3-2-1-32-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-32-10

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. aprill 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Klas-Kinnisvara OÜ hagi Osaühingu Pegasus vastu üle võõra

kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja kinnistus-

raamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise

kohustuse tuvastamiseks

Osaühingu Pegasus vastuhagi Klas-Kinnisvara OÜ vastu

540 511 krooni suuruse hüvitise saamiseks, kuuhüvitise

kindlaksmääramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse

kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-21189

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Pegasus kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

230 988 krooni 84 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Klas-Kinnisvara OÜ (registrikood 10493096), esindaja

vandeadvokaat Andres Suik

Kostja Osaühing Pegasus (registrikood 10629650), esindaja

vandeadvokaat Merle Veeroos

Kolmas isik hageja poolel Tallinna linn

Asja läbivaatamise kuupäev

5. aprill 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-21189 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Osaühingule Pegasus kassatsioonkaebuselt 13. jaanuaril 2010. a tasutud kautsjon

2325 (kaks tuhat kolmsada kakskümmend viis) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Klas-Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 29. novembril 2005 Tallinna Linnakohtule hagi

Osaühingu Pegasus (kostja) vastu, milles palus tunnustada õigust juurdepääsule Tallinnas Vana-

Viru 6 asuvale endale kuuluvale hooneosale üle Tallinnas Viru 23/Aia 1 asuva kostja kinnisasja ning

kanda kinnistusraamatusse hageja kasuks vastav reaalservituut. Hagi muudatuse kohaselt palus

hageja tuvastada enda juurdepääsuõiguse ja määrata juurdepääs tema kinnisasjale üle kostja

kinnisasja hagis esitatud tingimustel. Samuti palus hageja tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek

kanda kostja kinnisasja registriossa märkus hageja kinnisasja igakordse omaniku kasuks hageja

kinnisasjale juurdepääsu määramise kohta eelnimetatud tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku

nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. Hageja taotlusel kaasas Harju

Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) 14. novembril 2006 menetlusse kolmanda

isikuna hageja poolel Tallinna linna.

Hagi põhjenduste kohaselt tunnustas Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a jõustunud otsusega

tsiviilasjas nr 2-2/833/05 hageja omandiõigust Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale hooneosale, mis asub

32 m² ulatuses kostja kinnisasjal. Sama kohtuotsusega kohustati kostjat lubama hagejat nimetatud

hooneosale. 31. augustil 2006 kanti Vana-Viru 6 hoone alune maa hageja nimele kinnistusraamatusse.

Hagejal ei ole oma hooneosale juurdepääsu avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt ning tal

on asjaõigusseaduse kohaselt õigus nõuda oma kinnisasjale juurdepääsu üle kostja kinnisasja.

Kolmandate isikute suhtes tuleb juurdepääsuõigus muuta kehtivaks kinnistusraamatusse kantava

märkusega.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei kohustanud Tallinna

Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a otsuses kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu tema hooneosale

üle kostja kinnisasja. Hageja hooneosale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kuna poolte

kinnisasjade piirid kujunesid hageja tahtel (hageja õiguseellaste avalduste alusel), ei ole tal

asjaõigusseaduse kohaselt juurdepääsu nõudeõigust.

3. Kostja esitas 17. veebruaril 2006 ka vastuhagi, milles palus välja mõista hagejalt ühekordselt

540 511 krooni (arvestades, et kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates

23. novembrist 2001) ja alates 2006. a märtsist hüvitisena 6458 krooni 33 senti kuus. Samuti palus

kostja määrata, et kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist tarbijahinnaindeksi suurenemise

protsendi võrra ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Lisaks palus

kostja tuvastada hageja kohustuse anda nõusolek hageja kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks

kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates

2006. a märtsist vastuhaginõude tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on

aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.

Vastuhagi kohaselt peab kostja viidatud ringkonnakohtu otsuse järgi taluma oma kinnisasjal hageja

hooneosa, kuid samast otsusest tulenevalt on tal õigus nõuda asjaõigusseaduse järgi selle eest hagejalt

perioodilist hüvitist. Hageja kasutab kostja kinnisasja osa oma igapäevases majandustegevuses tulu

saamiseks.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hageja arvates saab

asjaõigusseaduse kohaselt nõuda üksnes perioodilist hüvitist, mitte aga tagantjärele ühekordset

hüvitist. Ka on talumiskohustuse perioodiline hüvitis vale, sest see ei lähtu asjaõigusseaduses

sätestatud saamata tulu kontseptsioonist. Ühekordse hüvitise maksmise nõudele tuleb kohaldada

aegumist. Kostjal ei saanud olla õiguspärast ootust, et hageja ostetud hooneosa võiks teenida üüritulu

kostjale. See, et kostja kui hageja arvel põhjendamatult suure kinnisasja omanikuks saanud isik nõuab

hagejalt lisaks veel hüvitist, on vastuolus hea usu põhimõttega. Seadusel ei põhine ka kostja nõue, et

taotletavat hüvitist suurendataks igal aastal. Kompromissi korral on hageja siiski nõus tasuma igal

aastal hüvitisena kostja kinnisasjal asuva hooneosa talumise eest hooneosa alusele maale vastava osa

kostja kinnisasja eest tasumisele kuuluvast maamaksust.

5. Kolmanda isiku arvates tuleb hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kolmas isik leidis, et

kostja peaks tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma

kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse

maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust.

6. 1. juuni 2007. a määrusega jättis Harju Maakohus hagi reaalservituudi kinnistusraamatusse

kandmiseks haginõude tagasivõtmise tõttu läbi vaatamata.

7. Harju Maakohus jättis 1. juuni 2007. a otsusega hagi rahuldamata, kuid rahuldas vastuhagi. Samuti

tühistas maakohus kostja kinnisasja registriossa hageja kasuks kantud eelmärke.

8. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

9. Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

10. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse hageja, kes palus

ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 21. mai 2008. a otsusega (tsiviilasi nr 3-2-1-41-08)

ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise osas, ja

saatis selles osas asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus jättis

ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ei muudetud samas asjas tehtud maakohtu otsust osas,

millega jäeti hagi rahuldamata ja tühistati hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge.

12. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

rahuldati vastuhagi, ja saatis asja selles osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks alates

eelmenetluse staadiumist.

13. Harju Maakohus rahuldas 18. juuni 2009. a otsusega vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja

kasuks välja ühekordse hüvitise 1965 krooni 67 senti ja alates 18. juunist 2009. a kuuhüvitise, mis

vastab sellel kuul hageja kinnistu 32 m2 suuruse osa eest tasumisele kuuluvale maamaksule.

Maakohus kohustas hagejat andma nõusolek kanda hageja kinnisasja registriossa märkus, mille

kohaselt tuleb kostja kinnisasja igakordsele omanikule maksta alates 18. juunist 2009 iga kuu

hüvitist, mis vastab sellel kuul hageja kinnistu 32 m2 suuruse osa eest tasumisele kuuluvale

maamaksule.

14. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada

osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata, ning teha uus otsus, millega vastuhagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

15. Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. detsembri 2009. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning ei pidanud

vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel korrata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

16. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu otsuse on allkirjastanud kohtunik, kes ei ole asja arutamisel osalenud. Sellega rikkus

ringkonnakohus oluliselt TsMS § 20 lg-t 1 ja § 441 lg-t 1.

Kohtud eksisid asjaõigusseaduse § 148 lg 2 teise lause kohaldamisel ning ei järginud ühtlasi

Riigikohtu juhiseid. Kohtud ei arvestanud kostja esiletoodud oluliste asjaoludega ega kaalunud

mõlemapoolseid huvisid. Kohtud tuvastasid valesti, et hageja hoone "sattus" kostja kinnistule

Tallinna linna vea tõttu ja et kostja pidi maa omandamisel teadma sellel osaliselt asuvast võõrast

hoonest. Kohtud ei arvestanud kostja põhjendustega, mis välistaksid hüvitise määramise minimaalses

suuruses. Sellise hüvitise määrasid kohtud ebapiisavalt ja ebaõigesti väljaselgitatud asjaolude alusel.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg-t 5, kui ei võtnud põhjendatud seisukohta kõigi

apellatsioonkaebuse väidete kohta. Kostja tõi apellatsioonkaebuses esile, et maakohus leidis ekslikult,

et kostjale tagastati maa teistsugustes piirides kui endise kinnistu piirid. Tõenditel ei põhine ka

maakohtu seisukoht, et enne õigusvastast võõrandamist ei ulatunud hageja hoone kostja kinnistule.

Nii on ebaõige ka järeldus, et endisest kinnistust suurema maa tagastamine oli haldusorgani viga.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kostja väited hageja rolli kohta tagastamismenetluses. Ekslik ja

põhjendamata on ringkonnakohtu järeldus, et kostja teadis juba maa omandamisel, et sellel asub

hageja hooneosa.

17. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja vaidles sellele vastu.

18. Kostja esitas Riigikohtule oma seisukoha hageja vastuse kohta ning taotluse hagejalt kostja

kasuks 23 400 krooni suuruse kassatsioonimenetluse kulu väljamõistmiseks, lisades menetluskulude

nimekirja ja kuludokumendid.

19. Hageja esitas Riigikohtule vastuse kostja seisukohale ja taotluse kostjalt hageja kasuks

18 540 krooni suuruse kassatsioonimenetluse kulu väljamõistmiseks, lisades menetluskulude

nimekirja ja menetluskulude kandmist tõendava pangaväljavõtte.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

20. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

21. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on rikkunud asja

lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme. TsMS § 20 lg 1 esimese lause kohaselt arutatakse asja

algusest peale, kui asja menetluse käigus kohtukoosseis vahetub. TsMS § 441 lg 1 järgi vormistatakse

otsus kirjalikult eesti keeles ja otsuse teinud kohtunik allkirjastab selle. TsMS § 654 lg 1 teise lause

järgi kohaldatakse ringkonnakohtu otsusele esimese astme kohtu otsuse kohta sätestatut.

Ringkonnakohtu istungiprotokolli kohaselt osalesid tsiviilasja arutamisel kohtunikud Iko Nõmm

(eesistuja), Gaida Kivinurm ja Imbi Sidok (V kd, tlk 122). Ringkonnakohtu otsuse päises on

kohtukoosseisuks märgitud Iko Nõmm, Mare Merimaa ja Gaida Kivinurm (V kd, tlk 126) ning samad

kohtunikud on kohtuotsuse ka allkirjastanud (V kd, tlk 130 pöördel). Ringkonnakohtu otsusest ei

nähtu, mis põhjusel on kohtukoosseis vahetunud. Kui ringkonnakohtu koosseisu vahetumine ei ole

poolte ega kõrgema astme kohtu jaoks kontrollitav, on kolleegiumi arvates tegemist TsMS § 669 lg-

s 2 sätestatud menetlusõiguse normi olulise rikkumisega, mis on alus kohtuotsuse tühistamiseks.

Muud kassatsioonkaebuse väited jätab kolleegium TsMS § 689 lg 5 järgi tähelepanuta, järgides

ringkonnakohtu otsuse põhjendust.

22. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

23. Kuna kassatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve