on asjakohased

ka vaidlusalustel kruntidel asuvate aiamajade puhul. Viidatud asjas tuvastati, et hooneregistri

toimikus ega maa erastamise toimikus pole dokumente müügipaviljoni omandiõiguse ega selle ehitise

seaduslikkuse kohta, puudub ehitusloaga projekt ja maakasutuse alusdokument. Praeguses asjas on

olemas põhimõttelised nõusolekud ehitiste püstitamiseks, maaeraldused ja ehitusprojektid, mis on

jäänud mingil põhjusel lõplikult vormistamata ja ehitusload väljastamata. Ka praegusel juhul on

avalik võim tunnistanud 40 aastat tagasi püstitatud ehitiste seaduslikkust ja ehitisi ei saa

ebaseaduslikuks pidada nende püstitamist käsitleva dokumentatsiooni mõningatest puudustest

hoolimata. Ehitised on olnud selle aja jooksul ekspluatatsioonis (liidetud elektrivõrguga);

3) ringkonnakohus on valesti kohaldanud RVastS § 8 lg-t 1, mille kohaselt tuleb hüvitisega luua

varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Kassaator palus

ringkonnakohtul arvesse võtta, et vaidlusaluste kruntide turuväärtus on halduskohtu otsuse tegemise

ajaga võrreldes langenud ca 50%. Ringkonnakohus leidis, et see ei anna alust halduskohtu otsuse

muutmiseks ega tühistamiseks. Kruntide turuväärtuse vähenemist arvestamata oleks aga kaebaja

majanduslikult paremas olukorras, kui ta oli ilma kahju tekitamiseta. Riigikohtu praktika kohaselt ei

tohi kahjunõue viia kannatanu alusetu rikastumiseni;

4) ringkonnakohus on ebaõigesti hinnanud maaüksuse tagastamata jätmise ja kompensatsiooni

määramise korraldusi. I. Annusel oli kõigi kolme maaüksuse osas 1/2 mõttelise osa suurune

nõudeõigus, sellises osas on maa kaebajale tagastamata jäetud ja määratud kompensatsioon. Kohus

on kaebajalt välja mõistnud 100% maade maksumusest.

9. I. Annus palub kirjalikus vastuses jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus

muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Asjas vaieldakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamata jätmisega tekitatud varalise kahju

hüvitamise üle.

11. MaaRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele

isikule kuuluvad hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse

seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt MaaRS §-dele 7, 9 ja 10. MaaRS § 6 lg 3

kohaselt on hoone või rajatis maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti

lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. AÕSRS § 14 lg 1

sätestab, et maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on

maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse

või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel

üleantava ehitise või selle osa suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada

pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub

ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. AÕSRS

§ 14 lg 11 kohaselt käsitatakse ehitusloana § 14 lg 1 tähenduses ka enne 1991. aasta 1. novembrit

koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila

või aiamaja tüüpprojekti või enne nimetatud tähtpäeva koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa

ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekti, kui ehitusloa

väljaandmist ei ole võimalik tuvastada.

Tallinna Linnavalitsus keeldus I. Annusele Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra

tee 7 asuva õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisest põhjusel, et maa erastati ostueesõigusega

maatükkidel asuvate ehitiste (aiamajade) omanikele ehitiste teenindamiseks vajaliku maana. Kohtud

on kindlaks teinud ja kassatsiooniastmes ei vaielda enam selle üle, et maatükkidel paiknevatele

ehitistele anti ehitusload välja pärast 1. novembrit 1991, seega kehtestatud korda rikkudes. Samuti on

kohtud tuvastanud, et aiamajadel ei olnud enne 1991. aasta 1. novembrit kehtinud korras koostatud ja

kinnitatud tüüpprojekti või ehitusprojekti. Kassatsiooniastmes jätkub vaidlus selle üle, kas Suislepa

tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7 maatükkidel asuvad ehitised saab

dokumentatsiooni puudustest hoolimata lugeda õiguslikul alusel püstitatuks sarnaselt Riigikohtu

8. novembri 2004. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-43-04.

12. Haldusasjas nr 3-3-1-43-04 tunnustas Riigikohus erandlikult maa ostueesõigusega erastamise

õigust rohkem kui 40 aastat tagasi püstitatud müügipaviljon-kioski juurde, millel puudus

nõuetekohane maakasutusõigust tõendav dokument ja ehitusluba, kuid mida kasutati avaliku võimu

teadmisel kaubandustegevuseks. Kolleegium leidis nimetatud otsuse p-s 13 järgmist:

"Müügipaviljon-kioski kasutamine kaubandustegevuseks aastakümnete vältel avaliku võimu

teadmisel tähendab seda, et avalik võim on tunnustanud müügipaviljon-kioski olemasolu

seaduslikkust ja nimetatud ehitist ei ole võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva

dokumentatsiooni mõningasele puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Avalik võim on sellise

tunnustamisega välistanud võimaluse, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS

§ 14 lg 1 tähenduses. Kolleegiumi arvates võib asjaolusid arvestades ehitise ekspluatatsiooni

vastuvõtmise akti asendada ka avaliku võimu tegevus, millega sisuliselt tunnistatakse valminud ehitis

nõuetele vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada vastavalt kavandatud otstarbele."

Halduskolleegiumi arvates on alama astme kohtud õigesti leidnud, et haldusasjas nr 3-3-1-43-04

väljaöeldud seisukohad ei ole praeguses asjas kohaldatavad. Erinevalt müügipaviljon-kioskist

käsitatakse aiamajade puhul ehitusloana ka enne 1991. aasta 1. novembrit kehtinud korras koostatud

ja enne nimetatud kuupäeva kinnitatud aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa

väljaandmist ei ole võimalik tuvastada (AÕSRS § 14 lg 11). Seega on seadusandja juba leevendanud

nõudeid ehitusloata püstitatud aiamaja juurde maa erastamiseks. Täiendava erandi tegemine

aiamajale, millel puudub ka nõuetekohane tüüp- või ehitusprojekt, ei ole halduskolleegiumi arvates

käesolevas asjas tuvastatud asjaolusid arvestades põhjendatud.

13. Tallinna Linnavalitsus leiab, et Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7

maatükkidel asuvad ehitised kuulusid maa müügilepingute sõlmimise ajal isikutele, kellele maa

erastati; ehitiste olemasolu tõttu oleks nimetatud isikutel MaaRS § 6 lg 2 p-st 3 ja lg-st 3 tulenevalt

olnud maa erastamise õigus ja alus ka juhul, kui 1992. ja 1995. aastatel ei oleks ehituslube

väljastatud. Seega puudus I. Annusel õigus maa tagastamisele. Uurimispõhimõttest lähtuvalt oleks

ringkonnakohus pidanud nimetatud asjaolu omal algatusel analüüsima.

Halduskolleegium Tallinna Linnavalitsuse seisukohaga ei nõustu. MaaRS § 6 lg 2 p-st 3 ja lg-st 3,

§ 20 lg-st 1, § 22 lg-st 1 ja AÕSRS §-st 14 tuleneb, et ehitise omanik saab ostueesõigusega maad

erastada vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde. Kohtud on tuvastanud, et maa erastati ehitiste

juurde, mis olid püstitatud õigusliku aluseta. Kuna Tallinna Linnavalitsuse väide on sisuliselt ebaõige,

puudub kolleegiumi arvates vajadus kontrollida, kas ringkonnakohus rikkus uurimispõhimõtet, jättes

selle asjaolu kohtuotsuses omal algatusel analüüsimata.

14. Eespool öeldust tulenevalt on kohtud kokkuvõttes õigesti leidnud, et Suislepa tee 25, Suislepa

tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7 maatükkide erastamine oli õigusvastane ning seetõttu oli

õigusvastane ka erastamisotsustele tuginev maa tagastamata jätmine. Kuna muude RVastS § 7 lg-s 1

sätestatud kahjunõude eelduste üle kassatsiooniastmes ei vaielda, nõustub halduskolleegium kohtute

järeldusega, et I. Annusel oli õigus nõuda Tallinna Linnavalitsuselt temale õigusvastaselt võõrandatud

maa tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamist.

15. Tallinna Linnavalitsuse väitel on kohtud jätnud arvestamata, et I. Annusel oli vaidlusaluste

maatükkide tagastamise nõudeõigus vaid 1/2 puudutavas mõttelises osas, kuid kahju on välja

mõistetud maatükkide koguväärtusest lähtuvalt. Halduskolleegiumi arvates on ringkonnakohus

õigesti selgitanud, et MaaRS § 14 kohaselt tuli nõudeõiguse ulatuse määratlemisel arvestada maa

tagastamise õigustatud subjektide vahelisi kokkuleppeid. Kolleegium nõustub selles osas

ringkonnakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (HKMS § 73 lg 1 ja TsMS § 689 lg 5).

16. Tallinna Linnavalitsus esitas ringkonnakohtu istungil taotluse vähendada I. Annusele

väljamõistetud kahjuhüvitist, sest Suislepa tee 25, Suislepa tee 9a ja Arnika tee 1/Kupra tee 7

kruntide turuväärtus oli halduskohtu otsuse tegemise ajaga võrreldes vähenenud ca 50%.

Ringkonnakohus leidis, et selline väide ei anna alust halduskohtu otsuse muutmiseks ega

tühistamiseks. Kassaatori arvates on ringkonnakohtu otsus vastuolus RVastS § 8 lg-s 1 sätestatud

kahju täieliku hüvitamise põhimõttega ja viib I. Annuse alusetu rikastumiseni.

RVastS § 8 lg 1 kohaselt tuleb varalise kahju hüvitisega luua varaline olukord, milles kannatanu oleks

siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Halduskolleegiumi praktika kohaselt ei tohi kahju hüvitamine

viia kannatanu alusetu rikastumiseni, s.o olukorrani, kus kannatanu oleks pärast kahju hüvitamist

majanduslikult paremas olukorras kui ilma kahju tekitamiseta, ja seetõttu tuleb pärast kahju suuruse

kindlaksmääramist kahjusummast maha arvata igasugune kasu, mida kannatanu sai kahju tekitamise

tagajärjel (vt nt 30. novembri 2004. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-56-04, p-d 22-24). Kahju suurus

tehakse kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga ja hindades (18. juuni 2006. a otsus haldusasjas

nr 3-3-1-33-02, p 13; 24. mai 2007. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-10-07, p 16). Asjas ei ole vaidlust

selle üle, et halduskohtu otsuse tegemise ajal vastas I. Annusele väljamõistetud hüvitise suurus

maatükkide kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale). Hüvitisest on maha arvatud

I. Annusele maade tagastamata jätmise eest määratud kompensatsioon.

Halduskolleegium on leidnud ka seda, et kahju hüvitamise eesmärgiga on kooskõlas kahjuhüvitise

suurendamise taotluse rahuldamine apellatsioonimenetluses, kui selleks esinevad vajalikud alused.

Kui kahju hüvitamist taotlevale isikule, kelle kaebus jäi halduskohtus rahuldamata, nõude

suurendamist kohtumenetluse käigus mitte võimaldada, siis ei ole olukorras, kus vastava vara hinnad

on vahepeal tõusnud, võimalik kahju hüvitamise eesmärki saavutada (24. mai 2007. a otsus

haldusasjas nr 3-3-1-10-07, p 16). Halduskolleegium jääb nende seisukohtade juurde ja märgib

täiendavalt, et sellisel isikul on õigus oma kahjunõuet menetlusseaduses ettenähtud korras ka

vähendada (HKMS § 5 lg 1 ja TsMS § 376 lg 4 p 2).

Käesolevas asjas rahuldas halduskohus I. Annuse kaebuse ja mõistis talle kahjuhüvitise välja

kohtuotsuse tegemise aja seisuga ja hindades. Apellatsioonkaebuse esitas üksnes Tallinna

Linnavalitsus, kes oli halduskohtus toimunud menetluses vastustaja (kahju hüvitamiseks kohustatud

isik). Halduskolleegium selgitab, et sellises olukorras oli Tallinna Linnavalitsusel

apellatsioonimenetluses õigus käsutada oma apellatsioonkaebusega seotud menetlusõigusi, kuid see

ei hõlma õigust suurendada või vähendada I. Annuse (kahju hüvitamist taotleva isiku) kaebuses

esitatud kahjunõude suurust. Tallinna Linnavalitsuse väidete alusel oleks ringkonnakohus saanud

kahjuhüvitist vähendada üksnes põhjusel, et halduskohus kohaldas I. Annusele kahjuhüvitist välja

mõistes ebaõigesti materiaalõigust, hindas tõendeid ebaõigesti või rikkus menetlusõiguse normi.

Kuna ringkonnakohus leidis, et halduskohtu otsus oli selle tegemise ajal seaduslik ja põhjendatud,

jättis ta apellatsioonkaebuse õigesti rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata.

17. Eeltoodust tulenevalt jääb Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Ringkonnakohtu 17. novembri 2009. a otsus haldusasjas nr 3-04-472 muutmata. Tallinna

Linnavalitsuse tasutud kassatsioonikautsjon arvatakse HKMS § 90 lg 2 alusel riigituludesse.

18. I. Annus taotleb kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude väljamõistmist. HKMS § 92 lg 1

sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 93 lg 1 tulenevalt

esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid.

Nende esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.

I. Annus esitas Riigikohtule esiteks OÜ Advokaadibüroo Mägi Kraavi & Partnerid poolt I. Annusele

väljastatud 25. jaanuari 2010. a arve nr 59, mille kohaselt tuleb õigusabi eest tasuda 16 920 krooni, ja

teiseks advokaadibüroo konto väljavõtte, millest nähtuvalt tasus Arenduskeskus OÜ arve nr 59 alusel

OÜ-le Advokaadibüroo Mägi Kraavi & Partnerid 16 920 krooni. Seega ei ole I. Annus ise õigusabi

eest tasunud.

Halduskolleegium leidis 17. aprilli 2003. a otsuses asjas nr 3-3-1-28-03 (p 9), et

halduskohtumenetluse seadustik ei näe otsesõnu ette kantud õigusabikulu väljamõistmise võimalust

olukorras, kus õigusabi eest ei ole tasunud mitte pooleks olev protsessiosaline ise, vaid muu isik tema

asemel. Õigusabikulu väljamõistmine sellises situatsioonis on põhjendatud, kui õigusabi eest tasumist

tõendavatest dokumentidest nähtub, kellele ja millises haldusasjas on õigusabi osutatud. Asjas nr 3-3-

1-28-03 oli lisaks tuvastatud, et kaebaja ja õigusabi tasunud isiku vahel oli laenusuhe ning kaebajal

oli seega kohustus õigusabikulud nende eest tasunud isikule hiljem hüvitada. Kuna I. Annus ei ole

Riigikohtule esitanud tõendeid selle kohta, et tal on kohustus OÜ-le Arenduskeskus

kassatsiooniastmes kantud kulud hüvitada, tuleb I. Annuse taotlus menetluskulude väljamõistmiseks

jätta rahuldamata.

Tõnu Anton, Julia Laffranque, Harri Salmann