3-3-1-26-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-26-10

Otsuse kuupäev

19. mai 2010

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri

Salmann

Kohtuasi

OÜ Agenor (registrikood 10700098) kaebus Rae Vallavolikogu

11. märtsi 2008. a otsuse nr 372 "Kopli küla Lõhe kinnistu

detailplaneeringu mittekehtestamine" tühistamiseks ja

vallavolikogule ettekirjutuse tegemiseks Kopli küla Lõhe

kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2009. a otsus

haldusasjas nr 3-08-625

Menetluse alus Riigikohtus

OÜ Agenor kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada OÜ Agenor kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2009. a otsus. Jätta jõusse Tallinna

Halduskohtu 19. juuni 2009. a otsus haldusasjas nr 3-08-625, täiendades seda käesoleva otsuse

põhjendustega.

Mõista Rae Vallavolikogult OÜ Agenor kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulud 14 400

krooni ja kassatsiooniastme menetluskulud 14 800 krooni.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Agenor Haldus omandas Rae vallas Kopli külas Lõhe kinnistu, mis kanti 3. jaanuaril 2005. a

Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7333402, katastritunnus 65301:013:0084. Rae

Vallavolikogu 15. novembri 2005. a otsusega nr 22 algatati Lõhe kinnistu (hoonestamata looduslik

rohumaa, planeeritava ala suurus ca 3,0 ha, maakasutuse sihtotstarve maatulundusmaa)

detailplaneeringu koostamine. Seletuskirja kohaselt planeeritakse kinnistule rajada väikeelamutega

elurajoon, eesmärgiga muuta kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaaks, jagada kinnistu

elamuehituskruntideks ning määrata moodustatavatele kruntidele ehitusõigus ja hoonestustingimused.

2. Rae Vallavalitsus, OÜ Agenor Haldus ja Harju Projektbüroo OÜ sõlmisid 20. veebruaril 2006. a

detailplaneeringu koostamise lepingu. Rae Vallavalitsuse 4. aprilli 2006. a korraldusega nr 440

kinnitati Lõhe kinnistu detailplaneeringu lähtetingimused. Rae Vallavalitsuse 15. mai 2007. a

korraldusega nr 758 võeti Lõhe kinnistu detailplaneering vastu ning korraldati avalik väljapanek

26. maist kuni 8. juunini 2007, mille käigus ettepanekuid ja avaldusi ei esitatud.

3. Rae abivallavanem saatis 26. juulil 2007 OÜ-le Agenor Haldus lepingu projekti "Ehitusseaduse §-s

13 sätestatud kohustuste üleandmise leping ja võlaõiguslik kokkulepe ühishüpoteegi seadmiseks".

OÜ Agenor Haldus vastas sellele 7. jaanuaril 2008 kirjaga, märkides, et on nõus lepingu sõlmimisega

vaid tingimusel, kui lepingust jäetakse välja punktid 3.4.4, 3.4.16 ja 4. Rae Vallavalitsuse 18. jaanuari

2008. a kirjaga teatati OÜ-le Agenor Haldus, et kui lepingut valla esitatud kujul 29. veebruariks 2008

ei sõlmita, esitatakse vallavolikogule detailplaneeringu mittekehtestamise eelnõu.

4. Rae Vallavolikogu 11. märtsi 2008. a otsusega nr 372 otsustati mitte kehtestada Lõhe kinnistu

detailplaneeringut. Õiguslike alustena märgiti kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6

lg 1, § 22 lg 1 p 33, § 37 lg 1 ja lg 2, ehitusseaduse (EhS) § 13, planeerimisseaduse (PlanS) § 1 lg 2,

§ 4 lg 2, § 24 lg 3, haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4. Otsust põhjendati järgmiselt.

Vastavalt EhS §-le 13 on kohalik omavalitsus kohustatud tagama detailplaneeringus ettenähtud

infrastruktuuri (sealhulgas avalikult kasutatavad teed) väljaehitamise kuni arendatava maaüksuseni,

välja arvatud juhul, kui kohalik omavalitsus ei ole seda kohustust kokkuleppe alusel arendajale üle

andnud. Rae valla arengukava ei näe ette antud piirkonna elamuehituse eelisarendamist. Valla 2008. a

eelarves ei ole ette nähtud raha selle kinnistu detailplaneeringu järgse infrastruktuuri rajamiseks ja

sellega kaasneva sotsiaalinfrastruktuuri väljaehitamiseks. Detailplaneeringu kehtestamisel ei ole

võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist, mis tähendab, et ei ole võimalik

arvestada piirkonna majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna arengu pikaajaliste

suundumustega ning luua elanikele säästva arengu põhimõtetele vastavaid soodsaid elutingimusi.

Detailplaneeringu menetluse käigus tegi vallavalitsus arendajale OÜ Agenor Haldus ettepaneku

osaleda planeeringu kehtestamise eelduseks oleva infrastruktuuri arendamise rahastamisel. Kuna

soovitakse arendada elamuehitust ja tuua valda juurde 36 leibkonda, siis suureneb surve tehnilisele ja

sotsiaalsele infrastruktuurile. Lisaks detailplaneeringuala siseste ja seda teenindavate

juurdepääsuteede, tänavate jms väljaehitamise kohustuse täitmisele lasub arendajal kohustus anda

omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks, mis on detailplaneeringu

kehtestamise oluliseks eelduseks.

Sellekohaste kohustuste täitmiseks vastavasisuliste lepingute notariaalselt sõlmimise vajadus tuleneb

asjaolust, et Rae vallas on arendajaid, kes on jätnud oma arendusalal peale kruntide/ehitiste müümist

infrastruktuuride rajamise lõpetamata ja püüdnud kohustusi veeretada vallale. Selliste juhtumite

ennetamiseks on vald sunnitud mitte kehtestama ühtegi planeeringut ilma notariaalset lepingut

sõlmimata. Kuigi planeeringu kehtestamisega võtab arendaja kohustuse detailplaneering täies mahus

realiseerida, sätestatakse notariaalselt sõlmitud lepingus sanktsioonid võimaliku pahatahtliku

käitumise tagajärgede likvideerimiseks valla poolt.

Vallavalitsus tegi OÜ-le Agenor Haldus ettepaneku sõlmida poolte õigusi ja kohustusi reguleeriv

leping notariaalses vormis. OÜ Agenor Haldus märkis lepingueelsetel läbirääkimistel, et ei soovi

osaleda Lagedi piirkonnas avalikku huvi kandva objekti finantseerimises, samuti rajada

infrastruktuuri enne majadele ehituslubade väljastamist ja anda kohustuste täitmise tagamiseks

tagatist. Arendaja kohustuste määratlemata jätmise korral ei ole tagatud detailplaneeringuga määratud

tehnilise infrastruktuuri objektide väljaehitamine ning vald ei suuda tagada lisandunud vallakodanike

vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele.

Valla poolt ei ole mõeldav rahaliste kohustuste võtmine, millel puudub eelarves reaalne kate, sest

sellega tekitaks vald enda maksejõuetuse. Nendel kaalutlustel pole põhjendatud Lõhe kinnistu

detailplaneeringu kehtestamine enne piirkonna elanikke rahuldava tehnilise ja sotsiaalse

infrastruktuuri väljaehitamist.

5. OÜ Agenor Haldus (31. märtsil 2008 OÜ Agenor ja OÜ Agenor Haldus ühinesid, 18. augustil

2008 kustutati OÜ Agenor Haldus registrist) esitas 2. aprillil 2008 Tallinna Halduskohtule kaebuse,

milles taotles Rae Vallavolikogu 11. märtsi 2008. a otsuse nr 372 tühistamist ja ettekirjutuse tegemist

detailplaneeringu kehtestamise otsustamiseks. Kaebuse väited olid järgmised:

1) detailplaneering algatati 2005. aastal ja algatamisele ei esitatud vastuväiteid. Koostatava

üldplaneeringu järgi on antud piirkond ette nähtud elamuehituseks. Lähtetingimuste kinnitamisel ei

esitanud vald arendajale informatsiooni, et valla poolt võivad tulla lisanõuded ja lepingu sõlmimise

kohustus. Detailplaneeringu vastuvõtmine näitas, et esitatud planeering vastab valla esitatud nõuetele.

Avalikustamise käigus ei esitatud ettepanekuid ja avaldusi täienduseks ning planeeringuvaidlusi

polnud. Detailplaneering vastas Rae valla üldplaneeringule. Valla poolt saadetud EhS §-s 13

sätestatud kohustuste üleandmise lepingu ja võlaõigusliku kokkuleppe projekti kohaselt on arendajale

pandud 19 kohustust ja nende täitmine on tagatud kaebaja poolt mitmekordselt leppetrahv üks miljon

krooni ja hüpoteegid kuus miljonit krooni. Vald nõudis OÜ-lt Agenor detailplaneeringu kehtestamise

eeldusena nimetatud lepingu sõlmimist. Arendaja on nõus EhS §-s 13 sätestatud kohustused vallalt

üle võtma ja vastava lepingu sõlmima, kuid arendaja ei nõustu lepinguprojekti järgmiste punktidega:

a) p 3.4.4, mis näeb ette, et arendaja kohustub finantseerima Lagedi alevi lasteaia või spordihoone

ehitust 1,8 miljoni krooni ulatuses, millise summa peab ta kandma valla arveldusarvele kolme kuu

jooksul alates vallalt vastavasisulise teatise ja lasteaia/spordihoone rajamiseks sõlmitud ehituslepingu

koopia ja maksegraafiku saamist, ning omandiõigust finantseeritavale lasteaiale/ spordihoonele

arendajal ei teki. Lagedi aleviku lasteaia või spordihoone ehitus ei teeni Lõhe kinnistu

detailplaneeringu elluviimise huve. Lasteaia või spordihoonega seonduv kohustus on pandud KOKS

§-ga 6 vallale ja vallal puudub õiguslik alus nõuda selle täitmist kaebajalt. EhS § 13 võimaldab

reguleerida lepinguliselt vaid tehnorajatiste ja teede küsimusega seonduvaid infrastruktuuri elemente.

Ka ei ole vallavalitsus selgitanud, millise metoodika alusel ta nõuab 1,8 miljoni krooni tasumist;

b) p 3.4.16, mille kohaselt arendaja kohustub tagama, et kinnistule detailplaneeringuga ettenähtud

kruntidele hoonete püstitamiseks ei esitata vallale ehitusloa taotlusi enne, kui

detailplaneeringujärgseid krunte teenindavad tehnovõrgud ja -rajatised (juurdepääsuteed, elektri,

veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik, tänavavalgustus, drenaaž jne) on arendaja poolt valmis

ehitatud ja neile on kasutusload väljastatud. Põhjendamatu on nõuda tehnovõrkude ja -rajatiste

lõplikku väljaehitamist enne elamute valmimist. Arendaja on nõus need tehnovõrgud ja -rajatised

välja ehitama, kuid need peaks valmima paralleelselt elamutega. Kompaktsete elamurajoonide

arendamisel on tavapärane, et tehnovõrgud ja -rajatised ehitatakse ning valmivad samaaegselt

elamutega. Teedevõrgu puhul polegi otstarbekas asfaltkatet enne elamute valmimist panna, sest

tavapärasest suurem raskeveokitega sõitmine ehituse perioodil rikub ja lõhub teid, mistõttu esialgu

piisab teede mullakattest;

c) p 4, mis näeb ette võlaõigusliku kokkuleppe ühishüpoteegi seadmiseks, mille kohaselt arendaja

seab kahele kinnistule esimesele järjekohale valla kasuks ühishüpoteegi hüpoteegisummaga kuus

miljonit krooni. Vallal pole arendaja vastu rahalisi nõudeid kuue miljoni krooni ulatuses. Arendaja on

detailplaneeringu algataja ja ta on huvitatud selle täitmisest, sealhulgas teede ja tehnovõrkude

valmimisest. Arendaja ei saa oma kinnistuid koormata asjatute hüpoteekidega valla kasuks.

Põhjendamatud on ka järgmised lepinguprojekti punktid, millele arendaja vallale esitatud

vastuväidetes küll ei viidanud, kuid need punktid iseloomustavad selle lepinguprojekti olemust ja

esitatakse kohtule tutvumiseks: p 3.4.3, mille kohaselt arendaja kohustub moodustama

detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu ja võõrandama selle vallale tasuta

kolme kuu jooksul pärast kinnistu moodustamist; p 3.4.9, mille kohaselt arendaja kohustub omal

kulul välja ehitama kinnistuid teenindava pinnase- ja sadevee ärajuhtimise süsteemi ning osalema

sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää

detailplaneeringualale; p 3.4.13, mis näeb ette, et arendaja kohustub tagama detailplaneeringuga

ettenähtud servituutide seadmise ja kandmise kinnistusraamatusse; p 3.4.18, mille kohaselt arendaja

kohustub täitma käesoleva lepingu punktides 3.4.1-3.4.3 ja 3.4.5-3.4.15 sätestatud kohustused

hiljemalt kolme kuu jooksul arvates detailplaneeringu kehtestamisest; p 3.7.1, mis sätestab, et juhul,

kui vaatamata valla poolt antud täiendavale rikkumise heastamiseks ettenähtud mõistlikule tähtajale

arendaja pole tähtaegselt täitnud punktides 3.4.18 ja 4.1 nimetatud kohustusi, on vallal õigus nõuda

arendajalt ühekordset leppetrahvi summas üks miljon krooni;

2) vallavolikogu otsuse preambulast nähtub, et planeeringu mittekehtestamise õiguslikuks aluseks on

EhS §-st 13 tulenevate kohustuste ülevõtmisest keeldumine arendaja poolt, kuid kaebaja ei ole nende

kohustuste ülevõtmisest keeldunud. Kaebaja esindajad osalesid ka vallavolikogu istungil, kus

planeeringu kehtestamise küsimust arutati, kuid istungil neile sõna ei antud, mistõttu nad ei saanud

esitada oma seisukohti lepingu tingimuste kohta;

3) detailplaneeringu kehtestamata jätmine ei ole kooskõlas planeerimisseadusega ja Rae valla

ehitusmääruse mõttega ning volikogu otsus on õigusvastane. EhS § 13 sisustamisel nn sotsiaalse

infrastruktuuri väljaehitamise maksuga, planeeritava kinnistu koormamine hüpoteegiga jms

laiendavad vallavalitsus ja vallavolikogu sätte mõtet meelevaldselt. Arendaja väljendas piisavalt

selgelt valmisolekut võtta enda kanda EhS §-s 13 sätestatud kohustused, millised peab tagama

kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa

taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Kaebaja ei nõustu aga selliste lepingutingimustega, mis ei tulene

seadusest ja valla õigusaktidest. Vallavolikogu otsuses nimetatud põhjendused ei saa olla planeeringu

kehtestamata jätmise põhjuseks. Selliste asjaolude arvestamine detailplaneeringu kehtestamata

jätmise põhjustena on käsitatav diskretsiooni kuritarvitamisena ja haldusorgani omavolina.

Vallavolikogu pole otsuse tegemisel teostanud diskretsiooniõigust vastavuses seadusega, vaid on

väljunud diskretsiooni piiridest ja otsus on kaalutlusvigadega;

4) otsus ei ole piisavalt motiveeritud, õiguslik motiveering puudub üldse, sest viide EhS §-le 13 on

asjakohatu ja eksitav;

5) otsus on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, sest täidetud on kõik planeeringu vastuvõtmise

otsuses tuvastatud planeeringu kehtestamise eeldused, kuid kaebaja on jäänud detailplaneeringu

kehtestamata jätmise tõttu ilma planeeringust tulenevatest õigustest;

6) otsus on vastuolus ka hea haldustavaga. Vallavalitsus hoidis detailplaneeringu menetlemise käigus

arendajat veendumuses, et puuduvad takistused planeeringu kehtestamiseks;

7) kaebaja subjektiivseid avalikke õigusi on rikutud sellega, et ilma detailplaneeringu kehtestamiseta

ei ole võimalik ehitada. Ehitusõiguse puudumine tähendab aga kinnistu vaba kasutamise piirangut ja

seega on tegemist omandiõiguse riivega;

8) planeeringu kehtestamata jätmisega on põhjustatud kaebajale olulist kahju, sest ta tasus

detailplaneeringu koostamise projekti eest ja maksab pangale intresse kinnistu ostmiseks võetud

laenusummalt.

6. Rae Vallavolikogu vaidles kaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja leidis, et otsus on

piisavalt motiveeritud, on õiguspärane ja kaalutlusvigadeta. Vastuväited on järgmised:

1) kaebajale ei saanud olla üllatuslik detailplaneeringu kehtestamise eelduseks oleva lepingu

sõlmimine EhS §-s 13 sätestatud kohustuste ülevõtmiseks. OÜ Agenor on Rae vallas ka varem

arendusprojekte ellu viinud ja võtnud enda kanda tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamise

ja sellega kaasnevad kulud. Vastavad suhted reguleeriti lihtkirjaliku lepinguga 2001. aastal ja seda

tehti samuti pärast detailplaneeringu valmimist, st pärast planeeringu algatamist. Arendaja on olnud

algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse silmas pidades perspektiivi, et arendajaga

sõlmitakse hiljem leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamiseks. Rae vallas on

arendajaid palju ja kaebajale oli teada asjaolu, et vallal ei ole rahalisi vahendeid ja võimalusi

lepinguga üleantavate kohustuste täitmiseks;

2) kaebaja märgib, et ta on nõus sõlmima kohustuste ülevõtmise lepingu, välja arvatud tingimused,

mis on toodud lepinguprojekti p-s 3.4.4 (investeerimine lasteaia või spordihoone ehitusse), p-s 3.4.16

(tehnovõrkude ja -rajatistele kasutusloa andmine enne elamute ehitamisele asumist) ja p-s 4

(hüpoteegi seadmine). Kaebaja märgib, et ta esitas kohtule lepingu eelnõu punktid 3.4.3, 3.4.9,

3.4.13, 3.4.18, 3.7.1 vaid tutvumise eesmärgil, et iseloomustada seda lepingut. Seetõttu nimetatud

punktidel peatumine ei ole otstarbekas ja need on asjakohatud;

3) planeeringu algatamine ei tähenda õiguspärase ootuse tekkimist ja planeeringu kehtestamata

jätmine ei ole tõlgendatav kinnistu omaniku omandiõiguse riivena. Planeerimisseadus ei anna alust

eelduseks, et algatatud planeering ka kehtestatakse. KOKS § 22 lg 1 p 33 kohaselt on

detailplaneeringu kehtestamine ja kehtetuks tunnistamine kohaliku omavalitsuse volikogu

ainupädevuses. Sellest sättest ei tulene kohustust, et eelnevad menetlusetapid läbinud detailplaneering

tuleb igal juhul kehtestada. Õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes ei saa eeldada, et eelnevad

etapid läbinud detailplaneering igal juhul kehtestatakse. Kuid isik on õigustatud nõudma õiguslike

hüvede õiglast kaalumist. Alust ei ole kaebaja väitel tema omandiõiguse riives;

4) seoses väidetava olulise materiaalse kahju tekitamisega ei ole kaebaja märkinud, kas ja kui suur

materiaalne kahju tekib, kui planeering jääb kehtestamata, või kas ja kui suur on kahju käesoleval

hetkel. Arendaja poolt tehtud kulutuste hüvitamise küsimust arutati ka volikogu istungil. Seega

teostas vald kaalutlusõigust;

5) valla arengukava ei näe ette antud piirkonna elamuehituse eelisarendamist ja 2008. aasta eelarves

ei ole ette nähtud raha Lõhe kinnistu planeeringujärgse infrastruktuuri väljaehitamiseks.

Detailplaneeringu kehtestamisel ei ole võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri

väljaehitamist. Seega ei ole võimalik arvestada piirkonna majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise

keskkonna arengu pikaajaliste suundumustega ja luua valla elanikele säästva arengu põhimõtetele

vastavaid soodsaid elutingimusi. Juurde tuleb 36 leibkonda, mis suurendab survet tehnilisele ja

sotsiaalsele infrastruktuurile. Volikogu kaalus kaebaja erahuve ja avalikku huvi, s.o vallaelanike jaoks

tehniliste ja sotsiaalsete tagatiste vajadust ning valla eelarves reaalse katte puudumist uute

tehnovõrkude ja -rajatiste ning teede väljaehitamiseks, aga samuti lasteaiakohtade ja

sportimisvõimaluste rajamiseks;

6) vallas on arendajaid, kes on jätnud oma arendusalal pärast kruntide ja ehitiste müümist

infrastruktuuride rajamise lõpetamata ning on püüdnud jätta nende kohustuste täitmise valla kanda.

Notariaalse lepinguga on vallal võimalik kokku leppida sanktsioonid juhuks, kui arendaja oma

kohustusi ei täida;

7) volikogu teostas kaalutlusõigust ja motiveeris otsust põhjalikult. Otsus ei tugine ainult EhS §-le 13.

Õiguslike alustena on viidatud ka planeerimisseaduse ja kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse

vastavatele sätetele. Kaebuses väidetakse, et otsus ei vasta valla ehitusmäärusele, kuid samas ei

viidata ehitusmääruse konkreetsele sättele, mistõttu on see väide paljasõnaline;

8) kaebaja väide seoses otsuse vastuolu kohta hea halduse tavaga on otsitud ja ei vasta tegelikkusele.

Kaebaja on arendaja, kes on ka varem Rae vallas arendusprojekte ellu viinud. Ta on kursis, et

tavapäraselt on antud ja antakse ka teistele arendajatele lepingu alusel nimetatud kohustused üle.

Läbirääkimisi kohustuste ülevõtmiseks peeti selle arendajaga juba alates 2007. a suvest;

9) seoses Lagedi lasteaia või spordikooli ehitamise osalise finantseerimisega 1 800 000 krooniga on

arendaja olnud põhimõtteliselt nõus finantseerima infrastruktuuri rajamisse. Kokkulepet ei saavutatud

eelkõige selles, kas makse tehakse ühekordsena või perioodiliste maksetena sõltuvalt ehitiste

valmimisest. Arendaja oli nõus panustama 40 000 krooni eramu/korteri/ridamaja korteri kohta ja

kandma valla arveldusarvele raha proportsionaalselt valminud ehitise osaga;

10) kommunikatsioonide väljaehitamine enne elamute ehitamiseks ehitusloa andmist võimaldab

vältida varem ette tulnud olukordi, kus arendaja on jätnud kommunikatsioonid lõplikult välja

ehitamata, elamud said valmis, kuid elanikud nõuavad teede, trasside jm väljaehitamist vallalt, kellel

aga vahendid puuduvad. Arendaja on esitanud vastuväited vaid teede eelneva väljaehitamise osas,

vastuväiteid ei ole esitatud vee- ja kanalisatsiooni ning elektrirajatiste eelnevaks valmisehitamiseks

kuni liitumise võimaluse valmisolekuni. Teede valmisehitamise ja valmisoleku küsimust on võimalik

reguleerida lepinguga. Vähemalt liitumiseni peaksid olema välja arendatud vee- ja

kanalisatsioonitrass ning elektrivõrk. Enne nende rajatiste väljaehitamist ei ole praktiliselt võimalik

asuda ka teed rajama. Rajatav tee peab kandma ka raskeveokeid;

11) hüpoteegi seadmise osas ei olnud vald jäik ja oli nõus ka sellise kokkuleppega, mille kohaselt

oleks arendajal võimalik seada pärast kinnistu jagamist hüpoteegid nendele kruntidele, millised

pangalaenu tagama ei jää; vald aktsepteeris ka asendustagatisi hüpoteegisumma ulatuses; arendajale

jääks ka võimalus nõuda vallalt proportsionaalselt täidetud kohustusega hüpoteegi vähendamist.

2007. a novembris selgitas vald arendajale täiendavalt, et valla soov on sõlmida enne

detailplaneeringu kehtestamist võlaõiguslik leping ja pärast detailplaneeringujärgset kinnistu jagamist

koormata lepingus märgitud kaks kinnistut hüpoteegiga valla kasuks;

12) alusetu on arendaja väide, et teda ei ole informeeritud planeeringu kehtestamise eeldustest ja

volikogu otsus tuli ootamatult. 2008. a jaanuaris saatis vald arendajale kirja, milles selgitas volikogu

seisukohta, et planeeringut ei kehtestata, kui arendajaga kokkulepet ei saavutata. Arendaja kirjale ei

vastanud. Märtsi algul saatis vald arendajale e-kirja ja sellele arendaja samuti ei vastanud;

13) seoses kaebaja viitega Riigikohtu halduskolleegiumi lahendile nr 3-3-1-51-07 nõustub vald

sellega, et üldjuhul saab detailplaneeringust huvitatud isikule panna rahastamise kohustuse enne

planeeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Kuid tegemist on üldpõhimõttega. Käesolevas

vaidluses tuleb aga silmas pidada, et detailplaneeringu lähtetingimuste väljaandmisel ei olnud

võimalik sõlmida kohustuste üleandmise-vastuvõtmise lepingut, sest konkreetseid kohustusi ei olnud

võimalik vallal ette näha. Arendaja oli arendusprojekte Rae vallas ka varem teostanud ja ta teadis, et

vald annab arendajale üle tehnorajatiste ja infrastruktuuride teostamise ja rahastamise kohustuse.

Arendaja arendas Tallinna piiriäärsel arendusalal ja seejuures oli tal probleeme tehnilise

infrastruktuuri korrektse väljaehitamisega. Kaebaja oli nõus enamuse lepingutingimustega, vaidluse

all on vaid kolm tingimust. Läbirääkimised arendajaga käisid 2007. a suvest;

14) vallas on umbes 300 arenduspiirkonda ja Lõhe kinnistu on üks nendest. Vald on seotud

eelarvevõimalustega ja kohustusega arvestada avalikku huvi infrastruktuuri ja sotsiaalasutuste

väljaehitamisel;

15) kaebaja väidab, et vald ei ole vallas tegutsevaid arendajaid kohelnud võrdselt. Tegemist on

erinevate olukordadega. Seoses hüpoteegi seadmisega valla kasuks on näiteks kaks eraisikut

nõustunud hüpoteegi seadmisega summas 1 100 000 krooni, OÜ Peetri Arendus 1 000 000 krooni ja

AS Süda Maja 60 000 000 krooni. Vald on sõlminud lepingu Lõhe detailplaneeringu ala kõrval oleva

ala suhtes OÜ-ga Bestok Kinnisvara. Selle lepingu tingimused, milles on kokku lepitud samasse

piirkonda jääva ala arendajaga, on analoogilised;

16) kaebaja väitel on leping tasakaalust väljas, sest vallal ei ole lepingu eelnõu kohaselt mitte ühtki

kohustust. Antud lepingu puhul on tegemist lepinguvabadusega. Kui arendaja ei ole nõus nende

tingimustega, siis ei ole ta kohustatud lepingut vallaga sõlmima. Valla jaoks on oluline, et vald peab

detailplaneeringu menetlemisel lähtuma eelkõige avalikust huvist, mitte aga arendaja erahuvist.

Olukorras, kus vallal ei ole eelarves vahendeid Lõhe detailplaneeringuga seotud infrastruktuuri,

teede- ja rajatiste väljaehitamiseks ning sotsiaalobjektide rajamiseks, ei saa vald lubada selle ala

osalist arendust, s.o vaid eramute ehitamist. Detailplaneeringu kehtestamine on kaalutlusõiguse alusel

tehtav otsus. Arendaja ei saa eeldada, et detailplaneeringu menetlus lõpeb igal juhul detailplaneeringu

kehtestamisega;

17) vald nõustub, et õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist.

Kuid vald peab lähtuma avalikust huvist. Kui vallal puuduvad rahalised vahendid antud planeeringu

ja sellega seonduva realiseerimiseks, peab vald keelduma detailplaneeringu kehtestamisest. Seda ei

saa muuta ka asjaolu, et üldplaneeringu kohaselt on vaidlusalune piirkond ette nähtud elamumaaks.

Üldplaneeringu kehtestamine ei sea vallale kohustust konkreetsete detailplaneeringute kehtestamiseks

juhul, kui see on vastuolus avalike huvidega;

18) vallavolikogu otsus on põhjalikult motiveeritud ja selles on asjakohased viited õigusaktidele;

19) tegemist on arendajaga, kes on jätnud varasemad arendusprojektid lõpetamata ning seega

tagamata elementaarsed elustandardid ja -tingimused.

7. Tallinna Halduskohtu 19. juuni 2009. a otsusega rahuldati OÜ Agenor kaebus, tühistati Rae

Vallavolikogu 11. märtsi 2008. a otsus nr 372 ja tehti vallavolikogule ettekirjutus Lõhe kinnistu

detailplaneeringu osas uue otsuse tegemiseks. Halduskohus mõistis Rae Vallavolikogult OÜ Agenor

kasuks välja menetluskulud 22 736 krooni. Halduskohtu põhjendused olid järgmised:

1) PlanS § 24 lg 3 kohaselt kehtestab detailplaneeringu kohalik omavalitsus. KOKS § 22 lg 1 p 33

kohaselt on detailplaneeringu kehtestamine kohaliku omavalitsuse volikogu ainupädevuses.

Nimetatud sätetest ei tulene kohaliku omavalitsuse kohustust eelnevad menetluse etapid läbinud

detailplaneering kindlasti kehtestada. Riigikohtu 6. novembri 2002. a otsuses nr 3-3-1-62-02 leiti, et

isik ei saa õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised

etapid läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid ta on õigustatud nõudma oma

subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt.

Planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni.

Kaalutlusõiguse alusel antud akti põhjenduses tuleb HMS § 56 lg 3 kohaselt märkida kaalutlused,

millest on haldusorgan akti andmisel lähtunud ja kohus kontrollib diskretsiooni kaalutlusõiguse

teostamise korral diskretsiooni õiguspärasust lähtuvalt haldusakti põhjendustest;

2) volikogu otsuses märgiti keeldumise ühe põhjusena, et Rae valla eelarves ei ole ette nähtud rahalisi

vahendeid EhS §-s 13 sätestatud Lõhe kinnistu detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks.

Vaidlus puudub selles, et detailplaneeringu avalikustamise järel esitas vallavalitsus OÜ-le Agenor

nõude sõlmida vallaga EhS §-s 13 sätestatud leping kohustuste üleandmiseks ja saatis talle lepingu

projekti nimetatud kohustuste üleandmiseks ning võlaõigusliku kokkuleppe ühishüpoteegi

seadmiseks. Kaebaja viitab Riigikohtu halduskolleegiumi 24. jaanuari 2007. a otsusele asjas nr 3-3-1-

51-07 ja leiab, et detailplaneeringust huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab toimuda

vaid enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Selles lahendis tõlgendati PlanS

§ 10 lg-t 6 osas, mis sätestab, et kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud

isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu kohta. Seetõttu ei ole kaebuse see viide asjakohane;

3) EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse,

välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni

tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või

ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Riigikohtu halduskolleegiumi 8. jaanuari 2009. a

otsuses nr 3-3-1-66-08 leiti järgmist: "Kohalik omavalitsus võib kehtestada sellise detailplaneeringu,

mis on realiseeritav, sealhulgas ka avalike teede, kommunikatsioonide ja muude infrastruktuuri

objektide osas. Kohaliku omavalitsuse tagamiskohustus EhS § 13 tähenduses seondub vajadusega

leida raha detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude rajamiseks. Kolleegium möönab, et

kohalikul omavalitsusel rahaliste vahendite puudumine või mitteeraldamine detailplaneeringukohase

infrastruktuuri väljaarendamiseks võib olla piisav alus detailplaneeringu kehtestamata jätmisel.

Kaalutlusõigust kasutades peab kohalik omavalitsus hindama, missugune on otsustuse mõju isiku

õigustele ja vabadustele (omandiõigusele, ettevõtlusvabadusele jne) ning kas detailplaneeringu

mittekehtestamine on põhjendatav ülekaaluka avaliku huviga. Võimalik õiguste piirang peab olema

proportsionaalne ja otsus peab vastama võrdse kohtlemise põhimõttele. Raha puudumise kui

argumendi või kaalutluskriteeriumi sobivust hinnates tuleb arvestada asjaolu, et vahendite olemasolu

või puudumine detailplaneeringute täitmisega seonduvate kulude katmiseks on kohalikul

omavalitsusel üldjoontes teada juba detailplaneeringu menetluse algatamisel. Seetõttu peaks kohalik

omavalitsus juba planeeringutaotluse läbivaatamisel kaaluma, millised kulutused võivad kaasneda

selle planeeringu täitmisega ning vajadusel läbi rääkima planeeringu tellijaga nende kulutuste katmise

tingimused. Sellisel juhul on taotleja juba eelnevalt informeeritud kohustustest, mis tekivad

detailplaneeringu kehtestamisel ning tal on võimalik planeeringutaotlusest loobuda või seda muuta.

Selles asjas kohalik omavalitsus nii toiminud ei ole." Ka käesoleval juhtumil ei ole kohalik

omavalitsus planeeringutaotluse läbivaatamisel läbi rääkinud planeeringu tellijaga, s.o kaebajaga,

planeeringu täitmisega kaasnevate kulutuste katmise tingimustes. Vald kinnitab, et kaebajaga peeti

läbirääkimisi kohustuste ülevõtmise lepingu sõlmimiseks arvates 2007. a suvest, seega pärast Lõhe

kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmist. Seega on alusetu valla väide, et arendaja oli algusest peale

teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse

hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamiseks. Samas puudub poolte vahel

vaidlus selles, et kaebaja teatas 7. jaanuaril 2008 kirjaga vallavalitsusele ja volikogule ning on

kinnitanud ka kohtumenetluses, et kaebaja on nõus võtma lepinguga enda kanda EhS §-s 13

sätestatud kohustused, s.o detailplaneeringu täitmisega kaasnevate kulutuste katmise. Eeltoodut

arvestades puudus vallavolikogul alus keelduda Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest

põhjusel, et valla eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid selle kinnistu detailplaneeringu järgse

infrastruktuuri rajamiseks;

4) Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 16. jaanuari 2007. a otsuse asjas nr 3-4-1-9-

06 p-s 31 leiti, et EhS §-13 ettenähtud tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse

§-s 47 sisaldunud tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud

29. oktoobri 2004. a otsuses nr 3-3-1-35-04, et see kohustus on täidetud, kui

detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib täita ka

ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate

kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu. Seega saab tagamiskohustus EhS § 13 tähenduses lugeda

täidetuks, kui detailplaneeringukohased rajatised on ehituslikult lõpetatud ja selle kohustuse

lepinguga planeeringu tellijale üleandmisel on võimalik lepingus ette näha õiguskaitsevahendid

lepingu täitmise tagamiseks;

5) Riigikohtu halduskolleegiumi 8. jaanuari 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-66-08 rõhutati, et EhS § 13

piirdub üksnes detailplaneeringujärgsete infrastruktuuri objektide rajamise kohustuse sätestamisega.

Kui Rae valla poolt detailplaneeringu tellijale lepinguga üleantavate tööde maht ei vasta

detailplaneeringule, ei saa kohalik omavalitsus detailplaneeringut kehtestamata jätta motiivil, et isik

keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest. Sellisel juhul ei ole selge

ka otseselt detailplaneeringuga seonduvate valla rahaliste kohustuste ulatus ning selliste vahendite

puudumise argumendi kaalukus detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsustamisel. Kohtule esitatud

notariaalse lepingu projektis EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmiseks ja võlaõigusliku

kokkuleppe ühishüpoteegi seadmiseks p-s 3 on arendajal ka mitmed kohustused, mis ei vasta

detailplaneeringule (p-d 3.4.3 ja 3.4.9). Lõhe kinnistu detailplaneering ei näe ette arendaja kohustust

osaleda sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää

detailplaneeringualale. Seetõttu ei saa vald jätta detailplaneeringut kehtestamata motiivil, et isik

keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest;

6) keeldumist põhjendati ka sellega, et arendaja ei ole nõus sõlmima lepingut avalikku huvi kandva

objekti finantseerimiseks ja vald ei suuda tagada lisanduvate vallakodanike vajadusi lasteaia- ja

koolikohtade järele, arendajal lasub kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri

väljaehitamiseks, mis on planeeringu kehtestamise oluliseks eelduseks. Lepingu projekti p 3.4.4

kohaselt peab arendaja finantseerima Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust 1 800 000

krooniga ja omandiõigust finantseeritavale objektile arendajal ei teki. Põhiseaduse § 154 lg 1 kohaselt

otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes tegutsevad

seaduse alusel iseseisvalt. KOKS § 6 lg 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus oma territooriumil

korraldama territoriaalplaneerimist. Vastavalt PlanS § 4 lg-le 2 on planeerimisalase tegevuse

korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Vastavalt KOKS

§ 3 p-le 2 ja 3 rajaneb kohalik omavalitsus järgmistel põhimõtetel: igaühe seaduslike õiguste ja

vabaduste kohustuste tagamine valla ja linna ning seaduste järgimine oma ülesannete ja kohustuste

täitmisel. Seega on kohalik omavalitsusüksus ka planeerimisalase tegevuse korraldamisel seotud

seaduslikkuse põhimõttega. Rae Vallavolikogu vaidlustatud otsuses ei ole märgitud õiguslikku alust,

millest tuleneb kohalikule omavalitsusele territoriaalplaneerimise korraldamise õigus nõuda

detailplaneeringu tellijalt kohustus seda teha, ning ka vastustaja on nõustunud sellega, et

õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. Kuna puudub

õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist,

on õigusvastane detailplaneeringu kehtestamata jätmine motiivil, et OÜ Agenor Haldus ei ole

nõustunud sõlmima poole õigusi ja kohustusi reguleerivat notariaalset lepingut avalikku huvi kandva

objekti finantseerimiseks;

7) vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt,

andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning

vastab vorminõuetele. Käesoleval juhul puudub õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt

kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist, samuti on vastustaja läbi poolte õigusi ja

kohustusi reguleeriva notariaalse lepingu laiendavalt tõlgendanud EhS § 13, nõudes kaebajalt EhS §-s

13 sätestamata ja detailplaneeringule mittevastavate tööde tegemist ja vastustajale üleandmist. Samuti

ei ole kaalutlusõiguse teostamisel arvestatud asjaoluga, et kaebaja on tegelikult nõustunud EhS §-s 13

sätestatud kohustused vallalt üle võtma. Rae Vallavolikogu 11. märtsi 2008. a otsus nr 372 on juba

nendel põhjustel õigusvastane, mistõttu puudub vajadus võtta seisukoht kaebuse ülejäänud

põhjenduste osas;

8) kuna planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni,

ei saa kohus teha vastustajale konkreetse sisuga ettekirjutust, kohus saab vaid teha ettekirjutuse

detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsuse tegemiseks.

8. Rae Vallavolikogu esitas 6. juulil 2009. a Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles

taotles halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Agenor kaebus

rahuldamata ning menetluskulud jätta kaebaja kanda. Väited olid järgmised:

1) üldjuhul võib vahendite olemasolu või puudumine detailplaneeringu täitmisega seonduvate kulude

katmiseks olla kohalikul omavalitsusel teada juba detailplaneeringu menetlemise algatamisel. Kuid

praegusel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga, mida vald pidi ette nägema detailplaneeringu

algatamisel 2006. aastal. Siis tegeleti intensiivse kinnisvaraarendusega ja valla ette polnud kerkinud

probleemid seoses sellega, et mitmed arendusprojektid jäid hiljem lõpetamata ja mitmed arendajad ei

täitnud endale lepinguga võetud kohustusi. Ka OÜ Agenor Haldus suhtes oli vallal usaldus kadunud

eeskätt selle tõttu, et varasema arendusprojekti puhul jättis ta, vaatamata kirjalikule lepingule, oma

kohustused täitmata. Sellele arendajale ei ole antud detailplaneering esimene arendusprojekt ning ta

oli teadlik ka teiste arendajate detailplaneeringute suhtes esitatud ja esitatavate tingimustega ning

kokkulepetega. Isik, kelle põhitegevuseks on kinnisvara arendamine, pidi ka mõistlikult eeldama, et

kohalik omavalitsus soovib anda EhS §-s 13 ettenähtud kohustused üle arendajale ning et vastava

kokkuleppe mittesõlmimine võib saada takistuseks detailplaneeringu kehtestamisele. Rae vallal endal

puuduvad vahendid infrastruktuuri arendamiseks ning teede ja tehnovõrkude rajamiseks;

2) õige on see, et arendaja nõustus EhS § 13 alusel võtma endale kohustuse infrastruktuuri

väljaehitamiseks. Kuid halduskohus jättis tähelepanuta selle, et kaebaja ei olnud nõus lepinguga

võetavate kohustuste täitmise tagamiseks sõlmima vallaga kokkulepet garantii andmiseks ja

hüpoteegi seadmiseks, mille realiseerimine oleks tulnud kõne alla vaid juhul, kui arendaja oleks

jätnud oma kohustused täitmata;

3) halduskohus märkis otsuses, et vald on seadnud arendajale detailplaneeringu kehtestamise

eeldusena kohustused, mis ei vasta detailplaneeringule - p 3.4.3 ja p 3.4.9. Kuid kaebaja ei ole neid

lepingupunkte vallale esitatud kirjas vaidlustanud. Kohtule esitatud kaebuses viitas ta nendele

punktidele vaid illustreerival eesmärgil. Seetõttu puudus kohtul alus nende punktidega seotud

asjaolusid otsuses käsitleda. Seda tehes väljus kohus kaebuse piiridest;

4) nõustuda tuleb halduskohtu selles, et õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida

sotsiaalobjekti ehitamist. Kuid volikogu otsusest ei tulenegi, et volikogu keeldus planeeringu

kehtestamisest põhjusel, et arendaja ei ole nõus finantseerima sotsiaalobjekti ehitamist. Keelduti

sellepärast, et valla arengukava ei näe ette antud piirkonna elamuehituse eelisarendamist ja vallal ei

ole 2008. a eelarves ette nähtud rahalisi vahendeid Lõhe kinnistu detailplaneeringu realiseerimisega

kaasneva sotsiaalinfrastruktuuri väljaehitamiseks. Arendajale tehti ettepanek võtta osaliselt

sotsiaalobjekti finantseerimine enda peale. Otsuses tehtud viide planeeringu realiseerimisega

kaasneva 36 leibkonna juurdetulekule täiendab põhjendust, et nimetatud objektide vajaduse tingib

otseselt arendaja enda arendustegevus. Valla poolt ei ole mõeldav rahaliste kohustuse võtmine, mille

puudub eelarves kate;

5) detailplaneeringu kehtestamisest keelduti ülekaaluka avaliku huvi ja kolmandate isikute huvi tõttu,

mis kaalusid üles arendaja erahuvid, ning vallal vastavate rahaliste vahendite puudumise tõttu;

6) EhS § 13 tähenduses saab tagamiskohustuse lugeda täidetuks siis, kui detailplaneeringujärgsed

rajatised on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse lepinguga tellijale üleandmisel on võimalik

lepingus ette näha õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks. Arendaja nende

õiguskaitsevahenditega ei nõustunud. Seetõttu ei ole alust järelduseks, et arendaja oli nõus EhS §-st

13 tulenevate kohustuste ülevõtmisega.

9. OÜ Agenor vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Väär on väide, et

arendaja ei soovinud üle võtta EhS §-s 13 ettenähtud kohustusi. Arendaja oli nõus kohustused üle

võtma ja kandma kulutused. Volikogul puudus alus keelduda planeeringu kehtestamisest

põhjendusega, et valla eelarves pole ette nähtud raha detailplaneeringujärgse infrastruktuuri

rajamiseks. Arendaja ei olnud nõus sõlmima vallaga lepingut põhjusel, et sellega oleks ta

suurendanud oma kohustusi võrreldes EhS §-s 13 sätestatuga. Planeeringuala asub elamuehituseks

arendatavas piirkonnas. Arendaja ei ole jätnud varasemaid kohustusi täitmata, seda kinnitab kohtule

esitatud tõend.

10. Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2009. a otsusega haldusasjas nr 3-08-625 rahuldati Rae

Vallavolikogu apellatsioonkaebus, tühistati halduskohtu otsus ja tehti uus otsus, millega jäeti OÜ

Agenor kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis Rae Vallavolikogu kasuks OÜ-lt Agenor välja

menetluskulud 250 krooni. Ringkonnakohtu põhjendused olid järgmised:

1) PlanS § 24 lg 3 sätestab, et detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata järelevalvet, samuti

maavanema poolt heakskiidetud detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus. Sellega on andnud

seadusandja kohalikule omavalitsusele laia kaalutlusõiguse eesmärgil, et kohalik omavalitsus kaaluks

omavahel avalikku ja erahuvi ning langetaks kaalumise tulemusel õige ja õiglase otsuse. Riigikohtu

halduskolleegiumi 8. jaanuari 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-66-08 märgiti, et lõppastmes tuleb

kohalikul omavalitsusel võtta seisukoht, kas esineb ülekaalukas avalik huvi, mis põhjendab

detailplaneeringu mittekehtestamist ja kui seda ei esine, tuleb detailplaneering kehtestada. Riigikohus

märkis veel, et ülekaalukaks avalikuks huviks detailplaneeringu kehtestamata jätmisel võib olla

planeeringu realiseerimiseks rahaliste vahendite puudumine. Kuid seda eeskätt juhul, kui

detailplaneeringu algatamisel polnud kohalikul omavalitsusel võimalik vastavaid kulutusi ette näha;

2) EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringujärgse avalikult kasutatava tee ja haljastuse, välisvalgustuse

ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik

omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei

ole kokku leppinud teisiti. Seega seaduse järgi peab infrastruktuuri väljaehitamist finantseerima

kohalik omavalitsus, kui detailplaneeringu koostaja ja kohaliku omavalitsuse vahel puudub

teistsugune kokkulepe. Infrastruktuuri rahastamise kohustuse panemine huvitatud isikule peab

toimima enne planeeringu koostamisele asumist, et välistada olukorda, kus selline kohustus tuleb

huvitatud isikule üllatusena. Seoses juba kantud detailplaneeringu koostamise kuludega on

detailplaneeringu menetlusele tagasikäigu andmine seotud kahjuga ja seetõttu majanduslikult

ebamõistlik;

3) OÜ Agenor väitis kaebuses, et lepingu sõlmimise nõudmine detailplaneeringu kehtestamise

tingimusena tuli talle üllatuslikuna. Kuid kaebaja ei ole esitanud vastuväiteid valla selgitustele, et

antud juhul ei olnud tegemist arendaja jaoks esimese arendusprojektiga Rae vallas, sama arendajaga

on sõlmitud taolisi lepinguid ka varem. Arendaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering

algatatakse vaid pidades silmas perspektiivi ja et temaga sõlmitakse hiljem leping infrastruktuuri

väljaehitamiseks. Seetõttu ei saa volikogu otsuse tühistamise põhjuseks olla asjaolu, et lepingu

projekt esitati kaebajale alles pärast detailplaneeringu vastuvõtmist;

4) volikogu otsuse tühistamist ei too kaasa ka asjaolu, kui EhS §-s 13 nimetatud kokkuleppe

sõlmimise vajadust ei otsustanud vallavolikogu või vallavalitsus enne detailplaneeringu algatamist.

Selline rikkumine ei saa tuua vallale kaasa kohustuste panemist, mille täitmiseks tal raha ei ole.

Ringkonnakohus nõustub vallavolikoguga, et EhS § 13 alusel lepingu sõlmimisel peab kohalik

omavalitsus arvestama oma eelarvega ja sellega, et lepingu sõlmimine ei kahjustaks valla teiste

avalike ülesannete täitmise võimalusi. Sel põhjusel on kohalik omavalitsus õigustatud jätma

kehtestamata detailplaneeringu, millest tulenevad talle kohustused, mida ta ilmselgelt täita ei suuda.

Kuna selline otsus toob kaasa detailplaneeringut finantseerinud isiku huvide intensiivse riive, peab

otsus veenma, et kõigi detailplaneeringust puudutatud isikute huve on enne otsuse langetamist

piisavalt kaalutud ja arvestatud;

5) ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhtumil võttis volikogu otsustamisel arvesse

asjakohaseid kaalutlusi, ta on kaalunud avalikku ja kaebaja huvi ning võtnud vastu põhjendatud ning

igakülgselt kaalutletud otsuse. Kaebaja omandiõigust ja ettevõtlusvabadust detailplaneeringu

kehtestamata jätmisega küll piiratakse, kuid selline piirang on seaduses ette nähtud (otsustusõiguse

detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks annab PlanS § 24 lg 3 ja õiguse infrastruktuuri

väljaehitamise kulude üleandmiseks EhS § 13) ja proportsionaalne;

6) volikogu jättis detailplaneeringu kehtestamata tuginedes avalikele huvidele. Kuigi kaebaja väitis,

et on nõus sõlmima vallaga EhS § 13 kohase kohustuste ülevõtmise lepingu, ei nõustunud ta

lepingueelsetel läbirääkimistel rajama infrastruktuuri enne elamute ehitamiseks ehituslubade andmist

ja andma kohustuste täitmise tagamiseks tagatist. Samuti ei olnud ta nõus osalema avalikku huvi

kandva objekti finantseerimises;

7) volikogu otsuses on selgitatud lepingusse nimetatud tingimuste (p-d 3.4.4, 3.4.16 ja 4) sisseviimise

põhjusi: arendaja ehitustegevuse tulemusena tuleb valda juurde 36 leibkonda, seoses kinnisvarabuumi

langusega on mitmed arendusprojektid jäetud lõpetamata, mitmed arendajad on jätnud endale

lepingutega võetud kohustused täitmata, valla eelarves puudub reaalne kate uute tehnovõrkude ja -

rajatiste ning teede väljaehitamiseks, samuti lasteaiakohtade ja sportimisvõimaluste rajamiseks. Enne

elamute püstitamist krunte teenindavate tehnovõrkude- ja rajatiste väljaehitamise ning lepingu

esemeks oleva kinnistu jagamise tulemusel osadele kinnistutele ühishüpoteegi seadmise nõuete

esitamisega (p-d 3.4.16 ja 4) ei ole vald taotlenud kaebaja poolt suuremas mahus kohustuste

ülevõtmist, kui näeb ette EhS § 13;

8) kaebaja väidab, et on nõus võtma endale infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse EhS § 13 alusel

ja kandma vastavad kulutused. Tagamiskohustuse saab lugeda EhS § 13 tähenduses täidetuks, kui

detailplaneeringukohased rajatised on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse lepinguga tellijale

üleandmisel on võimalik lepingus ette näha ka õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks. Seda

eesmärki kannabki lepingu projekti p 4. Valla poolt kaebajale seatud nõue, et tuleb anda garantii

lepinguga ülevõetavate kohustuste tagamiseks, ei ole õigusaktidega vastuolus ja on lubatav;

9) volikogu põhjendas enne elamute ehitamiseks ehituslubade andmist kommunikatsioonide

väljaehitamise vajadust eesmärgiga vältida olukorda, kus elamud on valmis ehitatud, elanikud sisse

kolinud, kuid teed, trassid jne on jäetud arendaja poolt lõplikult välja ehitamata. See kohustus tuleb

siis täita vallal, kelle eelarves aga raha selleks ette nähtud ei ole. Tegemist on asjakohase kaalutlusega

ja olulist tähendust ei oma siinjuures asjaolu, kas kaebaja ise on jätnud mõne varasema kohustuse

täitmata. Kaebaja esitas vastuväite vaid teede eelneva väljaehitamise osas. Ringkonnakohus nõustub

apellandiga, et küsimus sellest, kas teed peavad olema enne elamute ehitamiseks ehituslubade

andmist lõplikult välja ehitatud või, vältimaks raskemate veokitega teekatte lõhkumist, kaetakse tee

asfaltkattega pärast elamute valmimist, on läbirääkimiste ja kokkuleppe küsimus. Selliste tingimuste

ettenägemine lepingus ei ole samuti õigusaktidega vastuolus;

10) pooled ei vaidle selle üle, et EhS §-st 13 ei tulene arendajale sotsiaalobjekti rajamise

finantseerimise kohustust (p 3.4.4 - arendaja finantseerib Lagedi alevi lasteaia või spordihoone

ehitust 1 800 000 krooniga). Volikogu ei olegi seda kaebajalt nõudnud. Volikogu põhjendas otsuses,

et valla territooriumil toimub ulatuslik arendustegevus, mille käigus rajatakse uusi elamu- ja

äripiirkondi ja ka kaebaja poolt tehtava elamuehituse läbi tuleb valda juurde 36 leibkonda, mis

suurendab survet tehnilisele ja sotsiaalsele infrastruktuurile. Vald ei suuda tagada lisanduvate

vallakodanike vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele. Mõeldav ei ole valla poolt rahaliste

kohustuste võtmine, mille puudub rahaline kate. Seega oli volikogu kaalutluseks rahaliste vahendite

puudumine. Volikogu otsusest ei järeldu, et keelduti põhjusel, et arendaja ei olnud nõus avaliku huvi

kandva objekti finantseerimisega. Volikogu keeldus põhjusel, et planeeringu realiseerimisel ei suuda

vald tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist;

11) volikogu otsus on piisavalt motiveeritud ja otsus on kohtu poolt kontrollitav. Kaebaja esitas

vallale vastuväiteid vaid lepinguprojekti p-de 3.4.4, 3.4.16 ja 4 kohta. Ülejäänud punktide vajalikkust

ei olnud volikogul kaalutlusotsuses põhjendada. Volikogu ei ole detailplaneeringu kehtestamisest

keeldunud põhjusel, et kaebaja ei ole nõus kergliiklustee rajamiseks kinnistut moodustama ja selle

tasuta vallale võõrandama, et kaebaja ei ole nõus osalema sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja

rekonstrueerimisel selles osas, mis ei jää detailplaneeringu alale. Volikogu keeldus põhjusel, et

kaebaja ei olnud nõus andma garantiisid ülevõetavate kohustuste täitmise tagamiseks ning volikogule

esitatud detailplaneeringu kehtestamisel ei ole vallal võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise

infrastruktuuri väljaehitamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. OÜ Agenor kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse

halduskohtu otsus. Alternatiivina palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule. Samuti palutakse välja mõista vallavolikogult menetluskulud

kassaatori kasuks. Väited on järgmised:

1) EhS §-st 13 tuleneva infrastruktuuri rahastamise kohustuse panemine planeeringust huvitatud

isikule peab toimuma enne planeeringu koostamisele asumist, et välistada olukorda, kus see tuleb

talle üllatusena;

2) väär on ringkonnakohtu järeldus, et kuna kaebaja ei esitanud vastuväiteid valla selgitustele (et

arendajal ei ole see esimene arendusprojekt, lepinguid on sõlmitud ka varem, ta on algusest peale

teadlik, et detailplaneering algatatakse silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem

leping infrastruktuuri väljaehitamiseks), siis ei saa volikogu otsuse tühistamise põhjuseks olla asjaolu,

et lepingu projekt esitati kaebajale alles pärast detailplaneeringu vastuvõtmist. Vald ei ole esitanud

ühtegi tõendit selle kohta, et ta teatas enne 23. juulit 2007. a arendajale lepingu sõlmimise vajadusest.

Selline leping tuli arendajale üllatusena;

3) asjaolu, et tegemist ei olnud esimese arendusprojektiga, ei anna alust väita, et arendaja oli teadlik

sellest, et detailplaneeringu kehtestamise eeldusena sõlmitakse temaga infrastruktuuri väljaehitamise

leping. Kui infrastruktuuri väljaehitamist arendajalt nõutakse, on see olnud arendajale teada juba

planeeringu koostamisele asumisel. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et arendajale esitatud

lepingu projekt väljus infrastruktuuri väljaehitamise kohustustest. Kui vald oleks avaldanud

arendajale sellised rahastamise kohustused enne planeeringu koostamisele asumist, ei oleks arendaja

Lõhe kinnistu planeeringut alustanud;

4) vald ei ole arendajaga planeeringutaotluse läbivaatamisel läbi rääkinud planeeringuga kaasnevate

kulutuste katmise tingimuste üle. Läbirääkimisi hakati pidama kohustuste ülevõtmise lepingu

sõlmimiseks alles 2007. a suvel, s.o pärast detailplaneeringu vastuvõtmist;

5) ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti PlanS § 24 lg 3 ja Ehs § 13. Arendaja oli nõus üle võtma EhS

§-s 13 tulenevad kohustused ja kandma ka kõik sellega seotud kulud. Seetõttu puudus vallal alus

keelduda detailplaneeringu kehtestamisest põhjusel, et 2008. a eelarves ei ole ette nähtud rahalisi

vahendeid detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks;

6) väär on ringkonnakohtu järeldus, et ühishüpoteegi seadmise nõude esitamisega ei ole vald

taotlenud arendaja poolt suuremas mahus kohustuste ülevõtmist kui näeb ette EhS § 13. Vald nõudis

hüpoteegi seadmist summas 6 000 000 krooni. See summa tagab ka sotsiaalse infrastruktuuri

väljaehitamise. Arendaja vaidles hüpoteegi seadmisele vastu, sest vallal ei ole arendaja vastu nõudeid

sellises summas, kuna detailplaneeringujärgse infrastruktuuri väljaehitamise kulud on oluliselt

väiksemad. Arendaja tegi vallale ettepaneku, et hüpoteek asuks teisel järjekohal pärast panka või

kohustuste tagamiseks oleks muud tagatised kui hüpoteek sellele maatükile. Hiljem pakkus arendaja

välja hüpoteegi vähendamise 2 000 000 kroonini. Vald sellega ei nõustunud;

7) väär on ringkonnakohtu seisukoht, et volikogu ei nõudnud sotsiaalobjekti rajamise finantseerimise

kohustust EhS § 13 alusel. Volikogu otsuses tugineti EhS §-le 13, lepingu eelnõu pealkirjas ja sisus

on samuti viide EhS §-le 13. Volikogu otsusest tuleneb, et EhS § 13 alusel on vallal võimalik

arendajale üle anda nii detailplaneeringus ettenähtud tehnilise infrastruktuuri objektide kui ka

sotsiaalse infrastruktuuri objektide väljaehitamise kohustus;

8) ringkonnakohus kohaldas valesti HMS § 4 lg-le 2, leides, et otsus on piisavalt kaalutletud ja

õiguspärane. Volikogu otsuses ei ole hinnatud otsuse mõju arendaja omandiõigusele ja

ettevõtlusvabadusele. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka PlanS § 24 lg-t 3 ja EhS § 13. Volikogu ei

ole teostanud diskretsiooniõigust vastavalt seadusele, ta on väljunud diskretsioonipiiridest ja otsus on

kaalutlusvigadega. PlanS § 24 lg 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla

territooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. KOKS § 3 p-dest 2 ja 3 tuleneb, et planeerimisalases

tegevuses on kohalik omavalitsus seotud seaduslikkuse põhimõttega. PlanS § 24 lg 3 kohaselt

kehtestab planeeringu kohalik omavalitsus. Kuid see säte ei anna võimalust piirata isiku õigusi ja

panna talle kohustusi seadusliku aluseta. Volikogu otsuses, millega keelduti detailplaneeringu

kehtestamisest, ei ole märgitud sellist õiguslikku alust, millest tuleneks vallale õigus nõuda

detailplaneeringu tellijalt sotsiaalse infrastruktuuri objektide ehituse finantseerimist ja panna talle

kohustus seda teha;

9) kui valla poolt detailplaneeringu tellijale lepinguga üleantavate kohustuste maht ei vasta

vastuvõetud detailplaneeringule, siis ei saa vald jätta detailplaneeringut kehtestamata motiivil, et

arendaja keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest;

10) piirkonda tuleb juurde 36 leibkonda, need inimesed on samal ajal ka uued maksumaksjad, kellelt

laekuvate maksude kaudu hakkab toimima lisanduvate elanike vajadusteks sotsiaalse infrastruktuuri

arendamine. See piirkond on üldplaneeringu järgi ette nähtud elamuehituseks ja antud

detailplaneeringu kehtestamine järgiks valla arengukava ka laiemas plaanis;

11) ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg-t 5, sest ei võtnud seisukohta kaebaja väite kohta, et vald

rikkus võrdse kohtlemise printsiipi, kui osadelt arendajatelt nõuab nn sotsiaalse infrastruktuuri maksu

maksmist planeeringu kehtestamise eeldusena, aga osadelt ei nõua. Kassaator esitas ringkonnakohtule

näitena kolm lepingut, kus vald ei ole arendajatelt nõudnud üldse raha sotsiaalobjektide ehitamiseks.

12. Rae Vallavolikogu kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse jätta kaebus rahuldamata

ja jõusse ringkonnakohtu otsus. Vastuses esitatakse vastuväited kassatsioonkaebusele.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Käesoleva vaidluse lahendamise üheks oluliseks eelduseks on EhS § 13 tõlgendamine.

EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse,

välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni

tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või

ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg-s 1 nimetatakse omavalitsusüksuse ülesannetena

muu hulgas ka kanalisatsiooni ja heakorra korraldamist, territoriaalplaneerimist ning valla teede ja

linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Sellest

tulenevalt võib pidada EhS §-s 13 nimetatud üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja

vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamist kohaliku omavalitsuse ülesanneteks, kui nende täitmine ei ole

seadusega antud kellegi teise täita. Kuid KOKS § 6 lg-s 1 ei märgita otseselt avalikult kasutatava tee

ehitamise kohustust. Samas on KOKS § 6 lg-s 3 sätestatud, et omavalitsusüksus otsustab ja korraldab

neid kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud teiste seadustega (p 1) või mis ei ole seadusega antud

kellegi teise otsustada ja korraldada (p 2).

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 16. jaanuari 2007. a otsuses asjas nr 3-4-1-9-06

(p 20) leiti, et EhS §-st 13 tulenev kohustus tagada detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja

üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale

märgitud maaüksuseni kujutab endast olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluvat

ülesannet KOKS § 6 lg 3 p 1 mõttes. Sama otsuse p-s 31 leiti, et EhS §-s 13 ettenähtud kohaliku

omavalitsuse tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 47 sisaldunud

tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et see kohustus on

täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse

võib täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist

puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu (halduskolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsus

asjas nr 3-3-1-1-35-04).

14. Kuna tegemist on olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluva ülesandega, siis on

kolleegium seisukohal, et EhS § 13 eeldab, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis lahendab

kohalik omavalitsus koos detailplaneeringu taotlejaga küsimuse, kes teostab nimetatud teede ning

tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab vastavad kulud. Kohalikul omavalitsusel

tuleb detailplaneeringutaotluse läbivaatamisel kaaluda, millised kulutused võivad kaasneda

detailplaneeringu täitmisega ja läbi rääkida planeeringu tellijaga kulutuste katmise tingimused. Ka

nimetatud tingimustest võib sõltuda see, kas kohalik omavalitsus algatab detailplaneeringu või ei ole

see võimalik. Näiteks olukorras, kus detailplaneeringu taotleja ei ole nõus vastavate tööde eest

tasuma ja kohalikul omavalitsusel puudub selleks võimalus, võib kohalik omavalitsus põhjendatult

keelduda detailplaneeringu algatamisest.

Kui detailplaneeringu algatamise taotlemise staadiumis ei ole kohalik omavalitsus ja

detailplaneeringu taotleja jõudnud kokkuleppele ning vastavate kulutuste kandmist taotleja poolt ei

ole kohalik omavalitsus märkinud oma kirjalikus seisukohas, mis on taotlejale edastatud, tuleb

eeldada, et EhS §-s 13 märgitud tagamiskohustuse alusel on vastavate tööde tegemine ja selle eest

tasumine kohaliku omavalitsuse ülesanne.

Kolleegium märgib, et kokkuleppe EhS §-s 13 sätestatud tööde teostamiseks ja rahastamiseks võib

kohalik omavalitsus sõlmida detailplaneeringu taotlejaga ka hiljem. Kui aga detailplaneeringu taotleja

ei ole siis nõus kokkuleppe tingimustega, peab kohalik omavalitsus ikkagi vastavad tööd tegema ja

nende eest tasuma või arvestama planeeringu kehtestamata jätmisel võimalusega, et tal tuleb hüvitada

planeeringu taotleja detailplaneeringu koostamisel kantud kulud.

Kui kohalik omavalitsus on võtnud endale EhS §-s 13 märgitud tööde teostamise ja rahastamise

kohustuse, kuid mingitel ootamatutel asjaoludel tekivad kohalikul omavalitsusel takistused selle

kohustuse täitmisel, siis võib detailplaneeringu kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane.

Seejuures peab kohalik omavalitsus esitama asjakohased põhjendused ja kaalutlused ootamatute

asjaolude ja takistuste kohta.

Käesolevas asjas on kohtud tuvastanud, et Rae vald ei ole detailplaneeringu taotluse läbivaatamisel

läbi rääkinud ja kokku leppinud detailplaneeringu tellija OÜ-ga Agenor Haldus selles, kes teostab

EhS §-s 13 nimetatud teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab sellega

kaasnevad kulud. Oma seisukohast pole Rae vald OÜ-d Agenor Haldus teavitanud.

15. Rae Vallavalitsuse poolt ettevalmistatud notariaalse lepingu projektis sisaldusid muu hulgas OÜ-

le Agenor Haldus pandud sellised kohustused, nagu Lagedi alevi lasteaia või spordihoone

finantseerimine, detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu moodustamine ja

selle võõrandamine vallale tasuta, osalemine sadeveedrenaaži väljaehitamisel ning rekonstrueerimisel

ka selles osas, mis ei jää detailplaneeringualale.

Kolleegium nõustub, et Rae valla poolt arendajale pandud kohustustele vastavad objektid asuvad

mõnel juhul väljaspool planeeringuala. See aga ei tähenda, et need kohustused juba seetõttu ei vasta

detailplaneeringule või pole sellega seotud. Detailplaneeringualale tuleb rajatavad teed ja

tehnovõrgud ühendada väljaspool detailplaneeringuala asuvate rajatistega, neid vajadusel ka ümber

ehitades. Ka sotsiaalobjektide ehitamine võib olla otseselt seotud elanike arvu märkimisväärse ja

hüppelise kasvuga planeeringualal.

Kolleegium rõhutab, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis peab kohalik omavalitsus

detailplaneeringu taotlejaga kokku leppima ning otsustama nii EhS §-s 13 sätestatud tööde teostamise

ja finantseerimise tingimused kui vajaduse korral ka muud tingimused, sh sotsiaalse infrastruktuuri

väljaehitamise ja rahastamise.

16. Kolleegium on seisukohal, et kassaator märkis juba kaebuses halduskohtule, et lepingu sõlmimine

pärast detailplaneeringu vastuvõtmist tuli talle üllatusena. Tallinna Halduskohtu otsuses loeti see

väide tõendatuks. Halduskohus märkis, et eeltoodust tulenevalt on alusetu Rae vallavolikogu väide, et

arendaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid silmas pidades perspektiivi, et

arendajaga sõlmitakse hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede ehitamiseks. Kaebaja

vaidles vastu ka apellatsioonkaebusele, kus Rae vald väitis järjekindlalt, et kaebaja pidi lepingu

sõlmimisest olema teadlik juba detailplaneeringu algatamisest peale, sest selliseid lepinguid oli

kaebajaga sõlmitud ka varem.

Kolleegiumile jääb selgusetuks, kuidas jõudis ringkonnakohus järeldusele, et kaebaja ei vaielnud

valla selgitustele vastu, ja kuidas sai ringkonnakohus lugeda sellega tõendatuks, et kaebaja oli

algusest peale teadlik lepingu sõlmimise nõudest.

17. Kolleegium leiab, et väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hüpoteegi seadmise nõude esitamisega

ei ole vald taotlenud kaebaja poolt kohustuste ülevõtmist suuremas mahus, kui näeb ette EhS § 13.

Lepingu projekti p-s 4.2 on ette nähtud, et hüpoteegiga on tagatud kõik lepingust tulenevad valla

nõuded arendaja vastu, sh ka need nõuded, mis ei ole seotud detailplaneeringualaga.

18. Kolleegiumi arvates on ebaõige ka ringkonnakohtu see seisukoht, et Rae Vallavolikogu ei ole

nõudnud OÜ-lt Agenor sotsiaalobjekti rajamise kohustust EhS § 13 alusel.

Rae Vallavolikogu otsuses detailplaneeringu mittekehtestamise kohta märgitakse: "See tähendab, et

lisaks detailplaneeringuala siseste ja seda teenindavate juurdepääsuteede, tänavate jms väljaehitamise

kohustuse täitmisele lasub arendajal kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri

välja ehitamiseks, mis on detailplaneeringu kehtestamise oluliseks eelduseks."

Vallavolikogu nimetatud otsus sisaldab mitmeid viiteid sellele lepingu projektile. Lepingu projekt

kannab pealkirja "Ehitusseaduse §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmise leping ja võlaõiguslik

kokkulepe ühishüpoteegi seadmiseks", mis sisaldab ka arendaja kohustust sotsiaalobjektide rajamise

finantseerimiseks. Vallavolikogu vaidlustatud otsust tuleb käsitleda koos märgitud lepingu projektiga.

19. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti HMS § 4 lg-t 2, leides, et vallavolikogu

otsus on piisavalt kaalutletud ja õiguspärane.

HMS § 4 lg 2 sätestab kaalutlusõiguse teostamise nõuded: kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas

volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid

ning kaaludes põhjendatud huve.

Ringkonnakohus leidis, et Rae Vallavolikogu on teostanud kaalutlusõigust õiguspäraselt.

Ringkonnakohus luges põhiliseks argumendiks seda, et vald ei suuda detailplaneeringu kehtestamisel

tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist, sest tal puudub selleks raha.

Käesolev detailplaneering võeti vastu 23. juulil 2007. Sama aasta sügisel hakati koostama valla

2008. aasta eelarvet. Lepingu projektist tulenevalt ei kavatsenudki Rae vald 2008. a eelarves

vastavaid kulutusi ette näha. Kolleegium möönab, et ülekaalukaks avalikuks huviks detailplaneeringu

kehtestamata jätmisel võib olla planeeringu realiseerimiseks rahaliste vahendite puudumine, kuid

selline olukord esineb eeskätt juhul, kui detailplaneeringu algatamisel ei olnud vallal võimalik

vastavaid kulutusi ette näha. Seetõttu on Rae Vallavolikogu väide vallal rahaliste vahendite

puudumise kohta paljasõnaline.

Rae Vallavolikogu on jätnud arvestamata kaebaja huvidega, näiteks nende kuludega, mida kaebaja

kandis seoses detailplaneeringu koostamisega. Vallavolikogu ei ole välja toonud ühtegi kaalukat

argumenti, mis viitaks olukorra muutumisele ajavahemikus alates detailplaneeringu algatamisest kuni

planeeringu mittekehtestamiseni.

20. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et OÜ Agenor kassatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2009. a otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige

kohaldamise ja menetlusnormi rikkumise tõttu. Jõusse tuleb jätta Tallinna Halduskohtu 19. juuni

2009. a otsus, täiendades seda käesoleva otsuse põhjendustega.

21. Seoses OÜ Agenor kaebuse rahuldamisega mõistab kolleegium Rae Vallavolikogult OÜ Agenor

kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 14 400 krooni ja kassatsioonimenetluses

kantud menetluskulud 14 800 krooni, kokku 29 200 krooni. Tallinna Halduskohtu viidatud otsusega

oli OÜ Agenor kasuks välja mõistetud esimeses astmes kantud menetluskulud 22 736 krooni.

Kautsjon kuulub tagastamisele.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann