3-2-1-100-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

ERIKOGU

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-100-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Märt Rask, liikmed Tõnu Anton, Henn Jõks, Villu Kõve

ja Jüri Põld

Kohtuasi

Tallinna linna (Tallinna Elamumajandusameti kaudu) hagi

Osaühingu Daivex vastu müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse

tuvastamiseks, hoone omandiõiguse tunnustamiseks ja selle

väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest hageja

valdusesse

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-21311

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Daivex ja Tallinna linna (Tallinna

Elamumajandusameti kaudu) kassatsioonkaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tallinna linn (Tallinna Elamumajandusameti kaudu)

(aadress Vabaduse väljak 10, Tallinn), esindaja vandeadvokaat

Kaimo Räppo

Kostja Osaühing Daivex (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Carri Ginter

Kolmas isik hageja poolel Osaühing CBD Varahaldus

(registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Leon Glikman

Kolmas isik kostja poolel AS SEB Pank (varasem ärinimi

aktsiaselts SEB Eesti Ühispank) (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

3. veebruar 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 12. mail 2008. a tsiviilasjas nr 2-05-21311 tehtud otsuse

põhjendusi 19. novembri 2003. a müügilepingu tühisuse tuvastamise osas.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kostja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Hageja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

5. Lugeda tsiviilasjas nr 2-05-21311 kehtiva kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

5.1. Tallinna linna hagi Osaühingu Daivex vastu 19. novembri 2003. a asjaõiguslepingu tühisuse

tuvastamiseks ning Tallinnas Pärnu mnt 18 asuvale hoonele omandiõiguse tunnistamiseks ja

selle kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks jätta rahuldamata.

5.2. Tallinna linna hagi Osaühingu Daivex vastu 19. novembri 2003. a müügilepingu tühisuse

tuvastamiseks rahuldada ja tuvastada müügilepingu tühisus.

5.3. Tallinna linna poolt Osaühingu Daivex vastu esitatud alusetust rikastumisest tulenev hagi

saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn (hageja) esitas 30. novembril 2005. a Tallinna Linnakohtule hagi Osaühingu Daivex

(kostja) vastu, milles palus välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse Tallinnas

Pärnu mnt 18 asuva hoone.

Hagiavalduse kohaselt kinnitati Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a käskkirjaga

Pärnu mnt 18 asuva hoone müügiks korraldatud avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused. Kostja

tunnistati enampakkumise võitjaks. 19. novembril 2003. a sõlmisid hageja, kostja ja aktsiaselts

(AS) SEB Eesti Ühispank notariaalse müügi- ja pandilepingu. Selle lepinguga sai kostja hoone

omandiõiguse ja kaudse valduse (otsene valdaja on üürnik).

Osaühing (OÜ) CBD Varahaldus vaidlustas Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a

käskkirja Tallinna Halduskohtus ning taotles selle tühistamist. Samuti palus ta tunnistada

19. novembri 2003. a müügi- ja pandilepingu tühisust. Tallinna Halduskohus jättis 22. märtsi 2004. a

otsusega haldusasjas nr 3-583/04 OÜ CBD Varahaldus kaebuse rahuldamata. Tallinna

Ringkonnakohus tühistas 29. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 2-3/171/05 halduskohtu otsuse ja

rahuldas kaebuse, tühistades vaidlusaluse käskkirja ja tehes Tallinna Elamumajandusametile

ettekirjutuse käskkirja tagasitäitmise kohta. Sama otsuse resolutsioonis tunnustas ringkonnakohus

19. novembril 2003. a sõlmitud lepingu tühisust. Kuigi ringkonnakohus tunnustas müügilepingu

tühisust, nähtub kohtuotsuse motiividest, et kohus on tunnustanud üksnes müügilepingu

võlaõigusliku osa tühisust. Ringkonnakohus ei tuvastanud asjaõiguslepingu tühisust.

Ringkonnakohus andis hagejale juhise, et vaidlusalune vara on võimalik välja nõuda

tsiviilkohtumenetluses võlaõigusseaduse (VÕS) alusetu rikastumise sätete alusel. Tulenevalt

riigivastutuse seadusest on avaliku võimu kandja tühistatud haldusakti õigusvastaste tagajärgede

kõrvaldamisel kohustatud rakendama kõiki õiguspäraseid abinõusid. Tühise tehingu alusel saadu

tagastatakse alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ringkonnakohtu

otsus jõustus 15. juunil 2005. a.

Hageja palus 7. novembri 2005. a kirjaga kostja seisukohta vaidlusaluse hoone üleandmise kohta

hagejale. Kostja esindaja vastuse kohaselt ei andnud ringkonnakohus oma otsuses hinnangut

19. novembri 2003. a asjaõiguslepingu kehtivusele ja ka pandileping on kehtiv. Seega on kostja

hoone omanik. Hageja leiab, et kuivõrd ringkonnakohtu otsuse kohaselt on müügileping tühine, siis

on tühine ka asjaõigusleping. Seega on hageja asja omanik ja tal on õigus nõuda kostjalt hoone

väljanõudmist oma valdusesse. Kostjal ei ole õiguslikku alust hagejale kuuluvat vara vallata.

14. mai 2007. a avaldusega täpsustas hageja oma nõuet, paludes tuvastada müügi- ja asjaõiguslepingu

tühisus, tunnustada (tuvastada) hageja omandiõigust vaidlusalusele hoonele ning nõuda see kostja

valdusest välja hageja valdusesse. Alternatiivselt palus hageja nõuda hoone kostja omandist ja

valdusest välja hageja omandisse ja valdusesse võlaõigusseaduse alusetu rikastumise sätete alusel.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja esitas esmalt oma seisukohad, millele ta tugineb siis, kui maakohus leiab, et Tallinna

Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsus ei ole vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv. Kostja

leidis, et hageja nõue tunnustada müügilepingu tühisust on alusetu. Müügilepingu sõlmimise aluseks

olnud Tallinna Elamumajandusameti käskkirja hilisem tühistamine ei muuda müügilepingut tühiseks.

Samuti ei ole alust asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks, seda isegi juhul, kui samal päeval

sõlmitud müügileping oleks tühine. Hageja ei ole põhjendanud, millisest seadusest tulenevat keeldu

on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu rikkumine vaadeldaval juhul kaasa

asjaõiguslepingu tühisuse. Asjaõiguslepingu tühisus ei saa tuleneda müügilepingu tühisusest.

Asjaõiguslepingu kehtivus tähendab, et hoone omanikuks on kostja ning hageja vindikatsioonihagi

rahuldamine on välistatud. Samuti on välistatud alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine,

kuna müügileping kehtib. Alusetust rikastumisest tulenevat nõuet ei saa rahuldada ka juhul, kui

müügileping oleks tühine, sest see nõue on aegunud. Hoone omandit ei ole võimalik tagasi kanda

aktsiaseltsi (AS) SEB Eesti Ühispank seatud pandiõiguse tõttu. Hageja ei ole taotlenud pandilepingu

tühisuse tunnustamist ega pandilepingu tühisusele tuginenud. Lisaks ei saa hoonet kostja valdusest

välja nõuda seni, kuni kostjale ei ole tagastatud hoone eest tasutud ostuhinda.

Kui Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsus on vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv,

siis tuleks müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõudes menetlus lõpetada. Kuivõrd

ringkonnakohtu otsuse kohaselt on asjaõigusleping kehtiv ja kostja on hoone omanikuks, siis on

hageja vindikatsioonihagi rahuldamine välistatud. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude

rahuldamine on välistatud seetõttu, et nõue on aegunud.

Kostja väitel on hageja esitanud nõude rikkudes hea usu põhimõtet. Muutunud õigusliku olukorra

tõttu ei ole hagejal võimalik OÜ CBD Varahaldus rikutud õigusi ringkonnakohtu märgitud viisil

taastada. Isegi juhul, kui hageja saaks hoone uuesti enda omandisse või valdusesse, ei oleks tal

võimalik hoonet enampakkumisel OÜ-le CBD Varahaldus müüa. Asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse sätete kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana käsutada vaid kuni 1. märtsini 2006.

Seda on tunnistanud ka OÜ CBD Varahaldus, kes esitas 17. novembril 2006 halduskohtule hageja

vastu nõude hoone omandamise võimaluse kaotamise tõttu tekitatud kahju hüvitamiseks, tuginedes

muuhulgas asjaolule, et hagejal ei ole tühistatud käskkirja tagasitäitmise raames võimalik hoone

omandiõigust OÜ-le CBD Varahaldus üle anda ning hagejal tuleb tekitatud kahju hüvitada rahas.

Seega ei teeni hagi esitamine Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsuse täitmise ega

OÜ CBD Varahaldus rikutud õiguste kaitse eesmärki. Lisaks kostja õiguste kahjustamisele võib

hageja nõude rahuldamine kahjustada ka AS-i SEB Eesti Ühispank õigusi, sest tema kasuks on hoone

19. novembri 2003. a lepingu alusel panditud, kusjuures pandilepingu tühisust ei ole tuvastatud ning

hageja ei ole praeguseni seda nõuet esitanud.

3. Hageja taotlusel kaasas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) 2. mail

2006. a menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel AS-i SEB Eesti Ühispank (kostja poolel kaasatud

kolmas isik) ja kolmanda isikuna hageja poolel OÜ CBD Varahaldus (hageja poolel kaasatud kolmas

isik).

4. Kostja poolel kaasatud kolmanda isiku arvates tuleb asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude

osas menetlus lõpetada, sest samade poolte vaidluses samal alusel ning sama hagieseme üle on

haldusasjas tehtud ringkonnakohtu otsus. Selle kohtuotsusega on nõue 19. novembri 2003. a

asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks juba lahendatud (jäetud rahuldamata) ning nõuet ei ole

võimalik teist korda lahendada. Kui kohus peab siiski võimalikuks menetleda hageja nõuet tuvastada

asjaõiguslepingu tühisus, tuleb see jätta rahuldamata. Hageja ei ole näidanud ega põhjendanud,

millisest seadusest tulenevat keeldu on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu

rikkumine praegusel juhul kaasa asjaõiguslepingu tühisuse. Kuna asjaõigusleping hoone omandi

ülekandmiseks kehtib, on kostja jätkuvalt hoone omanikuks. Seega tuleb jätta rahuldamata ka hageja

nõue hoone väljanõudmiseks kostja valdusest. Hageja ei ole hoone omanik ning tal ei ole alust

vindikatsioonihagi esitada.

Hageja saaks esitada kostja vastu võlaõigusliku nõude hoone omandi tagasikandmiseks, millega

kaasneks hageja kohustus tagastada kostjale müügilepingu alusel saadu. Sellise nõude esitamine

oleks aga ilmselgelt perspektiivitu, sest kostjal ei ole võimalik hoone omandit hagejale tagasi anda.

Nimelt on sõlmitud pandilepingu järgi hoone koormatud kostja poolel kaasatud kolmanda isiku

kasuks ning see leping kehtib. Pooltelt ei saa nõuda kehtetu müügilepingu täitmisena saadud ehitise

omandi tagasikandmist, kui pool on ehitise koormanud pandiõigusega kolmanda isiku kasuks. Hoone

omandi tagasikandmine on välistatud ka tulenevalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduses ehitise

tsiviilkäibele kehtestatud piirangutest.

5. Hageja poolel kaasatud kolmas isik nõustus kostja väitega, et haldusakti tühiseks tunnistamine ei

muuda automaatselt tühiseks haldusakti alusel sõlmitud lepingut. Erinev on olukord siis, kui

halduskohus lisaks haldusaktile tunnustab ka haldusakti alusel sõlmitud lepingu tühisust. Lisaks on

olukord erinev ka siis, kui halduskohtu poolt tühiseks tunnistatud lepingu osas tekib samade poolte

vahel vaidlus tsiviilmenetluses. Vaadeldavas asjas on ringkonnakohus tuvastanud haldusasjas

müügilepingu võlaõigusliku osa tühisuse. Müügileping (nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) on tühine,

sest see on vastuolus seadusega. Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega kehtestatud

linnavara võõrandamise korra kohaselt sõlmitakse linnavara müümisel avalikul enampakkumisel

müügileping (nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) isikuga, kes on pakkunud kõige kõrgema ostuhinna.

Vaidlusalusel juhul sõlmiti müügileping isikuga, kes ei pakkunud kõige kõrgemat hinda. Müügileping

(nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) on tühine ka selle vastuolu tõttu heade kommetega, sest see sõlmiti

vastuolus riigi kehtestatud normidega. Lisaks on sellise tegevusega oluliselt rikutud võrdse

kohtlemise printsiipi ehk põhjendamatult ja õigusvastaselt on ühele isikule seatud teise ees eelised.

Kostja poolel kaasatud kolmas isik leiab vääralt, et asjaõiguslepingu tühisuse osas tuleb menetlus

lõpetada, sest samade poolte vahel on sama eseme kohta samal alusel olemas jõustunud kohtulahend

haldusasjas. Kõnealuse ringkonnakohtu otsusega ei lahendatud asjaõiguslepingu tühisust.

Halduskohus jättis selle nõude kohta seisukoha võtmata, kuivõrd see oleks tema pädevusest väljunud.

Samuti leiab kostja poolel kaasatud kolmas isik ebaõigesti, et tema kasuks seatud ja hoonet koormav

pandiõigus välistab hoone tagasikandmise hagejale. Kuivõrd hageja ja kostja sõlmitud

võlaõigusleping ja asjaõigusleping on tühised, ei ole hoone omand kostjale üle läinud. Kui kostja ei

olnud hoone omanikuks, ei saanud ta hoonet kehtivalt pandiga koormata. Seega on pandi seadnud

selleks õigustamata isik, mistõttu pant on tühine.

6. Harju Maakohus rahuldas 9. oktoobri 2007. a otsusega hagi. Maakohus tuvastas hageja ja kostja

19. novembril 2003. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse, tunnustas hageja omandiõigust

vaidlusalusele hoonele ning nõudis selle kostja omandist ja valdusest välja hageja omandisse ja

valdusesse.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on 19. novembril 2003. a sõlmitud notariaalse müügi- ja

pandilepingu sõlmimise aluseks olnud Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a käskkiri

tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsusega, mis jõustus 15. juunil 2005. a. Ühes

käskkirja tühistamisega tegi ringkonnakohus Tallinna Elamumajandusametile ettekirjutuse käskkirja

tagasitäitmise kohta. Sama otsuse resolutsioonis tunnustas ringkonnakohus hageja, kostja ning kostja

poolel kaasatud kolmanda isiku sõlmitud müügilepingu tühisust. Maakohus leidis, et ringkonnakohtu

lahend haldusasjas on asja lahendamisel siduv. Jõustunud kohtuotsusega on müügilepingu aluseks

olnud Tallinna Elamumajandusameti käskkiri tühistatud ja halduskohus on tunnustanud selle

haldusakti alusel sõlmitud lepingu tühisust. Ringkonnakohus ei lahendanud oma otsusega aga

küsimust, kas asjaõiguslik leping on tühine või mitte, sest asjaõigusliku lepingu tühisuse

tunnustamiseks halduskohtumenetluses ei ole õiguslikku alust. Seega ei ole kostja ja kostja poolel

kaasatud kolmanda isiku taotlused asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise osas menetluse

lõpetamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 2 alusel põhjendatud.

Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega kehtestatud linnavara võõrandamise korra

(võõrandamise korra) p-de 17, 40 ja 50 järgi sõlmitakse linnavara müümisel avalikul

enampakkumisel müügileping isikuga, kes on pakkunud kõige kõrgema ostuhinna. Praegusel juhul

sõlmiti müügileping isikuga, kes ei pakkunud kõige kõrgemat hinda. Seega rikuti oluliselt

eelnimetatud õigusakti, mille kohaselt on muude isikutega linnavara võõrandamiseks võlaõigusliku ja

asjaõigusliku lepingu sõlmimine keelatud. Teisisõnu, linnavara ei või võõrandada isikule, kes ei osale

enampakkumisel või ei paku kõige kõrgemat hinda. Eeltoodust tulenevalt on hoone võõrandamiseks

sõlmitud müügileping vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 87 ning müügileping

(nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) on tühine, kuivõrd selle sõlmimise alus on ära langenud. Kui

müügileping on tühine, siis on tühine ka tühise müügilepingu alusel sõlmitud asjaõigusleping.

TsÜS § 84 lg-s 1 on sätestatud, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 80, milles reguleeritakse asja väljanõudmist

ebaseaduslikust valdusest. Sama paragrahvi 1. lõike kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu,

kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama sätte 2. lõike järgi on omaniku nõue suunatud

omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse.

Vaidlusalust hoonet koormava pandi kohta leidis maakohus, et hageja ei ole pandilepingu olemasolu

vaidlustanud. Pandi olemasolu ei takista vaidlusaluse hoone omandiõiguse küsimuse lahendamist.

7. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada. Kostja palus

teha uue otsuse, millega lõpetada menetlus hageja nõuete osas tuvastada müügilepingu ja

asjaõiguslepingu tühisus, kui kohus peab ringkonnakohtu otsust haldusasjas siduvaks, või jätta need

nõuded rahuldamata, kui kohus ei pea viidatud otsust haldusasjas siduvaks. Lisaks palus kostja jätta

rahuldamata hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks vaidlusalusele hoonele ja selle

väljanõudmiseks kostja valdusest hageja valdusesse, samuti hageja alternatiivse nõude hoone

väljanõudmiseks kostja omandist ja valdusest hageja omandisse ja valdusesse alusetu rikastumise

sätete alusel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. mai 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata lõppjärelduse

osas, millega kohus tuvastas müügilepingu tühisuse, arvestades motiivide osas ringkonnakohtu

otsuses märgitut. Ülejäänud osas tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse, jättes rahuldamata hageja

nõude asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning vaidlusalusele hoonele omandiõiguse

tunnustamiseks, samuti hoone kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Ringkonnakohus

saatis hageja alusetust rikastumisest tuleneva nõude uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga müügilepingu tühisuse osas, kuid täpsustas selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et TsMS § 428 lg 1 ei

andnud maakohtule alust menetlust lepingute tühisuse nõuete osas lõpetada, kuid ei nõustunud

maakohtu põhjendustega. Vaidlusalune säte ei ole kohaldatav, sest selles tsiviilasjas ja viidatud

haldusasjas ei ole tegemist samade pooltega: praeguses asjas on poolteks hageja ja kostja,

halduskohtumenetluses olid aga poolteks hageja poolel kaasatud kolmas isik (kaebaja) ja Tallinna

Elamumajandusamet (vastustaja). Asjaolu, et menetlusosaliste ring kahes kohtuasjas kattus

(kolmandate isikute osas), seda ei mõjuta. Eeltoodust ei järeldu aga, et haldusasjas tehtud

kohtuotsusel ei oleks tsiviilasjale sisulist mõju. Haldusasja läbi vaadanud kohus tühistas Tallinna

Elamumajandusameti käskkirja, millega hageja oli enampakkumise võitjaks kinnitanud kostja.

Haldusasja lahendanud kohus leidis, et enampakkumisel rikuti võõrandamise korra sätteid ning et

selle korra järgimisel oleks tulnud kaebaja (praeguses menetluses kolmas isik hageja poolel)

tunnistada enampakkumise võitjaks. Haldusasja lahendanud kohus leidis samuti, et vaidlustatud

käskkiri ei ole lahutatav müügilepingust, sest käskkiri kujutab endast ühe poole tahteavaldust sõlmida

leping. Ringkonnakohus tuvastas seega haldusasjas tehtud otsusega, et hageja tahteavaldus sõlmida

müügileping, on vastuolus õigusnormidega ja seega tühine. Haldusasja lahendanud ringkonnakohus

tuvastas oma otsuses küll müügilepingu tühisuse, kuid vaatamata kasutatud sõnastusele on see

halduskohtu otsus tsiviilasja lahendmisel tähtis. Tuleb arvestada, et halduskohtumenetluses on

tuvastatud hageja kui avalik-õigusliku isiku müügilepingu sõlmimisele suunatud tahteavalduse

tühisus. Nii tuleb mõista ka Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vahelise erikogu 20. detsembril

2001. a haldusasjas nr 3-3-1-15-01 tehtud otsuse punktides 16 ja 17 märgitut. Kuna halduskohus on

tuvastanud hageja müügilepingu sõlmimiseks tehtud tahteavalduse vastuolu seadusest tuleneva

keeluga ja sellest tulenevalt tahteavalduse tühisuse TsÜS § 87 alusel, siis on seadusega vastuolus ja

sama sätte alusel tühine ka kogu müügileping.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu tuleneks müügilepingu tühisusest iseenesest

ka asjaõiguslepingu tühisus. Selline järeldus on vastuolus TsÜS § 6 lg-ga 4, mille kohaselt ei sõltu

käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Kuna

asjaõigusleping on käsutustehing ja müügileping on võlaõiguslik ehk kohustustehing, siis ei saa

müügilepingu tühisusest iseenesest tuleneda asjaõiguslepingu tühisus. Vaidlusalust asjaõiguslepingut

ei saa pidada tühiseks samal alusel kui müügilepingut. Viidatud haldusasjas ei ole tuvastatud, et

hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks tehtud tahteavaldus oleks võõrandamise korra sätete rikkumise

tõttu tühine. Vastupidi, ringkonnakohus leidis haldusasjas, et võlaõiguslikul ja asjaõiguslikul lepingul

on erinev õiguslik iseloom ning erinev seotus halduskohtumenetluses vaidlustatud käskkirjaga ning et

asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses ei ole õiguslikku alust. Haldusakt

oli suunatud müügilepingu sõlmimisele ja seos omandi üleandmisega jääb liiga kaugeks.

Asjaõiguslepingu kui abstraktse lepingu tühisust ei saa iseenesest tuletada asjaolust, et müügilepingu

sõlmimisel ei järgitud seaduse nõudeid. Ükski seadus ei keela põhimõtteliselt avalik-õiguslikul isikul,

sealhulgas hagejal, oma omandit käsutada. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest võiks

tuletada vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse. Seega tuleb hageja nõue tuvastada asjaõiguslepingu

tühisus jätta rahuldamata.

Kuivõrd asjaõigusleping on kehtiv, ei saa hagejat pidada vaidlusaluse hoone omanikuks. Seega ei saa

rahuldada hageja AÕS § 80 alusel esitatud nõuet omandiõiguse tunnustamiseks hoonele ja selle

kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse väljanõudmiseks.

TsÜS § 84 lg 1 teise lause järgi tagastatakse tühise tehingu alusel saadu alusetu rikastumise sätete

kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd müügileping on tühine, on pooltel alusetu

rikastumise võlasuhe, mille järgi nad on kohustatud vastastikku saadu tagastama VÕS § 1028 lg 1

ja §-de 1032 ning 1034 järgi. Maakohus ei ole tuvastanud nende sätete kohaldamiseks olulisi

asjaolusid. Nii ei ole maakohus tuvastanud, mille pooled vastastikku tühise tehingu alusel said, mille

nad on kohustatud vastastikku tagasi andma ja milline on vastastikuste nõuete ulatus ning ega nõuete

esitamiseks ei esine piiranguid. Maakohus ei ole alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamist

otsuses üldse põhjendanud. Otsus ei sisalda põhjendusi selle kohta, miks kohus ei nõustu sellele

nõudele esitatud kostja vastuväidetega. Sealhulgas on maakohus jätnud tähelepanuta kostja väite selle

kohta, et kui kostjal on omandi tagasiandmise kohustus, siis on tal õigus tagasi saada hagejale lepingu

alusel üleantu. Samuti jättis maakohus tähelepanuta kostja väite alusetust rikastumisest tuleneva

nõude aegumise kohta. Maakohus ei ole tuvastanud ka neid faktilisi asjaolusid, mis on olulised hagi

aegumise üle otsustamiseks. Eeltoodust tuleneb, et vaadeldava nõude osas on maakohtu otsus

sedavõrd puudulik, et ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kui asja lahendamiseks

oluline faktiliste asjaolude kogum tuvastataks esimest korda apellatsioonimenetluses, siis kaotaksid

pooled kassatsioonimenetluse eripära arvestades üldse õiguse tõendite hindamise ja asjaolude

tuvastamise peale edasi kaevata.

Seega tuleb maakohtu otsus alusetust rikastumisest tuleneva nõude osas tühistada ning saata asi uueks

läbivaatamiseks esimese astme kohtule. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus

esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest

olenemata ning saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole

otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust

kõrvaldada. Nõuded kohtuotsuse põhjendavale osale on märgitud TsMS § 442 lg-s 8. Maakohtu otsus

viidatud sättes esitatud nõuetele ei vasta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul see puudus

kõrvaldada ja põhjendada otsust seaduses sätestatud nõuete kohaselt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Mõlemad pooled esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.

10. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osaliselt tühistada ja teha selles osas

uue otsuse, millega rahuldada hageja nõue asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning

vaidlusalusele hoonele omandiõiguse tunnustamiseks, samuti hoone kostja ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et vaidlusalust asjaõiguslepingut ei saa pidada tühiseks samal alusel

kui müügilepingut. Maakohus kohaldas õigesti TsÜS § 87, leides, et müügileping (nii võla- kui ka

asjaõiguslikus mõttes) on tulenevalt võõrandamise korra sätetest tühine. Seadusest tuleneva keelu

rikkumisel laieneb lepingu tühisus nii võla- kui ka asjaõiguslepingule (analoogia tehingutega, mis on

vastuolus heade kommetega). Kuigi asjaõigusliku tehingu kehtivus ei sõltu võlaõiguslikust tehingust,

võidakse nn autentsete vigade korral (nagu praeguselgi juhul) tunnistada tühiseks mõlemad lepingud.

Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest võiks tuletada

vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse. Hageja on selgitanud, et asjaõigusleping on tühine

müügilepingu tühisuse tõttu. Kuivõrd võlaõiguslik leping on tühine vastuolu tõttu seadusega, siis

samal põhjusel on tühine ka asjaõiguslik leping.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui leidis, et maakohus ei põhjendanud alusetust

rikastumisest tuleneva nõude rahuldamist. Hageja arvates ei ole maakohus asja lahendamisel alusetu

rikastumise sätteid kohaldanud ja seega ei olnud maakohtul vajadust ka tuvastada alusetu rikastumise

sätete kohaldamise olulisi asjaolusid. Maakohus tuvastas müügilepingu tühisuse nii võla- kui ka

asjaõiguslepingu osas. Kui müügileping oli tühine algusest peale, ei olnud hagejal kohustust anda

hoone omandiõigus kostjale. Kuivõrd kostja ei olnud hoone omanik, siis nõudis maakohus õigesti

hoone kostja valdusest hageja valdusesse.

11. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis

muutmata maakohtu otsuse lõppjärelduse, et müügileping on tühine. Samuti palub kostja

ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis lahendamata alusetust rikastumisest

tuleneva nõude aegumise kohaldamise küsimuse ja saatis hagi uueks läbivaatamiseks esimese astme

kohtule. Kostja ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja

nõuded asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks.

Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millise õigusliku tähenduse omistab ta menetluslikus mõttes

haldusasjas tehtud otsusele. Juhul kui ringkonnakohus leidis, et haldusasjas tehtud otsus ei ole

praeguses asjas siduv, pidi ta hindama kõiki võlaõigusliku müügilepingu siduvuse kohta esitatud

vastuväiteid. Ringkonnakohus poolte sellekohaseid seisukohti ei analüüsinud. Juhul kui

ringkonnakohus leidis, et haldusasjas tehtud otsus on pooltele siduv, siis pidi ta menetluse lepingu

tühisuse tuvastamise nõudes lõpetama. Ringkonnakohus aga seda ei teinud. Ringkonnakohus on

lisanud haldusasjas tehtud otsuse resolutsiooni uusi tuvastusi, millele menetlusosalised ei tuginenud.

Ringkonnakohtu otsus ei vasta TsMS § 654 lg 5 nõuetele. Leides, et haldusasjas tehtud otsus ei ole

pooltele praeguses asjas siduv, pidi ringkonnakohus võlaõiguslepingu tühisust hinnates võtma

seisukoha ka kostja sellekohaste vastuväidete kohta. Kostja on esitanud oma seisukohad

müügilepingu kehtivuse kohta asja menetluses. Võlaõigusleping oli selle sõlmimise ajal õiguspärane.

Ringkonnakohus on valesti jätnud lahendamata hageja esitatud alusetu rikastumise nõude aegumise

küsimuse. Kostja on menetluses esile toonud, et hageja esitas viidatud nõude pärast aegumistähtaja

möödumist. Ringkonnakohtul oli võimalik anda toimiku põhjal hinnang, milline hageja esitatud

menetlusdokument sisaldas alusetu rikastumise nõuet ning tuvastada, kas nõue on esitatud pärast

aegumistähtaja möödumist. Kuivõrd aegumise küsimus oli võimalik lahendada ringkonnakohtus, ei

olnud vaja asja saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

12. Vastuses hageja kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu

otsus on hageja vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud.

13. Vastuses kostja kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu

otsus on kostja vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud.

14. Kolmas isik hageja poolel nõustus hageja kaebusega ning vaidles vastu kostja kaebusele ja pidas

seda põhjendamatuks.

15. Kolmas isik kostja poolel omapoolset seisukohta ei esitanud.

16. Riigikohtu tsiviilkolleegium andis 19. novembri 2008. a määrusega asja TsMS § 19 lg 1 alusel

lahendada Riigikohtu tsiviil- ja halduskolleegiumi vahelisele erikogule.

17. Riigikohtu erikogu peatas 11. märtsi 2009. a määrusega hageja, kostja ja hageja poolel kaasatud

kolmanda isiku esindajate taotlusel asja menetluse. Kuna asjas kompromissi ei saavutatud, jätkas

Riigikohtu erikogu asja menetlust.

ERIKOGU SEISUKOHT

18. Erikogu leiab, et kassatsioonkaebused tuleb jätta TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Erikogu muudab TsMS § 692 lg 2 alusel

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi müügilepingu tühisuse tuvastamise osas. Muus osas jääb

ringkonnakohtu otsus muutmata.

19. Kohtud leidsid, et hageja ja kostja vahel 19. novembril 2003. a sõlmitud notariaalselt tõestatud

müügilepingu sõlmimise aluseks oli Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a käskkiri.

See käskkiri on tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 2-

3/171/05. Seega on selles asja põhiküsimuseks, milline õiguslik mõju on haldusakti tühistamisel selle

haldusakti täitmiseks sõlmitud lepingule. Viidatud haldusasjas tehtud otsuse resolutsioonis otsustas

ringkonnakohus, et kõnealune müügileping on tühine. Seega tuleb käsitleda ka halduskohtu volitusi

kohtuotsuse resolutsiooni osas ning halduskohtu otsuse tähendust tsiviilasja lahendava kohtu jaoks.

20. Erikogu lahendab esmalt küsimuse halduskohtu võimalusest tuvastada kohtuotsuse resolutsioonis

tsiviilõigusliku tehingu tühisus.

Halduskohtu poolt tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastamise kohta märgib erikogu järgmist.

Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu on viidatud haldusasjas nr 3-3-1-15-01

tehtud otsuse p-s 16 väljendanud seisukohta, et kohtumenetluse normid ei välista avaliku õiguse

normide täiendavat kohaldamist üldkohtu poolt ega eraõiguse normide täiendavat kohaldamist

halduskohtu poolt haldusasja läbivaatamisel. Sama otsuse p-s 17 märkis erikogu, et tsiviilõigusliku

tehingu tühisuse kindlakstegemine halduskohtus pole välistatud, kui see on vajalik haldusakti või

haldusorgani toimingu peale esitatud kaebuse läbivaatamisel. Erikogu jääb selle seisukoha juurde.

Sama otsuse p-s 36 märgiti järgmist: "Halduskohtul on volitus tuvastada haldusaktiga seotud lepingu

tühisus halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 26 lg 1 p 1 alusel. Kui teine lepingupool on

kaasatud haldusasja läbivaatamisele, siis on see kohtulahend siduv ka temale." Erikogu märgib, et

tsiteeritud otsuse tegemise ajal kohaldus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 242 lg 1, mille

kohaselt on jõustunud kohtuotsus kohustuslik asjast osa võtnud pooltele ja kolmandatele isikutele

ning nende õigusjärglastele.

Erikogu möönab, et otsuse seda osa, eeskätt lauset "Halduskohtul on volitus tuvastada haldusaktiga

seotud lepingu tühisus HKMS § 26 lg 1 p 1 alusel", võidi mõista selliselt, et halduskohus peab

tuvastama tehingu tühisuse kohtuotsuse resolutsioonis.

Käesolevas asjas selgitab erikogu, et kohtuotsuse resolutsioonis halduskohus haldusaktiga seotud

tehingu tühisust üldjuhul siiski tuvastada ei tohi. Erandina on see võimalik juhtudel, kui selline

volitus tuleneb otseselt eriseadusest. Eriseadust, millest tuleneks halduskohtule selline volitus,

praeguses asjas ei ole. HKMS §-s 26 on loetletud halduskohtu volitused kaebuse või protesti sisulisel

lahendamisel. Erikogu leiab, et volitust tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastamiseks otsuse

resolutsioonis ei saa tuletada HKMS § 26 lg 1 p-st 1, mille kohaselt on halduskohtul õigus tühistada

õigusvastane haldusakt kas täielikult või osaliselt ning teha võimaluse korral ettekirjutus haldusakti

tagasitäitmise kohta, näidates ära selle läbiviimise viisi.

TsMS § 442 lg 8 esimese lause kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud

asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused,

mida kohus kohaldas. HKMS § 5 lg 1 kohaselt kohaldub eeltoodu ka halduskohtu otsusele. Seega,

kui halduskohtul tuleb konkreetsetest asjaoludest sõltuvalt lahendada ka tsiviilõigusliku tehingu

kehtivuse küsimus, esitab kohus oma sellekohased põhjendused ja järeldused otsuse põhjendavas

osas.

21. Järgnevalt analüüsib erikogu kostja kassatsioonkaebuses tõstatatud küsimust halduskohtu otsuse

tähendusest tsiviilasja lahendavale kohtule.

Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal sätestas tsiviilasja menetluses tehtud kohtuotsuse tähenduse

alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiv TsMS § 457 lg 1. Viidatud sätte kohaselt on jõustunud kohtuotsus

kohustuslik menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga

esitatud nõue, kui seadusest ei tulene teisiti. Alates 1. jaanuarist 2009. a kehtiva sõnastuse kohaselt

täpsustab TsMS § 457 lg 1, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles

lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei

tulene teisti.

Seoses halduskohtule esitatud tühistamiskaebusega on erikogu seisukohal, et tsiviilasja lahendavale

kohtule on kohustuslik ka halduskohtu otsus osas, milles halduskohus on haldusakti HKMS § 26 lg 1

p 1 alusel tühistanud. Sellises olukorras ei saa tsiviilasja lahendav kohus asuda haldusakti kehtetuse

kohta teistsugusele seisukohale. Muus osas on halduskohtu otsus, millega haldusakt tühistatakse,

üldkohtu jaoks tõendiks TsMS § 272 tähenduses. Viidatud säte määratleb dokumentaalse tõendi

mõiste, loetledes dokumentaalsete tõendite seas muu hulgas kohtulahendid teistes kohtuasjades.

TsMS § 232 lg-s 1 on sätestatud kõikide tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise

kohustus ning tulenevalt sama paragrahvi 2. lõikest ei ole üldjuhul ühelgi tõendil kohtu jaoks ette

kindlaksmääratud jõudu. Järelikult on teises kohtuasjas tehtud kohtulahend kasutatav

tsiviilkohtumenetluses dokumentaalse tõendina teiste tõendite hulgas ja selliselt üldkohtule siduv.

Seega saab teises kohtuasjas tehtud kohtulahendit kasutada ka tõendina nende asjaolude

kindlakstegemiseks, millest oleneb lepingu kehtivus.

22. Erikogu nõustub ringkonnakohtuga selles, et TsMS § 428 lg 1 p 2 järgi ei olnud alust menetlust

lõpetada lepingute tühisuse tuvastamise nõuete osas. Nimetatud säte on kohaldatav, kui jõustunud

kohtulahend tehti samade poolte vahelises vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Käesoleva

tsiviilasja kostja oli halduskohtumenetluses kolmandaks isikuks ning hageja oli vastustajaks. Seega

olid tsiviilasja pooled halduskohtus küll menetlusosalisteks, kuid mitte poolteks.

23. Kuivõrd haldusasjas tehtud ringkonnakohtu otsus ei olnud pooltele käesolevas asjas kohustuslik

osas, millega tuvastati müügilepingu tühisus (vt otsuse p-d 20 ja 21), tuli ringkonnakohtul

müügilepingu kui võlaõigusliku lepingu tühisust hinnates võtta seisukoht kõigi kostja sellekohaste

vastuväidete kohta. Selline kohustus tulenes ringkonnakohtule TsMS § 654 lg-st 5, samuti § 654 lg 1

teise lause järgi ringkonnakohtu otsusele kohalduvast § 436 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8, sest

apellatsioonikohus muutis müügilepingu tühisuse tuvastamise osas maakohtu põhjendusi. Eeltoodud

menetlusõiguse normide rikkumine ei ole aga erikogu arvates selles osas ringkonnakohtu otsuse

tühistamise aluseks, sest maakohus on analüüsinud kostja vastuväiteid müügilepingu kehtivuse kohta

ning on oma järeldust nõuetekohaselt põhjendanud.

Kostja kassatsioonkaebuse kohaselt saab ta tugineda müügilepingu kehtivusele seetõttu, et

müügilepingu sõlmimise ajal oli haldusakt kehtiv (ning seega oli müügilepingu sõlmimine

õiguspärane), samuti seetõttu, et müügilepingu vastuolu seadusega on tõendamata. Kostja märgib ka,

et võõrandamise kord ei ole TsÜS § 87 tähenduses seaduseks.

Erikogu leiab, et müügilepingu tühisust ei välistanud see, kui müügilepingu sõlmimise ajal oli

haldusakt kehtiv. Maakohus on eeltoodud kostja vastuväidetele vastanud. Nii motiveeriski maakohus

(erinevalt ringkonnakohtust) oma otsust müügilepingu tühisuse osas ka võõrandamise korra

rikkumisega. Maakohus tugines võõrandamise korra p-dele 17 ja 40, milles on mh sätestatud, et

avalik enampakkumine selle korra tähenduses on linnavara müügi viis, kus ostu-müügileping

sõlmitakse isikuga, kes on pakkunud kõige kõrgema ostuhinna ja nõustub kehtestatud

lisatingimustega, kui need on kehtestatud. Enampakkumise võitjaks on enampakkumisel osaleja, kes

tegi kõige kõrgema pakkumise. Samuti nõustub erikogu maakohtuga, et ka võõrandamise kord kui

õigustloov akt on seaduseks TsÜS § 87 mõttes. Selle sätte kohaselt on seadusest tuleneva keeluga

vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus,

eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Erikogu nõustub

maakohtuga ka selles, et võõrandamise korra p-d 17 ja 40 sisaldavad keeldu sõlmida müügilepingut

isikuga, kes ei paku kõrgeimat hinda. Erikogu hinnangul on sellise keelu mõtteks tuua kaasa seda

keeldu rikkudes sõlmitud müügilepingu tühisus.

24. Vastuseks kostja kassatsioonkaebuse väitele hageja esitatud alusetu rikastumise nõude aegumise

kohta märgib erikogu, et kuivõrd maakohus hageja nõuet, mis tulenes alusetust rikastumisest, üldse ei

käsitlenud, saatis ringkonnakohus selles osas asja õigesti uueks läbivaatamiseks maakohtule. Seega

otsustatakse alusetu rikastumise nõude aegumise küsimus asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

25. Vastuseks hageja kassatsioonkaebusele märgib erikogu järgmist.

Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et müügilepingu kui võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest

ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus. TsÜS § 6 lg-s 4 on sätestatud

üheselt, et käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu

kehtivusest (vt abstraktsiooniprintsiibi kohta nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. aprilli 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 12; 4. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05, p 9; 23. septembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26).

Iseenesest õige on kassaatori väide, et nii võlaõiguslik müügileping kui ka asjaõigusleping võivad

osutuda tühiseks samadel põhjustel. Selles asjas tuleb vastata küsimusele, kas võõrandamise korra

eelviidatud punktidest tuleneva keelu mõtteks on kaasa tuua ka asjaõiguslepingu tühisus. Erikogu

arvab, et sellist mõtet nimetatud keelul pole. Keelu eesmärgiks on vältida linnale kahjuliku

müügilepingu sõlmimist. Tingimused, mis teevad müügi kahjulikuks, saavad sisalduda võlaõiguslikus

müügilepingus, mitte aga asjaõiguslepingus, millega antakse üle vaid omand. Erikogu leiab, et

võõrandamise korra sellekohaste sätete mõtteks pole keelata Tallinna linnal omandi üleandmist ja

tuua kaasa omandi üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) tühisus.

26. Kui vaidlusalune müügileping on tühine, siis alusetu rikastumise nõude alusel tehtud

kohtulahendi täitmiseks ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale ei välista

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6, mille viiendast lausest tulenevalt võib

ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Sama lõike kaheksandas lauses

sätestatakse ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalused pärast 1. märtsi 2006. a. Nii võib

pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja

sundvõõrandamismenetluse korras või kohtumenetluses tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks,

samuti võib teha ehitise või selle osa kohta testamendi või sõlmida pärimislepingu. Seega on ka

pärast 1. märtsi 2006. a võimalik käsutada vallasasjana käibes olevat ehitist. Samuti ei välista ehitise

kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale see, et ehitisele kui vallasasjale on seatud pant.

AÕSRS § 132 ja selle esimeses lõikes viidatud asjaõigusseaduse normid ei keela pandiga koormatud

ehitise kui vallasasja omandi üleandmist.

27. Erikogu viitab veel Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vahelise erikogu poolt haldusasjas

nr 3-3-1-15-01 tehtud otsuse p-le 35, kus leiti, et kui kaebaja õigusi puudutav haldusakt on

õigusvastane, on kaebajal õigus see tühistada ja teha võimaluse korral ettekirjutus korralduse

tagasitäitmise kohta (HKMS § 26 lg 1 p 1). Haldusakti tagasitäitmise ettekirjutusega võib

halduskohus teha haldusorganile ettekirjutuse ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord.

Erikogu selgitab, et kui halduskohus leiab kohtuotsuse põhjendavas osas, et haldusaktiga seotud

tehing on tühine, on tal võimalik sõltuvalt olukorrast teha ettekirjutus tühise tehingu alusel

võõrandatud vara tagasinõudmise ning teiste võimalike lahendusvariantide (nt haldusakti

tagasitäitmise muud viisid, kahju hüvitamine) vahel kaalumiseks.

28. Erikogu märgib lisaks, et Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu on

20. detsembril 2001. a haldusasjas nr 3-3-1-8-01 tehtud määruse p-s 18 selgitanud, et

põhiseaduse § 15 lg-st 1 tulenevalt peab isikul olema võimalus end kaitsta ka sellisel juhul, kui

avaliku võimu kandja tehtud eraõigusliku tehinguga on rikutud tema subjektiivseid avalikke õigusi.

Õiguskaitse efektiivsust kahjustavaks tuleb lugeda olukord, kus isikul on õigusharude läbipõimumise

tõttu raske oma õigust realiseerida. Kui avalik-õiguslikus menetluses tehtud haldusakt realiseeritakse

eraõigusliku tehinguga, on isikul tema subjektiivsete õiguste rikkumisel õigus taotleda halduskohtus

avaliku võimu kandja haldusakti tühistamist. Isikul, kes ei ole tehingu pooleks, ei ole üldjuhul

võimalik taotleda haldusakti alusel sõlmitud eraõigusliku tehingu tühisuse tuvastamist. Erikogu

märgib, et selline olukord oleks välditud juhul, kui enne eraõigusliku tehingu tegemist oleks võimalus

avalik-õiguslikeks vaidlusteks minetatud. Eeltoodu oleks saavutatav nt juhul, kui pärast haldusakti

andmist oleks kehtestatud aeg, mille vältel ei või eraõiguslikku tehingut teha. Selliselt oleks

eraõiguslikku tehingut võimalik teha alles juhul, kui haldusaktiga puudutatud isikud on realiseerinud

oma kaebeõiguse ning haldusakti andja on saanud otsustada haldusakti kehtivuse üle.

29. Erikogu juhib tähelepanu, et maakohtul on võimalik hageja alusetust rikastumisest tuleneva

nõude uuel läbivaatamisel võtta seisukoht, milline on kaasatud kolmandate isikute õiguslik huvi selle

tsiviilasja lahendamisel. TsMS § 213 lg 1 järgi saab iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks olla isik,

kes ei esita iseseisvat nõuet menetluseseme suhtes, kuid kellel on õiguslik huvi selle vastu, et vaidlus

lahendataks ühe poole kasuks. Kui kolmandatel isikutel sellist õiguslikku huvi ei ole, võib nad

TsMS § 215 lg 5 järgi menetlusest kõrvaldada.

30. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

31. Kuna erikogu jätab kassatsioonkaebused rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel

arvata tasutud kautsjon riigituludesse.

Märt Rask, Tõnu Anton, Henn Jõks, Villu Kõve, Jüri Põld