3-2-1-85-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-85-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Maarjamäe Maja AS-i hagi Vadim Burkivski ja Natalja

Samohvalova vastu üüritud eluruumi tagastamiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks

Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastuhagi

Maarjamäe Maja AS-i vastu eluruumi omandisse andma

kohustamiseks või alternatiivselt Maarjamäe Maja AS-i ja

Tallinna linna vastu 3 100 000 krooni suuruse kahjuhüvitise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-145

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova kassatsioonkaebused

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3 100 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Maarjamäe Maja AS (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tarvo Lindma

Kostja Vadim Burkivski (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Natalja Lausmaa

Kostja Natalja Samohvalova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Maksim Greinoman

Kolmas isik Tallinna linn

Asja läbivaatamise kuupäev

14. september 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-145 ja

samas tsiviilasjas tehtud Harju Maakohtu 3. juuli 2008. a otsus osas, millega jäeti vaheotsusega

rahuldamata Vadim Burkivski vastuhagi Maarjamäe Maja AS-i vastu eluruumi Vadim

Burkivski omandisse andma kohustamiseks või kahju hüvitamiseks ning mõisteti Vadim

Burkivskilt Maarjamäe Maja AS-i kasuks välja kohtukulud.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

3. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2009. a otsuse resolutsioon ülejäänud osas

muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.

4. Lugeda Maakohtu otsuse resolutsioon kehtivaks järgmises osas:

4.1.1. Jätta Maarjamäe Maja AS esimene hagi, mis oli esitatud Vadim Burkivski ja Natalja

Samohvalova vastu põhjusel, et üürileping on üles öeldud, rahuldamata.

4.1.2. Jätta Maarjamäe Maja AS teine hagi Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastu,

mis oli esitatud põhjusel, et nendel puudub eluruumi Xxxxxxx xx kasutamise õiguslik alus,

rahuldamata.

4.1.3. Rahuldada Maarjamäe Maja AS kolmas hagi Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova

vastu põhjusel, et üürileping on seoses tähtaja saabumisega lõppenud, ning kohustada Vadim

Burkivskit ja Natalja Samohvalovat vabastama Tallinnas Xxxxxxx xx asuv nende kasutuses

olev eluruum koos abihoonetega ning määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kui

Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova keelduvad Xxxxxxx xx asuvat eluruumi ja

abihooneid vabatahtlikult vabastamast, siis tõsta nad märgitud ruumidest välja.

4.1.4. Jätta rahuldamata Natalja Samohvalova hagi Maarjamäe Maja AS vastu eluruumi

omandisse andmise kohustamiseks.

4.1.5. Jätta rahuldamata Natalja Samohvalova hagi Maarjamäe Maja AS ja Tallinna linna

vastu kahju hüvitamiseks 3 100 000 krooni.

4.1.6. Jätta rahuldamata Vadim Burkivski hagi Tallinna linna vastu kahju hüvitamiseks

3 100 000 krooni.

4.1.7. Välja mõista Natalja Samohvalovalt 100 krooni Maarjamäe Maja AS-i kasuks riigilõivu

katteks.

4.1.8. Välja mõista Maarjamäe Maja AS-ilt Natalja Samohvalova kasuks õigusabikulude

katteks 15 000 krooni.

4.1.9. Välja mõista Maarjamäe Maja AS-ilt riigi õigusabi kulude katteks riigituludesse 1000

krooni.

4.1.10. Jätta vastuhagis Natalja Samohvalova menetluskulud tema endi kanda, jättes riigilõivu,

mille tasumisest ta oli vabastatud, riigi kanda ja riigi õigusabi kulud riigi kanda.

5. Rahuldada Vadim Burkivski kassatsioonkaebus.

6. Jätta Natalja Samohvalova kassatsioonkaebus rahuldamata.

7. Määrata advokaadibüroole Natalia Lausmaa riigieelarvest makstavaks tasuks Vadim

Burkivskile osutatud riigi õigusabi eest kassatsiooniastmes 5180 (viis tuhat ükssada

kaheksakümmend) krooni.

8. Määrata advokaadibüroole Greinoman & Co OÜ riigieelarvest makstavaks tasuks Natalia

Samohvalovale osutatud riigi õigusabi eest kassatsiooniastmes 10 948 (kümme tuhat

üheksasada nelikümmend kaheksa) krooni.

9. Tagastada Natalia Lausmaale Vadim Burkivski kassatsioonkaebuselt 21. märtsil 2009. a

tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

10. Arvata Natalia Samohvalova kassatsioonkaebuselt 26. märtsil 2009. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maarjamäe Maja AS (edaspidi hageja) esitas 26. märtsil 2003 Tallinna Linnakohtule hagiavalduse

Maria Burkivskaja (edaspidi üürnik) vastu üüritud asja tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Hagiavalduse kohaselt on Tallinna linn kinnistu nr xxxxx (Xxxxxxx xx) omanik. Kinnistul asub

elamu, mida kasutas üürnik suulise üürilepingu alusel. Rahvastikuregistri andmete kohaselt elasid

elamus veel Vadim Burkivski (edaspidi kostja I) ja Natalja Samohvalova (edaspidi kostja II).

Kinnistu on hageja kasuks koormatud 29. juuni 2001. a hoonestusõiguse lepinguga (edaspidi

hoonestusõiguse leping), millega läksid hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused.

19. detsembril 2002 teatas hageja üürnikule üürilepingu ülesütlemisest. Üürilepingu viimane päev oli

21. märts 2003. Üürnik ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist. Üürnik suri 17. juulil 2003 ning

tema õigusjärglasena astus menetlusse kostja I.

18. septembril 2003 esitas hageja hagi kostjate vastu elamu tagastamiseks ja kostjate elamust

väljatõstmiseks. Hagiavalduse kohaselt sai kostja I kohtumenetluse ajal üürilepingu ülesütlemise

teate, kuid ei vaidlustanud üürilepingu lõpetamist. Kostja I ei ole üürniku perekonnaliige ja ta ei saa

astuda hagejaga üürisuhtesse. Kostja II ei ole avaldanud soovi hagejaga üürisuhtesse astuda. Pooltel

ei ole üürisuhet, mistõttu ei ole kostjatel õigus elamut kasutada. 12. jaanuaril 2005 esitas hageja

kostjate vastu hagi, milles palus kostjad eluruumist välja tõsta. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid

Tallinna linn ja üürnik 25. mail 1995 üürilepingu elamu kasutamiseks (edaspidi üürileping).

Üürilepingu p 2.4 järgi pidi see leping lõppema 31. detsembril 1999. Kuna lepingutähtaja

möödumisel ei soovinud pooled elamu vabastamist, pikenes leping p 2.4 alusel veel viieks aastaks.

Seega oli üürilepingu tähtaeg pikenenud 31. detsembrini 2004. Kostja I esitas hagejale teate

üürilepingusse astumise kohta üürniku surma tõttu. 6. oktoobril 2004 edastas hageja kostjatele

üürilepingu lõpetamise teate üürilepingu tähtaja möödumise tõttu 31. detsembril 2004 ja palus

kostjatel elamu vabastada hiljemalt 1. jaanuaril 2005. a. Kostjad on teate kätte saanud, kuid ei ole

elamut vabastanud. Harju Maakohus liitis kõik hagid ühte menetlusse.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi. Nad leidsid, et hageja tõlgendus võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 289

loetletud perekonnaliikmetest ei ole õige. Perekonnaliikme mõiste sisustamisel on oluline

kooselamise fakt, ühine leibkond. Kostja I oli oma ema, üürniku, perekonnaliige, kes elas temaga

koos viimase surmani. Kostja I võttis ema pärandi vastu, pärimisõiguse tunnistus anti talle välja

23. detsembril 2003. a. Kostja I soovis elamut erastada. Perekonnaliikme mõiste sisustamisel tuleb

lähtuda elamuseaduses (ES) sätestatust. Kostja II on kostja I elukaaslane. Tõendatud ei ole, et

üürileping oleks üürnikule üles öeldud. Ülesütlemise teates toodud erakorraline alus ei ole

põhjendatud. Üürilepingu ülesütlemise korral on hagejal hoonestusõiguse lepingu järgi kohustus anda

Tallinna Linnavolikogu 14. juuni 2001. a otsuse nr 192 (edaspidi linnavolikogu otsus) p-de 2.2, 2.4 ja

2.5 ning hoonestusõiguse lepingu p-de 2.3, 11.1, 11.2 ja 11.3 alusel elamu üürniku omandisse teine

eluruum, arvestades ES §-s 56 sätestatut.

Tallinna Linnakohus tuvastas 21. septembri 2004. a otsusega samas tsiviilasjas, et kostja I astus

üürilepingusse üürniku asemel. Üürnik ei ole saanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg-

te 1 ja 2 kohast üürilepingu lõpetamise teadet. Kuna üürnikule ei ole ülesütlemisteadet saadetud, siis

ei ole üürilepingut üles öeldud.

Asjaolu, et hageja kohustus hoonestama maa detailplaneeringu järgi ja sealjuures elamu lammutama,

ei ole mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 tähenduses.

Üürilepingu ülesütlemine on õigusvastane. Mõjuv põhjus erakorraliseks ülesütlemiseks saab olla vaid

pooltest sõltumatu ja ettenägematu asjaolu, mitte hageja enda võetud lepinguline kohustus.

Erakorralisel ülesütlemisel tuleb kaaluda mõlema poole huve. Üürnikul ei olnud teist elukohta, ta oli

kõrges eas ja halva tervisega. Lepingu lõpetamine oleks toonud kaasa rasked tagajärjed. Üürnikul on

kohustus vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus üksnes juhul, kui leping on üles öeldud

vastuolus hea usu põhimõttega. Detailplaneeringut, mis nägi ette elamu lammutamise, seisuga

19. detsember 2002 ei olnud. Elamut on võimalik lammutada alles päras üürnike ümbermajutamist

hoonestusõiguse lepingu p 11.3 järgi.

Üürilepingu ülesütlemise teade on tühine VÕS § 325 lg 5 järgi, kuna ei vasta VÕS § 325 lg-le 2.

Lepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, mistõttu see kehtib. Hageja on hagiavalduses võtnud omaks, et

üürileping kehtis 31. detsembrini 2004. Kuna elamu anti hagejale üle 12. novembril 2001, oli

üürilepingu kehtivuse aeg kolm aastat ning leping pikenes alates 12. novembrist 2004 kuni

21. novembrini 2009. Asjas kohalduvad omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-d 1 ja 3-5,

samuti ES § 32 lg-d 1 ja 2 ning § 33 lg-d 1 ja 3. Ehitis ei olnud ebaseaduslik.

3. Harju Maakohus kaasas 19. aprilli 2007. a määrusega kostjate taotluse alusel kolmanda isikuna

kostjate poolel menetlusse Tallinna linna (edaspidi kolmas isik).

Kolmas isik leidis, et hagejale läksid hoonestusõiguse lepingu p-dega 11.2 ja 2.3 üle kõik üürileandja

õigused ja kohustused, sh kahju hüvitamise kohustus. Hoonestusõiguse lepinguga kaitsti elamu

elanike huve ja sellega lõppesid kolmanda isiku kohustused üürnike vastu.

4. Kostjad esitasid 10. septembril 2007 hageja vastu vastuhagi, milles palusid kohustada hagejat

andma kostjate omandisse samaväärne elamu või teine eluruum koos abihoonetega samas

elurajoonis.

Vastuhagi kohaselt ei ole kostjad saanud elamut erastada. Hageja on kohustatud andma

hoonestusõiguse lepingu p-de 11.2 ja 2.3 alusel eluruumi kostjate omandisse. Hoonestusõigus on

seatud linnavolikogu otsusega. Hageja ei ole täitnud hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevaid

kohustusi. Selle lepingu p 11.2 kohustab hagejat andma kostjatele vaidlusaluse eluruumi või

samaväärse eluruumi samas piirkonnas. Tallinna linn oli erastamiseks kohustatud isik, kes andis

tehinguga üle üürileandja õigused ja kohustused, olles teadlik et eluruumide erastamise

seaduse (EES) kohaselt on üürnikul õigus eluruum erastada. Kostja II nõue tuleneb sellest, et ta on

kostja I perekonnaliige. Alternatiivselt palusid kostjad mõista hagejalt välja kahjuhüvitise

3 100 000 krooni. Kahju suurus on määratud kostjate kasutuses oleva asja väärtusega.

11. aprillil 2008 esitasid kostjad Harju Maakohtule avalduse, milles palusid vastuhagi kostjana

kaasata menetlusse Tallinna linna. Selle avalduse kohaselt ei erastanud kolmas isik kostjatele elamut.

Elamu ei ole elamiskõlbmatu. Esialgu sõlmiti kokkulepe elamu erastamiseks, kuid seda ei täidetud.

Kostjad palusid hagejalt ja kolmandalt isikult solidaarselt välja mõista kahjuhüvitise

3 100 000 krooni. Harju Maakohus rahuldas 15. aprilli 2008. a määrusega selle taotluse ja kaasas

menetlusse vastuhagi kostjana Tallinna linna.

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Ta väitis, et asjasse ei puutu eluruumi erastamisega seonduvad

kostjate väited. Linnavolikogu otsuse p-d 2.2 ja 2.5, milles on sätestatud hoonestaja õigus lammutada

elamu koos abihoonetega ja taotleda ehitusluba alles pärast üürnike ümbermajutamist, ei ole hagejale

kohustuslikud. Elamut ei ole registreeritud ehitiste registrisse ega hooneregistrisse. Tegemist on

õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, mis ei osale käibes.

Kostjatel ei ole õigust nõuda hoonestusõiguse lepingu täitmist, sest nad ei ole selle lepingu poolteks.

Kohustus anda üürnikule uus eluruum on hagejal siis, kui isikud majutatakse ümber. Seda ei ole aga

tehtud. Hoonestusõiguse lepingust ei tulene kostja kohustust anda eluruum tasuta üürniku omandisse.

VÕS § 28 lg 2 alusel eeldatakse lepingu tasulisust ning seega, kui eeldada, et üürnikule antakse teine

eluruum, siis tasu eest. Isegi kui hagejal on kohustus anda kostjatele teine eluruum, on ta seda teinud,

kuid üürnik on sellest keeldunud. EES-ist tulenevaid kohustusi ei ole Tallinna linn lepinguga hagejale

üle andnud. Hagejale läksid üle vaid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused.

Erastamiskohustus on spetsiifiline kohustus, mis tuleneb EES-ist ja mis ei ole üürileandja kohustus.

Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsuse kohaselt ei ole elamu

erastamise objekt. Eluruumi erastamise kohustus ei saa üle minna eraõiguslikule isikule, kes ei ole

erastamise kohustatud subjekt.

Üürileping on lõppenud ja seega ei ole alust eluruumi erastada. Kui hageja peaks andma üürnikule

eluruumi vastu, siis tuleb seda VÕS § 82 lg 5 järgi teha ühel ajal eluruumi vabastamisega. Kostjal II

ei ole õigus sellist nõuet esitada, kuna ta ei ole vaidlusaluse eluruumi üürnik. Tallinna linn soovis

reguleerida elanike ümbermajutamist. Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsust ei ole

vaidlustatud. Kostjad ei ole lisaks hoonestusõiguse lepingule toonud välja ühtegi teist alust, mis

annaks neile õiguse nõuda hagejalt hüvitist. Seega on nende nõuded alusetud. Isegi kui hagejal on

kohustus anda kostjatele tasuta eluruum, saab kostjal I tekkida nõue väidetava kahju hüvitamiseks

alles juhul, kui hageja rikub tema õigusi. Kostja I seisukohti arvestades seisneks hageja rikkumine

kostjale lepingu kohaselt teise elamu tasuta andmata jätmises. Seda rikkumist ei saa tekkida enne, kui

kostjad on olemasolevast elamust välja tõstetud, sest seni ei ole teada, kas hageja rikub oma

kohustust. Seega ei ole põhjendatud vastuhagi nõude rahuldamine enne, kui hageja on kohustusi

rikkunud. Seda saab kontrollida alles siis, kui kostjad on elamust välja tõstetud.

Kostjad ei ole tõendanud väidetava kahju suurust. Vaidlusaluse elamu turuväärtust ei saa määrata,

kuna elamu ei ole tsiviilkäibes. Hageja on pakkunud kostjatele kompromissina hüvitist

1 000 000 krooni. Kuna kostjad on hageja pakutud hüvitisest keeldunud, on põhjendamatu kohustada

hagejat kostjatele kahju hüvitama.

Vastuseks kostjate vastuväidetele selgitas hageja, et kostjal I kui hoonestusõiguse lepingu järgi

kolmandal isikul ei ole õigust selle lepingu alusel nõuda lepingu täitmist, st teise eluruumi andmist.

Hagejal ei ole kohustust eluruumi kostjale tasuta anda, sellist kokkulepet hoonestusõiguse lepingu p-

st 11.2 ei tulene. Isegi kui hagejal oleks selline kohustus, on hageja püüdnud seda täita, kuid kostjad

on sellest keeldunud. Kostjatele ei tulene sellest lepingust õigusi. Hageja on korduvalt pakkunud

kostjatele kompromissi, sh hüvitist, kuigi hagejal ei ole sellist kohustust, ent kostjad on sellest

keeldunud. Asjas ei kohaldu omandireformi aluste seadus.

6. Kolmas isik vaidles vastuhagile vastu. Ta ei nõustunud kostjate väitega, et ta oli hagejaga kokku

leppinud elamu erastamises. Elamu oli 1985. aastal tunnistatud sanitaar- ja tehnilistele tingimustele

mittevastavaks ning arvati Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsusega erastamisele

mittekuuluvate elamute nimekirja. Kostjate väide, et kolmas isik on alusetult arvanud elamu

erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja, on asjakohatu. See vaidlus on lahendatud Riigikohtu

otsusega haldusasjas nr 3-3-1-36-06, milles leiti, et kostjad ei ole Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri

1993. a otsust vaidlustanud ning vaidlustamise tähtaeg on möödunud. Vastuhagejad ei ole

põhjendanud oma kahjunõuet kolmanda isiku vastu.

7. Harju Maakohus jättis 3. juuli 2008. a otsusega rahuldamata hageja nõuded, mis esitati kostjate

vastu põhjusel, et üürileping on üles öeldud, ja põhjusel, et kostjatel ei ole elamu kasutamiseks

õiguslikku alust. Maakohus rahuldas hageja nõude, mis esitati kostjate vastu põhjusel, et üürileping

on lõppenud üürilepingu tähtaja lõppemise tõttu, ning kohustas kostjaid vabastama nende kasutuses

oleva elamu ja abihooned. Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi selliselt, et kui kostjad

keelduvad elamut ja abihooneid vabatahtlikult vabastamast, siis tuleb nad sealt välja tõsta. Maakohus

tegi vastuhagi kohta vaheotsuse, millega jättis kostjate vastuhagi rahuldamata.

Ühtlasi jaotas maakohus poolte menetluskulud. Maakohus mõistis kummaltki kostjalt välja

100 krooni riigilõivu hageja kasuks. Maakohus mõistis hagejalt kummagi kostja kasuks välja

õigusabi kulu 15 000 krooni. Vastuhagi menetluskulud jättis maakohus kostjate endi kanda.

Maakohus jättis riigi kanda riigilõivu, mille tasumisest kostjad olid vabastatud, ning riigi õigusabi

kulu. Hagejalt mõistis maakohus riigituludesse riigi õigusabi kulude katteks 1000 krooni.

Maakohus tuvastas, et hageja on kinnistule seatud hoonestusõiguse omanik ning et hoonestusõiguse

lepinguga läksid hagejale üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Üürilepingu

kohaselt kasutas üürnik elamut ja abihooneid. Üürniku surma tõttu 17. juulil 2003. a astus tema

õigusjärglasena kohtumenetlusse kostja I.

Üürilepingu ülesütlemise teates on hageja 19. novembril 2002. a märkinud, et ütleb üürilepingu

erakorraliselt üles põhjusel, et tal on detailplaneeringu järgi kohustus hoonestada ja heakorrastada

maa-ala, millel asub elamu, mis tuleb lammutada. Lisaks on ülesütlemisteates märgitud üürilepingu

vaidlustamise kord. Kuivõrd üürileping on kestvusleping, siis kohalduvad sellele alates 1. juulist

2002. a võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi võlaõigusseaduse sätted. Lepingu ülesütlemise avaldus

on tehtud 19. detsembril 2002. a. VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki üürilepingu

pool selle lepingu erakorraliselt üles öelda. Mõjuv põhjus on asjaolu, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hoolimata ülesütlemise põhjusest, pidi VÕS § 325 lg 2 p-de 1-4

alusel tehtav ülesütlemise teade sisaldama järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev,

ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Vastasel korral on ülesütlemine

VÕS § 325 lg-st 5 tulenevalt tühine. Üürilepingu ülesütlemise teates ei ole märgitud ülesütlemise

vaidlustamise tähtaega. Seega ei vasta üürilepingu ülesütlemise teade VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud

tingimustele ning on tühine. Seega ei lõppenud üürileping ülesütlemisega VÕS § 186 p 6 ja § 309

lg 1 järgi ning hageja ei ole õigustatud VÕS § 334 lg 1 alusel nõudma kostjatelt üüritud asja

tagastamist.

Kostjad on eluruumis elanud juba enne võlaõigusseaduse jõustumist. Rahvastikuregistri väljavõttest

nähtub, et kostja I elab elamus alates 24. jaanuarist 1979 ja kostja II alates 9. veebruarist 1982,

s.o enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Kostjate esitatud elamu erastamise kokkuleppest ja

erastamisavaldusest nähtub, et endine üürileandja Tallinna linn on avaldusi vastu võttes pidanud

kostjaid üürniku perekonnaliikmeteks enne 1. juulit 2002 kehtinud ES §-de 10 ja 35 tähenduses.

Kostjate staatus ei saanud muutuda üürilepingu alusel koos üürnikuga pärast VÕS § 289 jõustumist,

kuivõrd see ei tulene seadusest ega üürilepingust. Tõendatud on, et kostjad elasid koos üürnikuga

ühises peres. Kuna kostjad olid üürniku perekonnaliikmed ja kasutasid eluruumi üürniku

perekonnaliikmena ning üürilepingut ei ole muudetud ja see ei ole lõppenud seaduse järgi, tulenes

kostjate õigus eluruumi kasutada üürilepingust. Eeltoodu alusel oli kostja I õigustatud astuma

VÕS § 321 lg-te 1 ja 2 alusel üürniku asemel üürilepingusse ühe kuu jooksul arvates üürniku surmast.

Üürnik suri 17. juulil 2003. a ja seega astus kostja I üürilepingusse surnud üürniku asemel, millega

läksid talle üle üürniku õigused ja kohustused, sh õigus kasutada üüritud asja. Kostja II kasutab

eluruumi üürniku perekonnaliikmena. Seega on tõendatud, et kostjatel on õiguslik alus kasutada

eluruumi pärast üürniku surma.

Kolmas isik ja üürnik sõlmisid üürilepingu viieks aastaks ja see kehtis kuni 31. detsembrini 1999. a.

Sama lepingu p 2.4 järgi, kui lepingu tähtaja möödumisel kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist

või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Vaidluses ei ole esile

toodud asjaolu, et kumbki pool oleks sõlminud uue lepingu või kumbki pool oleks taotlenud lepingu

lõpetamist. Kostjad viitasid sellele, et üürilepingu tähtaegu tuleks arvestada asja üleandmisest

hagejale 21. novembril 2003. a. Tähtaegu tuleks arvestada sellest ajast alates kolme aasta kaupa.

Seega pikenes üürileping ORAS § 121 ja ES §-de 32 ja 33 alusel 21. novembrini 2009. a. Kostjad ei

ole tõendanud, et elamu on ORAS-e alusel õigustatud subjektile tagastatav eluruum. ORAS §-st 121

ja ES §-dest 32 ja 33 tulenevad üürniku õigused kohalduvad üksnes omandireformi käigus

tagastatavate eluruumide kohta sõlmitud eluruumide üürilepingutele ja need õigused laienevad ainult

tagastatava eluruumi üürilepingu järgsele üürnikule. Seega ei ole võimalik arvestada elamu

üürilepingu tähtaja pikenemist ajast, mil elamu anti hagejale. Eeltoodu tõttu pikenes üürileping selle

p 2.4 alusel viieks aastaks kuni 31. detsembrini 2004. a.

Hageja teavitas kostjaid üürilepingu lõppemisest 31. detsembril 2004. a, paludes eluruumi vabastada

1. jaanuaril 2005. a, kuna ei soovi lepingut pikendada ega teise isikuga lepingut sõlmida. Seega

lõppes kostjate üürilepingust tulenev õigus eluruumi kasutada VÕS § 309 lg 1 alusel. VÕS § 334

kohaselt peab üürnik pärast lepingu lõppemist üüritud asja tagastama samas seisundis. Kuna kostjad

ei ole elamut hagejale tagastanud, on hagejal õigus nõuda kostjatelt elamu ja abihoonete vabastamist.

Kui kostjad keelduvad vabatahtlikult eluruumi ja abihooneid vabastamast, tuleb nad sealt välja tõsta.

Hageja ei ole kohustatud erastama kostjale I vaidlusalust või muud eluruumi. EES § 3 lg 1 alusel

kuulusid erastamisele kuuluvate objektide hulka sellised eluruumid koos mõttelise osaga ehitisest,

mis olid kohaliku omavalitsuse üksuse omandis või sellise aktsiaseltsi omandis, kelle aktsiad

kuulusid kohalikule omavalitsusüksusele, või sellise osaühingu omandis, kelle ainuke osa kuulus

kohalikule omavalitsusüksusele. Sama seaduse § 6 lg 1 p 2 järgi oli erastamise kohustatud subjektiks

kohalik omavalitsus või selline juriidiline isik, kelle bilansis oli kohaliku omavalitsuse omandis olev

eluruum. Tõendatud ei ole, et hageja aktsiad oleksid kuulunud riigile või kohalikule

omavalitsusüksusele ja et hageja oleks seetõttu erastamise kohustatud subjekt. Tallinna

Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsuse kohaselt ei kuulunud vaidlusalune elamu erastamisele.

Kostjad ei ole nimetatud otsust vaidlustanud. Hageja kohustus erastada eluruum kostjatele ei tulene

ka üürilepingust ega hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2.

Hoonestusõiguse lepingu p 11.2 järgi kohustub hageja kui hoonestaja andma ümbermajutamiseks

sama lepingu p-s 2.3 nimetatud elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades ES §-s 56

sätestatud vastuantavale eluruumile esitatavaid nõudeid. Hoonestusõiguse lepingu p-s 2.3 nimetatud

eluruumide üürnikel, kes ei soovi eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi

üürilepingu alusel.

Hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 nähtub, et hagejal on kohustus anda eluruum üürniku omandisse

või üürile. Selle kohustuse eesmärk oli korraldada vaidlusaluse eluruumi üürniku kindlustamine

eluruumiga ning korraldada eluruumi andmine eelkõige juhul, kui seda eluruumi ei ole võimalik

enam üürida. Hageja ei ole sellise kohustuse olemasolu eitanud. VÕS § 80 lg 1 järgi võib lepingus

ette näha, et leping tuleb täita võlausaldaja asemel kolmandale isikule. Sama paragrahvi 2. lõike järgi

võib kolmas isik nõuda lepingu täitmist, kui see on ette nähtud lepinguga või see tuleneb seadusest.

Hoonestusõiguse lepingus ei ole kolmas isik ja hageja kokku leppinud, et üürnikul on õigus nõuda

hagejalt kohustuse täitmist. Seega puudub kostjal I iseseisev lepingu täitmise nõue. Hoonestusõiguse

lepingust ei nähtu, et õigus nõuda eluruumi andmist omandisse oleks antud üürniku

perekonnaliikmele. Seetõttu ei ole põhjendatud ega tõendatud ka kostja II nõue hageja ja kolmanda

isiku vastu kohustuse täitmiseks.

Kuna hoonestusõiguse lepinguga kaasneb kohustus arvestada üürniku huvidega, on hoonestusõiguse

leping üürnikku kaitsvaks lepinguks VÕS § 81 lg 1 tähenduses. VÕS § 82 lg 2 kohaselt on kohustuse

rikkumise korral kolmandal isikul õigus nõuda kahju hüvitamist. Kostja I väitel ei täida hageja

hoonestusõiguse lepingust tulenevat kohustust anda kostja omandisse sama eluruum koos

kõrvalhoonetega või muu samas piirkonnas asuv eluruum. Asjaoludest võib järeldada, et hagejal on

kohustus anda eluruum omandisse tasuta, sest kostjad ei ole soovinud omandada eluruumi tasu eest.

Samas ei ole hageja keeldunud tasu eest võõrandamast muud eluruumi, mille hageja oleks valmis

ostma ja kostjatele võõrandama. Hoonestusõiguse leping on hagejale tasuline. VÕS § 28 lg 1 alusel

tuleb eeldada, et hoonestusõiguse lepingust tulenev kohustus anda eluruum omandisse tähendab

tasulist võõrandamist ja asja üleandmist: lepingust ei tulene, et selline võõrandamine peab toimuma

tasuta. Eeltoodu alusel ei ole hagejal kohustust anda kostjate omandisse eluruum tasuta. Seega ei saa

tekkida küsimust sellest, et hageja on rikkunud tasuta võõrandamise kohustust. Kostjad ei ole

tõendanud, et hageja on keeldunud täitmast kohustust anda eluruum nende omandisse tasu eest.

Vaidlusalune elamu on ehitis, mis on hoonestusõiguse osa. TsÜS § 54 lg 2 järgi ei ole kinnisasja

osaks võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud, maaga püsivalt ühendatud ehitis. TsÜS § 53 lg 2

järgi ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Kuna elamu on ehitisena

hoonestusõiguse osa, ei saa elamu ja hoonestusõigus kuuluda erinevatele isikutele. Kuna õiguslikult

ei ole võimalik anda elamut kui hagejale kuuluva hoonestusõiguse olulist osa kostjate omandisse, ei

saa hagejal sellist kohustust kostjate vastu olla. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja rikkunud

hoonestusõiguse lepingust tulenevat kohustust ning tekkida ei saa küsimust kostjatele kahju

tekitamisest ega kahju tekkimisest. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et hageja on keeldunud neile tasu

eest võõrandamast muud eluruumi, ei ole hageja rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2

tulenevaid kohustusi. Seega ei teki küsimust kostjatele kahju tekitamisest.

Kuna hoonestusõiguse lepingu järgi ei ole kolmandal isikul kostjate vastu kohustusi, ei ole kolmas

isik oma kohustusi rikkunud ja ei ole alust rahuldada kostjate nõuet mõista kolmandalt isikult välja

hüvitis. Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsuse alusel ei kuulunud vaidlusalune elamu

erastamisele, see otsus on jõustunud ja seda ei ole vaidlustatud. Seega ei ole kolmandal isikul

kohustust vaidlusalust eluruumi erastada ning seega puudub õigusvastane tegu. Õiguspäraste

tegudega tekitatud kahju tuli hüvitada üksnes seaduses sätestatud alustel, kuid seadusest ei tulene, et

seaduslikul alusel eluruumi erastamata jätmisel tekiks kohalikul omavalitsusel kohustus hüvitada

üürnikule eluruumi erastamata jätmise korral tema väidetav kahju.

8. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse tühistada ning

teha uue otsuse, millega jätta rahuldamata kõik hageja nõuded ja rahuldada vastuhagi. Kostjad

palusid kohtukulud jätta solidaarselt hageja ja kolmanda isiku kanda.

Üürilepingu aluseks on Tallinna linna RSN TK 29. novembri 1985. a otsus, mis garanteerib kostjatele

ümberasustamise vaidlusalusest elamust, mis on tunnistatud elamiskõlbmatuks, uude elamusse.

Kolmas isik on võtnud kostjatelt ära võimaluse olla uue elamispinna omanikud, mille peavad

kostjatele hoonestusõiguse lepingu järgi võimaldama hageja või kolmas isik. Maakohus rikkus

omandireformi põhimõtteid. Maakohus ei ole välja selgitanud, mis alusel vaidlusalune elamu

munitsipaliseeriti. Kui elamu ei ole elamiskõlblik, ei või seda munitsipaliseerida enne, kui elanikke ei

ole kolitud uude elamusse. Hageja ei ole tõendanud, et ta edastas üürnikule 19. detsembril 2002 teate

üürilepingu ülesütlemise kohta. Üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuvat

põhjust, sest väidetava ülesütlemisteate saatmise ajal ei olnud detailplaneeringut, milles oleks ette

nähtud elamu lammutamine. Üürilepingu kehtivuse ja eluruumist väljatõstmise kohta kohalduvad

ORAS-e sätted. Kuna hoonestusõigus läks hagejale üle 12. novembril 2001, tuleb lugeda sellest ajast

üürileping pikenenuks kolmeks aastaks ning alates 24. novembrist 2004 pikenes üürileping kuni

12. novembrini 2009. Kohustus anda kostjatele samaväärne eluruum tuleneb ES § 33 lg 3 p-dest 1 ja

2 ning linnavolikogu otsusest.

Kostjad palusid tuvastada, et neil on õigus nõuda hagejalt lepingulise kohustuse täitmist, ja nõudsid

alternatiivselt kahju hüvitamist hagejalt ja kolmandalt isikult ning palusid saata asi kahjuhüvitise

suuruse kindlakstegemiseks maakohtule. Väär on maakohtu järeldus, et üürileping lõppes

31. detsembril 2004. Üürileping pikenes 25. mail 2005 veel viieks aastaks. Kuna kumbki pool ei

esitanud lepingu lõpetamise teadet ja kostjad jätkasid eluruumi kasutamist, muutus leping VÕS § 310

kohaselt tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu lõppemist ei ole hageja taotlenud. Maakohus leidis

ebaõigesti, et kostjatel ei ole kolmandate isikutena iseseisvat õigust esitada nõue kohustatud

lepingupoole vastu lepingus tema kasuks sätestatud kohustuste täitmiseks, kui sellist kokkulepet

lepingus ei ole. Kostjate õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sätestatud kohustuse täitmist

tuleneb EES §-st 3. Kohus ei ole tuvastanud, et vaidlusalune elamu kuulub erastamisele

mittekuuluvate eluruumide nimekirja. Hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sätestatud üürileandja

õiguste ja kohustuste üleandmisega andis kolmas isik kohustatud subjektina hagejale üle ka elamu kui

erastamise objektiga seotud kohustused. Hageja ei ole täitnud oma kohustust anda üürilepingu

lõppemisel kostjate omandisse teine eluruum, mis vastaks ES § 56 tingimustele. Seega peab hageja

andma kostjatele eluruumi tasuta.

9. Hageja ja kolmas isik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Hageja esitas taotluse

apellatsioonimenetluse õigusabikulu väljamõistmiseks kostjatelt.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. veebruari 2009. a otsusega maakohtu otsuse lõppjäreldused

muutmata, kuid täiendas maakohtu otsuse põhjendusi. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus kostjatelt välja

apellatsioonimenetluse menetluskulu 64 300 krooni riigituludesse ja 12 750 krooni hageja kasuks.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostjad apellatsioonitähtaja jooksul vaidlustanud maakohtu

seisukohta, et üürilepingu p 2.4 järgi lõppes üürileping tähtaja möödumise tõttu 31. detsembril 1999.

Pärast apellatsioonitähtaega esitatud väide tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lg-

st 1 ja § 634 lg-test 1 ja 2 tulenevalt jätta tähelepanuta. Tuvastades 25. mail 1995 sõlmitud

üürilepingu tähtaja, leidis maakohus õigesti, et üürilepingu pikenenud tähtaeg lõppes 31. detsembril

2004. Asjaolule, et 6. oktoobril 2004, s.o enne lepingu tähtaja lõppu teatas hageja kostjatele

soovimatusest üürilepingut veelkord pikendada, ei ole kostjad vastuväiteid esitanud. Selle põhjal

järeldas maakohus õigesti, et kostjatega sõlmitud üürileping lõppes 31. detsembril 2004. Maakohus ei

ole eksinud VÕS § 309 lg 1 kohaldamisel. Viidatud lõike esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline

üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega lõppes ka

üürileping tähtaja möödumisega 31. detsembril 2004, ilma et lepingu lõppemiseks oleks tulnud seda

VÕS § 325 kohaselt üles öelda. Maakohus leidis õigesti, et kostjad on kohustatud tagastama eluruumi

üürileandjale VÕS § 334 järgi.

Maakohus jättis õigesti kostjate vastuhagi rahuldamata. Vastuhagi, milles paluti kohustada hagejat

andma kostjate omandisse vaidlusalune või uus elamispind, põhjendasid kostjad väitega, et hageja

see kohustus tuleneb hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2. Selle lepingupunkti tõttu on hoonestusõiguse

leping käsitatav üürnike kui kolmandate isikute kasuks sõlmitud lepinguna, sest selles on ette nähtud

kohustus, mis võlausaldaja asemel tuleb täita kolmandale isikule (VÕS § 80 lg 1). Siiski ei saa

kostjad kui lepingu suhtes kolmandad isikud nõuda kohustuse täitmist juba ainuüksi seetõttu, et

kolmanda isiku õigus ei tulene vaidlusalusest lepingust ega seadusest (VÕS § 80 lg 2). Seetõttu ei ole

vaidluse lahendamiseks vajalik käsitleda seda, millistel tingimustel oleksid üürnikud hoonestusõiguse

lepingu p-s 11.2 sisalduva kokkuleppe kohaselt olnud õigustatud eluruume saama. Kuna kostjad ei

ole üürilepingu lõppemise tõttu enam üürnikud, keda p 11.2 hõlmab, siis on neile antud õigus

lõppenud.

Hoonestusõiguse seadmise leping ei vasta VÕS § 81 lg-s 1 sätestatud kolmandat isikut kaitsva

lepingu tunnustele. Isegi kui pidada hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 11.2 sätestatud kohustuse

eesmärgiks kaitsta üürnikke kui kolmandaid isikuid, kes ei ole lepingu poolteks, on kostjad

üürilepingu lõppemisega välja langenud isikute ringist, keda lepinguga kaitstakse, ning ainuüksi

sellest tulenevalt ei annaks VÕS § 81 lg 2 neile õigust nõuda kohustuse rikkumise korral kahju

hüvitamist.

Hoonestusõiguse seadmise lepinguga läksid kolmanda isiku ja kostja I vahelisest üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale ning kostjatel kui sel ajal eluruume üürinud

isikutel olid kõik õiguskaitsevahendid üürilepingu rikkumise puhuks. Kostjad ei ole kahju hüvitamise

nõude alusena tuginenud üürilepingu rikkumisele. Sidudes oma vastuhagi hoonestusõiguse lepingu p-

s 11.2 kokkulepitud kohustusega, ei ole kostjad kahju hüvitamise nõude alusena tuginenud

asjaoludele, mis võiksid anda neile deliktiõigusliku aluse hageja ja kolmanda isiku vastu kahju

hüvitamise nõude esitamiseks. Vaidlusaluse eluruumi erastamata jätmine ei ole õigusvastane tegu,

mis annaks kostjatele aluse nõuda hagejalt ja kolmandalt isikult kahju hüvitamist. Kostjad on

eluruumi erastamata jätmise õigusvastasuse tuvastamist edutult taotlenud halduskohtumenetluses, kus

nende kaebus rahuldamata jäeti. Seega ei saa kostjad erastamata jätmise õigusvastasusele tugineda

tsiviilkohtumenetluses.

ORAS-e sätted ei ole vaidluse lahendamiseks kohaldatavad. Maakohus on oma seisukohta piisavalt

põhjendanud. Samuti on otsuse põhjendus piisav üürilepingu tähtaja osas. Ka eluruumide erastamist

on maakohus otsuses piisavalt käsitlenud. Kuna vaidlusalune elamu ei ole erastamise objektiks ja

praeguses tsiviilasjas ei saa vaidlustada asjassepuutuvaid haldusakte, siis ei ole viide

erastamisõigusele asjakohane. Kostjate õigus nõuda hageja ja kolmanda isiku hoonestusõiguse

seadmise lepingu täitmist ei tulene EES §-st 3. Kostjad ei ole jäänud ilma oma eluruumi erastamise

õigusest hageja ja kolmanda isiku sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu tulemusena.

Maakohus tuvastas üürilepingu jätkumise pärast üürniku surma ja selle, et kostja I astus üürniku

õigusjärglasena üürilepingusse. Seetõttu ei ole asjakohane apellatsioonkaebuse nõue nende asjaolude

tuvastamiseks. Kuna üürilepingut ei öeldud üles, vaid see lõppes tähtaja möödumisega 31. detsembril

2004, siis ei ole asjasse puutuvad üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja selle tagajärgi käsitlevad

apellatsioonkaebuse väited. Kostjad ei ole arusaadavalt selgitanud, kuidas hageja rikkus nende õigusi,

pakkudes kostjatele kohtumenetluses kompromissina raha. Kostjad on pikka aega olnud teadlikud

hageja pakkumisest, kuid ei ole soovinud kompromissi sõlmida. Hageja pakkus kostjatele vaidluse

lõpetamise eesmärgil, ilma et oleks enda kohustust tunnistanud, apellatsioonikohtu istungil

600 000 krooni suurust hüvitist, kuid kostjad ei soovinud ka siis hagejaga kompromissi sõlmida.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kostja I esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning tuvastada, et kostjal I on õigus

nõuda hagejalt lepingulise kohustuse täitmist ja alternatiivse nõudena kahju hüvitamist hagejalt ja

kolmandalt isikult. Lisaks palub kostja I tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles mõisteti temalt

välja menetluskulud, ning teha selles osas uus otsus, millega jätta menetluskulud kostjalt I välja

mõistmata.

Kohtud on tuvastanud, et kolmas isik andis hoonestusõiguse lepinguga hagejale üle kõik üürileandja

õigused ja kohustused. Samas on kohtud jätnud tähelepanuta, et selle lepingu p-ga 11.2 andis kolmas

isik hagejale üle ka erastamiskohustuse. Hagejale üle antud üürileandja õiguste ja kohustuste kohaselt

ei olnud üürilepingut võimalik lõpetada ilma üürnikule ES §-s 56 sätestatule vastavat eluruumi vastu

andmata. Seega oli üürilepingu ülesütlemine tühine ning hagi oleks tulnud jätta tervikuna

rahuldamata.

Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kostjal I puudub kolmanda isikuna iseseisev õigus esitada nõue

kohustatud lepingupoole vastu. Alates EES-i jõustumisest 29. mail 1993 oli vaidlusalune eluruum

erastamise objektiks EES § 3 lg 1 järgi ning eluruumi üürnikul oli eesõigus see erastada. Kolmas isik

ei saanud seda õigust piirata haldusaktiga, millega arvati eluruum erastamisele mittekuuluvaks

elamiseks vähese kõlblikkuse tõttu. Sisuliselt oli tegemist ES §-des 44 ja 45 sätestatud võimalusega

lõpetada üürileping. Sellisel juhul oli üürileandjal ES § 55 lg 2 järgi kohustus anda üürnikule vastu

samaväärne eluruum. Seega on kostjal I õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2

ettenähtud kohustuse täitmist. Linnavolikogu otsuse kohaselt tuleb hoonestajal üürilepingute

lõpetamise korral anda hoonestusõiguse lepinguga hõlmatud maa-alal asuvate elamute üürnike

omandisse ES §-le 56 vastav eluruum. Väär on ka kohtute seisukoht, et hoonestusõiguse lepingu p-

s 11.2 ei sisaldu kostja I väidetud õigust seetõttu, et üürileping on lõppenud. Kuna üürilepingu

ülesütlemine oli tühine, ei ole üürileping lõppenud. Samas tuleneb hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2

üheselt, et see kehtib isikute kohta, kellel lepingu sõlmimise päeva seisuga oli olemas kehtiv

üürileping. Üürnikele hüvitise maksmisega ja kostjale I hüvitise pakkumisega on hageja tunnistanud

teise eluruumi vastu andmise kohustuse olemasolu.

Kostjal I on VÕS § 81 lg-st 2 tulenev õigus nõuda kahju hüvitamist nii kolmandalt isikult kui ka

hagejalt lepingulise rikkumise eest. Kolmandalt isikult on kostjal I õigus nõuda hüvitist ka

erastamisõigusest ilmajäämise eest. Õige ei ole kohtute seisukoht, et kostjal I ei ole EES-ist tulenevat

õigust erastada tema kasutuses olevat eluruumi seetõttu, et eluruum on loetud erastamisele

mittekuuluvaks, või seetõttu, et hageja on üürilepingu üles öelnud. Kui üürileping tuleb lugeda

lõppenuks ilma võimaluseta saada uus eluruum, on kostjal I õigus nõuda kolmandalt isikult kui

erastamise kohustatud subjektilt hüvitist eluruumi erastamise õiguse rikkumise eest.

12. Hageja ei vastanud kostja I kassatsioonkaebusele. Kolmas isik vaidleb kostja I

kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

13. Kostja II esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii maa- kui ka

ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud

palub kostja II jätta hageja ja kolmanda isiku kanda.

Kostja II leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti võlaõigusseadust enne selle jõustumist sõlmitud

hoonestusõiguse seadmise lepingule. Kuna hoonestusõiguse seadmise leping ei ole kestvusleping, ei

saa sellele kohaldada hilisemat seadust. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et teade eluruumi

tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise kohta ei pea vastama VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele.

Õige ei ole ka kohtute leitu, et üürilepingu lõppemine toob alati kaasa otsese valduse tagastamise

kohustuse. VÕS § 326 lg 2 järgi võib üürnik nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni

kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid rasked tagajärjed. Seega on üürniku

teavitamine tähtaja möödumisest oluline. Kohtud ei ole hinnanud kostjate väidet, et vaidlusaluse

eluasemega seotud õigused ja kohustused on kostjate kui seltsingulepingu poolte ühisomand

VÕS § 589 lg 1 järgi.

Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 61 lg-t 1 ning § 64

lg-d 1 ja 2, sest ei arvestanud lepingu eesmärgiga. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2,

hageja 19. detsembri 2002. a ettepanekust uue üürilepingu sõlmimiseks, Tallinna Linnavolikogu

otsusest ja kolmanda isiku 27. augusti 2007. a seisukohast nähtub, et lepingupoolte tahteks oli tagada

eluruumi tasuta omandisse saamise võimalus isikutele, kes elasid hoonestusõigusega hõlmatud alas,

alates eluruumi kasutamise võimaluse kaotamisest. Viidatud tingimustel lepingu sõlmimine on

kooskõlas elamuõiguse tagatise põhimõttega, mis tuleneb lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-st 5,

Tallinna Linnavolikogu 10. märtsi 1994. a määruse nr 4, millega kinnitati eluruumide andmise

eeskirjad ning eluruumide andmise ja vahetamise registreerimise kord, p-st 2.2 ning analoogia korras

ES § 33 lg-st 2. Asja uuel läbivaatamisel peab kohus tuvastama lepingupoolte tahte, mh selle, kas

eluruum tuli anda üürniku omandisse.

Kuna hageja ei ole kostjatele uut eluruumi andnud ega täitmist pakkunud, peab ta TsK § 222 lg-te 1 ja

2 alusel hüvitama kahju. Kolmandal isikul oli õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse seadmise lepingu

p 11.2 täitmist ja kostjatele eluruumi võimaldamist. Oma õiguse teostamisega välistaks kolmas isik

olukorra, et kostjad kaotavad eluruumi kasutusvõimaluse ja satuvad sotsiaalabi vajajate hulka. Kuna

kolmas isik ei esitanud hageja vastu hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmise nõuet, vastutab ta

kostjate ees VÕS § 1045 lg 1 p-de 7 ja 8 järgi solidaarselt hagejaga. Kolmanda isiku vastutus tuleneb

ka VÕS § 30 lg-st 1, sest ta on 27. augustil 2007 esitatud seisukohas möönnud, et tal oli kohustus

võimaldada kostjatele eluruum ja selle täitmata jätmisel kohustus hüvitada kahju.

14. Hageja vaidleb kostja II kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Hageja palub

jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja seisukoht, et teade üürilepingu lõppemise kohta tähtaja

möödumise tõttu peab vastama VÕS § 325 lg-le 2, on alusetu ja põhjendamata. Viidatud säte ei

kohaldu juhul, kui leping lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Seda väidet ei ole ka varem esitatud. Isegi

kui kostja oleks VÕS § 326 lg 2 alusel saanud nõuda üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks,

on see tähtaeg praeguseks möödunud.

Tähelepanuta tuleb jätta kassatsioonkaebuse väide, et kuna kostjatel oli ühine majapidamine, tuleb

neid eelduslikult käsitada seltsingulepingu pooltena. Seda väidet ei ole kostja II varem esitanud.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjatel on ühine majapidamine.

Ringkonnakohus on hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 11.2 kui kestvuslepingule õigesti

kohaldanud võlaõigusseaduses sätestatut. Kostja II ei ole hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks,

mistõttu ta ei saa vaidlustada selle lepinguga seotud asjaolusid, sh nõuda lepingupoolte tahte

tuvastamist ja hindamist. Selle lepingu p 11.2 järgi on hagejal kohustus anda üürnikule teine eluruum,

et viimane saaks sinna ümber asuda. Hageja ei ole kohustatud eluruumi varem andma. Kuna üürnik

ümber ei majutunud, kohaldub asjas võlaõigusseadus, mitte lepingu sõlmimise ajal kehtinud seadus.

Isegi kui kostjal oleks õigus nõuda uut eluruumi, puudub tal õigus nõuda seda tasuta.

Hoonestusõiguse seadmise lepingu kohaselt on hagejal kohustus anda eluruum kostja omandisse,

kuid ta ei pea seda tegema tasuta. Isegi kui asuda seisukohale, et hagejal on kohustus leida kostjatele

uus eluruum, on hageja selle kohustuse täitnud, sest pakkus korduvalt neile nii kompensatsiooni kui

ka teist eluruumi. Kostjad on sellest keeldunud.

Kuna hagejal ei ole kohustust anda kostjatele teist eluruumi, ei ole ta lepingut rikkunud ning puudub

alus kahju hüvitamiseks.

15. Kostja I toetab kostja II kassatsioonkaebust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et kostja I kassatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud, mistõttu tuleb

ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse vale

kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu osas, millega maakohus jättis vaheotsusega

rahuldamata kostja I vastuhagi hageja vastu ja jagas menetluskulud kostja I ja hageja vahel. Selles

osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 4 järgi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Ülejäänud osas

tuleb jätta ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.

17. Kooskõlas TsMS § 688 lg-tega 3 ja 4 lähtub Riigikohus kassatsiooninõuete põhjendatuse

kontrollimisel üksnes alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludest.

Kostja I ema oli kolmandale isikule kuuluval kinnistul asuva elamu üürnik tähtajalise üürilepingu

alusel.

Elamu tunnistati Tallinna linna RSN TK 29. novembri 1985. a otsusega sanitaar-tehnilistele nõuetele

mittevastavaks.

Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsusega arvati elamu erastamisele mittekuuluvate

elamute nimekirja.

Tallinna Linnavolikogu 14. juuni 2001. a otsusega seati hageja kasuks hoonestusõigus kinnistule,

millel asub kostjate kasutatav elamu.

Kolmas isik andis 29. juuni 2001. a hoonestusõiguse lepinguga hagejale üle üürileandja õigused ja

kohustused.

Pärast üürniku surma 17. juulil 2003 astus tema asemel üürilepingusse kostja I.

Koos kostjaga I elab elamus kostja II.

Hageja teavitas 6. oktoobril 2004 kostjaid üürilepingu lõppemisest.

18. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping on lõppenud. Maakohus tuvastas, et viie aastase

tähtajaga üürileping lõppes 31. detsembril 2004 tähtaja möödumise tõttu. Ringkonnakohus jättis

maakohtu otsuse muutmata. Kolleegium leiab, et kohtud kohaldasid üürilepingu lõppemise

tuvastamisel materiaalõigust õigesti ja järgisid menetlusõiguse norme. Kostja II väidab

kassatsioonkaebuses, et üürilepingu ülesütlemise teade ei ole kehtiv, sest see ei vastanud VÕS § 325

lg-s 2 sätestatud vorminõuetele. Kuna kostja II on selle väite esitanud esimest korda alles

kassatsioonkaebuses, on Riigikohtul TsMS § 688 lg 1 alusel õigus jätta see tähelepanuta. Kolleegium

peab ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärgil vajalikuks märkida siiski järgmist.

VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse vaidlusaluse eluruumi üürilepingule alates 1. juulist 2002

tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Eluruumi tähtajalise üürilepingu

pikenemine on sätestatud VÕS §-s 310. Selle paragrahvi esimeses lõikes reguleeritakse juhtumeid,

mil üürileping on sõlmitud tähtajaga alla kahe aasta. Kuna kostja I üürilepingu tähtaeg oli viis aastat,

kohaldub asjas VÕS § 310 lg 2. Selle sätte kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi

üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei

soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. VÕS § 310 lg-s 2

sätestatud üürilepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325

tähenduses. VÕS §-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet.

Üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse

tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist (vt ka Riigikohtu 27. aprilli 2005. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, p 20). VÕS § 325 lg-s 2 ei ole samuti kehtestatud tähtajalise

üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Seega on kohtud tuvastatud asjaolude alusel õigesti

järeldanud, et üürileping ei pikenenud ning lõppes tähtaja möödumisega 31. detsembril 2004.

19. Tuginedes TsMS § 688 lg-le 1, võiks kolleegium jätta tähelepanuta ka kostja II

kassatsioonkaebuse väite, et elamuga seotud õigused ja kohustused on VÕS § 589 lg 1 järgi kostjate

ühisomandiks. Kolleegium selgitab siiski järgmist.

Kohtud on asja läbivaatamisel lähtunud sellest, et kostja II on üürilepingu pooleks oleva kostjaga I

koos elav isik. See asjaolu ei tähenda iseenesest, et kostjad on seltsinglased VÕS § 580 tähenduses.

Selle paragrahvi 1. lõike järgi kohustuvad seltsinglased seltsingulepinguga tegutsema ühise eesmärgi

saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega.

Seltsinglaste tehtavad panused ning seltsingu jaoks omandatud vara lähevad VÕS § 589 lg 1 kohaselt

seltsinglaste ühisomandisse ehk seltsinguvaraks. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostjatel oli

seltsinguleping.

Kolleegium leiab, et isegi juhul, kui kostjatel oleks olnud VÕS § 580 lg-le 1 vastav seltsinguleping, ei

oleks see muutnud kostjat II üürilepingu pooleks. Üürilepingu sõlmivad VÕS § 271 järgi üürnik ja

üürileandja. Pooled ei ole väitnud, et hageja on sõlminud kostjaga II üürilepingu. VÕS § 290 lg 1

kohaselt võib üürnik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused anda üle kolmandale isikule

üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Asjas ei ole tuvastatud,

et kostja I üürnikuna oleks hageja kui üürileandja nõusolekul andnud üürilepingust tulenevad õigused

ja kohustused üle kostjale II. Üürnikul on VÕS § 289 järgi õigus üürileandja nõusolekuta majutada

üüritud eluruumi üksnes oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei

ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul. VÕS § 321 lg 1 teise lause

kohaselt on üürniku surma korral üürnikuga koos elanud perekonnaliikmetel õigus astuda

üürilepingusse üürniku asemel. Kui üürilepingusse astub mitu perekonnaliiget, võivad nad sama

paragrahvi 2. lõike esimese lause kohaselt teostada lepingust tulenevaid õigusi üksnes ühiselt ja

vastutavad kohustuste täitmise eest solidaarselt. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja II oleks pärast

üürniku surma astunud üürilepingusse üürnikuks koos kostjaga I.

Kuna kostja II ei olnud üürilepingu pooleks, ei laiene talle üürilepingust tulenevad üürniku õigused

ning hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevad õigused (vt käesoleva otsuse p 21). Seetõttu ei ole

kostjal II õigust nõuda eluruumi omandisse andmist hagejalt ega kahju hüvitamist hagejalt ja

kolmandalt isikult.

20. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal I on hoonestusõiguse lepingu p 11.2 alusel õigus nõuda

hagejalt ja kolmandalt isikult eluruumi tasuta omandisse andmist või selle punkti rikkumisest

tulenevalt kahju hüvitamist. Maakohtu otsuse kohaselt sätestab hageja ja kolmanda isiku sõlmitud

hoonestusõiguse lepingu p 11.2 hoonestaja kohustuse anda ümbermajutamiseks selle lepingu p-s 2.3

nimetatud elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades ES §-s 56 sätestatud vastuantavale

eluruumile esitatavaid nõudeid. Lepingu p-s 2.3 nimetatud eluruumide üürnikel, kes ei soovi

eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel.

TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. See

nõue kehtib ka ringkonnakohtule, kes TsMS § 652 lg 8 järgi ei ole seotud apellatsioonkaebuse

õigusliku põhjendusega (vt ka Riigikohtu 13. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-08, p 15).

Sellest tulenevalt oli kohtutel kohustus teha kindlaks, milline seadus asjas kohaldub.

Kolleegium leiab, et kohtud on hoonestusõiguse lepingule ekslikult kohaldanud võlaõigusseaduses

sätestatut. Hoonestusõiguse leping sõlmiti 29. juunil 2001, s.o enne võlaõigusseaduse jõustumist.

VÕSRS § 11 alusel kohaldatakse enne 1. juulit 2002 tekkinud võlasuhtele enne seda kuupäeva

kehtinud seadust. Seega kohaldub 1. juulini 2002 kehtinud tsiviilkoodeks (TsK).

TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui lepingu sõlminud isik seadis tingimuseks lepingust tuleneva kohustise

täitmise kolmandale isikule, siis kui seaduse või lepinguga ei ole teisiti ette nähtud ega tulene

kohustise olemusest, võib lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik kui ka kolmas isik, kelle

kasuks oli tingimuseks seatud täitmine. Eeltoodust tuleneb, et isikul, kelle kasuks leping sõlmiti, on

eelduslikult õigus nõuda lepingu täitmist. Täitmisnõuet ei ole kolmandal isikul üksnes juhul, kui

seaduse või lepinguga on teisiti ette nähtud või see tuleneb kohustise olemusest.

Praegusel juhul on TsK § 172 lg-s 1 nimetatud kolmandaks isikuks hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2

silmas peetud üürnik. Seega andis TsK § 172 lg 1 üürnikule õiguse nõuda hagejalt hoonestusõiguse

lepingu p 11.2 täitmist. Kuna kostja I on astunud üürniku asemele, siis omab tema hoonestusõiguse

lepingu p-s 11.2 nimetatud õigust.

Kolleegium leiab, et TsK § 172 lg-st 1 tulenev täitmisnõue võib kolmandal isikul olla ka juhul, kui

kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu aluseks olev õigussuhe on täitmisnõude esitamise ajaks

lõppenud. Enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 108 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas

ei ole tõlgendada hoonestusõiguse lepingu p 11.2 selliselt, et üürnik kaotab sellest lepingupunktist

tuleneva võimaliku nõudeõiguse juhul, kui üürileandja jätab täitma samast lepingupunktist tuleneva

kohustuse üürilepingu kehtivuse ajal. Seega võib kostjal I kui üürnikul olla õigus nõuda

hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist vaatamata sellele, et üürileping lõppes 31. detsembril 2004.

21. Eeltoodut arvestades peab maakohus asja uuel läbivaatamisel hoonestusõiguse lepingu p 11.2

tõlgendades kindlaks tegema, kas hagejal oli kohustus anda kostja I omandisse eluruum. Kui

maakohus tuvastab, et hoonestusõiguse lepingu p 11.2 sisaldab hageja kohustust anda kostja I

omandisse eluruum, peab ta tegema lepingu tõlgendamisega kindlaks, millistele tingimustele peab

kostjale I antav teine eluruum vastama. Muu hulgas tuleb hinnata, kas vastu antav eluruum peab

vastama ES §-s 56 sätestatud tingimustele.

Lisaks peab maakohus tuvastama, kas kohustus anda üürniku omandisse eluruum sisaldab

hoonestusõiguse omandaja kohustust anda eluruum omandisse tasuta või tasu eest. Selleks tuleb

hoonestusõiguse lepingut tõlgendada muu hulgas lepingu tasulisuse kaudu, st tuleb välja selgitada,

kas üürniku omandisse eluruumi andmine oli arvestatud hoonestusõiguse tasu hulka. Kui maakohus

tuvastab, et eluruum tuleb anda kostja I omandisse tasu eest, peab kohus tegema kindlaks ka selle, kas

tasu suuruseks on elamu turu- või erastamisväärtus. Kui kostjale I eluruumi omandisse andmise nõue

tuleb jätta rahuldamata täitmise võimatuse tõttu, siis peab maakohus lahendama kostja I alternatiivse

nõude mõista välja kahjuhüvitis hagejalt.

22. Ringkonnakohus on TsMS § 442 lg-t 8 ning § 654 lg-t 4 rikkudes jätnud põhjendamata oma

seisukoha, et kostjal I ei ole õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist, sest üürileping on lõppenud.

Kuna kostjal I võib sõltumata üürilepingu lõppemisest olla hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmise

nõue (vt käesoleva otsuse p 21), siis ei sõltu selle lepingupunkti rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamise nõude olemasolu samuti üürilepingu lõppemisest.

Kostja I õigus nõuda kohustise täitmise asemel kahjuhüvitist tuleneb TsK § 222 lg-st 1, mille

kohaselt, kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama

võlausaldajale sellega tekitatud kahju. Võlgnik võib keelduda kohustise täitmisest mh põhjusel, et

võlausaldajal on võimalik saavutada kohustusega taotletav tulemus muul viisil, sh kahju

hüvitamisega. Kolleegium rõhutab, et kahju hüvitamise eesmärgiks on luua olukord, milles

võlausaldaja oleks siis, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla

kannatanu rikastumise allikaks (vt nt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-137-05, p 11).

Kui maakohus tuvastab, et hageja tekitas kostjale I kahju, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu

kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskuste või ebamõistlikult suurte

kuludega, tuleb maakohtul otsustada kahju suurus TsMS § 233 lg 1 alusel oma siseveendumuse

kohaselt kõiki asjaolusid arvestades.

23. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et kolmandal isikul ei ole kostja I vastu

hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevat täitmise või kahju hüvitamise kohustust. Asjas on

tuvastatud, et selle lepinguga läksid kolmandale isikule kuulunud üürileandja õigused ja kohustused

üle hagejale. Erastamise kohustatud subjekti kohustused selle lepinguga hagejale üle ei läinud.

Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kostja I ei jäänud eluruumi erastamise õigusest ilma

hoonestusõiguse lepingu tulemusena. Halduskohtumenetluses on tuvastatud, et kostja I (õiguseellane)

ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsust, millega arvati vaidlusalune

elamu erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja (vt Riigikohtu 7. juuni 2006. a otsus

haldusasjas nr 3-3-1-36-06, p 6). Kuna vaidlusaluse eluruumi erastamist välistav haldusakt kehtib, ei

ole haldusmenetluse seaduse § 60 lg-st 2 tulenevalt asjakohane kostja I väide, et kolmandal isikul on

kohustus hüvitada kahju kostja I erastamisõigusest ilmajätmise eest. Seega jätsid kohtud õigesti

rahuldamata kostja I kahju hüvitamise nõude kolmanda isiku vastu.

24. Kostjale II riigi õigusabi korras esindajaks määratud vandeadvokaat Maksim Greinoman esitas

17. juulil 2009 Riigikohtule taotluse, milles palus ennast vabastada riigi õigusabi osutaja

kohustustest. Taotluse kohaselt on kostja II viidanud usalduse kaotamisele esindaja vastu, mistõttu

esindaja lõpetab riigi õigusabi teenuse osutamise riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 19 lg 3 ja

advokatuuriseaduse § 44 lg 5 alusel.

Kolleegium leiab, et kui riigi õigusabi osutajal ei ole võimalik seadusest tulenevalt jätkata riigi

õigusabi saajale õigusteenuse osutamist, peab ta kooskõlas RÕS § 20 lg-ga 2 esitama kohtule taotluse

uue riigi õigusabi osutaja määramiseks. Sellist avaldust Riigikohtule esitatud ei ole. Kuna kolleegium

leidis, et kostjal II vastuhagi rahuldamata jätmise osas jäävad maakohtu ja ringkonnakohtu otsused

jõusse (vt käesoleva otsuse p 19), ei teki asja edasisel menetlemisel vajadust määrata kostjale II riigi

õigusabi osutajat.

25. Kostja II esitas 31. augustil 2009 Riigikohtule taotluse, milles palus alama astme kohtute otsused

tühistada ja jätta hageja hagiavaldus läbi vaatamata või rahuldamata ning jätkata kostjate vastuhagi

menetlemist eraldi hagina. Taotlus on käsitatav kassatsioonkaebuse täiendusena. Kolleegium leiab, et

kuna taotlus on esitatud pärast TsMS § 670 lg-s 1 sätestatud kassatsioonitähtaega, tuleb see jätta läbi

vaatamata.

26. Kolleegium jätab tähelepanuta kostjate 31. augustil 2009 Riigikohtule esitatud avalduse

kohtukoosseisu ja kohtuametniku taandamise kohta. TsMS § 218 lg 3 kohaselt hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline teha menetlustoiminguid ning esitada avaldusi ja taotlusi üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Kostjad on avalduse esitanud ilma vandeadvokaadi vahenduseta.

27. Kostjat I esindas kassatsioonimenetluses Harju Maakohtu 17. detsembri 2007. a määruse alusel

riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia Lausmaa. Kostja II esindajaks oli kassatsioonimenetluses

Riigikohtu 1. aprilli 2009. a määruse alusel vandeadvokaat Maksim Greinoman. Kostjate esindajad

esitasid Riigikohtule taotlused, milles palusid määrata riigi õigusabi osutamise eest tasu ja hüvitada

õigusabi kulud.

Kolleegium leiab, et taotlused tuleb rahuldada ning riigi õigusabi tasu kulud RÕS § 23 lg 1 ja

justiitsministri 26. jaanuari 2005. a määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu

arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja

kord" (edaspidi kord) § 1 lg 1 alusel kindlaks määrata. Enne 1. juulit 2009 kehtinud korra § 12 lg-te 1

ja 2 kohaselt on esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise ja menetluses

osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Alates 1. juulist 2009 on nende sätete järgi

tasumääraks 150 krooni iga pooltunni kohta. Korra § 231 alates 1. juulist 2009 kehtiva redaktsiooni

järgi kohaldatakse pärast 30. juunit 2009 tehtud toimingutele toimingu tegemise ajal kehtivat

tasumäära. Kooskõlas korra § 1 lg-ga 2 ning käibemaksuseaduse § 11 lg 1 p-ga 1, § 15 lg-ga 1 ja riigi

2009. aasta teise lisaeelarve seadusega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse rakendamise

seaduse §-ga 1 lisandub enne 1. juulit 2009 osutatud õigusabi teenuse eest arvestatavale tasule

käibemaks 18% ning pärast seda kuupäeva osutatud teenuse eest arvestatavale tasule käibemaks 20%.

Tasu mõistetakse välja kostjate esindajate töökohaks olevate advokaadibüroode kasuks.

Kostja I esindaja on arvestanud tasu asja kassatsioonimenetluseks ettevalmistamise ja seal osalemise

eest kokku 11 tunni, s.o 22 pooltunni eest, millest 18 pooltundi kasutati enne 1. juulit 2009 ja

4 pooltundi pärast seda kuupäeva.

Kostja II esindaja on arvestanud tasu asja kassatsioonimenetluseks ettevalmistamise ja seal osalemise

eest kokku 24 tunni 20 minuti, s.o 48 pooltunni 20 minuti eest, millest 32 pooltundi 15 minutit

kulutati enne 1. juulit 2009 ja 16 pooltundi 5 minutit pärast nimetatud kuupäeva.

Kolleegiumi arvates on ajakulud korra § 12 lg 5 mõttes põhjendatud. Seetõttu määrab kolleegium

RÕS § 23 lg 1 järgi riigieelarvest väljamakstavaks tasuks advokaadibüroo Natalia Lausmaa kasuks

kostjale I osutatud riigi õigusabi eest 5180 krooni ((18 * 210 + 18%) + (4 * 150 + 20%)) ning

advokaadibüroo Greinoman & Co OÜ kasuks kostjale II osutatud riigi õigusabi eest 10 948 krooni

((32 * 210) + (210 : 2) + 18%) + ((16 * 150) + (150 : 60 * 5) + 20%)) krooni. Riigi õigusabi tasu ja

kulud maksab RÕS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi advokaadibüroodele välja Eesti Advokatuur.

Juhindudes RÕS § 26 lg-st 1, edastab kolleegium lahendi ka Rahandusministeeriumile.

28. Kostja I kassatsioonkaebuse alusel tuleb alama astme kohtute otsused tühistada ka temalt

väljamõistetud kohtukulude osas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul menetluskulud jaotada ja

kindlaks määrata enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatu järgi

(vt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 1).

29. Kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 4 tuleb kostja I kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada ning

kostja II kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvata riigituludesse.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu