3-2-1-84-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-84-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Vassili Kopeikini hagi Linda Türgi vastu 535 000 krooni

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 4. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-

08-12675

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Linda Türgi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

535 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Vassili Kopeikin (sündinud xx. xxxx xxxx. a), esindaja

vandeadvokaat Ivo Mahhov

Kostja Linda Türk (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Asja läbivaatamise kuupäev

31. august 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. märtsi 2009. a otsus leppetrahvi ja menetluskulude

jaotuse kindlaksmääramise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Anti Niitsoole Linda Türgi kassatsioonkaebuselt 27. märtsil 2009 tasutud kautsjon

5350 (viis tuhat kolmsada viiskümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vassili Kopeikin (hageja) esitas 7. aprillil 2008 hagi Linda Türgi (kostja) vastu 535 000 krooni

saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2. aprillil 2007 kohtuvälise kompromissikokkuleppe (edaspidi

kompromissileping), millega kostja nõustus turuhinnaga võõrandama Tallinnas Xxx-Xxxxxxx x-xx

asuva korteriomandi ja maksma hagejale saadud summast poole. Kompromissilepingu p 4 järgi on

hagejal õigus nõuda kostjalt poolt korteriomandi turuhinda või poole müügi- ja turuhinna vahe

hüvitamist ning lisaks sellele 100 000 krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari

juurde vaatamata teise poole kutsele, raskendab muul viisil müüki, müüb päritud kinnistu alla

turuhinna või keeldub oma faktilise käitumisega korteriomandit müümast. Kostja teatas hagejale, et

peab kompromissilepingut tühiseks, ning keeldus korteriomandit võõrandamast. Uus Maa

Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperdihinnangu järgi on korteriomandi turuväärtus 870 000 krooni,

millest kokkuleppe järgi on hagejal õigus saada 435 000 krooni ning lisaks leppetrahvi

100 000 krooni.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Korteriomand kuulub kostjale, kes kanti 21. mail 2007 väljastatud

pärimisõiguse tunnistuse alusel 5. juunil 2007 omanikuna kinnistusraamatusse. Omanikuna on kostjal

õigus otsustada korteriomandi võõrandamise üle. Kostjal ei ole kompromissilepingust tulenevat

kohustust korterit võõrandada ega tasuda hagejale selle alusel, sest kompromissileping on tühine, sest

see on kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik eelleping, mis peab võlaõigusseaduse

(VÕS) § 33 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud

või kinnitatud kohtuliku kompromissiga. Vormivea tõttu on leping tühine algusest peale ja sellel ei

ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi õiguslikke tagajärgi. Muu hulgas on hageja

loobunud tsiviilasjas nr 2-06-3423 kostja vastu esitatud hagist, milles hageja nõudis kostja kasuks

tehtud testamendi tühisuse tuvastamist.

Kohtuistungil täpsustas kostja, et kompromissilepingu sõlmis tema esindaja, samuti lisas kostja, et

juhul, kui hagi ka rahuldatakse, et ole leppetrahvinõue mõistlik.

3. Maakohus rahuldas 7. oktoobri 2008. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 435 000 krooni ning jättis hageja menetluskuludest 81% kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled kompromissilepingu, milles mõlemad tegid

järeleandmisi, et lahendada vaidlusküsimused ja saavutada õigusselgus. Poolte tahe oli suunatud

sellele, et hageja loobub tsiviilasjas nr 2-06-3423 testamendi tühisuse tuvastamise nõudest, mille

tulemusel sai kostja Varvara Nikitina testamendijärgseks pärijaks, ning kostja kohustub maksma

hagejale poole pärandvara turuhinnast. Poolte tahe ei olnud lõppeesmärgina suunatud korteriomandi

võõrandamisele, vaid see oli vajalik korteriomandi tegeliku turuväärtuse kindlakstegemiseks ja

hagejale sellest poole väljamaksmiseks. Kostja keeldus kompromissilepingus võetud kohustuse

täitmisest, mistõttu tuleb kostjalt VÕS § 76 lg 1 ja § 108 lg 1 järgi hageja kasuks välja mõista pool

korteriomandi turuväärtusest, s.o 435 000 krooni.

Kostja viide VÕS § 33 lg-le 2 ei ole asjakohane. Kompromissilepingut ei saa pidada kinnisasja

võõrandamise eellepinguks juba seetõttu, et pooled ei leppinud kokku korteriomandi võõrandamises

hagejale.

Kostja ei ole toonud esile aluseid, millest kohus võiks teha järelduse, et tehing on vastuolus heade

kommetega. Asjaolu, et kostja esindaja võis kostja suhtes käituda heade kommetega vastuolus

olevalt, ei anna alust pidada kompromissilepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Pooled ei

vaidle selle üle, et kostja esindaja oli volitatud kostjat esindama.

Hageja leppetrahvinõue tuleb jätta rahuldamata, sest VÕS § 159 lg 2 alusel kaotab kahjustatud pool

õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele

poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja kanti kinnistusregistrisse korteriomandi omanikuna

5. juulil 2007 ja sellest ajast tekkis kostjal kohustus täita kompromissilepingust tulenev kohustus.

Hagi esitati 7. aprillil 2008. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks esitanud

leppetrahvinõude kostjale mõistliku aja jooksul.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja maakohtule

uueks läbivaatamiseks, sest maakohus leidis vääralt, et kompromissileping ei ole tühine, ega

arvestanud kostja vastuväidet, et kompromissilepingu p 3 järgi peab kostja maksma hagejale

korteriomandi turuväärtusest poole sellest summast, mis jääb alles pärast vastavate kulude kandmist.

Kostja on kandnud korteriga seoses kulusid 33 029 krooni 44 senti.

5. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada hagi rahuldamata

jätmise osas ja mõista kostjalt hageja kasuks välja ka leppetrahvi 100 000 krooni, sest hageja ei

esitanud vastuväiteid leppetrahvile ning asjaolust, et kostja rikub hagejaga sõlmitud kokkulepet, sai

hageja teada alles kostja 29. veebruari 2008. a kirjast. Hageja selgitas 10. märtsi 2008. a kirjas

kostjale, et nõuab kirjale lisatud hagiavalduse projekti kohaselt 535 000 krooni kohtu kaudu, kui

hageja vabatahtlikust kohustuse täitmisest keeldub. Seega esitas hageja leppetrahvinõude mõistliku

aja jooksul.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 4. märtsi 2009. a otsusega vastuapellatsioonkaebuse ja jättis

apellatsioonkaebuse rahuldamata ning tühistas maakohtu otsuse osas, millega jäeti hagi rahuldamata,

ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas

hagi täielikult ja jättis kohtukulud kostja kanda. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse

muutmata, kordamata maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus põhjendatult, et kompromissileping ei

ole kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik eelleping, mis oleks tulnud notariaalselt

tõestada. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus

sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vaidlusalune leping eelmärgitule ei vasta.

Pooled ei ole võtnud endale kohustust tulevikus lepingut sõlmida ega leppinud kokku tulevikus

sõlmitava lepingu tingimustes. Tegemist ei ole ka pärandvara jagamise kokkuleppega pärimisseaduse

(PärS) § 145 lg 1 tähenduses, mis oleks tulnud sõlmida notariaalselt tõestatud vormis, nagu leidis

kostja ringkonnakohtu istungil, sest hageja ja kostja ei ole kaaspärijad pärimisseaduse tähenduses.

Kohus lähtus lepingu tõlgendamisel õigesti VÕS §-s 29 sätestatust ja tegi kindlaks lepingupoolte

ühise tegeliku tahte lepingu sõlmimisel. Kuna vaidlusalune kompromissileping on suunatud raha

maksmisele ja sellele ei ole seadusega kehtestatud kohustuslikku vorminõuet, ei ole see TsÜS § 83

lg 1 järgi tühine ning kostja on kohustatud seda täitma.

Kuna kostja ei põhjendanud ega põhistanud esimest korda apellatsioonkaebuses esitatud väidet, et

kohus pidi väljamõistetava summa kindlakstegemisel korteriomandi turuväärtusest maha arvama

kostja kui korteriomaniku kantud kommunaal- ja muud elamu majandamise kulud, tuleb see väide

jätta tähelepanuta.

Maakohus rikkus leppetrahvinõude lahendamisel materiaalõiguse normi ning hindas vääralt faktilisi

asjaolusid. Hagejal on VÕS § 158 lg 1 alusel õigus nõuda lepingut rikkunud kostjalt lepingus

kokkulepitud leppetrahvi maksmist. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimise materiaalsed ja

formaalsed eeldused on täidetud - poolte vahel on kehtiv võlasuhe, kostja rikkus kohustust ja ta

vastutab kohustuse rikkumise eest ning hageja teatas kostjale leppetrahvinõude esitamisest. Kostja ei

ole leppetrahvi vähendamist taotlenud. Maakohus luges ekslikult kohustuse rikkumise ajaks 5. juuni

2007, mil kostja kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Kokkuleppe täitmiseks pidigi

kostja saama kinnisasja omanikuks, mistõttu omaniku kohta kande tegemine ei rikkunud hageja

õigusi. Pooltel ei vaidle selle üle, et kostja teatas hagejale 29. veebruari 2008 kirjas, et ta keeldub

kompromissilepingut täitmast. Hageja esindaja sai kirja kätte 3. märtsil 2008. Seega on kohustuse

rikkumise avastamise ajaks 3. märts 2008. Leppetrahvinõude esitas hageja kohtule 7. aprillil 2008,

mida saab lugeda mõistlikuks nõude esitamise ajaks, ning hageja ei ole kaotanud VÕS § 159 lg 2

järgi õigust leppetrahvi nõuda. Vastuapellatsioonkaebuses viidatud 10. märtsi 2008. a kirja, milles

hageja olevat kostjale teatanud muu hulgas leppetrahvinõude esitamisest, kui viimane oma kohustuse

täitmisest keeldub, ei ole kohtule esitatud, mistõttu tuleb jätta see tähelepanuta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus maa- ja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata

asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus analüüsinud kompromissilepingu

vormi ja esindusõigust. Kohtud ei ole viidanud tõenditele, mille alusel nad selgitasid välja poolte

tahte ja jõudsid järeldusele, et pooled sõlmisid just kompromissilepingu ja tegid vastastikuseid

järeleandmisi. Pealegi allkirjastas lepingu kostja nimel tema esindaja, kes ei olnud selleks volitatud,

kuid kohtud ei ole seda asjaolu analüüsinud.

Maakohus asus põhjendamatult seisukohale, et poolte leping ei ole eelleping VÕS § 33 mõttes,

viitamata seejuures ühelegi normile. AÕS § 119 lg 1 järgi peab leping, milles võetakse kohustus

kinnisasja võõrandamiseks, olema notariaalselt tõestatud. Ringkonnakohus jättis kostja sellesisulised

väited tähelepanuta.

Kostja juhtis tähelepanu asjaolule, et leping võib olla käsitatav pärandvara jagamise kokkuleppena

PärS § 145 lg 1 mõttes ning ka see pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, kuid

ringkonnakohus ei ole põhjendanud, mille alusel ta järeldas, et tegemist ei ole pärandvara jagamise

kokkuleppega. Asjaolu, et pooled ei ole kaaspärijad, ei tähenda seda, et tegemist ei võiks olla

pärandvara jagamise kokkuleppega.

Kui leping oleks sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, oleks notar kontrollinud ka kostja esindaja

volitusi ja lepingut ei oleks sõlmitud.

Kuna ka leppetrahvinõue tulenes tehingust, mis oli vormivea ja esindusõiguse puudumise tõttu

tühine, ei ole hagejal leppetrahvinõuet kostja vastu. Isegi kui leping oleks kehtiv, on ringkonnakohus

vääralt tuvastanud, et hageja esitas nõude mõistliku aja jooksul. Leppetrahvi maksmise eelduseks oli

asjaolu, et kostja viivitab müügiga või keeldub faktilise käitumisega müügist. Seega pidi mõistliku

tähtaja arvestamine algama pärast seda, kui hageja oli saanud teada, et kostja sai korteriomandi

omanikuks, sest pärast seda pidi kostja asuma viivitamata korterit müüma. Kostja andis algusest peale

faktilise käitumisega teada, et ei kavatse tühist kokkulepet täita.

8. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja tugineb menetluses esimest korda väitele, et kompromissileping sõlmiti kostja teadmata ja et

lepingu sõlmimiseks ei olnud tema esindajal volitust, mistõttu ei ole hageja saanud menetluses neile

vääradele väidetele vastu vaielda ega esitada tõendeid nende kummutamiseks. Kuna varem ei ole

neid väiteid esitatud, et pidanud kohtud neid ka analüüsima. Ka juhul, kui esindaja oleks ületanud

volituse piire, oleks kostjal kahju hüvitamise nõue esindaja vastu.

Põhjendamatu on kostja väide, et kohtud ei põhjendanud, mille alusel nad leidsid, et poolte kokkulepe

on käsitatav kompromissilepinguna. Lisaks ei ole kostja apellatsioonkaebuses maakohtu sellesisulist

seisukohta vaidlustanud. Põhjendamatu on ka kassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole analüüsinud

kompromissilepingu vormi. Kohtud leidsid põhjendatult, et kompromissileping ei pidanud olema

notariaalselt tõestatud vormis.

Kostja ei esitanud maakohtule väidet, et leppetrahvinõue esitati hilinenult. Uudne ja väär on kostja

väide, et müügiga viivitamine ja leppetrahvinõude esitamise tähtaeg hakkas kulgema pärast seda, kui

hageja sai teada, et kostja on saanud korteriomandi omanikuks, sest kostja ei asunud korteriomandit

müüma. Kostja esindaja asus kohe korterit müüma ja avaldas mitmeid müügikuulutusi ning 2008. a

jaanuaris leiti ka ostja. Kuna leppetrahvinõude esitamise õigeaegsust maakohtus ei arutatud, ei

saanud hageja esitada selle kohta oma väiteid ega tõendeid oma väidete kinnitamiseks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi rikkumise tõttu

TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel leppetrahvi ja menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise osas tühistada

ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Selles osas tuleb kassatsioonkaebus rahuldada. Muus osas tuleb jätta ringkonnakohtu otsus

TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Muutmata osas on

ringkonnakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud, mistõttu järgib Riigikohus TsMS § 689 lg 5 kohaselt

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi ega pea vajalikuks neid korrata.

10. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas kostja peab hagejale hüvitama poolte 2. aprillil 2007

sõlmitud kohtuvälise kompromissilepingu alusel pool korteriomandi väärtusest. Kostja väitel on

ülalnimetatud tehing tühine, mistõttu ei ole ta kohustatud hagejale nõutud raha maksma. Kolleegium

kostja käsitusega ei nõustu ja leiab, et ringkonnakohus rahuldas põhjendatult korteriomandi

väärtusest poole hüvitamise nõude.

11. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et asjakohatu on kostja väide, et

ringkonnakohus jättis analüüsimata tehingu vormiküsimuse. Nii maa- kui ka ringkonnakohus leidsid,

et poolte 2. aprilli 2007. a kokkulepe on olemuselt raha maksmisele suunatud kompromissileping,

mille sõlmimiseks ei ole seaduses ette nähtud kohustuslikku vorminõuet. TsÜS § 77 lg 1 järgi võib

tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi.

Kostja väitel tulenes tehingu vorminõue esmalt sellest, et tegemist oli kinnisasja võõrandamisele

suunatud eellepinguga. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab

AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Kuna maakohus tuvastas ja ringkonnakohus

kinnitas maakohtus tuvastatu õigsust, et tehingu eesmärgiks ei olnud mitte korteriomandi

võõrandamine, vaid hagejale kinnistu väärtusest poole hüvitamine, siis leidsid kohtud õigesti, et

kompromissikokkuleppe lõplikuks eesmärgiks ei olnud kohustada hagejat kinnisasja võõrandama.

TsMS § 688 lg-te 3 ja 4 järgi arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel

üksnes neid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega ja on seotud

apellatsioonikohtu tuvastatud asjaoludega, kui asjaolu tuvastamisel ei ole oluliselt menetlusõiguse

norme rikutud. Kohtud tõlgendasid VÕS § 29 kohaselt poolte kokkulepet ega rikkunud seejuures

menetlusõiguse normi.

Teiseks tulenes tehingu vorminõue kostja arvates sellest, et poolte kokkulepe on käsitatav pärandvara

jagamise kokkuleppena kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud PärS § 144 lg 4 mõttes, mis pidi

PärS § 145 lg 1 järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kolleegium sellega ei nõustu,

sest PärS §-de 144 ja 145 kohaldamise eelduseks on see, et isikud, kes kokkuleppe sõlmivad, on

pärijad pärimisseaduse mõttes.

Pärimine on PärS § 1 järgi isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule. PärS § 9 järgi saab

pärandaja vara pärida seaduse, testamendi või pärimislepingu järgi. Rohkem kui ühe pärandi

vastuvõtnud pärija korral oli pärandvara enne 1. jaanuari 2009 kehtinud PärS § 141 kohaselt

kaaspärijate kaasomandis, kellel oli võimalik kaasomand PärS § 144 lg 4 järgi lõpetada pärandvara

jagamise kokkuleppe alusel. Kinnisasja jagamiseks tuli pärandvara jagamise kokkulepe PärS § 145

lg 1 järgi sõlmida notariaalselt tõestatud vormis.

Praeguses asjas tuvastas maakohus, et hageja oleks pärinud seaduse järgi juhul, kui pärandaja ei oleks

teinud testamenti kostja kasuks. Hageja vaidlustas testamendi, kuid loobus nimetatud vaidlusest ning

nõustus sellega, et kostja pärib pärandaja vara testamendi alusel. Kuna hageja ei pärinud pärandaja

vara ja vara ei kuulunud PärS § 141 järgi poolte kaasomandisse, ei saanud pooled sõlmida selle

jagamiseks pärandvara jagamise kokkulepet PärS § 144 lg 4 mõttes. Seega ei tulenenud ka

PärS § 145 lg-st 1 kompromissilepingu vorminõuet.

12. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjal oli kompromissilepingust tulenev kohustus tasuda

leppetrahvi. Kostja arvates ei tule tal leppetrahvi maksta, sest hageja leppetrahvinõue tuleneb

tehingust, mis on kehtetu. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus rikkus leppetrahvi välja mõistes

oluliselt menetlusõiguse normi, sest ringkonnakohtu otsus ei ole selles osas piisavalt põhjendatud.

Kompromissilepingu p 4 järgi on lepingu poolel (hagejal) õigus nõuda teiselt poolelt (kostjalt) poole

pärandvara turuhinna või poole müügi- ja turuhinna vahe rahalist hüvitamist ning lisaks sellele

100 000 krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole

kutsele, muul viisil raskendab müüki, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või üldse keeldub oma

faktilise käitumisega pärandi müügist.

Esmalt ei ole maa- ega ringkonnakohus selgitanud kompromissilepingu p 4 tõlgendades välja seda,

millise kohustuse rikkumise puhuks oli leppetrahv ette nähtud ja mille eest peab kostja leppetrahvi

maksma. Kuna ringkonnakohus ei ole sõnaselgelt tuvastanud, et leppetrahvi tuleb maksta raha

maksmise kohustuse rikkumise eest, siis jääb arusaamatuks, millise kohustuse rikkumist

ringkonnakohus silmas pidas. Seda tuvastamata ei saanud ringkonnakohus järeldada, et kostja rikkus

kohustust.

Alama astme kohtud ei ole tuvastanud ka seda, kas leppetrahvinõude aluseks olev kohustus oli üldse

leppetrahvi nõudmise ajaks VÕS § 82 lg 7 mõttes sissenõutavaks muutunud ja kui oli, siis millisest

hetkest alates. Kostja esitas menetluses vastuväite, et hageja esitas leppetrahvinõude hilinenult.

VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta ei teata mõistliku aja

jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele sellest, et ta leppetrahvi nõuab.

Selleks, et selgitada viidatud sätte alusel välja, kas leppetrahvinõudest teatati teisele poolele mõistliku

aja jooksul, tuleb esmalt tuvastada asjaolu, et leppetrahvinõude aluseks olev kohustus on muutunud

sissenõutavaks, kas seda on rikutud ja millal leppetrahvinõude esitanud isik rikkumise avastas.

Ringkonnakohus leidis iseenesest õigesti, et kohustuse rikkumise avastamiseks ei saa pidada aega,

mil kostja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse, st leppetrahvinõude aluseks olevaks

kohustuse rikkumiseks ei olnud kostja kinnistusraamatusse kandmine. Samas ei ole ringkonnakohus

selgitanud välja VÕS § 159 lg 2 kohaldamise aluseks olevaid kõiki asjaolusid, sh kohustuse

sissenõutavaks muutumise aega. Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui

võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja

nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja

möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte

olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast kohustuse täitmiseks mõistlikult

vajaliku aja möödumist.

Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohus on asunud vääralt seisukohale,

et kostja ei ole leppetrahvi vähendamist taotlenud. Kostja esindaja esitas Harju Maakohtu

15. septembri 2008. a kohtuistungil vastuväite juhuks, kui kompromissilepingu tühisust ei tuvastata,

ning märkis, et sellisel juhul on leppetrahvinõue ebamõistlik (tl 63). Seega on kostja vaielnud vastu

leppetrahvi suurusele ning ringkonnakohus pidi kostja vastuväite kohta seisukoha võtma. Seda

tegemata rikkus ringkonnakohus menetlusõiguse normi. Kui ringkonnakohus tühistab maakohtu

otsuse ja teeb uue otsuse, tuleb tal TsMS § 654 lg 5 teise lause järgi võtta seisukoht poolte maakohtu

menetluses esitatud kõigi väidete ja vastuväidete kohta.

13. Kolleegium jätab TsMS § 688 lg 3 alusel tähelepanuta kostja kassatsioonkaebuse väite, mille

kohaselt ringkonnakohus ei analüüsinud kostja lepingulise esindaja esindusõigust. Kostja väitel ei

olnud tema lepingulisel esindajal lepingu sõlmimise ajal esindusõigust, mistõttu on nii korteriomandi

väärtuse hüvitamise kui ka leppetrahvi tasumise kokkulepe kehtetu. Kostja esitas selle väite esimest

korda alles kassatsioonkaebuses. TsMS § 688 lg 3 järgi arvestab Riigikohus kassatsiooninõude

põhjendatuse kontrollimisel vaid neid faktilisi asjaolusid, mis on alama astme kohtu otsusega

tuvastatud. Kuna alama astme kohtus ei ole kostja esindusõiguse puudumise väidet esitanud ja alama

astme kohtud ei ole seetõttu esindusõiguse asjaolusid tuvastanud, ei saa ka Riigikohus esindusõiguse

kohta seisukohta võtta.

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamisel tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause järgi kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon tagastada. Kostja eest tasus 27. märtsil 2009 kautsjoni Anti Niitsoo. Kostja esindaja

teatas 27. mail 2009, et palub kautsjoni tagastada Anti Niitsoo samale kontole, millelt kautsjon tasuti.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu