3-2-1-110-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-110-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aave Volmeri hagi Irina Sahnenko vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja Irina Sahnenko vastuhagi kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-28076

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Irina Sahnenko kassatsioonkaebus

Aave Volmeri vastukassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1 200 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Aave Volmer (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Indrek Lillo

Kostja Irina Sahnenko (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Andres Past

Asja läbivaatamise kuupäev

28. september 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-28076

vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas. Saata asi selles

osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata.

2. Maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata Irina Sahnenko vastuhagi rahuldamata

jätmise osas.

3. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Vastukassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada Aave Volmerile 5. juunil 2009. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni ja

22. juunil 2009. a tasutud kautsjon 11 600 (üksteist tuhat kuussada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aave Volmer (hageja) esitas 6. oktoobril 2006. a Harju Maakohtule hagi Irina Sahnenko (kostja)

vastu, milles palus lõpetada poolte kaasomand Tallinnas Xxxxx xx-x asuvale korteriomandile

(edaspidi korteriomand) selliselt, et kaasomandis olev korteriomand jäetakse hageja ainuomandisse

ning hageja kohustub kostja osa eest kostjale maksma hüvitise 1 200 000 krooni. Kui kohus peab

hageja esimest nõuet põhjendamatuks, palus hageja lõpetada kaasomand selliselt, et korteriomand

müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt

kaasomandi osade suurusele. Kui kohus peab hageja esimest ja teist nõuet põhjendamatuks, palus

hageja kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud

raha jagatakse poolte vahel vastavalt kaasomandi osade suurusele.

Hagiavalduse kohaselt kuulub korteriomandist hagejale 5156/10 000 suurune mõtteline osa ja

kostjale 4844/10 000 suurune mõtteline osa. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on

kaasomanikul alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet, millega

välistataks kaasomandi lõpetamise nõudeõigus. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise

viisidest ei ole vaidlusaluse korteriomandi puhul võimalik korteriomandi jagamine reaalosadeks.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 3 lg 1 kohaselt võib korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille

ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Seega ei ole võimalik korteriomanditeks

jagada teist korteriomandit. Isegi juhul, kui see oleks õiguslikult võimalik, kaasneksid reaalosadeks

jagamisega olulised ümberehitused ja suured kulud. Kaasomandi lõpetamise viisidest jääb üle

võimalus anda asi ühele kaasomanikest või müüa asi enampakkumisel.

Õiglane oleks kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand antakse tervikuna hageja omandisse ja

kohustatakse teda kostjale hüvitama kostja osa kaasomandist, kuna hagejale kuulub suurem osa

kaasomandist ning sellise jagamise korral kuuluks terve Xxxxx tn xx asuv kinnistu hagejale ja

lõppeksid poolte vaidlused kaasomandi kasutuskorra üle. Hageja on nõus maksma kostja osa eest

1 200 000 krooni, mis on rohkem kui kostja osa turuväärtus.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja elab vaidlusaluses korteris alates

1949. aastast ja see on tema kodu. Kostja vaidles vastu hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile

ja leidis, et kaasomand tuleks lõpetada korteriomandi reaalosadeks jagamisega. Samuti on

korteriomandi turuväärtus suurem hageja pakutust. Kui kohus ei pea kaasomandi jagamist

reaalosadeks võimalikuks või põhjendatuks, oli kostja valmis hagejalt välja ostma tema mõttelise osa.

3. Kostja esitas 10. detsembril 2007. a vastuhagi, milles palus poolte kaasomand korteriomandile

lõpetada selliselt, et jagada korteriomand kaasomanike vahel reaalosadeks. Korteriomandi jagamine

reaalosadeks on õiguslikult ja ehituslikult võimalik. Korteriomandist on võimalik moodustada kaks

iseseisvat korteriomandit.

4. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. KOS § 3 lg 1 ei võimalda

korteriomandit jagada uuesti korteriomanditeks. Lisaks ei ole hoones torustikke ja

kommunikatsioone, mis võimaldaksid korteriomandi hageja kasutuses olevasse osasse ehitada kööki

ja pesemisruumi, seega ei ole hageja kasutuses olevaid tube võimalik eraldi korterina kasutada.

Hageja kasutuses olevad toad ei ole omavahel ühendatud, seega ei saa need moodustada eraldi

kasutatavat korterit. Korterite vahele ei ole võimalik ehitada tulekindlaid vaheseinu.

5. Harju Maakohus rahuldas 5. mai 2008. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohtu

otsuse kohaselt tuleb kaasomand korteriomandile lõpetada korteriomandi müümisega

omanikevahelisel enampakkumisel.

Kaasomandit ei ole võimalik jagada nii, et asi jäetakse hagejale ja kostjale makstakse omandi

kaotamise eest hüvitist. Selleks, et kaasomandit oleks võimalik sel viisil lõpetada, oleks hageja

pidanud tõendama kaasomandis oleva asja tegeliku väärtuse. Hageja seda teinud ei ole. Hageja esitas

asja väärtuse tõendamiseks vaid kaudsed tõendid ! sama piirkonna müügikuulutused. Kostja on

kogu menetluse kestel nimetatud müügikuulutustest kujundatud hüvitise suurusele vastu vaielnud.

Vastuhagi ei ole võimalik rahuldada, kuna korteriomand ei ole reaalosadeks jagatav. Reaalosadeks

jagamisel peab olema võimalik mõlemat tekkivat korteriomandit kasutada vastavalt sihtotstarbele ja

olemusele. Kui kaasomand lõpetataks vastuhagis taotletud viisil, peaks hageja oma korteriomandi

ühel pool esikut asuvatest ruumidest teisel pool esikut asuvatesse ruumidesse minema läbi

ühiskasutuses oleva esiku. Kahel pool esikut asuvad ruumid ei ole omavahel ühenduses. Selliselt

asuvad ruumid ei saa moodustada eraldi korteriomandit korteriomandiseaduse mõttes. Kaasomand

tuleb lõpetada korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Selline kaasomandi

lõpetamise viis on kõige õigem ja õiglasem, sest see vastab mõlema kaasomaniku huvidele ja tahtele.

Sellise kaasomandi lõpetamise viisi esitas hagiavalduses hageja ja see vastab kostja vastuses esitatud

kostja tahtele. Samuti võimaldab see kostjal säilitada eluruumi, kui ta enampakkumise võidab.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas

uus otsus või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei hinnanud kõiki tõendeid.

Kostja leidis, et KOS § 4 lg 4 kohaselt on võimalik jagada korteriomand reaalosadeks. Hageja

kasutuses olevaid ruume on võimalik eraldi kasutada, seega on KOS § 2 lg-st 1 lähtudes võimalik

moodustada nendest eraldi korteriomand.

7. Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

8. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus

otsus, millega lõpetada poolte kaasomand selliselt, et korteriomand läheb hageja ainuomandisse ning

hageja kohustub hüvitama kostjale viimasele kuuluva kaasomandi osa väärtuse. Hageja leidis, et ta on

tõendanud, et kostjale pakutud 1 200 000 krooni on rohkem kui turuhind ja kostja ei ole vastupidiseid

tõendeid esitanud. Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-d 1 ja 2, kuna

on jätnud põhjuseta arvestamata hageja esitatud tõenditega ja on pidanud kinnisvara hindamise akti

nii oluliseks tõendiks, mille esitamata jätmisel tuleb jätta hagi rahuldamata.

9. Kostja vaidles hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. veebruari 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata

ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning ei pidanud

vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et korteriomand ei ole kostja taotletud viisil reaalosadeks

jagatav, kuna reaalosasse kuuluvad eluruumid ei moodusta ühtset tervikut. Hagejal on

märkimisväärne huvi kostjalt kaasomandi osa ära osta, kuna hagejale kuulub ka maja esimesel

korrusel asuv korteriomand ning kostja osa väljaostmisel jääks kogu maja hageja ainuomandisse.

Sellega kaoksid ka edaspidised võimalikud konfliktid elamu ja hoovi ühisel valdamisel ja

kasutamisel. Üksnes see aga ei õigusta hageja nõuet jätta korteriomand tema ainuomandisse ilma

enampakkumist korraldamata. Hageja ei ole esitanud mingeid põhjendusi selle kohta, milline eriline

huvi on tal omandada kostja kaasomandi osa fikseeritud hinnaga. Kostja jäi ringkonnakohtu istungil

selle juurde, et hageja pakutud 1 200 000 krooni on tema kaasomandi osa eest liiga väike summa.

Samuti ei nõustunud kostja Rime Kinnisvara AS-i eksperdihinnanguga, mille kohaselt on

korteriomandi turuväärtus 2 110 000 krooni. Seega on õige jätta mõlemale kaasomanikule võimalus

saada kogu korteriomandi omanikuks, pakkudes teisele poolele omandi kaotamise eest õiglast hinda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada maa- ja

ringkonnakohtu otsused ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kohtud on põhjendamatult jätnud kohaldamata põhiseaduse §-d 32 ja 33, mille kohaselt omand ja

kodu on puutumatud. Kohtud ei ole, otsustades kaasomand lõpetada korteriomandi müümisega

kaasomanikevahelisel enampakkumisel, arvestanud sellega, et kostja on üle 60 aastane töövõimetu

pensionär. Kaasomandi sel viisil lõpetamine on ebaõiglane, kuna poolte varanduslik seis on

ebavõrdne. Ringkonnakohus ei ole taganud poolte võrdset kohtlemist apellatsioonimenetluses,

kuivõrd hagejal oli vandeadvokaadist esindaja, kostjal esindajat aga ei olnud. Ringkonnakohus oleks

pidanud tagama ka kostjale esindaja. Kostja on menetluse käigus palunud jätta hagi rahuldamata.

Kohtud ei ole kontrollinud, kas hagi saab rahuldada või mitte, ja on jätnud kostja väited

analüüsimata. Kohtud oleksid pidanud jätma hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata.

12. Hageja esitas vastukassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas,

millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja vastuapellatsioonkaebuse, ning teha asjas uus

otsus, millega lõpetada poolte kaasomand korteriomandile selliselt, et korteriomand läheb hageja

ainuomandisse ja hageja kohustub kostja osa eest kostjale tasuma 1 200 000 krooni.

Hageja leiab, et olukorras, kus hageja oli maakohtus esitanud korteriomandi väärtuse tõendamiseks

müügikuulutused ja kostja ei olnud korteriomandi väärtuse kohta tõendeid esitanud, oli ebaõige

maakohtu seisukoht, et hageja ei ole kostja mõttelise osa väärtust tõendanud. Maakohus rikkus

TsMS § 232 lg-d 1 ja 2, jättes hindamata hageja esitatud tõendid ja pidades kinnisvara hindamise akti

nii oluliseks tõendiks, mille esitamata jätmisel tuleb hagi jätta rahuldamata. Ringkonnakohus jättis

hageja väited hindamata. Hageja esitas ringkonnakohtule korteriomandi väärtuse tõendamiseks ka

hindamisakti. Ringkonnakohus oleks otsust tehes pidanud lähtuma esitatud tõenditest, mitte jätma

hageja nõuet rahuldamata üksnes põhjusel, et kostja arvates oli hind liiga väike. Ringkonnakohus ei

põhjendanud, miks on õiglasem kaasomand lõpetada korteriomandi müümisega

kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

13. Kostja vaidleb hageja vastukassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

14. Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega hageja vastuapellatsioonkaebus jäeti

rahuldamata ja määrati kindlaks menetluskulude jaotus. Tühistatud osas tuleb tsiviilasi TsMS § 691

p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu otsus jääb

muutmata osas, millega jäeti rahuldamata kostja apellatsioonkaebus ning kostja vastuhagi

kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et jagada korteriomand kaasomanike vahel reaalosadeks.

16. Praeguses asjas on hageja esitanud hagiavalduses kolm nõuet. Esimese nõudena palus hageja

kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand jäetakse hageja ainuomandisse ning hageja kohustub

kostjale tema osa eest maksma 1 200 000 krooni. Hageja palus oma teise ja kolmanda nõude

rahuldamist kaaluda juhul, kui kohus ei pea esimese nõude rahuldamist võimalikuks. TsMS § 370

lg 2 kohaselt on kohtule kohustuslik hageja taotlus kontrollida ühte võimalikest nõuetest esimeses

järjekorras.

Maakohus põhjendas hageja esimese nõude rahuldamata jätmist sellega, et hageja ei ole tõendanud

korteriomandi väärtust. Maakohus leidis, et hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid

müügikuulutused, mis on kaudsed tõendid. Maakohus rikkus sellega TsMS § 232 lg-t 2, mille

kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku

leppinud teisiti. Kolleegium leiab, et iseenesest ei ole välistatud korteriomandi väärtuse tõendamine

ka samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade müügikuulutustega. Olukorras, kus hageja oli

maakohtule esitanud tõendid korteriomandi väärtuse kohta ning apellatsioonimenetluses ka

korteriomandi hindamisakti, oleks ringkonnakohus pidanud TsMS § 232 lg 1 järgi hindama esitatud

tõendeid ja võtma seisukoha korteriomandi väärtuse kohta. Ringkonnakohus nõustus maakohtu

otsuse põhjendustega ning korteriomandi väärtuse kohta seisukohta ei võtnud. Sellega rikkus

ringkonnakohus TsMS § 442 lg-st 8 ja § 654 lg-st 5 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust.

17. Kostja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Kostja

väide, et ringkonnakohus jättis kohaldamata PS § 32, ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtu otsuse põhjendustega vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Kaasomandi lõpetamine

on sätestatud AÕS §-des 76 ja 77 ning Riigikohtu praktikale tuginedes on neid sätteid võimalik

kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Õiglane hüvitis on

omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi

kaasomanikevahelisel enampakkumisel, täitemenetluse seadustiku alusel.

Kuna selles kohtuasjas lahendatakse omandiküsimust, siis pole asjakohane kostja viide PS §-le 33.

Ekslik on kostja seisukoht, et ringkonnakohtul oli kohustus tagada kostjale esindaja olemasolu. Sellist

kohustust kohtule seadusest ei tulene.

18. Kolleegium märgib, et TsMS § 442 lg-st 5 tuleneb kohtu kohustus lahendada poolte nõuded

kohtuotsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt

jättis ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid ringkonnakohtu otsuse

resolutsioonis ei ole ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebust lahendanud.

19. Hageja vastukassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu

arvatakse kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause järgi riigituludesse.

20. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle

tulemustest.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu