3-2-1-99-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-99-09

Määruse kuupäev

Tartu, 4. november 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tallinnas Xxxxx x asuva hoone kaasomandi lõpetamine

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2009. a määrus tsiviilasjas

nr 2-04-601

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Giza määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad: Anna Abankina (isikukood xxxxxxxxxxx), Maia

Aleksejeva (isikukood xxxxxxxxxxx), Lilya Andryukova (Lilia

Andrjukova) (isikukood xxxxxxxxxxx), Alla Aranson (isikukood

xxxxxxxxxxx), Olga Averjanova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Tamara Baþina, (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Belokoneva

(isikukood xxxxxxxxxxx), Andrey Biryukov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Gennadi Bogovski (isikukood xxxxxxxxxxx),

Viktor Bogovski (isikukood xxxxxxxxxxx), Valentina

Borovinskaya (Borovinskaja) (isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri

Brodski (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Brovin (isikukood

xxxxxxxxxxx), Galina Butjajeva (isikukood xxxxxxxxxxx),

Margarita Buzina (isikukood xxxxxxxxxxx), Nikolay Dorokhov

(Nikolai Dorohhov) (isikukood xxxxxxxxxxx), Nikolai Dren

(isikukood xxxxxxxxxxx), Andrei Duvakin (isikukood

xxxxxxxxxxx), Ljubov Fedotova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Albert Ivanov (isikukood xxxxxxxxxxx), Igor Ivanov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Natalja Jerenkova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Liilia Joganson (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksei Karpov

(isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Khrapova (isikukood

xxxxxxxxxxx), Jelena Kondraðova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Irina Koneva (isikukood xxxxxxxxxxx), Veera Korobova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri Kosenkov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Gennadi Krasnov (isikukood xxxxxxxxxxx),

Kateryna (Jekaterina) Kroitor (isikukood xxxxxxxxxxx), Anneli

Kurut (isikukood xxxxxxxxxxx, seaduslik esindaja Olesja Kurut

(isikukood xxxxxxxxxxx)), Valeria Lehema (isikukood

xxxxxxxxxxx), Andrei Leutkin (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina

Ljapunova (isikukood xxxxxxxxxxx), Yury Lyusov (Juri Ljussov)

(isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Makidon (isikukood

xxxxxxxxxxx), Natalja Mataras (isikukood xxxxxxxxxxx), Juri

Matvijenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Pavlo Melnychuk (Pavel

Melnitðuk) (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Nevmerþitskaja

(isikukood xxxxxxxxxxx), Anna Nosko (isikukood

xxxxxxxxxxx), Jüri Padar (isikukood xxxxxxxxxxx), Alexander

Pervushin (Aleksandr Pervuðin) (isikukood xxxxxxxxxxx),

Tatjana Petrova (isikukood xxxxxxxxxxx), Tamara Piroþevskaja

(isikukood xxxxxx-xxxxx), Niina Potapski (isikukood

xxxxxxxxxxx), Leonid Prokopov (isikukood xxxxxxxxxxx),

Jelena Rudjaðko (isikukood xxxxxxxxxxx), Luule Rüütel

(isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Saipov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Niina Sajevitð (isikukood xxxxxxxxxxx), Jevgeni

Samsonov (isikukood xxxxxxxxxxx), Julia Sarkisjan (isikukood

xxxxxxxxxxx), Rozaliya Savenkova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Milana Singur (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Ðirokov

(isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Soonpuu (isikukood

xxxxxxxxxxx), Dmitri Steblevski (isikukood xxxxxxxxxxx),

Jekaterina Steblevski (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Ðijanov

(isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Zagorski (Þagorski) (isikukood

xxxxxxxxxxx), Vladimir Zaitsev (isikukood xxxxxxxxxxx),

Tatjana Zaitseva (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Zarenkova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Georgi Vassiljev (isikukood

xxxxxxxxxxx), Olga Volkova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Vladimir Voronov (isikukood xxxxxxxxxxx), OÜ Ehituskolor

(registrikood xxxxxxxx),

esindajad Stansilav Buldakov ja vandeadvokaat Natalia Lausmaa

Avaldaja Ivo Kaurit (isikukood xxxxxxxxxxx)

Avaldaja OÜ Giza (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Aleksander Vares

Puudutatud isikud: Galina Baidjuk (isikukood xxxxxxxxxxx),

Oleg Belokonev (isikukood xxxxxxxxxxx), Emilia Boitsova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Boitsova (isikukood

xxxxxxxxxxx), Viktor Bulavenko (isikukood xxxxxxxxxxx),

Sergei Bulgarin (isikukood xxxxxxxxxxx), Maria Dementyeva

(Maria Dementjeva) (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Dobrova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Petro Dudiuk (Pjotr Dudjuk)

(isikukood xxxxxxxxxxx), Galina Duhhova (isikukood

xxxxxxxxxxx), Olga Engel (sünd. xx.xx.xxxx), Vladimir Fedotov

(isikukood xxxxxxxxxxx), Volodymyr Fidkevych (Vladimir

Fidkevitð) (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksei Goþin (isikukood

xxxxxxxxxxx), Vassili Gretðenko (isikukood xxxxxxxxxxx),

Vladimir Jagovets (isikukood xxxxxxxxxxx), Ilona Jüriska

(isikukood xxxxxxxxxxx), Georg Komkov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Ljudmilla Komkova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Oleksandr Korniienko (Aleksandr Kornijenko) (isikukood

xxxxxxxxxxx), Andrei Kornukov (isikukood xxxxxxxxxxx),

Vladimir Koparev, isikukood (xxxxxxxxxxx), Marina Koroljova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Viktor Kotenov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Natalja Krasavina (isikukood xxxxxxxxxxx),

Maria Kulikova (isikukood xxxxxxxxxxx), Elena Lebedeva

(isikukood xxxxxxxxxxx), Victor Levichev (Viktor Ljovitðev)

(isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Makarov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Ljudmila Malova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Mikhail Manokhin (Mihhail Manokhin) (isikukood

xxxxxxxxxxx), Natalja Maslov (isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri

Minin (isikukood xxxxxxxxxxx), Juri Najanzin (isikukood

xxxxxxxxxxx), Larissa Nemetskova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Aleksandr Novik (isikukood xxxxxxxxxxx), Arkadi Panfilov

(isikukood xxxxxxxxxxx), Anna Parhimovitð (isikukood

xxxxxxxxxxx), Renata Perelman (isikukood xxxxxxxxxxx), Priit

Ploompuu (isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri Podoroþnõi

(isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Poleþajev (isikukood

xxxxxxxxxxx), Lidia Popryadukhina (isikukood xxxxxxxxxxx),

Ljudmila Pärna (isikukood xxxxxxxxxxx), Victor Razhev (Viktor

Raþev) (isikukood xxxxxxxxxxx), Peteris Rubikis (isikukood

xxxxxxxxxxx), Larissa Safjankova (isikukood xxxxxxxxxxx),

Jevgeni Samsonov (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Sergijenko

(isikukood xxxxxxxxxxx), Vitali Sinitsõn (isikukood

xxxxxxxxxxx), Galina Sinitsõna (isikukood xxxxxxxxxxx),

Maksim Sleptsov (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Smirnova

(isikukood xxxxxxxxxxx), Mihhail Sokolov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Aleksandr Stoljarov (isikukood xxxxxxxxxxx),

Stanislav Ðmeljov (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Þilina

(isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Temnikova (isikukood

xxxxxxxxxxx), Jüri Teras (isikukood xxxxxxxxxxx), Anatoli

Trubatðenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Utkina (isikukood

xxxxxxxxxxx), Andrey (Andrei) Varganov (isikukood

xxxxxxxxxxx), Alexander Vasiliev (Aleksandr Vassiljev)

(isikukood xxxxxxxxxxx), Monica Visnapuu (isikukood

xxxxxxxxxxx),

esindaja Jevgeni Novosjolov

Puudutatud isik Oleg Berðakov (isikukood xxxxxxxxxxx)

Puudutatud isik Natalja Kustova (isikukood xxxxxxxxxxx),

esindaja Oksana Sobko

Puudutatud isik Nikolai Pantðenja (isikukood xxxxxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Leino Biin

Puudutatud isik ALG Liisingu AS (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Heikki Ojamaa

Puudutatud isik Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood

xxxxxxxx), esindaja Olga Harlamova

Puudutatud isik Tallinna linn, esindaja Kristi Kelder-Eha

Asja läbivaatamise kuupäev

5. oktoober 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2009. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-04-

601 muutmata. Muuta osaliselt ringkonnakohtu määruse põhjendusi.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Irina Ljapunova, Tatjana Nevmerþitskaja, Tamara Baþina, Natalja Mataras, Nikolai Dren, Niina

Sajevitð, Niina Potapski, Liilia Joganson, Sergei Savenkov, Andrei Leutkin, Alexander Pervushin,

Tatjana Zaitseva, Pavlo Melnychuk, Ivo Kaurit, Olga Zarenkova, Valentina Borovinskaja, Andrei

Duvakin, Sergei Ðirokov, Olga Volkova, Kateryna Kroitor, Tamara Piroþevskaja, Vladimir Voronov,

Yury Lyusov, Georgi Vassiljev, Aleksandr Brovin, Leonid Prokopov, Jelena Rudjaðko, Milana Singur,

Jüri Padar, Dmitri Zagorski, Luule Rüütel, Anna Abankina, Natalja Jerenkova, Vladimir Zaitsev,

Lilya Andryukova, Nikolay Dorokhov, Dmitri Saipov, Sergei Ðijanov, Maia Aleksejeva, Ljubov

Fedotova, OÜ Ehituskolor, Natalja Makidon, Anneli Kurut, Gennadi Krasnov, Valeri Kosenkov,

Veera Korobova, Galina Butjajeva, Juri Matvijenko, Alla Aranson, Svetlana Khrapova, Tatjana

Petrova, Olga Averjanova, Margarita Buzina, Dmitri Brodski, Svetlana Soonpuu, Nadeþda

Ðevtðenko, Viktor Belokonev, Igor Ðorin, Sergei Kostrov, Agne Hunt, Olga Ivanova, Olga

Kurõljova, Allan Tiitsmann, Vladimir Rjabtsev, Niina Bogovskaja ja Irina Koneva esitasid 3. juunil

2004. a Tallinna Linnakohtule hagi Andrey Varganovi, Arkadi Panfilovi, Petro Dudiuki, Viktor

Kotenovi, Sergei Bulgarini, Victor Razhevi, Irina Sergijenko, Vassili Gretðenko, Marina Koroljova,

Maria Kulikova, Olga Engeli, Victor Levichevi, Oleg Belokonevi, Viktor Bulavenko, Priit Ploompuu,

Vladimir Fedotovi, Oleksandr Korniienko, Larissa Nemetskova, Valeri Podoroþnõi, Ljudmila Pärna,

Maksim Sleptsovi, Galina Baidjuki, Vladimir Koparevi, Ljudmilla Komkova, Volodymyr Fidkevychi,

Viktor Þilini, Natalja Dobrova, Aleksandr Stoljarovi, Vitali Sinitsõni, Ilona Jüriska, Sergei Makarovi,

Sergei Prokopovi, Aleksandr Noviki, Olga Temnikova, Jüri Terase, Mihhail Sokolovi, Mikhail

Manokhini, Nikolai Pantðenja, Maria Dementyeva, Peteris Rubikisi, Renata Perelmani, Juri

Najanzini, Aleksei Goþini, Monica Visnapuu, Vladimir Jagovetsi, Lidia Popryadukhina, Anatoli

Trubatðenko, Tatjana Smirnova, Natalja Kustova, Igor Barankovi, Peter Lutsepa, Sven Uusranna,

Aleksei Vassiljevi, Niina Onolova, Viktor Belobanini, Dmitri Veselovi, Violetta Kiudmaa, Peter

Kiudmaa, Ljudmilla Iljina, Oleg Berðakovi, OÜ Landlord, ALG Liisingu AS, AS Hansa Liising Eesti

ja OÜ Giza vastu, milles palusid lõpetada poolte kaasomandi Tallinnas Xxxxx x asuvale hoonele

(edaspidi hoone) selliselt, et kaasomanikud saaksid nende valduses olevate eluruumide ja

mitteeluruumi omandi reaalosadena, mille juurde kuuluks vastav mõtteline osa hoonest.

Hagiavalduse kohaselt on hoone kantud hooneregistrisse erinevates omandivormides. Korterid nr x-

xx moodustavad reaalosa, kuid ülejäänud korterid nr xxx-xxx ei moodusta vallasasjana reaalosa ja on

kaasomanike valduses kokkuleppel. Hoone esimese sektsiooni juurde on ehituslikult liidetud

põhiehitise ühekorruseline osa (apteek), millel on põhielamuga ühine kelder, kus asuvad

üldkasutatavad ruumid, milles paiknevad kogu hoone kommunikatsioonid. Juurdeehituse esimest

korrust kasutab OÜ Giza, kellele kuulub 17. juulil 1998. a sõlmitud müügilepingu nr 7038 ja

hooneregistri kande kohaselt 10,67% suurune mõtteline osa hoonest. Selline omandi jaotus hoones

takistab maa erastamist. OÜ-le Giza ei saa kuuluda hoonest 10,67% suurust osa, sest kõigi

kaasomandi osade suurus oleks sellisel juhul üle 100%. Kaasomandi lõpetamine taotletud viisil

võimaldab hoonealuse maa erastamisel moodustada korteriomandid.

2. N. Kustova ja L. Komkova vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

3. Tallinna linna arvamuse kohaselt, kui keldrikorrusel asuvad ventilatsiooniruumid teenindavad

ainult apteeki, oleks põhjendatud nende kuulumine apteegi reaalosasse. Soojussõlm ja pumbaruum,

mis teenindavad kogu hoonet, peaksid olema üldkasutatavad ja eraldatud reaalosadest.

4. ALG Liisingu AS leidis, et hagi on esitatud vale isiku vastu, põhiline vaidlusküsimus seostub OÜ-

ga Giza, kellega tuleks vaidlus lahendada.

5. OÜ Giza ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata, sest leidis, et talle kuulub 10,67%

suurune osa hoonest ning seega peab talle kuuluma suurem reaalosa. Tallinn IB

inventariseerimisjooniste ja OÜ Ehitusekspert ekspertiisiakti kohaselt peab OÜ-le Giza kuuluma

839,2 m2. Keldriruum kuulub apteegi juurde ja peab kuuluma OÜ-le Giza. Täpsustatud vastuse

kohaselt peab OÜ-le Giza kuuluma 841 m2, millest keldriruumi pindala on 304 m2 ja apteegi esimese

korruse pindala 536,4 m2.

6. OÜ Giza esitas 17. märtsil 2008. a vastuhagi teiste kaasomanike vastu, milles palus kaasomand

lõpetada selliselt, et jätta OÜ Giza omandisse reaalosana hoone esimese sektsiooni esimesel korrusel

ja keldrikorrusel asuvad ruumid pindalaga 841 m2.

7. Tallinna Linnakohus asendas 19. aprilli 2005. a määrusega kostja OÜ Landlord Galina Draganiga.

Tallinna Linnakohus asendas 1. juulil 2005. a Sergei Prokopovi Natalja Solomahhinaga. Harju

Maakohus (menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) lubas 17. augusti 2006. a määrusega

eriõigusjärglastena astuda menetlusse Jelena Kondraðoval, Jelena Belokoneval, Anna Samsonoval,

Julia Sarkisjanil, Valeria Lehemal, Igor Ivanovil, Aleksei Karpovil, Dmitri Steblevskil, Anna Noskol

ja Gennadi Bogovskil vastavalt Nadeþda Ðevtðenko, Viktor Belokonevi, Igor Ðorini, Sergei

Kostrovi, Agne Hundi, Olga Ivanova, Olga Kurõljova, Allan Tiitsmanni, Vladimir Rjabtsevi ja Niina

Bogovskaja asemel. Sama määrusega asendas Harju Maakohus kostja Igor Barankovi Jelena

Utkinaga, Peter Lutsepa Andrei Kornukoviga, AS Hansa Liising Eesti korteri nr xx osas Jevgeni

Samsonoviga, Sven Uusranna Jelena Boitsova ja Emilia Boitsovaga, Aleksei Vassiljevi Alexander

Vasilieviga, AS Hansa Liising Eesti korteri nr xx osas Elena Lebedevaga, Niina Onolova Natalja

Beljajevaga, Viktor Belobanini Stanislav Ðmeljoviga, Dmitri Veselovi Ljudmila Malovaga, Violetta

Kiudmaa Aleksandr Poleþajeviga, Peter Kiudmaa Galinna Duhhovaga, Ljudmilla Iljina Galina

Sinitsinõga ja Galina Dragani Valeri Mininiga ning kaasas menetlusse Larissa Safjankova. Harju

Maakohus kaasas 6. oktoobri 2006.a määrusega menetlusse Georg Komkovi. Harju Maakohus

16. mail 2008. a määrusega lubas Tatjana Þilinal ja Anna Parhimovitðil astuda menetlusse Viktor

Þilini asemel.

8. Harju Maakohus rahuldas 24. oktoobri 2008. a määrusega avaldused osaliselt. Maakohus leidis, et

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 5 kohaselt tuleb asi lahendada hagita menetluses.

Seetõttu tuleb hagi ja vastuhagi käsitada avaldustena, hagejaid avaldajatena ning kostjaid puudutatud

isikutena. Maakohus lõpetas hoone kaasomandi, jagades selle reaalosadeks ja sinna juurde

kuuluvateks mõttelisteks osadeks. OÜ Giza omandisse jäi reaalosana 522,3 m2 suurune mitteeluruum

suurusega ja 5223/84 064 suurune mõtteline osa hoonest.

Maakohus leidis, et kaasomandi võib jagada reaalosadeks selliselt, et igale omanikule jääb teatud

reaalosa, mille juurde kuulub mõtteline osa hoonest selliselt, et edaspidi oleks võimalik moodustada

korteriomandeid. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et kaasomand tuleks lõpetada selliselt, et igale

kaasomanikule jääks reaalosa ja sellele vastav mõtteline osa hoonest. Pooled vaidlevad selle üle, kui

suur peaks olema OÜ-le Giza kuuluva reaalosa suurus.

Tallinna Hooneregistri kinnitatud eksplikatsioonidest nähtub, et hoone esimese sektsiooni esimese

korruse mitteeluruumi pindala on 522,3 m2, mille hulka ei ole arvatud hoone keldriruume. Samade

kinnitatud eksplikatsioonide arvestuse kohaselt on kõigi hoones asuvate eluruumide pindala kokku

7884,1 m2. Nimetatud pindalad tuleb võtta arvesse reaalosade ja mõtteliste osade suuruse

kindlaksmääramisel. Korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-te 1 ja 2 mõttest tulenevalt peavad olema

kõigi omanike kaasomandis need ehitise osad, mis olemuslikult teenivad kõigi huve, st trepikojad ja

keldrid. Märgitud ruumide suurus on kokku 8406,4 m2. Kuigi OÜ Giza ostis lepinguga hoonest

10,67% suuruse mõttelise osa ja soovis enda reaalosaks saada suuremat osa kui 522,3 m2, ei ole see

KOS § 2 lg-te 1 ja 2 mõtte kohaselt võimalik. Võimalik on kaasomandi jagamine, lähtudes pindalast

8406,40 m2, ning see vastab enamiku kaasomanike huvidele ega kahjusta OÜ Giza huve, kuna ka

temale kuulub sellisel juhul mõtteline osa hoonest. OÜ Giza on dokumentaalsete tõendite esitamisel

lähtunud eeldusest, et talle võiks kuuluda reaalosana ka keldriruum, mis ei ole aga võimalik. OÜ Giza

soov, et kohus jätaks talle reaalosa tema soovitud ulatuses, moodustades iseseisva aadressiga omandi,

ei tulene seadusest.

9. OÜ Giza esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse

ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada OÜ Giza avaldus või saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

OÜ Giza leidis, et apteek on eraldiseisev hoone osa, millel on oma kelder. Apteegi kelder ei teeni

teistes sektsioonides asuvaid kortereid. OÜ Giza omandas apteegiosa koos keldriga. Tallinna

Hooneregistri koostatud eksplikatsioonid, millest maakohus asja lahendades lähtus, on ekslikud, kuna

seal ei ole arvestatud kasuliku pinna hulka apteegi keldriruumi pindala. Maakohus on asja

lahendamisel valesti kohaldanud korteriomandiseadust. KOS § 4 lg 3 kohaselt tekivad

korteriomandid KOS § 4 lg-s 1 või 2 ettenähtud alusel kinnistusraamatusse kandmisega. Ühtegi

hoones asuvat elu- või mitteeluruumi pole nimetatud viisil kinnistatud. Maakohus ei uurinud kõiki

tõendeid ning on jätnud määruse põhjendamata. Maakohus ei kaalunud, mil viisil kaasomandi

lõpetamine kaasomanike huve kõige vähem kahjustaks.

10. Nikolai Pantðenja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada

maakohtu määruse ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. N. Pantðenja leidis, et maakohus

rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, kuna teda ei kutsutud kohtusse seaduse kohaselt. Maakohus

jättis ekslikult kõigi hoone kaasomanike kaasomandisse OÜ-le Giza kuuluvad keldriruumid.

11. Ivo Kaurit vaidles määruskaebustele vastu ja palus need jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

12. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. märtsi 2009. a määrusega määruskaebused rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning ei pidanud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on kaalunud poolte huve ja leidnud, et kaasomandi lõpetamine

OÜ Giza pakutud viisil ei ole õiglane teiste kaasomanike suhtes. Maakohus leidis, et samas on

kaasomandi jagamine, lähtudes pindalast 8406,4 m2, võimalik ning vastab enamiku kaasomanike

huvidele ega kahjusta OÜ Giza huve. Seega ei ole põhjendatud kaebuses toodud väited, nagu ei oleks

maakohus kaalutlusõigust kasutanud. Keldriruumi jätmine OÜ Giza reaalosa juurde ei oleks õiglane,

sest nimetatud ruumides asuvad kogu elamu küttesüsteemid.

Maakohus on andnud kõigile tõenditele kogumis hinnangu ja põhjendatult jätnud rahuldamata

OÜ Giza avalduse. OÜ Giza on lisanud määruskaebusele mitmeid tõendeid, kuid need on kohtule

juba varasema menetluse käigus esitatud. Seega on maakohus neile ka hinnangu andnud. Ka ei nähtu

lisatud tõenditest, et nende alusel pidanuks maakohus OÜ Giza avalduse rahuldama.

N. Pantðenja määruskaebuse väited ei ole põhjendatud. Maakohus ei ole rikkunud tema õigust olla

ärakuulatud. N. Pantðenja kuulati ära maakohtu istungil.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

13. OÜ Giza esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

ringkonnakohtu määruse ja teha asjas uue määruse, millega lõpetada hoone kaasomand, jagades

hoone OÜ-le Giza kuuluvaks 839,6 m2 suuruseks reaalosaks suurusega ja veel 139 reaalosaks, mille

juurde kuulub vastav mõtteline osa hoone üldkasutatavast pinnast, või saata asi madalama astme

kohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse norme sellega, et jättis

hindamata asjas esitatud tõendid. Lisaks on ringkonnakohus jätnud määruse olulises osas

põhjendamata. Kohtud ei ole arvestanud sellega, et hoone elamuosa all on eraldiseisvad keldriruumid,

kuhu saaks hoone küttesüsteemid üle viia. OÜ Giza palus vastuhagis lõpetada kaasomand apteegi

ruumidena kasutuses oleva pinna reaalosana eraldamisega. Kaasomandit saaks jagada viisil, mis

võimaldaks korteriomandite moodustamist ainult siis, kui enne eraldatakse apteegiruumid.

Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud korteriomandiseadust. Hoones asuvad ruumid ei ole

korteriomandid. Korteriomandid ei tekiks ka määruse jõustumisel. KOS § 28 kohaselt kohaldatakse

korteriomandiseaduse 2. ja 4. peatüki sätteid ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja

mitteeluruumile. Praegusel juhul on kohtud kohaldanud korteriomandiseaduse 1. peatüki sätteid.

14. Teised avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu. Puudutatud isikud ei avaldanud

määruskaebuse kohta oma seisukohta.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et TsMS § 691 p 1 ja § 692 lg 2 alusel tuleb ringkonnakohtu määruse

resolutsioon jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata, kuid osaliselt tuleb muuta ringkonnakohtu

määruse õiguslikku põhjendust.

16. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt peavad KOS § 2 lg-te 1 ja 2 mõttest tulenevalt olema

kõigi omanike kaasomandis need ehitise osad, mis olemuslikult teenivad kõigi huve, sh keldrid.

Maakohus leidis, et seetõttu ei ole võimalik, et OÜ Giza saaks kaasomandi jagamisel suurema

reaalosa. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega.

Kolleegium leiab, et kohtud kohaldasid KOS § 2 valesti. KOS § 2 lg 1 esimese lause kohaselt on

korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad

ehitise osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada

kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või ehitise välist kuju muutmata. KOS § 2

lg 1 teise lause järgi võib korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga

tähistatud garaaþiosa. Keldriruumi kuulumist korteriomandi reaalosa hulka ei välista ka KOS § 2

lg 2, mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need

asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega võib korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka

keldriruum juhul, kui see vastab KOS § 2 lg-s 1 sätestatule.

17. Eelmises punktis toodud materiaalõiguse vale kohaldamine ei anna siiski alust ringkonnakohtu

otsust tühistada. Kolleegium nõustub Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. mail 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-

1-45-06 tehtud otsuse p-s 20 väljendatud seisukohaga, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi

kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude

lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud

diskretsioonipiire. Ringkonnakohus on vaidlusaluste keldriruumide OÜ Giza reaalosast väljajätmist

põhjendanud ka sellega, et keldriruumi jätmine OÜ Giza reaalosa juurde ei oleks õiglane. Kolleegium

leiab, et ringkonnakohus on seejuures kaalunud menetlusosaliste isikute huve ja ei ole ületanud

diskretsioonipiire. Seega ei ole alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

18. Kolleegium märgib, et asjaõigusseaduse § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadeks

jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele,

määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Vastava nõude saab esitada pärast kaasomandi

reaalosadeks jagamist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-104-05, p 9).

19. Enne 1. jaanuari 2006 alustatud menetluses kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende

kindlaksmääramisele tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise

seaduse § 3 lg 1 järgi varem kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari

2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 esimese lause järgi mõistis kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus

tehti, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Praeguses asjas ei

ole menetlusosalised esitanud taotlust kohtukulude väljamõistmiseks, mistõttu kolleegium

kohtukulude jaotuse kohta seisukohta ei võta.

20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4

teise lause alusel riigituludesse.

Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu