3-2-1-8-10 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-8-10

Määruse kuupäev

Tartu, 5. märts 2010. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Tartu kohtutäituri Oksana Kutðmei avaldus

kinnistusraamatusse keelumärke kandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2009. a määrus tsiviilasjas

nr 2-09-51440

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tartu kohtutäitur Oksana Kutðmei määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Tartu kohtutäitur Oksana Kutðmei, esindaja vandeadvokaat

Rando Antsmäe

Asja läbivaatamise kuupäev

8. veebruar 2010. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada tsiviilasjas nr 2-09-51440 tehtud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi

14. septembri 2009. a määrus ja Tartu Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2009. a määrus ning saata

asi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtutäituri avalduse alusel kande tegemise

otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Tagastada Oksana Kutðmeile määruskaebuselt 13. novembril 2009 tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu kohtutäitur Oksana Kutðmei (kohtutäitur) esitas 4. septembril 2009 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale keelumärke seadmise avalduse, milles taotles kinnistusregistriossa nr 699735

kinnisasja käsutamise keelumärke sissekandmist AS-i SEB Pank kasuks. Enne oli kohtutäitur AS-

i SEB Pank kui hüpoteegipidajast sissenõudja avalduse alusel alustanud täitemenetlust

MULTMILL OÜ vastu.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 14. septembri 2009. a määrusega

kandeavalduse rahuldamata.

Määruse kohaselt on samasse kinnistusregistriossa 29. juulil 2009 sisse kantud keelumärge kinnisasja

käsutamise keelamiseks kohtutäitur Risto Sepa ja Hansa Investments OÜ kasuks. Asjaõigusseaduse

(AÕS) § 63 lg 2 alusel keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise

kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg 1

sätestab, et kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud

käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Riigikohtu määruses nr 3-2-1-48-04 on ülaltoodud

sätete alusel järeldatud, et selline käsutuskeeldu rikkuv käsutus küll formaalselt kehtib, kuid sellel

pole materiaalõiguslikku tagajärge, sest selle alusel ei saa teha kannet kinnistusraamatusse. Tähtsust

ei oma asjaolu, et tegemist on ajaliselt varem kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi realiseerimisega

täitemenetluses. Käsutusõigust piiraval keelumärkel ei ole kinnisasjaõiguste suhtes järjekohasuhet.

Kuna hüpoteegikanne on kantud kinnistusraamatusse enne käsutamise keelumärget, siis ei takista

TsÜS § 88 lg 2 järgi käsutamise keelumärge hüpoteegi realiseerimist. Pealegi ei annaks käsutamise

keelamine mingit eelisõigust kinnisasja arvel nõuete rahuldamisel, st hüpoteegiga tagatud nõuded

täidetaks nagunii esimeses järjekorras.

3. Kohtutäitur esitas määruse peale määruskaebuse, milles taotles kohtunikuabi määruse tühistamist

ja kandeavalduse rahuldamist.

4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle kohtunikule. Tartu Maakohtu

kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 26. oktoobri 2009. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kohtutäituri kanda.

Kohtunikuabi on kohaldanud õigesti materiaalõigust ning kandeavalduse rahuldamata jätmisel

tõlgendanud õigesti Riigikohtu lahendites nr 3-2-1-48-04 ja nr 3-2-1-79-06 märgitud seisukohti.

Tulenevalt TsÜS § 88 lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st 2 ei ole mitme erineva keelumärke kandmine

kinnistusraamatuse lubatud ning TsÜS § 88 lg 2 ei sätesta sellele eriregulatsiooni, nagu ekslikult leiab

kohtutäitur.

TsÜS § 88 lg 2 sätestab eriregulatsiooni enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele.

Kuna hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ja selle korraldamist saab lugeda

asjaõiguse teostamiseks TsÜS § 88 lg 2 tähenduses, siis ei takista hüpoteegi realiseerimiseks

täitemenetluse korraldamist ja selle tulemusena toimunud omaniku vahetust käsutuskeelu olemasolu

kinnistusraamatus, kui see on seatud sinna pärast hüpoteegikannet.

Hüpoteegikanne on tehtud kinnistusraamatusse 6. detsembril 2007 ja keelumärge 29. juulil 2009.

Seega on kohtutäituril sõltumata 29. juuli 2009. a keelumärkest TsÜS § 88 lg 2 alusel õigus

asjaõigust teostada (täitemenetluse käigus hüpoteek realiseerida) ning kohtutäitur on põhjendamatult

esitanud avalduse veel ühe keelumärke kinnistusraamatusse kandmiseks.

Põhjendatud ei ole kohtutäituri väide, et teise keelumärke kinnistusraamatusse kandmata jätmisega

saavad kahjustatud sissenõudja huvid. Sissenõudja huvid on tagatud registriosa IV jakku esimesele

järjekohale kantud hüpoteegiga.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kohtutäitur esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse ja

kohtunikuabi määruse tühistada ja teha uue määruse, millega kandeavaldus rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohus valesti tõlgendanud TsÜS § 88 lg-d 1 ja 2 ning

AÕS § 63 lg-t 2. TsÜS § 88 lg 2 sätestab eriregulatsiooni, mille kohaselt võib kohtutäitur juhul, kui

täitemenetlus toimub enne käsutuskeelu seadmist kinnisasjale seatud asjaõiguse realiseerimiseks,

taotleda käsutamise keelumärke sissekandmist kinnistusraamatusse. Praegusel juhul tuleb esimese

järjekoha hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ning sellise sundtäitmise

korraldamist lugeda asjaõiguse teostamiseks TsÜS § 88 lg 2 tähenduses.

Tulenevalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 142 lg-st 1 ja § 145 lg-st 1 peab kohtutäitur kinnisasja

arestimiseks kirjutama üles kinnisasja ja selle päraldised ning muud esemed, millele ulatub hüpoteek,

keelama nende käsutamise ja laskma kinnistusraamatusse kanda kinnistu käsutamise keelumärke.

Kehtivast õigusest ei tulene, et mitmel kohtutäituril oleks keelatud kinnisasja arestida.

TMS § 142 lg 1 ja § 145 lg 1 alusel kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise keelamise kohta

keelumärke kanda laskmine ei ole üksnes kohtutäituri formaalne kohustus, vaid sellise keelumärke

kandmine on ka vajalik, tagamaks õigustatud isiku (praegusel juhul esimese järjekoha

hüpoteegipidaja) kasuks seatud käsutuskeelu teatavakstegemise kolmandatele isikutele ning

vältimaks hüpoteegi realiseerimisel tekkida võivaid takistusi. Laiemalt teenib käsutuskeelu

kinnistusraamatusse kandmine sundtäitmise eesmärgi saavutamist.

Hüpoteegi realiseerimine võib osutuda raskendatuks või sundtäitmiseks esitatud hüpoteegiga tagatud

nõude täiel määral täitmine osutuda võimatuks juhul, kui kohtutäitur R. Sepa ja Hansa

Investments OÜ kasuks seatud kinnisasja käsutamise keelumärge mingil põhjusel kustutatakse.

Sellisel juhul ei nähtu kinnistusraamatust AS-i SEB Pank kasuks kehtivat käsutamise keelumärget

ning ei ole välistatud, et võlgnik kinnisasja siiski käsutab. Kui formaalselt kantakse

kinnistusraamatusse uueks kinnisasja omanikuks kolmas isik, ei ole võimalik hüpoteegi

realiseerimiseks alustatud täitemenetlust jätkata, sest kinnisasja formaalne uus omanik ei ole

alustatud täitemenetluses võlgnik.

AÕS § 63 lg 2 alusel ei ole kinnistusraamatu "lukustamine" absoluutne, erand tuleneb TsÜS § 88 lg-

st 2.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ning maakohtu ja ringkonnakohtu määrused

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel (koostoimes §-ga 695)

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Asi tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel

saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtutäituri avalduse alusel kande tegemise otsustamiseks.

8. Kolleegiumi arvates on kohtud jätnud ebaõigesti rahuldamata kohtutäituri avalduse

kinnistusraamatusse keelumärke kandmiseks.

Riigikohus on nt 15. aprillil 2004 tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04 tehtud määruse p-s 14, 3. oktoobril

2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p-s 22 ja 13. veebruaril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-

140-07 tehtud otsuse p-s 42 leidnud, et mitme keelumärke kandmine kinnistusraamatusse erinevate

isikute kasuks ei ole TsÜS § 88 lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st 2 tulenevalt võimalik.

Samas on Riigikohus viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (p 23) ka märkinud, et TsÜS § 88 lg 2

eriregulatsiooni kohaselt on võimalik hüpoteegi alusel täitemenetluse toiminguid teha ka juhul, mil

hüpoteek on kinnisasjale seatud enne käsutuskeelu sissekandmist. TsÜS § 88 lg 2 sätestatu kohaselt ei

kohaldu TsÜS § 88 lg 1 (mille kohaselt on mh tühine käsutuskeeldu rikkuv täitemenetluses tehtud

käsutus) enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele.

Ka praegusel juhul on kohtutäitur alustanud täitemenetlust enne keelumärget kinnistusraamatusse

sisse kantud hüpoteegi sundtäitmiseks. Kolleegiumi arvates on sel juhul lubatud kanda asjaõiguse

teostamise ehk täitemenetluse korraldamise tagamiseks kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse

alusel keelumärge. AÕS § 63 lg 2 sätestab, et keelumärge keelab vastavalt märke sisule kannete

tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Riigikohus on eespool viidatud tsiviilasjas

nr 3-2-1-140-07 nt leidnud ka, et lubatav on mitme keelumärke kinnistusraamatusse kandmine, kui

seda tehakse ühe isiku kasuks.

9. Ka täitemenetluse seadustik kohustab kohtutäiturit esitama kinnisasja täitemenetluses maakohtu

kinnistusosakonnale avalduse kinnisasja käsutamise keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse.

Keelumärke sissekandmine on TMS § 142 lg 1 kohaselt üks osa kinnisasja arestimisest. Täpsemalt

reguleerib keelumärke sissekandmist TMS § 145. Käesoleva otsuse p-de 10 ja 11 kohaselt ei

kahjustaks kohtutäituri kasuks sissekantud keelumärke kustutamine ja kinnisasja võõrandamine küll

hüpoteegipidaja õigusi, kuid võib põhjustada täitemenetluses viivituse, sest kohtutäiturile on vaja

tõendada võlgniku õigusjärglus ning kinnisasja uuel omanikul on õigus esitada hüpoteegipidajale

vastuväiteid. Seetõttu on põhjendatud praegusel juhul teise keelumärke sissekandmine täitemenetluse

tõhususe huvides.

10. Määruskaebuse esitaja väidab, et tema taotletav keelumärge kaitseks hüpoteegipidaja huve juhul,

kui kinnisasi pärast praegu sissekantud keelumärke kustutamist võõrandatakse. Kolleegiumi arvates

ei kahjusta kinnisasja võimalik käsutamine praegusel juhul hüpoteegipidaja õigusi. Asja materjalides

oleva kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kinnisasja igakordne omanik kohustatud alluma

kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Järelikult oleks kohustatud

kohesele sundtäitmisele alluma ka isik, kes ostaks kinnisasja selle praeguselt omanikult

(täitemenetluse võlgnikult). TMS § 18 lg 1 kohaselt, kui täitedokument kehtib ka seal märgitud

sissenõudja või võlgniku õigusjärglase kohta, võtab kohtutäitur täitedokumendi täitmisele, kui

õigusjärglus on kohtutäiturile tõendatud kohtulahendiga, avaliku registri väljavõttega või notariaalselt

tõestatud dokumendiga. Kinnistusraamatu väljavõtte järgi on võimalik üheselt järeldada, et praegusel

juhul on täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 p-s 19 nimetatud notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb

ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. TMS § 2 lg 2 kohaselt kehtib p-s 19 nimetatud kokkulepe kinnisasja omaniku

õigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui selle kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse. Selline märge

on tehtud. Seega kehtib see täitedokument nimetatud sätete järgi ka võlgniku õigusjärglase suhtes ja

kohtutäitur võib jätkata täitemenetlust, kui avaliku registri väljavõttega on tõendatud kinnisasja

omaniku vahetumine.

Lahendada on vaja siiski küsimus, kas hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel kehtib

kinnisasja omandaja kui võlgniku õigusjärglase suhtes ka tagatiskokkulepe, millega määratakse

kindlaks nõuded, mida hüpoteek tagab. Riigikohus on 5. novembril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08

tehtud otsuse p-s 12 leidnud järgmist: "Hüpoteek ei eelda asjaõigusena AÕS § 325 lg 4 järgi tagatava

nõude olemasolu, st see on tagatava nõude suhtes mitteaktsessoorne. Siiski on hüpoteegi

mitteaktsessoorsus oluliselt piiratud hüpoteegi realiseerimisel. Nimelt annab hüpoteek AÕS § 325

lg 1 järgi hüpoteegipidajale õiguse rahuldada panditud kinnisasja arvel hüpoteegiga tagatud nõue. Ka

võib hüpoteegipidaja nõuda AÕS § 352 lg 1 järgi hüpoteegi alusel sundtäitmist üksnes juhul, kui

hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta (vt hüpoteegi realiseerimise kohta ka Riigikohtu 24. oktoobri

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 (p-d 13-16). Seega ei anna hüpoteek asjaõigusena

hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist. Seda saab ta nõuda

üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks."

Pärast kinnisasja võõrandamist oleks õiguslikult lahutatud kohesele sundtäitmisele allutamise

kokkulepe (mis kehtib TMS § 2 lg 1 p 19 ja lg 2 ning § 18 alusel võlgniku eriõigusjärglase suhtes, kui

õigusjärglus on tõendatud) ning tagatiskokkulepe, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega.

Kolleegium tõlgendab eespool nimetatud asjaõigusseaduse ja täitemenetluse seadustiku sätteid nende

koostoimes ning hüpoteegi kui krediiditurul toimiva asjaõigusliku põhitagatise põhimõtteid

arvestades nii, et TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet. AÕS § 346 lg 2 kohaselt peab ka

tagatiskokkulepe olema notariaalselt tõestatud. Üldjuhul on hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe,

kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe ning tagatiskokkulepe vormistatud ühes notariaalselt

tõestatud lepingudokumendis. Seega vastutab võlgniku eriõigusjärglane ostetud kinnisasjaga nõude

maksmata jätmise eest hüpoteegisumma ulatuses, nagu oleks vastutanud ka täitemenetluse võlgnik

ise. Vastasel korral oleks krediidituru normaalne toimimine takistatud.

11. Võlgniku eriõigusjärglase õigusi kaitseb AÕS § 351 lg 3. Selle sätte kohaselt võib hüpoteegiga

koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu

vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib vastuväiteid esitada ka siis, kui võlgnik

nõudele vastu ei vaidle. Riigikohus on 27. jaanuaril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09 tehtud otsuse p-

s 25 leidnud, et selliseid vastuväiteid võib esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga

TMS § 221 alusel. Viidatud lahend tunnustab õigust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise

hagiga ka vastuväide viivise või intressi suurusele. Lisaks on Riigikohus 24. oktoobril 2006

tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 17 tunnustanud kinnisasja omaniku (pantija) õigust

lõpetada hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi, kui talle kuulub

nõue hüpoteegipidaja vastu.

12. Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida, et otsuse p-s 11

esitatud seisukohad võlgniku vastuväidete kohta kehtivad ka juhul, mil juba algselt ei lange kokku

kinnisasja omanik (pantija) ja võlaõiguslikult kohustatud isik. See on juhus, mil üks isik annab

nõusoleku talle kuuluva kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga sellise nõude tagamiseks, mille eest

võlaõiguslikult vastutab teine isik. Samuti on võlausaldajal võimalik esitada TMS § 2 lg 1 p 19

kohane täitedokument kohtutäiturile, kui võlaõiguslikult vastutav võlgnik oma kohustusi ei täida, ja

nõuda võla katteks kinnisasja müümist. Tagatiskokkulepe määratleb, millise nõude täitmata jätmise

eest vastutab kinnisasja omanik oma kinnisasjaga.

Kolleegium märgib lisaks seda, et kuna hüpoteek asjaõigusena ei anna hüpoteegipidajale abstraktset

õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist (vt eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-

08), siis on täitemenetluse eeldusena vajalik kohtutäiturile esitada ka hüpoteegiga tagatud nõuet ja

selle suurust tõendavad dokumendid. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu.

13. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada. TsMS § 701 lg 3 kolmanda

lause alusel tuleb tühistada ka maakohtu määrus. Tsiviilasi tuleb saata Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kohtutäituri avalduse alusel kande tegemise otsustamiseks.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik