3-2-1-42-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-42-10

Määruse kuupäev

Tartu, 17. mai 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OÜ Väike-Agali KVA avaldus kinnisasjale juurdepääsu

võimaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. detsembri 2009. a määrus tsiviilasjas

nr 2-08-72502

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Väike-Agali KVA määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja OÜ Väike-Agali KVA (registrikood 11288961), esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

Puudutatud isikud Jaanus Olmaru (isikukood xxxxxxxxxxx) ja

Herdis Olmaru (isikukood xxxxxxxxxxx), nende ühine esindaja

vandeadvokaat Margo Lemetti

Puudutatud isikud Peeter Padrik (isikukood xxxxxxxxxxx),

Tarmo-Tanel Padrik (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Mare Padrik

(isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

26. aprill 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada tsiviilasjas nr 2-08-72502 tehtud Tartu Maakohtu 3. aprilli 2009. a määrus ja

Tartu Ringkonnakohtu 29. detsembri 2009. a määrus.

2. Saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.

3. Määruskaebus rahuldada.

4. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus (konto nr 2210121374711, Swedbank AS)

OÜ Väike-Agali KV eest 22. jaanuaril 2010 tasutud kautsjon 400 krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mati Rumm esitas 3. novembril 2008 Tartu Maakohtule hagi Jaanus Olmaru, Herdis Olmaru,

Peeter Padriku, Tarmo-Tanel Padriku ja Mare Padriku vastu, milles palus kohustada kostjaid

võimaldama hagejale juurdepääsu Tartumaal Mäksa vallas asuvale Vesiroosi kinnistule nii, et

juurdepääsutee kulgeks Vana-Kastre-Kastre-Võnnu kõrvalmaanteelt üle Padriku ja Vesikupu kinnistu

Vesiroosi kinnistuni.

Hagi järgi kuulub M. Rummule Agali järve ääres asuv Vesiroosi kinnistu, millele ei ole juurdepääsu

avalikult kasutatavalt teelt. Ajalooliselt on kasutatud juurdepääsuteed, mis kulgeb Vana-Kastre-

Kastre-Võnnu kõrvalmaanteelt üle Padriku ja Vesikupu kinnistu. See tee on sõidetav

mootorsõidukitega. 1996. a-l sõlmisid T-T. Padrik ja A. Pallop, kellele tagastatud maade koosseisu

kuulus ka Vesiroosi kinnistu, kinnistute piiride määramisel kokkuleppe, et tee, mis algab Vana-

Kastre-Kastre-Võnnu kõrvalmaanteelt ja kulgeb üle Padriku kinnistu, kuulub ühiskasutusse.

7. oktoobri 2005. a lepinguga (müügileping) müüs hageja J. Olmarule ja H. Olmarule Vesikupu

kinnistu. Müügilepingu p 4.3 järgi kohustusid ostjad võimaldama M. Rummul pääseda Vesiroosi

kinnistule üle Vesikupu kinnistu. Müügilepingus kinnitati ka, et pooltel on kavas lahendada

maatükkidele pääs detailplaneeringu käigus ning vajadusel seatakse reaalservituut. 2006. a sulgesid

T-T. Padrik, P. Padrik ja M. Padrik aga tee tõkkepuuga, mistõttu M. Rumm ei pääsenud enam talle

kuuluvale kinnisasjale. Ka J. Olmaru ja H. Olmaru ei ole võimaldanud M. Rummul pääseda oma

kinnisasjale ega ole täitnud müügilepingu tingimust.

M. Rummul ei ole võimalik oma kinnisasjale sõidukitega pääseda ega seda sihtotstarbeliselt

kasutada. Juurdepääsutee kasutamist takistab Padriku kinnistule paigaldatud tõkkepuu ja Vesikupu

kinnistule ehitatud aed. Kostjad on keeldunud juurdepääsu tagamast. M. Rummul on õigus nõuda

oma kinnisasjale juurdepääsu asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel üle Padriku ja Vesikupu

kinnistu. Senine Vesiroosi kinnistu ühendus avalikult kasutatava teega katkes kostjate tegevuse

tulemusena. M. Rummu soov ei tekita kostjatele lisakulutusi uue tee rajamise näol, kuna hageja

soovib juurdepääsu mööda olemasolevat teed. Kuna see tee on olnud olemas aastakümneid, on

kostjad kinnisasjade omandamisel saanud sellega arvestada. Seetõttu tuleb juurdepääs ja selle

tingimused määrata kohtul. Lisaks on hagejal J. Olmaru ja H. Olmaru vastu lepingu täitmise nõue

võlaõigusseaduse alusel.

2. Kostjad T-T. Padrik, P. Padrik ja M. Padrik hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostjate arvates ei soovi M. Rumm rajada Vesiroosi kinnistule elamut, nagu ta on väitnud, vaid

tegelikult on tal kinnisasjaga ärilised plaanid. Üle kostjate kinnisasja ei kulge Vesiroosi kinnistule

juurdepääsuteed, sest asjaolud on muutunud. Kostjate kinnisasja läbivale teelõigule on istutatud

hulgaliselt puid, sellele kinnisasja osale on rajatud tiik. M. Rummu soovitav tee ei ole olnud

ajalooliselt kasutatav. Ka on M. Rumm ise põhjustanud olukorra, kus tal ei ole juurdepääsu Vesiroosi

kinnistule, varasema kinnisasja jagamise tulemusena, mille juures ta esindas omanikku A. Pallopit.

Kinnisasja jagamisel pidi ta ette nägema, et juurdepääs Vesiroosi kinnistule avalikult teelt katkeb.

Seega tuleb kohaldada AÕS § 156 lg-t 3.

3. Kostjad J. Olmaru ja H. Olmaru palusid jätta hagi rahuldamata. Kui kohus siiski määrab

juurdepääsu Vesiroosi kinnistule üle Vesikupu kinnistu, palusid kostjad määrata mõistlik tasu, mida

Vesiroosi kinnistu igakordne omanik peab maksma Vesikupu kinnistu igakordsele omanikule

juurdepääsu kasutamise eest.

Kostjate väitel on juurdepääs Vesiroosi kinnistule olnud ajalooliselt tagatud üle Järveotsa kinnistu,

mille koosseisu Vesiroosi kinnistu algselt kuulus. Kostjad ei ole lepingut rikkunud ega takistanud

M. Rummul pääseda Vesiroosi kinnistule ja seda ei takista ka osaliselt Vesikupu kinnistule

paigaldatud aed. M. Rummul ei ole põhjendatud vajadust pääseda Vesiroosi kinnistule üle Vesikupu

kinnistu, kuna ta on avaldanud selget soovi rajada juurdepääs üle Järveotsa kinnistu, mis oleks ka

otstarbekam. M. Rummu soovitud juurdepääsutee rikuks ebaproportsionaalselt kostjate omandiõigust.

Kostjad on siiski kompromissina nõus võimaldama hagejale kasutada Vesiroosi kinnistule

juurdepääsuks trajektoori, mis kulgeb Vesikupu kinnistul mööda Järveotsa kinnistu piiri.

4. 29. jaanuaril 2009 esitas OÜ Väike-Agali KVA maakohtule taotluse asendada hageja ja lugeda

hagejaks tema, kuna 10. detsembril 2008 läks Vesiroosi kinnistu omandiõigus üle OÜ-le Väike-Agali

KVA.

2. veebruaril 2009 asendas maakohus määrusega hageja M. Rummu OÜ-ga Väike-Agali KVA

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 lg 1 alusel.

5. 2. veebruari 2009. a istungil tegi maakohus pooltele ettepaneku lahendada asi hagita menetluses,

millega pooled nõustusid (I kd, tl 145).

6. Tartu Maakohus jättis 3. aprilli 2009. a määrusega OÜ Väike-Agali KVA (avaldaja) avalduse

rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda.

Maakohus lahendas asja hagita asjana.

Maakohus leidis, et avaldaja on ise jaganud Järveotsa kinnistu Järveotsa ja Vesiroosi kinnistuks ning

hiljem jaganud Vesiroosi kinnistu omakorda Vesiroosi ja Vesikupu kinnistuks. Sellest lähtuvalt on

avaldaja tegutsenud kinnistu jagamisel viisil, millega on teadlikult jätnud Vesiroosi kinnistu ilma

juurdepääsust avalikult kasutatavale teele. Vesiroosi kinnistule jalgsi pääsu üle pooled ei vaidle.

Kõnealune tee ei vasta tee mõistele teeseaduse tähenduses, kuivõrd tegemist ei ole rajatisega. Samuti

ei ole avaldaja kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et tema kinnisasjal toimuks või lähitulevikus

hakkaks toimuma ehitustegevus (ehitusluba või taotlus selle saamiseks). Tee seisukorda ja läbitavat

vahemaad arvesse võttes, ei pea kohus võimalikuks selle läbimist mootorsõidukiga, kuivõrd see võib

olemasoleva tee seisukorda oluliselt halvendada. Samuti rikuks mootorsõidukiga liiklemise lubamine

kostjate privaatsust ning ohustaks nende laste turvalisust, kuivõrd Vesikupu kinnistul ei ole võimalik

mootorsõidukit ümber pöörata. Müügilepingu järgi kohustusid J. Olmaru ja H. Olmaru lubama

avaldajal pääseda Vesiroosi kinnistule üle Vesikupu kinnistu. Jalgsi käimise võimalust ei ole

avaldajale keelatud. Kuna teed teeseaduse tähenduses sellel kinnisasjal ei ole, on liikumistrass paika

panemata, st ei ole täpsustatud, kust ja kuidas võib avaldaja liikuda.

Avaldaja ise on oma tegevusega tekitanud olukorra, kus tal ei ole juurdepääsu oma kinnisasjale, ning

AÕS § 156 lg 3 järgi ei ole tal sellises olukorras õigust juurdepääsu nõuda. Avaldaja huvi

juurdepääsu vastu ei ole võrreldes puudutatud isikute õigustele tehtavate kitsendustega ülekaalukas

ning avaldajal on võimalik rajada Vesiroosi kinnistule viiv tee vajadusel mujalt. Uue tee täpne

asukoht ja selle kasutamise tingimused ei ole menetluse objektiks, samuti ei puuduta küsimus kõiki

puudutatud isikuid. Välistatud ei ole, et mõistliku tasu eest saab lubada avaldajal oma kinnisasjale

pääseda sõiduautoga üle Padriku ja Vesikupu kinnistu olukorras, kus kinnisasjal algab ehitustegevus.

Avaldaja kinnisasja majandusliku kasutuse aktiviseerumisel võib juurdepääsu saamise vajadus

kaaluda üles puudutatud isikute privaatsuse huvid ning kohus võib ligipääsu osas teha teistsuguse

otsuse.

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse,

millega rahuldada avaldus juurdepääsutee tagamiseks.

T.-T. Padrik vaidles määruskaebusele vastu.

P. Padrik ja M. Padrik toetasid T.-T. Padriku esitatud vastuväiteid. Lisaks palusid nad juhuks, kui

kohus siiski rahuldab määruskaebuse ja määrab juurdepääsu Vesiroosi kinnistule üle Padriku

kinnistu, määrata mõistlik tasu, mida Vesiroosi kinnistu igakordne omanik peab maksma Padriku

kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest.

J. Olmaru ja H. Olmaru palusid jätta määruskaebuse rahuldamata. Kui kohus siiski rahuldab

määruskaebuse ja määrab juurdepääsu Vesiroosi kinnistule üle Vesikupu kinnistu, palusid nad

määrata mõistlik tasu, mida Vesiroosi kinnistu igakordne omanik peab maksma Vesikupu kinnistu

igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja saatis selle lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tartu Ringkonnakohus jättis 29. detsembri 2009. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus avaldaja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid kõiki. Järveotsa kinnistut

jagades tegutses M. Rumm A. Pallopilt saadud volituse alusel ja selle tehinguga omandas ta Vesiroosi

kinnistu. M. Rumm on avaldaja ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks. Järveotsa kinnistu piirnes

vahetult avalikult kasutatava teega ning selle kinnistu jagamisega ei kaotanud Vesiroosi kinnistu

ühendust avalikult kasutatava teega. Vesiroosi kinnistu kaotas ühenduse avalikult kasutatava teega,

kui moodustati Vesikupu kinnistu. Selline olukord tekkis M. Rummu enda tahtel ja AÕS § 156 lg-st 2

tulenevalt on see juurdepääsuõiguse maksmapanekut välistavaks asjaoluks. See, et M. Rumm

võõrandas Vesiroosi kinnistu menetluse kestel avaldajale, ei ole asjaoluks, mis annaks õiguse

juurdepääsunõuet rahuldada. Avaldaja saab nõuda juurdepääsu Vesikupu, mitte Padriku kinnistu

kaudu. Sellist nõuet ei ole avaldaja esitanud.

Nii Järveotsa kinnistu kui ka selle jagamise tulemusena moodustatud Vesiroosi kinnistu on põllumaa

(nendel kinnistutel ei ole hooneid) ja nendele oli ajalooline juurdepääs tagatud avalikult kasutatavalt

teelt ida ja põhja küljest. Avaldaja esitatud kaardid ei tõenda tema väidet, et ajalooliselt oli tagatud

juurdepääs Vesiroosi kinnistule üle Padriku kinnistu. Vesiroosi kinnistu on kinnistusraamatusse

kantud alles 2005. a-l. Ajaloolise juurdepääsutee olemasolu Vesiroosi kinnistule ei tuvastanud ka

maakohus paikvaatluse käigus. See, et Padriku kinnistu omanikud lubasid Vesikupu kinnistu

omanikel kasutada enda kinnistut juurdepääsuks, ei tõenda samuti ajaloolist juurdepääsu Vesiroosi

kinnistule üle Padriku kinnistu. Oluline on seejuures ka asjaolu, et endisel Järveotsa kinnistul ja

praegusel Vesiroosi kinnistul ei ole ühtki hoonet.

Kuivõrd senine ühendus ei toimunud Padriku kinnistu kaudu, peab määruskaebuse esitaja korraldama

ühenduse avaliku teega üle Järveotsa kinnistu. Mäksa Vallavalitsuse 8. oktoobri 2007. a korraldusega

nr 185 anti nõusolek rajada Järveotsa kinnistule tee, millega tagatakse juurdepääs Vesiroosi

kinnistule, kui Vesiroosi kinnistu omanikul on sõlmitud Järveotsa kinnistu omanikuga tee rajamiseks

ja kasutamiseks asjaõigusleping asjaõigusseaduse kohaselt või moodustatud tee rajamiseks eraldi

katastriüksus. Sama korraldusega kinnitati projekteerimistingimused juurdepääsutee rajamiseks

Vesiroosi kinnistuni üle Järveotsa kinnistu. Eeltoodu kinnitab, et nimetatud juurdepääsutee rajamine

on maakorralduslikult võimalik. Nimetatud tõendid kinnitavad, et avaldaja lähtus juurdepääsutee

rajamisel kuni hagi esitamiseni juurdepääsu võimalusest üle Järveotsa kinnistu ning ka seetõttu ei ole

juurdepääsu nõue üle Padriku kinnistu põhjendatud. Tee ehitamisega on alustatud. Samuti ei ole

avaldaja tõendanud, et projekteerimistingimustega kinnitatud juurdepääsutee rajamine oleks talle

koormavam võrreldes kinnisasjade, mille kaudu ta juurdepääsu taotleb, omanike õiguste ja

juurdepääsust tulenevate kitsendustega. Eelduslikult arvestab kohaliku omavalitsuse luba rajada

juurdepääsutee enim kõigi puudutatud isikute huve ja määruskaebuse esitaja väide, et maakohus ei

arvestanud esitatud tõendeid uue tee maksumuse kohta, ei ole põhjendatud, kuna selle tee maksumuse

kohta ei ole avaldaja tõendeid esitanud. Vesiroosi ja Järveotsa kinnistu olid 4. juuni 2009. a seisuga

müügis. Võimalikud raskused kinnisvaraturul ei saa olla põhjuseks, et loobuda

projekteerimistingimustega juurdepääsutee rajamisest ja taotleda juurdepääsu üle Padriku kinnistu.

Sellisel juhul koormataks Padriku kinnistu omanike huve ülemäära ning asja tehioludest tulenevalt

oleks see vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kinnisasjade müügikuulutused kinnitavad,

et avaldajal ei ole soovi alustada kinnisasjadel ehitustegevust ning juurdepääsutee vajadus ei ole

hõlmatud kinnisasja kohase majandamise eesmärgiga.

Puudutatud isikud on kinnitanud, et nad ei ole teinud M. Rummule takistusi jalgsi läbipääsuks üle

nende kinnisasjade. Avaldaja soovis juurdepääsuteed, mida saaks läbida sõiduauto ja 5-tonnise

veoautoga. Seetõttu on põhjendamatu avaldaja väide, et maakohus oleks pidanud talle tagama

juurdepääsu vähemalt jalgsi. Kuna J. Olmaru ja H. Olmaru on nõustunud piki Vesikupu kinnistu piiri

kulgeva juurdepääsuga Vesiroosi kinnistule, ei olnud maakohtul vajadust eraldi hinnata tõendit tee

maksumuse kohta.

Põhjendamatu on avaldaja seisukoht, et kuna ta esitas J. Olmaru ja H. Olmaru vastu lepingu täitmise

nõude, ei oleks maakohus tohtinud vaadata asja läbi hagita menetluses. 2. veebruari 2009. a

kohtuistungil on avaldaja nõustunud asja lahendamisega hagita menetluses. Avaldajal ei ole lepingu

täitmise nõuet, kuna ta ei olnud müügilepingu pooleks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu ja ringkonnakohtu määruse ja

saata asi uueks arutamiseks Tartu Maakohtule.

Avaldaja leiab, et kuna kohus on tuvastanud, et Järveotsa kinnistu jagamine ei mõjutanud Vesiroosi

kinnistu ühendust avalikult kasutatava teega, ei puutu asjasse kohtu viited Järveotsa kinnistu

jagamisele ja kinnistuga tehtud tehingutele. Kohus on valesti kohaldanud AÕS § 156 lg-t 2. Hagita

menetluse põhimõtteid arvestades on kohtul kohustus ja õigus määrata juurdepääsutee üle Vesikupu

kinnistu kohtu määratud asukohas. Kohtul ei olnud alust jätta avaldus rahuldamata ja vähemalt jalgsi

läbitav juurdepääsutee määramata.

Kaevatav kohtumäärus on ka vastuoluline. Ringkonnakohus asus seisukohale, et Vesiroosi kinnistul

oli enne kinnistu jagamist Vesikupu ja Vesiroosi kinnistuks juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Arvestades seda ja asjaolu, et Järveotsa kinnistu jagamine ei mõjutanud Vesiroosi kinnistu ühendust

avalikult kasutatava teega, on põhjendamatu seisukoht, et avaldaja peab juurdepääsutee korraldama

üle Järveotsa kinnistu.

Ainuüksi see, et maakorralduslikult on võimalik rajada juurdepääsutee Vesiroosi kinnistule üle

Järveotsa kinnistu, ei taga avaldajale juurdepääsuteed üle Järveotsa kinnistu. Ringkonnakohus ei ole

kontrollinud juurdepääsutee rajamiseks olulist asjaolu, kas ehitusluba on olemas või mitte, ega

põhjendanud, millel põhineb järeldus, et avaldaja lähtus juurdepääsutee rajamisel kuni kohtusse hagi

esitamiseni juurdepääsu võimalusest üle Järveotsa kinnistu. Avaldaja ega tema seaduslik esindaja ei

ole ega ole olnud Järveotsa kinnistu omanikud. Ringkonnakohus ei ole viidanud ühelegi tõendile, mis

tõendaks, et Järveotsa kinnistule on hakatud rajama juurdepääsuteed Vesiroosi kinnistule ja et teed on

rajanud avaldaja. Lisaks on ringkonnakohus otsustanud Järveotsa kinnistu omaniku õiguste üle ilma,

et teda oleks asja menetlusse kaasatud.

Kuna ringkonnakohus jättis avaldaja nõude rahuldamata, on sellega piiratud avaldaja põhiseaduslikku

õigust omandile. Vesiroosi kinnistul ei ole ega ole kunagi olnud otsest ühendust avalikult kasutatava

teega. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud nõudeõiguse eelduseks ei ole igasuguse juurdepääsutee

puudumine, vaid vajaliku juurdepääsutee puudumine. Vajalik juurdepääs Vesiroosi kinnistu maadele

ei ole katkenud kinnistute jagamise tulemusena, vaid Padriku kinnistu omanike tegevuse tulemusena.

Avaldaja esitas hagi juurdepääsutee ja lepingu täitmise nõudes. Juurdepääsutee nõuet oli võimalik

läbi vaadata hagita menetluses. Lepingu täitmise nõuet on võimalik läbi vaadata üksnes

hagimenetluses ning kohtul ei ole õigust võtta hagi nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta

esimest korda seisukohta hagita menetluses apellatsiooniastmes. Kohtule esitatud lepingu täitmise

nõue on praeguseni lahendamata.

10. T-T. Padrik, M. Padrik, J. Olmaru ja H. Olmaru paluvad jätta määruskaebus rahuldamata ja

ringkonnakohtu määrus muutmata.

11. P. Padrik ei ole määruskaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692

lg 1 p-de 1 ja 2 (koostoimes §-ga 695) ja § 701 lg 3 esimese lause alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Lisaks

tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause (ja § 692 lg 5 esimese lause) alusel tühistada ka maakohtu

määrus ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.

13. Esmalt käsitleb kolleegium avaldaja taotlust, olulisi asjaolusid ning menetlusosaliste ja kohtu

seisukohti (I). Seejärel analüüsib kolleegium asja lahendamise erisusi hagimenetluses ja hagita

menetluses ning menetlusliigi muutmise seaduslikkust (II), samuti õiguse kohaldamist asja

lahendamisel (III). Lõpetuseks lahendab kolleegium asjaga seotud menetluslikud küsimused (IV).

I

14. Avaldaja palus kohtult määrata juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt temale kuuluvale Vesiroosi

kinnistule. Taotluse õigusliku alusena tugines avaldaja AÕS § 156 lg-le 1 ning J. Olmaru ja

H. Olmaru suhtes lisaks ka müügilepingule.

15. Asjas ei ole vaidluse all järgmised olulised asjaolud:

Vesiroosi kinnistu on hoonestamata ega piirne avalikult kasutatava teega;

Vesiroosi kinnistu moodustati Järveotsa kinnistu jagamisel, mille puhul esindas Järveotsa kinnistu

omanikku M. Rumm, seejärel eraldas M. Rumm talle kuuluvast Vesiroosi kinnistust Vesikupu

kinnistu, mille võõrandas J. Olmarule ja H. Olmarule;

tõkkepuu ja aiaga on takistatud avaldaja juurdepääs vähemalt autoga Vesiroosi kinnistule üle T.-

T. Padrikule, P. Padrikule ja M. Padrikule kuuluva kinnistu (nn Padriku kinnistu) ning Vesikupu

kinnistu.

16. T-T. Padrik, P. Padrik ja M. Padrik ei ole nõustunud avaldajale soovitud juurdepääsu

võimaldamisega üle Padriku kinnistu. J. Olmaru ja H. Olmaru ei ole nõustunud avaldajale

juurdepääsu võimaldamisega tema soovitud viisil, kuid on nõustunud võimaldama kasutada Vesiroosi

kinnistule juurdepääsuks trajektoori, mis kulgeb Vesikupu kinnistul mööda Järveotsa kinnistu piiri.

17. Kohtud põhjendasid avalduse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmiselt:

M. Rumm tekitas kinnistute jagamisega ise olukorra, kus Vesiroosi kinnistule ei ole juurdepääsu

avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu ei või avaldaja nõuda juurdepääsu AÕS § 156 lg 3

(ringkonnakohtu otsuse järgi ekslikult märgitud AÕS § 156 lg 2) alusel;

takistatud ei ole jalgsi juurdepääsu Vesiroosi kinnistule;

tõendatud ei ole, et ajalooliselt kulgenuks juurdepääsutee Vesiroosi kinnistule üle Padriku kinnistu;

avaldaja huvi juurdepääsu vastu ei ole võrreldes puudutatud isikute õiguste kitsendustega

ülekaalukas, mh kuna juurdepääsutee vajadus ei ole hõlmatud kinnisasja kohase majandamise

eesmärgiga ja avaldajal on võimalus rajada Vesiroosi kinnistule viiv tee üle Järveotsa kinnistu;

avaldaja võiks nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle Vesikupu kinnistu, kuid ei ole seda

taotlenud;

lepingu täitmise nõude lahendamine hagita menetluses oli lubatav, kuna avaldaja ise nõustus hagita

menetlusega;

avaldaja ei ole müügilepingu pooleks, mistõttu tal selle lepingu täitmise nõuet ei ole.

II

18. Tsiviilasju lahendatakse üldjuhul hagimenetluses, kus hageja esitab kostja vastu nõude, mille

kohus lahendab. Hagiasja üldiseks tunnuseks on vaidlus või vähemalt eeldatav vaidlus poolte vahel.

Samas lahendatakse hulk asju tsiviilkohtumenetluses hagita menetluses. Nende asjade puhul peaks

üldjuhul olema tegemist asjadega, kus puudub hagimenetlusega võrreldav vaidlus poolte vahel.

Seadusandja on siiski näinud ette ka mitmeid olemuslikke vaidlusmenetlusi, mis lahendatakse hagita

menetluses, lähtudes eelkõige otstarbekuse põhimõttest. Need on esmajoones asjad, kus

hagimenetluse formaalsete reeglite range järgimine ei võimalda puudutatud isikute suure arvu,

väheste õigusteadmiste, menetluseseme algse piiratuse tõttu vm põhjusel efektiivselt täita TsMS §-s 2

nimetatud tsiviilkohtumenetluse ülesannet, lahendada asi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult

väikeste kuludega.

19. Hagimenetluses ja hagita menetluses on mitmeid olulisi erisusi, mida asja lahendamisel tuleb

arvestada.

Hagi menetletakse TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest,

samuti määravad pooled § 4 lg 2 järgi vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja

kaebuste esitamise. TsMS § 439 järgi ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude

kohta, mida ei ole esitatud. Vaidlusasja puhul, mis lahendatakse hagita menetluses, ei ole kohus

seevastu TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele ning selgitab § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub

tõendeid. Lisaks kaasab kohus TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi hagita menetluse osalised omal

algatusel.

Kui hagiasi lahendatakse TsMS § 434 järgi üldjuhul otsusega, siis hagita asi lahendatakse § 478 lg 1

esimese lause järgi määrusega. Kui kohtuotsust ei saa kohus pärast teatavakstegemist muuta

(TsMS § 447 lg 1), siis vähemalt kestva toimega määrust hagita menetluses saab kohus asjaolude

muutumisel TsMS § 480 lg 1 teise lause alusel muuta või ka määruse tühistada. Hagiasjas tehtud

maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on TsMS § 632 lg 1 järgi 30 päeva

alates otsuse kättetoimetamisest, hagita menetluses tehtud määruse peale saab määruskaebuse aga

esitada TsMS § 661 lg 2 esimese lause järgi 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.

Samamoodi erinevad kaebetähtajad kassatsioonimenetluses (TsMS § 670 lg 1 ja § 698 lg 2). Erinevalt

apellatsioonkaebusest (TsMS § 652) võib määruskaebuses ringkonnakohtule TsMS § 662 lg 3 järgi

esitada kaebuse põhjendamiseks ka uusi asjaolusid ja tõendeid ning määruskaebust menetleb

TsMS § 663 alusel esmalt asja lahendanud maakohus ise.

20. Kuna sisulise vaidlusasja lahendamine hagita menetluses on esmajoones seadusandja

otstarbekusest lähtuv otsustus, ei ole hagita asja lahendamine hagimenetluses vähemalt üldjuhul

selline menetlusõiguse rikkumine, mis annaks aluse ainuüksi sel põhjusel kohtulahend tühistada.

Seda kinnitab ka TsMS § 631 lg 4, mille järgi ei või apellatsioonkaebus tugineda asjaolule, et asi, mis

tuli lahendada hagita menetluses, lahendati hagimenetluses, välja arvatud juhul, kui sellele asjaolule

tugineti õigel ajal ka maakohtus ja sellest võis olulisel määral sõltuda asja lahendus. Sama piirang

kehtib TsMS § 668 lg 4 järgi kassatsioonimenetluses.

Kolleegiumi arvates peaks sama põhimõte kehtima ka juhul, kui asi, mis tuli lahendada

hagimenetluses, lahendati hagita menetluses. Üldjuhul ei tohiks asja lahendus menetlusliigist oleneda,

seda eriti lihtmenetluse asjade puhul (TsMS § 405), kus kohtul on menetlusreeglite kujundamise

vabadus märkimisväärselt suur (vt ka Riigikohtu 6. aprilli 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-10,

p-d 10, 11). Samuti ei näe kolleegium vales menetlusliigi valikus olulist probleemi, kui see puudutab

põhiasjaga seotud taotlust, mille lahendamine eraldi hagimenetluses oleks ebamõistlik. Siiski ei ole

välistatud, et kohtu ülemäärane aktiivsus hagimenetlusega võrreldes võib mõjutada sisulist lahendit,

samuti võib isiku õigusi mõjutada hagita menetluse lühem kaebetähtaeg. Et hiljem tugineda

menetlusliigi valiku ebaõigsusele, peab menetlusosaline siiski TsMS § 333 lg 1 järgi esitama kohtule

õigel ajal vastava vastuväite.

21. Üheks vaidlusasjaks, mis lahendatakse hagita menetluses, on alates 1. jaanuarist 2009 jõustunud

TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad (AÕS § 156

lg 1).

Asja lahendamist komplitseerib asjaolu, et menetlusliigile kehtiv seadus muutus menetluse ajal. Kui

M. Rumm esitas oma nõude 3. novembril 2008 maakohtule, tuli asi lahendada hagimenetluses, hagita

menetluses tuleb juurdepääsu asi lahendada alates 1. jaanuarist 2009. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 2 lg 3 teise lause järgi võib

enne 1. jaanuari 2009 alustatud hagimenetluse siiski lõpuni viia sõltumata sellest, et alates sellest

ajast tuleb asi lahendada hagita menetluses. Seega oleks maakohus võinud jätkata asja lahendamist

hagimenetluses.

22. Algselt maakohus jätkaski pärast 1. jaanuari 2009 asja menetlemist hagimenetluses. 2. veebruaril

2009 asendas maakohus seejuures Vesiroosi kinnistu omaniku muutuse tõttu TsMS § 211 lg 1 alusel

hageja M. Rummu avaldajaga (I kd, tl 143).

Samal 2. veebruari 2009. a istungil tegi maakohus aga pooltele ettepaneku lahendada asi hagita

menetluses, millega pooled nõustusid ja vastuväiteid ei esitanud (I kd, tl 145). Seega muutis

maakohus menetlusliiki menetluse kestel. Kolleegiumi arvates TsMSRS § 2 lg 3 teine lause

menetlusliigi muutmist ei välista ja praegusel asjaoludel võib seda pidada lubatavaks.

23. Muutes hagimenetluse hagita menetluseks, ei arvestanud maakohus paraku ise hagita menetluse

oluliste reeglitega (vt määruse p 19) ja jätkas asja menetlemist sisuliselt hagimenetluse põhimõtete

järgi. Kolleegiumi arvates on tegemist maakohtu olulise menetlusõiguse normi rikkumisega

TsMS § 669 lg 2 tähenduses, mida ei kõrvaldanud ka ringkonnakohus. See on aluseks kohtute

määruste tühistamisele TsMS § 692 lg 5 esimese lause järgi ja asja saatmiseks maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

24. Kolleegium näeb maakohtu menetluses esiteks TsMS § 198 lg 3 esimese lause ja § 6182 lg 1

esimese lause olulist rikkumist, kuna asja lahendamisse ei kaasatud kõigi kinnisasjade omanikke,

keda avalduse lahendamine puudutab (st kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib

kõne alla tulla, omanikke) ega kinnisasjade asukohajärgset vallavalitsust. Nimetatud reegel on üks

olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus

lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt ning seejuures arvestatakse ka

avaliku võimu seisukohtadega. Kolleegium märgib, et maakohtu 2. veebruari 2009. a istungil taotles

J. Olmaru ja H. Olmaru esindaja kaasata menetlusse ka Järveotsa kinnistu omanik (I kd, tl 145), kuid

kohus selle taotluse kohta seisukohta ei võtnud.

Vaatamata sellele, et asja lahendamisse ei kaasatud Järveotsa kinnistu omanikku, põhjendasid kohtud

avalduse rahuldamata jätmist muu hulgas sellega, et avaldajal on võimalik rajada juurdepääs

Vesiroosi kinnistule üle Järveotsa kinnistu. Lisaks põhjendas eriti ringkonnakohus oma määrust

sellega, et Mäksa Vallavalitsus on tunnustanud haldusaktidega juurdepääsu rajamist Vesiroosi

kinnistule just üle Järveotsa kinnistu. Kohtulahenditest ei ilmne, et asja lahendamine vallavalitsust ei

puuduta või et tema kaasamata jätmine aidanuks kaasa asja lahendamisele (TsMS § 6182 lg 1 teine

lause).

25. Kohtud rikkusid oluliselt ka TsMS § 5 lg 3 esimeses lauses ja § 477 lg-s 5 sätestatut, kui asusid

seisukohale, et vaidluse ese on piiratud avaldaja taotlusega pääseda Vesiroosi kinnistule üksnes üle

Padriku ja Vesikupu kinnistu. Erinevalt juurdepääsuasja lahendamisest hagimenetluses on asja

lahendamisel hagita menetluses piisav, kui avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks tema

kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja

taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud

menetlusosaliste seisukohtadega (vt ka määruse p 19). Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei

tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu

kindlaksmääramiseks. Praeguse asja lahendamisel kohtud sellega ei arvestanud ja lahendasid asja

hagimenetluse põhimõtete järgi. Seejuures nõustusid Vesikupu kinnistu omanikud põhimõtteliselt

sellise juurdepääsu võimaldamisega, pakkudes selleks välja ka võimaliku tee asukoha.

26. Kolleegium ei näe menetlusõiguse normi rikkumist selles, et maakohus lahendas hagita

menetluses ka avaldaja müügilepingu täitmise nõude J. Olmaru ja H. Olmaru vastu. Selle eraldi

lahendamine hagimenetluses olnuks ebamõistlik ja vaidluse ese kattunuks suuresti AÕS § 156 lg 1

järgse nõudega. Siiski olnuks selle nõude tõttu TsMS § 6181 lg 2 alusel võimalik kogu asi lahendada

hagimenetluses, isegi kui TsMSRS § 2 lg 3 teise lause eriregulatsioon puudunuks. Ometigi nõustus

avaldaja kohtuistungil, et kogu asi lahendatakse hagita menetluses (I kd, tl 145), ega esitanud ka

lepingu täitmise nõude lahendamisele vastuväiteid TsMS § 333 lg 1 mõttes hiljem. Seetõttu on

avaldaja kaebeõiguse menetlusliigi valikule TsMS § 668 lg 4 järgi ka minetanud ega ole pealegi

põhjendanud, kuidas menetlusliigi valik tema nõude lahendust mõjutas.

Kolleegium märgib, et ringkonnakohus leidis õigesti, et avaldaja ei saa esitada müügilepingu täitmise

nõuet, mille pooleks ta ei ole. Avaldaja ei ole tuginenud sellele, et müügilepingust tulenev nõue oleks

temale loovutatud. Selline nõue ei lähe iseenesest üle kinnisasja võõrandamisega

III

27. Kolleegiumi arvates jätsid kohtud hageja taotluse ka sisuliselt ebaõigesti täielikult rahuldamata.

Avaldaja palus kohtul määrata juurdepääsu Vesiroosi kinnistule üle Padriku ja Vesikupu kinnistu.

Avaldaja taotluses ei olnud piiritletud, et ta sooviks juurdepääsu määramist üksnes mootorsõidukiga,

st see hõlmas ka Padriku ja Vesikupu kinnistute omanike kohustamist võimaldada avaldajal (tema

esindajal) saada Vesiroosi kinnistuni jalgsi. Kohtud leidsid, et kinnistule jalgsi juurdepääsuks ei ole

avaldajale takistusi tehtud, ometigi jätsid nad avalduse ka selles osas rahuldamata, st ei võimaldanud

avaldajale soovitud täitedokumenti, mille alusel ta oma kinnisasjale jalgsi saaks. Selliselt on

kohtulahendid ka vastuolulised ja põhjendamatud.

28. Kolleegium märkis juba, et põhjendamatu on juurdepääsu kindlaksmääramisest keeldumine

J. Olmaru ja H. Olmaru suhtes, kes pakkusid ise välja ka juurdepääsukoha (vt määruse p 25).

29. Kohtud on osaliselt vääralt tõlgendanud ja kohaldanud ka AÕS § 156 lg-d 2 ja 3. Kui kinnisasja

ühendus avalikult kasutatava teega katkeb seetõttu, et kinnisasja omanik jagab kinnisasja ja

võõrandab osa selliselt, et senine juurdepääs jääb võõrandatud kinnisasjale, ei tule kohaldada

AÕS § 156 lg-t 3, vaid lg-t 2, st sellisel juhul on kinnisasja omanikul nõudeõigus eraldatud kinnisasja

omaniku vastu. AÕS § 156 lg-t 3 tuleb kohaldada eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast

faktilise tahtliku teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud, nt senise tee üles

kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja.

Ringkonnakohus on AÕS § 156 lg-t 2 kohaldades märkinud, et avaldaja kaotas juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele Vesiroosi kinnistust Vesikupu kinnistu eraldamise tulemusena, mistõttu peaks

avaldaja taotlus olema suunatud üksnes Vesikupu kinnistu omanike vastu. Seejuures on

ringkonnakohus jätnud tähelepanuta selle, et menetlusosalised ei ole väitnud, nagu oleks Vesiroosi

kinnistule juurdepääsuks kunagi kasutatud üksnes praeguse Vesikupu kinnistu territooriumi. Ainuüksi

Vesikupu kinnistu piirnemine avaliku teega ei õigusta AÕS § 156 lg 2 kohaldamist, kui juurdepääs oli

varem tegelikult mujalt (kulges nt üle Padriku kinnistu). AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana

väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole

avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud (vt Riigikohtu 28. aprilli 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10).

30. Lisaks on kohtud ekslikult samastanud avaldaja juhatuse liikme ja varasema Vesiroosi kinnistu

omaniku M. Rummu tegevuse Järveotsa kinnistu jagamisel ja sellest Vesiroosi kinnistu eraldamisel

avaldaja tegevusega. Vaidlust ei ole, et M. Rumm tegutses Järveotsa kinnistu jagamisel omaniku

esindajana, st tegutses volituse ja omaniku juhiste alusel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 115 lg 1

teise lause järgi tekivad kehtivast esindusest õigused ja kohustused aga esindatavale, mitte esindajale.

31. Kolleegium märgib lisaks, et asjakohatud on kohtute viited teeseadusele, kuna AÕS § 156 lg 1

järgi ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee

teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks.

32. Kolleegium märgib samuti, et juurdepääsu määramist ei välista see, kui kinnisasjale, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, on omanik naaberkinnisasja omaniku juurdepääsu soovist teades rajanud

juurdepääsu takistavana rajatisi, istutanud puid vms. Sellist tegevust saab hinnata pahauskse

käitumisena AÕS § 156 lg 1 järgse nõude realiseerimise takistamiseks.

IV

33. Eelneva põhjal tuleb maakohtul asi uuesti läbi vaadata, kaasates kõik puudutatud

kinnistuomanikud, järgida hagita menetluse põhimõtteid ja kaaluda kõigi puudutatud

kinnisasjaomanike huve (vt ka nt Riigikohtu 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05,

p 22).

34. Menetluskulud jaotatakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt

selle tulemusest.

35. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu